物業(yè)管理服務項目業(yè)主入住和裝修管理一、入住管理方案（一）管理內(nèi)容1、在業(yè)主領房前將所有資料準備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務。2、憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。3、收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用。4、陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題經(jīng)業(yè)主確認后，填入《業(yè)主驗收交接表》。5、對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，與業(yè)主約定時間，及時反饋開發(fā)公司，做好跟蹤回訪。通知業(yè)主收 建設單位接待收樓業(yè)客服人員驗證身份及購房交款收 建設單位收繳余額及相應款項，開具正式收樓憑 建設單位財驗證收樓憑證，填寫業(yè)主登記表，辦理業(yè)主 物業(yè)公司簽發(fā)物業(yè)有關資料 物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費及其他相關費用，簽發(fā)驗房 物業(yè)公司財通知工程部人員及客戶服務大使陪同驗收房屋、發(fā) 工程部（建、物）確認 不確認業(yè)主簽訂《驗收交接表》 業(yè)主簽訂《驗收整改表》開發(fā)商在承諾期內(nèi)進行整改合派發(fā)《服務收費標準》等便民資料 格再驗收，簽訂《驗收交接表》收樓完畢1（二）管理措施1、制定《業(yè)主領房程序》。2、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案。3、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程。4、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。二、入住后的裝修管理方案1.房屋裝飾裝修管理內(nèi)容（1）住宅區(qū)內(nèi)房屋的外立面管理1）房屋裝飾裝修時外立面色彩保護管理；2）房屋裝飾裝修時外立面景觀保護管理；3）房屋裝飾裝修時外立面設備安裝統(tǒng)一管理；4）房屋裝飾裝修時外立面上、下管線保護管理。（2）住宅區(qū)內(nèi)房屋共用部位的管理1）房屋裝飾裝修時室內(nèi)結構及承重部位的安全管理；2）房屋裝飾裝修時室內(nèi)管線變動監(jiān)督管理；3）房屋裝飾裝修時室內(nèi)防滲漏管理；4）房屋裝飾裝修時室內(nèi)防火管理；5）樓宇內(nèi)安全防范管理；6）房屋裝飾裝修時樓宇內(nèi)保潔管理；7）房屋裝飾裝修時樓宇內(nèi)共用管線管理。（3）住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境管理1）房屋裝飾裝修時園區(qū)民工出入管理；2）房屋裝飾裝修時園區(qū)噪聲防止管理；23）房屋裝飾裝修時園區(qū)材料進出管理；4）房屋裝飾裝修時園區(qū)車輛進出秩序管理；5）房屋裝飾裝修時園區(qū)裝修垃圾集中堆放處理。2.房屋裝飾裝修施工各階段（1）泥工階段，主要指在房屋裝飾裝修施工中，涉及施工人員鑿墻、穿洞、沏墻、混凝土澆注、鋪設地面、粉飾墻面等活動過程；（2）管線階段，主要指在房屋裝飾裝修施工中，涉及施工人員對各種室內(nèi)管線進行變動、重新鋪設的活動過程；（3）木工階段，主要指在房屋裝飾裝修施工中，涉及施工人員木料加工、鋪設、安裝等活動的過程；（4）油漆階段，主要指在房屋裝飾裝修施工中，涉及施工人員對各種木器、墻體進行油漆、涂飾等活動的過程；（5）安裝階段，主要指在房屋裝飾裝修施工中，涉及施工人員對室內(nèi)各種器具、裝飾品進行安裝等活動的過程。3.房屋裝飾裝修管理服務程序（1）業(yè)主裝飾裝修之前的提前告知；（2）業(yè)主裝飾裝修之前的申請及備案；（3）業(yè)主裝飾裝修啟動時的管理確認；（4）業(yè)主裝飾裝修過程中的跟蹤管理；（5）業(yè)主裝飾裝修完成后的共用部位、設施設備的勘查；（6）業(yè)主裝飾裝修全過程中記錄和備檔。4.房屋裝飾裝修管理人員的職責及分工（1）房屋裝飾裝修管理活動中，物業(yè)服務中心全體員工均為房屋裝飾裝修管理人員，并按各自分工承擔管理責任；3（2）物業(yè)服務中心經(jīng)理或其他分工負責人，按各自業(yè)務分工為房屋裝飾裝修管理活動責任人和協(xié)調(diào)人；（3）物業(yè)服務中心可按管理面積大小，自行確定物業(yè)管理人員按組團或分片進行分工負責房屋裝飾裝修；（4）物業(yè)服務中心管理員為房屋裝飾裝修管理活動責任人和協(xié)調(diào)人；（5）物業(yè)服務中心工程部在房屋裝飾裝修管理活動中，承擔共同部位、共用設施設備的管理責任；（6）物業(yè)服務中心秩序維護隊在房屋裝飾裝修管理活動中，承擔園區(qū)、樓宇治安、交通道路、消防的管理責任；（7）物業(yè)服務中心保潔員在房屋裝飾裝修管理活動中，承擔樓宇保潔、成品保護、園區(qū)保潔管理責任；（8）物業(yè)服務中心全體工作人員按各自分工，在房屋裝飾裝修管理活動中，每日按規(guī)定進行日檢；（9）物業(yè)服務中心經(jīng)理在房屋裝飾裝修管理活動中，每月不少于兩次按規(guī)定進行例檢。5.房屋裝飾裝修管理的提前告知（1）房屋裝飾裝修前的提前告知1）物業(yè)管理企業(yè)必須在房屋建設銷售過程中，通過提前介入向業(yè)主提供物業(yè)管理與房屋買受人在入伙時，進行房屋裝飾裝修時相關的管理信息。A、提供“前期物業(yè)管理服務協(xié)議”；B、提供前期物業(yè)管理服務協(xié)議附件：“住宅裝飾裝修管理辦法”；C、提供“前期物業(yè)管理業(yè)主臨時管理規(guī)約”；4D、通過培訓銷售人員有關物業(yè)管理的基本知識，在銷售過程中，告知買受人房屋裝飾裝修的相關注意事項。2）在房屋交付之時，物業(yè)服務中心工作人員通過業(yè)主收樓入伙過程，應當制訂并向業(yè)主提供物業(yè)管理與房屋裝飾裝修時相關的管理信息。A、制訂“業(yè)主手冊”，手冊內(nèi)容應當包括業(yè)主在房屋裝飾裝修時重點提示，裝修申請流程及裝飾裝修管理辦法（規(guī)定）；B、通過業(yè)主收樓過程，物業(yè)服務中心工作人員應當向業(yè)主提示房屋裝飾裝修應注意的事項。3）通過申請備案過程，向業(yè)主提供物業(yè)管理與房屋裝飾裝修時相關的管理信息。A、通過資質、圖紙審核、現(xiàn)場核對，對改動結構、改動管線和室外設備的安裝，掌握和發(fā)現(xiàn)問題，向業(yè)主提出調(diào)整圖紙和管線去向及立面管理的要求，并重新申請備案；B、通過與業(yè)主、裝飾裝修公司簽訂“房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議書”，一式三份。向業(yè)主、裝修企業(yè)明確裝飾裝修過程中的注意事項、責任和義務及收費內(nèi)容；C、通過裝修前書面管理確認，一式二份，向業(yè)主、裝修企業(yè)明確物業(yè)的完好及裝修后責任要求；D、應當提醒業(yè)主注意裝修企業(yè)的資格、資質并與裝修企業(yè)訂立裝修合同和免保期限。（2）房屋裝飾裝修中的提前告知1）房屋裝飾裝修中，物業(yè)服務中心工作人員應當勤于管理，按照政府相關規(guī)定進行有效監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違章違規(guī)行為應書面形式制止違5章違規(guī)行為的繼續(xù)發(fā)生；2）房屋裝飾裝修中，物業(yè)服務中心工作人員通過管理發(fā)現(xiàn)業(yè)主、裝修人員違章違規(guī)裝修行為并口頭及書面告知制止后仍不整改，應當再次書面向業(yè)主及裝飾裝修公司告知制止建議，及向市、縣房屋裝飾裝修行政主管部門舉報意圖。（3）房屋裝飾裝修完工后的提前告知1）口頭或書面提醒業(yè)主裝修完工后，對衛(wèi)生間進行再次養(yǎng)水防滲漏驗收及排水管道是否暢通；2）提醒業(yè)主在裝飾裝修免保期間進行環(huán)境檢查、材料有害內(nèi)容檢查，發(fā)現(xiàn)問題，爭取免保服務；3）提醒業(yè)主在裝飾裝修免保期間，對隱蔽工程進行觀察，及時發(fā)現(xiàn)問題爭取免保服務。6.房屋裝飾裝修管理的申請與備案（1）房屋裝飾裝修管理的申請1）業(yè)主在選好裝飾裝修公司后，向物業(yè)服務中心辦理裝飾裝修申請手續(xù)。A、業(yè)主向物業(yè)服務中心索取并填寫裝修申請表；B、業(yè)主裝飾裝修涉及到房屋結構變動的，應直接向政府房屋主管部門遞送相關裝修的資料；a)裝修申請表；b)裝修企業(yè)的經(jīng)營執(zhí)照、資質證明；c)有相應設計資質的結構變動加固設計圖及說明；d)其它應當提供的首先資料；C、取得政府房屋主管部門批準的許可證及批復；6D、向物業(yè)服務中心辦理裝修備案手續(xù)。（2）房屋裝飾裝修管理的備案1）業(yè)主裝飾裝修非涉及房屋結構變動的一般性裝飾裝修，可直接向物業(yè)服務中心辦理裝修備案手續(xù)；2）物業(yè)服務中心在業(yè)主裝飾裝修備案時，業(yè)主應根據(jù)是否改動房屋結構，按章本章節(jié)第六條相關內(nèi)容要求提供資料。7.房屋裝飾裝修啟動前的管理確認（1）業(yè)主經(jīng)過房屋裝飾裝修備案登記后，物業(yè)服務中心人員應當認真做好該房屋裝飾裝修施工前的管理確認；（2）與業(yè)主、裝修企業(yè)代表訂立“室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議書”；（3）與業(yè)主、裝修企業(yè)代表親臨裝修現(xiàn)場明確交付后的管理責任，必須書面確認；（4）與業(yè)主、裝修企業(yè)代表親臨裝修現(xiàn)場就裝修內(nèi)容進行管理交底；（5）按照規(guī)定和合同約定收取裝修保證金、垃圾清運費和出入證等相關費用。8.房屋裝飾裝修過程中的跟蹤管理（1）按房屋裝飾裝修管理內(nèi)容，規(guī)范實行房屋裝飾裝修期間的跟蹤管理；（2）按房屋裝飾裝修管理標準，規(guī)范實行房屋裝飾裝修期間的跟蹤管理；（3）按裝修施工各階段的重點，實行房屋裝飾裝修期間的跟蹤管理：71）泥工階段重點檢查影響房屋本體結構安全、嚴重影響周邊環(huán)境噪音、產(chǎn)生房屋廚衛(wèi)滲漏、外立面破壞的違章違規(guī)裝修行為；2）管線階段重點檢查穿透防水層、強電直埋、排水管移位的違章違規(guī)裝修行為；3）木工階段重點檢查安全防火；4）油漆階段重點檢查安全防火、下水道油漆隨意傾倒、隨意改變外立面色彩的違章違規(guī)裝修行為；5）安裝階段重點檢查外立面、設備安裝無序狀態(tài)的違章違規(guī)裝修行為。（4）應強調(diào)建筑垃圾堆放時間的確定、嚴格民工進出、材料進出、車輛進出管理；（5）在業(yè)主裝飾裝修管理過程中，必須以書面格式進行跟蹤檢查并記錄。9.房屋裝飾裝修共用部位、設施設備的勘查（1）在業(yè)主房屋裝飾裝修完成時，應當及時對該裝修涉及的共同部位、共用設施設備進行勘查：1）在勘查過程中，發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設施設備受損，應當及時提出整改；2）在勘查過程中，未發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設施設備受損，應對該房屋裝飾裝修進行閉環(huán)。（2）在勘查過程中應當帶好相應的檢查工具；（3）在勘查過程中應當參照房屋裝飾裝修管理標準。10.業(yè)主房屋裝修資料的匯總、歸檔（1）在完成后，經(jīng)過對該戶涉及的共同部位、設施設備勘查后，8應當為該戶涉及裝飾裝修活動的所有資料、檢查記錄等進行歸檔；（2）業(yè)主房屋裝飾裝修資料歸檔應包括：1）房屋裝飾裝修申請及備案資料；2）房屋裝飾裝修管理確認資料；3）房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議書；4）房屋裝飾裝修管理跟蹤檢查記錄；5）房屋裝飾裝修管理違規(guī)裝修通知書；6）房屋裝飾裝修共同部位、設施設備勘查表。（3