1、土地估價(jià)實(shí)務(wù)精講班第10講講義特定資料的收集與分析(二)特定資料的收集與分析特定資料是指關(guān)于委估不動(dòng)產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動(dòng)產(chǎn)狀況及地方上的市場特性等方面的詳細(xì)資料，這些資料有助于估價(jià)師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場特性資料進(jìn)行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價(jià)格、交易條件、租賃條件、收益及費(fèi)用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟(jì)耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的需要。1市場交易資料調(diào)查與收集估價(jià)師在收集交易案例資料時(shí)，應(yīng)包括以下項(xiàng)目：交易面積；交易時(shí)間；位置；宗地條件；地上物狀況；購買者和銷售者的特征及動(dòng)機(jī)；銷售的條件；不動(dòng)產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。2土地開發(fā)及建筑成本資料收集與

2、分析該類資料主要包括土地征用、拆遷費(fèi)用資料、土地開發(fā)費(fèi)用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評估地價(jià)的基礎(chǔ)。3收益及費(fèi)用資料收集與分析收益及費(fèi)用資料是采用收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費(fèi)用、重置造價(jià)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃稅費(fèi)、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤、資金占有量，、工資支出、營運(yùn)費(fèi)用等資料。4還原利率資料收集與分析還原利率是將資產(chǎn)未來收益折算為估價(jià)期日現(xiàn)值的比率，與其相近的概念有折現(xiàn)率、資本比

3、率等。還原利率是地產(chǎn)估價(jià)的基本資料之一，估價(jià)師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動(dòng)產(chǎn)租金和交易價(jià)格資料，并進(jìn)行整理、歸納，進(jìn)而推導(dǎo)出各類型不動(dòng)產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)資料之一。選定適宜方法試算價(jià)格五、選定適宜方法試算價(jià)格(一)各種估價(jià)方法的比較不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價(jià)時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)方法的特點(diǎn)、限制和適用范圍，選擇適宜的方法。各種估價(jià)方法一覽表方法比較項(xiàng)目市場比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法觀點(diǎn)替代收益建筑成本+地價(jià)房地價(jià)成本可及性、替代替代評估對象1土地2建

4、筑物3不動(dòng)產(chǎn)1土地2建筑物3不動(dòng)產(chǎn)1土地2建筑物1建筑物2新開發(fā)地土地土地適用范圍適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)適宜有收益的土地或建筑有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價(jià)值建筑物或新開發(fā)地道路系統(tǒng)完整，且附設(shè)有路線價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表限制1無類似交易案例，或無市場交易時(shí)，難以評估2必須考慮所有差異的項(xiàng)目，并加以適當(dāng)修正3必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性1對無收益不動(dòng)產(chǎn)評估困難2收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確3還原利率必須適當(dāng)1對不適宜建筑或無再開發(fā)價(jià)值土地評估困難2房價(jià)預(yù)測難以準(zhǔn)確3 開發(fā)費(fèi)用難以準(zhǔn)確1不適宜于已建成地或已開發(fā)地2成本不等于價(jià)格不適宜于無路

5、線價(jià)區(qū)域不適宜于無基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域理論基礎(chǔ)1依實(shí)例地價(jià)格，比較求評估地價(jià)格2 無理論基礎(chǔ)，但實(shí)用1未來純收益還原現(xiàn)值即為價(jià)格2有理論基礎(chǔ)1地價(jià)房地價(jià)建筑成本利潤利息2建筑價(jià)房地價(jià)地價(jià)3有理論基礎(chǔ)1建筑價(jià)重置成本折舊2新開發(fā)地價(jià)土地取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+利潤+利息+區(qū)位修正宗地價(jià)路線價(jià)深度指數(shù)條件修正指數(shù)時(shí)間修正系數(shù)宗地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)X(1區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)) 批租年期系數(shù)時(shí)間修正系數(shù)估價(jià)程序1收集適當(dāng)交易實(shí)例2查證交易條件狀況，包括價(jià)格、支付條件、動(dòng)機(jī)及宗地條件3實(shí)例交易情況修正4實(shí)例期日修正5實(shí)例區(qū)域及個(gè)別因素修正6判定比較價(jià)格1估計(jì)總收益2估計(jì)總費(fèi)用3計(jì)算純收益4選定還原利率5計(jì)算收益價(jià)格1估計(jì)開發(fā)

6、完成后房地售價(jià)2，估計(jì)建筑費(fèi)用3估計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)4計(jì)算地價(jià)1確定土地征用拆遷費(fèi)2確定開發(fā)費(fèi)3確定利潤4確定利息5計(jì)算成本價(jià)格6位置修正1查定路線價(jià)2查定深度指數(shù)3查定條件指數(shù)4，查定時(shí)間修正指數(shù)5修正出宗地價(jià)格1查定基準(zhǔn)地價(jià)2查證評估地塊條件3查定各項(xiàng)修正系數(shù)4修正出宗地價(jià)現(xiàn)實(shí)性評估結(jié)果與市價(jià)相近，最具現(xiàn)實(shí)性評估結(jié)果與市價(jià)稍有偏差接近市價(jià)評估結(jié)果與市價(jià)常有偏差接近市價(jià)接近市價(jià)掌握難易易難易容易易，適于多宗地估價(jià)易，適于多宗地估價(jià)評估結(jié)果比較價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格成本累加價(jià)格比較價(jià)格比較價(jià)格(二)各種估價(jià)對象適宜的估價(jià)方法不同的評估對象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價(jià)方法也各不相同。1評估對象土地上無

7、建筑物時(shí)，評估土地價(jià)格可采用：(1)市場比較法；(2)收益還原法；(3)采用比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價(jià)格；(4)路線價(jià)估價(jià)法；(5)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；2評估對象土地上有建筑物時(shí)，評估土地價(jià)格可采用；(1)市場比較法；(2)利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價(jià)格；(3)市場比較法評估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評估的建筑物價(jià)格；(4)收益還原法評估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評估的建筑物價(jià)格；(5)從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價(jià)格；(6)路線價(jià)估價(jià)法；(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

8、六、確定估價(jià)結(jié)果估價(jià)師必須檢查整個(gè)估價(jià)過程，保證各個(gè)估價(jià)方法得出的試算價(jià)格準(zhǔn)確且唯一，進(jìn)而對不同的試算價(jià)格進(jìn)行分析、調(diào)整，以確定最后的評估價(jià)格。1、復(fù)審對估價(jià)過程的復(fù)審內(nèi)容包括：分析方法和技巧是否適當(dāng)，估價(jià)方法選擇是否合理、各類資料的分析與應(yīng)用是否一致。2調(diào)整試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重要一環(huán)。估價(jià)師必須衡量各試算價(jià)格的相對重要性、可用程度及可靠性，進(jìn)而確定最后的評估價(jià)格。3適宜性估價(jià)師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價(jià)方法是否與其估價(jià)目的、用途相配合。估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。4準(zhǔn)確性估價(jià)的準(zhǔn)確性由估價(jià)師本身對資料、各種估價(jià)方法的估計(jì)、交易案例價(jià)格調(diào)整準(zhǔn)確程度確定。5確定最后評估價(jià)格估價(jià)師根據(jù)估價(jià)資料、對象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀分析，結(jié)合估價(jià)者的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對各試算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后評估價(jià)格。七、撰寫土地估價(jià)報(bào)告估價(jià)師決定了估價(jià)對象評估價(jià)格后，應(yīng)及時(shí)撰寫土地估價(jià)報(bào)告，對整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委托估價(jià)者和土地管理部