第四章物業(yè)的招投標(biāo)管理第四章物業(yè)的招投標(biāo)管理1目錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標(biāo)2物業(yè)管理的投標(biāo)3案例分析4目錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標(biāo)2物業(yè)管理2第一節(jié)物業(yè)管理的委托

一、物業(yè)管理的委托方

對(duì)物業(yè)的管理一般采用委托方式進(jìn)行。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，委托方有三類主體：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公房出售單位、業(yè)主委員會(huì)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托一、物業(yè)管理的委托方3第一節(jié)物業(yè)管理的委托

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理委托方。一是對(duì)建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成之后和銷售之前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是對(duì)建成后不出售而租賃經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。第一節(jié)物業(yè)管理的委托4第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）公房出售單位隨著我國(guó)住房制度改革的深入，政府單位原有公房逐步出售給個(gè)人。但由于住用人購(gòu)買(mǎi)原公房的時(shí)間不同，在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）公房出售單位5第一節(jié)物業(yè)管理的委托（三）業(yè)主委員會(huì)已銷售的物業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，就可以籌備首次業(yè)主大會(huì)，并選舉出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)就可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托6第一節(jié)物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容不同的物業(yè)類型和業(yè)主委托的內(nèi)容是不盡相同的。物業(yè)管理從總體上分為以管理服務(wù)為主和租賃經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重兩種類型。（一）管理服務(wù)為主的物業(yè)管理 業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容7第一節(jié)物業(yè)管理的委托

（二）出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理

業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅擁有物業(yè)管理權(quán)還擁有物業(yè)使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托8第一節(jié)物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式（一）不實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。2、公房出售單位將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理3、業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。第一節(jié)物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式9第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公房出售單位或業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)的方式，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將物業(yè)管理委托給中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種方式是物業(yè)管理發(fā)展的方向。第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托10第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的含義

物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)程。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的含義11

其他教材：

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)——是指招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。其他教材：12

物業(yè)管理招標(biāo)——是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式。即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)——是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式131.物業(yè)管理招標(biāo)主體

一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門(mén)）。

一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)（如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等），其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。1.物業(yè)管理招標(biāo)主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)142.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)具有明顯的綜合性特點(diǎn)不同地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異應(yīng)充分考慮地區(qū)差異具有一定的行業(yè)特殊性：招標(biāo)主體的特殊性；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)具有明顯的綜合性特點(diǎn)153.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（1）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見(jiàn)，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要監(jiān)督；提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；3.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（1）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)16參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)；設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃；對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制定租賃策略方案和宣傳推廣方案；建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)管理方案；辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)；17（2）常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立；房屋及共用設(shè)備設(shè)施的管理；環(huán)境與公共秩序的管理；客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；精神文明建設(shè)；物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)；財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。（2）常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立184.物業(yè)管理招標(biāo)的類型按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目?jī)纱箢愓袠?biāo)。按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容劃分：整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。按招標(biāo)主體劃分：建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)。按項(xiàng)目服務(wù)方式劃分：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)或顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)。4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目?jī)?9第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo)方式

根據(jù)我國(guó)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。

（一）公開(kāi)招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)是由招標(biāo)方通過(guò)公開(kāi)媒介向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。其要符合基本的招標(biāo)條件。公開(kāi)招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo)方式20第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

（二）邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)指不公開(kāi)刊登廣告直接邀請(qǐng)某些單位招標(biāo)的招標(biāo)方式，主要由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的3個(gè)以上有承擔(dān)能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，收到邀請(qǐng)書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參與競(jìng)標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)工作量小，節(jié)省工作時(shí)間和成本；但但同時(shí)易造成串通作弊現(xiàn)象。樣例：某小區(qū)邀標(biāo)文件樣本

第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)（二）邀請(qǐng)招標(biāo)21（三）議標(biāo)

議標(biāo)，又稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)，由招標(biāo)單位直接選擇一家或幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)與之協(xié)商談判,達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn)。（三）議標(biāo)227、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)8、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)4、發(fā)放招標(biāo)文件5、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審6、接受投標(biāo)文件三、物業(yè)管理招標(biāo)程序1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件3、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制7、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)8、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)4、發(fā)放招標(biāo)文件5、投23第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

物業(yè)管理招標(biāo)程序可分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個(gè)階段。（一）招標(biāo)的準(zhǔn)備 招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所作的一系列準(zhǔn)備工作。 這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、招標(biāo)材料備案、確定標(biāo)底。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序可分為招標(biāo)的準(zhǔn)備24第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

（二）招標(biāo)的實(shí)施招標(biāo)的實(shí)施是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施過(guò)程主要包括：

1.發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)或通知；

2.投標(biāo)資格預(yù)審；

3.確定編制投標(biāo)文件所需時(shí)間；

4.處理需澄清或修改的問(wèn)題；

5.招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的其他規(guī)定；

6.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)（二）招標(biāo)的實(shí)施25第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

（三）招標(biāo)的結(jié)束

1.發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)

2.招標(biāo)結(jié)果備案

3.合同的簽訂第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)（三）招標(biāo)的結(jié)束26第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的含義

物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù),依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和標(biāo)書(shū)，參加物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的含義27

物業(yè)管理投標(biāo)——是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。物業(yè)管理投標(biāo)——是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)28二、物業(yè)管理投標(biāo)程序

（一）獲取招標(biāo)信息，決定是否參與投標(biāo)；項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范投標(biāo)物業(yè)的基本情況招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位業(yè)主的需求建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)自身?xiàng)l件的分析（1）項(xiàng)目評(píng)估二、物業(yè)管理投標(biāo)程序

（一）獲取招標(biāo)信息，決定是否參與投標(biāo)；29物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于：招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。（2）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于：（2）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控30（二）申請(qǐng)投標(biāo)并接受資格審查；（三）購(gòu)買(mǎi)并閱讀招標(biāo)文件 購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后，閱讀為重要環(huán)節(jié)。這里主要包括：

1.仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件并盡可能找出錯(cuò)誤；

2.注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定。物業(yè)的招投標(biāo)管理培訓(xùn)課件31第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（四）考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)（五）確定投標(biāo)價(jià) 具體內(nèi)容包括：

1.制定管理服務(wù)方法與測(cè)算工作量；

2.擬定資金計(jì)劃；3.標(biāo)價(jià)試算；

4.標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整。（六）編制投標(biāo)文件 投標(biāo)文件包括：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（四）考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)32第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（七）辦理投標(biāo)保函；（八）封送標(biāo)書(shū)；（九）參加開(kāi)標(biāo)并答辯；（十）中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施；（十一）資料的整理、歸檔； 上述程序描述了投標(biāo)的整個(gè)過(guò)程。但對(duì)不存在第十步，即未中標(biāo)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，還應(yīng)做好下面這項(xiàng)工作：（十二）未中標(biāo)的總結(jié)。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（七）辦理投標(biāo)保函；33第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編制

投標(biāo)文件除了按格式要求回答招標(biāo)文件中的問(wèn)題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容包括： （一）投標(biāo)單位的概括簡(jiǎn)介； （二）分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)； （三）概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略； （四）詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃； （五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算； （六）有關(guān)附件及說(shuō)明。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編制34四、投標(biāo)的策略及技巧1．投標(biāo)的組織策劃根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組。對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估。正確編制標(biāo)書(shū)，制定物業(yè)管理方案。四、投標(biāo)的策略及技巧1．投標(biāo)的組織策劃根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況35在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制定合理報(bào)價(jià)。靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)答辯活動(dòng)。在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制定合理報(bào)價(jià)。362．項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度（新建物業(yè)），物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度（舊有物業(yè)）；主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等；物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況。2．項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度（新建物業(yè)），物業(yè)當(dāng)373．投標(biāo)文件的編寫(xiě)（1）投標(biāo)文件編寫(xiě)的基本要求使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位使用統(tǒng)一的貨幣使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范使用準(zhǔn)確的表述方式確保資料的真實(shí)性3．投標(biāo)文件的編寫(xiě)（1）投標(biāo)文件編寫(xiě)的基本要求使用國(guó)家統(tǒng)一的38（2）投標(biāo)文件編寫(xiě)中應(yīng)注意的問(wèn)題確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺不可任意修改填寫(xiě)內(nèi)容填寫(xiě)方式規(guī)范不得改變標(biāo)書(shū)格式計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤報(bào)價(jià)合理包裝整潔美觀做好投標(biāo)文件的保密措施（2）投標(biāo)文件編寫(xiě)中應(yīng)注意的問(wèn)題確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺394．投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加4．投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算405．現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的人員參加；開(kāi)標(biāo)前，答辯人員應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；正式開(kāi)標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書(shū)主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問(wèn)題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。5．現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的人416．簽約談判的技巧簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和能力，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如管轄區(qū)域刑事案件，業(yè)主、物業(yè)使用人人身和財(cái)產(chǎn)安全損失等承諾。預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。6．簽約談判的技巧簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確42第四節(jié)案例分析案例1－－原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿退出，新中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么辦？案例2－－開(kāi)發(fā)商同時(shí)向三家物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)合不合法？第四節(jié)案例分析案例143

1、不是井里沒(méi)有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。

3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒(méi)有過(guò)分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒(méi)有過(guò)分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開(kāi)，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽(yáng)光自然就會(huì)蔓延開(kāi)來(lái)。陽(yáng)光那么好，何必自尋煩惱，過(guò)好每一個(gè)當(dāng)下，一萬(wàn)個(gè)美麗的未來(lái)抵不過(guò)一個(gè)溫暖的現(xiàn)在。

6、無(wú)論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來(lái)重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過(guò)一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹(shù)的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢(shì)向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無(wú)完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過(guò)重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個(gè)拐彎處。

10、有些事想開(kāi)了，你就會(huì)明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過(guò)去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見(jiàn)所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢(qián)多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺(jué)中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺(jué)中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢(qián)，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒(méi)有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)沒(méi)有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個(gè)成就和長(zhǎng)進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過(guò)的寂寞、灑過(guò)的汗水、流過(guò)的眼淚。許多時(shí)候不是看到希望才去堅(jiān)持，而是堅(jiān)持了才能看到希望。

1、這世上，沒(méi)有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒(méi)有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車沒(méi)有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。

3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。

4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未來(lái)。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?/p>

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒(méi)有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來(lái)的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺(jué)得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無(wú)視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷睢＿m應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘矗越K歸還是要放手，隨它去。

11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過(guò)更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。

12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來(lái)的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過(guò)來(lái)的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運(yùn)，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。

14、給自己一份堅(jiān)強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽(yáng)光，我來(lái)到這世上；為了與陽(yáng)光同行，我笑對(duì)憂傷。

15、總不能流血就喊痛，怕黑就開(kāi)燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長(zhǎng)大，最漆黑的那段路終要自己走完。

16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動(dòng)，有曲折也有坦途，有機(jī)遇也有夢(mèng)想。一路走來(lái)，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無(wú)數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風(fēng)景。我笑，便面如春花，定是能感動(dòng)人的，任他是誰(shuí)。

17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無(wú)關(guān)。所以，無(wú)論什么時(shí)候，千萬(wàn)不可放縱自己，給自己找懶散和拖延的借口，對(duì)自己嚴(yán)格一點(diǎn)兒，時(shí)間長(zhǎng)了，努力便成為一種心理習(xí)慣，一種生活方式！

18、自己想要的東西，要么奮力直追，要么干脆放棄。別總是逢人就喋喋不休的表決心或者哀怨不斷，做別人茶余飯后的笑點(diǎn)。

19、即使不能像依米花那樣畫(huà)上完美的感嘆號(hào)，但我們可以歌詠?zhàn)罡腥说脑?shī)篇；即使不能阻擋暴風(fēng)雨的肆虐，但我們可以左右自己的心情；即使無(wú)法預(yù)料失敗的打擊，但我們可以把它當(dāng)作成功的一個(gè)個(gè)驛站。

20、能力配不上野心，是所有煩擾的根源。這個(gè)世界是公平的，你要想得到，就得學(xué)會(huì)付出和堅(jiān)持。每個(gè)人都是通過(guò)自己的努力，去決定生活的樣子。1、只要有堅(jiān)強(qiáng)的意志力，就自然而然地會(huì)有能耐、機(jī)靈和知識(shí)。

2、你們應(yīng)該培養(yǎng)對(duì)自己，對(duì)自己的力量的信心，百這種信心是靠克服障礙，培養(yǎng)意志和鍛煉意志而獲得的。

3、堅(jiān)強(qiáng)的信念能贏得強(qiáng)者的心，并使他們變得更堅(jiān)強(qiáng)。

4、天行健，君子以自強(qiáng)不息。

5、有百折不撓的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是無(wú)敵的物質(zhì)力量有更強(qiáng)大的威力。

6、永遠(yuǎn)沒(méi)有人力可以擊退一個(gè)堅(jiān)決強(qiáng)毅的希望。

7、意大利有一句諺語(yǔ)：對(duì)一個(gè)歌手的要求，首先是嗓子、嗓子和嗓子……我現(xiàn)在按照這一公式拙劣地摹仿為：對(duì)一個(gè)要成為不負(fù)于高爾基所聲稱的那種“人”的要求，首先是意志、意志和意志。

8、執(zhí)著追求并從中得到最大快樂(lè)的人，才是成功者。

9、三軍可奪帥也，匹夫不可奪志也。

10、發(fā)現(xiàn)者，尤其是一個(gè)初出茅廬的年輕發(fā)現(xiàn)者，需要勇氣才能無(wú)視他人的冷漠和懷疑，才能堅(jiān)持自己發(fā)現(xiàn)的意志，并把研究繼續(xù)下去。

11、我的本質(zhì)不是我的意志的結(jié)果，相反，我的意志是我的本質(zhì)的結(jié)果，因?yàn)槲蚁扔写嬖?，后有意志，存在可以沒(méi)有意志，但是沒(méi)有存在就沒(méi)有意志。

12、公共的利益，人類的福利，可以使可憎的工作變?yōu)榭少F，只有開(kāi)明人士才能知道克服困難所需要的熱忱。

13、立志用功如種樹(shù)然，方其根芽，猶未有干；及其有干，尚未有枝；枝而后葉，葉而后花。

14、意志的出現(xiàn)不是對(duì)愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一個(gè)更高的意識(shí)水平上。

15、無(wú)論是美女的歌聲，還是鬢狗的狂吠，無(wú)論是鱷魚(yú)的眼淚，還是惡狼的嚎叫，都不會(huì)使我動(dòng)搖。

16、即使遇到了不幸的災(zāi)難，已經(jīng)開(kāi)始了的事情決不放棄。

17、最可怕的敵人，就是沒(méi)有堅(jiān)強(qiáng)的信念。

18、既然我已經(jīng)踏上這條道路，那么，任何東西都不應(yīng)妨礙我沿著這條路走下去。

19、意志若是屈從，不論程度如何，它都幫助了暴力。

20、有了堅(jiān)定的意志，就等于給雙腳添了一對(duì)翅膀。

21、意志堅(jiān)強(qiáng)，就會(huì)戰(zhàn)勝惡運(yùn)。

22、只有剛強(qiáng)的人，才有神圣的意志，凡是戰(zhàn)斗的人，才能取得勝利。

23、卓越的人的一大優(yōu)點(diǎn)是：在不利和艱難的遭遇里百折不撓。

24、疼痛的強(qiáng)度，同自然賦于人類的意志和剛度成正比。

25、能夠巋然不動(dòng)，堅(jiān)持正見(jiàn)，度過(guò)難關(guān)的人是不多的。

26、鋼是在烈火和急劇冷卻里鍛煉出來(lái)的，所以才能堅(jiān)硬和什么也不怕。我們的一代也是這樣的在斗爭(zhēng)中和可怕的考驗(yàn)中鍛煉出來(lái)的，學(xué)習(xí)了不在生活面前屈服。

27、只要持續(xù)地努力，不懈地奮斗，就沒(méi)有征服不了的東西。

28、立志不堅(jiān)，終不濟(jì)事。

29、功崇惟志，業(yè)廣惟勤。

30、一個(gè)崇高的目標(biāo)，只要不渝地追求，就會(huì)居為壯舉；在它純潔的目光里，一切美德必將勝利。1、不是井里沒(méi)有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而44第四章物業(yè)的招投標(biāo)管理第四章物業(yè)的招投標(biāo)管理45目錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標(biāo)2物業(yè)管理的投標(biāo)3案例分析4目錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標(biāo)2物業(yè)管理46第一節(jié)物業(yè)管理的委托

一、物業(yè)管理的委托方

對(duì)物業(yè)的管理一般采用委托方式進(jìn)行。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，委托方有三類主體：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公房出售單位、業(yè)主委員會(huì)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托一、物業(yè)管理的委托方47第一節(jié)物業(yè)管理的委托

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理委托方。一是對(duì)建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成之后和銷售之前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是對(duì)建成后不出售而租賃經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。第一節(jié)物業(yè)管理的委托48第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）公房出售單位隨著我國(guó)住房制度改革的深入，政府單位原有公房逐步出售給個(gè)人。但由于住用人購(gòu)買(mǎi)原公房的時(shí)間不同，在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）公房出售單位49第一節(jié)物業(yè)管理的委托（三）業(yè)主委員會(huì)已銷售的物業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，就可以籌備首次業(yè)主大會(huì)，并選舉出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)就可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托50第一節(jié)物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容不同的物業(yè)類型和業(yè)主委托的內(nèi)容是不盡相同的。物業(yè)管理從總體上分為以管理服務(wù)為主和租賃經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重兩種類型。（一）管理服務(wù)為主的物業(yè)管理 業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容51第一節(jié)物業(yè)管理的委托

（二）出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理

業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅擁有物業(yè)管理權(quán)還擁有物業(yè)使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。第一節(jié)物業(yè)管理的委托52第一節(jié)物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式（一）不實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。2、公房出售單位將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理3、業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。第一節(jié)物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式53第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公房出售單位或業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)的方式，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將物業(yè)管理委托給中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種方式是物業(yè)管理發(fā)展的方向。第一節(jié)物業(yè)管理的委托（二）實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托54第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的含義

物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)程。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的含義55

其他教材：

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)——是指招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。其他教材：56

物業(yè)管理招標(biāo)——是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式。即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。物業(yè)管理招標(biāo)——是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式571.物業(yè)管理招標(biāo)主體

一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門(mén)）。

一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)（如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等），其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。1.物業(yè)管理招標(biāo)主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)582.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)具有明顯的綜合性特點(diǎn)不同地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異應(yīng)充分考慮地區(qū)差異具有一定的行業(yè)特殊性：招標(biāo)主體的特殊性；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)具有明顯的綜合性特點(diǎn)593.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（1）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見(jiàn)，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要監(jiān)督；提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；3.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（1）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)60參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)；設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃；對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制定租賃策略方案和宣傳推廣方案；建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)管理方案；辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)；61（2）常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立；房屋及共用設(shè)備設(shè)施的管理；環(huán)境與公共秩序的管理；客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；精神文明建設(shè)；物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)；財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。（2）常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立624.物業(yè)管理招標(biāo)的類型按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目?jī)纱箢愓袠?biāo)。按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容劃分：整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。按招標(biāo)主體劃分：建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)。按項(xiàng)目服務(wù)方式劃分：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)或顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)。4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型按物業(yè)類型劃分：住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目?jī)?3第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo)方式

根據(jù)我國(guó)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。

（一）公開(kāi)招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)是由招標(biāo)方通過(guò)公開(kāi)媒介向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。其要符合基本的招標(biāo)條件。公開(kāi)招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)二、物業(yè)管理招標(biāo)方式64第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

（二）邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)指不公開(kāi)刊登廣告直接邀請(qǐng)某些單位招標(biāo)的招標(biāo)方式，主要由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的3個(gè)以上有承擔(dān)能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，收到邀請(qǐng)書(shū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參與競(jìng)標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)工作量小，節(jié)省工作時(shí)間和成本；但但同時(shí)易造成串通作弊現(xiàn)象。樣例：某小區(qū)邀標(biāo)文件樣本

第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)（二）邀請(qǐng)招標(biāo)65（三）議標(biāo)

議標(biāo)，又稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)，由招標(biāo)單位直接選擇一家或幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)與之協(xié)商談判,達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見(jiàn)。（三）議標(biāo)667、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)8、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)4、發(fā)放招標(biāo)文件5、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審6、接受投標(biāo)文件三、物業(yè)管理招標(biāo)程序1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件3、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制7、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)8、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)4、發(fā)放招標(biāo)文件5、投67第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

物業(yè)管理招標(biāo)程序可分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個(gè)階段。（一）招標(biāo)的準(zhǔn)備 招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開(kāi)發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所作的一系列準(zhǔn)備工作。 這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、招標(biāo)材料備案、確定標(biāo)底。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序可分為招標(biāo)的準(zhǔn)備68第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

（二）招標(biāo)的實(shí)施招標(biāo)的實(shí)施是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施過(guò)程主要包括：

1.發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)或通知；

2.投標(biāo)資格預(yù)審；

3.確定編制投標(biāo)文件所需時(shí)間；

4.處理需澄清或修改的問(wèn)題；

5.招標(biāo)實(shí)施過(guò)程中的其他規(guī)定；

6.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)（二）招標(biāo)的實(shí)施69第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)

（三）招標(biāo)的結(jié)束

1.發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)

2.招標(biāo)結(jié)果備案

3.合同的簽訂第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)（三）招標(biāo)的結(jié)束70第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的含義

物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù),依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和標(biāo)書(shū)，參加物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的含義71

物業(yè)管理投標(biāo)——是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。物業(yè)管理投標(biāo)——是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)72二、物業(yè)管理投標(biāo)程序

（一）獲取招標(biāo)信息，決定是否參與投標(biāo)；項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范投標(biāo)物業(yè)的基本情況招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位業(yè)主的需求建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)自身?xiàng)l件的分析（1）項(xiàng)目評(píng)估二、物業(yè)管理投標(biāo)程序

（一）獲取招標(biāo)信息，決定是否參與投標(biāo)；73物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于：招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。（2）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于：（2）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控74（二）申請(qǐng)投標(biāo)并接受資格審查；（三）購(gòu)買(mǎi)并閱讀招標(biāo)文件 購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件后，閱讀為重要環(huán)節(jié)。這里主要包括：

1.仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件并盡可能找出錯(cuò)誤；

2.注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定。物業(yè)的招投標(biāo)管理培訓(xùn)課件75第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（四）考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)（五）確定投標(biāo)價(jià) 具體內(nèi)容包括：

1.制定管理服務(wù)方法與測(cè)算工作量；

2.擬定資金計(jì)劃；3.標(biāo)價(jià)試算；

4.標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整。（六）編制投標(biāo)文件 投標(biāo)文件包括：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（四）考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)76第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（七）辦理投標(biāo)保函；（八）封送標(biāo)書(shū)；（九）參加開(kāi)標(biāo)并答辯；（十）中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施；（十一）資料的整理、歸檔； 上述程序描述了投標(biāo)的整個(gè)過(guò)程。但對(duì)不存在第十步，即未中標(biāo)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，還應(yīng)做好下面這項(xiàng)工作：（十二）未中標(biāo)的總結(jié)。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)（七）辦理投標(biāo)保函；77第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編制

投標(biāo)文件除了按格式要求回答招標(biāo)文件中的問(wèn)題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容包括： （一）投標(biāo)單位的概括簡(jiǎn)介； （二）分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)； （三）概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略； （四）詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃； （五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算； （六）有關(guān)附件及說(shuō)明。第三節(jié)物業(yè)管理的投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編制78四、投標(biāo)的策略及技巧1．投標(biāo)的組織策劃根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組。對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估。正確編制標(biāo)書(shū)，制定物業(yè)管理方案。四、投標(biāo)的策略及技巧1．投標(biāo)的組織策劃根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況79在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制定合理報(bào)價(jià)。靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)答辯活動(dòng)。在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理服務(wù)成本并制定合理報(bào)價(jià)。802．項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度（新建物業(yè)），物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度（舊有物業(yè)）；主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等；物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況。2．項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度（新建物業(yè)），物業(yè)當(dāng)813．投標(biāo)文件的編寫(xiě)（1）投標(biāo)文件編寫(xiě)的基本要求使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位使用統(tǒng)一的貨幣使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范使用準(zhǔn)確的表述方式確保資料的真實(shí)性3．投標(biāo)文件的編寫(xiě)（1）投標(biāo)文件編寫(xiě)的基本要求使用國(guó)家統(tǒng)一的82（2）投標(biāo)文件編寫(xiě)中應(yīng)注意的問(wèn)題確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺不可任意修改填寫(xiě)內(nèi)容填寫(xiě)方式規(guī)范不得改變標(biāo)書(shū)格式計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤報(bào)價(jià)合理包裝整潔美觀做好投標(biāo)文件的保密措施（2）投標(biāo)文件編寫(xiě)中應(yīng)注意的問(wèn)題確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺834．投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加4．投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算845．現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的人員參加；開(kāi)標(biāo)前，答辯人員應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；正式開(kāi)標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書(shū)主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問(wèn)題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。5．現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的人856．簽約談判的技巧簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和能力，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如管轄區(qū)域刑事案件，業(yè)主、物業(yè)使用人人身和財(cái)產(chǎn)安全損失等承諾。預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。6．簽約談判的技巧簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確86第四節(jié)案例分析案例1－－原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿退出，新中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么辦？案例2－－開(kāi)發(fā)商同時(shí)向三家物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)合不合法？第四節(jié)案例分析案例187

1、不是井里沒(méi)有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。

3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒(méi)有過(guò)分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒(méi)有過(guò)分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開(kāi)，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽(yáng)光自然就會(huì)蔓延開(kāi)來(lái)。陽(yáng)光那么好，何必自尋煩惱，過(guò)好每一個(gè)當(dāng)下，一萬(wàn)個(gè)美麗的未來(lái)抵不過(guò)一個(gè)溫暖的現(xiàn)在。

6、無(wú)論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來(lái)重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過(guò)一樣。

7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹(shù)的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢(shì)向上高聳入云的蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無(wú)完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過(guò)重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個(gè)拐彎處。

10、有些事想開(kāi)了，你就會(huì)明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過(guò)去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過(guò)去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見(jiàn)所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢(qián)多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺(jué)中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺(jué)中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢(qián)，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒(méi)有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)沒(méi)有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個(gè)成就和長(zhǎng)進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過(guò)的寂寞、灑過(guò)的汗水、流過(guò)的眼淚。許多時(shí)候不是看到希望才去堅(jiān)持，而是堅(jiān)持了才能看到希望。

1、這世上，沒(méi)有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒(méi)有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車沒(méi)有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。

3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。

4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未來(lái)。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?/p>

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。

7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂(lè)觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒(méi)有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！

8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘