房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)題目：下一站房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)題目：下一站·幸福項(xiàng)目可行性研究報(bào)告院系：土木工程與力學(xué)學(xué)院專(zhuān)業(yè)：xxx姓名：xx學(xué)號(hào)：xxxxx指導(dǎo)老師：xxxxxHP[鍵入文檔標(biāo)題][鍵入文檔副標(biāo)題]lixi目錄第一部分項(xiàng)目分析 61.1項(xiàng)目地塊分析 71.1.1項(xiàng)目地理位置 71.1.2地塊概況 71.1.3規(guī)劃要求 111.1.4周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 121.2地塊價(jià)值分析 141.2.1區(qū)位分析 141.2.2周邊配套設(shè)施 221.2.3住價(jià)值分析 231.3地塊開(kāi)發(fā)條件分析 231.3.1土地本身相關(guān)情況 231.3.2土地周邊環(huán)境 231.4項(xiàng)目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略 241.4.1S—優(yōu)勢(shì)（Strength） 241.4.2W—劣勢(shì)（Weakness） 251.4.3O—機(jī)會(huì)（Opportunity） 261.4.4T—威脅（Threat） 271.5項(xiàng)目分析總結(jié) 281.5.1地塊價(jià)值評(píng)價(jià) 281.5.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià) 28第二部分：土地價(jià)值評(píng)估 292.1土地評(píng)估概述 302.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法 302.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法 312.4土地價(jià)值評(píng)估總結(jié) 33第三部分項(xiàng)目定位 353.1定位的原則 363.1.1核心原則 363.1.2必要原則 363.2定位背景綜述 373.2.1項(xiàng)目市場(chǎng)背景 373.2.2項(xiàng)目自身?xiàng)l件 393.3目標(biāo)客戶(hù)定位 393.3.1目標(biāo)市場(chǎng)范圍定位 393.3.2目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分 403.4產(chǎn)品定位 413.4.1項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo) 423.4.2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 423.4.3項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型 423.5戶(hù)型定位 443.5.1戶(hù)型圖 443.5.2戶(hù)型配比 453.5.3戶(hù)型功能定位 483.6價(jià)格預(yù)估 493.6.1影響項(xiàng)目定價(jià)的相關(guān)因素 493.6.2采用市場(chǎng)法定價(jià) 503.7項(xiàng)目定位總結(jié) 51第四部分項(xiàng)目建設(shè)方案 534.1項(xiàng)目的初步規(guī)劃設(shè)計(jì) 544.1.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 544.1.2初步物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)情況 554.2 產(chǎn)品方案和開(kāi)發(fā)規(guī)模 57第五部分經(jīng)濟(jì)分析 585.1投資的經(jīng)濟(jì)測(cè)算假設(shè) 595.1.1項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)假設(shè) 595.1.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方式和工程進(jìn)度安排假設(shè) 595.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析 605.2.1建設(shè)初期應(yīng)該投入的成本及土地成本部分 605.2.2建設(shè)中均勻投入的開(kāi)發(fā)建筑成本和費(fèi)用 605.2.3測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用 625.3項(xiàng)目收益分析 625.3.1收益計(jì)算 625.3.2利潤(rùn)計(jì)算 635.4項(xiàng)目籌資方案 635.4.1融資組織形式選擇 645.4.2資金來(lái)源選擇和方案的舉例 645.4.3融資方案的比選 655.5經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 665.5.1凈現(xiàn)值計(jì)算 665.5.2內(nèi)部收益率計(jì)算 675.5.3動(dòng)態(tài)回收期計(jì)算 675.5.4投資利潤(rùn)率計(jì)算 67第六部分風(fēng)險(xiǎn)分析 686.1主要存在風(fēng)險(xiǎn) 696.2盈虧平衡分析 696.3敏感度分析 696.4經(jīng)濟(jì)分析及敏感性分析結(jié)論與建議 726.4.1經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 726.4.2相關(guān)建議 72第七部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 737.1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略 747.1.1總體廣告策略 747.1.2分期廣告策略 747.1.3企業(yè)直接推銷(xiāo) 757.1.4委托代理推銷(xiāo) 757.1.5網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) 757.1.6房地產(chǎn)超市營(yíng)銷(xiāo) 757.1.7營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議 767.2房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略 767.2.1廣告營(yíng)銷(xiāo) 767.2.2營(yíng)業(yè)推廣 777.3銷(xiāo)售期營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 777.3.1銷(xiāo)售準(zhǔn)備期 777.3.2引導(dǎo)試銷(xiāo)期 787.3.3公開(kāi)銷(xiāo)售期 787.3.4銷(xiāo)售沖刺期 787.4營(yíng)銷(xiāo)方案媒體的選擇與分析 797.4.1平面媒體 797.4.2電視媒體 797.4.3戶(hù)外媒體 797.4.4其他媒體 797.5銷(xiāo)售價(jià)格的市場(chǎng)定位 79第八部分結(jié)論 808.1結(jié)論 81

第一部分項(xiàng)目分析

1.1項(xiàng)目地塊分析1.1.1項(xiàng)目地理位置該項(xiàng)目的具體位置是洪山區(qū)珞獅南路38號(hào)。東臨珞獅路，南臨武漢德安科技有限公司用地，西臨洪山鄉(xiāng)洪山村集體地，北臨廣廈省六建公司住宅用地和公共通道。轉(zhuǎn)讓地塊范圍內(nèi)有建（構(gòu)）筑物約2643.39平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。圖1項(xiàng)目用地圖示該項(xiàng)目位于洪山區(qū)珞獅南路，屬于武漢三鎮(zhèn)中的武昌，作為武漢近年來(lái)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，該區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭良好，發(fā)展后勁十分充足。而且武昌地區(qū)憑借其良好的環(huán)境以及人文科技氛圍，在未來(lái)的幾十年內(nèi)定將圖1項(xiàng)目用地圖示P（2010）026號(hào)地塊位于洪山區(qū)珞獅南路38號(hào)。東臨珞獅路，南臨武漢德安科技有限公司用地，西臨洪山鄉(xiāng)洪山村集體地，北臨廣廈省六建公司住宅用地和公共通道（具體位置及四至見(jiàn)本掛牌文件附圖所示）；1.1.2地塊概況1、地塊面積：該地塊目前的凈用地面積為：7486平方米（為第1945號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證證載范圍的一部分，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。轉(zhuǎn)讓地塊以及地塊內(nèi)建（構(gòu)）筑物、附著物現(xiàn)狀：地塊內(nèi)有建（構(gòu)）筑物，總建筑面積2643.39平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)），目前該地塊的使用情況為作為某建筑公司的設(shè)備堆放地在使用（從拍攝的照片上可以看出來(lái)）。周?chē)鷩@的是幾棟比較舊的居民樓。在我們做策劃方案的這段時(shí)間里面的設(shè)備沒(méi)有移動(dòng)過(guò)，地塊交易成功后，還沒(méi)有進(jìn)一步的動(dòng)作。初步斷定為拆遷工作準(zhǔn)備以及交涉階段。。規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地；容積率控制在3.0以?xún)?nèi)；建筑面積按凈用地面積與容積率的乘積計(jì)算；建筑密度控制在28%以?xún)?nèi)；建筑高度結(jié)合具體方案確定；綠地率按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為住宅用地70年。2、地形地貌：該塊土地十分平整，沒(méi)有較大的起伏，而且地塊的形狀十分規(guī)則，外部輪廓很規(guī)整。3、氣候情況：武漢地處中低緯度，屬典型的亞熱帶季風(fēng)氣侯，夏熱冬冷，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)237-271天，降水豐沛，多年平均水量為1140-1265毫米，光照充足，熱量豐富。武漢市常年夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟掀珫|15°，住宅朝向要考慮夏季主導(dǎo)風(fēng)向，保證通風(fēng)采光日照的基本要求。4、交通線路：公交：經(jīng)過(guò)此項(xiàng)目所在地的公交車(chē)線路有72路、317路、503路、576路、591路、729路和804路，不管是往武昌、漢口還是漢陽(yáng)，在這里都能較為方便的乘坐公交車(chē)到達(dá)。536路536路591路591路圖2536路和591路公交車(chē)的交通線路圖圖2536路和591路公交車(chē)的交通線路圖

地鐵：武漢市籌備建設(shè)的地鐵8號(hào)線將經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目所在地范圍不遠(yuǎn)處。圖圖3武漢市地鐵線路規(guī)劃地鐵8號(hào)線一期是武漢規(guī)劃建設(shè)的第4條地鐵，連接漢口盤(pán)龍城和武昌野芷湖。一期工程起于三金潭車(chē)輛段，止于梨園廣場(chǎng)，線路長(zhǎng)度18.04公里，設(shè)站13座。

線路經(jīng)盤(pán)龍城、府河、金銀潭大道、宏圖路、中一路、黃浦大街、蘆溝橋路，在長(zhǎng)江二橋上游穿越長(zhǎng)江，沿和平大道、徐東路、梨園、東湖路、珞獅路至終點(diǎn)野芷湖，主線全長(zhǎng)34.2公里，設(shè)車(chē)站25座，換乘站9座。

圖4地塊現(xiàn)狀

1.1.3規(guī)劃要求圖4地塊現(xiàn)狀1、規(guī)劃用地情況1）規(guī)劃用地凈用地面積：7486平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。2）規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地。3）用地位置：洪山區(qū)珞獅南路38號(hào)。東臨珞獅路，南臨武漢德安科技有限公司用地，西臨洪山鄉(xiāng)洪山村集體地，北臨廣廈省六建公司住宅用地和公共通道。2、土地使用強(qiáng)度1）建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計(jì)算。2）容積率：控制在3.0以?xún)?nèi)。3）建筑密度：控制在28%以?xún)?nèi)。4）建筑高度：結(jié)合具體方案確定。5）綠地率：按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行。3、建筑設(shè)計(jì)要求遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和《湖北省無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)和管理規(guī)定》執(zhí)行。4、特殊要求1）住房建筑戶(hù)型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）的有關(guān)要求及武漢市相關(guān)實(shí)施細(xì)則意見(jiàn)執(zhí)行，該用地位于二級(jí)控制區(qū)，其中套型建筑面積90平方米以下商品房建設(shè)規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的60%。2）該項(xiàng)目涉及的軌道影響線用地應(yīng)嚴(yán)格按我市有關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行。1.1.4周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)1、麗島花園項(xiàng)目類(lèi)型：住宅、普通住宅項(xiàng)目位置：珞獅路特1號(hào)價(jià)格：8754元/平方米價(jià)格說(shuō)明：一次性付款,銀行按揭物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/平米·月建筑結(jié)構(gòu)：短肢剪力墻、框架結(jié)構(gòu)建筑類(lèi)型：塔樓多層小高層總套數(shù)：900戶(hù)戶(hù)型：2室1廳3室2廳4室2廳車(chē)位：地上車(chē)位400個(gè)，地下車(chē)位600個(gè)占地面積/建筑面積：120000平方米/580000平方米綠化率/容積率：45%/1.25裝修狀況：毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-4-25入住時(shí)間：2005-3-282、獅城·翰園項(xiàng)目類(lèi)型：住宅項(xiàng)目位置：洪山區(qū)珞獅南路價(jià)格：均價(jià)8800元/平方米價(jià)格說(shuō)明：待定物業(yè)管理費(fèi)：1.80元/平方米·月建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)建筑類(lèi)型：高層(22層）總套數(shù)：650套戶(hù)型：1室1廳2室2廳3室2廳車(chē)位：345個(gè)占地面積/建筑面積：24937.52平方米/86229.61平方米綠化率/容積率：35%/2.9裝修狀況：毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)：電梯：2梯四4戶(hù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010-04-17入住時(shí)間：2011-123、獅城名居項(xiàng)目類(lèi)型：住宅、普通住宅項(xiàng)目位置：珞獅路441號(hào)，雄楚大道與珞獅南路交匯處東南角價(jià)格：7526元/平方米價(jià)格說(shuō)明：一次性付款分期付款物業(yè)管理費(fèi)：1元/平米·月建筑結(jié)構(gòu)：磚混建筑類(lèi)型：塔樓總套數(shù)：737戶(hù)戶(hù)型：2室1廳3室2廳4室2廳車(chē)位：地上車(chē)位300個(gè)，地下車(chē)位500個(gè)占地面積/建筑面積：51595平方米/120000平方米綠化率/容積率：45%/2.32裝修狀況：毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002-12-31入住時(shí)間：1.2地塊價(jià)值分析1.2.1區(qū)位分析圖5武漢市地理位置示意圖圖5武漢市地理位置示意圖圖表5武漢市位置因此，圍繞項(xiàng)目地段特征，從城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展的角度出發(fā)，從不同層面進(jìn)行區(qū)位的圖表5武漢市位置分析，并緊密結(jié)合項(xiàng)目定位這一中心目標(biāo)來(lái)展開(kāi)針對(duì)性的研究。1、自然條件武漢市位于湖北省東部，長(zhǎng)江與漢江交匯處，市區(qū)被長(zhǎng)江、漢江分隔為武昌、漢口、漢陽(yáng)三個(gè)區(qū)域，形成“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”空間布局。全市土地面積8467.1平方公里，其中水域面積為2143.6平方公里，水域占土地總面積的1/4。地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖積平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。2、行政區(qū)劃武漢市下轄江岸、江漢、橋口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山七個(gè)城區(qū)；漢南、東西湖兩個(gè)郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)(分別于近年撤縣建區(qū))，共十三個(gè)區(qū)縣級(jí)單位。表1表1第四、第五次全國(guó)人口普查及近兩年統(tǒng)計(jì)數(shù)字結(jié)果第四次人口普查（1990年）第五次人口普查（2000年）20012002市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）690.19804.55758.23768.10其中：城鎮(zhèn)人口666.64448.89459.34鄉(xiāng)村人口137.91309.34308.75家庭戶(hù)數(shù)（萬(wàn)戶(hù)）-228.81218.66224.59戶(hù)均人口3.773.153.083.04注：2001、2002年戶(hù)均人口為城市鎮(zhèn)居民戶(hù)均人口數(shù)同第四次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口的比重上升了18.92個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口的增幅主要來(lái)源于依據(jù)武漢當(dāng)?shù)匾?guī)劃而帶來(lái)的城市化進(jìn)程的加快，從而由農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化而來(lái)。同時(shí)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均人口減少至約3人，使得家庭總戶(hù)數(shù)增幅較大。會(huì)帶來(lái)對(duì)住宅的新增需求圖6第五次人口普查年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成示意圖與第四次人口普查相比：圖6第五次人口普查年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成示意圖與第四次人口普查相比：0-14歲人口的比重下降了6.12個(gè)百分點(diǎn)；15—64歲人口的比重上升了5.07個(gè)百分點(diǎn)；65歲及以上人口的比重上升了1.05個(gè)百分點(diǎn)。圖2-1各年齡段（5歲為一段）中，60歲以上人口數(shù)76.14萬(wàn)人，占總?cè)丝?0.7%，按10%的標(biāo)準(zhǔn)，則武漢市已跨入老年社會(huì)。但以15—44歲6個(gè)年齡段人口較多，占總?cè)丝诘?3.4%。構(gòu)成了對(duì)新增商品房需求的主力人群。圖7第五次人口普查教育結(jié)構(gòu)構(gòu)成示意圖同第四次人口普查相比每10萬(wàn)人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化：具有大學(xué)受教育程度的由6145人上升為12255人；具有高中受教育程度的由16699人上升為20734人；圖7第五次人口普查教育結(jié)構(gòu)構(gòu)成示意圖同第四次人口普查相比每10萬(wàn)人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化：具有大學(xué)受教育程度的由6145人上升為12255人；具有高中受教育程度的由16699人上升為20734人；具有初中受教育程度的由27494人上升為32910人；具有小學(xué)受教育程度的由26168人下降為23282人。圖2-2近十幾年來(lái)的武漢市教育水平的發(fā)展迅速，居民受教育程度逐步提高，日漸與之中心城市地位，和具有眾多的教育資源相吻，合同時(shí)還在保持此勢(shì)頭增長(zhǎng)，也可以反映出兩方面的問(wèn)題：第一，居民受教育水平的提高將引起城市發(fā)展速度的增加最終導(dǎo)致居民收入的增加，即對(duì)住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認(rèn)識(shí)的提高，一方面其對(duì)教育的重視程度會(huì)增加，購(gòu)房中會(huì)有相關(guān)的考慮，另一方面，會(huì)增加其購(gòu)房指導(dǎo)思想理性方面的因素，相應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尤其是中高檔項(xiàng)目時(shí)應(yīng)考慮到其消費(fèi)者的成熟度。表表22002年武漢市分區(qū)域人口數(shù)、人口密度城（郊）區(qū)土地面積年末人口人口密度（平方公里）（萬(wàn)人）（人/平方公里）總計(jì)8494.41768..10904江岸區(qū)64.2463.289851江漢區(qū)33.4346.0813785硚口區(qū)46.3953.7411584漢陽(yáng)區(qū)108.3446.634304武昌區(qū)81.2290.9311196青山區(qū)45.8045.039832洪山區(qū)509.0067.651329蔡甸區(qū)11108.1048.05434江夏區(qū)2010.0066.37330東西湖區(qū)439.1923.60537漢南區(qū)287.7010.80375黃陂區(qū)2261.00110.76490新洲區(qū)1500.0095.17634

從上表中可以看出武漢市內(nèi)各區(qū)縣人口分布不均，人口密度最小為江夏區(qū)僅，最大為江漢區(qū)，相差近42倍。據(jù)此全市大致可劃分為兩大部分:I.原先成立的七個(gè)城區(qū),II.其它各區(qū)縣。前者人口平均密度為4653,是后者201.49的23倍。第I部分地區(qū)為武漢市經(jīng)濟(jì)密集、社會(huì)活動(dòng)頻繁的地區(qū)，因此，其發(fā)展環(huán)境相互作用強(qiáng)度大。4、基本城市要素為了將武漢市“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”的天然布局相聯(lián)，武漢市經(jīng)過(guò)多年的努力，建設(shè)和規(guī)劃了多條聯(lián)系紐帶，形成了武漢市獨(dú)有的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。（1）公路交通目前已建或在建的內(nèi)、中、外三條環(huán)線，與環(huán)線穿插的十條放射線道路構(gòu)成了公路交通得主要部分，其中過(guò)江部分本別由長(zhǎng)江、漢江上各五座大橋、三條規(guī)劃中的過(guò)江隧道組成。京珠、滬蓉等多條國(guó)道高速路則承擔(dān)著對(duì)外連接任務(wù)。（2）鐵路交通京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長(zhǎng)江一橋上交匯的四條鐵路線將前往白沙洲大橋，將使武漢的交通更加暢通。為徹底暢通中心城區(qū)交通，除投資22個(gè)億已在建的太平洋—黃浦路—徐東路的輕軌一號(hào)線工程外，武漢市還計(jì)劃投資170個(gè)億，爭(zhēng)取在2010年至2015年前建成天河機(jī)場(chǎng)—漢口火車(chē)站—青島路—三層樓的地鐵和過(guò)江隧道。（3）空運(yùn)交通武漢天河機(jī)場(chǎng)是華中地區(qū)重要的航空港。（4）水路交通長(zhǎng)江、漢江河道航運(yùn)承擔(dān)了武漢市的主要水路運(yùn)輸任務(wù)，尤其是長(zhǎng)江河道還是連接西南到長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的重要樞紐。 小結(jié)： 基于上述武漢市城市硬件方面的情況武漢市因地制宜的制定了相關(guān)的規(guī)劃與政策，都將對(duì)城市各方面的發(fā)展也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局及發(fā)展帶來(lái)一定的影響。同時(shí)武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，它位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達(dá)廣州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。在中國(guó)東部、中部、西部三大經(jīng)濟(jì)帶中，武漢具有承東啟西的特殊區(qū)位。已有的成績(jī)，勢(shì)必引起多方的關(guān)注，形成資金、人力等多種資源的流入繁榮市場(chǎng)的同時(shí)，也形成了激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。表3相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5、表3相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年度GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）城市居民月可支配收入每人月均消費(fèi)性支出20011347.8508.44608.75528.52同比增長(zhǎng)%11.6810.078.054.4020021492.74570.43651.69569.45同比增長(zhǎng)%10.7512.197.057.742003(1-11月）1520.57425.02714.74-同比增長(zhǎng)%12.1018.609.90-6、武漢市房地產(chǎn)近況武漢市房地產(chǎn)狀況以及發(fā)展趨勢(shì)：（1）橫向?qū)Ρ龋何錆h成交表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，價(jià)格仍處低位：橫向?qū)Ρ葓D82010年以來(lái)三類(lèi)城市住宅銷(xiāo)售面積走勢(shì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖82010年以來(lái)三類(lèi)城市住宅銷(xiāo)售面積走勢(shì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)今年以來(lái)，多數(shù)重點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售先降后升，在經(jīng)歷5-9月的相對(duì)低位，10-11月各城市成交量均有所上升。和5-9月份相比，10-11月份一線城市中北京、上海和深圳住宅月均銷(xiāo)售面積增幅介于30%-60%之間。二線城市中成都、南京增幅超過(guò)100%，三四線線城市中合肥、南昌和包頭增幅介于40%-70%之間。由上圖可見(jiàn)，武漢市場(chǎng)成交量雖然也有所調(diào)整，但波動(dòng)不大，走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。圖92008以來(lái)二線城市住宅成交價(jià)格走勢(shì)今年1-11月，受調(diào)控政策和成交結(jié)構(gòu)影響，各大城市住宅成交均較波動(dòng)幅度較大，但整體呈上漲趨勢(shì)。從累計(jì)漲幅來(lái)看，上海、天津累計(jì)漲幅接近20%，北京、杭州、圖92008以來(lái)二線城市住宅成交價(jià)格走勢(shì)蘇州接近10%。值得注意的是，11月多個(gè)城市成交均價(jià)出現(xiàn)下降，如北京、深圳、蘇州分部下跌12%、16%、19%，上海、杭州小幅下跌0.4%和2.6%。從二線城市住宅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，武漢表現(xiàn)平穩(wěn)，整體處于較低水平。（2）縱向?qū)Ρ茸≌袌?chǎng)：調(diào)控影響有限，樓市供需兩旺，成交均價(jià)平穩(wěn)上漲圖102009-2010年武漢商品住宅新增供應(yīng)面積相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖102009-2010年武漢商品住宅新增供應(yīng)面積相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)受2009年市場(chǎng)旺銷(xiāo)影響，企業(yè)加大新開(kāi)工面積，樓市供應(yīng)量迅猛增長(zhǎng)。2010年，武漢商品住房累計(jì)新增供應(yīng)1177.79萬(wàn)平方米，較上年有大幅增長(zhǎng)，漲幅為107.08%；其中，有5個(gè)月的新增供應(yīng)面積超過(guò)了100萬(wàn)方，9月更是達(dá)到185萬(wàn)方，為歷史最高值。圖112010年武漢市商品住宅成交面積及成交均價(jià)圖112010年武漢市商品住宅成交面積及成交均價(jià)（注：數(shù)據(jù)涵蓋主城區(qū)和江夏、黃陂、東西湖，含保障性住房）回顧2010年武漢住宅市場(chǎng)，根據(jù)幾輪調(diào)控的影響，可以劃分成三個(gè)階段。第一階段（1-4月），1月“國(guó)十一條”出臺(tái)，增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，由此拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但受到年初突擊備案因素的影響，武漢1月成交面積157.52萬(wàn)平方米，同比大增468.9%；雖然2月受春節(jié)影響，成交量環(huán)比下降78.6%；3、4月市場(chǎng)很快復(fù)蘇轉(zhuǎn)熱，特別是4月創(chuàng)下142.89萬(wàn)平方米的成交量，環(huán)比增加102.8%。這一階段成交均價(jià)也有所波動(dòng)，1月主要是受到經(jīng)濟(jì)適用房成交比重加大的影響，價(jià)格為年度最低的5507元/平方米，2月上漲14.9％達(dá)到6326元/平方米，3、4月也略有調(diào)整。第二階段（5-8月），4月17日，“國(guó)十條”發(fā)布，隨后的幾個(gè)月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5-8月顯著降溫，樓市成交逐漸降溫，5、6月成交面積分別下降34.0%和38.7%，可謂立竿見(jiàn)影。但由于政策執(zhí)行力度在實(shí)際中放松，7、8、9逐步反彈，由7月的65萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至9月的105.48萬(wàn)平方米。這一階段商品住宅成交均價(jià)除8月因?yàn)楸Ｕ戏空急容^多，下跌至5536元/平方米，其余幾個(gè)月都在6000元/平方米之上。第三階段（9-12月），房?jī)r(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺(tái)了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國(guó)性限制第三套房按揭貸款等，因此，“銀十”銷(xiāo)量未能延續(xù)旺勢(shì)，環(huán)比下降13.2％，但在通脹概念以及本地政策可能收緊的刺激下，樓市銷(xiāo)量再次反彈，11月累計(jì)成交115.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26.1％；12月成交量雖然有所下調(diào)，但仍處較高水平。這一階段商品住宅的成交均價(jià)穩(wěn)居高位，特別是最后三個(gè)月的成交均價(jià)都在6500元/平方米之上。7、項(xiàng)目片區(qū)優(yōu)勢(shì)：下一站·幸福據(jù)守洪山珞獅路核心地帶，恰處于二環(huán)線與規(guī)劃建設(shè)中的一環(huán)線延長(zhǎng)線（雄楚大街）的黃金交匯點(diǎn)不遠(yuǎn)處。這里不但是引領(lǐng)時(shí)尚的商業(yè)中心，武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)等著名學(xué)府均以珞獅路為軸心分布。區(qū)域內(nèi)更擁有華中地區(qū)最大的圖書(shū)出版城以及電子產(chǎn)業(yè)中心，集高新科技產(chǎn)業(yè)、時(shí)尚元素及人文精神于一體，絕版地帶，優(yōu)勢(shì)天成。圖12項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)位置示意圖圖12項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)位置示意圖下一站·幸福地處黃金十字路口，交通極為便利。隨著市政府一環(huán)線西進(jìn)南擴(kuò)工程全面鋪開(kāi)，鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋工程正式啟動(dòng)。屆時(shí)，獅城翰園所處的雄楚大街將連接鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋與漢陽(yáng)墨水湖北路，形成一條貫穿城市東西向的快速通道。同時(shí)，依據(jù)市政府規(guī)劃，地鐵8號(hào)線已于近期全線開(kāi)工，這條跨越漢口、武昌、洪山三地的地鐵大動(dòng)脈將貫穿珞獅路全線，坐擁地利的獅城翰園正處于規(guī)劃中的地鐵站口，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值不言而喻。1.2.2周邊配套設(shè)施1、醫(yī)院：中建三局中心醫(yī)院，省婦幼保健院醫(yī)院，廣州軍區(qū)總醫(yī)院，武大口腔醫(yī)學(xué)院口腔醫(yī)院等。2、銀行：在珞獅路以及雄楚大道上，離目標(biāo)地塊不遠(yuǎn)處，有中國(guó)銀行分行、工商銀行分行、中國(guó)建設(shè)銀行分行、中國(guó)信合銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、武漢商業(yè)銀行、華夏銀行、漢口銀行等銀行機(jī)構(gòu)，能夠?yàn)闃I(yè)主市民的便利生活提供有利條件。3、學(xué)校：高校有聞名全國(guó)的武漢高校文化區(qū)--一武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)等數(shù)十所高等學(xué)府環(huán)繞四周，獨(dú)特而濃郁的人文氣息對(duì)于追求高品質(zhì)生活的人們是必須而又唾手可得的；另外這里不遠(yuǎn)處還有街道口幼兒園，麗島幼兒園以及各高校附屬幼兒園以及附屬小學(xué)、中學(xué)還有馬房山中學(xué)，華中師范大學(xué)附屬中學(xué)，武漢理工大學(xué)附屬中學(xué)，武漢大學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，武漢大學(xué)附屬中學(xué)，能夠?yàn)槟暮⒆咏逃峁┝己玫臈l件。4、商店：在珞獅路以及雄楚大道上零散分布有很多小型商店，另外不遠(yuǎn)處還有幾家大型超市，例如中商平價(jià)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、亞貿(mào)、群光廣場(chǎng)、中商平價(jià)；而如果需要購(gòu)買(mǎi)電器或者修理電器，不遠(yuǎn)處的工貿(mào)家電將為您提供地地道道的本地優(yōu)質(zhì)服務(wù)；家居的主婦或者生活忙碌的人們也不用為買(mǎi)不到新鮮優(yōu)質(zhì)的蔬果糧油肉類(lèi)發(fā)愁，不遠(yuǎn)處的晶匯菜場(chǎng)將幫您把這些問(wèn)題一并解決。5、交通：公交有經(jīng)過(guò)此項(xiàng)目所在地的公交車(chē)線路72路、317路、503路、576路、591路、729路和804路；地鐵有即將建設(shè)的地鐵8號(hào)線一期。1.2.3居住價(jià)值分析前面關(guān)于區(qū)位的分析中，對(duì)地塊的居住價(jià)值有所認(rèn)識(shí)。實(shí)際上本項(xiàng)目的居住價(jià)值是不言而喻的，包括其便利性、舒適性、健康性、環(huán)保性等各方面都能滿(mǎn)足住房開(kāi)發(fā)的要求，且符合城市規(guī)劃的限定條件。而且該地塊地理位置優(yōu)越，尊享望山之勢(shì)，珞伽山、獅子山、馬房山、風(fēng)光旖旎。又處于南湖之濱不遠(yuǎn)處，逸興舒懷，各種野生水禽動(dòng)靜皆宜，時(shí)見(jiàn)"落霞與抓騖齊飛，秋水共長(zhǎng)天一色"。另外，在外界條件良好時(shí)，此地區(qū)空氣純凈，大氣浮塵及水體污染程度為武漢最低城區(qū)之一。地塊價(jià)值分析總結(jié)：本地塊交通便利、配套完善、開(kāi)發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、商業(yè)價(jià)值，適于開(kāi)發(fā)城市中心多樣性生活社區(qū)（含居住、休閑、商業(yè)等功能），但同時(shí)目前，該地段正在建設(shè)武漢二環(huán)線立交橋，另外還有眾多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建，所以有較大灰塵和噪音，因此要防止噪音和灰塵對(duì)于生活的干擾。1.3地塊開(kāi)發(fā)條件分析1.3.1土地本身相關(guān)情況1、土地平整，地勢(shì)緩和；2、待開(kāi)發(fā)土地形狀十分規(guī)整，有利于開(kāi)發(fā)建筑的設(shè)計(jì)與施工；1.3.2土地周?chē)闆r1、該片區(qū)處于武昌洪山區(qū)，四周商業(yè)較為發(fā)達(dá)，而且環(huán)境較好，歲比不上城市中心一般的繁華，但是地價(jià)房?jī)r(jià)始終是他的一大優(yōu)勢(shì)；2、環(huán)境好，空氣質(zhì)量好；3、周?chē)涮自O(shè)施十分齊全。1.4項(xiàng)目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略1.4.1S—優(yōu)勢(shì)（Strength）1、地段優(yōu)勢(shì)（1）地處武昌洪山珞獅路與雄楚大道交界地段，商業(yè)氣氛較濃，人流量較大，有利于住房的銷(xiāo)售；（2）居住環(huán)境良好；（3）交通便利；（4）配套齊全：項(xiàng)目周?chē)虉?chǎng)、超市、銀行、餐館、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，居民生活極為便利。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)目占地面積及建筑面積具有小而靈巧的優(yōu)勢(shì)，能夠巧妙的將設(shè)計(jì)者的心思表現(xiàn)出來(lái)；（2）土地面積小，在其上建造小戶(hù)型住房能夠吸引年輕一代人的目光，而且潛在市場(chǎng)的人群十分龐大?！敬胧?、發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，建立產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2、發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，形成城市小型生活社區(qū)；3、企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌互動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)信心；4、建設(shè)風(fēng)景優(yōu)美構(gòu)思巧妙的園林形成良好的內(nèi)部景觀環(huán)境；1.4.2W—劣勢(shì)（Weakness）1、近期空氣質(zhì)量差由于目前，該地段正在建設(shè)武漢二環(huán)線立交橋，另外還有眾多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建，所以有較大灰塵和噪音。2、環(huán)境嘈雜地塊臨城市快速干道及城市主干道，環(huán)境相對(duì)嘈雜，這將直接影響項(xiàng)目品質(zhì)形象。輕軌運(yùn)行帶來(lái)噪音污染。3、交通問(wèn)題由于該地段處于城市較不繁華地區(qū)，離市中心有一段距離?！敬胧?、通過(guò)新技術(shù)、新材料、新工藝解決環(huán)境及嘈雜輕軌運(yùn)行帶來(lái)噪音污染問(wèn)題；2、邀請(qǐng)知名景觀設(shè)計(jì)公司，結(jié)合地塊形狀精心小區(qū)內(nèi)景觀，彌補(bǔ)項(xiàng)目景觀資源缺陷。3、加大宣傳力度，通過(guò)多種途徑來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品、對(duì)發(fā)展商的認(rèn)識(shí)，從而形成市場(chǎng)引導(dǎo)型產(chǎn)品；4、充分挖掘地塊居住價(jià)值，在盡量為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境的同時(shí)，提升項(xiàng)目形象和樓盤(pán)檔次；5、以產(chǎn)品高性?xún)r(jià)比贏得市場(chǎng)——在建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)盡最大的可能提高單位實(shí)用率；在總價(jià)格上進(jìn)行嚴(yán)格控制，使實(shí)際按揭壓力盡可能地低于置業(yè)者預(yù)期的水平，打消置業(yè)者的顧慮；強(qiáng)調(diào)高層住宅的利益點(diǎn)，培養(yǎng)高層住宅置業(yè)的尊貴感和自豪感。1.4.3O—機(jī)會(huì)（Opportunity）1、規(guī)劃地鐵全線貫通，改善交通條件。2、本項(xiàng)目自身?yè)碛休^大的品質(zhì)上升空間。3、該項(xiàng)目所處地區(qū)為武漢市近年加快開(kāi)發(fā)地區(qū)，有很好的前景4、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體氣候好，房地產(chǎn)處于快速上升期。（如下圖所示：）圖132010年武漢商品住宅成交面積及成交均價(jià)圖132010年武漢商品住宅成交面積及成交均價(jià)【措施】1、在對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)留有一定的空地來(lái)作為未來(lái)的開(kāi)發(fā)用地2、通過(guò)提升項(xiàng)目品質(zhì)建立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。1.4.4T—威脅（Threat）1、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅臨近片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅依然存在，與項(xiàng)目所在區(qū)域相臨近的獅城名居、麗島花園等給項(xiàng)目帶來(lái)整體競(jìng)爭(zhēng)威脅。圖14麗島花園圖14麗島花園2、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)由于國(guó)家一級(jí)地區(qū)的住房政策在不斷改變，很難出現(xiàn)段時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售環(huán)境不改變的情況。3、小規(guī)模樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模不大，導(dǎo)致分?jǐn)側(cè)霊?hù)的成本較高，另外戶(hù)型小只能針對(duì)一部分人群的需要，目標(biāo)人群較狹隘、難以擴(kuò)張?！敬胧?、盡快入市，搶占先機(jī)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，形成項(xiàng)目市場(chǎng)火爆局面；2、打出自己的品牌，提高品牌公信度與知名度，將品牌理念深入人心。1.5項(xiàng)目分析總結(jié)1.5.1地塊價(jià)值評(píng)價(jià)本地塊交通便利、配套完善、開(kāi)發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、商業(yè)價(jià)值，適于開(kāi)發(fā)城市中心多樣性生活社區(qū)（含居住、休閑、商業(yè)等功能），但同時(shí)目前，該地段正在建設(shè)武漢二環(huán)線立交橋，另外還有眾多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建，所以有較大灰塵和噪音，因此要防止噪音和灰塵對(duì)于生活的干擾。1.5.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目擁有地段優(yōu)勢(shì)，處于離武昌中心城區(qū)不遠(yuǎn)處；居住環(huán)境良好，城市綠化優(yōu)美；交通便利，乘坐市內(nèi)各種交通運(yùn)輸工具都十分方便；小區(qū)住宅配套齊全，小區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)場(chǎng)所十分寬敞，能夠給予您一個(gè)歡樂(lè)生動(dòng)的生活環(huán)境：項(xiàng)目周?chē)虉?chǎng)、超市、銀行、餐館、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，居民生活極為便利。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地面積及建筑面積具有小而靈巧的優(yōu)勢(shì)，能夠巧妙的將設(shè)計(jì)者的心思表現(xiàn)出來(lái)；土地面積小，在其上建造小戶(hù)型住房能夠吸引年輕一代人的目光，而且潛在市場(chǎng)的人群十分龐大。

第二部分：土地價(jià)值評(píng)估

2.1土地評(píng)估概述為了達(dá)到預(yù)期的目的，我們將從不同的角度采用不同的方式（假設(shè)開(kāi)發(fā)法以及基準(zhǔn)地價(jià)修正法）對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估。并且，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行初步的估價(jià)，為項(xiàng)目決策者在土地競(jìng)標(biāo)過(guò)程中提供比較可靠的依據(jù)。2.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法根據(jù)土地的規(guī)劃要求，該土地的規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地所以只能用來(lái)開(kāi)發(fā)成為住宅樓，規(guī)劃中還詳細(xì)規(guī)定該塊土地的容積率應(yīng)當(dāng)控制在3.0以?xún)?nèi)，所以我們?cè)谶@里將土地的容積率定為2.9，而且規(guī)劃中還明確要求其建筑密度不大于28%。所以將在此塊土地上相隔不遠(yuǎn)處建造兩幢14層的住宅樓，室內(nèi)戶(hù)型布置以及建造方式基本相同，每幢住宅樓的面積為770，所以建筑密度為20.6%。總建筑面積為21616㎡。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為一年，而且根據(jù)開(kāi)發(fā)方的初步規(guī)劃，預(yù)計(jì)在開(kāi)發(fā)完成前住宅可預(yù)售出40%，開(kāi)發(fā)完成后可以繼續(xù)售出剩余的60%，一年后全部售出；根據(jù)周邊已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格，在物價(jià)指數(shù)等資料的輔助下，預(yù)測(cè)在將來(lái)出售時(shí)的價(jià)格為8113元/㎡。測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)為1200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)等預(yù)計(jì)為500元/㎡，估計(jì)在未來(lái)三年內(nèi)的投資情況為：一年總投入為100%。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的8%，折現(xiàn)率選取為8%，同時(shí)據(jù)了解，在得到該土地時(shí)，還需要繳納取得價(jià)款的3%的有關(guān)稅費(fèi)。總樓價(jià)==156250413.20元開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額=（1200+500）*21616/(1+8%)0.5=35360009.69元銷(xiāo)售費(fèi)用及銷(xiāo)售稅費(fèi)=建成后總價(jià)值*8%=156250413.20*8%=12500033.06元購(gòu)地稅費(fèi)=總地價(jià)*3%=0.03總地價(jià)總地價(jià)=（156250413.20-35360009.69-12500033.06）/1.03=10523.34萬(wàn)元?jiǎng)t土地單價(jià)=總地價(jià)/土地面積=10523.34/0.7486=14057.36元/㎡2.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法首先根據(jù)地塊所在地搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）的資料如下圖：圖14武漢市市區(qū)2007年住宅用低級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖目標(biāo)地塊圖14武漢市市區(qū)2007年住宅用低級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖目標(biāo)地塊圖15武漢市市區(qū)2007年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖例圖15武漢市市區(qū)2007年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖例上圖中信息均來(lái)自于數(shù)字武漢網(wǎng)站。由圖中可知：待估地塊屬于Ⅳ級(jí)住宅用地，查閱相關(guān)圖例可以得出其基準(zhǔn)地價(jià)為2039元/㎡。根據(jù)武漢物價(jià)局的價(jià)格指數(shù)對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)行交易價(jià)格調(diào)整：表4表4地塊交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)表07/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/07101.8101.8102.1102.0102.0101.9102.1101.608/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/03102.1101.9102.2102.1102.1102.2102.2101.709/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1010/01102.1101.9102.5102.1102.1102.3102.186.410/0410/1011/01100.0123.4162.7說(shuō)明：表格中一部分土地價(jià)格是根據(jù)武漢市物價(jià)局網(wǎng)站發(fā)布的相關(guān)土地物價(jià)得來(lái)。則有交易日期修正后的基準(zhǔn)地價(jià)為：（101.8*101.8*102.1*102*102*101.9*102.1*101.6*102.1*101.9*102.2*102.1*102.1*102.2*102.2*101.7*102.1*101.9*102.5*102.1*102.1*102.3*102.1*86.4*100.0*123.4*162.7）*2039=5626.66元/㎡則，土地單價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*容積率=5626.66*2.88=16204.78元/㎡土地總價(jià)=16204.78*0.7486=12130.90萬(wàn)元無(wú)需進(jìn)行土地狀況調(diào)整，即采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求得的宗地價(jià)格為16204.78元/㎡。2.4土地價(jià)值評(píng)估總結(jié)由上述兩種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果，我們從字面上就可以看出來(lái)兩者的差距，那么到底是什么樣的原因促使了這樣的結(jié)果的產(chǎn)生，這無(wú)疑又是一個(gè)主要的問(wèn)題。就目前的調(diào)查結(jié)果以及相關(guān)資料得出的結(jié)論，以上結(jié)果產(chǎn)生的原因可能有：首先，由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中采用的住宅價(jià)格是來(lái)自于外部網(wǎng)站中的信息，有一部分滯后性或者不可信程度，另外此價(jià)格的采用的是臨近樓盤(pán)的最近銷(xiāo)售價(jià)格，由于各樓盤(pán)存在時(shí)間和空間上的差異，所以難免價(jià)格會(huì)有所偏差，這樣的偏差確是不能消除的。其次，第二種方法中我們采用的是利用基價(jià)環(huán)比計(jì)算的方法，套用武漢市權(quán)威部門(mén)于2007年發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)圖示，找準(zhǔn)位置計(jì)算出來(lái)的價(jià)格，由于經(jīng)過(guò)時(shí)間稍長(zhǎng)，其中有幾個(gè)基數(shù)的時(shí)間間隔也比較遠(yuǎn)，所以通過(guò)時(shí)間修正以后得出的價(jià)格仍然有部分不完全符合實(shí)際價(jià)格。再次，方案中對(duì)于住宅樓的銷(xiāo)售有一定的樂(lè)觀估計(jì)的成分在里面，但是實(shí)際情況中并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，因此從最優(yōu)角度上考慮的方案所得出的價(jià)格相對(duì)于實(shí)際而言可能就會(huì)有所偏離了。所以，最終出現(xiàn)了兩種結(jié)果相差較大的情況，因此通過(guò)對(duì)上述兩種方法進(jìn)行比較分析，取假設(shè)開(kāi)發(fā)法的權(quán)數(shù)為0.8，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的權(quán)數(shù)為0.2，則該宗地的土地單價(jià)為：14057.36*0.8+16204.78*0.2=14486.84元/㎡土地總價(jià)為：14486.84*0.7486=10844.85萬(wàn)元根據(jù)武漢市土地交易中心掛牌文件公布的成交信息，該塊地塊的實(shí)際交易價(jià)格8620萬(wàn)元，與估價(jià)結(jié)果有些相差。以上結(jié)果產(chǎn)生的原因可能有：首先，由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中采用的住宅價(jià)格是來(lái)自于外部網(wǎng)站中的信息，有一部分滯后性或者不可信程度，另外此價(jià)格的采用的是臨近樓盤(pán)的最近銷(xiāo)售價(jià)格，由于各樓盤(pán)存在時(shí)間和空間上的差異，所以難免價(jià)格會(huì)有所偏差，這樣的偏差確是不能消除的。其次，第二種方法中我們采用的是利用基價(jià)環(huán)比計(jì)算的方法，套用武漢市權(quán)威部門(mén)于2007年發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)圖示，找準(zhǔn)位置計(jì)算出來(lái)的價(jià)格，由于經(jīng)過(guò)時(shí)間稍長(zhǎng)，其中有幾個(gè)基數(shù)的時(shí)間間隔也比較遠(yuǎn)，所以通過(guò)時(shí)間修正以后得出的價(jià)格仍然有部分不完全符合實(shí)際價(jià)格。再次，方案中對(duì)于住宅樓的銷(xiāo)售有一定的樂(lè)觀估計(jì)的成分在里面，但是實(shí)際情況中并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，因此從最優(yōu)角度上考慮的方案所得出的價(jià)格相對(duì)于實(shí)際而言可能就會(huì)有所偏離了。根據(jù)一系列的市場(chǎng)原因，在下面的計(jì)算中，我們將采用實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

第三部分項(xiàng)目定位

3.1定位的原則3.1.1核心原則1、適應(yīng)性原則。即項(xiàng)目定位必須迎合市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)與機(jī)遇。具體包含以下兩層含義：一是與區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；二是與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相匹配，一方面要根植于消費(fèi)者生活中的根本需求和成長(zhǎng)性需求；另一方面要高度重視市場(chǎng)及行業(yè)走勢(shì)，特別注重那些已經(jīng)被人們認(rèn)同，卻又沒(méi)有在市場(chǎng)上得到充分滿(mǎn)足的需求。2.優(yōu)劣勢(shì)原則根據(jù)開(kāi)發(fā)方企業(yè)的自身優(yōu)點(diǎn)以及項(xiàng)目自身的各方優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最佳境界；另外，遇到企業(yè)的弱項(xiàng)或者是項(xiàng)目自身不足的方面時(shí)，應(yīng)盡量加以補(bǔ)償，在不損害各方利益的前提下將劣勢(shì)最小化。利用手中的各項(xiàng)資源，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。3.1.2必要原則1、差異化原則。包括市場(chǎng)差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉”，是項(xiàng)目避開(kāi)正面競(jìng)爭(zhēng)和建立新規(guī)則的重要手段。這里所說(shuō)的差異化是“有效差異化”，在細(xì)分市場(chǎng)中能找到自己的市場(chǎng)容量。而我們也要將項(xiàng)目獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，如果項(xiàng)目定位不以自身優(yōu)勢(shì)迎合市場(chǎng)，即使定位概念做出來(lái)，它的演繹和支持體系也不完善，甚至很容易被別人可以模仿，而且有可能比我們做得還好而占據(jù)我們的市場(chǎng)份額。2、經(jīng)濟(jì)性原則。首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性?xún)r(jià)比，具有較高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和抗價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)的彈性；第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最后，在成本和收益測(cè)算、效益評(píng)估基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到企業(yè)既定目標(biāo)的要求或行業(yè)水平。3、可行性原則。包括項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性?xún)煞矫妗?.2定位背景綜述下圖準(zhǔn)確的描述了各種外界因素對(duì)于項(xiàng)目定位的影響：圖16影響項(xiàng)目定位的因素圖16影響項(xiàng)目定位的因素對(duì)于項(xiàng)目的定位，可以分為市場(chǎng)方面的外部原因以及項(xiàng)目自身的內(nèi)部原因，下面就就這兩點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的背景進(jìn)行相關(guān)分析。3.2.1項(xiàng)目市場(chǎng)背景1、目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)一片良好，政府的經(jīng)濟(jì)、政策調(diào)節(jié)，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)健康良好的發(fā)展，存在于健康大勢(shì)之中的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)也是一片良好；2、武漢在全國(guó)城市中，城市面積大，人口密度不比北京上海，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于上升階段，在中部崛起中占據(jù)主導(dǎo)地位，這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境定將吸引更多人定居武漢；3、近幾年來(lái)武漢市的房?jī)r(jià)持續(xù)上升，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持一定的增幅；4、目前而言，武漢市類(lèi)似于本項(xiàng)目中的住宅樓還較少，在設(shè)計(jì)裝修以及產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方面我們還可以在別人未占領(lǐng)市場(chǎng)以前，開(kāi)辟一個(gè)新的天地；5、目前而言，較小面積戶(hù)型越來(lái)越受到大眾的歡迎，在日益增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)面前，更多的人會(huì)選擇用面積來(lái)補(bǔ)償房?jī)r(jià)，在不損壞生活品質(zhì)的前提下，適當(dāng)?shù)南麥p住宅的面積也是很可取的；6、位于珞獅南路繁華地段的項(xiàng)目所在地，周?chē)斜容^多的開(kāi)發(fā)用地，所以吸引過(guò)來(lái)的外來(lái)人士和本地人士也比較多，另外，周?chē)贿h(yuǎn)處的政府辦公基地也比較多，可以吸引具有穩(wěn)定工資的公務(wù)員來(lái)此購(gòu)房，還有此處交通方便便于到達(dá)不遠(yuǎn)處的高校，這樣高校中的教職工也可作為購(gòu)房的另一部分人群，該項(xiàng)目距離"華中硅谷"、南湖科技工業(yè)園均不遠(yuǎn)，吸引高新技術(shù)人才來(lái)此買(mǎi)房；7、項(xiàng)目所在地位于南湖不遠(yuǎn)處，這是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；8、此處四周基礎(chǔ)設(shè)施齊全，可以為住戶(hù)提供良好的生活環(huán)境以及生活品質(zhì)；9、但是項(xiàng)目所在地已經(jīng)有眾多樓盤(pán)，中低檔的獅龍花苑，定位高檔的麗島花園，還有目前已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售的商住一體的獅城名居和在建的珞桂路99號(hào)，競(jìng)爭(zhēng)較大；10、綜上所述，此項(xiàng)目必須打造自身特色，用于創(chuàng)新實(shí)踐才能出奇制勝的在這片區(qū)占有住宅市場(chǎng)的一席之地，進(jìn)而占領(lǐng)更多市場(chǎng)份額。3.2.2項(xiàng)目自身?xiàng)l件在第一部分的項(xiàng)目自身眾多分析中，我們大致可以得出這樣的一些結(jié)論：項(xiàng)目所在的位置、項(xiàng)目的規(guī)模、創(chuàng)意都具有一定的優(yōu)勢(shì)。另外項(xiàng)目四周的自然環(huán)境和人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境也較好。但美中不足的是由于該地段正處于開(kāi)發(fā)的高峰期，四周工地不少，導(dǎo)致空氣質(zhì)量暫時(shí)不是很好。該地塊在規(guī)劃中點(diǎn)名作為居住用地，所以這里適合開(kāi)發(fā)成為中高層的居住小區(qū)，鑒于四周人群以及消費(fèi)者的心理，開(kāi)發(fā)的住宅為70~100平方米的中型戶(hù)型最為適合。3.3目標(biāo)客戶(hù)定位3.3.1目標(biāo)市場(chǎng)范圍定位據(jù)了解，在國(guó)外許多大城市，如美國(guó)的紐約、日本的東京和德國(guó)的法蘭克福等城市，都有一批條件不錯(cuò)的青年公寓提供給剛步入職場(chǎng)的年輕人和工薪階層。大約在2000年初，這個(gè)潛在的、最為廣泛的購(gòu)房群體開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的視野。小戶(hù)型產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者大致分為四類(lèi)：一是希望獨(dú)立生活的年輕人；二是一些二次消費(fèi)的人士，把小戶(hù)型產(chǎn)品作為休閑場(chǎng)所；三是用來(lái)養(yǎng)老的中老年人；四是投資人士。電梯公寓的目標(biāo)消費(fèi)群以城市中高收入人群為核心對(duì)象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、大學(xué)教授、中收入專(zhuān)業(yè)人員為主體對(duì)象。目標(biāo)客戶(hù)定位分析：①小區(qū)價(jià)格要在目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)范圍之內(nèi)的。②小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、生活配套要符合目標(biāo)客戶(hù)的生活和享樂(lè)要求。③小區(qū)所蘊(yùn)含的人文精神要符合目標(biāo)客戶(hù)的生活理念。3.3.2目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分現(xiàn)在我們從不同的角度來(lái)分析目標(biāo)客戶(hù)群體：1、以購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型分：①購(gòu)買(mǎi)二房以經(jīng)濟(jì)情況較好的青年夫婦和單身貴族為主，年齡在30歲左右，具有穩(wěn)定的收入，購(gòu)買(mǎi)一般為自用。購(gòu)房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。②三房在中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫妻為主，年齡集中在40歲左右，收入較高，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購(gòu)房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類(lèi)休閑設(shè)施比較齊全）為主。2、按區(qū)域和職業(yè)分一般來(lái)說(shuō)有以下幾種：①本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)企業(yè)主；②外地投資的私營(yíng)老板，外資企業(yè)高級(jí)管理人員；③市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士；④本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管；⑤本市區(qū)政府部門(mén)公務(wù)員；以上①②④⑤中主要以購(gòu)買(mǎi)三房為主，少量是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo)客戶(hù)群。③⑤是購(gòu)買(mǎi)二房單位的主要目標(biāo)客戶(hù)群。綜上所述，本項(xiàng)目主力客戶(hù)群特征表現(xiàn)：1、該片區(qū)經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)穩(wěn)定（25—40歲）的居民；2、喜歡居住在中心城區(qū)邊緣的的武昌中、青年以上具有穩(wěn)定收入人士；學(xué)校的教師、管理人員；附近企業(yè)中、高級(jí)管理人員，中、高級(jí)技術(shù)人員；金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院工作人員中的中、高層管理階層；政府公務(wù)員等。3、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)商人士及投資客。4、家庭構(gòu)成特點(diǎn)：以三口之家為主，輔以?xún)煽谥?，單身，還有少部分三代同居。5、區(qū)域范圍：主要集中在武昌，部分漢口、漢陽(yáng)客戶(hù)。6、購(gòu)房目的：購(gòu)房改善居住條件作為終極置業(yè)，或者購(gòu)買(mǎi)住宅作為過(guò)渡性居所和投資性居所。3.4產(chǎn)品定位根據(jù)前面的分析，綜合考慮市場(chǎng)條件及項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)條件影響因素，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題如下：城市中心邊緣精品小區(qū)我們的理念是：寫(xiě)意綠色精致生活它包括下列涵義：——是一個(gè)城市中心邊緣區(qū)的住宅項(xiàng)目,既不遠(yuǎn)離塵世，又不過(guò)于吵鬧喧囂；——以居住為主，但是小區(qū)內(nèi)仍然具備相應(yīng)的各種配套設(shè)施，是一個(gè)生活化的集成社區(qū)；——倡導(dǎo)現(xiàn)代城市生活，強(qiáng)調(diào)社區(qū)居住文化與歷史文脈，注重鄰里關(guān)系；——同時(shí)具備城市中心的繁華與社區(qū)生活的寧?kù)o，二者切換于一瞬之間。3.4.1項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)土地參數(shù)土地參數(shù)11.229面積（畝）土地參數(shù)土地參數(shù)11.229面積（畝）768單價(jià)（萬(wàn)元/畝）768單價(jià)（萬(wàn)元/畝）7486面積（平方米）7486面積（平方米）8620地款（萬(wàn)元）8620地款（萬(wàn)元）表5項(xiàng)目土地基本指標(biāo)表5項(xiàng)目土地基本指標(biāo)3.4.2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)＜28%建筑密度＜28%建筑密度≤3.0容積率≤3.0容積率按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行綠地率按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行綠地率14層住宅樓建筑層數(shù)14層住宅樓建筑層數(shù)東、西、北可設(shè)社區(qū)出入口車(chē)輛出入口方位東、西、北可設(shè)社區(qū)出入口車(chē)輛出入口方位在住宅樓四周鋪設(shè)鏤空地磚，美化環(huán)境并提供住戶(hù)停車(chē)位按1輛/1戶(hù)訪客車(chē)位按1輛/10戶(hù)在住宅樓四周鋪設(shè)鏤空地磚，美化環(huán)境并提供住戶(hù)停車(chē)位按1輛/1戶(hù)訪客車(chē)位按1輛/10戶(hù)停車(chē)位表表6項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.4.3項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目本身定義為高層中戶(hù)型住宅，內(nèi)設(shè)有不同的三種面積的戶(hù)型，構(gòu)思巧妙創(chuàng)新，具有其獨(dú)特的魅力。1、建筑參數(shù)指標(biāo)表表7建筑參數(shù)建筑參數(shù)建筑面積容積率用地面積數(shù)值216162.91544單位平方米平方米2、項(xiàng)目環(huán)境布置圖17項(xiàng)目布置環(huán)境示意圖圖17項(xiàng)目布置環(huán)境示意圖2、戶(hù)型參數(shù)指標(biāo)表表8戶(hù)型參數(shù)戶(hù)型名稱(chēng)面積總面積數(shù)量占建筑面積比例占總住宅面積比例D19827442812.69%14.67%D275840011238.86%44.91%D37542005619.43%22.46%D412033602815.54%17.94%總計(jì)36818704224100%單位平方米平方米套

3.5戶(hù)型定位3.5.1戶(hù)型圖圖18D1-D4戶(hù)型圖相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖18D1-D4戶(hù)型圖相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3.5.2戶(hù)型配比表9戶(hù)型配比參數(shù)表9戶(hù)型配比參數(shù)戶(hù)型名稱(chēng)面積戶(hù)型數(shù)量平面形式所占比例D198小三室兩廳一廚一衛(wèi)28平面12.5%D275兩室兩廳一廚一衛(wèi)112平面50%D375兩室兩廳一廚一衛(wèi)56平面25%D4120三室兩廳一廚一衛(wèi)28平面12.5%單位平方米套圖19戶(hù)型比例圖圖19戶(hù)型比例圖相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從表上分析可以知道，項(xiàng)目中各戶(hù)型所占的比例為:D1:D2:D3:D4=1:4:2:1從市場(chǎng)上可以了解到以下顧客關(guān)于各種不同戶(hù)型的需求以及各種不同戶(hù)型的適用人群，由此才能進(jìn)一步推出本項(xiàng)目的客戶(hù)人群。表10戶(hù)型相應(yīng)市場(chǎng)客戶(hù)群 表10戶(hù)型相應(yīng)市場(chǎng)客戶(hù)群戶(hù)型主要針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)一房（公寓）投資客、企業(yè)高級(jí)管理人員、經(jīng)商人士二房金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)技術(shù)人員、附近學(xué)校、醫(yī)院、研究所專(zhuān)業(yè)人士、部分投資客等三房金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院等中高層管理人員及教師、醫(yī)生等專(zhuān)業(yè)人士四房、復(fù)式經(jīng)商人士、私營(yíng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)高級(jí)管理人員等基于項(xiàng)目分析和市場(chǎng)研究成果，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群需求行為進(jìn)行研究，并通過(guò)需求分析及預(yù)測(cè)，得出了關(guān)于戶(hù)型定位的相關(guān)結(jié)論。下面是有關(guān)市調(diào)的結(jié)論：表11附近樓盤(pán)主力戶(hù)型1、武昌樓盤(pán)主力戶(hù)型多為為三房二廳二衛(wèi)，通常比例在50%以上，面積在80-130平米之間，其中麗島花園56%的戶(hù)型為100-120平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)；表11附近樓盤(pán)主力戶(hù)型名稱(chēng)麗島花園獅城名居獅龍花苑主力戶(hù)型3房2廳2衛(wèi)均有3房2廳2衛(wèi)面積（M2）100-12070-140100--120比例56%50%2、戶(hù)型功能布局合理，戶(hù)型布置緊湊，面積趨小；3、戶(hù)型平面形式基本為平層；4、在臥室或者起居室中設(shè)計(jì)飄窗，改良室內(nèi)環(huán)境，使得整個(gè)空間增大，也讓住宅給業(yè)主的舒適感上升；5、消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)卷調(diào)查顯示，小戶(hù)型二房住宅和三房住宅的需求量十分巨大；下圖為2011年合肥市的相關(guān)商品住宅各房型區(qū)間成交比重示意圖，由于武漢市和合肥市在很多方面都具有相類(lèi)似的特點(diǎn)，在中部城市中具有比較高的地位，所以我們可以以合肥市的相關(guān)信息推測(cè)武漢市的信息；圖20商品住宅各房型區(qū)間成交比重圖圖20商品住宅各房型區(qū)間成交比重圖相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查顯示，需求面積在70-130平米的比例為62.4%。圖3-8戶(hù)型概念圖2結(jié)論：圖3-8戶(hù)型概念圖2由于2006年“國(guó)八條”的出臺(tái)，要求戶(hù)型建筑面積在90平米以?xún)?nèi)的建筑套數(shù)要占到總供給的70%以上。因此在總的戶(hù)型設(shè)計(jì)中既要滿(mǎn)足政府強(qiáng)制性要求又要滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，使產(chǎn)品獲得消費(fèi)者的親睞，使利潤(rùn)最大化。因此戶(hù)型設(shè)計(jì)中仍以三房為主，并輔以少量的小戶(hù)型的一房。表12戶(hù)型相應(yīng)功能3.5.3戶(hù)型功能定位表12戶(hù)型相應(yīng)功能戶(hù)型主要功能二房二廳一衛(wèi)滿(mǎn)足三口之家（小孩年紀(jì)較小）過(guò)渡性居住需求，至少有一個(gè)房間作兒童房；滿(mǎn)足單身人士、二人世界無(wú)子女者過(guò)渡性居住需求，他們對(duì)廚房的要求或使用較小。三房二廳二衛(wèi)滿(mǎn)足最普遍的家庭結(jié)構(gòu)居住需求，包括主臥、客臥、兒童房（書(shū)房）；過(guò)渡性客戶(hù)暫居性住宅。由上面的戶(hù)型配比分析我們不難得出，在本項(xiàng)目中小戶(hù)型70-80平米的住宅占大多數(shù)，因此，戶(hù)型功能主要考慮的基本上還是項(xiàng)目中的小戶(hù)型。小戶(hù)型若用于居家，走的不是精品路線，但滿(mǎn)足了部分人的生活必需，因此市場(chǎng)潛力巨大。隨著小戶(hù)型市場(chǎng)漸入佳境，小戶(hù)型已不僅僅局限在面積上做文章，而是向提高性?xún)r(jià)比和舒適度做努力。發(fā)展到現(xiàn)在，很多小戶(hù)型已具備了多層和小高層住宅的特征，在相對(duì)小的空間里，實(shí)現(xiàn)餐寢分離、動(dòng)靜分離、干濕分離，完善廚、廳、臥、衛(wèi)等基本生活功能，保證了私密性和健康性。

越來(lái)越多的置業(yè)者選擇小戶(hù)型還因?yàn)?，小?hù)型的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和整體布局更能凸顯個(gè)性、體現(xiàn)主人審美情趣和知識(shí)品位。小戶(hù)型被更多地看成物化的自我形象。建設(shè)部在《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中明確將取消毛坯房，大力推廣精裝修房。業(yè)內(nèi)人士表示，這種做法可以節(jié)省一定比例的材料費(fèi)和人工費(fèi)，更加經(jīng)濟(jì)環(huán)保；也可以在很大程度上減少家裝投訴，使購(gòu)房者從繁瑣的裝修中解脫出來(lái)。業(yè)內(nèi)人士表示，精裝修小戶(hù)型房將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。3.6價(jià)格預(yù)估價(jià)格預(yù)測(cè)我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格我們的住宅能賣(mài)到什么價(jià)格。根據(jù)本案的高端產(chǎn)品定位、不同的產(chǎn)品分級(jí)、區(qū)塊內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)普遍的定價(jià)水準(zhǔn)，以及周邊優(yōu)越的自然資源狀況，暫定獨(dú)棟別墅一期起步售價(jià)在6000元/平方米，雙拼別墅在5000元/平方米，聯(lián)體別墅在4500元/平方米，低層電梯公寓在3500元/平方米左右。具體定價(jià)策略將另具文本進(jìn)行研究。3.6.1影響項(xiàng)目定價(jià)的相關(guān)因素定位論證包括以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)模較小，面積不大，因此適合人群具有較強(qiáng)的針對(duì)性與目的性。在項(xiàng)目前期我們可以以其小規(guī)模靈動(dòng)性以及對(duì)于空間的巧妙設(shè)計(jì)來(lái)吸引眾人的目光。然后在項(xiàng)目后期隨著住宅小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期中可以不打或少打廣告，提高售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。2、市場(chǎng)調(diào)研分析根據(jù)所在城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，確定合理的市場(chǎng)均價(jià)，使目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)最大化，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，而且能夠保證發(fā)展商取得滿(mǎn)意的經(jīng)濟(jì)效益。3、開(kāi)發(fā)周期本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為一年半，周期較短.開(kāi)發(fā)周期較短的項(xiàng)目，我們要做的就是一鼓作氣，將價(jià)格定位得比較適宜，既讓被吸引人群不被價(jià)格嚇的落荒而逃，也應(yīng)當(dāng)不讓價(jià)格背離項(xiàng)目本身定位太遠(yuǎn)。4、項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目位于城市中心邊緣地帶，武漢市二環(huán)線附近，距離秀麗的南湖之濱僅幾街之遙，附近有多所高校，還有許多商業(yè)中心和小型商鋪。這里的人們一向熱情好客，在市場(chǎng)調(diào)研時(shí)態(tài)度十分良好。3.6.2采用市場(chǎng)法定價(jià)在這里，我主要采用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行價(jià)格的定位。表13項(xiàng)目與可比實(shí)例比較表13項(xiàng)目與可比實(shí)例比較項(xiàng)目麗島花園獅城名居獅城·翰園坐落街道口珞獅路街道口珞獅路街道口珞獅路街道口珞獅路用途住宅住宅住宅住宅交易情況正常正常正常正常交易日期2011年02月2010年10月2011年02月2011年02月成交價(jià)（元/平米）875480618800個(gè)別因素一般一般一般一般表表14因素修正調(diào)整表麗島花園獅城名居獅城·翰園交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100115/100100/100區(qū)域因素修正100/10095/100105/100個(gè)別因素修正95/100100/100100/100原單價(jià)（元/平米）875480618800修正后單價(jià)（元/平米）867992548381由于四個(gè)