物權法與物業(yè)業(yè)管理林宇從物業(yè)管理的的定義說起物業(yè)管理的概概念?物業(yè)管理，是是指業(yè)主通過過選聘物業(yè)服服務企業(yè)，由由業(yè)主和物業(yè)業(yè)服務企業(yè)按按照物業(yè)服務務合同約定，，對房屋及配套的的設施設備和和相關場地進進行維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管管理區(qū)域內的的環(huán)境衛(wèi)生和和相關秩序的的活動。廣西物管條例例第二條物權法和物業(yè)業(yè)管理物權在多業(yè)主主建筑中叫--建筑物區(qū)分所所有權。物業(yè)管理新的的理解，多業(yè)業(yè)主區(qū)分所有有建筑物的管管理就是物業(yè)業(yè)管理,什么是建筑物物區(qū)分所有權權？房屋----所有權：占有有、使用、收收益和處分及及排他性的權權利房屋的共用部部位----建筑物區(qū)分所所有權：業(yè)主主對建筑物內內的住宅、經經營性用房等等專有部分享有有所有權，對專有部分分以外的共有部分享有有共有和共同同管理的權利利。建筑物區(qū)分所所有權：什么人是業(yè)主主？《物業(yè)管理條條例》第六條條：房屋的所有權權人為業(yè)主?！稄V西物管條例例》第六條本條條例所稱的業(yè)業(yè)主包括：（一）房屋所所有權證記載載的房屋所有有權人；（（二）依據(jù)據(jù)《中華人民共和和國物權法》第二章第三節(jié)節(jié)規(guī)定取得建建筑物專有部部分所有權的的人；（三）尚未辦辦理房屋所有有權登記，但但基于一定的的法律事實，，已經合法占占有房屋的人人。（交付使使用）什么人是業(yè)主主？《物權法》第二章第三三節(jié)第二十八條因因人民法院院、仲裁委員員會的法律文文書或者人民民政府的征收收決定等，導導致物權設立立、變更、轉轉讓或者消滅滅的，自法律律文書或者人人民政府的征征收決定等生生效時發(fā)生效效力。第二十九條因因繼承或者者受遺贈取得得物權的，自自繼承或者受受遺贈開始時時發(fā)生效力。。什么人是業(yè)主主？《物權法》第二章第三三節(jié)第三十條因因合法建造、、拆除房屋等等事實行為設設立或者消滅滅物權的，自自事實行為成成就時發(fā)生效效力。第三十一條依依照本法第第二十八條至至第三十條規(guī)規(guī)定享有不動動產物權的，，處分該物權權時，依照法法律規(guī)定需要要辦理登記的的，未經登記記，不發(fā)生物物權效力。舉例說明所謂區(qū)分所有，就是一種土土地立體空間間的分割方式式。以一個擁擁有100套套房屋單元的的物業(yè)小區(qū)為為例，便在法法律上被分割割成101個個物業(yè)或立體體空間，即100個房屋屋單元空間塊塊，以及100個房屋單單元空間塊之之外的其余空空間。這個其其余的空間，，101個空空間就是小區(qū)區(qū)的共用部分分。這種既有專有有部分，又有有共有部分的的建筑物稱為為區(qū)分建筑物物。什么是專有部部分？建筑區(qū)劃內符符合下列條件件的房屋，以以及車位、攤位等等特定空間，應應當認定為物物權法第六章章所稱的專有有部分：（一）具有構構造上的獨立立性，能夠明明確區(qū)分；（二）具有利利用上的獨立立性，可以排排他使用；（三）能夠登登記成為特定定業(yè)主所有權權的客體。規(guī)劃上專屬于于特定房屋，，且建設單位位銷售時已經經根據(jù)規(guī)劃列列入該特定房房屋買賣合同同中的露臺等，應當認定定為物權法第第六章所稱專專有部分的組組成部分。本條第一款所所稱房屋，包包括整棟建筑筑物。什么是專有部部分？專有部分有四四個學說：1:壁心說。沒有有辦法分樓板板和墻壁2:空間說說—沒辦法法裝修修3：粉刷刷表層層說—裝一幅幅的困困難4：混合合說，，在某種種情況況下采采取壁壁心說說，在在某種種情況況采取取粉刷刷層表表層說說建筑物物區(qū)分分所有有權由由三部部分的的權利利構成成：對對專有有部分分的所所有權權、共共有部部分的的共有有權和和共同同管理理權；；專有部部分和和共有有部分分的界界限是是什么么？一般包包括建建筑物物的基基礎、、承重重墻體體、柱柱、梁梁、樓樓板、、屋頂頂以及及外墻墻、門門廳、、樓梯梯間、、走廊廊、樓樓道、、扶手手、護護欄、、電梯梯井道道、架架空層層及設設備間間等。。房屋共共用部部位共有部部分共用設設備：：一般包包括電電梯、、水泵泵、水水箱、、避雷雷設施施、消消防設設備、、樓道道燈、、電視視天線線、發(fā)發(fā)電機機、變變配電電設備備、給給排水水管線線、電電線、、供暖暖及空空調設設備等等。共有部部分共用設設施：：一般包包括道道路、、綠地地、人人造景景觀、、圍墻墻、大大門、、信報報箱、、宣傳傳欄、、路燈燈、排排水溝溝、渠渠、池池、污污水井井、化化糞池池、垃垃圾容容器、、污水水處理理設施施、機機動車車（非非機動動車））停車車設施施、休休閑娛娛樂設設施、、消防防設施施、安安防監(jiān)監(jiān)控設設施、、人防防設施施、垃垃圾轉轉運設設施以以及物物業(yè)服服務用用房等等共有部部分法定共共有部部分根據(jù)物物權法法第六六章第第七十十三條條的規(guī)規(guī)定，，法定定共有有部分分包括括建筑區(qū)區(qū)劃內內的道道路（屬于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共道路路的除除外））、綠地（屬于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共綠地地以及及明示示屬于于個人人的除除外））、其他公公共場場所、、公用用設施施和物物業(yè)服服務用用房、、占用用業(yè)主主共有有的道道路或或者其其他場場地用用于停停放汽汽車的的車位位及電電梯、、水箱箱等。“需要要指出出的是是，本本條說說的綠綠地、、道路路業(yè)業(yè)主所所有，，不是是說綠綠地、、道路路的土土地所所有權權歸業(yè)業(yè)主所所有，，而是是說綠地、、道路路作為為土地地上的的附著著物歸歸業(yè)主主所有有”；；共有的的主體體共有的的主體體問題題。應應當區(qū)區(qū)分實實際情情況，，劃分分不同同的共共有主主體范范圍：：（1））業(yè)主主大會會和業(yè)業(yè)主委委員會會的范范圍界界定全全體業(yè)業(yè)主的的范圍圍。（2））業(yè)主主大會會范圍圍內的的相對對獨立立的自自然小小區(qū)，，以及及小區(qū)區(qū)內相相對獨獨立，，形成成共有有的部部分。。（3））具體體的樓樓棟。。案例：：化糞糞池（4））甚至至樓層層也存存在共共有的的問題題。在在實踐踐中，，應當當區(qū)別別具體體情況況，確確定共共有部部分的的范圍圍。案例：：電費費分攤攤---產生電電費的的設備備專有權權、共共有權權、共共同管管理權權的關關系專有權權決定定共有有權和和管理理權的的大小小。轉轉讓專專有權權時，，必須須同時時轉讓讓共有有權和和管理理權。。不得得單獨獨轉讓讓共有有權且且不得得要求求分割割。費用分分擔，，收益益分配配——有約定定從約約定，，無約約定以以專有有部分分占總總面積積的比比例確確定。（維維修資資金的的交存存、公公共部部位經經營收收益的的分配配）權利人人可以以放棄棄對共共有權權的占占有，，但是是，不不得以以放棄棄權利利為由由拒絕絕履行行義務務。（空空置房房物業(yè)業(yè)費的的繳納納）某小區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)商在在未征征得小小區(qū)業(yè)業(yè)主同同意的的情形形下，，將位位于該該小區(qū)區(qū)內的的1幢幢宣傳傳為小小區(qū)會會所的的獨立立房屋屋出售售給了了A公公司進進行餐餐飲經經營。。小區(qū)區(qū)業(yè)主主認為為既然然開發(fā)發(fā)商將將該幢幢房屋屋宣傳傳為小小區(qū)會會所，，那么么這幢幢房屋屋就應應當屬屬于小小區(qū)的的公共共配套套設施施而歸歸業(yè)主主共同同所有有，開開發(fā)商商無權權擅自自將其其對外外出售售。于是業(yè)業(yè)主們們分別別找到到開發(fā)發(fā)商及及A公公司進進行交交涉，，要求求將該該幢房房屋的的所有有權及及使用用權交交還業(yè)業(yè)主。。然而而，開開發(fā)商商卻表表示，，盡管管該幢幢房屋屋曾經經確實實打算算用作作小區(qū)區(qū)會所所，但但其建建筑面面積并并未計計入業(yè)業(yè)主公公攤，，在宣宣傳時時銷售售人員員也從從未承承諾過過該幢幢房屋屋將歸歸屬業(yè)業(yè)主共共同所所有。。因此此，開開發(fā)商商有權權對該該幢房房屋進進行出出售。。對此，，業(yè)主主想知知道：：能否通通過訴訴訟的的方式式取得得對該該幢房房屋的的共有有權利利？案例:小區(qū)會會所歸歸誰所所有？？律師解解疑：：會所所、學學校、、地下下車庫庫不屬屬于業(yè)業(yè)主共共有對此，，《建建筑物物區(qū)分分所有有權的的解釋釋》予予以了了明確確界定定，建建筑區(qū)區(qū)劃內內的房房屋（（包括括整幢幢建筑筑物））以及及車位位、攤攤位等等特定定空間間，只只要符符合““具有構構造上上的獨獨立性性，能能夠明明確區(qū)區(qū)分；；具有有利用用上的的獨立立性，，可以以排他他使用用；能能夠登登記成成為特特定業(yè)業(yè)主所所有權權的客客體””三項條條件，，就應應當認認定為為專有有部分分。律師解解疑：：會所所、學學校、、地下下車庫庫不屬屬于業(yè)業(yè)主共共有也就是是說，，除規(guī)規(guī)劃確確定的的物業(yè)業(yè)管理理用房房外，，通常常情況況下的的會所、、幼兒兒園、、學校校、地地下車車庫位位或其他他具有有特定定用途途的房房屋，，只要要符合合物權權登記記要求求，能能夠登登記房房屋產產權的的，均均將視視為專專用部部分而而不屬于于業(yè)主主共有。業(yè)業(yè)主的的要求求難以以得到到法院院的支支持。。會所、、學校校、地地下車車庫不不能改改變用用途但如果果業(yè)主主們有有明確的的證據(jù)據(jù)可以證證明，，開發(fā)發(fā)商在在項目目銷售售時，，就該該幢房房屋的的特定定用途途對業(yè)業(yè)主進進行過過具體、、確定定的說說明和和允諾諾，并且且該說說明和和允諾諾對業(yè)業(yè)主購購房合合同的的訂立立及商商品房房價格格的確確定有有重大大影響響的，，則業(yè)業(yè)主可可以通通過訴訴訟的的方式式追究究開發(fā)發(fā)商擅擅自變變更該該幢房房屋特特定用用途的的違約約責任任。業(yè)主使使用房房屋不不能損損害他他人合合法權權益可以分分為四四大類類：一、是是危害害建筑筑物安安全的的行為為；二、是是侵占占共有有部分分的行行為三、是是破壞壞公共共環(huán)境境的行行為；；四、是是拒絕絕公共共費用用承擔擔的行行為。。因為共共有所所以不不行損害他他人合合法權權益的的十四四種行行為（一）損損害、、拆改改房屋屋承重重結構構、主主體結結構（二））損害害或者者違章章使用用電力力、燃燃氣、、消防防設施施（三））在建建筑物物內放放置危危險（（存放放超過過安全全標準準的易易燃、、易爆爆、劇劇毒物物品））、放放射性性物品品等危危及建建筑物物安全全或者者妨礙礙建筑筑物正正常使使用，，排排放有有毒、、有害害物質質;（四））違反反規(guī)定定破壞壞、改改變建建筑物物外墻墻面的的形狀狀、顏顏色等等損害害建筑筑物外外觀；；（五））違反反規(guī)定定進行行房屋屋裝飾飾裝修修（六）破破壞房房屋外外貌，，擅自自改變變房屋屋用途途；（七））違法法搭建建建筑筑物、、構筑筑物（八））違章章搭建建、加加建、、改建建，侵侵占、、挖掘掘公共共通道道、道道路、、場地地或者者其他他共有有部分分（九））侵占占或者者損壞壞物業(yè)業(yè)共用用部位位、共共用設設施設設備，，擅自自移動動共用用設施施設備備或者者擅自自改變變共用用設施施設備備用途途；損害害他他人人合合法法權權益益的的十十四四種種行行為為（十））隨隨意意傾傾倒倒或或者者拋拋棄棄垃垃圾圾、、污污水水和和雜雜物物，，往往樓樓下下拋拋棄棄物物品品；；排排放放超超過過規(guī)規(guī)定定標標準準的的噪噪聲聲（十十一一））侵侵占占綠綠地地，，毀毀壞壞綠綠化化；；（十十二二））隨隨意意停停放放車車輛輛，，妨妨礙礙消消防防通通道道和和道道路路暢暢通通（十十三三））違違反反規(guī)規(guī)定定飼飼養(yǎng)養(yǎng)動動物物（十十四四））拒拒付付物物業(yè)業(yè)費費（依依據(jù)據(jù)審審建建第第十十五五條條、、《《物物權權法法》》第第八八十十三三條條、、廣廣西西物物業(yè)業(yè)條條例例四四十十六六綜綜合合而而成成））損害害他他人人合合法法權權益益的的十十四四種種行行為為業(yè)主主使使用用房房屋屋不不能能損損害害他他人人合合法法權權益益解讀讀：：1、首首次次把把不不交交費費列列為為損損害害他他人人合合法法權權益益的的行行為為，，這對對物物業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)催催繳繳費費用用是是十十分分有有利利的的。。2、、破破壞壞公公共共環(huán)環(huán)境境是是行行為為很很多多，，包包括括不可可稱稱量量物物的影影響響，，如如電電磁磁波波的的影影響響3、、““損害害他他人人合合法法權權益益的的行行為為”的的范范圍圍。。其其中中包包括括對對外外墻墻面面形形狀狀和和顏顏色色的的違違規(guī)規(guī)破破壞壞和和改改變變，，例例如如擅擅自自裝裝防防護護窗窗或或者者擅擅自自涂涂漆漆等等。。車庫庫、、車車位位產產權權歸歸屬屬的的爭爭議議建筑筑區(qū)區(qū)劃劃內內，，規(guī)規(guī)劃劃用用于于停停放放汽汽車車的的車車位位、、車車庫庫應應當當首首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需要要。。建筑筑區(qū)區(qū)劃劃內內，，規(guī)規(guī)劃劃用用于于停停放放汽汽車車的的車車位位、、車車庫庫的的歸歸屬屬，，由由當當事事人人通通過過出出售售、、附附贈贈或或者者出出租租等等方方式式約約定定。。占用用業(yè)業(yè)主主共共有有的的道道路路或或者者其其他他場場地地用用于于停停放放汽汽車車的的車車位位，，屬屬于于業(yè)業(yè)主主共共有有。車庫庫、、車車位位產產權權歸歸屬屬的的爭爭議議建設設單單位位按照照配配置置比比例例將將車車位位、、車車庫庫，，以以出出售售、、附附贈贈或或者者出出租租等等方方式式處處分分給業(yè)業(yè)主主的的，，應應當當認認定定其其行行為為符符合合物物權權法法第第七七十十四四條條第第一一款款有有關關““應應當當首首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需要要””的的規(guī)規(guī)定定。。前款款所所稱稱配配置置比比例例是是指指規(guī)規(guī)劃劃確確定定的的建建筑筑區(qū)區(qū)劃劃內內規(guī)規(guī)劃劃用用于于停停放放汽汽車車的的車車位位、、車車庫庫與與房房屋屋套套數(shù)數(shù)的的比比例例。。車位位可可以以出出售售給給小小區(qū)區(qū)外外的的人人嗎嗎？？《物物權權法法》》第第74條條第第1款款規(guī)規(guī)定定：：““建建筑筑區(qū)區(qū)劃劃內內，，規(guī)規(guī)劃劃用用于于停停放放汽汽車車的的車車位位、、車車庫庫應應當當首首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需要要。?！薄边@一一規(guī)規(guī)定定主主要要是是針針對對““現(xiàn)現(xiàn)實實生生活活中中有有的的開開發(fā)發(fā)商商將將車車位位、、車車庫庫高高價價出出售售給給小小區(qū)區(qū)外外的的人人停停放放””的的現(xiàn)現(xiàn)象象而而對對車車位位、、車車庫庫的的流流轉轉所所作作的的必必要要的的限限制制，，在一一定定程程度度上上體體現(xiàn)現(xiàn)了了法法律律對對市市場場的的干干預預。。車位位可可以以出出售售給給小小區(qū)區(qū)外外的的人人嗎嗎？？首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需要要《物物權權法法》》第第74條條第第1款款在在““首首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需要要””之之前前使使用用了了““應當當””一語語，，屬強強制制性性規(guī)規(guī)范范。準準此此以以解解，，如如果果建建設設單單位位違違反反““首首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需要要””的的規(guī)規(guī)定定，，將將建建筑筑區(qū)區(qū)劃劃內內規(guī)規(guī)劃劃用用于于停停放放汽汽車車的的車車位位、、車車庫庫通通過過出出售售、、贈贈與與或或者者出出租租等等方方式式處處分分給給業(yè)業(yè)主主以以外外的的人人，，其其交交易易即即因因違違反反法法律律的的強強制制性性規(guī)規(guī)定定而而無無效效，，這這種種無無效效屬于于自自始始、、當當然然、、確確定定、、永永久久無無效效。。車位位可可以以出出售售給給小小區(qū)區(qū)外外的的人人嗎嗎？？“業(yè)業(yè)主主””————購購買買了了商商品品房房的的““業(yè)業(yè)主主””，，而而不不是是僅僅購購買買了了車車位位、、車車庫庫的的““業(yè)業(yè)主主””既然然建建筑筑區(qū)區(qū)劃劃內內的的車車位位、、車車庫庫可可以以構構成成建建筑筑物物的的專專有有部部分分，，當當然然可可以以獨獨立立作作為為交交易易的的客客體體，，買買受受人人也也就就自自然然地地成成了了該該建建筑筑區(qū)區(qū)劃劃內內的的業(yè)業(yè)主主。。準準此此以以解解，，車車位位、、車車庫庫““首首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主的的需需要要””即即無無意意義義。。理解解為為首首先先滿滿足足業(yè)業(yè)主主需需要要是是解解決決車車位位、、車車庫庫問問題題的的基基本本原原則則和和前前提提條條件件。。車庫庫、、車車位位產產權權歸歸屬屬的的爭爭議議那么么是是業(yè)業(yè)主主、、還還是是開開發(fā)發(fā)商商所所有有呢呢？？由于于業(yè)業(yè)主主與與開開發(fā)發(fā)商商之之間間的的地地位位是是不不平平等等的的，，依依照照雙雙方方約約定定則則很很容容易易置置業(yè)業(yè)主主于于不不利利的的地地位位。。一一般般來來說說，，不不可可能能是是業(yè)業(yè)主主，，而而只只可可能能是是開開發(fā)發(fā)商商。。換換言言之之，，車車庫庫、、車車位位產產權權的的初初始始所所有有權權是是開開發(fā)發(fā)商商的的。。由此推論論，判斷斷是否為為開發(fā)商商所有，，關鍵是是看規(guī)劃劃中，是是否有車車位、車車庫的明明確約定定，有應應該確認認是開發(fā)發(fā)商所有有，否則則為全體體業(yè)主所所有。律師解疑疑：車位位權屬分分兩類，，“專有”、“共有”看規(guī)劃。。根據(jù)《建建筑物區(qū)區(qū)分所有有權的解解釋》第第五條及及第六條條解釋，，再結合合《物權權法》的的基本規(guī)規(guī)定，要要判定某某一建筑筑區(qū)劃內內的停車車位權屬屬首先應應當查驗驗小區(qū)規(guī)規(guī)劃：如如果該停停車位為為規(guī)劃確確定用于于停放汽汽車的車車位則開開發(fā)商可可以出售售、附贈贈或出租租等方式式處分給給業(yè)主，，作為業(yè)業(yè)主所有有的專用用部分；；如果該該停車位位屬于建建筑區(qū)劃劃內在規(guī)規(guī)劃用于于停放車車輛的車車位之外外，占用用業(yè)主共共有道路路或者其其他場地地增設的的車位，，則應當當認定為為業(yè)主共共有的車車位，對對于該部部分車位位，開發(fā)發(fā)商無權權進行任任何形式式的處分分。案例：開開發(fā)商商有權出出租車位位嗎？陳小姐于于年初正正式搬入入了自己己位于北北市區(qū)某某小區(qū)的的新居，，并以每每月180元的的價格向向開發(fā)商商租賃了了一個緊緊挨自家家樓下的的露天停停車位來來停放自自己的愛愛車。然然而，不不久前，，陳小姐姐在小區(qū)區(qū)業(yè)主群群里聽說說：按照照相關規(guī)規(guī)定，小小區(qū)內的的露天停停車位都都應屬于于小區(qū)業(yè)業(yè)主共同同所有，，開發(fā)商商無權處處置或是是出租，，甚至有有業(yè)主提提出應當當向開發(fā)發(fā)商收回回露天車車位的所所有權及及管理權權，并提提議業(yè)主主間應采采用先到到先停的的原則使使用小區(qū)區(qū)內有限限的露天天車位。。陳小小姐希望望了解自自己所租租賃的停停車位究究竟是否否屬于業(yè)業(yè)主共有有車位？？案例陳小姐的的案例，，如小區(qū)區(qū)業(yè)主對對于小區(qū)區(qū)內露天天停車位位的權利利歸屬有有較大爭爭議的，，可以要要求開發(fā)發(fā)商提供供小區(qū)規(guī)規(guī)劃相關關指標及及圖紙，，以確定定相關車車位是否否屬于規(guī)規(guī)劃車位位。如果果查實陳陳小姐所所租賃的的車位為為開發(fā)商商在規(guī)劃劃之外占占用業(yè)主主共有道道路或其其他場地地增設的的車位，，則開發(fā)發(fā)商與陳陳小姐所所簽訂的的車位租租賃協(xié)議議將存在在無權處處分的效效力瑕疵疵，如陳陳小姐因因此遭受受損失的的，陳小小姐有權權要求開開發(fā)商予予以賠償償。街道辦事事處負責指導導業(yè)委會會成立換換屆廣西物管管條例第四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府、、街道辦辦事處在在縣級人人民政府府房產行行政主管管部門指指導下，，具體負負責指導導本轄區(qū)區(qū)業(yè)主大大會成立立和業(yè)主主委員會會換屆工工作，協(xié)協(xié)調物業(yè)業(yè)服務與與社區(qū)管管理、社社區(qū)服務務的關系系，調解解業(yè)主、、業(yè)主委委員會、、物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)相互之之間的物物業(yè)糾紛紛。業(yè)主共同同決定事事項下列事項項由業(yè)主主共同決決定：（一）制制定和修修改業(yè)主主大會議議事規(guī)則則；（二）制制定和修修改建筑筑物及其其附屬設設施的管管理規(guī)約約；（三）選選舉業(yè)主主委員會會或者更更換業(yè)主主委員會會成員；；（四）選選聘和解解聘物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)或者者其他管管理人；；（五）籌籌集和使使用建筑筑物及其其附屬設設施的維維修資金金；業(yè)主共同同決定事事項（六）改建建、重建建建筑物物及其附附屬設施施；（七）有有關共有有和共同同管理權權利的其其他重大大事項。。決定前款款第五項項和第六六項規(guī)定定的事項項，應當當經專有部分分占建筑筑物總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占總人數(shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主同意。決定前前款其他他事項，，應當經經專有部部分占建建筑物總總面積過過半數(shù)的的業(yè)主且且占總人人數(shù)過半半數(shù)的業(yè)業(yè)主同意意。審建解釋釋第七條改變共有有部分的的用途、、利用共共有部分分從事經經營性活活動、處處分共有有部分，，以及業(yè)業(yè)主大會會依法決決定或者者管理規(guī)規(guī)約依法確定定應由業(yè)業(yè)主共同同決定的的事項，，應當認認定為物物權法第第七十六六條第一一款第（（七）項項規(guī)定的的有關共共有和共共同管理理權利的的“其他他重大事事項”。。業(yè)主共同同決定事事項物權法第第七十六六條第二二款和第第八十條條規(guī)定的的專有部部分面積積和建筑筑物總面面積，可可以按照照下列方方法認定定：（一）專專有部分分面積，，按照不不動產登登記簿記記載的面面積計算算；尚未未進行物物權登記記的，暫暫按測繪繪機構的的實測面面積計算算；尚未未進行實實測的，，暫按房房屋買賣賣合同記記載的面面積計算算；（二）建建筑物總總面積，，按照前前項的統(tǒng)統(tǒng)計總和和計算。。專有部分分面積確確定后，，建筑物物總面積積則應以以按照同一一標準計計算的專專有部分分面積的的總和計計算物權份額額計算物權份額額計算：：專有部分分面積∕∕專有部部分總面面積（其面面積應按按照同一一標準計計算）業(yè)主人數(shù)數(shù)計算物權法第第七十六六條第二二款規(guī)定定的業(yè)主主人數(shù)和和總人數(shù)數(shù)，可以以按照下下列方法法認定：：（一）業(yè)業(yè)主人數(shù)數(shù)，按照照專有部部分的數(shù)數(shù)量計算算，一個個專有部部分按一一人計算算。但建建設單位位尚未出出售和雖雖已出售售但尚未未交付的的部分，，以及同同一買受受人擁有有一個以以上專有有部分的的，按一一人計算算；（二）總總人數(shù)，，按照前前項的統(tǒng)統(tǒng)計總和和計算?！秾徑ā贰返诰艞l條規(guī)定，，業(yè)主人數(shù)數(shù)原則上上應當按按照專有有部分的的數(shù)量計計算，一個專有有部分按按一人計計算。但但在一人人（包括括建設單單位）擁擁有數(shù)個個專有部部分的情情況中，，如果同同時復計計人數(shù)將將導致該該人雙重重優(yōu)勢。。因此，，司法解解釋特別別規(guī)定，，建設單單位尚未未出售和和雖已出出售但尚尚未交付付的部分分，以及及同一買買受人擁擁有一個個以上專專有部分分的，按按一人計計算。業(yè)主人數(shù)數(shù)計算投票人數(shù)數(shù)計算人數(shù)計算算：一證一人人；例外，建建設單位位按一人人計算，，同一買買受人在在一個物物業(yè)管理理區(qū)域擁擁有一個個以上專專有部分分的，按按一人計計算。例題：一一個住宅宅小區(qū)，，專有部部分的總總面積為為12萬萬平方米米，業(yè)主主人數(shù)為為1000人，，如果張張三的投投票權數(shù)數(shù)為7萬萬平方米米、人數(shù)數(shù)為800人，，而李四四的投票票權數(shù)為為8萬平平方米、、人數(shù)為為700人，那那么應該該誰勝出出而當選選業(yè)主委委員會委委員呢？？雙重標準準如何選選舉業(yè)主主委員會會委員？？計算：張張三＝7∕12×50%＋800／／1000×50%＝0.29＋0.4＝0.69李四＝8／12×50%＋700／／1000×50%＝0.33＋0.35＝0.68∵0.69＞0.68∴張張三勝出出如果數(shù)值值一樣，，投票權權數(shù)大的的勝出。。案例按照物權權法第七七十七條條規(guī)定，，“住改改商”行行為的合合法性需需要滿足足兩個條條件：1、遵守法法律、法規(guī)規(guī)以及管理理規(guī)約；2、應當經經有利害關關系的業(yè)主主同意。未經有利害害關系的業(yè)業(yè)主同意，，其行為仍不不具備合法法性。據(jù)此，物物權法第七七十七條實實際上已經經成為“住住改商”業(yè)業(yè)主對由此此產生的損損害后果需需承擔相應應民事責任任的法律依依據(jù)。關于“住改改商”關于“住改改商”司法解釋特特別規(guī)定，，將有利害害關系業(yè)主主的范圍原則上上確定為在在本棟建筑筑物之內。。此外，對本本棟建筑物物之外的業(yè)業(yè)主也與““住改商””行為存在在利害關系系的情況，，但這部分分業(yè)主的范范圍難以統(tǒng)統(tǒng)一劃定，，實踐中確確實有可能能出現(xiàn)建筑筑區(qū)劃內本棟建筑物物之外的業(yè)業(yè)主也與“住改改商”行為為存在利害害關系的情情況，為防防止利害關關系業(yè)主范范圍的無限限制泛化，，司法解釋釋另外規(guī)定定，其應證明利害害關系的存存在。住改商能不不能少數(shù)服服從多數(shù)？？住改商須經經全樓業(yè)主主同意，，，只要有1名利害關關系人向法法院主張不不同意，就就可以“1票否決””。將住宅改變變?yōu)榻洜I性性用房的業(yè)業(yè)主以多數(shù)數(shù)有利害關關系的業(yè)主主同意其行行為進行抗抗辯的，人人民法院不不予支持。。在公民個人人權利的剝剝奪或限制制上，是無無法藉由““少數(shù)服從從多數(shù)”的的民主原則則來予以決決定的。否否則，就有有可能形成成“多數(shù)人人的暴政””。在這些受““住改商””影響的業(yè)業(yè)主(即有有利害關系系的業(yè)主)中，每一一個業(yè)主的的權利都同同等重要，，同樣不可可忽略。即即便多數(shù)業(yè)業(yè)主同意，，也不能經經由“多數(shù)數(shù)決”就剝剝奪了少數(shù)數(shù)業(yè)主的合合法權利。。住改商能不不能少數(shù)服服從多數(shù)？？業(yè)主車輛被被盜物業(yè)負負不負責？？2007年年4月，居居住在大東東區(qū)的劉先先生新買的的電動自行行車在自家家樓下丟失失，劉先生生以物業(yè)公公司沒有盡盡到管理責責任將物業(yè)業(yè)公司告上上法庭。劉先生認為為，在物業(yè)業(yè)管理服務務協(xié)議中約約定，該園園區(qū)實施封封閉式管理理、警衛(wèi)24小時對對園區(qū)進行行執(zhí)崗、巡巡邏，自行行車在小區(qū)區(qū)內被盜物物業(yè)應該負負有責任。。業(yè)主車輛被被盜物業(yè)負負不負責？？在法院庭審審過程中，，物業(yè)公司司方面稱劉劉先生沒有有證據(jù)證明明其電動自自行車是在在園區(qū)內丟丟失，而且且監(jiān)控錄像像由于看不不清，物業(yè)業(yè)公司沒有有將錄像資資料保存。。法院審理認認為，雖然然物業(yè)公司司與劉先生生之間并沒有財產產保管關系系，但是基于于雙方簽訂訂的物業(yè)管管理服務協(xié)協(xié)議的約定定，物業(yè)公公司負有維護園區(qū)正正常秩序，負責該園園區(qū)內的保保安工作的的義務。劉劉先生的電電動自行車車丟失是因因犯罪行為所所致，與物物業(yè)公司無無直接因果果關系，但是該園園區(qū)實施封封閉式管理理，車輛丟丟失后，已已向物業(yè)公公司進行反反映并向公公安機關報報案。物業(yè)業(yè)在安全防防范中疏于管理，，應承擔違違約責任。一審法院院認定，物物業(yè)公司對對劉先生的的財產損失失有過錯，，應承擔一一定的賠償償責任，判判決被告物物業(yè)公司賠賠償原告劉劉先生財產產損失400余元（（電動自行行車費用的的20%業(yè)主在小區(qū)區(qū)被傷害物物業(yè)負不負負責？某花園A棟1604房業(yè)主李某某深夜回來來時在小區(qū)區(qū)內被不法法分子襲擊擊受傷。李李某以某物物業(yè)管理公公司未盡物物業(yè)管理職職責，安防防人員不合合格導致小小區(qū)不安全全，業(yè)主人人身受到傷傷害為由將將某物業(yè)公公司告上法法庭，要求求物業(yè)公司司賠償醫(yī)療療費、交通通費、誤工工費、營養(yǎng)養(yǎng)費、護理理費及精神神損失費共共計人民幣幣108605元。業(yè)主在小區(qū)區(qū)被傷害物物業(yè)負不負負責？一審法院經經審理認為為：原告與與被告訂立立的物業(yè)服服務合同系系雙方自愿愿，合法有有效。被告告某物業(yè)管管理公司雖雖在合同中中承諾24小時安全防防范服務，，但治安管理理是一項社社會責任，，物業(yè)公司司的這種安安全防范服服務僅限于于防范性安安全保衛(wèi)活活動，并不不能要求完完全根除治治安案件。。被告某物業(yè)業(yè)管理公司司確已在小小區(qū)設置了了門崗及安安全防范人人員，并實實施了24小時安全防防范值班。。李某不能能提供其被被襲擊系物物業(yè)管理公公司不履行行職責所致致的證據(jù)，，幫其要求求被告某物物業(yè)管理公公司承擔侵侵權的賠償償責任缺乏乏事實和法法律依據(jù)，，法院不以以支持。被被告某物業(yè)業(yè)管理公司司自愿補償償人民幣3000元，于法無無悖，可予予準許。故故做如下判判決：（1）原告要求求被告賠償償人民幣108605元的訴訟請請求不予支支持。（2）被告某物物業(yè)管理公公司在本判判決生效之之日起十日日內補償原原告人民幣幣3000元。一審判決后后，李某不不服提出上上訴，堅持持原審訴稱稱理由，要要求二審法法院撤銷一一審法院的的第一項判判決。二審審法院經審審理認為，，本案雙方方在物業(yè)服服務合同中中沒有關于于人身、財財產損害賠賠償?shù)奶貏e別約定，故故某物業(yè)管管理公司不不承擔李某某人身損害害的賠償之之責。一審審法院在事事實認定及及判決上是是正確的，，判決駁回回上訴，維維持原判。。業(yè)主車輛被被盜物業(yè)究究竟負不負負責？本案中的李李某雖然在在其居住的的小區(qū)內遭遭受不法侵侵害，但并并不能因此此認定物業(yè)業(yè)管理公司司在履行安安全防范義義務上存在在過錯。物物業(yè)管理企企業(yè)不可能能確保所有有公共所所所內人身和和財產的安安全，也不不可能接受受這種義務務。因此，，物業(yè)管理理企業(yè)對業(yè)業(yè)主在電梯梯、樓道等等公共場所所遭受侵害害所致的損損失，如果果沒有證據(jù)據(jù)證明物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)存在管理理上的過錯錯，就不承承擔民事責責任。業(yè)主家中被被盜物業(yè)究究竟負不負負責？2006年8月，著名乒乒乓球運動動員江嘉良良和妻子吳吳玉芳（曾曾獲得百花花獎影后））所居住“水清木華”小區(qū)發(fā)生多多起盜竊案案，由于江江家當時正正巧家中無無人，很多多貴重物品品被“洗劫一空”。2006年12月6日，夫妻倆倆向法院提提起了訴訟訟，要求物物業(yè)公司及及開發(fā)商上上海證大三三角洲置業(yè)業(yè)有限公司司（以下簡簡稱證大置置業(yè)）賠償償共同賠償償經濟損失失5萬元，精神神撫慰金10萬元。業(yè)主家中被被盜物業(yè)究究不負責？？?！缎^(qū)入住須須知》中明確寫明明了“小區(qū)主要要出入口及及公共設施施、公用部部位等地方方，皆有物物業(yè)管理人人員24小時值班和和巡邏，出出于職責要要求，管理理人員會對對陌生人詢詢問身份””。10月25日13時30分，上海市市浦東新區(qū)區(qū)人民法院院陸家嘴法法庭對此案案作出一審審判決，判判決第一被被告上海證證大物業(yè)管管理有限公公司（以下下簡稱物業(yè)業(yè)公司）賠賠償原告江江嘉良夫婦婦經濟損失失人民幣8000元，對江嘉嘉良夫婦其其余訴訟請請求不予支支持.認定物業(yè)有有如下過錯錯：1、物業(yè)保安對對于進入小小區(qū)的人員員并不進行行盤問、登登記。2、8月8日，江家所所住大樓的的門禁系統(tǒng)統(tǒng)失靈，物物業(yè)對此并并沒有采取取及及時的安全全防范措施施，一直拖拖到24日才予以修修復。物業(yè)服務欠欠費糾紛欠費糾紛是是物業(yè)服務務糾紛的主主要類型，，如果①業(yè)業(yè)主提出不不需要有關關物業(yè)服務務，②因出出國等原因因沒有享受受物業(yè)服務務而拒絕繳繳費，應如如何處理？？答：業(yè)主委委員會根據(jù)據(jù)《物業(yè)管理條條例》的規(guī)定，與與業(yè)主大會會依法選聘聘的物業(yè)服服務企業(yè)簽簽訂的物業(yè)業(yè)服務合同同，是業(yè)主主自治權行行使的結果果，全體業(yè)業(yè)主都應遵遵守。在沒沒有成立業(yè)業(yè)主大會的的時候,物業(yè)公司與與建設單位位前的合同同是有效的的在物業(yè)服務務企業(yè)已經經按照約定定以及規(guī)定定全面履行行了相應義義務的情況況下，有的的業(yè)主以未未享受物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)已經提供供的服務（比如業(yè)主主提出其因因出國而未未享受服務務或者無需需接受相關關物業(yè)服務務）（比比如低樓層層業(yè)主提出出其從未乘乘坐電梯等等）提出抗辯。。選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)是業(yè)主共共同作出的的決定，只只要物業(yè)服服務企業(yè)按按照合同約約定提供了了相關服務務，則物業(yè)業(yè)費的交納納義務對全全體業(yè)主而而言都是均均等的。除除非管理規(guī)規(guī)約或者物物業(yè)服務合合同等有另另外的規(guī)定定或者約定定，業(yè)主以以前述理由由所提的抗抗辯屬于權權利濫用，有損業(yè)主主自治機制制和物業(yè)服服務秩序，，所以不應得得到法院支支持。物業(yè)服務欠欠費糾紛2007年1月，某小區(qū)區(qū)與北京甲甲物業(yè)管理理公司簽訂訂物業(yè)服務務合同。某某住宅小區(qū)區(qū)由甲物業(yè)業(yè)管理公司司管理。2007年8月，上海的的江