水城項(xiàng)目市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃2008年11月

第一部分青島房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述

□城市發(fā)展線研究

□青島市房地產(chǎn)宏觀概括

□青島市各居住板塊特征分析行政區(qū)劃及人口青島市7區(qū)5市，總?cè)丝?49萬(wàn)，其中城市人口271萬(wàn)總面積10654平方公里青島市－城市規(guī)劃及發(fā)展的發(fā)展態(tài)勢(shì)主城：膠州灣東岸輔城：膠州灣西岸，以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成組團(tuán)發(fā)展：環(huán)膠州灣五個(gè)發(fā)展組團(tuán)為城市適度分散發(fā)展區(qū)域城市總體布局結(jié)構(gòu)－“三點(diǎn)一環(huán)，五組團(tuán)發(fā)展”2010年，全市戶籍人口控制在809萬(wàn)人以內(nèi)，城市化率達(dá)到63%市區(qū)紅島黃島膠南鰲山灣青島城市發(fā)展線研究青島市新一屆政府城市規(guī)劃－擁灣城市規(guī)劃以往的環(huán)膠州灣發(fā)展，僅限于港口和工業(yè)岸線的建設(shè)，結(jié)果是，珍貴的土地資源被占用，珍貴的生態(tài)資源被破壞。而此番擁灣發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的困難在于，膠州灣“內(nèi)湖”的水質(zhì)改善是否能夠?qū)崿F(xiàn)政府打造的一個(gè)生態(tài)海岸，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)真正意義上的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)岸線、生活岸線。

從市南老港區(qū)到紅島再到西海岸的紅石崖，沿線可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地達(dá)400余平方公里，膠州灣濱海新城區(qū)將建成與老城區(qū)風(fēng)格呼應(yīng)、以膠州灣城市“內(nèi)湖”的現(xiàn)代化中心城區(qū)。濱海城區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)。在區(qū)域內(nèi)，將劃分四方國(guó)際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)、北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)等七大板塊。

青島城市發(fā)展線研究通過(guò)跨膠州灣的“一環(huán)、一橋、一隧”將主城和輔城相連接，青黃相連，加快挺進(jìn)西海岸的步伐。海底隧道跨海大橋城市主干路網(wǎng)的規(guī)劃布局形態(tài)為“縱橫干線聯(lián)兩環(huán)”即以主城和輔城南北向、東西向的快速路和主干路構(gòu)成的縱橫干線兩環(huán)：環(huán)膠州灣快速路－1小時(shí)、環(huán)嶗山主干路輪渡、快艇：至黃島、薛家島20-40分鐘濱海公路：拉近濱海城市組團(tuán)與中心城區(qū)的距離跨海大橋：2008年奧運(yùn)前竣工－20分鐘海底隧道：2010年竣工－10分鐘青島市－交通體系對(duì)內(nèi)交通青島城市發(fā)展線研究西海岸－膠州灣西翼開(kāi)發(fā)區(qū)黃島區(qū)膠南市西海岸意義與作用是青島發(fā)展制造業(yè)、物流業(yè)的理想載體。黃島是青島實(shí)現(xiàn)“以港興島”的重要載體。發(fā)展歷程：黃島區(qū)是青島市對(duì)外開(kāi)放最早的重點(diǎn)區(qū)域。1985年青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在黃島區(qū)興建，規(guī)劃面積20.02平方公里，是享受中國(guó)對(duì)外開(kāi)放政策最集中、功能最完善的區(qū)域。1992年，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與黃島區(qū)兩區(qū)體制合一后，轄區(qū)面積274平方公里，人口50萬(wàn)。青島市優(yōu)化調(diào)整城市內(nèi)部空間，將黃島作為城市西向發(fā)展的空間。青島城市發(fā)展線研究青島城市發(fā)展線研究即墨市青島新東部濱海大道新東部－嶗山鰲海灣東翼鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)溫泉鎮(zhèn)田橫鎮(zhèn)新東部意義與作用是青島旅游、休閑、度假的理想載體。新東部是青島實(shí)現(xiàn)“旅游深度開(kāi)發(fā)”的重要載體。發(fā)展歷程：青島溫泉旅游度假區(qū)于2002年10月被青島市政府批準(zhǔn)成立,是即墨市在溫泉鎮(zhèn)的重要旅游開(kāi)發(fā)區(qū)域。2006年由香港嘉禾仲盛置業(yè)有限公司投資6億美元的“鶴山-豹山-天柱山”運(yùn)動(dòng)區(qū)域項(xiàng)目啟動(dòng)；□2006年11月，青島濱海大道正式開(kāi)通；□2008年下半年港中旅海泉灣旅游綜合項(xiàng)目開(kāi)建。大青島“東西兩翼齊飛”規(guī)劃中，嶗山、鰲山灣必將成為東向發(fā)展的保障。青島七區(qū)五市在售項(xiàng)目均價(jià)（2007年青島房屋均價(jià)約5000元/平米）市南區(qū)仍屬于青島標(biāo)桿房?jī)r(jià)區(qū)域，同時(shí)嶗山區(qū)大有趕超之勢(shì)，未來(lái)幾年價(jià)格將一定程度趕超市南區(qū)域。李滄及城陽(yáng)兩區(qū)受到大盤(pán)的進(jìn)入及開(kāi)發(fā)量增多，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。目前黃島及城陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，與城陽(yáng)和黃島區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展不成熟相關(guān)，隨著城市向西發(fā)展，綠城和卓越項(xiàng)目的陸續(xù)上市，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲潛力大。青島市房地產(chǎn)宏觀概括青島市房地產(chǎn)宏觀概括08年青島市四區(qū)房地產(chǎn)交易情況分析2008年2月青島市推出大量限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，導(dǎo)致當(dāng)月普通商品房銷(xiāo)售劇減。進(jìn)入5月份以后受奧運(yùn)環(huán)境影響，消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度降低，導(dǎo)致5月—7月成交量遞減。進(jìn)入8月以后，青島房地產(chǎn)個(gè)項(xiàng)目成交量迅速下降，雖然9月份從統(tǒng)計(jì)上有所回升，但皆因?yàn)榫G城、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目集中購(gòu)房簽約的原因，各區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售量絕大多數(shù)在10套以下。青島市房地產(chǎn)宏觀概括2008年的青島房地產(chǎn)并不像左側(cè)圖表表現(xiàn)的那樣平穩(wěn)，受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，市場(chǎng)成交量從8月份起急劇下降，但是因?yàn)槭苷叻浚ㄏ迌r(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房）放量推出和綠城、萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)簽約，以及個(gè)別項(xiàng)目的團(tuán)購(gòu)、大幅降價(jià)刺激，從成交量方面并不能體現(xiàn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售的下滑。截至11月份，青島各區(qū)市（不含膠州、即墨）累計(jì)成交商品房面積約370.3萬(wàn)平米（不含二手房），其中商業(yè)和其他用房成交50萬(wàn)平米，住宅用房成交320萬(wàn)平米（含政策房約88.3萬(wàn)平米）。（2007年年度銷(xiāo)售商品房面積約400萬(wàn)平米）市內(nèi)四區(qū)－市南、市北、四方區(qū)市南區(qū)：獨(dú)有的城市中心地理位置以及海岸沿線的稀缺性決定了市南區(qū)的高端住宅形象。特別值得關(guān)注的是香港巨頭李嘉誠(chéng)成功收購(gòu)小港地塊，將帶動(dòng)市南區(qū)域房地產(chǎn)更加成熟化，高端形象更加鞏固。市南區(qū)內(nèi)陸相對(duì)開(kāi)發(fā)量有限，臨海項(xiàng)目有望創(chuàng)價(jià)格新高；市北及四方區(qū)增幅保持平穩(wěn)，未來(lái)預(yù)期相對(duì)不高四方區(qū)市北區(qū)市南區(qū)市北區(qū)：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的挖掘已經(jīng)到達(dá)一定程度，加上未來(lái)土地供應(yīng)有限，很難對(duì)其增值潛力有太大的奢望，該區(qū)域在今后幾年內(nèi)都會(huì)保持穩(wěn)定發(fā)展四方區(qū)：在主要依靠當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力的情況下，這塊區(qū)域在今后幾年將會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。即便有所微調(diào)，上下幅度也不會(huì)太大。青島市各居住板塊特征分析市內(nèi)四區(qū)－李滄區(qū)根據(jù)青島市總體規(guī)劃，李滄將是新興的居住區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，中央居住區(qū)占地34平方公里，計(jì)劃將對(duì)李滄東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的25個(gè)村莊進(jìn)行統(tǒng)一改造今明兩年，預(yù)計(jì)李滄區(qū)的商品房投放量將超過(guò)150萬(wàn)平方米。其中引入著名開(kāi)發(fā)商綠城集團(tuán)、制定東李中央居住規(guī)劃，是李滄區(qū)地產(chǎn)魅力大增的兩個(gè)因素，李滄區(qū)還對(duì)原先的李村商業(yè)區(qū)進(jìn)行全面改造，這些都從根本上促進(jìn)了李滄地產(chǎn)的質(zhì)變。政策的導(dǎo)向及土地存量大等因素，使李滄區(qū)北部造城勢(shì)力初顯李滄區(qū)綠城理想之城：占地2892畝總建209萬(wàn)平方米一期23萬(wàn)平方米預(yù)期售價(jià)6000元青島市各居住板塊特征分析市郊三區(qū)－嶗山、城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)區(qū)萬(wàn)科、卓越等重量級(jí)開(kāi)發(fā)商的介入，上百萬(wàn)平方米的投放量，使城陽(yáng)地產(chǎn)成為青島關(guān)注的焦點(diǎn)。市區(qū)舊城改造的壓力較大，近期內(nèi)也難以有所作為，在這種情況下，城市居住區(qū)的北擴(kuò)已經(jīng)成為最現(xiàn)實(shí)的選擇。嶗山區(qū)隨著景觀優(yōu)勢(shì)更多受到認(rèn)可，由西往東逐漸遠(yuǎn)離城市中心，價(jià)格及品質(zhì)等也隨著距離的變化而變化，早期的別墅到目前麥島居住區(qū)的推出，嶗山區(qū)域接受度及認(rèn)可度大幅提升。未來(lái)的總體供應(yīng)量也隨著大盤(pán)的進(jìn)駐進(jìn)一步增加嶗山區(qū)2005年2006年房地產(chǎn)投資36.64億元57.04億元嶗山區(qū)城陽(yáng)區(qū)麥島金岸：占地58萬(wàn)總建126萬(wàn)萬(wàn)科魅力之城：占地20萬(wàn)總建40萬(wàn)卓越蔚藍(lán)群島：占地100萬(wàn)總建160萬(wàn)天泰城：占地60萬(wàn)總建120萬(wàn)可售64.5萬(wàn)頤和星苑：占地94萬(wàn)總建80萬(wàn)青島市各居住板塊特征分析較青島較低的房?jī)r(jià)及良好的投資、就業(yè)及交通環(huán)境，使大量的青島市內(nèi)投資及居住客戶涌入黃島，為黃島的房地產(chǎn)發(fā)展注入新的動(dòng)力需求量增大將直接推動(dòng)房?jī)r(jià)的升溫市郊三區(qū)－黃島區(qū)黃島區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。港口經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)揮磁場(chǎng)效應(yīng)，人口構(gòu)成及數(shù)量變化，有力拉動(dòng)了房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。商業(yè)配套、市政建設(shè)的完善提升了城區(qū)的增值潛力。旅游經(jīng)濟(jì)也為房地產(chǎn)發(fā)展注入新鮮活力。競(jìng)爭(zhēng)加劇帶來(lái)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀的局面將發(fā)生改變，伴隨著商業(yè)設(shè)施的完善，旅游業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。產(chǎn)品品質(zhì)將進(jìn)一步提高，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅有所回落。提升房屋的品質(zhì)成為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商更加專(zhuān)注于研究產(chǎn)品和提高服務(wù)，消費(fèi)者更加理性。青島市各居住板塊特征分析縣級(jí)五市平度市萊西市膠州市即墨市膠南市即墨市：

隨著濱海大道的開(kāi)通，即墨東部隨著大量低密度住宅如天逸海灣、天泰圣羅尼克、依泉美廬、港中旅海泉灣項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，使區(qū)域逐漸形成了以旅游、休閑旅游為主的度假型別墅區(qū)；平度市目前房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，已崛起為該市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一；隨著北部區(qū)域開(kāi)發(fā)、建設(shè)力度的逐步加大，北部區(qū)域也成為了萊西市高檔住宅產(chǎn)品的集中供應(yīng)區(qū)域；膠州市目前在售住宅項(xiàng)目較多，開(kāi)發(fā)進(jìn)程有條不紊膠南市受到黃島區(qū)政策優(yōu)勢(shì)影響，緊鄰黃島區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格也隨著時(shí)間上揚(yáng)；該區(qū)域把建設(shè)目標(biāo)定位在“青島西海岸都市新區(qū)”，并承接青島“四大產(chǎn)業(yè)基地”的輻射，未來(lái)將成為海濱生態(tài)旅游型城市，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到良好帶動(dòng)。青島市各居住板塊特征分析青島別墅市場(chǎng)的發(fā)展相比較于青島房地產(chǎn)業(yè)并不算晚，但是除了上個(gè)世紀(jì)九十年代初起開(kāi)發(fā)的弄海園別墅，在這一輪十余年的發(fā)展周期中，青島房地產(chǎn)在黃金海岸土地開(kāi)發(fā)殆盡的前提下，還是沒(méi)有誕生一個(gè)真正有品質(zhì)、有品味、有影響力的別墅品牌項(xiàng)目。

由于嶗山沿海土地基本上已早被開(kāi)發(fā)，以及國(guó)家禁止別墅用地的審批，目前青島的別墅市場(chǎng)基本上集中在嶗山北側(cè)的城陽(yáng)東南區(qū)、即墨東部區(qū)和沙子口的村莊改造區(qū)，并以此形成了中低端別墅區(qū)（城陽(yáng)6000元-10000元/㎡）、中高端別墅區(qū)（即墨東部7500元-15000元/㎡

）、高端別墅區(qū)（嶗山20000元-35000元/㎡

）等三個(gè)不同層次的別墅市場(chǎng)。

——青島高檔別墅看嶗山，中高端別墅看鰲山灣◎即墨市東部房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析青島市各居住板塊特征分析◎居住生活在市內(nèi)，度假生活在溫泉◎即墨市即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里，耕地面積8.18萬(wàn)公頃，轄18個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處、1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)，1033個(gè)村莊，107.53萬(wàn)人口?！驕厝?zhèn)溫泉鎮(zhèn)在青島市區(qū)東部40公里處，和南連嶗山仰口國(guó)家旅游度假區(qū)，北接田橫島省級(jí)旅游度假區(qū)相連，是嶗山－田橫島旅游區(qū)的衍生。距青島港40公里，青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。全鎮(zhèn)總面積88平方公里，轄50個(gè)行政村，人口5萬(wàn)，是青島地區(qū)待開(kāi)發(fā)的集自然和人文景觀為一體的現(xiàn)代旅游居住勝地。

走濱海大道，從青島東部到溫泉的車(chē)程大約35分鐘.溫泉鎮(zhèn)青島市各居住板塊特征分析◎溫泉區(qū)域板塊在售的代表性別墅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)商價(jià)格天泰圣羅尼克240000㎡190000㎡0.79合院洋房、多層青島天泰房地產(chǎn)均價(jià)7500元/㎡天泰藍(lán)泉二期73370㎡25887㎡0.24獨(dú)棟、雙拼青島天泰房地產(chǎn)起價(jià)8600元/㎡別墅14000/㎡依泉美廬306000㎡68000㎡0.28別墅

、公寓北京和達(dá)創(chuàng)建置業(yè)別墅13000/㎡公寓4700/㎡起芭東小鎮(zhèn)202464㎡127000㎡0.62別墅

、酒店、公寓青島中天嘉合置業(yè)別墅500萬(wàn)/棟起單價(jià)13000元/㎡海信溫泉王朝667000㎡266000㎡0.4酒店和獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅青島海信房地產(chǎn)別墅10000元/㎡公寓7000/㎡起其他項(xiàng)目青島市各居住板塊特征分析◎溫泉區(qū)域板塊正在進(jìn)行前期運(yùn)作的的代表性項(xiàng)目項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)商價(jià)格天逸海灣項(xiàng)目約2100畝68.8萬(wàn)㎡0.5獨(dú)棟別墅魯信房地產(chǎn)待定港中旅海泉灣約1670畝120萬(wàn)㎡1.1商業(yè)、住宅青島港中旅待定馬爾貝拉溫泉小鎮(zhèn)約800畝37萬(wàn)㎡

0.7

聯(lián)排、小高層住宅青島豪州置業(yè)待定其他項(xiàng)目青島市各居住板塊特征分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)青島近幾年房地產(chǎn)發(fā)展供需兩旺，商品房及土地供應(yīng)價(jià)格大幅度提升青島市重點(diǎn)向北、向西、向東發(fā)展趨勢(shì)初顯，東南區(qū)域部將成為商務(wù)、政治中心，居住核心向西、向北發(fā)展，度假向東部的嶗山、鰲山灣發(fā)展。青島市郊進(jìn)入大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)代，未來(lái)整體開(kāi)發(fā)量巨大，特別是城陽(yáng)、李滄及黃島區(qū)域、即墨東部市內(nèi)板塊劃分明顯，景觀資源及區(qū)域價(jià)值成為定價(jià)的重要影響因素；

第二部分水城項(xiàng)目市場(chǎng)定位

□項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)

□項(xiàng)目整體定位

□客戶定位

□產(chǎn)品定位

□住宅營(yíng)銷(xiāo)定位水城項(xiàng)目市場(chǎng)定位□項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)◎游樂(lè)中心仿“迪斯尼樂(lè)園”仿“嘉年華”康體理療中心溫泉SPA水療中心……◎購(gòu)物中心

品牌服飾折扣商業(yè)街溫泉特色美食街

……游樂(lè)、購(gòu)物中心會(huì)議展覽中心◎會(huì)議中心APEC會(huì)議；東亞經(jīng)濟(jì)論壇；省市政府會(huì)議：企事業(yè)單位會(huì)議；其他性質(zhì)會(huì)議◎會(huì)議中心配套星級(jí)度假酒店；康體中心；溫泉SPA水療中心；高爾夫或植物園◎展覽中心

各行業(yè)的展覽會(huì)（旅游、航海、漁業(yè)等）

社區(qū)運(yùn)動(dòng)中心品牌教育中心◎品牌中學(xué)

北京師大附中或南開(kāi)附中或黃岡中學(xué)◎品牌小學(xué)青島實(shí)驗(yàn)小學(xué)◎雙語(yǔ)幼兒園◎18洞社區(qū)高爾夫球場(chǎng)◎海上運(yùn)動(dòng)中心

藍(lán)島國(guó)際游艇俱樂(lè)部海上蹦極帆船、皮劃艇等培訓(xùn)學(xué)?！蛏鐓^(qū)水上運(yùn)動(dòng)中心青島垂釣俱樂(lè)部水上公園藍(lán)島□項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)□項(xiàng)目整體定位

以中端市場(chǎng)為主中高端、高端市場(chǎng)為輔◎土黃色區(qū)域：為項(xiàng)目中檔別墅、洋房、公寓開(kāi)發(fā)區(qū)域◎綠色區(qū)域：為高爾夫用地區(qū)域◎紅色區(qū)域：為會(huì)展、酒店、學(xué)校等商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域◎藍(lán)色區(qū)域：為中高端、高端別墅住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域海島□客戶定位具有較強(qiáng)支付能力的外地財(cái)富階層支付能力一般的外地中等收入客戶擁有象征身份的海景公寓的本地財(cái)富階層追求改善置業(yè)的本地中產(chǎn)階層□第一類(lèi)客戶：——中檔客戶群能承受80萬(wàn)內(nèi)聯(lián)排別墅、洋房、公寓；□第二類(lèi)客戶：——中高檔客戶群能承受200萬(wàn)元內(nèi)的小獨(dú)棟、雙拼別墅；□第三類(lèi)客戶：——高檔客戶群能承受500萬(wàn)以上的獨(dú)棟別墅住宅；社會(huì)金字塔頂端的少量客戶人群

主要分為三類(lèi)目標(biāo)客戶群體□客戶定位海島123456789101211◎第①--⑧板塊組團(tuán)

產(chǎn)品類(lèi)型：

聯(lián)排別墅、洋房、公寓、高層住宅

目標(biāo)客戶：

a、青島本地提高生活品質(zhì)的中產(chǎn)為主b、外地來(lái)度假兼投資的中等收入群為輔◎第⑨板塊組團(tuán)

產(chǎn)品類(lèi)型：小獨(dú)棟、雙拼別墅

目標(biāo)客戶：a、具有較強(qiáng)支付能力的外地財(cái)富階層

b、擁有海景房為身份的本地新興財(cái)富階層◎第⑩--板塊組團(tuán)

產(chǎn)品類(lèi)型：濱海別墅、島嶼別墅

目標(biāo)客戶：

a、社會(huì)金字塔頂端的少量客戶人群12□客戶定位◎本項(xiàng)目首期啟動(dòng)的地塊首期客戶：

應(yīng)以具有先知先覺(jué)的、首次別墅置業(yè)的、城市中產(chǎn)階層，其中以青島本地人為主，周邊城市和外地人為輔；城市本地中產(chǎn)階層：35-40歲之間，事業(yè)小成所的財(cái)富用于改善生活現(xiàn)狀，對(duì)于時(shí)尚休閑生活方式充滿向往具有較強(qiáng)的改善型置業(yè)需求，較為依賴城市資源外地中等收入客戶：置業(yè)關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)是大海置業(yè)目的為度假、養(yǎng)老、投資對(duì)于增值保值有一定需求價(jià)格承受能力在80萬(wàn)之內(nèi)首期開(kāi)始建設(shè)的地塊（黃色塊區(qū)域）即將進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化、追求低密度生活的城市中產(chǎn)階級(jí)；追求新的度假方式的高收入工薪階層首次別墅置業(yè)的青島新興活躍財(cái)富階層，主要以制造業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主少數(shù)城市金字塔尖人群總價(jià)在200萬(wàn)元左右的小獨(dú)棟別墅高級(jí)別墅總價(jià)>500萬(wàn)總價(jià)在80萬(wàn)元之內(nèi)的聯(lián)排別墅、洋房、公寓的度假、投資型產(chǎn)品□產(chǎn)品定位◎產(chǎn)品定位致力于滿足中高端客戶的置業(yè)需求，并盡可能

擴(kuò)大客戶層面，在挖掘地塊最大價(jià)值的同時(shí)合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

（具體每個(gè)組團(tuán)里面的產(chǎn)品建筑內(nèi)容見(jiàn)“客戶定位”章節(jié)）□營(yíng)銷(xiāo)定位大營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略——休閑生活之都——說(shuō)明：（1）作為八千畝地的“衛(wèi)星城”項(xiàng)目，不能靠一個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)概念去炒作，必須要學(xué)會(huì)打“組合拳”，通過(guò)各項(xiàng)資源整合來(lái)達(dá)到提升項(xiàng)目高度、促進(jìn)銷(xiāo)售的目的。（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅表現(xiàn)在同其他區(qū)域板塊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，更表現(xiàn)在同周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。度假會(huì)展高爾夫星級(jí)酒店品牌學(xué)校＋＋＋溫泉＋□住宅營(yíng)銷(xiāo)定位中檔房營(yíng)銷(xiāo)定位

白領(lǐng)也能住別墅白領(lǐng)的市場(chǎng)價(jià)格五星級(jí)的配套服務(wù)銷(xiāo)售單價(jià)：3500-5000元/㎡戶型面積：150-200㎡的聯(lián)排別墅80-150㎡的平層、躍層洋房40-70㎡的度假公寓度假會(huì)議、展覽中心高爾夫球場(chǎng)、康體中心星級(jí)度假酒店、溫泉水療中心游樂(lè)中心、特色商業(yè)街品牌學(xué)?！蚴灼诮ㄔO(shè)的中檔房的營(yíng)銷(xiāo)定位□住宅營(yíng)銷(xiāo)定位◎其次建設(shè)的中高端別墅營(yíng)銷(xiāo)定位中高檔別墅營(yíng)銷(xiāo)定位200萬(wàn)：輕松享受戶戶臨水的、親海、高爾夫豪宅□住宅營(yíng)銷(xiāo)定位◎最后建設(shè)的高檔別墅營(yíng)銷(xiāo)定位高檔別墅營(yíng)銷(xiāo)定位在青島——不是每個(gè)有錢(qián)人都能成為“島主”

第三部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃

□項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)策略

□自主住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)資金回籠計(jì)劃

□土地對(duì)外合作開(kāi)發(fā)資金回籠計(jì)劃

□項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算□項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)策略123經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)策略：——自主開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)相結(jié)合，中檔房以自主開(kāi)發(fā)帶動(dòng)合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；——高檔房以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目促進(jìn)自主用地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；——自主住宅開(kāi)發(fā)用地面積約占總項(xiàng)目陸地面積7000畝的30%，約2100畝。圖示說(shuō)明：◎圖內(nèi)紅色區(qū)域分別為會(huì)展中心、會(huì)議中心、學(xué)校等商業(yè)社區(qū)配套，面積大約為1100畝；◎圖內(nèi)綠色區(qū)域?yàn)楦郀柗蚯驁?chǎng)，面積大約為800畝（不含河道部分）；◎圖內(nèi)標(biāo)注的①②③部分為自主住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域，面積大約2100畝（包括項(xiàng)目北側(cè)島嶼）；◎圖內(nèi)土黃色區(qū)域?yàn)閷?duì)外合作開(kāi)發(fā)區(qū)域，面積大約3000畝，（包括南側(cè)釣魚(yú)島的外島、中間的海島）。海島□自主住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)資金回籠計(jì)劃123海島◎住宅用地開(kāi)發(fā)順序：（1）先開(kāi)發(fā)①地塊，作為中檔聯(lián)排、洋房、公寓等；（2）其次開(kāi)發(fā)②地塊，作為項(xiàng)目中高檔別墅住宅；（3）最后開(kāi)發(fā)③地塊，作為高檔臨海高檔別墅、公寓；◎商業(yè)用地開(kāi)發(fā)順序：（1）2009年開(kāi)發(fā)建設(shè)展覽中心、商業(yè)街，同時(shí)進(jìn)行高爾夫建設(shè)；（2）2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)議中心、度假酒店、學(xué)校等；（3）2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)社區(qū)配套相關(guān)的溫泉水療中心、康體中心等商業(yè)配套；□自主住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)資金回籠計(jì)劃123海島◎住宅開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售計(jì)劃（1）2009年-2010年09年8月份起開(kāi)發(fā)建設(shè)第①地塊500畝，約35萬(wàn)平米（按照1.0容積率），2010年開(kāi)始銷(xiāo)售完其中的18萬(wàn)平米；

（2）2011年銷(xiāo)售完第①地塊剩余17萬(wàn)平米住宅，同時(shí)開(kāi)始建設(shè)第①地塊剩余500畝（按照1.0容積率），和第②地塊的300畝（按照0.3容積率計(jì)算約6萬(wàn)平米）；（3）2012年2012年銷(xiāo)售完第①地塊和第②地塊的住宅約20萬(wàn)平米；開(kāi)始建設(shè)第③地塊其中的300畝地（按照0.3容積率計(jì)算約6萬(wàn)平米）；（4）2013年

2013年銷(xiāo)售完第①地塊和第②地塊剩余住宅中的21萬(wàn)平米，銷(xiāo)售第③地塊中的3萬(wàn)平米；□自主住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)資金回籠計(jì)劃住宅旅游商業(yè)合計(jì)備注2009收入0元0元0元09年因?yàn)樽≌?、商業(yè)開(kāi)發(fā)形不成銷(xiāo)售，所以沒(méi)有收入2010收入8億元0元（剛建成無(wú)法經(jīng)營(yíng)）8億元銷(xiāo)售18萬(wàn)平米中檔房（均價(jià)4300元/平米）2011收入8億元0.5億元（會(huì)展、酒店、高爾夫等配套商業(yè)同步經(jīng)營(yíng)）8.5億元銷(xiāo)售17萬(wàn)平米中檔房（均價(jià)4300元/平米）2012收入11億元

0.8億元（各類(lèi)物業(yè)經(jīng)營(yíng)同上）11.8億元銷(xiāo)售20萬(wàn)平米中檔房（均價(jià)5500元/平米）2013收入12億元

1.0億元13億元銷(xiāo)售21萬(wàn)平米中檔房（均價(jià)5500元/平米）累計(jì)39億元2.3億元億元說(shuō)明水城項(xiàng)目2009-2013年六年間，項(xiàng)目自主住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的總營(yíng)業(yè)額大約75.8億元，按照前期