保利地產(chǎn)成本本控制管理講義提綱一、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理的的重要性二、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理的的特點(diǎn)三、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理要要樹(shù)立的觀(guān)念念四、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理體體系的建立五、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理每每個(gè)階段控制制要點(diǎn)和知識(shí)識(shí)積累一、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理的的重要性1、形勢(shì)回顧——我們?cè)趺礃右灰宦纷邅?lái)關(guān)鍵詞：溫暖的春天：：觀(guān)念轉(zhuǎn)變、、政策支持、、協(xié)議出讓火爆的夏天：：排隊(duì)、炒房房、調(diào)控、地地王、樓王、、面粉貴過(guò)面面包轉(zhuǎn)冷的秋天：：觀(guān)望、資金金斷鏈、拐點(diǎn)點(diǎn)、雙限房、、經(jīng)適房、廉廉租房嚴(yán)冬的到來(lái)：：降價(jià)、流標(biāo)標(biāo)、還會(huì)降嗎嗎、崩盤(pán)、利利潤(rùn)下降2、保利地產(chǎn)面面臨的最大困困難是什么？？投入增加了、、收入降低了了、利潤(rùn)壓縮縮了利潤(rùn)=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤(rùn)率下下降和無(wú)利潤(rùn)潤(rùn)是目前面臨臨的最大困難難！未來(lái)一段時(shí)間間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)場(chǎng)最重要的因因素，從而低低成本的公司司將成為未來(lái)來(lái)的勝者！成本管理顯得得尤為重要！！企業(yè)未來(lái)的的生命線(xiàn)！二、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理的的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期期來(lái)看2、從銷(xiāo)售形態(tài)態(tài)來(lái)看3、從產(chǎn)品形態(tài)態(tài)來(lái)看4、從地域來(lái)看看5、從財(cái)務(wù)角度度來(lái)看6、從價(jià)值鏈來(lái)來(lái)看三、做好保利利地產(chǎn)成本管管理要樹(shù)立的的觀(guān)念1、全員全程成成本控制觀(guān)念念成本是可控制制的。成本控控制不光是成成本控制部的的事，需要全全體員工的共共同參與，要要在工作中注注意節(jié)約成本本和深入挖掘掘降低成本的的各種潛能。。只有全體員員工養(yǎng)成良好好的成本意識(shí)識(shí)，才能使降降低成本的各各種措施方法法和要求有力力貫徹。2、要樹(shù)立高度度重視計(jì)劃管管理的觀(guān)念公司計(jì)劃一旦旦確定，竣工工日期就必須須保證。如果果計(jì)劃性不強(qiáng)強(qiáng)，就會(huì)把正正常工期變成成趕工工期，，質(zhì)量難以保保證，信譽(yù)下下降，趕工費(fèi)費(fèi)用增加，成成本違約金難難以估計(jì)。3、要樹(shù)立保保利地產(chǎn)公公司要做產(chǎn)產(chǎn)品，而不不是做作品品的觀(guān)念要?jiǎng)?chuàng)新，但但不能太超超前。只要要符合市場(chǎng)場(chǎng)需要就是是好產(chǎn)品，，追求創(chuàng)新新時(shí)，要注注意創(chuàng)新的的幅度和價(jià)價(jià)值，防止止產(chǎn)品創(chuàng)新新超過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，，即創(chuàng)新要要符合項(xiàng)目目的實(shí)際情情況。4、賺錢(qián)的項(xiàng)項(xiàng)目才是好好項(xiàng)目的觀(guān)觀(guān)念。站在保利地地產(chǎn)商的角角度看，只只有賺錢(qián)的的項(xiàng)目才是是好項(xiàng)目。。四、保利地地產(chǎn)成本管管理體系的的建立1、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理理體系成本管理體體系，即按按照成本管管理職能，，建立科學(xué)學(xué)的成本目目標(biāo)體系、、成本核算算體系、成成本決策體體系、成本本控制體系系和成本考考核體系。。實(shí)行統(tǒng)一一領(lǐng)導(dǎo)、分分級(jí)管理的的原則，建建立成本責(zé)責(zé)任制度，，保證目標(biāo)標(biāo)成本的順順利實(shí)現(xiàn)。。2、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理理系統(tǒng)應(yīng)包包含三個(gè)層層面的內(nèi)容容：成本管理的的流程與制制度體系。。從管理層層面而言，，這是最基基礎(chǔ)的管理理工作；每一個(gè)階段段的控制要要點(diǎn)和知識(shí)識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度度優(yōu)化成本本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管管理的流程程與制度體體系包括：：（分別從從事前、事事中、事后后反饋，以以及責(zé)任與與激勵(lì)機(jī)制制方面管理理）目標(biāo)成本管管理體系動(dòng)態(tài)成本管管理體系責(zé)任成本管管理體系成本后評(píng)估估關(guān)于于成成本本控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)和和成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的積積累累則則是是建建立立在在一一定定流流程程的的規(guī)規(guī)范范之之上上的的對(duì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程的的每每個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的成成本本控控制制的的知知識(shí)識(shí)與與經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的傳傳承承。。如如：：對(duì)對(duì)規(guī)規(guī)劃劃的的嚴(yán)嚴(yán)格格審審批批、、工工程程招招投投標(biāo)標(biāo)的的控控制制、、售售樓樓價(jià)價(jià)格格的的審審定定、、成成本本利利潤(rùn)潤(rùn)的的考考核核等等等等。。從戰(zhàn)略角度所所進(jìn)行的成本本優(yōu)化則往往往是伴隨著公公司的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略措施，如如根據(jù)客戶(hù)細(xì)細(xì)分而進(jìn)行的的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化、品牌模塊塊化、集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略采購(gòu)等等等。3、如何建立成成本管理體系系（1）目前前公司司的成成本管管理現(xiàn)現(xiàn)狀：：成本目目標(biāo)管管理較較粗放放；責(zé)任體體系不不完善善；成本績(jī)績(jī)效考考核力力度不不夠；；動(dòng)態(tài)成成本監(jiān)監(jiān)控分分析、、反饋饋、指指導(dǎo)力力度不不夠。。（2）保利利地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本本管理理的四四步法法：制定目標(biāo)標(biāo)→明確確崗位職職責(zé)→跟跟蹤執(zhí)行行→業(yè)績(jī)績(jī)?cè)u(píng)估第一步：：如何建建立目標(biāo)標(biāo)成本體體系（制制定目標(biāo)標(biāo)）1、目標(biāo)成成本的定定義目標(biāo)成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的，，在一定定時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過(guò)過(guò)努力所所要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成本本目標(biāo)，，是成本本的控制制線(xiàn)，是是成本管管理的基基礎(chǔ)。目標(biāo)成本本的形成成1、投資決決策《項(xiàng)目投資資可行性性報(bào)告》目標(biāo)成本本測(cè)算1（立項(xiàng)成成本）2、項(xiàng)目策策劃項(xiàng)目定位位：概念念性方案案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本本測(cè)算2（定位成成本）3、方案設(shè)設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本本測(cè)算34、初步設(shè)設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品品各分部部、各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本本測(cè)算44、施工圖圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)標(biāo)成本投資估算算概念性方方案設(shè)計(jì)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)計(jì)概算施工圖預(yù)預(yù)算工程量清清單橫向制約約《立項(xiàng)成本本審批表表》《定位成本本審批表表》《價(jià)格材料料成本合合理性評(píng)評(píng)估》《目標(biāo)成本本指導(dǎo)書(shū)書(shū)》《部品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選擇審審批表》2、目標(biāo)成本本的管理理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成本本建立的難難點(diǎn)目標(biāo)成本編編不準(zhǔn)怎么么辦？相關(guān)部門(mén)參參加了嗎？？——全成本！目標(biāo)成本規(guī)規(guī)劃深度夠夠嗎？各項(xiàng)成本有有依據(jù)嗎？？——標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)場(chǎng)、測(cè)算能能力數(shù)據(jù)庫(kù)建立立起來(lái)了嗎嗎？目標(biāo)成本夠夠深度嗎？？專(zhuān)業(yè)端口成成本清單（政府收費(fèi)費(fèi)/營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用。。。。）建造成本清清單及依據(jù)據(jù)——合同清單：：合同范圍圍與技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——部品品清清單單：：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)/（材材料料表表））設(shè)計(jì)計(jì)委委托托與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)深深度度（（任任務(wù)務(wù)書(shū)書(shū)））設(shè)計(jì)計(jì)能能做做什什么么？？合同同分分判判的的策策劃劃第二二步步：：明明確確崗崗位位職職責(zé)責(zé)1、建建立立責(zé)責(zé)任任體體系系。。（鏈鏈接接保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本控控制制指指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)書(shū)））責(zé)任任成成本本體體系系目目標(biāo)標(biāo)是是明明確確專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)職職能能部部門(mén)門(mén)的的成成本本管管理理職職責(zé)責(zé)，，并并借借助助技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)反反饋饋，，考考核核評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)各各職職能能履履行行情情況況。?！啊柏?zé)責(zé)任任成成本本””回回答答的的是是在在成成本本管管理理相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中誰(shuí)來(lái)來(lái)做做？？做做什什么么的的問(wèn)問(wèn)題題。我我們們有有哪哪些些崗崗位位與與成成本本控控制制有有關(guān)關(guān)？？做做什什么么？？這這些些崗崗位位分分別別對(duì)對(duì)哪哪些些成成本本控控制制指指標(biāo)標(biāo)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)？？怎怎么么負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)？？如如何何評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)？？責(zé)責(zé)任任成成本本體體系系包包含含四四大大要要素素：：即責(zé)責(zé)任任范范圍圍、、責(zé)責(zé)任任部部門(mén)門(mén)/相關(guān)關(guān)部部門(mén)門(mén)、、評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)、、評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)部部門(mén)門(mén)。完完成成上上述述要要素素的的定定義義，，我我們們就就可可以以建建立立起起責(zé)責(zé)任任成成本本體體系系的的基基本本框框架架，，從從而而在在組組織織架架構(gòu)構(gòu)的的層層面面保保證證目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確執(zhí)執(zhí)行行。。落落實(shí)實(shí)責(zé)責(zé)任任到到崗崗位位，，落落實(shí)實(shí)到到責(zé)責(zé)任任人人，，最最大大程程度度的的減減少少目目標(biāo)標(biāo)與與執(zhí)執(zhí)行行脫脫鉤鉤的的現(xiàn)現(xiàn)象象，，真真正正做做到到““權(quán)權(quán)責(zé)責(zé)明明晰晰””有有據(jù)據(jù)可可依依。。責(zé)任成本的分分解思路各部門(mén)各司其其職1、本部門(mén)費(fèi)用用2、本專(zhuān)業(yè)端口口成本----土地成本----投資管理中心心----政府收費(fèi)----開(kāi)發(fā)部部----設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)----技術(shù)部部----營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)----營(yíng)銷(xiāo)中中心----財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部部----建造成成本----技術(shù)部部+采購(gòu)部部+工程部部成本數(shù)數(shù)字是是目標(biāo)標(biāo)，是是結(jié)果果，關(guān)關(guān)鍵的的是工工作質(zhì)質(zhì)量2、作業(yè)業(yè)過(guò)程程管理理——我們需需要什什么樣樣的制制度流流程？？明確了了“責(zé)責(zé)任成成本體體系””，按按部門(mén)門(mén)/崗位對(duì)對(duì)其負(fù)負(fù)責(zé)的的責(zé)任任范圍圍進(jìn)行行合并并，我我們就就可以以得到到部門(mén)門(mén)/崗位的的成本本、目目標(biāo)集集合。。但如如何保保證部部門(mén)/崗位的的成本本目標(biāo)標(biāo)能夠夠順利利完成成呢？？為此此我們們要定定義一一整套套完善善的““作業(yè)業(yè)過(guò)程程指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)””來(lái)對(duì)對(duì)部門(mén)門(mén)/崗位的的行為為進(jìn)行行規(guī)范范，也也就是是說(shuō)必必須從從“制制度流流程””的層層面保保證對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)成本本的執(zhí)執(zhí)行，，保證證對(duì)成成本的的控制制，這這就是是“作作業(yè)過(guò)過(guò)程管管理””。保保利地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)全全過(guò)程程中的的成本本管理理分為為若干干個(gè)相相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的的作業(yè)業(yè)過(guò)程程，并并為每每個(gè)作作業(yè)過(guò)過(guò)程定定義相相應(yīng)的的流程程制度度規(guī)范范，同同時(shí)定定義每每個(gè)作作業(yè)過(guò)過(guò)程中中與成成本控控制相相關(guān)的的要點(diǎn)點(diǎn)，包包括量量化的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)，這這樣我我們就就可以以在日日常業(yè)業(yè)務(wù)這這個(gè)層層面實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)成本本過(guò)程程控制制，真真正將將成本本控制制的執(zhí)執(zhí)行力力滲透透到基基層一一線(xiàn)。。保利地地產(chǎn)成成本管管理制制度文文件（鏈接接）制度流流程體體系-----專(zhuān)業(yè)集集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購(gòu)有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三步步：跟跟蹤執(zhí)執(zhí)行——即動(dòng)態(tài)態(tài)成本本體系系經(jīng)過(guò)前前兩個(gè)個(gè)步驟驟，““目標(biāo)標(biāo)明確確，責(zé)責(zé)任清清晰””之后后，我我們便便進(jìn)入入：目標(biāo)成成本執(zhí)執(zhí)行過(guò)過(guò)程跟跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成成本。動(dòng)態(tài)態(tài)成本本是項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過(guò)過(guò)程中中的預(yù)預(yù)期成成本，，通過(guò)過(guò)實(shí)時(shí)時(shí)反映映目標(biāo)標(biāo)成本本與動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本的的差異異，幫幫助有有關(guān)部部門(mén)及及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題并并解決決問(wèn)題題，實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)成本本的控控制。。動(dòng)態(tài)態(tài)成本本的核核心是是“實(shí)實(shí)時(shí)性性”，，動(dòng)態(tài)態(tài)指的的是在在整個(gè)個(gè)過(guò)程程中每每一點(diǎn)點(diǎn)都能能實(shí)時(shí)時(shí)掌握握項(xiàng)目目最新新成本本狀態(tài)態(tài)。我們強(qiáng)強(qiáng)調(diào)在在項(xiàng)目目執(zhí)行行過(guò)程程中，，能對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的全全成本本進(jìn)行行實(shí)時(shí)時(shí)測(cè)算算，只只有這這樣才才能控控制成成本，，幫助助決策策。如如果只只能在在項(xiàng)目目結(jié)束束時(shí)才才得到到數(shù)據(jù)據(jù)，實(shí)實(shí)際上上只有有基本本的成成本核核算功功能，，對(duì)成成本控控制都都沒(méi)有有任何何幫助助。木木已成成舟，，談控控制都都晚了了。如何實(shí)實(shí)現(xiàn)動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本監(jiān)監(jiān)控？？概括為為：““一個(gè)個(gè)中心心，三三條線(xiàn)線(xiàn)”。。一個(gè)個(gè)中中心心———以合合同同為為中中心心三條條線(xiàn)線(xiàn)———?jiǎng)討B(tài)態(tài)成成本本實(shí)際際發(fā)發(fā)生生成成本本實(shí)付付成成本本動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本=合同同成成本本+非合合同同性性成成本本+待發(fā)發(fā)生生成成本本合同同性性成成本本是是動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本中中變變動(dòng)動(dòng)性性最最大大的的部部分分。。其其““高高變變性性””決決定定了了它它是是成成本本控控制制的的重重中中之之重重。。而而非非合合同同性性成成本本，，如如政政府府收收費(fèi)費(fèi)等等則則容容易易控控制制。。合合同同不不確確定定性性表表現(xiàn)現(xiàn)為為““變變更更黑黑洞洞””、、““款款項(xiàng)項(xiàng)超超付付””等等成成本本失失控控現(xiàn)現(xiàn)象象頻頻現(xiàn)現(xiàn)。。必必須須要要以以合合同同為為中中心心。。把把目目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解到到合合同同中中去去，，形形成成合合同同目目標(biāo)標(biāo)成成本本。。三條條線(xiàn)線(xiàn)：：“動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本””反反映映任任意意時(shí)時(shí)段段項(xiàng)項(xiàng)目目的的綜綜合合成成本本及及結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分布布。。““實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生成成本本””指指的的是是項(xiàng)項(xiàng)目目當(dāng)當(dāng)前前已已審審定定的的工工程程量量與與動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本對(duì)對(duì)比比，，可可反反映映出出項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體進(jìn)進(jìn)度度。?！啊皩?shí)實(shí)付付成成本本””指指實(shí)實(shí)際際已已支支付付的的款款項(xiàng)項(xiàng)與與實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生成成本本對(duì)對(duì)比比，，反反映映出出款款項(xiàng)項(xiàng)的的支支付付進(jìn)進(jìn)度度。。做做到到動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本一一月月一一清清，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更、、工工程程簽簽證證均均當(dāng)當(dāng)月月結(jié)結(jié)清清，，填填報(bào)報(bào)成成本本月月報(bào)報(bào)表表，，形形成成動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)管管理理的的好好習(xí)習(xí)慣慣。。用工具管管人：成本管理理涉及領(lǐng)領(lǐng)域多，，管理環(huán)環(huán)節(jié)復(fù)雜雜，通過(guò)過(guò)信息化化手段將將投資測(cè)測(cè)算目標(biāo)標(biāo)、合同同預(yù)算、、合同結(jié)結(jié)算、付付款等業(yè)業(yè)務(wù)集合合在一起起進(jìn)行預(yù)預(yù)算控制制、全程程預(yù)警、、匯總分分析。并并且通過(guò)過(guò)多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目積累累，形成成企業(yè)成成本管理理知識(shí)庫(kù)庫(kù)沉淀下下來(lái)，不不因人員員的流動(dòng)動(dòng)而流失失。成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)建立立方法與與意義合同執(zhí)行行與后評(píng)估估資源調(diào)研研標(biāo)準(zhǔn)定位位數(shù)據(jù)積累累成果應(yīng)用用成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)的數(shù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)據(jù)引用與與置換。。成本數(shù)據(jù)據(jù)積累，，是反擊擊串標(biāo)的的有力武武器，是是各部門(mén)門(mén)成本控控制溝通通的平臺(tái)臺(tái)，是對(duì)對(duì)手研究究的執(zhí)行行沉淀。。成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)是一一個(gè)企業(yè)業(yè)的財(cái)富富。第四步：成本本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（（績(jī)效考核））制定了目標(biāo)成成本，明確了了責(zé)任體系，，同時(shí)對(duì)作業(yè)業(yè)過(guò)程進(jìn)行了了實(shí)際的跟蹤蹤控制，在完完成了前面三三個(gè)步驟后，，最后我們就就可以根據(jù)執(zhí)執(zhí)行結(jié)果對(duì)相相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行行評(píng)估和考核核。成本管理體系系的梳理圖1作業(yè)過(guò)程成本本控制（日常工作的成本管理）成本管理體系系的建立與實(shí)實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售/客服建造過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基基礎(chǔ)成本管理之實(shí)實(shí)現(xiàn)成本管理體系系的梳理圖2成本管理之目目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考核管控體系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)現(xiàn)五、保利地產(chǎn)產(chǎn)成本管理每每個(gè)階段控制制要點(diǎn)成本控制最終達(dá)到利潤(rùn)潤(rùn)最大化交付階段服務(wù)務(wù)立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購(gòu)階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)（一）誰(shuí)是對(duì)對(duì)保利地產(chǎn)投投資影響最大大的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目立立項(xiàng)決策是主主要因素，設(shè)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化化是關(guān)鍵因素素！1009575603525101/4影響響投投資資的的程程度度（（%）項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)展展時(shí)時(shí)間間項(xiàng)目目決決策策初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)備備施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工階階段段設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更、、發(fā)發(fā)包包設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)標(biāo)、、發(fā)發(fā)包包設(shè)計(jì)計(jì)要要求求改改變變（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、平平面面布布置置等等））項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)決決策策階階段段需需要要注注意意的的問(wèn)問(wèn)題題：：1、定定位位是是關(guān)關(guān)鍵鍵。。不要要為為立立項(xiàng)項(xiàng)而而立立項(xiàng)項(xiàng)，，應(yīng)應(yīng)建建立立在在認(rèn)認(rèn)真真、、客客觀(guān)觀(guān)的的調(diào)調(diào)研研和和分分析析之之上上，，選選擇擇有有優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的項(xiàng)項(xiàng)目目；；重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)行行售售價(jià)價(jià)和和預(yù)預(yù)期期走走勢(shì)勢(shì)進(jìn)進(jìn)行行準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的調(diào)調(diào)查查判判斷斷，，確確定定目目標(biāo)標(biāo)售售價(jià)價(jià)。。2、技術(shù)可可行性分分析是前前提。對(duì)產(chǎn)品定定位要建建立在技技術(shù)方案案可行的的基礎(chǔ)之之上。3、土地獲獲取成本本優(yōu)勢(shì)是是項(xiàng)目成成功之本本。土地價(jià)格格無(wú)論以以何種方方式取得得，均應(yīng)應(yīng)事先做做到心中中有數(shù)。。（二）關(guān)關(guān)于設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本控控制科學(xué)合理理的設(shè)計(jì)計(jì)可以降降低10%的工程造造價(jià)，以以下是控控制設(shè)計(jì)計(jì)的五大大策略：：1、實(shí)行設(shè)設(shè)計(jì)方案案的招投投標(biāo)，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)。2、實(shí)行行限額額設(shè)計(jì)計(jì)，有有效控控制造造價(jià)。。3、加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙的的會(huì)審審與審審查。。4、深入入應(yīng)用用價(jià)值值工程程原理理。5、采用用合同同措施施，有有效控控制造造價(jià)。。這個(gè)階階段要要特別別注意意以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：保利地地產(chǎn)首首先是是做產(chǎn)產(chǎn)品，，不是是做作作品，，要以以?huà)赍X(qián)錢(qián)為目目的。。克服服重技技術(shù)、、輕經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的思想想。成本型型城市市（如如武漢漢、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、、南昌昌等））要永永遠(yuǎn)關(guān)關(guān)注核核算和和控制制，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)成本本優(yōu)化化要放放在第第一位位。產(chǎn)品型型城市市（如如北京京、上上海、、廣州州、深深圳等等）在在關(guān)注注核算算和控控制的的前提提下，，可以以進(jìn)行行價(jià)值值創(chuàng)新新。在同一一城市市也應(yīng)應(yīng)特別別注意意產(chǎn)品品型地地塊（（如珠珠江新新城））和成成本型型地塊塊（如如西子子灣））的差差別。。正確運(yùn)運(yùn)用限限額設(shè)設(shè)計(jì)所謂限限額設(shè)設(shè)計(jì)，，就是是按照照批準(zhǔn)準(zhǔn)的可可行性性研究究報(bào)告告的投投資估估算控控制初初步設(shè)設(shè)計(jì)。。按照照批準(zhǔn)準(zhǔn)的初初步設(shè)設(shè)計(jì)概概算控控制技技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)和和施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)，，同時(shí)時(shí)各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)在在保證證達(dá)到到使用用功能能的前前提下下按分分配的的投資資限額額控制制設(shè)計(jì)計(jì)，嚴(yán)嚴(yán)格控控制不不合理理變更更，保保證總總投資資不突突破。。（國(guó)際廣廣場(chǎng)案例例）限額設(shè)計(jì)計(jì)的對(duì)象象：它可可將上階階段的設(shè)設(shè)計(jì)審定定的投資資額和工工程量先先分解到到各專(zhuān)業(yè)業(yè)，后分分解到各各單位工工程和分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程，，通過(guò)層層層分解解，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)投資資限額的的控制管管理。同同時(shí)也實(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)模、設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、工程程量與概概算指標(biāo)標(biāo)等各方方面的控控制。正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)計(jì)階段成本優(yōu)優(yōu)化傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)計(jì)院，并不能能幫助保利地地產(chǎn)企業(yè)全面面控制設(shè)計(jì)階階段的成本??！中國(guó)大陸設(shè)設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊塊分割嚴(yán)重，，保利地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)管理范圍圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳傳統(tǒng)的建筑設(shè)設(shè)計(jì)院。保利利地地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理思思路路：：作作為為保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司從從事事規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的工工程程師師，，除除了了要要完完成成傳傳統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的工工作作外外，，還還要要向向二二個(gè)個(gè)方方向向延延伸伸，，一一是是土土地地規(guī)規(guī)劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)性性質(zhì)質(zhì)的的整整合合，，二二是是甲甲方方另另行行委委托托的的二二次次設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和選選材材用用料料。。保利利地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)在在需需要要的的是是精精細(xì)細(xì)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理優(yōu)優(yōu)化化。。設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的造造價(jià)價(jià)控控制制和和知知識(shí)識(shí)積積累累1、合理理確確定定地地下下室室面面積積比比例例：天天津津項(xiàng)項(xiàng)目目：：原原設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)地地下下室室建建筑筑面面積積約約15萬(wàn)平平米米。。經(jīng)經(jīng)優(yōu)優(yōu)化化后后地地下下室室部部分分減減少少建建筑筑面面積積約約2.5萬(wàn)平平米米，，按按每每平平米米2500元估估算算，，總總價(jià)價(jià)減減少少約約6250萬(wàn)元元，，現(xiàn)現(xiàn)正正進(jìn)進(jìn)行行進(jìn)進(jìn)一一步步優(yōu)優(yōu)化化，，通通過(guò)過(guò)抬抬高高地地下下室室標(biāo)標(biāo)高高等等方方法法，，減減少少支支護(hù)護(hù)和和土土方方工工程程量量進(jìn)進(jìn)一一步步節(jié)節(jié)約約造造價(jià)價(jià)。。2、方案案選選擇擇和和優(yōu)優(yōu)化化：國(guó)國(guó)際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：SOM設(shè)計(jì)計(jì)方方案案約約1.4萬(wàn)噸噸，，經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)優(yōu)優(yōu)化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，總總用用鋼鋼量量減減少少為為7000噸。。主主要要優(yōu)優(yōu)化化工工作作為為：：對(duì)對(duì)從從底底到到頂頂保保持持同同樣樣截截面面尺尺寸寸的的柱柱按按受受力力不不同同分分段段選選擇擇截截面面，，減減少少鋼鋼材材約約5000噸，，在在鋼鋼支支撐撐的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中，，通通過(guò)過(guò)復(fù)復(fù)核核SOM提供供的的計(jì)計(jì)算算，，在在國(guó)國(guó)家家規(guī)規(guī)范范許許可可的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)降降低低部部分分安安全全系系數(shù)數(shù)，，減減少少鋼鋼材材用用量量約約2000噸，，合合計(jì)計(jì)約約7000噸，，按按每每噸噸約約1萬(wàn)元元計(jì)計(jì)算算，，減減少少造造價(jià)價(jià)約約七七千千萬(wàn)萬(wàn)元元。。3、結(jié)合合公公司司已已有有結(jié)結(jié)算算、、材材料料設(shè)設(shè)備備選選用用的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行行設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。中環(huán)環(huán)廣廣場(chǎng)場(chǎng)鋁鋁合合金金門(mén)門(mén)窗窗定定位位及及材材料料選選擇擇：：鋁合合金金門(mén)門(mén)窗窗價(jià)價(jià)格格主主要要由由鋁鋁型型材材、、玻玻璃璃及及五五金金配配件件組組成成，，其其中中鋁型型材材表表面面處處理理有陽(yáng)陽(yáng)極極氧氧化化、、電電泳泳、、粉粉末末噴噴涂涂、、氟氟碳碳噴噴涂涂、、噴噴涂涂料料是是否否加加金金屬屬粉粉等等不不同同，，前前三三種種價(jià)價(jià)格格差差別別不不大大，，氟氟碳碳噴噴涂涂增增加加約約6000元/噸，按按門(mén)窗窗面積積每平平米6kg計(jì)算，，增加加造價(jià)價(jià)約36元/平米。。使用經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)復(fù)復(fù)核設(shè)設(shè)計(jì)及及施工工管理理：例如中中環(huán)廣廣場(chǎng)的的市政政排水水管，，圖紙紙標(biāo)識(shí)識(shí)為塑塑鋼纏纏繞管管，經(jīng)經(jīng)了解解雙壁壁波紋紋管和和塑鋼鋼纏繞繞管，，價(jià)格格相差差約4倍，公公司也也很少少在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)使用用，項(xiàng)項(xiàng)目部部在圖圖紙審審查時(shí)時(shí)將設(shè)設(shè)計(jì)變變更修修改為為雙壁壁波紋紋管。。再如干干掛石石材和和濕貼貼石材材的費(fèi)費(fèi)用差差異：：因干掛掛對(duì)石石材剛剛度的的要求求，濕濕貼對(duì)對(duì)石材材重量量的限制，，兩種種墻面面裝飾飾方式式存在在面材材厚度度不同同引起起造價(jià)價(jià)不同同以及及干掛掛時(shí)鋼鋼骨架架與濕濕貼時(shí)時(shí)砂漿漿的價(jià)價(jià)格差差異（（可達(dá)達(dá)200-300元/平米））等。。通過(guò)技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和指標(biāo)標(biāo)對(duì)比比進(jìn)行行一些些設(shè)計(jì)計(jì)選擇擇，通通過(guò)材材料設(shè)設(shè)備價(jià)價(jià)格比比較進(jìn)進(jìn)行精精細(xì)化化設(shè)計(jì)計(jì)修正正和完完善是是提高高設(shè)計(jì)計(jì)效率率的基基礎(chǔ)。。人防工工程：：人防防面積積，因人防防區(qū)的的工程程費(fèi)用用比非非人防防區(qū)高高，在在規(guī)范范允許許的范范圍內(nèi)內(nèi)盡量量減少少人防防面積積，因因人防防面積積的計(jì)計(jì)算方方法較較為繁繁瑣，，需要要仔細(xì)細(xì)核查查。設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)盡盡量選選用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)門(mén)因需需要重新新開(kāi)模較較標(biāo)準(zhǔn)門(mén)門(mén)費(fèi)用高高出較多多。（三）工工程投標(biāo)標(biāo)階段的的成本控控制1、項(xiàng)目建建設(shè)階段段控制的的六大渠渠道：通過(guò)招標(biāo)標(biāo)方式選選擇好施施工隊(duì)伍伍。加強(qiáng)合同同管理，，完善合合同條款款。對(duì)大宗材材料和大大型設(shè)備備實(shí)行單單獨(dú)招標(biāo)標(biāo)采購(gòu)。。嚴(yán)格履行行工程發(fā)發(fā)包合同同。按合同約約定實(shí)際際完成工工作量支支付工程程進(jìn)度款款。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)監(jiān)理單位位的管理理，主動(dòng)動(dòng)防范施施工單位位索賠。。2、如何在在招標(biāo)階階段有效效控制工工程造價(jià)價(jià)①形成有效效競(jìng)爭(zhēng)。。保利公公司是一一塊金字字招牌，，因良好好的付款款信譽(yù)和和社會(huì)聲聲譽(yù)，絕絕大多數(shù)數(shù)企業(yè)愿愿意與我我們合作作。保證足夠夠數(shù)量，，新增合合格供方方保持適適當(dāng)比例例。公司司招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)規(guī)定中要要求，單單項(xiàng)目投投標(biāo)單位位至少3家以上。年度標(biāo)因使用用方便、工程程量增加可以以有效提高效效率，降低成成本。對(duì)于價(jià)格受市市場(chǎng)變化影響響不大的項(xiàng)目目，進(jìn)行年度度招標(biāo)。例如如白蟻防治、、土壤氡濃度度、室內(nèi)環(huán)境境檢測(cè)和基坑坑監(jiān)測(cè)、沉降降觀(guān)測(cè)、工程程樁檢測(cè)等檢檢測(cè)項(xiàng)目。對(duì)對(duì)于對(duì)外觀(guān)要要求不高、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為為簡(jiǎn)單的材料料設(shè)備可以進(jìn)進(jìn)行年度招標(biāo)標(biāo)，例如防火火門(mén)、不銹鋼鋼水箱、戶(hù)內(nèi)內(nèi)配電箱等材材料，若受市市場(chǎng)變化影響響較大的材料料設(shè)備，注意意招標(biāo)時(shí)間的的確定并關(guān)注注市場(chǎng)變化。。②管理程序到位位選擇有實(shí)力力守信用的施施工或供貨單單位。組織對(duì)施施工及供供貨單位位考察，，填寫(xiě)合合格供方方考察表表（公司司ISO文件）。。同時(shí)認(rèn)認(rèn)真組織織考察評(píng)評(píng)審，以以項(xiàng)目管管理組織織認(rèn)定為為主，公公司資質(zhì)質(zhì)為次的的考察觀(guān)觀(guān)念。③標(biāo)底是對(duì)對(duì)擬招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目造造價(jià)的預(yù)預(yù)期，標(biāo)標(biāo)底的準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定需要對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)和和現(xiàn)場(chǎng)條條件準(zhǔn)確確把握，，通過(guò)標(biāo)標(biāo)底的編編制還可可以提前前發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)計(jì)不足足，防止止施工單單位串標(biāo)標(biāo)。使用經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)作作為標(biāo)底底。例如,基本同期期招標(biāo)的的天利廣廣場(chǎng)和科科貿(mào)園均均為按定定額計(jì)價(jià)價(jià)，但一一為上浮浮約3%，一為下下浮5%，我們均均認(rèn)為其其合理。。需要重新新編制標(biāo)標(biāo)底的情情況。例如，西西子灣外外電項(xiàng)目目招標(biāo)時(shí)時(shí)，各家家報(bào)價(jià)與與經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)相比比有較大大差異，，為澄清清事實(shí)，，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)業(yè)公司做做標(biāo)底，，使招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目由由原來(lái)投投標(biāo)約2300萬(wàn)減少至至1718.5萬(wàn)元簽訂訂合同，，保證了了公司的的利益不不受損害害。④根據(jù)各種種承包方方式的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)和和項(xiàng)目的的具體情情況合理理選擇承承包方式式，重點(diǎn)點(diǎn)考慮施施工推進(jìn)進(jìn)和成本本控制之之間的矛矛盾和平平衡。按定額（定標(biāo)最最快、不不需要完完善的圖圖紙、增增加工程程施工單單位易于于接受，，缺點(diǎn)是是實(shí)際施施工時(shí)需需定價(jià)材材料較多多，結(jié)算算最復(fù)雜雜，造價(jià)價(jià)受政府府政策文文件影響響）、總價(jià)包干干（定標(biāo)最最慢，但但造價(jià)明明確，施施工期長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)雙方方風(fēng)險(xiǎn)大大，特別別是施工工方）、、綜合單價(jià)價(jià)包干（有施工工圖，但但工程量量無(wú)法準(zhǔn)準(zhǔn)確計(jì)算算或變更更較大時(shí)時(shí)可采用用，例如如涂料、、鋁合金金門(mén)窗等等，或總總價(jià)包干干的項(xiàng)目目采用綜綜合單價(jià)價(jià)報(bào)價(jià)，，設(shè)計(jì)變變更時(shí)采采用報(bào)價(jià)價(jià)單價(jià)，，此時(shí)需需防止不不平衡報(bào)報(bào)價(jià)，損損害公司司利益，，結(jié)算較較簡(jiǎn)單，，無(wú)施工工圖且清清單項(xiàng)目目多時(shí)不不易評(píng)標(biāo)標(biāo)）條件具備時(shí)時(shí)盡量總價(jià)價(jià)包干。例如保利中中心設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求較較高的項(xiàng)目目采用按定定額計(jì)價(jià)，，而西子灣灣東區(qū)或石石樓項(xiàng)目采采用總價(jià)包包干?；蚩缈缧袠I(yè)工程程，外電、、外水等，，可防止其其提出我們們不了解的的理由在施施工過(guò)程中中要求增加加造價(jià)?？們r(jià)包干但但留個(gè)別活活口。例如鉆孔樁樁中的鋼筋筋價(jià)格漲跌跌超過(guò)10％后，超出出（或低于于）10％部分由甲甲方承擔(dān)（（或退還甲甲方）。按定額報(bào)下下浮率。對(duì)于沒(méi)有圖圖紙或預(yù)計(jì)計(jì)圖紙變化化較大的工工程，為趕趕工程進(jìn)度度，建議承承包方式選選擇社會(huì)公公認(rèn)的計(jì)算算方法，例例如按定額額，投標(biāo)時(shí)時(shí)報(bào)下浮比比例。每種方式均均有利有弊弊，一旦確確定，就應(yīng)應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避避短，精心心組織和管管理，減少少不必要的的費(fèi)用發(fā)生生，可以工工程使甲乙乙雙方得到到雙贏。⑤合同條款：：嚴(yán)格、準(zhǔn)準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、保護(hù)公公司利益要求使用公公司標(biāo)準(zhǔn)文文本合同，，補(bǔ)充條款款盡量自己己編寫(xiě)。合同中對(duì)價(jià)價(jià)格組成及及風(fēng)險(xiǎn)的約約定應(yīng)全面面，防止施施工或結(jié)算算時(shí)要求調(diào)調(diào)價(jià)，同時(shí)時(shí)為防止因因風(fēng)險(xiǎn)考慮慮過(guò)高致使使造價(jià)增高高，需要認(rèn)認(rèn)真分析報(bào)報(bào)價(jià)，核定定施工單位位所報(bào)措施施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)的合理性性。例如基坑支支護(hù)及土石石方工程合合同：乙方已清楚楚并考慮工工地現(xiàn)場(chǎng)條條件，包括括周?chē)h(huán)境境、交通道道路、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地質(zhì)條件件、施工水水電、施工工場(chǎng)地及周周?chē)叵鹿芄芫W(wǎng)、承包包范圍、施施工圖紙、、施工組織織設(shè)計(jì)，并并已考慮施施工技術(shù)措措施、文明明施工、安安全生產(chǎn)維維護(hù)、工期期內(nèi)趕工等等因素。乙乙方為完成成本合同規(guī)規(guī)定的工作作所需考慮慮上述費(fèi)用用及施工組組織中的所所有費(fèi)用均均已在本合合同價(jià)款內(nèi)內(nèi)，不再另另外計(jì)取。。對(duì)于招標(biāo)文文件和圖紙紙以外的特特殊地質(zhì)條條件和公用用管線(xiàn)的維維護(hù)，反映映在施工措措施費(fèi)和搶搶險(xiǎn)費(fèi)中。。付款方式：：為調(diào)動(dòng)施工工單位的工工作積極性性，建議工工程進(jìn)度達(dá)達(dá)到雙方約約定的形象象時(shí)支付工工程款，而而不是按每每月完成工工作量的85%支付。對(duì)增加零星星工程結(jié)算算方法的約約定，參考考行業(yè)情況況在招標(biāo)文文件中直接接寫(xiě)明，避避免施工和和結(jié)算時(shí)扯扯皮。合同在執(zhí)行行過(guò)程中任任何不完善善的地方，，或同行合合同中有值值得借鑒的的地方，及及時(shí)迅速修修改反映到到新的招標(biāo)標(biāo)文件和合合同中。⑥招標(biāo)組織中中的重要環(huán)環(huán)節(jié)招標(biāo)方式和和范圍的確確定千變?nèi)f萬(wàn)化，建議議認(rèn)真思考考，制定利利于我司的的游戲規(guī)則則。重視和和珍惜游戲戲規(guī)則的制制定權(quán)，保保護(hù)公司利利益。招標(biāo)范圍和和標(biāo)段的劃劃分需要視視工程具體體情況確定定：科貿(mào)園總包包，因工程量少少，將地錨錨，市政工工程等列入入詢(xún)價(jià)范圍圍。石樓市政工程招標(biāo)時(shí)時(shí)，將不銹銹鋼水箱和和水泵列為為招標(biāo)內(nèi)容容，從報(bào)價(jià)價(jià)結(jié)果看，，不銹鋼水水箱價(jià)高于于我年度招招標(biāo)價(jià)，水水泵價(jià)格略略低于我司司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)，故最終終合同范圍圍未包含不不銹鋼水箱箱。香雪山山園林綠化化工程，因因雕塑報(bào)價(jià)價(jià)各家差別別較多，擬擬定中標(biāo)單單位該項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用較高，，故要求其其承諾該項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容可由由甲方定價(jià)價(jià)。評(píng)標(biāo)：技術(shù)術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、施工措措施、施工工組織、管管理班組、、制度等的的評(píng)定。經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重重工程數(shù)量量是否合理理，材料價(jià)價(jià)格是否合合理等。中標(biāo)通知書(shū)書(shū)是否一定定要發(fā)。向擬定中標(biāo)標(biāo)單位發(fā)中中標(biāo)通知書(shū)書(shū)，意味著著在法律上上認(rèn)可其為為中標(biāo)單位位，其余投投標(biāo)單位未未中標(biāo)，若若合同尚未未簽訂，特特別是招標(biāo)標(biāo)文件中未未附合同的的項(xiàng)目，在在簽訂合同同時(shí)擬定中中標(biāo)單位往往往會(huì)提出出一些困難難，增加合合同簽訂的的難度，影影響工程付付款和進(jìn)展展。⑦合理理低低價(jià)價(jià)中中標(biāo)標(biāo)如如何何執(zhí)執(zhí)行行：：先先評(píng)評(píng)技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)，，可可修修改改完完善善，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一一致致技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)均均合合格格后后再再開(kāi)開(kāi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)標(biāo)，，是是對(duì)對(duì)低低價(jià)價(jià)中中標(biāo)標(biāo)的的改改進(jìn)進(jìn)。。普通通項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行。。綜綜合合評(píng)評(píng)分分法法也也有有缺缺陷陷，，評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)體體系系的的科科學(xué)學(xué)性性和和合合理理性性無(wú)無(wú)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。定標(biāo)標(biāo)報(bào)報(bào)告告隱隱藏藏次次低低價(jià)價(jià)，，但但投投標(biāo)標(biāo)資資料料應(yīng)應(yīng)完完整整存存放放至至資資料料室室備備查查。。例例如如石石樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目總總包包招招標(biāo)標(biāo)時(shí)時(shí)，，最最低低價(jià)價(jià)較較次次低低價(jià)價(jià)低低約約2000萬(wàn)，致使合同同簽訂時(shí)遭遇遇較大困難。。對(duì)于擬定中標(biāo)標(biāo)價(jià)低于或接接近經(jīng)驗(yàn)值的的項(xiàng)目，認(rèn)真真分析投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)，工程數(shù)數(shù)量統(tǒng)一的基基礎(chǔ)上，分析析其材料、人人工及管理費(fèi)費(fèi)水平。避免免報(bào)價(jià)中不合合理的地方，，例如數(shù)量少少報(bào)，價(jià)格偏偏高。分析項(xiàng)目情況況（包含現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、施工工條件、地質(zhì)質(zhì)條件等）是是否有特殊性性，市場(chǎng)價(jià)格格水平是否與與經(jīng)驗(yàn)值相符符（包含市場(chǎng)場(chǎng)人工、材料料、機(jī)械等的的價(jià)格水平）），擬定中標(biāo)標(biāo)人的任務(wù)飽飽滿(mǎn)度等。（四）材料采采購(gòu)成本控制制1、加強(qiáng)項(xiàng)目采采購(gòu)計(jì)劃管理理。及時(shí)填報(bào)報(bào)《項(xiàng)目材料設(shè)備備一覽表》，招標(biāo)前明確確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。。對(duì)技術(shù)含量量高的要盡早早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了了解市場(chǎng)和行行業(yè)特性，做做到心中有數(shù)數(shù)。2、供應(yīng)商的選選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨貨比三家、低低價(jià)中標(biāo)，集集中采購(gòu)、批批量供貨，降降低價(jià)格和采采購(gòu)成本。3、選擇供應(yīng)商商的四種方式式：公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)有限競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)詢(xún)價(jià)采購(gòu)直接簽訂合同同采購(gòu)4、供應(yīng)商的管管理建立直接伙伴伴戰(zhàn)略關(guān)系。?！袄婀蚕硐?，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)”例：科勒勒、歐派對(duì)供應(yīng)商行為為進(jìn)行績(jī)效管管理。評(píng)級(jí)、、建立量化指指標(biāo)。（保利地產(chǎn)供供方評(píng)估表鏈鏈接）5、供應(yīng)方式探探討哪些材料乙供供？哪些材料甲限限乙供（甲方方限價(jià)）？哪些材料甲定定乙供？哪些材料甲供供？6、加強(qiáng)采購(gòu)合合同管理（五）施工階階段的成本控控制策略施工階段由于于設(shè)計(jì)已完成成，工程量已已完全具體化化，因而影響響工程投資的的可能性只有有5%-10%，節(jié)約約投資資的可可能性性已經(jīng)經(jīng)很小小，但但工程程投資資都主主要發(fā)發(fā)生在在這一一階段段，浪浪費(fèi)投投資的的可能能性很很大。。主要要從以以下五五個(gè)方方面進(jìn)進(jìn)行成成本控控制。。加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理：：選擇有有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的管管理人人員做做工程程負(fù)責(zé)責(zé)人，，嚴(yán)格格督促促按圖圖施工工，嚴(yán)嚴(yán)格進(jìn)進(jìn)料抽抽查，，嚴(yán)格格材料料代用用和變變更。?？蓪?duì)管管理人人員實(shí)實(shí)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)：：在施工工過(guò)程程中，，應(yīng)鼓鼓勵(lì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理人人員發(fā)發(fā)現(xiàn)施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)錯(cuò)誤誤或提提出優(yōu)優(yōu)化意意見(jiàn)，，可設(shè)設(shè)立節(jié)節(jié)約合合理建建議獎(jiǎng)獎(jiǎng)。嚴(yán)格控控制進(jìn)進(jìn)度撥撥款：：要主動(dòng)動(dòng)控制制工程程量核核算。。合理確確定工工程變變更價(jià)價(jià)款：：變更后后要主主動(dòng)管管理變變更價(jià)價(jià)款。。合理規(guī)規(guī)避索索賠風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：：在合同同簽定定時(shí)就就應(yīng)約約定細(xì)細(xì)致。。在執(zhí)執(zhí)行中中對(duì)合合同偏偏差值值要及及時(shí)簽簽定補(bǔ)補(bǔ)充合合同，，避免免因時(shí)時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)、人人員變變動(dòng)等等出現(xiàn)現(xiàn)相互互之間間分不不清責(zé)責(zé)任而而扯皮皮的現(xiàn)現(xiàn)象。。如何在在工程程實(shí)施施階段段減少少不必必要的的費(fèi)用用，達(dá)達(dá)到雙雙贏。。1、簽證中中需要要注意意的地地方，，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行公公司《簽證管管理規(guī)規(guī)定》，考慮慮是否否需要要簽，，如何何簽。。土石方方工程程、零零星工工程、、隱蔽蔽工程程是易易簽證證的內(nèi)內(nèi)容，，建議議重點(diǎn)點(diǎn)核查查。是否需需要簽簽：責(zé)任界界定，，是否否屬于于甲方方責(zé)任任、或或其他他設(shè)計(jì)計(jì)或施施工單單位責(zé)責(zé)任。。簽證時(shí)時(shí)結(jié)合合總包包合同同及其其他合合同，，是否否措施施費(fèi)、、預(yù)算算包干干費(fèi)中中已含含，是是否包包含在在其他他合同同中，，是否否重復(fù)復(fù)簽。。2、細(xì)化化工程程，盡盡量做做到一一次成成型，，少返返工、、少破破壞。。特別別是四四大配配套工工程進(jìn)進(jìn)場(chǎng)配配合、、綠化化圍墻墻工程程的盲盲目施施工、、道路路及下下水道道工程程的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性等。。3、簽證和和變更更的審審批和和流程程公司《簽證管管理規(guī)規(guī)定》：審批批權(quán)限限，5000元以下下經(jīng)辦辦部門(mén)門(mén)簽認(rèn)認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦辦部門(mén)門(mén)、技技術(shù)部部和預(yù)預(yù)結(jié)算算部共共同協(xié)協(xié)商處處理，，超過(guò)過(guò)1萬(wàn)元的的要公公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審審批。。各公公司不不應(yīng)放放棄這這一管管理責(zé)責(zé)任和和權(quán)利利。4、結(jié)算階階段任何合合同都都會(huì)有有不完完善的的地方方，認(rèn)認(rèn)真研研究仔仔細(xì)分分析合合同條條款和和相關(guān)關(guān)資料料，找找出利利于我我司的的方面面，可可在結(jié)結(jié)算爭(zhēng)爭(zhēng)議時(shí)時(shí)占主主動(dòng)。。當(dāng)然然，最最好是是在招招標(biāo)及及合同同簽訂訂時(shí)對(duì)對(duì)哪些些條款款有利利于我我們、、哪些些條款款可能能存在在隱患患就能能夠做做到心心中有有數(shù)。。國(guó)際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)工工程程結(jié)結(jié)算算：：鋼鋼材材價(jià)價(jià)差差和和栓栓接接改改焊焊接接，，該該工工程程為為綜綜合合單單價(jià)價(jià)包包干干，，合合同同執(zhí)執(zhí)行行期期間間因因鋼鋼材材漲漲價(jià)價(jià)施施工工單單位位向向我我司司提提出出調(diào)調(diào)價(jià)價(jià)要要求求，，為為趕趕工工期期我我司司答答應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)算算時(shí)時(shí)再再談?wù)?，，結(jié)結(jié)算算時(shí)時(shí)我我方方提提出出施施工工時(shí)時(shí)部部分分鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)