2022/10/271峨眉眉院院子子商業(yè)業(yè)定定位位及及招招商商運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)思思路路(初稿稿)審批批：：審核核：：編制制：：峨眉眉山山藍(lán)藍(lán)光光文文化化旅旅游游置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司2022/10/272目錄錄第一一部部分分峨峨眉眉院院子子第二二部部分分業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局第三三部部分分租租售售定定位位第四四部部分分招招商商及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略2022/10/273第一一部部峨峨眉眉院院子子A峨眉眉院院子子定定位位B峨眉眉院院子子作作用用2022/10/274A峨眉眉院院子子定定位位峨眉眉山山水水間間.院落落慢慢生生活活在峨峨眉眉山山的的腳腳下下建建造造一一座座以以晝、、夜夜旅游游休休閑閑商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)為為主主體體，，大峨峨眉眉民民俗俗休休閑閑、、民民俗俗娛娛樂(lè)樂(lè)、、民民俗俗活活動(dòng)動(dòng)、、本本地地特特色色小小吃吃等等穿穿插插其其間間的的酒酒樓樓、、客客棧棧、、酒酒吧吧、、茶茶樓樓、、戲戲臺(tái)臺(tái)、、風(fēng)風(fēng)味味小小吃吃、、工工藝藝品品、、土土特特產(chǎn)產(chǎn)，，真真正正體體現(xiàn)現(xiàn)大大峨峨眉眉閑閑生生活活、、慢慢生生活活、、新新生生活活的的風(fēng)情情底底韻韻、精致致華華麗麗類類似似公公館館中中高高端端消消費(fèi)費(fèi)的的商業(yè)業(yè)院院落落街街區(qū)區(qū)。。2022/10/275B峨眉眉院院子子作作用用品牌牌支支撐撐－作為為峨峨秀秀湖湖國(guó)國(guó)際際度度假假區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的子子品品牌牌，，為為整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開篇篇力力作作，，增增色色添添彩彩。。土地地增增值值－成功功的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍為為后后期期一一級(jí)級(jí)土土地地開開發(fā)發(fā)提提供供支支持持利潤(rùn)潤(rùn)獲獲取?。晒Φ牡纳躺虡I(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)，，往往往往會(huì)會(huì)獲獲得得豐豐厚厚利利潤(rùn)潤(rùn)。。吸引引買買房房人人－有商商業(yè)業(yè)配配套套的的物物業(yè)業(yè)，，能能更更好好的的吸吸引引買買房房人人。。服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)主主及及游游客客－完善善的的商商業(yè)業(yè)配配套套，，作作為為旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)的的峨峨秀秀湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供很很好好的的商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)。2022/10/276第一一部部分分峨峨眉眉院院子子第二二部部分分業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局第三三部部分分租租售售定定位位第四四部部分分招招商商及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略目錄錄2022/10/277第二二部部分分業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局A市場(chǎng)場(chǎng)分分析析B商業(yè)業(yè)定定位位C業(yè)態(tài)態(tài)組組合合D規(guī)劃劃布布局局2022/10/278A市場(chǎng)場(chǎng)分分析析項(xiàng)目目SWOT分析析峨眉眉山山旅旅游游消消費(fèi)費(fèi)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)峨眉眉山山旅旅游游消消費(fèi)費(fèi)地地2022/10/279項(xiàng)目目SWOT分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣勢(shì)勢(shì)機(jī)會(huì)會(huì)威脅脅資源源：：依依山山水水，，佳佳通通便便利利，，面面朝朝景景區(qū)區(qū).產(chǎn)品品：：峨峨秀秀湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體是是由由世世界界頂頂級(jí)級(jí)創(chuàng)創(chuàng)作作管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)打打造造，，國(guó)國(guó)際際知知名名品品牌牌入入駐駐，，產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合豐豐富富，，水水準(zhǔn)準(zhǔn)高高。。政府府：：大大力力支支持持，，政政企企強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合合。企業(yè)業(yè)投投入入：：藍(lán)藍(lán)光光集集團(tuán)團(tuán)百百億億巨巨資資打打造造。。資源源整整合合：：文文化化旅旅游游操操作作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不不足足，，距距離離城城市市距距離離較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，短短期期內(nèi)內(nèi)較較難難吸吸引引長(zhǎng)長(zhǎng)期期客客戶戶。。項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，壓壓力力大大。高檔檔會(huì)會(huì)議議,餐飲飲長(zhǎng)長(zhǎng)期期受受紅紅珠珠山山等等老老牌牌酒酒店店先先入入為為主主的的影影響響,尚需需時(shí)時(shí)間間改改變變消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念。。后期期配配套套產(chǎn)產(chǎn)品品未未形形成成集集群群效效應(yīng)應(yīng)。峨眉山擁?yè)碛邢喈?dāng)當(dāng)數(shù)量的的中高檔檔消費(fèi)群群和旅客客群暫時(shí)未有有同等類類型和體體量的項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)業(yè)，我們們具有先先發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，品牌牌就有了了早期導(dǎo)導(dǎo)入的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和可可能。峨眉當(dāng)時(shí)時(shí)有高端端商業(yè)消消費(fèi)的訴訴求.對(duì)于文化化旅游地地產(chǎn)的認(rèn)認(rèn)識(shí)和運(yùn)運(yùn)作,我們尚在在起步階階段,如此大型型旅游地地產(chǎn)在全全國(guó)都是是很罕見見的,經(jīng)驗(yàn)不足足。相繼會(huì)有有同類型型項(xiàng)目入入市，對(duì)對(duì)我們會(huì)會(huì)是威脅脅鋁廠的影影響。2022/10/27102009年，峨眉眉山景區(qū)區(qū)，按照照門票數(shù)數(shù)量計(jì)算，共共接待中中外游客280萬(wàn)人次。。散客和團(tuán)團(tuán)隊(duì)客人比比例為：8：2外賓和國(guó)國(guó)內(nèi)客人比比例為：1：9外賓中東東南亞游客占總總量的80%，以臺(tái)灣灣、新加坡、、香港和日本為為主以色列客客源呈上升趨趨勢(shì)：2009年達(dá)3萬(wàn)人次國(guó)內(nèi)游客客以：北京京，上海、江江浙及廣東東地區(qū)游客客為主：比比例超過(guò)50%未進(jìn)山門門客源總數(shù)在80萬(wàn)人次：自自駕游與會(huì)議人人群比例為3：7自駕游人人群主要來(lái)自：：成都、、重慶和周周邊地區(qū)；會(huì)議議人群主要來(lái)自自省內(nèi)占65%的比例自駕游人人群主是以周末末為高峰，消費(fèi)費(fèi)以溫泉和吃吃為主；；旅游人群群高峰期在每年年的4月至11月2009年峨眉山山市旅游游人數(shù)達(dá)達(dá)360萬(wàn)人次，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)8.8%；實(shí)現(xiàn)旅旅游收入入35.65億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)23%。環(huán)峨眉眉區(qū)域自自駕游的的散客120萬(wàn)/年（成渝自自駕游數(shù)數(shù)量840萬(wàn)X艾肯弘揚(yáng)揚(yáng)提供的的估算比比例14.5%得出），，平均來(lái)來(lái)訪游客客在峨眉眉山留宿宿時(shí)間為為1.5天/人。數(shù)據(jù)來(lái)源源：峨眉眉山旅游游局統(tǒng)計(jì)計(jì)旅游消費(fèi)費(fèi)數(shù)據(jù)2022/10/2711市中心：：名山中中路、商商業(yè)街、、綏山中中路，營(yíng)業(yè)時(shí)間間：9：00———21：00峨眉山市市共有飯飯店196家市區(qū)：9家星級(jí)飯飯店4星一家；；3星四家；；2星級(jí)四家家，景區(qū)17家：5星一家，，4星級(jí)兩家家，3星級(jí)四家家，2星級(jí)八家家，1星級(jí)2家旅游目的的地類象城、易鎮(zhèn)、大佛禪院、溫泉?dú)g樂(lè)谷酒店類

餐飲類

大型餐飲點(diǎn)三個(gè)：美食村、美食街、好吃街以峨眉當(dāng)?shù)靥厣朗碁橹鳎阂安?、雪魔芋、燒烤等城市商業(yè)娛樂(lè)演藝

旅游演藝三臺(tái)，淡季為一臺(tái)；以川劇、峨眉武術(shù)為主交通

旅游專項(xiàng)客運(yùn)中心一個(gè)吃住行娛樂(lè)購(gòu)旅游消費(fèi)費(fèi)地小結(jié)：峨眉山市還沒(méi)有一個(gè)旅游商業(yè)綜合體，市場(chǎng)需求所在。2022/10/2712B商業(yè)定位位峨眉院子子一期市市場(chǎng)定位位峨眉院子子一期消消費(fèi)定位位2022/10/2713市場(chǎng)定位位市場(chǎng)定位位是最重重要定位位之一，，主要有有以下三三種：功能定位位：彌補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)缺口口,以吃、住、、行、游游、購(gòu)、、娛為一體的的旅游地產(chǎn)產(chǎn)綜合體體；業(yè)態(tài)類型型：以高高中檔餐飲和風(fēng)情客棧棧為主；休休閑、娛娛樂(lè)為補(bǔ)補(bǔ)，兼有有日常生生活消費(fèi)費(fèi)、社區(qū)區(qū)配套等等；形象定位位：峨眉眉山高檔特色色商業(yè)示范；2022/10/2714消費(fèi)定位位消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)：峨眉山過(guò)過(guò)夜的異異地游客客以泡溫泉為主，現(xiàn)現(xiàn)暫無(wú)其其它綜合合性配套套商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，本本案之峨峨眉院子子項(xiàng)目填填補(bǔ)這一一市場(chǎng)空空白，將將會(huì)有較較大的市市場(chǎng)空間間。消費(fèi)費(fèi)水平350-750元超過(guò)52%，本案以以中高端商業(yè)定位位為佳，，市調(diào)數(shù)據(jù)據(jù)自艾肯肯公司資資料2022/10/2715Ｃ業(yè)態(tài)組組合高中檔特色餐飲飲（吃）、風(fēng)情客棧棧（?。?、茶道文化化（樂(lè)）、民俗精品品展區(qū)（（游）、服務(wù)配套套（娛）五大業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成了了峨眉院院子一期期的基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)態(tài)2022/10/2716Ｃ業(yè)態(tài)組組合－業(yè)態(tài)市調(diào)調(diào)據(jù)市調(diào)餐飲、住住宿在消費(fèi)比比例當(dāng)中中占據(jù)44%，峨眉山山旅游對(duì)對(duì)餐飲和和住宿的的需求還還在增加加，所以以，餐飲飲與住宿宿在本案案業(yè)態(tài)比比例中應(yīng)應(yīng)該會(huì)超超過(guò)44%2022/10/2717類型作用特點(diǎn)租金承受能力所占比例租售策略旗艦店提升形象各業(yè)態(tài)中的旗艦品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升檔次，招商應(yīng)該給圈套優(yōu)惠

先租后售提升利潤(rùn)價(jià)值空間主力店人流貢獻(xiàn)具有一定知名度，行業(yè)中有一定影響力具有一定帶動(dòng)作用，租金貢獻(xiàn)主力之一

先租后售次主力店租金貢獻(xiàn)能吸引游客前來(lái)，完善業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)完善檔次配套的類型，租金貢獻(xiàn)主力之一

連租帶售群羊店功能配套以服務(wù)配套類為主，以完善一站式的商業(yè)需求豐富業(yè)態(tài)，貢獻(xiàn)租金的主力之一

連租帶售其它填空補(bǔ)漏以消化富裕面積為考慮一般很低

連租帶售Ｃ業(yè)態(tài)組組合—按角色來(lái)來(lái)劃分業(yè)業(yè)態(tài)2022/10/2718D業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)及規(guī)劃劃建議人流動(dòng)線線的規(guī)劃劃業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議各業(yè)態(tài)的的物業(yè)條條件2022/10/2719借用830資料已經(jīng)經(jīng)確定的的動(dòng)線規(guī)規(guī)劃一期人流動(dòng)線線規(guī)劃2022/10/2720業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)注：各分分區(qū)可適適當(dāng)疊加加，相互互交叉，，以達(dá)到到業(yè)態(tài)最最佳搭配配。2022/10/2721根據(jù)各業(yè)業(yè)態(tài)的布布點(diǎn)，則則主要有有以下基基本要求求：業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議－－單體要求求業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（平米）經(jīng)營(yíng)樓層位置餐飲50-2000一至二層主力餐飲在項(xiàng)目主人流進(jìn)出口較佳，能作為項(xiàng)目形象店加以點(diǎn)綴客棧500-3000一至三層較靠近里面安靜的地方休閑吧150-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面茶道館200-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面民俗精品展銷30-200一層介于餐飲區(qū)后，住宿區(qū)前的中間位置便利店100左右一層配套展區(qū)內(nèi)配套10-80一層配套展區(qū)內(nèi)2022/10/2722業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建建議－－建議引引進(jìn)商商家名名錄業(yè)態(tài)商家茶道峨眉茶道金剛石老師住宿風(fēng)情客棧千里走單騎、閱古樓等快捷酒店如家、漢庭等餐飲特色餐飲御膳宮、欽善齋等高檔中餐紅杏、銀杏、大蓉和等中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等便利店社區(qū)標(biāo)超紅旗、好鄰居、紅艷等民俗精品展銷區(qū)服務(wù)配套藥店、相片沖印、銀行、書店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休閑吧休閑水吧避風(fēng)塘、清風(fēng)茶藝、沐浴保健中心等2022/10/2723各業(yè)態(tài)的物物業(yè)條件高檔餐飲風(fēng)情客棧中式快餐西式快餐便利店服務(wù)配套生活?yuàn)蕵?lè)類類2022/10/2724技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-2,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）1-2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯高檔餐飲物物業(yè)條件2022/10/2725風(fēng)情客棧物物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）2000-3000單層面積（㎡）1000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）2.8-3.2進(jìn)深10-20樓板承重（Kg/㎡）

≥500給排水市政給排水

供配電

市政配電中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電梯

1-2電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位貨區(qū)（㎡）20停車位（個(gè)）30-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供2022/10/2726技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1－2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐物物業(yè)條件2022/10/2727技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1－2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快餐物物業(yè)條件2022/10/2728技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利店物業(yè)業(yè)條件2022/10/2729技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物物業(yè)條件2022/10/2730娛樂(lè)類業(yè)態(tài)態(tài)輻射面較較廣，服務(wù)務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)強(qiáng)，一般一、二二、三樓均均可，對(duì)給給排水、供供配電、排排污、停車車場(chǎng)車位等等要求較高高，同時(shí)，面面積的需求求也相對(duì)較較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2－3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水市政給排水供配電市政配電排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50個(gè)以上物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕵?lè)類類物業(yè)條件件2022/10/2731第一部分峨峨眉院院子第二部分業(yè)業(yè)態(tài)布布局第三部分租租售定定位第四部分招招商及及運(yùn)營(yíng)策略略目錄2022/10/2732第三部分租租售售定位A租售定位B租售價(jià)格策策略2022/10/2733A租售定位租售定位原原則：以目前項(xiàng)目目周邊商業(yè)業(yè)氣氛不濃濃厚，商業(yè)業(yè)項(xiàng)目不成成熟的問(wèn)題題為依據(jù)；；以公司的開開發(fā)意圖為為準(zhǔn)：產(chǎn)品以最終銷售，，利潤(rùn)最大大化的經(jīng)營(yíng)目的的。*項(xiàng)目租售策策略建議如如下：2022/10/2734A租售定位—贏利模式策策略商業(yè)的贏利利模式純銷售模式式租售結(jié)合的的模式純租賃模式式售后返租策策略先租后售策策略分割式銷售售策略分層與分散散結(jié)合策略略分散出租策策略分層(片)出租策略整體出租策策略拍賣銷售策策略建議采取租租售結(jié)合模模式考慮到周邊邊無(wú)類似商商業(yè)存在及及一期的開開篇作用，，最佳方式式具體操作：：1、首先對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行整整體包裝2、通過(guò)適當(dāng)當(dāng)?shù)男麄骱秃屯茝V，按按合理的價(jià)價(jià)格定位，，以5%-6%的年回報(bào)率率，以五年年返租方式式進(jìn)行銷售售。3、同時(shí)進(jìn)行行租賃和銷銷售的方式式,”旺租旺售”策略.（先出租的的帶租出售售）2022/10/2735A租售定位－－連租帶售策策略優(yōu)點(diǎn)：A：最大限度度的保證項(xiàng)項(xiàng)目的整體體經(jīng)營(yíng)形像像和檔次B：最大限度度的提高項(xiàng)項(xiàng)目最終整整體銷售利利潤(rùn)C(jī)：可在經(jīng)營(yíng)營(yíng)前期回籠籠部分資金金缺點(diǎn)：A：項(xiàng)目前期期需要投入入一定的包包裝與推廣廣、宣傳費(fèi)費(fèi)用B：存在一定定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，銷售售受市場(chǎng)周周期制約2022/10/2736B租售售價(jià)價(jià)格格策策略略－－市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)主力面積（㎡）經(jīng)營(yíng)模式租金經(jīng)營(yíng)情況佛光西路餐飲、副食、雜貨中低端臨街商鋪50-70租賃為主，自營(yíng)為輔30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周邊餐飲、旅社、酒店、副食、紀(jì)念品中低端臨街商鋪30-50自營(yíng)為主—由于租賃經(jīng)營(yíng)租金太高，將會(huì)入不敷出，其周邊商業(yè)多為當(dāng)?shù)鼐用褡誀I(yíng)名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)面積（㎡）經(jīng)營(yíng)模式租金經(jīng)營(yíng)情況峨眉象城酒店、餐飲、紀(jì)念品、玉器、小吃、會(huì)所中端集中式商業(yè)街30-150租賃70-130元/㎡.月目前尚未正式營(yíng)業(yè)，但小戶型商鋪已租完易鎮(zhèn)餐飲、藥材、酒店、娛樂(lè)會(huì)所、咖啡廳、紀(jì)念品等中端集中式商業(yè)街30-120可售可租售價(jià)：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡較差，入住率20%計(jì)算得出均價(jià)為：53-97元/平/月市調(diào)調(diào)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)自自CRIC:2010-8-30報(bào)告告目前前峨峨眉眉山山新新興興商商業(yè)業(yè)主主要要集集中中于于峨峨眉眉象象城城和和易易鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，同同區(qū)區(qū)域域在在名名山山門門周周邊邊和和佛佛光光西西路路.2022/10/2737*收收益益還還原原法法根根據(jù)據(jù)商商業(yè)業(yè)租租金金與與投投資資回回報(bào)報(bào)率率來(lái)來(lái)確確定定售售價(jià)價(jià)，，商商業(yè)業(yè)前前期期實(shí)實(shí)際際租租金金回回報(bào)報(bào)率率一一般般按按照照6％計(jì)算算：：均價(jià)價(jià)＝＝租租金金/投資資回回報(bào)報(bào)率率；；*根根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研，，在在市市中中心心三三條條街街及及易易鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的價(jià)價(jià)格格參參考考,商鋪鋪售售價(jià)價(jià)案案例例:易鎮(zhèn)鎮(zhèn):4000-10000元/平米米紅華華苑苑商商鋪鋪:5517元/平米米中醫(yī)醫(yī)院院附附近近商商鋪鋪:8750元/平米米狀元元街街商商鋪鋪:6521元/平米米X元/㎡㎡××12月÷6%=6197元/㎡㎡（市市調(diào)調(diào)最最低低平平均均價(jià)價(jià)格格））X元/㎡㎡××12月÷6%=7697元/㎡㎡（市市調(diào)調(diào)最最高高平平均均價(jià)價(jià)格格））*根根據(jù)據(jù)收收益益還還原原法法，，得得出出租租價(jià)價(jià)在在31——38元/㎡㎡/月之間間。。*市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法租租金金：：53-97元/㎡㎡/月*保保守守租價(jià)價(jià)建議議為為:42-67元/平米米/月*由由此此方方法法推推算算保保守守售價(jià)價(jià)建議議為為:8400-13400元/平米米B租售售價(jià)價(jià)格格策策略略－－收益益還還原原法法2022/10/2738預(yù)計(jì)計(jì)1期商商鋪鋪均均價(jià)價(jià)銷銷售售收收入入:10900元／／平平×8900平=0.97億預(yù)計(jì)計(jì)1期商商鋪鋪均均價(jià)價(jià)租租金金收收入入:54.5元／／平平／／月月×12月×8900平×15年=0.87億*未未考考慮慮租租金金15年內(nèi)內(nèi)每每年年的的遞遞增增及及高高低低租租金金劃劃分分等等因因素素，，租租金金體體系系符符合合回回報(bào)報(bào)率率要要求求*根根據(jù)據(jù)前前面面整整體體推推廣廣思思路路，，因因涉涉及及項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定位位及及推推廣廣，，因因此此一一期期總總體體營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用比比例例占占總總銷銷售售額額的的2％。。項(xiàng)目目整整體體推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)：：194萬(wàn)B租售售價(jià)價(jià)格格策策略略－－營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用測(cè)算算2022/10/2739目錄錄第一一部部分分峨峨眉眉院院子子第二二部部分分業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局第三三部部分分租租售售定定位位第四四部部分分招招商商及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略2022/10/2740第四四部部分分招招商商及及運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略A招商商策策略略B運(yùn)營(yíng)營(yíng)策策略略a總體體思思路路b招商商策策略略c招商商政政策策d租賃賃合合同同2022/10/2741A招商商策策略略2022/10/2742總體體思思路路：：－先先主主后后次次，，多多元元招招商商。。商家家準(zhǔn)準(zhǔn)入入要要求求：1、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的品品牌牌必必須須有有一一定定的的知知名名度度，，主主力力店店要要求求為為知知名名品品牌牌。。2、入入場(chǎng)場(chǎng)商商家家必必須須具具有有品品牌牌意意識(shí)識(shí)和和有有一一定定的的品品牌牌推推廣廣意意識(shí)識(shí)，，能能參參與與商商業(yè)業(yè)街街的的整整體體營(yíng)營(yíng)銷銷。。4、具有高高檔形象象店的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，具有有優(yōu)秀的的經(jīng)營(yíng)理理念。5、能配合合商業(yè)街街的各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管管理。a總體思路路2022/10/2743b招商策略略品牌招商分行業(yè)招商優(yōu)惠招商定向招商品牌商家可以為項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，創(chuàng)造良好商業(yè)氛圍根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布，民俗精品區(qū)商家數(shù)量較多，便于商業(yè)氣氛的營(yíng)造，所以集中招商招商優(yōu)惠的措施有免租期、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位、租金折扣等，對(duì)于主力商家，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。周邊商業(yè)氛圍不濃厚，本項(xiàng)目主題較強(qiáng)，因此對(duì)商家都具有較高的要求，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)招商難以滿足定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。a、針對(duì)主力力店，它是整整個(gè)項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)價(jià)值的體體現(xiàn)與維維系項(xiàng)目目整體招招商成功功率的前前提，是是項(xiàng)目整整體策劃劃定位的的支持點(diǎn)點(diǎn)和保障障，應(yīng)實(shí)實(shí)行局部部區(qū)域性性低價(jià)招招商策略略，可考考慮以低低于面價(jià)價(jià)30%作為優(yōu)惠惠。b、針對(duì)次主力店，它是項(xiàng)項(xiàng)目整體體租金的的主要來(lái)來(lái)源，租租金可考考慮以接接近面價(jià)價(jià)或略低低于面價(jià)價(jià)5%－10%作為招租租標(biāo)準(zhǔn)。。c、針對(duì)群羊店，服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，它它是項(xiàng)目目整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)的必要組組成部分分，租金可可依據(jù)相相應(yīng)產(chǎn)品品或業(yè)態(tài)態(tài)在面價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上作相相應(yīng)調(diào)整整。2022/10/2744c招商政策策—租金策略略建議1、針對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)招商商租金策策略本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)根據(jù)各各商鋪位位置差異異、視覺(jué)覺(jué)效果差差異、動(dòng)線組織差異異等因素素來(lái)制定定各商鋪鋪的具體體租金價(jià)價(jià)格。a、位置差異異：按商鋪鋪門前經(jīng)經(jīng)過(guò)人流流量大小小，商鋪鋪位置優(yōu)優(yōu)劣的租租金單價(jià)價(jià)差異，，差價(jià)比比例控制制在5-10%之間。b、視覺(jué)效果果：消費(fèi)者者在入口處或或節(jié)點(diǎn)位置直接接注意到到的商鋪鋪?zhàn)饨饐螁蝺r(jià)高于于其它內(nèi)內(nèi)鋪，差差價(jià)比例例控制在在5-10%之間。c、流通情況況：人流疏疏導(dǎo)良好好的商鋪鋪?zhàn)鈨r(jià)高高于其它它商鋪，，差價(jià)比比控制在在3-8%之間2022/10/2745c招商政策策—租金策略略建議2、針對(duì)不同同因素差差異招商商租金策策略2022/10/2746c招商政策策—租金分區(qū)區(qū)策略建建議----單體面積積出來(lái)后后劃分經(jīng)歷了培育期后，隨隨著項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)步步入正軌軌、經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況蒸蒸蒸日上上、商業(yè)氛氛圍形成成，在續(xù)簽簽租賃合合同時(shí)，，可采取取租金逐逐年遞增增的方式式，遞增增幅度為為5%—10%。2022/10/2747c招商政策策—租金遞增增策略2022/10/2748c招商政策策－招商優(yōu)惠惠條件建建議優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的回報(bào)(含稅)，開發(fā)商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。在聯(lián)營(yíng)合作中體現(xiàn)。其它形式租期\租金一般行業(yè)1-3年固定合約，餐飲、客棧一般3-5年固定合約.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，遞增方式一般至少年增漲5%-10%。免租期項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目一般免租期為6個(gè)月。管理費(fèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議免租期內(nèi)免管理費(fèi)。裝修補(bǔ)貼除公共地方裝修外，可考慮為優(yōu)質(zhì)主力商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，建議5000-10000元的補(bǔ)貼，開業(yè)經(jīng)營(yíng)一年后返。以租帶租進(jìn)場(chǎng)的商家介紹商家進(jìn)場(chǎng)，給予一定經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，建議介紹主力商家獎(jiǎng)勵(lì)5000元（面積300以上），次主力商家3000元（面積200以上），一般商家1000元（面積100以上）?；顒?dòng)期簽約優(yōu)惠在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對(duì)前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等，可商榷。一般以增加一個(gè)月免租期為底。營(yíng)銷推廣費(fèi)商業(yè)要持續(xù)濃厚的氣氛，宣傳推廣是