2017年11月啟示自如全稱為北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司，其前身為鏈家旗下的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)——鏈家自如，自如事業(yè)部成立于2011年。隨著自如產(chǎn)品線的不斷壯大，自如事業(yè)部成為了資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)線的佼佼者，在2016年5月公司發(fā)生變更，自如業(yè)務(wù)獨(dú)立出來，成為鏈家集團(tuán)旗下的獨(dú)立運(yùn)營子公司2015.09上海第一棟自如寓運(yùn)營2015.09上海第一棟自如寓運(yùn)營深圳APP入上海入南京杭州計(jì)劃增長率100%萬人2013.07服務(wù)承諾升級2013.06在線預(yù)定功能上線2013.03北京第一棟高品質(zhì)青年公寓2011.06第一個(gè)自如客：璐上線式啟動2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2016.03累計(jì)自如客數(shù)量達(dá)50萬人第四季啟動第四季啟動如友家、自如整租、自如直寓、自如驛，自如民宿等，公司宣布獨(dú)立運(yùn)作2016.09管理房間數(shù)達(dá)25萬間，自如客達(dá)60萬人，服務(wù)業(yè)主10萬人，管理資產(chǎn)超3000億地鐵廣告客網(wǎng)上交租金功能線，100多項(xiàng)升級自如客近3萬，來自式上線，多品類、高品質(zhì)兌換長租靈活，比酒店實(shí)惠上線，業(yè)主委托流程簡化房源租金比周邊傳統(tǒng)模式要高快速盈利要求，導(dǎo)致弊端產(chǎn)生脫離鏈家，獨(dú)立運(yùn)營租金逐年漲價(jià)總體質(zhì)房源租金比周邊傳統(tǒng)模式要高快速盈利要求，導(dǎo)致弊端產(chǎn)生脫離鏈家，獨(dú)立運(yùn)營租金逐年漲價(jià)總體質(zhì)量不高，租客反饋聲音良莠不齊管家大多為剛畢業(yè)學(xué)生，工資不高，工作內(nèi)人士透露，自如在早些年其實(shí)虧損大，但是高層攬權(quán)不遠(yuǎn)更換供應(yīng)商，和應(yīng)商一起蠶食鏈家給的蛋糕，最終導(dǎo)致源被切斷，且要求收拾殘局，在一內(nèi)要求盈利家旗下成立，通過鏈家的獲得大量房源，推出長租公寓漸成為中國最大的分布式公寓2016年5月自如對外宣布從鏈家獨(dú)立，但其真正獨(dú)立的原因外部并沒有太多人知曉。業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)際上，當(dāng)時(shí)緊抱鏈家“大腿”的自如，卻因與供應(yīng)商的“那些事”，被要求獨(dú)立運(yùn)營，不再享有鏈家的渠道和房源，資金來源被切斷，且要求收拾殘局，在一定期限內(nèi)要求盈利，在一系列的背景下，自如不得不想盡辦法扭虧為盈，從而也導(dǎo)致了諸多弊端的產(chǎn)生，如快速裝修、租金較高，逐年漲價(jià)等。當(dāng)然也不可否認(rèn)的是隨著自如規(guī)模的擴(kuò)大，離開鏈家也是必然，只不過是提前“斷奶”快速快速裝修，快速出租，品質(zhì)不高，甲醛管家配置互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)客服專員搬家?guī)煾稻S修師傅保潔阿姨5城市業(yè)主房源150000管家配置互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)客服專員搬家?guī)煾稻S修師傅保潔阿姨5城市業(yè)主房源1500007349州350000員工1000000雖然自如已經(jīng)成立有6年的時(shí)間，但在布局上并不突進(jìn)，目前全國布局僅5個(gè)城市，分別為北京、上海、深圳、杭州、南京，目前服務(wù)近85萬自如客，房源保有量超過35萬間，業(yè)主數(shù)量超過15萬人。截止至2017年6月，自如內(nèi)部團(tuán)隊(duì)共有員工7349人，包括管家、配置、互聯(lián)網(wǎng)、客服、搬家?guī)煾?、維修師傅、保潔團(tuán)隊(duì)。在2016年，自如的租金流量高達(dá)90億元31931997063004472974002000就在其他公寓品牌在資本市場獲得大量融資的時(shí)候，自如卻選擇了放棄向外部融資的機(jī)會，而是采取“自給自足”的方式，不盲目擴(kuò)張。公司認(rèn)為，目前面臨的不是資金的壓力，而是如何把服務(wù)、模式進(jìn)一步完善，提升產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)，但并不代表今后不融資，只是當(dāng)前階段融資重要性排序中，并沒有很靠前表：截止2017年1月長租公寓融資情況公寓品牌主要投資方天使輪Pre-A輪A輪B輪B+C輪D輪融資總額運(yùn)營商魔方公寓華平投資數(shù)千萬美元2億美元3億美元5-6億美元順為資本1億元3000萬美元2.9億元青客賽富亞洲，紐信數(shù)百萬元數(shù)百萬元1.8億1.9億元優(yōu)客逸家君聯(lián)資本300萬元400萬美元2200萬美元1.6億元愛上租1億元1億元新派公寓賽富基金數(shù)千萬美元米滴公寓5000萬元5000萬元包租婆數(shù)百萬元2000萬元2100-3000萬元Color公寓力合創(chuàng)投數(shù)百萬元1600萬元1700-2500萬元未來域中君泰數(shù)千萬元數(shù)千萬元上海青年匯聯(lián)創(chuàng)永宣數(shù)千萬元數(shù)千萬元平臺商途家網(wǎng)光速創(chuàng)投等4億元1億美元3億美元30.6億元小豬短租網(wǎng)晨興資本數(shù)百萬美元1500萬美元6000萬美元5-5.5億元蘑菇公寓中國平安/IDG3000萬元2500萬美元3000萬美元3-4億元寓米短租東方財(cái)富1億元1億元小螺趣租光速安振500萬美元500萬美元VV不過在2017年8月，自如對外公布，成功設(shè)立了“自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，也就意味著繼魔方公寓后，長租公寓行業(yè)的又一起ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成立。本次自如同樣采取了雙SPV的模式，第一期發(fā)行5億元，利率5.39%，優(yōu)先級達(dá)90%產(chǎn)品名稱預(yù)期收益率行規(guī)模 (億元) (元)還本付息方式按季付息期：按月付息過手/期獲得資產(chǎn)A圖：目前長租公寓行業(yè)ABS產(chǎn)品雙SPV交易結(jié)構(gòu)圖 真實(shí)出售100%持有資產(chǎn)募集資金不一定是不一定是債券募集資金者注：目前自如ABS產(chǎn)品還未正式掛牌，各方交易實(shí)體尚不知曉基礎(chǔ)資產(chǎn)不同資產(chǎn)方面，自如是租金分期應(yīng)收款，而魔方則賃收益權(quán)，租金收益權(quán)如出現(xiàn)市場變化，將會影基礎(chǔ)資產(chǎn)不同資產(chǎn)方面，自如是租金分期應(yīng)收款，而魔方則賃收益權(quán)，租金收益權(quán)如出現(xiàn)市場變化，將會影益權(quán)，但租金分期應(yīng)收款，更細(xì)化，也更具有保性風(fēng)險(xiǎn)率不同紙合同，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)并不低。但自如分期的特雙層合同風(fēng)險(xiǎn)率低、安全性較高等融資成本差異邀請了中航信托等參與認(rèn)購，其實(shí)際利率或雖然在此次ABS資產(chǎn)證券化活動中，自如和魔方一樣都采用了雙SPV結(jié)構(gòu)，但在兩單ABS在發(fā)行規(guī)模、基礎(chǔ)資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)率以及融資成本等方面存在著很大的差異，通過差異我們看出自如ABS產(chǎn)品優(yōu)于魔方權(quán)益人魔方(南京)企業(yè)管理咨詢有限如眾誠友融信息科技有限公司支付承諾人魔方(中國)投資有限公司如生活資產(chǎn)管理有限公司模限產(chǎn)益權(quán)期應(yīng)收款產(chǎn)支付房租的消費(fèi)分期信托貸款模及利率18%級.5億23 (理財(cái))金融業(yè)務(wù) (融資擔(dān)保) (長租公寓)(裝飾裝修)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)……鏈家網(wǎng)(北京)科技有限公司 (二手房) (新房) (海外置業(yè)) (豪宅)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)鏈家集團(tuán)業(yè)務(wù)豐富，總的可以劃分為金融業(yè)務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。其產(chǎn)業(yè)鏈幾乎覆蓋了房地產(chǎn)新房、存量房交易運(yùn)營及房屋裝飾、家政領(lǐng)域。其中北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司其主要業(yè)務(wù)就是運(yùn)營長租公寓等業(yè)務(wù)的主體鏈家集團(tuán)鏈家集團(tuán)注：人員配置數(shù)量截止2017年10月注：人員配置數(shù)量截止2017年10月融中心·根據(jù)進(jìn)入城市，自如生活旗下有5個(gè)子公司，每個(gè)子公司按照業(yè)務(wù)開展設(shè)有相關(guān)的部門。以北京在自如為例，設(shè)立了職能體系、金融體系、客服體系、自如生活服務(wù)體系、租住體系及銷售拓展體系等，其中從人員配備上，客戶服務(wù)中心、家修操作中心及業(yè)務(wù)拓展中心是最大的自如生活上上海自如北京自如深圳自如南京自如杭州自如36212782918570263149232664356職能部門(后臺)金融體系客服體系44474237134819101765315930914134電公商銷售拓展體系關(guān)(城市總經(jīng)理)京南業(yè)務(wù)區(qū)京北業(yè)務(wù)區(qū)(區(qū)域總監(jiān))順義大區(qū)西山大區(qū)亞奧大區(qū)XX大區(qū)(大區(qū)總監(jiān))媒體村業(yè)務(wù)組立水橋業(yè)務(wù)組仰山橋業(yè)務(wù)組(城市總經(jīng)理)京南業(yè)務(wù)區(qū)京北業(yè)務(wù)區(qū)(區(qū)域總監(jiān))順義大區(qū)西山大區(qū)亞奧大區(qū)XX大區(qū)(大區(qū)總監(jiān))媒體村業(yè)務(wù)組立水橋業(yè)務(wù)組仰山橋業(yè)務(wù)組亞奧大區(qū)目前共分7個(gè)業(yè)務(wù)組業(yè)務(wù)經(jīng)理綜合管家服務(wù)管家其他而從自如每個(gè)城市公司的組織架構(gòu)來看，根據(jù)業(yè)務(wù)類型及業(yè)務(wù)區(qū)域來進(jìn)行劃分，以北京為例，其區(qū)分為京南、京北及直收業(yè)務(wù)，在京北業(yè)務(wù)區(qū)下根據(jù)不同的板塊分為亞奧大區(qū)、順義大區(qū)等20個(gè)大區(qū)，在大區(qū)之下又設(shè)立業(yè)務(wù)組，業(yè)務(wù)組中的組織結(jié)構(gòu)包括業(yè)務(wù)經(jīng)理、綜合管家、服務(wù)管家及其他生活服務(wù)人員北京自如直收業(yè)務(wù)京北區(qū)域目前共分20個(gè)大區(qū)XXX業(yè)務(wù)組立水橋業(yè)務(wù)組共有1個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)理，4個(gè)綜合管家，5個(gè)服務(wù)管家配置、保潔、維修等薇盛(上海)企業(yè)發(fā)展薇盛(上海)企業(yè)發(fā)展在對員工的待遇上，我們以上海市場同行業(yè)公寓銷售崗位為例，對比后發(fā)現(xiàn)，自如在對用人的要求較高，學(xué)歷要求本科，且工作內(nèi)容包含前期銷售和后期服務(wù)運(yùn)營，當(dāng)然其對員工的福利也是較好的，銷售薪資主要由底薪+績效+提成組成，每月約8000-10000元左右，綜合來看在行業(yè)中對員工的福利待遇屬較好的企業(yè)簽約后的服務(wù)及打造自如社區(qū)維能力及服務(wù)意識底薪3k~5K+績效+提成(8k-10K)魔方公寓戶開發(fā)與維護(hù)、完成銷售目標(biāo)發(fā)優(yōu)先k-6k上薪資水平不一定反映真實(shí)情況，僅供參考，部分公司含服務(wù)運(yùn)營性質(zhì)，網(wǎng)絡(luò)營銷推廣、客戶拓場調(diào)研分析，銷售任務(wù)科以上游、節(jié)日福利、包住底薪+績效+提成(8k-10k)自如從成立至今已經(jīng)6年，目前已經(jīng)進(jìn)入北京、上海、深圳、杭州、南京5個(gè)城市。從城市的進(jìn)入看，自如在布局策略上主要關(guān)注城市的量級、人口、經(jīng)濟(jì)，以及住宅租賃市場的體量，價(jià)格。除此之外，還與目標(biāo)城市鏈家在當(dāng)?shù)氐氖袌稣加蟹蓊~和品牌相關(guān)，當(dāng)然，目前在進(jìn)入的城市中，自如也并沒有全產(chǎn)品線覆蓋，部分產(chǎn)品的推廣還是需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龆ǔ浅鞘谐鞘羞M(jìn)入指標(biāo)標(biāo)的市場時(shí)，自如會考慮的量級：目前主要覆蓋一線城市、及強(qiáng)二線城市；人口：以流入為主；經(jīng)濟(jì)：經(jīng)好，有活力等市場市場城市租賃市場城市時(shí)自如也將考慮目標(biāo)的住宅租賃市場的體量、住是否有溢價(jià)品牌基礎(chǔ)城市時(shí)也將考慮，對目標(biāo)市場的熟悉程度，鏈家在當(dāng)市場占有率情況、以及品牌況在自如的所有產(chǎn)品線中，真正意義上需要選址的產(chǎn)品，主要有自如寓及自如驛。兩種產(chǎn)品雖然分別屬于長租和短租屬性，但在運(yùn)作模式上基本類似，都是從第三方獲取物業(yè)資源，再經(jīng)過在裝修推廣到市場，在這類業(yè)務(wù)中，相對關(guān)鍵的就是對經(jīng)營門店地址的選擇，根據(jù)產(chǎn)品所針對的人群，其選址策略中也有區(qū)別交通永遠(yuǎn)租公寓的首自如要求離地鐵10-15分鐘自如驛1交通便捷是首選周邊配套齊全，娛樂、等于便捷生活有大型商超域的地方業(yè)自身品質(zhì)要少的進(jìn)造3物業(yè)要便于改造4物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，4紛、質(zhì)且可獲消4物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，4紛、質(zhì)且可獲消家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及網(wǎng)可獲得大量房源第三方機(jī)構(gòu)/企業(yè)家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及網(wǎng)可獲得大量房源第三方機(jī)構(gòu)/企業(yè)、經(jīng)營及品牌不斷礎(chǔ)上，第三方的也成為房源的來一拓展業(yè)務(wù)量較大，品牌優(yōu)勢，也占相當(dāng)比源房源渠道自如房源主要有三個(gè)來源：鏈家導(dǎo)入、自我拓展及與第三方合作。而以上的合作方式是基于鏈家的門店網(wǎng)絡(luò)，以及鏈家和自如自身的品牌效應(yīng)而形成的。絕大多數(shù)房源靠鏈家經(jīng)紀(jì)人挖掘和推薦，極少數(shù)是轉(zhuǎn)介紹或者直接找到自如的，不過2017年開始注重直收，專門成立了直收部門，也在給綜合管家宣導(dǎo)房屋直收，就是要逐漸擺脫對鏈家的依賴性如房源獲取渠道比例圖鏈家房源導(dǎo)入轉(zhuǎn)化自然增長轉(zhuǎn)介紹宿、自如服務(wù)和自如優(yōu)品等，滿足市場的不同需求 宿、自如服務(wù)和自如優(yōu)品等，滿足市場的不同需求 增值服務(wù)自如事業(yè)部成立于2011年，最初的業(yè)務(wù)僅推出了自如友家產(chǎn)品，主要是以合租和整租為主。2016年5月自如平臺宣布獨(dú)立運(yùn)營，同時(shí)公布了一系列新產(chǎn)品，目前自如共有8大產(chǎn)品系列，如自如友家、自如整租、自如直租、自如寓、自如驛、自如民長租短租短租、平臺 自如友家是自如傳統(tǒng)租房業(yè)主中的合租業(yè)務(wù)，是將鏈家原有的租房業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，從業(yè)主手中收取房屋，進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修后再推向市場，以滿足市場需求，從而在交易中賺取差價(jià)獲利。在經(jīng)過數(shù)次的升級后，自如友家產(chǎn)品已經(jīng)更新至5.0，向租戶提供更有品質(zhì)的租住環(huán)境，目前自如友家產(chǎn)品在自如進(jìn)入的5個(gè)城市均有推出和自如友家一樣，自如整租也是鏈家旗下傳統(tǒng)的租賃業(yè)務(wù)，只不過是整套出租。通常從租戶手中整套收進(jìn)房屋，在設(shè)計(jì)裝修后，再整套租給承租人。自如整租是在2016年才推出的新產(chǎn)品，滿足家庭、三五好友整體租賃的需求自如直租是2017年推出的租賃業(yè)務(wù)，相對于友家及整租產(chǎn)品，業(yè)主直租業(yè)務(wù)稱之為“輕托管”模式，友家以中介的角色撮合租戶和承租人達(dá)成交易，自如收取服務(wù)費(fèi)，同時(shí)提供保潔、維修等服務(wù)自如寓是自如的長租公寓業(yè)務(wù)，目前僅布局在北京和上海兩個(gè)城市。屬于自如的集中式租賃業(yè)務(wù)，和其他品牌公寓類似，自如租賃整棟(或幾層)物業(yè)，進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，進(jìn)行住房租賃業(yè)務(wù)自如驛是自如推出的面向在城市短暫停留，且經(jīng)濟(jì)的短租產(chǎn)品，其和青年國際旅社屬性相當(dāng)，只不過融入了自己的元素，如選址位于CBD商圈、交友互動、3Q睡眠系統(tǒng)、五星級衛(wèi)浴、安全門鎖等，目前該產(chǎn)品已在北京、上海等重點(diǎn)城市布局北京CBD自如驛北平小院國際青年旅社自如民宿成立于2016年6月，是自如推出的全新產(chǎn)品之一。自如民宿產(chǎn)品實(shí)際上是自如打造的民宿平臺，是自如短租產(chǎn)品之一，通過與民宿房主合作，將房源上線至自如民宿平臺，由自如提供專業(yè)的管家和銷售推廣服務(wù)。目前該產(chǎn)品已進(jìn)入國內(nèi)外60多個(gè)城市自如服務(wù)是自如向自如客提供的增值服務(wù)，為了提高自如的服務(wù)質(zhì)量和響應(yīng)時(shí)間，在成立之初自如就開通了400全國服務(wù)熱線電話，同時(shí)向自如客提供保潔和維修服務(wù)，之后為了滿足市場的需求，推出了搬家服務(wù)，這些服務(wù)團(tuán)隊(duì)均為自如自己的團(tuán)隊(duì)，目前部分城市除向自如客提供服務(wù)，也向外部提供服務(wù)自如CEO論壇演講自如客創(chuàng)意拍攝自自如CEO論壇演講自如客創(chuàng)意拍攝自如優(yōu)品商城自如生活產(chǎn)品其內(nèi)容相當(dāng)于自如的論壇，但也賦予了線上銷售的功能。包括了自如的資訊，自如寓的社群活動，自如客代表的自我獨(dú)白，同時(shí)還有自如提供的自如優(yōu)品供購買。整體來看該產(chǎn)品內(nèi)容體現(xiàn)出的就是很生活化，貼近自如、自如客，讓生活更有內(nèi)涵自如寓其靈店社群活自如寓其靈店社群活動自自如客個(gè)人獨(dú)白取會零散源機(jī)構(gòu)\企業(yè)物源直租取會零散源機(jī)構(gòu)\企業(yè)物源直租在自如2016年脫離于鏈家體系之前，其主要依賴于鏈家的資源，甚至在獨(dú)立后很大一段時(shí)間里仍然依賴鏈家的租房資源。2011年自如事業(yè)部成立之時(shí)，整合了當(dāng)時(shí)鏈家傳統(tǒng)的租房業(yè)務(wù)，而鏈家的房源則來自于不同城市、不同區(qū)域板塊，各個(gè)生活小區(qū)，事實(shí)上自如所推出的長租產(chǎn)品業(yè)務(wù)中，所擔(dān)當(dāng)?shù)氖恰岸繓|”的角色?按照不同風(fēng)格重新裝修設(shè)計(jì)，原房屋格局有較大改動?原租戶3-5年家居給予保留，其余處理?重新配備家電、家居，提高承租人居住體驗(yàn)住房租賃市場?按照不同風(fēng)格重新裝修設(shè)計(jì)，原房屋格局有較大改動?原租戶3-5年家居給予保留，其余處理?重新配備家電、家居，提高承租人居住體驗(yàn)住房租賃市場?裝修過程中會對原房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行時(shí)代的改合單居室需求?裝修風(fēng)格各異、輕快、簡介更符合年輕人求?配置生活所必要家居、家電設(shè)修業(yè)主直租?自如從業(yè)主手中獲得房源，但不經(jīng)過任何改造和添加家居，對房有一定要求，房源不宜老舊?自如和承租人之間無差價(jià)交易，但需支付與租期相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)和過去傳統(tǒng)租房業(yè)務(wù)不一樣，自如從房東手中收取到零散房源后，并不直接轉(zhuǎn)給承租人，而是會進(jìn)行重新的改造裝修，以及配置全新的家居，以此增加租賃溢價(jià)。如自如友家、自如整租、自如寓都是經(jīng)過二次裝修后再推向市場的，但在長租產(chǎn)品中，業(yè)主直租是2017年5月才推出的產(chǎn)品，其特點(diǎn)是并不進(jìn)行二次裝修，且無差價(jià)交易給承租人，但根據(jù)租期收取一定比例的服務(wù)費(fèi)業(yè)主直租針對自如整租產(chǎn)品的一個(gè)補(bǔ)業(yè)主直租針對自如整租產(chǎn)品的一個(gè)補(bǔ)滿足多樣化的需求，對居住環(huán)境要，經(jīng)濟(jì)能力中上，以及特定的需群。從自如來看也是市場份額占補(bǔ)充產(chǎn)品自如整租年以上，有較好的經(jīng)濟(jì)能力，大多有伴侶或已成家(但未購房)，除了考慮房子的安全、舒適、生利外，主要想有家的感覺，有私密自如友家作為長租產(chǎn)品其受眾主要是在城市中有中長期居住、穩(wěn)定生活需求的群體。針對不同的產(chǎn)品也會有不同的細(xì)分目標(biāo)受眾直租或高端行業(yè)從業(yè)人員，收或高端行業(yè)從業(yè)人員，收入較高，社會活躍度高，社交需求強(qiáng)，泡圈子，對于租住環(huán)境主要關(guān)注品和氛圍，主要考慮自如寓質(zhì)有一定作較忙，擔(dān)心找房過程中信息于工作時(shí)間不久，對價(jià)格關(guān)注，所以多考慮合租、關(guān)注品質(zhì)、生活便利、私、關(guān)注品質(zhì)、生活便利、私品質(zhì)、氛圍、品質(zhì)要求不高、特定需求小區(qū)名稱：嘉寶小區(qū)(合租一室)小區(qū)名稱：嘉寶小區(qū)(合租一室)居客房源約為600-800元/間：桃浦一村53㎡居客房源在租金的制定上，自如往往根據(jù)不同產(chǎn)品，周邊的市場情況，租金水平來制定價(jià)格，但總體來看，自如產(chǎn)品的租金要高于周邊市場。這主要是覆蓋裝修、家電成本以及利潤的需要居客房源：萬科七寶國際48㎡居客房源畢加索小鎮(zhèn)一期93㎡：管家服務(wù)，保潔維修等直租自如長租產(chǎn)品經(jīng)營模式——不同產(chǎn)品的核心運(yùn)營模式差異在長租產(chǎn)品中，因?yàn)椴煌漠a(chǎn)品業(yè)務(wù)，對物業(yè)要求、收益模式以及服務(wù)都存在不同，其管理的模式也存在差異如長租產(chǎn)品核心運(yùn)營模式差異 (全程托管)主直租 (輕托管) (自營)修配置行統(tǒng)一裝配修配置、服務(wù)成本計(jì)算租金僅收服務(wù)費(fèi) %)、服務(wù)成本計(jì)算租金、租期，根據(jù)銷售情況式議，約定付款方式管看、租務(wù)處理、租金催繳等一站式托管服務(wù)理認(rèn)證，建立信用檔案務(wù)保潔潔不滿意0違約金退租維修包基礎(chǔ)維修、可額外升級維修包近年來，隨著各地旅游市場的興起，為了滿足不同類型的需求，自如推出了供短期租住的產(chǎn)品，在自如產(chǎn)品線中分別為自如驛及自如民宿，兩種產(chǎn)品共同點(diǎn)在于均屬于短期租賃的產(chǎn)品，但兩種產(chǎn)品也針對不同的人群世界青年的歡樂旅行驛站自如民宿淳美民居，煥心之旅第三方機(jī)構(gòu)/企業(yè)展示第三方機(jī)構(gòu)/企業(yè)展示雖然自如驛和自如民宿都是自如的短租產(chǎn)品，但是在經(jīng)營的模式上卻大相徑庭。從房源獲取渠道來看，自如驛的物業(yè)來自于第三方機(jī)構(gòu)/企業(yè)，自如驛主要是將物業(yè)裝修設(shè)計(jì)，再推向市場；而自如民宿的房源，則是自如和民宿房主合作，實(shí)際上自如民宿打造的主要是一個(gè)平臺是否便捷有較高要求力不高滿足居住需求，內(nèi)心有向往特色民居的情愫是主要群體尚可，可支付較高費(fèi)用是否便捷有較高要求力不高滿足居住需求，內(nèi)心有向往特色民居的情愫是主要群體尚可，可支付較高費(fèi)用自如驛及自如寓雖然雖然都是自如產(chǎn)品系中的短租產(chǎn)品，但是其面對的人群卻截然不同。自如驛主要面向到目的地城市旅游的年輕人，或是倉促到目標(biāo)城市尋求工作機(jī)會、面試的人群。而自如民宿的目標(biāo)人群則是，有意體驗(yàn)特色民居的群體，其體驗(yàn)的目的和內(nèi)涵要更深一些對居住空間、環(huán)境要求不高用，滿足居住功能出發(fā)輕人，獨(dú)自出行空間、環(huán)境要求較高，更注重隱私要求不高，但對周邊環(huán)境及個(gè)性化有要求1交通便捷是首選旅游目1交通便捷是首選旅游目雖然自如驛和自如民宿都是自如的短租產(chǎn)品，但是在經(jīng)營的模式上卻大相徑庭。從房源獲取渠道來看，自如驛的物業(yè)來自于第三方機(jī)構(gòu)/企業(yè)，自如驛主要是將物業(yè)裝修設(shè)計(jì)，再推向市場；而自如民宿的房源，則是自如和民宿房主合作，實(shí)際上自如民宿打造的主要是一個(gè)平臺。這也決定了兩種產(chǎn)品的選擇方式是不一樣的大型商超公區(qū)域的地方房源過自如審括民宿權(quán)業(yè)要便于改利于空間作為營銷內(nèi)容，具有特色4物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，4紛、質(zhì)且可獲消4需與自如4簽訂合作協(xié)議做為短租產(chǎn)品中的自如驛和自如民宿，因?yàn)榉吭吹墨@取不同，所以在獲取房源后的裝修也不相同。自如驛在獲取房源后必須經(jīng)過自主的改造和裝修，并配備設(shè)備和提供服務(wù)。而自如民宿則是由經(jīng)營者自主完成裝修設(shè)計(jì)等工作，自如則是提供產(chǎn)品展示平臺和提供服務(wù)住環(huán)境?所有床品采用五星級酒店的御用面料?床體中內(nèi)置儲物柜、私密隔簾、暖光、潮頭電源uick?24小時(shí)熱水供應(yīng)OTO?洗衣機(jī)和烘干機(jī)?提供智能現(xiàn)代的居住體驗(yàn)配置?所有房間智能密碼鎖?一人一碼短信發(fā)送?房間內(nèi)備注加密儲物柜?24小時(shí)前臺服務(wù)和安保支持公區(qū)配置?Zspace含咖啡吧、影音區(qū)、上網(wǎng)對于自如驛和自如民宿均是自如針對市場差異化需求所推出的產(chǎn)品。就自如驛而言，如果從滿足住宿需求看，自如驛確實(shí)比周邊的酒店要便宜很多，但從資源獨(dú)享性及私密性，自如驛并不是較好的選擇；民宿方面，自如民宿平臺上的報(bào)價(jià)都較高，從幾百元到上千元不等，但在Airbnb平臺上的民宿報(bào)價(jià)就相對較低，因不同民宿有其獨(dú)一無二的屬性，所以在民宿收費(fèi)上不進(jìn)行橫向比較以北京CBD自如驛為例周邊布丁酒店周邊如家快捷房型：8人間(男/女)12人間(混住)房費(fèi)：129元(8人間)99元(12人間)針對兩個(gè)不同的短租產(chǎn)品，因其目標(biāo)群體的不同，其核心的運(yùn)營模式也存在區(qū)別如短租產(chǎn)品核心運(yùn)營模式差異 (自營) (輕托管)修配置行統(tǒng)一裝配期越長越好，一般為10-20年年起委托、服務(wù)成本計(jì)算租金業(yè)務(wù)制定費(fèi)期置期，后期由租確定經(jīng)營時(shí)間由房主確定方式有權(quán)方協(xié)議付款臺付款管租由自如驛統(tǒng)一管理平臺服務(wù)及專業(yè)管家服務(wù)/房主管理份認(rèn)證，建立信用檔案/民宿房主簽訂服務(wù)協(xié)議務(wù)自如生活管家(Z.O)服務(wù)，每值500元保潔服務(wù)值500元維修服務(wù)值800元密碼鎖、免平臺服務(wù)費(fèi)半年維修維修自如推出租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)多年，而圍繞該產(chǎn)業(yè)鏈的保潔、維修、搬家等增值服務(wù)也逐漸成型，同時(shí)利用APP/微信等平臺享受居家商品的業(yè)務(wù)也在逐漸啟動。目前，在自如服務(wù)產(chǎn)品線中形成了以圍繞短租、長租產(chǎn)品提供服務(wù)的保潔、維修、搬家業(yè)務(wù)，同時(shí)根據(jù)居家需求提供商品的自如優(yōu)品業(yè)務(wù)路管件潔路管件潔自如的生活服務(wù)產(chǎn)品是圍繞自如租房業(yè)務(wù)鏈上所推出的家政式服務(wù)。在自如推出的保潔、維修、搬家業(yè)務(wù)中，都是滿足住家的需求而設(shè)，這些服務(wù)不僅針對自如客，同時(shí)也針對外部需求，從自如自身來看，更大的市場不是自如對自如客的服務(wù)，而是面向公眾的市場家雙周保潔雙周保潔室內(nèi)表面清潔、物品歸納整理服務(wù)度保潔全面除塵除垢保潔灰塵、水泥塊等殺保潔消殺室內(nèi)蟑螂、螞蟻、小飛蟲等玻璃對內(nèi)外部玻璃、窗框、窗槽清洗除垢螨對床鋪、沙發(fā)、地毯、窗簾等除螨為民宿、短租房東提供織物清洗、必需品補(bǔ)給等調(diào)清洗全程搬運(yùn)、適合簡約生活全程搬運(yùn)、適合簡約生活，無大型家具家電的搬家戶專享在線報(bào)修調(diào)的拆機(jī)清洗服務(wù)具電路提供被褥/書籍打包服提供被褥/書籍打包服務(wù)，適合床柜/冰箱等大家具家電的家庭搬家對水管、馬桶、淋浴、地漏、洗手池等提供疏通、維修線路提供檢測、安裝換等等換鎖對臥室門等換鎖對臥室門鎖、防盜門開啟服務(wù)搬家顧問全程跟進(jìn)，無需準(zhǔn)備，原樣還原，全程不動手，當(dāng)天搬運(yùn)當(dāng)天住在自如服務(wù)的收費(fèi)方面，我們以58到家服務(wù)做對比，兩家在搬家業(yè)務(wù)上收費(fèi)相當(dāng)，不同之處在于服務(wù)內(nèi)容的差異化及服務(wù)質(zhì)量的區(qū)別。而在保潔和維修業(yè)務(wù)上自如服務(wù)收費(fèi)就要相對便宜收費(fèi)便宜收費(fèi)便宜保潔業(yè)務(wù)潔為例務(wù)：劑58服務(wù)：需每小時(shí)加5元收費(fèi)便收費(fèi)便宜修業(yè)務(wù)以洗手/菜盆管道疏通為例務(wù)：放棄服務(wù)將支付30元上門費(fèi)58服務(wù)：渣，頭發(fā)等雜物后重新安裝試水*若上門客戶放棄服務(wù)將支付30元上門費(fèi)%左右收收費(fèi)貴或相當(dāng)家業(yè)務(wù)運(yùn)車為例務(wù)：時(shí)取消50元，等待費(fèi)50元/小時(shí)候，無包裹費(fèi)58服務(wù)：費(fèi)10-50元不等自如服務(wù)團(tuán)隊(duì)自2011年就開始組建，經(jīng)過多年的發(fā)展，服務(wù)內(nèi)容不僅發(fā)生了產(chǎn)品的迭代升級，服務(wù)團(tuán)隊(duì)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，截止2017年6月，自如保潔共有2000名，維修共400名，搬家297名。目前自如服務(wù)主要在北京、上海、深圳三個(gè)城市布局，且搬家服務(wù)僅北京有2697隊(duì)(北京、上海、深圳、杭州、南京)4002972400297 為未進(jìn)入城市行有品心陽光行有品心陽光自如成立以來把自己定位為一家服務(wù)型的公司，而對于服務(wù)型公司而言，最重要的是市場的肯定。在2017年7月，自如在梳理了過往6年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)后，推出了BSH服務(wù)，即行有品(Behavior)、技專業(yè)(Skill)、心陽光(Heart)自自如BSH服務(wù)技技專業(yè)心每一個(gè)問題都保持城市和真誠正能量知識列專業(yè)性課程提供學(xué)習(xí)微笑問好自如寶2.0靈動工作站來電接聽環(huán)保鞋套工作站1.0升級象知識知識知識心品主要為必備的家具產(chǎn)品，實(shí)用的家居產(chǎn)品，配藝術(shù)產(chǎn)品品主要為必備的家具產(chǎn)品，實(shí)用的家居產(chǎn)品，配藝術(shù)產(chǎn)品自如優(yōu)品是圍繞家庭居住設(shè)備、裝飾等需求，推出的商品銷售服務(wù)。自如利用因租房業(yè)務(wù)與租戶產(chǎn)生的多個(gè)觸點(diǎn)，向租戶推出家具產(chǎn)品、家居產(chǎn)品及裝飾產(chǎn)品等，這些產(chǎn)品均來自于第三方，自如擔(dān)當(dāng)?shù)氖侵虚g銷售商的角色藝術(shù)、衣柜、木床折疊桌、圓形地毯類型、風(fēng)格、價(jià)位的畫品、沙發(fā)等、沙發(fā)、鐵床、衣柜等A產(chǎn)品變化間業(yè)主間業(yè)主自如推出自如優(yōu)品產(chǎn)品，其實(shí)就是一個(gè)電商的平臺，但其潛在受眾群體卻有85萬的自如客和15萬的自如業(yè)主，百萬規(guī)模的潛在客戶對于自如來說是一個(gè)龐大的客戶群體，同時(shí)，自如還有自己的固定供應(yīng)商及實(shí)體樣板間，保證了貨品質(zhì)量的同時(shí)，打消了客戶網(wǎng)上購物質(zhì)量不好的擔(dān)憂供應(yīng)商向的ONLINEOFFLINEONLINEOFFLINE在目前中國長租公寓市場中，自如無疑是規(guī)模最的企業(yè)。但是如此大的經(jīng)營規(guī)模是如何來承載和運(yùn)營的？自如積極引入了O2O的運(yùn)營模式，公司將線下資源標(biāo)準(zhǔn)化后，在線上進(jìn)行展示給需要租房的客戶，并且通過互聯(lián)網(wǎng)來簡化和提高傳統(tǒng)運(yùn)營的流程在線下向客戶提供服務(wù)服務(wù)等產(chǎn)品從線下“搬到”展示自如在成立之初就將旗下租房業(yè)務(wù)搬到了網(wǎng)站上，2011年6月自如網(wǎng)上線。在移動互聯(lián)網(wǎng)逐漸興起的背景下，2014自如APP上架，并在次年實(shí)現(xiàn)了移動簽約的功能，在經(jīng)過迭代升級后目前自如APP已經(jīng)發(fā)展到5.0代產(chǎn)品。除此之外，自如還充分利用微信社交傳播的特點(diǎn)，打造基于微信的服務(wù)宣傳平臺自如網(wǎng)于2011年上線，其功能更多在于產(chǎn)品的展示和介紹，是租戶和自如溝通最基礎(chǔ)的媒介，功能性并不完善自如微信公眾號名稱叫做自如客，是基于微信平臺開發(fā)的微信公眾服務(wù)號。該渠道這不僅具有信息傳播的功能，同時(shí)，自如產(chǎn)品介紹及自如開通了預(yù)約、查詢、投訴功能，而且，在簽約后可以在線支付租金等功能自如APP是自如運(yùn)營主要的線上工具，APP中不僅展示了自如目前所有的服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)租客登錄后，可在線管理自己信息，以及在線繳租金、簽約、約看等功能，目前自如APP也是自如在對外主力推薦的使用工具合租整租產(chǎn)品頁自如寓產(chǎn)品頁自如驛/民宿產(chǎn)品頁自如服務(wù)產(chǎn)品頁自如客戶信息管理頁租房O2O一代租房O2O二代租房O2O四代租房O2O一代租房O2O二代租房O2O四代從平臺功能的健全以及傳遞信息的情況來看，自如的O2O平臺已經(jīng)進(jìn)入租房第5代產(chǎn)品，相較于傳統(tǒng)的信息服務(wù)型租房產(chǎn)品，其定位于更注重品質(zhì)的服務(wù)型租房產(chǎn)品，信息服務(wù)型租房產(chǎn)品并沒有很好地解決信息不對稱問題，如黑中介、過期信息、虛假房源信息等；而自如通過自有房源和標(biāo)準(zhǔn)化裝修很好的解決了這點(diǎn)，并提供了良好的住戶服務(wù)式下溝通=促成租房成交、中介費(fèi)用產(chǎn)品狐焦點(diǎn)等+門店運(yùn)營推廣+線下動端備注：以上其它與一代大同小異一代產(chǎn)品相似品大多數(shù)租房網(wǎng)站及其移動端，傭金減半、自由經(jīng)紀(jì)人團(tuán)品家式服務(wù)+社區(qū)化的活化+活力青年文化售后服務(wù)金、增值服務(wù)品租房O2O三代租房O2O三代活服務(wù)合租/整租 個(gè)人管理頻道房委托道 介紹 商品 地 情報(bào)局 介紹 卡等合同報(bào)修潔租 住/離店車 今夜特價(jià) 訂單 年度發(fā)現(xiàn)活服務(wù)合租/整租 個(gè)人管理頻道房委托道 介紹 商品 地 情報(bào)局 介紹 卡等合同報(bào)修潔租 住/離店車 今夜特價(jià) 訂單 年度發(fā)現(xiàn)TOP50 事 規(guī)則 心之旅 租活動 務(wù) 活動 毋庸置疑的是，當(dāng)自如APP發(fā)展至5.0后，其功能更加的豐富實(shí)用，面向客戶的窗口更加多。自如APP在升級后，注重了從多角度展示自己的產(chǎn)品，同時(shí)增加了更多軟性的內(nèi)容，來充實(shí)APP的內(nèi)涵 選城市 活動旅行者和房東故事旅行者和房東故事 上線 覽找房子預(yù)約看房信息發(fā)布房屋詳情管理住方式房屋分類管理屋列表房屋詳情家房程管理及歸檔租房用戶管家線下服務(wù)人員運(yùn)營人員找房子預(yù)約看房信息發(fā)布房屋詳情管理住方式房屋分類管理屋列表房屋詳情家房程管理及歸檔租房用戶管家線下服務(wù)人員運(yùn)營人員以長租業(yè)務(wù)為例，從自如APP中的功能設(shè)置和使用場景中，我們可以看出自如長租業(yè)務(wù)的運(yùn)作流程，自如通過APP的推廣和使用，以此來取代過去依賴于人、電話的傳達(dá)方式，從而提高運(yùn)營的效率看服電話服電話知搬家入住客戶營人員租房用戶線下服務(wù)人員息通知環(huán)管理程管理及回歸家息通知環(huán)管理程管理及歸檔生活服務(wù)程管理及歸檔環(huán)管理息通知修保潔搬家入住客戶營人員租房用戶線下服務(wù)人員息通知環(huán)管理程管理及回歸家息通知環(huán)管理程管理及歸檔生活服務(wù)程管理及歸檔環(huán)管理息通知修保潔續(xù)圖住2015年10月，自如推出了自己的信用體系，并在2016年7月對該信用體系進(jìn)行升級。自如聯(lián)手螞蟻金服旗下的芝麻信用、LinkedIn領(lǐng)英及職場社交平臺陌陌，將個(gè)人征信體系引入到租住行業(yè)。此舉對于希望打造高品質(zhì)O2O青年居住社區(qū)的自如來說意義重大，擁有更完善的信用體系，也就意味著擁有更多的機(jī)會來營造良性的社區(qū)生態(tài)環(huán)境。例如:對積分嚴(yán)重不足的租戶進(jìn)行勸離，并列入黑名單，5年內(nèi)不再向其提供服務(wù)，嚴(yán)重者終生不可簽約自如產(chǎn)品，而良好自如信用積分的客戶，未來還將獲得自如客提供更多的附加服務(wù)分值解讀信用管理 履約歷史 履約歷史履約分值(-10~23分)清退/非退(-12分)租住期間的房租費(fèi)用繳納情況，減少惡意拖欠費(fèi)用對生活的影響 租住歷史任性行為(-3~-1分)友好行為(1-3分)對日常租住行為、投訴與鄰里關(guān)系給予關(guān)注，減少不良居住行為。鼓勵(lì)互助友好行為自如信用體系主要從租住人的身份信息、履約歷史、租住行為、外部信用，四個(gè)維度評定自如客的租住生活信用，保證入住人信息的真實(shí)、安全可信。而且對友好行為和惡劣行為進(jìn)行公示 身份信息實(shí)名認(rèn)證(0-10分)學(xué)歷認(rèn)證(0-10分)職業(yè)認(rèn)證(0-10分)速、全面的驗(yàn)證租客的信息的真實(shí)性Q&A通減分 外部信用芝麻信用分(-10~40分)領(lǐng)英(0~5分)陌陌(？)將芝麻信用、領(lǐng)英、陌陌納入計(jì)算體系，更全面綜合評定信用情況：由于租住行為導(dǎo)致信用分值較低，將拒絕續(xù)約；惡劣情況將清退，加入黑名作：租住期間嚴(yán)重不良行為將進(jìn)入芝麻信用行業(yè)關(guān)注名單幾乎所有的品牌公寓在社群活動組織的初衷上都是一樣的，就是通過社群活動將租戶之間、租戶與自如之間的關(guān)系得到活化，讓租戶在自如的生活更具有豐富的內(nèi)涵；其次，每一次活動也可以看做是一次小型的營銷活動。自如在社群活動方面，從開業(yè)至今累計(jì)開展社區(qū)活動達(dá)610場，多數(shù)圍繞節(jié)假日，如端午、春節(jié)、中秋等，以及關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)、時(shí)令等，如11.11、炎熱夏季等開展活動年3月，北京自如組織自如客瑜伽大課堂，召集了7名瑜伽愛好者舉行了一場瑜伽小課堂16年2月，北京自如組織自如客年前大聚餐：天南地北趕來包餃子活動，年前管家?guī)е鴰讉€(gè)自如客包餃子吃年5月，北京自如組織自如組織“520和誰過，跟著自如有肉吃”活動，組織單身自如客，聚餐“吃肉”年1月，自如組織“自如跨年夜”活動，北京、上海、深圳三城聯(lián)動，組織不同城市主題的跨年夜活動年6月，北京自如組織“自如課代表，一言不合就要跳舞”，三節(jié)課學(xué)會一套牛仔舞套路2月18日，北京自如組織“217愛一起熒光騎趴”，自如與SOHO3Q與摩拜單車共同組織活動11月，北京自如組織“光棍節(jié)不孤獨(dú)”活動，邀請60名自如客在光棍節(jié)當(dāng)晚看電影——《奇異博士》年2月，北京自如組織“情人節(jié)包場看《愛樂之城》”，和60位自如客相約影院，觀看《愛樂之城》11月，北京自如活動年6月，北京自如組織“端午節(jié)，南鑼鼓巷捏陶記”，在端午節(jié)，前往文青聚集地——南鑼鼓巷的陶藝體驗(yàn)店，感受提陶拉胚在營銷方面，自如主要早期依賴鏈家的品牌和平臺，同時(shí)通過不同的傳播平臺及線下PS活動曝光自己。同時(shí)，通過社群活動、自如客/房東故事、以及帶有“福利”性質(zhì)的一系列助住計(jì)劃，推動自如的營銷工作背靠鏈家獲得支持?在自如成立初期，是鏈家旗下的一個(gè)事業(yè)部，其以牌存在于市場的影響，而且在獨(dú)立之前，在業(yè)務(wù)上也主要依賴鏈家平臺的租賃業(yè)務(wù)，?租賃房源獲得渠道主要來自于鏈家原來的租賃業(yè)務(wù)社群活動、自如客故事、自如房東故事?可以說自如在社群活動的推廣上是較為突出，無論還是頻次上都值得其他品牌公寓學(xué)習(xí)，這或許收費(fèi)較高有關(guān)歷故事等，以凸顯自如在“內(nèi)容”上的媒體曝光及線下PS活動注進(jìn)軍短租領(lǐng)域，同時(shí)也利用門戶網(wǎng)站對產(chǎn)品和活動進(jìn)行傳豆瓣、安居客、趕集網(wǎng)等助住”計(jì)劃提升品牌形象?從2013年起，自如推出了海燕計(jì)劃以“0押金入同時(shí)在上海還推出，簽約即贈住1個(gè)月的活動(其靈自如寓)實(shí)習(xí)生推持續(xù)至今月分期支付自如“助”住計(jì)劃實(shí)際上帶有一定的公益性質(zhì)，但從營銷的角度來看，“助”住計(jì)劃不僅賺了口碑，空置房源以較低的價(jià)格出租外，還能向未來潛在客戶做第一次“路演”承接產(chǎn)品：自如驛(北京)、自如友家(深圳)，或根況而定”住計(jì)劃，是為剛畢業(yè)的大學(xué)生，在首次租住時(shí)降金壓力的推廣計(jì)劃部分優(yōu)惠和權(quán)益不能共享來的季度或半年付改為月付，減低一次性支付壓力，但會每月產(chǎn)生手續(xù)費(fèi)費(fèi)支付當(dāng)期房租+服務(wù)費(fèi)+分期手續(xù)費(fèi)每月分期服務(wù)費(fèi)=貸款總金額(11個(gè)月房租+11個(gè)月服務(wù)費(fèi))*6.3%/11從自如生活的運(yùn)營模式上我們可以看出，其將會從租賃業(yè)務(wù)、平臺業(yè)務(wù)、家政服務(wù)業(yè)務(wù)、客戶積累以及融資五個(gè)方面獲益租賃業(yè)務(wù)平臺業(yè)務(wù)家政服務(wù)客戶積累，對確定價(jià)，自如欲交于，對確定價(jià)，自如欲交于根據(jù)市場計(jì)裝修成本報(bào)價(jià)決策決策作為長租公寓企業(yè)，租金收入無疑是公司最大的收入來源。自如友家的租金的定價(jià)采取“以出定收”的機(jī)制，即綜合管家參考，周邊市場租金價(jià)格，再估算裝修和配置成本，然后按照租期平攤，平攤價(jià)格減去市場價(jià)格即為對業(yè)主的收房價(jià)格，如果業(yè)主不愿意降價(jià)，成本則會在出房價(jià)中體現(xiàn)，即最終由租戶來買單收價(jià)受自如務(wù)中介機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)，自如以市受自如務(wù)中介機(jī)構(gòu)注:一般情況下自如與業(yè)務(wù)申請1個(gè)月的空置期作為裝修和出租之用，但通常情況下，自如會向業(yè)主申請2個(gè)月的空置期，多出來的空置期是將成為自如的純收入裝修后房源2裝修后房源 租金2裝修后房源2—租金收益裝修后房源2裝修后房源 租金2裝修后房源2自如的租賃業(yè)務(wù)包括，自如友家、自如寓、自如驛三塊業(yè)務(wù)。通過租賃業(yè)務(wù)自如將獲得租金收入的差價(jià)，其模式如下。但是在自如友家和自如驛的業(yè)務(wù)中，因?yàn)楹蜆I(yè)主簽署的是3至5年的長期固定合同，而與租戶的合同是年簽，所以這也給自如提供了漲價(jià)的契機(jī)，以北京市場為例，2017年較2016年房租漲幅在10%左右，部分甚至在20%以上源房東(自然人)房東(企業(yè))房東(自然人)房東(企業(yè))自如驛(企業(yè))1源1源1流流房源推薦房源上架戶模式——平臺收益房源推薦房源上架戶自如平臺業(yè)務(wù)主要為民宿業(yè)務(wù)，自如以自如APP作為平臺，推出民宿產(chǎn)品，民宿客棧運(yùn)營者通過平臺獲得推廣、宣傳及訂單。自如在平臺運(yùn)營中收取管理費(fèi)用理費(fèi)費(fèi)：由如家服務(wù)上門提供民宿的保潔、房屋整理工作費(fèi)：主要由自如民宿平臺向民宿收取，服務(wù)費(fèi)為租金以及清潔費(fèi)總和的3%流提供服務(wù)費(fèi)提供服務(wù)費(fèi)自如平臺業(yè)務(wù)主要為民宿業(yè)務(wù)，自如以自如APP作為平臺，推出民宿產(chǎn)品，民宿客棧運(yùn)營者通過平臺獲得推廣、宣傳及訂單。自如在平臺運(yùn)營中收取管理費(fèi)用外部客戶外部客戶—客戶池共享除了經(jīng)濟(jì)上的直接收入外，自如的另一個(gè)隱性獲益就是通過租房業(yè)務(wù)獲得大量的客戶，這些客戶將成為未來二手房交易的潛在客戶，形成自如的租房業(yè)務(wù)和鏈家二手房交易業(yè)務(wù)，在客戶資源上的互動池億元券機(jī)構(gòu)裝億元券機(jī)構(gòu)裝掛牌資者在推進(jìn)長租公寓的同時(shí)，以自如分期應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行金融產(chǎn)品，通過在資本市場認(rèn)購，從而達(dá)到融資的目的租約者每租約者每月分期應(yīng)收款訂分期議包資產(chǎn)證券化(ABS/REITs)循環(huán)形成品牌規(guī)模優(yōu)勢管理輸出租房產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)證券化(ABS/REITs)循環(huán)形成品牌規(guī)模優(yōu)勢管理輸出租房產(chǎn)業(yè)鏈上的各服務(wù)節(jié)點(diǎn)享有鏈家的銷售平臺和客戶資源對于長租公寓退出機(jī)制的探索，魔方與自如都通過資產(chǎn)證券化的方式獲得了資本市場的支持，從而實(shí)現(xiàn)了前期投資到資本市場融資的轉(zhuǎn)變，也間接的形成了前期投入資金的退出，從資本市場獲取的資金可再次利用到后期的投資當(dāng)中循環(huán)鏈家子公鏈家子公司，在房源和渠道上有獲取優(yōu)勢全國最大分全國最大分布式長租公寓服務(wù)商最多1個(gè)月從自如整租來看，因?yàn)樽匀绲倪\(yùn)營模式每月租金的形式獲得收益，而在成本估算的時(shí)候，是平攤到租期的每月的。所以其成本回收期可以理解為是沒有都有成本收回，且也產(chǎn)生利潤收益，理論上是合同到期后才可回收成本。從時(shí)間上看，自如從業(yè)主收房時(shí)約定1-2月的空置期，而自如在空置期內(nèi)則快速裝修、快速出租，以此獲得更大的利潤空間期三年的房源為例收房后盡量壓縮裝修時(shí)間，大約2周左右，為了壓縮成本了裝修時(shí)間，裝修材料較為低劣，甲醛超標(biāo)一般在收房后就提供租房預(yù)約，裝修后快速出房，一般在1個(gè)月內(nèi)完成裝修出房—互聯(lián)網(wǎng)提效率降成本從盈利的角度來看，通過提高運(yùn)營效率節(jié)約成本，也是提高利潤的一種方式，在“互聯(lián)網(wǎng)+”盛行的當(dāng)下，自如不僅有自如網(wǎng)，還有自如自己的APP(含員工端)、微信端等，通過業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)化，提高自身的運(yùn)營效率，同時(shí)降低人力成本和時(shí)間成本自如網(wǎng)APP標(biāo)準(zhǔn)化的打造是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，更多的標(biāo)準(zhǔn)化還在驗(yàn)證制定中—標(biāo)準(zhǔn)化提效率降成本標(biāo)準(zhǔn)化的打造是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，更多的標(biāo)準(zhǔn)化還在驗(yàn)證制定中對于長租公寓而言，標(biāo)準(zhǔn)化體系的重要性不言而喻，特別是一些大型的公寓品牌，旗下管理房源規(guī)模較大，從提高效率的角度考慮，更有形成管理及產(chǎn)品體系標(biāo)準(zhǔn)化的價(jià)值。自如標(biāo)準(zhǔn)化體系幾乎貫穿了運(yùn)營的每個(gè)環(huán)節(jié)，而且嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化來執(zhí)行。以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化為例，體現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格品類化，空間最大化利用、成本及質(zhì)量的控制 類型標(biāo)準(zhǔn)化友家(合租，通常帶優(yōu)化間)，整租(原始戶型)， 類型標(biāo)準(zhǔn)化準(zhǔn)化 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化；整租：清 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化 戶型標(biāo)準(zhǔn)化準(zhǔn)化化 改造標(biāo)準(zhǔn)化化 改造標(biāo)準(zhǔn)化置標(biāo)準(zhǔn)化 配置標(biāo)準(zhǔn)化 配置標(biāo)準(zhǔn)化樣VI準(zhǔn)化 裝修標(biāo)準(zhǔn)化VI準(zhǔn)化 裝修標(biāo)準(zhǔn)化2017年10月26日，自如舉行成立6周年暨5.0產(chǎn)品發(fā)布會，會上發(fā)布了原有產(chǎn)品的升級型產(chǎn)品以及新推產(chǎn)品情況，其中新推產(chǎn)品包括自如豪宅、自如單身寓、meeta平臺以及智能家電，從新發(fā)布的產(chǎn)品來看，我們認(rèn)為未來自如的發(fā)展戰(zhàn)略將會是，在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，拓展細(xì)分市場，其次運(yùn)用當(dāng)前客戶群體打造社交平臺，提升產(chǎn)品品質(zhì)融于智能化配置拓拓展細(xì)分市場市場占有率的戰(zhàn)略目的打打造社交平臺自如圈內(nèi)的社交平臺，百萬自如客可以通過該平臺進(jìn)行線上品的推出必然會提升自如戶凝聚智智能化提升用戶體驗(yàn)發(fā)展和年輕化租客的訴求。智能化提可期寶國際物業(yè)簡介萬科七寶國際并不是自如旗下的產(chǎn)品，但是自如旗下的自如寓、自如整租兩個(gè)長租產(chǎn)品都在該項(xiàng)目中。萬科七寶國際建筑面積為25.7萬平方米，由上海萬科開發(fā)，物業(yè)類型為酒店式公寓，由萬科物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，周邊交通，配套豐富，為周邊居民提供極大便利念、人文藝術(shù)的甲級商務(wù)地標(biāo)，以“體驗(yàn)式商務(wù)生態(tài)”理念打造，全生命周期商務(wù)鏈。集聚稀缺的產(chǎn)品形態(tài)(4.5米標(biāo)準(zhǔn)辦公、獨(dú)棟辦公、別墅辦公(獨(dú)棟，雙拼，三拼)、綠色生態(tài)環(huán)境配套信息：案例分析——七寶星空自如寓&自如整租2015年，萬科與鏈家旗下的自如達(dá)成合作，鏈家自如入駐萬科七寶國際，入駐產(chǎn)品為自如相對高端的長租產(chǎn)品自如寓。隨著七寶國際業(yè)主房屋的出租，自如的另一長租產(chǎn)品自如整租業(yè)務(wù)開始進(jìn)駐該社區(qū)，形成了旗下兩個(gè)業(yè)務(wù)模式同時(shí)存在七寶星空自如寓位于萬科七寶國際2號樓內(nèi)的一個(gè)獨(dú)立區(qū)域，形成集中式布局，七寶星空自如寓房、夢想房、大海房三種風(fēng)格；室內(nèi)配置以體風(fēng)格呈現(xiàn)時(shí)尚、溫在萬科七寶國際中的自如整租產(chǎn)品，主要在裝修風(fēng)格和配置上與自如寓有所區(qū)別，是在業(yè)主的裝修上進(jìn)行改善，家電配置也是以業(yè)主為基礎(chǔ)星空自如寓裝修風(fēng)格七寶星空自如寓的裝修風(fēng)格是由自如裝飾團(tuán)隊(duì)自行設(shè)計(jì)，主要有星空房、夢想房、大海房三種風(fēng)格客、休息互不干擾一室一廳兩衛(wèi)，超大空間，功能分區(qū)齊備落地飄窗，超大雙人床，適合獨(dú)立衛(wèi)浴、開放式廚房房海湛藍(lán)色調(diào)，時(shí)尚，運(yùn)動WIFI網(wǎng)絡(luò)覆蓋ZO服務(wù)專業(yè)維修及保潔社區(qū)定制活WIFI網(wǎng)絡(luò)覆蓋ZO服務(wù)專業(yè)維修及保潔社區(qū)定制活動三天不滿意全額退款和其他品牌公寓類似，自如寓也設(shè)立了公區(qū)和一些增值服務(wù)。但七寶星空自如寓的公區(qū)面積較小，主要是簡單的咖啡吧和書吧。其他增值服務(wù)由自如生活業(yè)務(wù)及萬科物業(yè)提供七寶星空自如寓的公區(qū)，即前臺、咖啡吧、書吧聚集在一間20多平米的小屋，略顯擁擠自如寓增值服務(wù)2424H安保代收郵件及快遞星空自如寓所提供的服務(wù)中，部分由萬科物業(yè)提供，如代收郵件及快代收郵件及快遞在提供的服務(wù)中，部分作為免費(fèi)提供，但部分也需支付費(fèi)用，如停車需用。如專業(yè)維修及保潔，每個(gè)月免費(fèi)提供一次，但之后如需要自己支付費(fèi)用寶自如整租自如的另一長租業(yè)務(wù)——自如整租也布局在七寶萬科國際中，房源是從原業(yè)主出租收購而來，因萬科七寶國際在交付是為統(tǒng)一裝修，故在后期裝修過程中，自如在原有的裝修基礎(chǔ)上，僅按照自如自己的整租風(fēng)格做了簡單的布置，家電仍沿用了原業(yè)主所提供的老舊家電，裝飾采用了自如標(biāo)準(zhǔn)的簡潔裝飾烹飪區(qū)較小，家電非品牌，簡潔，典型的自如風(fēng)格裝修客樓上樓下共兩個(gè)衛(wèi)生間，空間狹小，但能滿足基本功要室裝修簡潔，功能齊全七寶國際電梯間實(shí)景七寶國際電梯間實(shí)景寶自如整租七寶國際是萬科開發(fā)精裝修交付的物業(yè)，其在裝修品質(zhì)和物業(yè)管理上都有著“萬科烙印”，但是在進(jìn)入公寓內(nèi)部后就發(fā)現(xiàn)，其實(shí)環(huán)境對比較大，昏暗和堆滿雜物的公寓走廊與光鮮亮麗的電梯入口形成鮮明的對比。這也反應(yīng)出，自如整租房源在鄰里環(huán)境可能面臨整體質(zhì)量下降的窘境，這也是與自如寓統(tǒng)一管理無法相比的兩者的極大反差兩者的極大反差從租金角度來看，自如的產(chǎn)品租金并不便宜，處于同一物業(yè)內(nèi)的不同產(chǎn)品，盡管裝修和配置以及管理方式有一定區(qū)別，但租金差距也不大。七寶星空自如寓租金根據(jù)不同裝修風(fēng)格，戶型大小、陽臺朝向等不同，其租金大約在5600-6300元期間，實(shí)際上租戶每月需要向自如支付的并不僅是租金，還有房租10%的管理費(fèi)，車位費(fèi)，水電費(fèi)都需要由租戶來承擔(dān)星空房夢想房大海房租金：5666-5999元租金：5899-6299元租金：5699-5899元以夢想房為例，按頂格計(jì)算每月實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用=房屋租金+管理費(fèi)+車位費(fèi)+水電等費(fèi)用=6299+(6299X10%)+500+300≈7782元/月管理費(fèi)所包含的費(fèi)用類別：自如在收取管理費(fèi)一般為每月房租的8-10%之間，其包含小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用，以及提供每月一次的家政服務(wù)，房屋內(nèi)部物件免費(fèi)維修服務(wù)、400電話服務(wù)、管家服務(wù)(交房租、水電、收取快遞等等)在七寶國際內(nèi)的自如整租產(chǎn)品，其面積在40平米左右，戶型也為4.5米高，上下兩層的LOFT結(jié)構(gòu)，租金也在6000元左右，且租戶還需每月向自如方繳納8%的管理費(fèi)用以七寶國際自如整租產(chǎn)品為例：房源基本情況：每月實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用=房屋租金+管理費(fèi)+車位費(fèi)+水電等費(fèi)用=6000+(6000X8%)+500+300≈7400元/月同小區(qū)房源租金但根據(jù)自如寓以及自如整租的收費(fèi)來看，比同等條件的房源確實(shí)要高。我們將同處于萬科七寶國際中，同等面積和戶型，但不由自如管理的房源進(jìn)行對比，自如在收費(fèi)上要比普通出租的房源要多出8-10%的管理費(fèi)用以萬科七寶國際由其他中介經(jīng)紀(jì)公司所掛出的房源為例：房源基本情況：每月實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用=房屋租金+車位費(fèi)+網(wǎng)絡(luò)費(fèi)+水電等費(fèi)用=5000+500+200+300≈6000元/月不計(jì)算月租金種租金與周邊房源的租金對比起來，自如的房源租金更加高昂。我們以和萬科七寶國際僅一路之隔的新都名園為例，該小區(qū)內(nèi)是標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，一套58平米的精裝修房屋，其租金價(jià)格僅為3600元以新都名園出租房源為例：房源基本情況：每月實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用=房屋租金+車位費(fèi)+網(wǎng)絡(luò)費(fèi)+水電煤等=3600+300+120+300≈4320元/月不計(jì)算月租金種我們將四套房源進(jìn)行對比，結(jié)果自如的產(chǎn)品比其他渠道產(chǎn)品租金要高產(chǎn)品與普通房源租金對比構(gòu)租金報(bào)價(jià)金單價(jià)比差價(jià)寓㎡、管家服務(wù)租㎡管家服務(wù)㎡無園住宅4320元無支出自如寓要比普通房源高近1782元，兩者之間最大區(qū)自如的管理費(fèi)用將自如寓與新都名園房源比較，差價(jià)更高達(dá)3462元，而區(qū)別主要在于物業(yè)屬性、戶型的不同自如產(chǎn)品的