2022-10-1720XX年匯報(bào)人：陳雅吉2022-2023年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)洞察報(bào)告目錄contens01行業(yè)發(fā)展概述02行業(yè)環(huán)境分析03行業(yè)現(xiàn)狀分析04行業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì)中國養(yǎng)老服務(wù)體系初步建成，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)作為其中重要環(huán)節(jié)處于快速發(fā)展階段，但還未形成成熟的運(yùn)營模式和盈利模式。行業(yè)相關(guān)政策以推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展為主醫(yī)養(yǎng)結(jié)合醫(yī)療需求是老年人養(yǎng)老的主要需求之一，將醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)割裂，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)“只養(yǎng)老不醫(yī)護(hù)”，醫(yī)療機(jī)構(gòu)“只治病不養(yǎng)老”，老年人難以同時(shí)獲得生活照料和醫(yī)療護(hù)理。而老年人身體健康狀況差，慢性病患病率高，需要經(jīng)常進(jìn)行醫(yī)療診治，頻繁出入醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)造成養(yǎng)老生活不便。醫(yī)療和養(yǎng)老的結(jié)合，可以使老年人在熟悉的居住環(huán)境中獲得醫(yī)療服務(wù)，方便老年人接受診治和護(hù)理，加快身體健康恢復(fù)。不同于其他養(yǎng)老服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)無法快速培養(yǎng)自己的專業(yè)醫(yī)護(hù)人員和醫(yī)護(hù)體系，主要通過與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療服務(wù)與其他板塊服務(wù)的融合，提供“醫(yī)+養(yǎng)”的綜合型服務(wù)。同時(shí)，國家政策鼓勵(lì)利用率不高的醫(yī)院向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以及有實(shí)力的醫(yī)院拓寬經(jīng)營范圍，下設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合快速發(fā)展。摘要頁智能化發(fā)展智能化養(yǎng)老服務(wù)有助于提升養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)品質(zhì)和效率，并降低對(duì)養(yǎng)老人才的需求，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展。中國養(yǎng)老人才缺乏，養(yǎng)老服務(wù)勞動(dòng)力市場(chǎng)門檻低、專業(yè)素養(yǎng)不高，對(duì)醫(yī)護(hù)、心理等高級(jí)養(yǎng)老需求認(rèn)知少。同時(shí)中國勞動(dòng)力整體供應(yīng)下降，勞動(dòng)力成本上升，制約養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。養(yǎng)老服務(wù)智能化發(fā)展可以有效解決部分服務(wù)人才缺陷，有助于養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；瘮U(kuò)展。養(yǎng)老地產(chǎn)利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、智能硬件等技術(shù)設(shè)備，優(yōu)化養(yǎng)老資源的配置，將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、老年人、家庭連接起來，為老年人提供精準(zhǔn)化、私人化服務(wù)。如:智能手環(huán)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)老年人健康狀況，隨時(shí)與子女進(jìn)行通訊。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)通過追蹤和分析手環(huán)輸送的數(shù)據(jù)，為老年人打造個(gè)人醫(yī)療計(jì)劃和生活安排。在養(yǎng)老建筑內(nèi)安裝智能家居，為老年人提供舒適的居家環(huán)境、安全監(jiān)護(hù)，配備智能生活設(shè)備，協(xié)助需要護(hù)理的老年人自理生活，降低對(duì)人工的依賴，獲得自信心和成就感，有益老年人心理健康。第一章行業(yè)發(fā)展概述01行業(yè)定義中國的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三大部分。2011年2月，民政部在發(fā)布的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》中提出建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，由此衍生出養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）、老年公寓和養(yǎng)老驛站三種養(yǎng)老地產(chǎn)類型。（1）養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）:是一站式的、全方位的、綜合性的居住社區(qū)，涵蓋了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的所有功能。社區(qū)配備醫(yī)療和康復(fù)中心、護(hù)理中心、老年大學(xué)、文娛活動(dòng)中心、休閑商業(yè)中心等。老年人在不同年齡階段和身體狀況下的需求都可以在社區(qū)里得到滿足。這類社區(qū)一般位于城市郊區(qū)或度假風(fēng)景區(qū)，土地成本相對(duì)便宜。根據(jù)不同的土地性質(zhì)和參與建設(shè)主體，盈利模式有產(chǎn)權(quán)出售、會(huì)員制、租賃制和租售結(jié)合等。（2）老年公寓:是針對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式開發(fā)的。區(qū)別于保障型的公辦養(yǎng)老院，主要針對(duì)自理能力較低、收入不高的獨(dú)居老人、孤寡老人等，民辦老年公寓根據(jù)老人的需求設(shè)計(jì)，能提供全面周到和有特色的服務(wù)，收費(fèi)相對(duì)公辦昂貴。根據(jù)不同健康狀況的老人，可以提供醫(yī)療康復(fù)、全護(hù)理、半護(hù)理、活動(dòng)組織等服務(wù)。民辦老年公寓采取會(huì)員制、押金制和出租制等方式收費(fèi)。（3）養(yǎng)老驛站:是居家社區(qū)養(yǎng)老依托的地產(chǎn)類型，一般位于社區(qū)中心。養(yǎng)老驛站提供居家上門服務(wù)和日間照料服務(wù)，居家上門服務(wù)有醫(yī)療檢查、家政服務(wù)、生活照料（助餐、助浴、助醫(yī)、助行）等，日間照料服務(wù)有短期全托、日托、淋浴、醫(yī)療護(hù)理、健康檢測(cè)、膳食供應(yīng)、文娛活動(dòng)等。養(yǎng)老驛站一般配有護(hù)理人員、醫(yī)療人員、康復(fù)理療師、心理咨詢師、社會(huì)工作師等專業(yè)人員。養(yǎng)老驛站的收入來源多為政府補(bǔ)助、照料服務(wù)和餐飲服務(wù)，政府補(bǔ)助占主要部分。居家社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)是受政府推崇的主要形式，有公建民營、公辦民營、民辦民營等模式，以公建民營為主，由政府提供舊建筑，開發(fā)商進(jìn)行改造運(yùn)營。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)定義1982年，中國政府成立全國老齡工作委員會(huì)，并在全國設(shè)立老齡辦事機(jī)構(gòu)，初步形成全國政府老年工作網(wǎng)絡(luò)。1983年，全國老齡工作委員會(huì)在《關(guān)于老齡工作情況與今后活動(dòng)計(jì)劃要點(diǎn)》中提出開設(shè)老年人日間照料中心，為之后中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。行業(yè)發(fā)展歷程起步階段（20世紀(jì)80年代至1999年）2000年，中共中央在頒布的《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》中明確，建立家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，社會(huì)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老機(jī)制。這一時(shí)期，居家養(yǎng)老、居家服務(wù)的理念已經(jīng)逐步形成，以社區(qū)養(yǎng)老為主的養(yǎng)老服務(wù)體系不斷加強(qiáng)，形成以社區(qū)照料中心為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展體系。發(fā)展階段（2000年至2007年）2008年，民政部等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》，進(jìn)一步推動(dòng)中國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的形成。居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老在服務(wù)內(nèi)容上進(jìn)一步細(xì)化，覆蓋了醫(yī)療護(hù)理、生活照料、精神慰藉等服務(wù)，多層次服務(wù)體系的建立涵蓋了老年人基本的養(yǎng)老需求。與此同時(shí)，中國第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目“上?？禈蛴H和源”打造完畢，投入運(yùn)營，中國養(yǎng)老地產(chǎn)基本產(chǎn)品體系構(gòu)建完畢，包括養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓、養(yǎng)老驛站三類?？焖侔l(fā)展階段（2008年至今）產(chǎn)業(yè)鏈上游區(qū)別于普通地產(chǎn)項(xiàng)目，決定養(yǎng)老地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵上游要素為土地資源、適老設(shè)施設(shè)備和養(yǎng)老服務(wù)。土地資源:土地資源是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心資源，影響著養(yǎng)老地產(chǎn)后續(xù)的盈利模式和運(yùn)營模式。適于開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)與建設(shè)養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老驛站的土地類型有所不同。（1）養(yǎng)老社區(qū)中國被用于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的土地資源可以分為住宅用地和非住宅用地兩類。住宅用地通過出讓使用權(quán)方式取得，有70年使用權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在完成建設(shè)后可以通過出售產(chǎn)權(quán)盈利，如綠城的烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目。這類項(xiàng)目是對(duì)普通住宅項(xiàng)目的延伸和升級(jí)，配備了更加完善的基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)越的養(yǎng)老設(shè)施，在房產(chǎn)市場(chǎng)上銷售和盈利狀況較好。非住宅用地以商業(yè)旅游用地為主，開發(fā)商不能獲得產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)為40年，一般消費(fèi)者通過購買會(huì)員獲得入住權(quán)，收取會(huì)員費(fèi)加服務(wù)費(fèi)的形式收費(fèi)盈利。土地資源的獲得需要地產(chǎn)公司擁有強(qiáng)大的社會(huì)資源和公共關(guān)系，特別是地理位置優(yōu)越的地塊，更容易被大型地產(chǎn)商獲得。土地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主要成本，中國沒有專門針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的土地供應(yīng)，使用商業(yè)用地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的開發(fā)商無法通過出售產(chǎn)權(quán)回籠資金，導(dǎo)致現(xiàn)金流壓力大，回報(bào)周期長，收益率低。在這種情況下，會(huì)員制成為養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的主流，與中國老年人期望擁有房屋產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)理念形成沖突，使養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展受到限制。（2）老年公寓和養(yǎng)老驛站受政府鼓勵(lì)的養(yǎng)老公寓和養(yǎng)老驛站運(yùn)營模式主要有公建民營、土地租賃和利用閑置資源等形式。①公建民營模式由政府投資建設(shè)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，減輕養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)負(fù)擔(dān)，可以吸引擁有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)技能的機(jī)構(gòu)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮其運(yùn)營管理功能；②土地租賃和先租后轉(zhuǎn)形式，是養(yǎng)老地產(chǎn)的創(chuàng)新型融資方式，同樣有利于減緩養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金壓力，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流安排；③養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑置廠房、學(xué)校、酒店、社區(qū)用房等現(xiàn)有閑置資源興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)可以降低投資成本，同時(shí)還可以享受建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼等資金支持和稅費(fèi)減免、水電氣熱費(fèi)等優(yōu)惠。適老設(shè)施設(shè)備:養(yǎng)老地產(chǎn)配套標(biāo)準(zhǔn)高于普通住宅，需要配套建設(shè)醫(yī)護(hù)、文化娛樂等設(shè)施，并在社區(qū)和住宅上進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)。（1）醫(yī)護(hù)中心、老年大學(xué)、活動(dòng)中心等配套設(shè)施的建設(shè)，增加了開發(fā)商的建設(shè)和運(yùn)營成本，影響后期盈利；（2）適老化設(shè)計(jì)不但要求社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)無障礙通行，配備扶手、遮雨連廊等，在室內(nèi)設(shè)施配備上，也全方位考慮老人的需求，設(shè)置無障礙臺(tái)盆、洗浴座凳、智能家居、一鍵緊急呼叫按鈕等。智能家居包括:智能空調(diào)、智能冰箱、智能洗衣機(jī)、智能照明、智能門鎖、遠(yuǎn)程監(jiān)護(hù)系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)與健康監(jiān)測(cè)等設(shè)備。由于這些設(shè)施設(shè)備的配置使用需求，養(yǎng)老地產(chǎn)上游還包括了各種硬件設(shè)施、設(shè)備制造商和提供商。這類供應(yīng)商數(shù)量眾多，市場(chǎng)分散，技術(shù)門檻不高，產(chǎn)品的開發(fā)和提供以配合中游為主。中國智能家居行業(yè)尚處于起步階段，從整體產(chǎn)業(yè)鏈角度看，地產(chǎn)商擁有更強(qiáng)的議價(jià)權(quán)。產(chǎn)業(yè)鏈上游養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進(jìn)口，主要原因是下游消費(fèi)終端為保障科研成果，對(duì)行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進(jìn)、供應(yīng)鏈穩(wěn)定的進(jìn)口原材料供應(yīng)商。企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。由于養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價(jià)格波動(dòng)不會(huì)對(duì)企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈上游養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈下游為老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群。中國老年人口基數(shù)大，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求迫切，而養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)主要依托于養(yǎng)老地產(chǎn)，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求增加促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。即將步入老年階段的準(zhǔn)備養(yǎng)老人群占總?cè)丝诒壤?，提前開始規(guī)劃養(yǎng)老生活，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供持續(xù)發(fā)展的增長力。（2）準(zhǔn)備養(yǎng)老人群中國準(zhǔn)備養(yǎng)老人群人口眾多，且消費(fèi)能力強(qiáng)，使養(yǎng)老地產(chǎn)得以持續(xù)健康發(fā)展。中國人口在1962-1974年間迎來了一波“嬰兒潮”，期間人口出生率介于20‰-30‰之間，出生人口總數(shù)為5億人左右，年均出生人數(shù)2,665萬人。到2019年這部分人群年齡分布在45-57歲之間，按照中國法律定義該年齡段人群將在未來3-15年內(nèi)步入老年階段，成為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要消費(fèi)力。受益于1978年中國改革開放、2003-2013年中國房地產(chǎn)“黃金十年”、經(jīng)濟(jì)飛速增長、國內(nèi)生產(chǎn)總值增速不斷上升，這部分人群成為主要?jiǎng)趧?dòng)力，分享了中國經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展的成果，不僅收入水平較好，教育背景得到提升，消費(fèi)理念和生活理念也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)居住和生活品質(zhì)都有較高的要求，一部分高凈值人群提前開始規(guī)劃養(yǎng)老生活，購買養(yǎng)老屬性的地產(chǎn)產(chǎn)品，中國養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來更高的增速。第二章行業(yè)環(huán)境分析02010203行業(yè)政策環(huán)境1《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)30張。重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)，大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)，統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，推動(dòng)建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)。該規(guī)劃的發(fā)表標(biāo)志著中國養(yǎng)老服務(wù)體系概念的形成?！渡鐣?huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》進(jìn)一步明確中國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三個(gè)有機(jī)部分組成，對(duì)三者涵蓋的服務(wù)范圍和服務(wù)對(duì)象做出詳細(xì)表述，從資金投入、規(guī)范運(yùn)營、人才培養(yǎng)、科技運(yùn)用等方面提出了保障措施?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為制成的養(yǎng)老服務(wù)體系。完善投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、人才培養(yǎng)和就業(yè)等政策，鼓勵(lì)公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)，這是中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)性文件。國務(wù)院國務(wù)院國務(wù)院提出加快推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，到2020年符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體制機(jī)制和政策法規(guī)體系基本建立，所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠以不同形式為入住老年人提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。推動(dòng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)延伸至社區(qū)、家庭，鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)。醫(yī)用結(jié)合的理念開始推行，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展增添了醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)維度。行業(yè)政治環(huán)境全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，放寬營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，鼓勵(lì)社會(huì)力量以公建民營的形式參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，推進(jìn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)全面覆蓋。市場(chǎng)的全面開放，使更多社會(huì)力量和資本進(jìn)入市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，服務(wù)體系更加完善，推動(dòng)中國養(yǎng)老地產(chǎn)更快更好發(fā)展。居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系更加健全，大力發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提質(zhì)增效，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。該規(guī)劃延續(xù)了“十二五”期間構(gòu)建的養(yǎng)老服務(wù)體系，并將居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老合并提出，對(duì)實(shí)踐中兩者相互支持、相互嵌套的服務(wù)模式指導(dǎo)更加精確。提出支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)?；⑦B鎖化發(fā)展，推動(dòng)解決養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)融資問題，提升醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)能力。推動(dòng)居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合發(fā)展，支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，上門為居家老年人提供服務(wù)。實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”，在全國建設(shè)一批“智慧養(yǎng)老院”，推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠(yuǎn)程智能安防監(jiān)控技術(shù)，形成示范效應(yīng)。該意見從多方面出發(fā)，切實(shí)推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，打通“堵點(diǎn)”，消除“痛點(diǎn)”，為養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展提供保障?！丁笆濉眹依淆g事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策支持十四五規(guī)劃政府報(bào)告國家政策領(lǐng)導(dǎo)講話國務(wù)院發(fā)布政策、十四五規(guī)劃、政府報(bào)告、領(lǐng)導(dǎo)講話等都有對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)做了好的發(fā)展指引。行業(yè)政策支持養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)環(huán)境老年人收入水平提高，其中保障型收入是主要收入來源。老年人的收入分為兩個(gè)方面:私人收入和公共福利。私人收入部分主要是私人儲(chǔ)蓄，以及其他勞動(dòng)收入和資本性收入，如經(jīng)營性收入、理財(cái)產(chǎn)品收入、房屋租賃收入等。公共福利以基礎(chǔ)保障為主，有退休金、養(yǎng)老金和社會(huì)救助等。2014年，中國城鎮(zhèn)老年人的收入達(dá)到23,930元，比2000年提高16,538元，扣除價(jià)格因素，年均增長率為5.9%。其中主要收入來源是退休金、養(yǎng)老金等保障型收入，比例為79.4%。老年人收入水平的提高，有助于養(yǎng)老生活品質(zhì)的提升，追求更好的居住環(huán)境。同時(shí)保障型收入使老年人收入水平保持穩(wěn)定，老年人可以提前進(jìn)行可靠的消費(fèi)規(guī)劃，利好需要長期資金投入的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。中國老年人口結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，且長期處于年輕化狀態(tài)。根據(jù)2010年中國人口普查數(shù)據(jù)，老年人口總數(shù)為78億人，其中低齡老年人口9,978萬人，中齡老年人口5,682萬人，高齡老年人口2,099萬人，占老年人口比重分別為56.2%、32%和18%。全國老齡辦公布的《第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查成果》顯示，2015年，中國老年人口仍以低齡老年人口為主，占老年人口總數(shù)的56.1%，中齡老年人口占30.0%，高齡老年人口占19%。綜合兩次調(diào)查數(shù)據(jù)，中國老年人口結(jié)構(gòu)基本保持穩(wěn)定。《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》提出，到2020年，老年人口將增加到55億人左右，高齡老年人將增加到2,900萬人左右。高齡老年人口2010年到2020年的年復(fù)合增長率為7%，低于老年人口總數(shù)在此期間5.3%的年復(fù)合增長率，中國老年人口結(jié)構(gòu)將保持相對(duì)年輕化。與高齡老年人相比，低齡老年人身體健康狀況、收入水平較好，對(duì)居家和生活品質(zhì)要求高，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)能力較強(qiáng)，有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。行業(yè)社會(huì)環(huán)境行業(yè)社會(huì)環(huán)境傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)門檻低、缺乏統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)過程沒有專業(yè)的監(jiān)督等問題影響行業(yè)發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)與電烙鐵的結(jié)合，縮減中間環(huán)節(jié),為用戶提供高性價(jià)比的服務(wù)。90后、00后等各類人群，逐步成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)主力。行業(yè)社會(huì)環(huán)境第三章行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀03行業(yè)現(xiàn)狀2014年至2018年，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模從9萬億元增長至6.5億元，年復(fù)合增長率為7.3%。據(jù)預(yù)測(cè)，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在2023年將達(dá)到10.4萬億元，2019年至2023年間將維持10.0%的年復(fù)合增長率。熱點(diǎn)三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高熱點(diǎn)二科研服務(wù)市場(chǎng)持續(xù)增長熱點(diǎn)一養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)用領(lǐng)域廣泛養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)具有市場(chǎng)空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價(jià)高等特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)提升，多元化科研服務(wù)平臺(tái)持續(xù)擴(kuò)張，促進(jìn)高價(jià)值服務(wù)企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務(wù)企業(yè)逐漸增多。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量有待提升制約養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，導(dǎo)致研究結(jié)果可靠性難以保證，產(chǎn)品喪失市場(chǎng)競爭力。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)難形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理規(guī)范,產(chǎn)品質(zhì)量主要靠企業(yè)自主檢測(cè)保障，監(jiān)管難度大。中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品主要集中在中低端領(lǐng)域，高端領(lǐng)域被外資企業(yè)壟斷，產(chǎn)品品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。行業(yè)熱點(diǎn)關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞中國老齡化程度持續(xù)加深，2018年65歲及以上老年人口占總?cè)丝?9%，2014年到2018年的年復(fù)合增長率達(dá)到9%。依托養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓和養(yǎng)老驛站三種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)，老年人在需求不同的各個(gè)階段可以享受有針對(duì)性的養(yǎng)老服務(wù)。老年人口的增加是驅(qū)動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的首要?jiǎng)恿?。老齡化加深行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素1政策支持中國養(yǎng)老服務(wù)體系初步建成，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)作為其中重要環(huán)節(jié)處于快速發(fā)展階段，但還未形成成熟的運(yùn)營模式和盈利模式。行業(yè)相關(guān)政策以推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展為主關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞養(yǎng)老地產(chǎn)附加的養(yǎng)老服務(wù)為運(yùn)營商帶來了多種盈利模式。通過保持養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流入和地產(chǎn)項(xiàng)目升值，驅(qū)動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展更加完善盈利模式多元化行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素2養(yǎng)老社區(qū)受市場(chǎng)歡迎與普通地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施配備更加完善，一般配有醫(yī)護(hù)中心、文化休閑中心、活動(dòng)中心等。不僅老年人和準(zhǔn)備養(yǎng)老人群，普通購房者也更傾向于購買生活便利、設(shè)施完善的居住社區(qū)。受到市場(chǎng)歡迎的養(yǎng)老社區(qū)，可以吸引更多的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，加速養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。第四章行業(yè)前景趨勢(shì)04ABC對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，國家支持性政策少，僅在2016年9月，全國老齡辦聯(lián)合多部門公布的《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》中提出支持適老住宅建設(shè)，對(duì)老少同居的新社區(qū)提供相應(yīng)政策扶持。中國政府從2011年起密集推出養(yǎng)老相關(guān)政策，其中社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)政策是主要內(nèi)容，考慮中國老年人居家養(yǎng)老的偏好、實(shí)際支付能力、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的供應(yīng)情況，政策主要對(duì)居家社區(qū)型養(yǎng)老的養(yǎng)老驛站大力扶持。而具體到對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的土地建設(shè)支持和資金費(fèi)用扶持相關(guān)政策較少，沒有針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的專項(xiàng)土地供應(yīng)和大規(guī)模資金補(bǔ)助，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的限制。國家支持性政策少行業(yè)發(fā)展問題老年公寓面臨供給和需求不匹配形成的“剪刀差”，結(jié)構(gòu)性矛盾阻礙老年公寓快速發(fā)展。中國老年人口對(duì)老年公寓的需求呈現(xiàn)“橄欖形”，高端和低端需求少，對(duì)醫(yī)療護(hù)理和生活照料等中端需求多。而老年公寓的供給卻是“啞鈴型”，收益高的高端項(xiàng)目和政府保障型的低端項(xiàng)目多，性價(jià)比高、普通老年人需要的中端項(xiàng)目少。高端老年公寓根據(jù)高端或特殊需求打造，收費(fèi)高，盈利能力強(qiáng)，驅(qū)動(dòng)民間資本進(jìn)入高端化市場(chǎng)。如針對(duì)高凈值、海歸、高知等老年人打造老年公寓，居住環(huán)境條件好、精神文化活動(dòng)豐富、醫(yī)護(hù)照料服務(wù)完善，對(duì)有支付能力的老年人吸引力強(qiáng)。市場(chǎng)中還有針對(duì)特殊老年群體開設(shè)的高端老年公寓，如采取國際標(biāo)準(zhǔn)、專門提供對(duì)患有認(rèn)知癥老年人進(jìn)行護(hù)理的老年公寓，專業(yè)的醫(yī)療看護(hù)意味著更高的價(jià)格，但能讓老人受到科學(xué)的護(hù)理，家屬購買意愿強(qiáng)。相對(duì)于中國老年人的整體需求，這部分高端需求屬于少數(shù)，雖然高端老年公寓盈利性好，但客戶基數(shù)少，入住率低，過多的供應(yīng)無法解決大眾老年人真正的需求。供需結(jié)構(gòu)不平衡對(duì)于養(yǎng)老驛站，中國老年人養(yǎng)老以自付為主，老年人收入有限，購買服務(wù)意愿不強(qiáng)，而中國還未建立全面的政府養(yǎng)老支付體系，養(yǎng)老驛站主要依靠政府補(bǔ)助維持運(yùn)營，難以實(shí)現(xiàn)盈利，無法吸引大量的社會(huì)資本進(jìn)入，發(fā)展受到限制。中國老年人的收入主要由私人收入和公共福利組成，公共福利中的退休金、養(yǎng)老金占老人收入的大部分。老年人的日常消費(fèi)以日用品、食品和醫(yī)療保健產(chǎn)品為主，可用于購買驛站養(yǎng)老服務(wù)的金額有限，購買意愿不強(qiáng)。養(yǎng)老驛站一般設(shè)立在成熟社區(qū)中心，服務(wù)周邊老年人，規(guī)模小，但開展服務(wù)項(xiàng)目豐富，包括醫(yī)療護(hù)理、生活照料、短期居住、文娛休閑、膳食供應(yīng)、心理輔導(dǎo)等，運(yùn)營成本高。老年人對(duì)價(jià)格敏感，除短期居住的床位出租、日間照料的按次收入、膳食供應(yīng)的收入外，其他軟性項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，主要依賴政府補(bǔ)助維持運(yùn)營，整體收入水平低。加之運(yùn)營成本無法隨連鎖化減小、成熟社區(qū)中的適合改建成養(yǎng)老驛站的物業(yè)少、政府補(bǔ)助有限，養(yǎng)老驛站實(shí)現(xiàn)大規(guī)模盈利困難。養(yǎng)老費(fèi)用自付養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建議發(fā)展建議1發(fā)展建議2發(fā)展建議3提升產(chǎn)品質(zhì)量（1）政府方面：政府應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)流程，并成立相關(guān)部門，對(duì)科研用養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，完善試劑流通環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)加強(qiáng)冷鏈運(yùn)輸環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，保證養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展；（2）生產(chǎn)企業(yè)方面：養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范，保證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。目前市場(chǎng)上已有多個(gè)本土養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)質(zhì)量的把控，對(duì)標(biāo)優(yōu)質(zhì)、高端的進(jìn)口產(chǎn)品，并憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐步替代進(jìn)口。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)緊跟行業(yè)研發(fā)潮流，加大創(chuàng)新研發(fā)力度，不斷推出新產(chǎn)品，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，也是未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。全面增值服務(wù)單一的資金提供方角色僅能為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)提供“凈利差”的盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭日趨嚴(yán)重，利潤空間不斷被壓縮，企業(yè)業(yè)務(wù)收入因此受影響，商業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型除傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)需求外，設(shè)備管理、服務(wù)解決方案、貸款解決方案、結(jié)構(gòu)化融資方案、專業(yè)咨詢服務(wù)等方面多方位綜合性的增值服務(wù)需求也逐步增強(qiáng)。中國本土養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)開始在定制型服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位多元化融資渠道可持續(xù)公司債等創(chuàng)新產(chǎn)品，擴(kuò)大非公開定向債務(wù)融資工具（PPN）、公司債等額度獲取，形成了公司債、PPN、中期票據(jù)、短融、超短融資等多產(chǎn)品、多市場(chǎng)交替發(fā)行的新局面；企業(yè)獲取各業(yè)態(tài)銀行如國有銀行、政策性銀行、外資銀行以及其他中資行的授信額度，確保了銀行貸款資金來源的穩(wěn)定性。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在保證間接融資渠道通暢的同時(shí)，能夠綜合運(yùn)用發(fā)債和資產(chǎn)證券化等方式促進(jìn)自身融資渠道的多元化，降低對(duì)單一產(chǎn)品和市場(chǎng)的依賴程度，實(shí)現(xiàn)融資地域的分散化，從而降低資金成本，提升企業(yè)負(fù)債端的市場(chǎng)競爭力。以遠(yuǎn)東宏信為例，公司依據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展需求，堅(jiān)持“資源全球化”戰(zhàn)略，結(jié)合實(shí)時(shí)國內(nèi)外金融環(huán)境，有效調(diào)整公司直接融資和間接融資的分布結(jié)構(gòu)，在融資成本方面與同業(yè)相比優(yōu)勢(shì)突出。行業(yè)建議行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1醫(yī)養(yǎng)結(jié)合醫(yī)療需求是老年人養(yǎng)老的主要需求之一，將醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)割裂，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)“只養(yǎng)老不醫(yī)護(hù)”，醫(yī)療機(jī)構(gòu)“只治病不養(yǎng)老”，老年人難以同時(shí)獲得生活照料和醫(yī)療護(hù)理。而老年人身體健康狀況差，慢性病患病率高，需要經(jīng)常進(jìn)行醫(yī)療診治，頻繁出入醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)造成養(yǎng)老生活不便。醫(yī)療和養(yǎng)老的結(jié)合，可以使老年人在熟悉的居住環(huán)境中獲得醫(yī)療服務(wù)，方便老年人接受診治和護(hù)理，加快身體健康恢復(fù)。不同于其他養(yǎng)老服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)無法快速培養(yǎng)自己的專業(yè)醫(yī)護(hù)人員和醫(yī)護(hù)體系，主要通過與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療服務(wù)與其他板塊服務(wù)的融合，提供“醫(yī)+養(yǎng)”的綜合型服務(wù)。同時(shí)，國家政策鼓勵(lì)利用率不高的醫(yī)院向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以及有實(shí)力的醫(yī)院拓寬經(jīng)營范圍，下設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合快速發(fā)展。智能化發(fā)展智能化養(yǎng)老服務(wù)有助于提升養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)品質(zhì)和效率，并降低對(duì)養(yǎng)老人才的需求，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展。中國養(yǎng)老人才缺乏，養(yǎng)老服務(wù)勞動(dòng)力市場(chǎng)門檻低、專業(yè)素養(yǎng)不高，對(duì)醫(yī)護(hù)、心理等高級(jí)養(yǎng)老需求認(rèn)知少。同時(shí)中國勞動(dòng)力整體供應(yīng)下降，勞動(dòng)力成本上升，制約養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。養(yǎng)老服務(wù)智能化發(fā)展可以有效解決部分服務(wù)人才缺陷，有助于養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；瘮U(kuò)展。養(yǎng)老地產(chǎn)利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、智能硬件等技術(shù)設(shè)備，優(yōu)化養(yǎng)老資源的配置，將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、老年人、家庭連接起來，為老年人提供精準(zhǔn)化、私人化服務(wù)。如:智能手環(huán)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)老年人健康狀況，隨時(shí)與子女進(jìn)行通訊。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)通過追蹤和分析手環(huán)輸送的數(shù)據(jù)，為老年人打造個(gè)人醫(yī)療計(jì)劃和生活安排。在養(yǎng)老建筑內(nèi)安裝智能家居，為老年人提供舒適的居家環(huán)境、安全監(jiān)護(hù)，配備智能生活設(shè)備，協(xié)助需要護(hù)理的老年人自理生活，降低對(duì)人工的依賴，獲得自信心和成就感，有益老年人心理健康。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2提升技術(shù)服務(wù)能力養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)面向多元化的科研實(shí)驗(yàn)需求，建立多種技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，向客戶提供除了所需的原材料以外的提取、分析等技術(shù)服務(wù)，形成企業(yè)特有競爭力聚焦投資業(yè)務(wù)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)憑借多年的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)備融資租賃和服務(wù)體系日趨完備，信息化服務(wù)于一身的綜合服務(wù)體系，能夠進(jìn)行有效遷移，為投資業(yè)務(wù)的長期健康發(fā)展提供有力支持。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)商依托本身提供的資金服務(wù)，具備融資渠道暢通的資金優(yōu)勢(shì)，可為行業(yè)建設(shè)提供初期資金支持，且可通過杠桿提升資金效率養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化與定制化界限被打破，未來趨于融合。標(biāo)準(zhǔn)化加微定制的產(chǎn)品戰(zhàn)略，有效平衡企業(yè)操作層面與消費(fèi)者需求層面的矛盾讓消費(fèi)者既擁有足夠的確定性，也有足夠的彈性。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用使得實(shí)際操作和施工賦能方式深入介入，使得平臺(tái)從簡單的流量供給入口轉(zhuǎn)變?yōu)楣ぞ吖┙o、技術(shù)供給、工人供給的模式。中國消費(fèi)升級(jí)倒逼養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，用戶需求從獲取公司信息并與公司對(duì)接暢通轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅伢w驗(yàn)注重實(shí)際的效果，滿足用戶需求，提供個(gè)性化定制服務(wù)，成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展方向。行業(yè)面臨洗牌標(biāo)準(zhǔn)化趨勢(shì)融合行業(yè)平臺(tái)職能轉(zhuǎn)化注重用戶體驗(yàn)由于新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊，各行各業(yè)都面臨資源重新洗牌，因此養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入洗牌期。下游企業(yè)缺乏核心技術(shù)。投資融資主要集中于行業(yè)主流企業(yè)，對(duì)中小企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)行業(yè)發(fā)展前景趨勢(shì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)更新速度不夠，不能及時(shí)適應(yīng)用戶的需求。服務(wù)更新慢實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇疫情“黑天鵝”疫情持續(xù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)沖擊。另一個(gè)是“灰犀牛”，債務(wù)衰退，在這次應(yīng)對(duì)疫情的過程中，各國都用了非常多的財(cái)政政策，發(fā)了很多國債，全球范圍內(nèi)國債水平相對(duì)于GDP上升了18%，而且以后的利率水平還會(huì)提升。黑天鵝/灰犀牛為用戶提供專業(yè)的信息獲取與共享服務(wù)不能滿足信息化需求。信息不對(duì)稱產(chǎn)品質(zhì)量不夠完善，有待提高，產(chǎn)量不達(dá)標(biāo)產(chǎn)品質(zhì)量25%85%8%75%行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)中國養(yǎng)老地產(chǎn)具有代表性的項(xiàng)目有:萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、上?？禈?/p>