中國(guó)精裝房行業(yè)發(fā)展回顧及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

一、2019年行業(yè)回顧：精裝提升致需求格局生變，B端占優(yōu)C端羸弱

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，精裝房就是指經(jīng)過(guò)精致裝修的房屋，和“普裝、平裝、簡(jiǎn)裝”等是對(duì)立的。精裝房又稱“成品房”，精裝要求“精致、融合”，同時(shí)不失主人公的地位、身份，以及個(gè)性和品味，精裝房注重的是每一個(gè)細(xì)節(jié)部分的推敲，大到房屋整體空間結(jié)構(gòu)、裝修風(fēng)格的選擇，小到一個(gè)螺絲釘?shù)臉邮竭x擇，都很講究，所以精裝房的房主多是家居生活的享受者。

對(duì)于平裝或簡(jiǎn)裝來(lái)說(shuō)，裝修過(guò)程可能只是在房屋的墻壁刷上一層新的墻面漆或貼上新的壁紙而已，也就是所謂的“翻新”，這種裝修的房屋經(jīng)常用于出租，很少自居；而精裝房，在主人公裝修的時(shí)候，會(huì)對(duì)整體房屋的布局做出規(guī)劃，同時(shí)會(huì)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司繪制出自己喜歡的設(shè)計(jì)圖，然后經(jīng)過(guò)反復(fù)的修改最終確定設(shè)計(jì)圖，然后再和裝修隊(duì)商討具體的裝修細(xì)節(jié)。

目前，雖然國(guó)家沒(méi)有強(qiáng)制性要求，但是住建部所提出的要求精裝修達(dá)到30%再銷售，從這一點(diǎn)看來(lái)，未來(lái)精裝修銷售可能會(huì)成為一種趨勢(shì)。就比如現(xiàn)在的歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家，在銷售房子的全裝修率已經(jīng)達(dá)到了80%，而銷售精裝房確實(shí)有好處，能夠讓資源集中利用，起到節(jié)省的效果，這一發(fā)展趨勢(shì)其實(shí)也讓家裝公司的發(fā)展更有未來(lái)，能夠朝著專業(yè)化的方向前進(jìn)。但是，目前我國(guó)的精裝修市場(chǎng)缺少嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管。

大多數(shù)人買房時(shí)，還是對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感的，早在之前買房需要公攤面積，所以房?jī)r(jià)受到公攤面積的影響，已經(jīng)很模糊了，好在住建部提出以后房屋交易以套內(nèi)面積計(jì)算。但是，如果房子的交易以銷售精裝房為主的趨勢(shì)發(fā)展下去，那么就又給房?jī)r(jià)披上了一層“外衣”，讓原本就不透明的房?jī)r(jià)變得更密不透風(fēng)了，畢竟裝修的價(jià)值到底是多少，相信只有開(kāi)發(fā)商和裝修公司自己心里清楚，而對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，是很不利的。

全裝修政策推行，推動(dòng)精裝房建設(shè)發(fā)展。2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，要求到2020年新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%。此后各地方政府也相繼出臺(tái)了相應(yīng)的“全裝修”地方政策，其中海南、湖北要求全省全面實(shí)行全裝修。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2019年9月全國(guó)各地共頒布了有關(guān)精裝全裝的政策83次，涉及27個(gè)省市。

精裝全裝政策頒布數(shù)量及同比變化

部分省份精裝相關(guān)政策要求

在2018年國(guó)內(nèi)商品住宅銷量增幅下滑至1.2%的情況下，全國(guó)精裝修商品住宅開(kāi)盤(pán)規(guī)模增幅近60%，達(dá)到253萬(wàn)套。同時(shí)，精裝房也越來(lái)越受到消費(fèi)者青睞。2017年，愿意購(gòu)買精裝房的消費(fèi)者比例為26.8%，較2007年提升15.9pct，預(yù)計(jì)2020年可達(dá)39.5%。未來(lái)精裝房將逐漸取代毛坯房，成為一手房市場(chǎng)的主要房型。

2016-2019年中國(guó)精裝修房開(kāi)盤(pán)量走勢(shì)

精裝快速推行，2019年底或提前實(shí)現(xiàn)30%滲透率目標(biāo)。在中央和地方出臺(tái)政策不斷推進(jìn)之下，全國(guó)推出精裝房的開(kāi)發(fā)商數(shù)量不斷增長(zhǎng)，精裝房市場(chǎng)規(guī)模大幅攀升。2018H1我國(guó)一線城市全裝修滲透率已經(jīng)達(dá)到86%,二線城市為50%，而三四線城市僅為8%，綜合來(lái)看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較低。非精裝房的整體占比仍然在70%左右的水平，在非精裝房占比仍很高的情況下，隨著2020年竣工面積增速的向上好轉(zhuǎn)，非精裝房的竣工面積占比相應(yīng)也會(huì)較高，非精裝房的消費(fèi)建材需求將得到提升，這將帶來(lái)C模式的需求釋放。

2018年推出精裝房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和精裝房項(xiàng)目數(shù)量分別同比增長(zhǎng)80%和72%，精裝房市場(chǎng)規(guī)模同比增速在60%左右。精裝房滲透率不斷提高，2018年底已達(dá)到27.5%，據(jù)預(yù)測(cè)，2019年底精裝房將達(dá)到336萬(wàn)套，滲透率達(dá)到32%，提前完成《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出的30%的發(fā)展目標(biāo)，2020年精裝房滲透率還將繼續(xù)提升2%。

2016-2020E精裝房滲透率變化情況

精裝房住宅項(xiàng)目規(guī)模及同比增速

地產(chǎn)行業(yè)集中度快速增高，頭部地產(chǎn)公司精裝房消費(fèi)建材需求占比提升。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。2018年全國(guó)10強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的市場(chǎng)份額分別為26.4%、58.1%，同比提升2.5和10.6個(gè)百分點(diǎn)。而一些大型地產(chǎn)商，如恒大、萬(wàn)科、碧桂園精裝修比例已接近100%，華潤(rùn)、綠城、金地等地產(chǎn)商精裝修比例也在50%以上。精裝全裝滲透率的不斷提升將新房裝修產(chǎn)生的消費(fèi)建材需求的渠道入口逐漸交到地產(chǎn)商手中，地產(chǎn)行業(yè)集中度提升則將這部分需求向頭部地產(chǎn)商集中。

2014-2018TOP10、TOP100房企銷售份額

2018中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額及增長(zhǎng)率

二、2020年家居趨勢(shì)：新房精裝修占比或?qū)⑴噬?0%

“十三五”規(guī)劃中關(guān)于建筑業(yè)的發(fā)展明確提出到2020年，我國(guó)新開(kāi)工全裝修成品住宅面積要達(dá)到30%，再加上地價(jià)不斷高漲，為平穩(wěn)地價(jià)成本必須提高樓價(jià)，地產(chǎn)商通過(guò)精裝修提供的附加值進(jìn)而提升樓價(jià)讓購(gòu)房者更易于接受，兩方面主因?qū)⑽覈?guó)將裝修建設(shè)推進(jìn)爆發(fā)期。

目前，雖然國(guó)家沒(méi)有強(qiáng)制性要求，但是住建部所提出的要求精裝修達(dá)到30%再銷售，從這一點(diǎn)看來(lái)，未來(lái)精裝修銷售可能會(huì)成為一種趨勢(shì)。就比如現(xiàn)在的歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家，在銷售房子的全裝修率已經(jīng)達(dá)到了80%，而銷售精裝房確實(shí)有好處，能夠讓資源集中利用，起到節(jié)省的效果，這一發(fā)展趨勢(shì)其實(shí)也讓家裝公司的發(fā)展更有未來(lái)，能夠朝著專業(yè)化的方向前進(jìn)。但是，目前我國(guó)的精裝修市場(chǎng)缺少嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管。

大多數(shù)人買房時(shí)，還是對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感的，早在之前買房需要公攤面積，所以房?jī)r(jià)受到公攤面積的影響，已經(jīng)很模糊了，好在住建部提出以后房屋交易以套內(nèi)面積計(jì)算。但是，如果房子的交易以銷售精裝房為主的趨勢(shì)發(fā)展下去，那么就又給房?jī)r(jià)披上了一層“外衣”，讓原本就不透明的房?jī)r(jià)變得更密不透風(fēng)了，畢竟裝修的價(jià)值到底是多少，相信只有開(kāi)發(fā)商和裝修公司自己心里清楚，而對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，是很不利的。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口人才政策為家裝行業(yè)帶來(lái)活力，新一線及二線城市潛力凸顯；2020年新房精裝樓盤(pán)比例或?qū)⑦_(dá)到60%，隨著房屋回歸居住屬性，未來(lái)居民改善型大面積三居室以上需求將持續(xù)擴(kuò)大，也將進(jìn)一步拓展家裝市場(chǎng)。

百余條政策為家居行業(yè)帶來(lái)活力，新一線、二線城市或?qū)⒊蔀橹饕獞?zhàn)場(chǎng)

2019年1月至10月期間，全國(guó)共發(fā)布了135條相關(guān)人口人才政策，其中購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房政策放松達(dá)70余條，一線、新一線城市，二線城市與三四線城市均有涉及。2019年以來(lái)人口人才政策逐月增多，發(fā)展方向也愈來(lái)愈細(xì)化，為新一線、二線城市的購(gòu)房市場(chǎng)帶來(lái)了極大活力，隨著未來(lái)人口人才政策購(gòu)房后進(jìn)入家裝階段，家裝市場(chǎng)也將迎來(lái)一批新勢(shì)力。

面對(duì)2020年裝修市場(chǎng)新浪潮，家裝企業(yè)若能調(diào)配好營(yíng)銷資源、產(chǎn)品資源，不斷提高自身創(chuàng)新力與硬實(shí)力，重點(diǎn)關(guān)注具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力的新一線城市，將會(huì)在市場(chǎng)中贏得不錯(cuò)的先機(jī)。這表明，在2020年對(duì)于家裝企業(yè)來(lái)說(shuō)，提升自身軟硬實(shí)力成為剛需，而新一線及二線城市也成為值得重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月27日，土地出讓規(guī)劃建筑面積前十位城市均為二線城市，與銷售面積靠前的城市名單高度重合。

2019年土地出讓規(guī)劃建筑面積前十位城市

除了人口人才政策外，報(bào)告指出，土地制度改革對(duì)家居家裝行業(yè)也有著不小的影響。我國(guó)在房地產(chǎn)供給側(cè)基礎(chǔ)性制度構(gòu)建方面，取得了突破性進(jìn)展，土地資源有望進(jìn)一步盤(pán)活，未來(lái)上游土地供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)較大變化。下游的家裝企業(yè)可適當(dāng)改變策略，對(duì)土地制度的改革做出有效應(yīng)對(duì)。

與此同時(shí)，2019年是構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度、加快建設(shè)住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵年，各地政府積極培育租賃市場(chǎng)，裝企在這個(gè)階段需要積極關(guān)注政策發(fā)展方向，積累有效租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，為2020年租賃市場(chǎng)的迸發(fā)做好充足準(zhǔn)備。

租賃政策發(fā)布數(shù)量情況

新房精裝樓盤(pán)數(shù)比率攀升至近30%，改善型大三居需求擴(kuò)大拓展家裝市場(chǎng)

數(shù)據(jù)顯示，2017年1月至2019年12月，新房樓盤(pán)數(shù)量依舊以毛坯房為主，2019年之后，毛坯房數(shù)量逐步下降，新房精裝樓盤(pán)數(shù)量比率逐年上升，并在三年時(shí)間里，新房精裝樓盤(pán)數(shù)比率從3%攀升至近30%。在國(guó)家鼓勵(lì)新房以精裝修交付的政策下，未來(lái)精裝修市場(chǎng)將會(huì)有更大的增長(zhǎng)空間，預(yù)計(jì)2020年精裝修比率將會(huì)攀升至60%。

預(yù)計(jì)2020年精裝修比率將會(huì)攀升至60%

二手房方面，2019年1月-11月二手房掛牌精裝修占比達(dá)57.96%，毛坯掛牌占比18.83%，簡(jiǎn)單裝修掛牌占比16.31%。市場(chǎng)上毛坯與簡(jiǎn)單裝修房源占比較大，隨著投資需求轉(zhuǎn)換成居住需求的趨勢(shì)導(dǎo)向，毛坯與簡(jiǎn)單裝修將會(huì)更多釋放至二手房市場(chǎng)。

二手房裝修掛牌分析

1、2020年竣工面積增速預(yù)計(jì)繼續(xù)回升

2018年去杠桿進(jìn)程推進(jìn)，融資環(huán)境趨緊，房企為加快資金回籠而更多銷售期房，期房銷售在商品房住宅銷售中的占比迅速提升，由2018年初的83.86%提升至2019年末的88%，疊加2016和2017兩年期房銷售已大量積累，商品房銷售面積和竣工面積剪刀差不斷擴(kuò)大。

期房銷售占比在2018年開(kāi)始迅速提升

期房住宅從銷售到交房存在大約2-3年左右的時(shí)間間隔，以此規(guī)律推算2016年以來(lái)銷售的期房住宅將在2019-2021年進(jìn)入交房周期，2019年8月開(kāi)始，房屋竣工面積累計(jì)同比增速降幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月收窄，單月同比增速則連續(xù)5個(gè)月保持為正，2019年全年房屋竣工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)2.6%。由于交房剛性的存在，預(yù)計(jì)2020年房屋竣工面積增速將繼續(xù)回升且保持較高的增速，以消化前期積累的期房銷售面積。

房屋竣工面積累計(jì)同比增速和單月同比增速

2、精裝全裝滲透率在低線城市仍不高，C端需求無(wú)須悲觀

數(shù)據(jù)顯示，TOP3房企恒大、碧桂園和萬(wàn)科在一二線城市90%以上采用精裝修。值得注意的是，目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍不高，上述前三房企在三四線的精裝修比率在60%左右，而主要在三四線及以下區(qū)域經(jīng)營(yíng)的TOP20以外的房企精裝交付比例較一線房企低，目前四線及以下仍然以毛坯房交付為主。，2018H1我國(guó)一線城市全裝修滲透率已經(jīng)達(dá)到86%,二線城市為50%，而三四線城市僅為8%，綜合來(lái)看目前三四線及以下城市精裝全裝的滲透率仍然較低。非精裝房的整體占比仍然在70%左右的水平，在非精裝房占比仍很高的情況下，隨著2020年竣工面積增速的向上好轉(zhuǎn)，非精裝房的竣工面積占比相應(yīng)也會(huì)較高，非精裝房的消費(fèi)建材需求將得到提升，這將帶來(lái)C模式的需求釋放。

精裝全裝在不同能級(jí)城市的滲透率情況

前30大城市及剔除前30大城市商品房銷售面積增速

3、我國(guó)即將進(jìn)入存量房時(shí)代，二次裝修釋放新需求

1998年我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房分配制度的貨幣化改革，從1999年到2019年年末，我國(guó)已累計(jì)銷售商品房187.71萬(wàn)億平方米。按照住房翻新周期為10-