房地產(chǎn)營銷策劃書(多篇)房地產(chǎn)營銷策劃書(多篇)房地產(chǎn)營銷策劃書(多篇)房地產(chǎn)營銷策劃書(精選多篇)第一篇：房地產(chǎn)營銷策劃書由于房地產(chǎn)與一般商品擁有異質(zhì)性，如其資本投入巨大、生產(chǎn)周期短、擁有價值增值和錢幣功能、能夠半品銷售、質(zhì)量基本不可以夠提升、入市價錢低、開盤多、競爭激烈等等。跟著房地產(chǎn)競爭的日益激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，所以策劃創(chuàng)新成為取勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主假如環(huán)繞花銷者的花銷行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷流傳、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)暗藏花銷需求或強(qiáng)搶現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新能夠表此刻創(chuàng)辦一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計方面的獨到性);供應(yīng)一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));建議一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);創(chuàng)辦一種文化等等。一、未來發(fā)展趨勢一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價錢競爭、看法競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更側(cè)重對品牌的培育與利用。所以應(yīng)側(cè)重對品牌的不斷加強(qiáng)，輸出品牌核心價值，進(jìn)行一致品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，實行手段整合性強(qiáng)，利用所有能夠利用的流傳資源加強(qiáng)產(chǎn)品的看法。另一方面是花銷市場日益理性和個性化，近來幾年經(jīng)濟(jì)連續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)連續(xù)下降，優(yōu)惠性的心理占有主導(dǎo)地位;花銷者經(jīng)過長遠(yuǎn)的廣告浸淫，有時性、激動性購置行為減弱，理性購置行為加強(qiáng);各樣不一樣種類的花銷者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，花銷者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更為考慮自己的心理需求，找尋更為適合自己的樓盤。跟著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不一樣花銷者的市場細(xì)分趨勢日益光明，以滿足不一樣種類花銷需求的花銷群;“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更為重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的先期規(guī)劃和設(shè)計將更為重視。競爭手段將會全方向、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必定以其個性化和特色需求也在市場占有一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境地(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等湊近);追求干凈(對光芒、綠化、天然氣裝備等);追求寂靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不但對配套設(shè)備的需求提升，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不但對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和交際卷擁有相應(yīng)要求;不但對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭局勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步發(fā)掘自己樓盤的附漲價值，穩(wěn)定價錢、吸引客源?如何依照目標(biāo)花銷群的理性購置需求，進(jìn)一步深入自己樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)花銷群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何連續(xù)建立自己獨到的品牌個性，打破激烈敵手的包圍，在市場上連續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。二、房地產(chǎn)全程營銷策劃一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思想上應(yīng)當(dāng)策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資本渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、資料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場檢查的基礎(chǔ)上，檢查既能夠是一手的資料，也但是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、領(lǐng)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，認(rèn)識和分析市場購置力及花銷趨勢等等。依照不一樣的環(huán)節(jié)有針對性的張開檢查，如環(huán)繞花銷者的生活形態(tài)，環(huán)繞地域的樓盤情況，環(huán)繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效聯(lián)合;在價錢制定上，有效利用花銷者的心理;在宣傳和定位上，利用花銷者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注少兒教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮物組合：丈夫贈予健身禮券、妻子贈予美容禮券、子女贈予少年宮課程一門、老人贈予全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)辦競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不一樣層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差其余塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、奇特性和成本方面衡量考慮，由于企業(yè)的目的是營利為本。四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要表現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、職工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價錢策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點創(chuàng)辦、物管許諾等方面都應(yīng)當(dāng)組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外面資源等等。在流傳方面，從炒地段到炒增值潛力，從炒看法到炒設(shè)計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，依照花銷形態(tài)和樓盤實質(zhì)情況，找尋相應(yīng)的目標(biāo)花銷集體，同時要善于培育樓盤的子品牌。自然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，純真靠品牌看法的輸出無法完成，實在的產(chǎn)品和價錢才是實現(xiàn)銷售力的重點所在，所以應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，動人更為理性的花銷群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賞賜產(chǎn)品更為新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感?？傊?，未來的社區(qū)將更為在產(chǎn)品自己方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、適用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完滿的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是關(guān)閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣味的房子，成為有創(chuàng)辦力的房子。在營銷流傳上：抓住目標(biāo)花銷者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購置，同時依照目標(biāo)花銷群的特色，配合產(chǎn)品的特色，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不一樣形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效掌握目標(biāo)花銷集體的消操心理和行為，關(guān)注其花銷形態(tài)，從而有針對性地張開相應(yīng)地流傳和促銷活動。第二篇：房地產(chǎn)營銷策劃書步驟1：房地產(chǎn)項目所在地市場情況初步檢查【主要任務(wù)】從宏觀上整體掌握項目所在地房地產(chǎn)市場情況，從地域環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步認(rèn)識，為項目可行性研究供應(yīng)依照。階段a：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析第一、地域環(huán)境。研究地域環(huán)境要側(cè)重這幾個方面：地域大體、面積、人口、交通、通信、旅行等。第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究平常包括公民經(jīng)濟(jì)情況、財政進(jìn)出、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、花銷構(gòu)造和花銷水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場有關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價錢政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)公民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用整體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和地域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。與此同時，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決議、交易規(guī)模和交易過程、錢幣信貸情況等方面也應(yīng)當(dāng)做出系統(tǒng)的研究。階段b：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場情況分析第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描繪。主要經(jīng)過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，從而對供應(yīng)量與需求量、價錢走勢進(jìn)行客觀、到位的描繪。第二、市場現(xiàn)狀分析。平常經(jīng)過比較近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價錢，聯(lián)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼】捶伴_發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的分析。第三、未來走勢展望。在現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，就與項目有關(guān)的方面，如郊區(qū)住所發(fā)展趨勢等，做出展望（約3-5年）。階段c：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場分析第一、板塊整體規(guī)劃。主要包括其住所規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。第二、板塊功能定位。是cld還是cbd等都是要加以劃分的。第三、板塊開發(fā)動向。已建、在建和立刻開發(fā)的項目都要有個全面、簡要的認(rèn)識。第四、板塊物業(yè)價錢水平分析。這是制定價錢策略的基礎(chǔ)，所以必定要收集正確、全面的資料，并進(jìn)行歸類、分析。階段d：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析地塊環(huán)境研究報告一般的構(gòu)造是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。第一、生活配套。主要包括交通情況、商業(yè)網(wǎng)點情況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設(shè)備分布及未來發(fā)展展望第二、交通情況。各樣交通工具的通勤半徑、停車設(shè)備情況研究、各樣公路交通工具維修點情況第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等第四、污染情況?？諝赓|(zhì)量、水質(zhì)情況、土質(zhì)情況、輻射物輻射情況、能見度情況、水氣及腐化情況及未來變化第五、社會治安。第六、未來發(fā)展情況。交通未來發(fā)展情況研究、教育及醫(yī)療未來發(fā)展情況研究、購物及休閑未來發(fā)展情況研究、體育及旅行景點未來發(fā)展情況研究階段e：項目地塊特色分析第一、項目地塊的基本情況。主要有地理地點、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其余一些基本情況。第二、項目地塊swot分析。從區(qū)位、時機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自己條件和外面可利用資源等對項目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、時機(jī)和威脅分析。其余的有關(guān)策劃范文介紹：七夕情人節(jié)活動策劃方案七夕情人節(jié)情侶活動策劃書大學(xué)生民族樂器展活動策劃書第三篇：房地產(chǎn)營銷策劃書為了能寫出更好的策劃書，下面好范文介紹一篇優(yōu)異策劃書范文,僅供參照：由于房地產(chǎn)與一般商品擁有異質(zhì)性，如其資本投入巨大、生產(chǎn)周期短、擁有價值增值和錢幣功能、能夠半品銷售、質(zhì)量基本不可以夠提升、入市價錢低、開盤多、競爭激烈等等。跟著房地產(chǎn)競爭的日益激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，所以策劃創(chuàng)新成為取勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主假如環(huán)繞花銷者的花銷行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷流傳、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)暗藏花銷需求或強(qiáng)搶現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新能夠表此刻創(chuàng)辦一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計方面的獨到性);供應(yīng)一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));建議一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);創(chuàng)辦一種文化等等。一、未來發(fā)展趨勢一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價錢競爭、看法競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更側(cè)重對品牌的培育與利用。所以應(yīng)側(cè)重對品牌的不斷加強(qiáng)，輸出品牌核心價值，進(jìn)行一致品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，實行手段整合性強(qiáng)，利用所有能夠利用的流傳資源加強(qiáng)產(chǎn)品的看法。另一方面是花銷市場日益理性和個性化，近來幾年經(jīng)濟(jì)連續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，優(yōu)惠性的心理占有主導(dǎo)地位;花銷者經(jīng)過長遠(yuǎn)的廣告浸淫，有時性、激動性購置行為減弱，理性購置行為加強(qiáng);各樣不一樣種類的花銷者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，花銷者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更為考慮自己的心理需求，找尋更為適合自己的樓盤。跟著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不一樣花銷者的市場細(xì)分趨勢日益光明，以滿足不一樣種類花銷需求的花銷群;“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更為重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的先期規(guī)劃和設(shè)計將更為重視。競爭手段將會全方向、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必定以其個性化和特色需求也在市場占有一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境地(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等湊近);追求干凈(對光芒、綠化、天然氣裝備等);追求寂靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不但對配套設(shè)備的需求提升，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不但對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和交際卷擁有相應(yīng)要求;不但對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭局勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步發(fā)掘自己樓盤的附漲價值，穩(wěn)定價錢、吸引客源?如何依照目標(biāo)花銷群的理性購置需求，進(jìn)一步深入自己樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)花銷群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何連續(xù)建立自己獨到的品牌個性，打破激烈敵手的包圍，在市場上連續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。二、房地產(chǎn)全程營銷策劃一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思想上應(yīng)當(dāng)策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資本渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、資料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場檢查的基礎(chǔ)上，檢查既能夠是一手的資料，也但是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、領(lǐng)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，認(rèn)識和分析市場購置力及花銷趨勢等等。依照不一樣的環(huán)節(jié)有針對性的張開檢查，如環(huán)繞花銷者的生活形態(tài)，環(huán)繞地域的樓盤情況，環(huán)繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效聯(lián)合;在價錢制定上，有效利用花銷者的心理;在宣傳和定位上，利用花銷者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注少兒教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮物組合：丈夫贈予健身禮券、妻子贈予美容禮券、子女贈予少年宮課程一門、老人贈予全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。樓市的逐漸升溫地產(chǎn)營銷跟著不斷完滿、拓展和延長，在地產(chǎn)營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實質(zhì)cao作性更高。跟著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反應(yīng)。在此談一談策劃書的編制問題。一、營銷策劃書編制的原則為了提升策劃書撰寫的正確性與科學(xué)性，應(yīng)第一掌握其編制的幾個主要原則：(一)邏輯思想原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，依照邏輯性思想的構(gòu)想來編制策劃書。第一是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)顯現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行詳盡策劃內(nèi)容詳盡論述;三是明確提出解決問題的對策。(二)簡短樸素原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相對付策，針對性強(qiáng)，擁有實質(zhì)cao作指導(dǎo)意義。(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性波及營銷活動中中的每個人的工作及各反擊關(guān)系的辦理，所以其可cao作性特別重要，不可以夠cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必定要耗資大量人、財、物，管理復(fù)雜顯效低。(四)創(chuàng)意奇特原則：要求策劃的“點子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以嶄新的感覺，奇特的查是策劃書的核心內(nèi)容。二、營銷策劃書的基本內(nèi)容策劃書按道理沒有如出一轍的格式，它依賴于產(chǎn)品或營銷活動的不一樣要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。所以，我們能夠等同商討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，封面：策劃書的封面可供應(yīng)予下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。由于營銷策劃擁有必定的時間性，不一樣時間段上市場的情況不一樣，營銷執(zhí)行見效也不一樣樣。策劃書正文部分主要包括：(一)策劃目的要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，主旨建立明確的看法，作為執(zhí)行本策劃的動力或2重申執(zhí)行的意義所在，以要求全員一致思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營銷上存在的問題紛眾多樣，但概而言之，也但是六個方面：初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實質(zhì)cao作經(jīng)驗。還沒有一套系統(tǒng)營銷方略，所以需要依照市場特色、項目特色策劃出一套營銷計劃。某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的局勢，所以需要從頭設(shè)計新的營銷方案。企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。發(fā)展商原營銷實行方案嚴(yán)重失誤，不可以夠再作為企業(yè)的行銷計劃。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市常發(fā)展商在總的營銷實行方案下，需在不一樣的時段，依照市場的特色和行情變化，設(shè)計新的階段性方案。一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的特別詳盡，都會出現(xiàn)近似以下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)的相信，拜托我們某某廣告策劃企業(yè)參加某某城市廣場的先期營銷策劃。我們經(jīng)過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大量市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進(jìn)行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目營銷對企業(yè)長遠(yuǎn)、近期利益及對長遠(yuǎn)系列影響的重要性，要求企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門完成共鳴，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向特別明確、突出。(二)、分析目前的營銷環(huán)境情況對同類樓盤及住所產(chǎn)品市場情況、競爭情況、樓盤銷售價錢及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采用正確的營銷策略供應(yīng)依照，“知音知彼方能戰(zhàn)無不勝”，由于這一部分需要策劃者對市場比較認(rèn)識，這部分主要分析：1、目前市場情況及市場遠(yuǎn)景分析房地產(chǎn)市場整體概括;地域競爭性樓盤分析;樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及暗藏市場情況;市場成長情況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不一樣市場階段上的樓盤營銷重視點如何，相應(yīng)營銷策略見效如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。目標(biāo)客戶集體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者依賴已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的遠(yuǎn)景。2、對樓市影響要素進(jìn)行分析。主假如對影響樓盤銷售的不可以控要素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，花銷構(gòu)造的變化，消操心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)試慮周邊地域人口分布情況，商業(yè)網(wǎng)點分布情況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。(三)市場時機(jī)與問題分析。所謂的營銷實行方案，就是對市場時機(jī)的掌握和策略的運用，所以分析市場時機(jī)，就成了營銷策劃的重點，只需找準(zhǔn)了市場時機(jī)，策劃就成功了一半。1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營銷中存在的詳盡問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商有名度不高，項目地段不好，形象不好影響產(chǎn)品銷售。項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷漠;項目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶集體的購置興趣;樓盤價錢定位不妥;目標(biāo)客戶集體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢;促銷方式不好，客戶不認(rèn)識樓盤;廣告投入太少，難以啟動市場;銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒;售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的忌憚多等都能夠是營銷中存在的問題。2、針對項目特色分析優(yōu)異、劣勢。從問題中找劣勢予以戰(zhàn)勝，從優(yōu)勢中找時機(jī)，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進(jìn)行市場細(xì)分，對不一樣的花銷需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭敵手差距，掌握利用好市場時機(jī)。(四)營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上企業(yè)所要實現(xiàn)的詳盡目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行時期，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計銷售日期為xx天。(五)營銷戰(zhàn)略1、營銷主旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中側(cè)重這樣幾方面：以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采用差異化營銷策略。以樓盤主要目標(biāo)客戶集體為銷售重點。建立起暢達(dá)的銷售渠道，不斷拓展銷售地域。2、競爭策略經(jīng)過前面房地產(chǎn)市場時機(jī)點與問題分析，提出合理的實行策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最正確見效。1)項目定位：產(chǎn)品市場定位的重點主要在顧客心目中找尋一個空位，使樓盤快速啟動市常2)功能定位：功能定位波及到定位產(chǎn)質(zhì)量量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊備的住所物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分擁有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場銷售供應(yīng)了有力的保證。3)樓盤品牌：要形成必定有名度、美名度，建立廣大置業(yè)者心目中的有名品牌，必定有激烈的創(chuàng)辦意識。4)樓盤包裝：樓盤作為不可以移性的特別商品，其包裝與其余市場銷售的產(chǎn)品相同，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶集體的第一印象，需要能逢迎置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。5)價錢策略：這里重申幾個一般性原則;銷售當(dāng)時的市場環(huán)境;周邊樓盤的質(zhì)量及銷售情況;樓盤自己的客觀條件;銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo);以成本為基礎(chǔ)，以同地域競爭的同類樓盤價錢為參照，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價錢為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)側(cè)重價錢策略的制定。3、銷售渠道。項目目前銷售渠道情況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采用一些優(yōu)惠政策激勵銷售代理商的銷售積極性或制定適合的獎勵政策。4、廣告宣傳計劃。(1)、原則遵從企業(yè)整體營銷宣傳策略，建立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。重申項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中一致廣告風(fēng)格，在一定實行階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。重申選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，側(cè)重抓宣傳見效好的方式。不按期地配合階段性的促銷活動，掌握適合時機(jī)，及時、靈巧的進(jìn)行。(2)、廣告目標(biāo)建立并建立項目品牌形象。明確提出將項目包裝成何種見效。有力促進(jìn)樓盤銷售。(3)、廣告方式全方向、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使浸透。(4)、廣告風(fēng)格從頭至尾將樓盤實行語、logo等貫串樓盤銷售實行過程中;重點突出項目的各項優(yōu)勢;側(cè)重積累發(fā)展商及樓盤品牌，突顯豐厚的文化底蘊;重申廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其余為輔。(5)、賣點整合項目適合炒作的看法。樓盤所擁有的各樣功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理地點，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氣氛、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。(6)實行步驟可按以下方式進(jìn)行：策劃期內(nèi)先期推出產(chǎn)品形象廣告各銷售時段廣告。如銷售籌辦期、內(nèi)部認(rèn)購期、公然銷售期、堅固期(入伙期)。節(jié)假日、重要活動前推出促銷廣告。掌握時機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動，接觸花銷者。積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)辦利用新聞時間提升樓盤有名度。5、詳盡行動方案依照策劃期內(nèi)各時間段特色，推出各項詳盡行動方案。行動方案要仔細(xì)、周祥、cao作性強(qiáng)有不失靈巧性。還要考慮花銷支出，所有量力而為，盡量以最低的花銷獲取優(yōu)異的見效為原則。特別應(yīng)當(dāng)注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷重視點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。六、策劃方案各項花銷估量。這一部分記錄的是整體營銷方案推進(jìn)過程中的花銷投入，包括營銷過程中的總花銷，階段花銷、項目花銷等，其原則是以較少投入獲取最優(yōu)見效?；ㄤN估量方法在此不在詳談，企業(yè)可依賴經(jīng)驗詳盡分析制定。第四篇：房地產(chǎn)營銷策劃書房地產(chǎn)營銷策劃書作者：更新時間：2014-7-26閱讀：4103房地產(chǎn)營銷策劃書前言：一房地產(chǎn)營銷策劃書前言：營銷原因傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價值決定于凝聚在商品中的有效勞動，而商品的價錢取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可胸懷的值。人們只需理智地胸懷生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就能夠認(rèn)識一個商品的內(nèi)在價值，并以此為互換的依照。在這一理論的框架內(nèi)，花銷者能夠客觀地掌握一個商品的價值，所以是理智的，所以也就不存在市場營銷看法了。但是，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價值取決于商品的utility，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的功能，或說利處。而這個功能的議論標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的看法：同一商品在不一樣的花銷者看來有不一樣功能，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不可以夠把自己的價值取向強(qiáng)加給對方。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西，所以產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷看法。營銷的目的就是要影響花銷者的價值認(rèn)同，使之心甘寧愿地付出更多的成本購置某一品牌的商品，而不是擁有同性質(zhì)的其余品牌。此刻已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審查、損壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的詳盡內(nèi)容。促銷：二促銷：畫龍點睛此刻的競爭，已不但是是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)假如但是在某一層面占有優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭中間，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者裁汰，這是新時期的基本市場法例。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原來看不清的東西，如出一轍的思想方法是最簡單失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必定打破常例、別開生面，充分運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種嶄新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，左右逢源；多線共拉，布線為網(wǎng)，一掃而光。（一）立異：以租帶售房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都希望趕快銷售出去，但常常事與愿違，欲速則不達(dá)。特別是中高檔的住所物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急于求成的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。所以，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不但適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住所的銷售。目前高妙住所的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，假如華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價錢方面），倒也能夠在高妙獨樹一幟。但我們不可以夠滿足于此，必定趕快將部分尾樓辦理掉，以加速資本的運轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“變化無?！保I銷手段方面），采用“租售聯(lián)合”的營銷策略。“租售聯(lián)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容以下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供應(yīng)過分，造成樓房難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先想法將手中的物業(yè)租出去；此后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)花銷集體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也能夠獲取必定的租金，而且，跟著高妙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以致花銷推進(jìn)的房價上升空間巨大，這樣，企業(yè)能夠獲取雙面的回報。何樂而不為呢？的確，房地產(chǎn)行業(yè)自己就特別注定資本的快速運轉(zhuǎn)，但是，我們能夠用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開發(fā)的資本壓力，充分調(diào)整資本運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就能夠做到有大利而無小害、有多得而無少失。其余，自己從前對荷城現(xiàn)有打工族做過租房檢查，經(jīng)過市場檢查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大量外來者，出租屋向來出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房子租金也出現(xiàn)很大的上升。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試?。ǘ╉敇牵豪е袆?chuàng)“圓”（園）盡人皆知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分防范不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很鼎力氣才能將其銷售，有些甚至逃脫不了向來空置的情況。追本嗍原，我們必定找出以致其獨到命運的原因：人的花銷思想是理性的，同時，他們的花銷行為也私利的，在決定高花銷品時，他們都會“挑三揀四”“謹(jǐn)言慎行”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶但是氣來。詳盡問題詳盡分析，所有從實質(zhì)出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們能夠在頂樓建好能夠隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它其實不一樣于一般的其余隔熱層，比較前者隔熱見效更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其余非頂樓相同；再者，它的資料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪必定厚度的土層，此后于土層栽花種草，這樣，除了能夠防熱外，還可以夠起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身擁有非一般的吸熱功能）。而且，我們投入也不大，100平面大體只需2014元即可，同時，我們的大量建設(shè)又能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的窘境我們就能夠“圓”滿解決了。（詳盡操作方法能夠到“永安新村”“取經(jīng)”）阻截頂樓銷售的難題還有二：過高、簡單漏裂。在這里，要解解決過高的問題獨一能夠做的就是對其進(jìn)行精良化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年青階層（如自己）；其余，還必定采用廉價、甚至成本價銷售，在價錢上對其固有的弊端以必定的賠償，以填補(bǔ)其不足。對于頂樓簡單產(chǎn)生漏雨及墻壁裂痕問題，在建筑的過程中間假如嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然此刻房已建好，我獨一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（自然我對您們還是有信心的），假如有的話，那在售房時，我們能夠勇敢抵花銷者以“三包”的認(rèn)同，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)質(zhì)量量為基礎(chǔ)的，由于營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）（三）中樓：以舊換新俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有當(dāng)先的、擁有創(chuàng)新實行手段的企業(yè)，就沒有長遠(yuǎn)的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的惡運。所以，企業(yè)只有永久保持創(chuàng)新的腦筋，不斷將其新思想轉(zhuǎn)變?yōu)楠毜降?、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功付諸實踐。才能堅固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林。目前，作為一矢之地的高妙，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場局勢更趨禁止。我們必定采用差異化的市場策略，努力創(chuàng)辦與對方的差異，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟從者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，自己又“魯莽”獻(xiàn)上一計：跟著高妙低層花銷群的成熟及社會廣泛存在的“2·定8理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，自己將這80%的人定為低層花銷者），二手房市場異樣火暴，有些時間甚至趕超新房成交量。跟從本區(qū)鄉(xiāng)村人口的連續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的花銷涌動，這種市場構(gòu)造情況必定還將連續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可以逆轉(zhuǎn)！有時，時機(jī)就出此刻市場的變化中，跟從于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就由于他“茫然”于時機(jī)。我們必定抓住這大好時機(jī)，絕不畏縮地實行樓房“以舊換新”的銷售模式。互換時用新樓固定價減去顧客舊樓磋商價，此后由花費者支付這個結(jié)果值即可。對于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有必定的市場依照的。畢竟，高妙舊樓多分布于市里西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其余物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的厭舊喜新心理作祟，在有必定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的激動，而我們張開的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后邊提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購置欲，調(diào)換著人們的激動感。在這樣的作用下，成交是早晚的事。記著：市場上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的企業(yè)──它們向真切需要的“東西”（銷售模式）而付出。（四）綠化：詩意棲居“詩意棲居”是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山川懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于街市販夫、商賈巨富、文人騷客中。到此刻，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲取升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。自己今日觀察過貴園，微覺不妥，圓滿中間有那么一絲絲不足：花園外面綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤痕。請趕快將其“整容”一番。至?xí)r，必定帶給您們更多的“選票”。滿眼的綠色意味著廣闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣憂如優(yōu)異的營運系統(tǒng)，保證置身此間的人力、資本、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。（五）物業(yè)：“友好”民主現(xiàn)代花銷從一般花銷轉(zhuǎn)向體驗花銷，由理性花銷發(fā)展為感覺花銷。從前叫做消費者買的放心、用的滿意；此刻邊為花銷者買得快樂、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時，必定要遇到特其余待遇、絕對的敬愛，他埋單時才滿意，此后也快樂再次蒞臨；在購置商品時，人們需要的是熱忱的售后服務(wù)。在這方面，海爾企業(yè)的品牌建設(shè)可算上乘。海爾產(chǎn)品的核心價值就是“誠摯”，品牌口號是“誠摯到永久”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的說明和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為花銷者最喜歡的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延長、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。由于物業(yè)管理利害也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會遇到更多花銷者的追棒。詳盡操作：引進(jìn)一家豐饒實力的物業(yè)管理企業(yè)來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主供應(yīng)優(yōu)異的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時，最主要的是在安全管理上遇到業(yè)主的贊嘆。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必定提升“華翠園”銷量。實行：三實行：多管齊下一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，其實不但是是強(qiáng)勢的有名度和優(yōu)異的形象，而是與花銷者形成的堅固的心理上的聯(lián)系。最高境地的品牌，其實不是花銷者存心識認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于花銷者認(rèn)知“沒心識”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌其實不魄力壓人，而是以親和友好的姿態(tài)向市民的一種忠誠的訴求及花銷者的認(rèn)同平易感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的強(qiáng)搶。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證了然要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必定勇敢追啊！否則，你只幸好單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。沉痛呀！對嗎？最主要的，由于房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的重點性花銷，一世中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？假如我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于辯解心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就能夠看出來：圖中陰影部分為人們車房花銷，他們在面對這二者時都豐饒理性，這就要求我們借助所有能夠借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們（一）廣告：媒體打壓廣告宣傳主要以《高妙信息報》、街巷橫幅條為主，以高妙有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，最大限度地提升廣告資本的回報率；二來高妙電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（但是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最以致觀眾討厭的媒體。其實，采用任何活動都相同，行家動從前應(yīng)先在自己心中考慮考慮，經(jīng)過自己的邏輯核查察它能否“經(jīng)濟(jì)”。經(jīng)過自己多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的核查方法：假如廣告后利潤>廣告花銷,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!但是,學(xué)過頭至關(guān)注、認(rèn)識過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是盈余組織，它的這一本性決定了其在參加所有實質(zhì)時都必定是以最小的投入而創(chuàng)辦利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必定將其花銷投入構(gòu)造最優(yōu)化，以達(dá)到花最少的花銷而獲取訴求的最大化。舉個例子，假如你在寂靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是見效；而你往海洋里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，重點要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是由于相同的花銷投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。其余，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)村市場的實質(zhì)，自己建議采用“過時”、“落伍”的墻體廣告進(jìn)入鄉(xiāng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，平常只有賣鄉(xiāng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在此刻媒體不斷出新的情況下，一般的企業(yè)是絕對與墻體廣告劃清界限的。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決議。據(jù)檢查，墻體廣告是觀眾回想度最高的廣告，我能回想到的也只有幾個，“中國挪動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒有完好把舊式的媒體裁汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究表面酣暢、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是適用、優(yōu)惠的雙“實”原則！我們建議的是“實實在在”的那點東西！對吧？（二）造勢：陣容浩蕩我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的論述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個協(xié)助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進(jìn)一步堅固花銷者的印象度及刺激激動花銷的潛能。由于廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種空幻感。實行過于單一簡單產(chǎn)生品牌的空心化，即純真的符號化，有廣泛的有名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它抵花銷者購置決議的影響力特別有限。這時，我們必定借助一兩個推介會將原來“虛”的“意識”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩崱钡摹拔镔|(zhì)”。詳盡推介有多種操作方法：1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。市、商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽子就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于有名度不高的品牌來說，會有出乎不測的廣告見效，而對于有名品牌來說，更是擁有拉動力。2．必要時能夠在荷城廣場張開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的利處有二：一來，能夠提升銷售力度跟效率，由于這樣的活動進(jìn)行時，銷售員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。比較在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣能夠補(bǔ)充廣告的不足，使花銷者更充分、更全面、更真切地認(rèn)識我們的產(chǎn)品。為其激動購房時打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在花銷者的意念中間修建了一個清楚的模型；令其在決定購置意識時給我們的產(chǎn)品下第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃書前言一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)【基本情況】全區(qū)幅員面積332．64平方千米，年關(guān)總?cè)丝?1.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬人。全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增加12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增加4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增加19.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增加11.5%。完成財政收入10,584萬元，增加17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口2296人?！旧藤Q(mào)業(yè)】瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位獲取堅固。全區(qū)各樣商品交易市場42個，營業(yè)面積42.5萬平方米，集貿(mào)市場成交額14.32億元，增加12.8%。全年完成社會花銷品零售額7.11億元，增加13.5%?！境青l(xiāng)建設(shè)】龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完成，商會大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項目建設(shè)快速推進(jìn)。舊城容顏發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造所有完成，改造舊城18萬平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)備和房子建設(shè)共投入資本6.40億元，新改擴(kuò)建房子258萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動中心村建設(shè)25個，特興鎮(zhèn)魏園村、平易鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村。二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)整體市場情況城市建設(shè)依照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐漸改造老城區(qū)，加速城市西伸北進(jìn)，塑造城市特色”之路，全面提升城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完滿的城市功能又有充發(fā)散展空間的城市個性和城市特色。2014年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場擴(kuò)建工程后，加速城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準(zhǔn)備工作，加速納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋動工段孔樁(80多柱)和地梁，工程累計完成投資396.2萬元。沱二橋至三角花臺道路整改2014年8月正式動工，至年關(guān)全面結(jié)束。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。三、綜述從上述發(fā)展目標(biāo)來看，鼎力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，控制人口，解決就業(yè)，加速城市建設(shè)，努力提升居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加速城市化進(jìn)度和加速現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)特別值得我們注意。這表示不但從公民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動龍馬潭區(qū)發(fā)展，更為從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必定是城市化發(fā)展的最大受惠者。由于城市人口基數(shù)大，絕對增加數(shù)量還是比較大的。弘大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，為項目供應(yīng)了有利的人口資源保證。國家和瀘州市房地產(chǎn)有關(guān)政策法例的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為規(guī)范化、市場化，從更多方面給一般花銷者以優(yōu)惠和保障，使開發(fā)商和花銷者能夠在更為公然、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢集體的利益；在政策的壓力下，促進(jìn)開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必定裁汰部分實力衰、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。一項目大體（一）項目地理地點評估項目地點瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街項目區(qū)位評估在瀘州市市里地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。項目位于中心半島與城北新區(qū)和城東聯(lián)合部位，轄三地進(jìn)出口中心地帶，交通十分便利，覆蓋地域?qū)拸V，受眾面大。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分紅四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯能夠看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端地域；龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，無講價錢，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)略遜一籌；小市舊城區(qū)由于老城區(qū)面積較大，道路情況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，向來阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；回籠灣街區(qū)因其獨到的地理地點優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通七通八達(dá)，流動人口數(shù)量大。由于該地域商賈眾多，向來以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氣氛十分濃重，在相當(dāng)一段時間內(nèi)阻截了房地產(chǎn)住所市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該地域房地產(chǎn)住所市場的典型特色：※規(guī)模廣泛較??；※新開發(fā)建設(shè)項目好多且密集；※項目開發(fā)質(zhì)素廣泛較低；※該區(qū)未來開發(fā)整體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。二項目定位（一）項目優(yōu)勢分析1、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)優(yōu)異，人均gdp逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增加大大加強(qiáng)了居民的實質(zhì)購置力2、龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)異的人口基數(shù)保證；3、本案不直接臨街，但進(jìn)出又比較方便，利于居家；4、戶型面積搭配合理；（二）項目定位在對本案周邊項目進(jìn)行大量檢查以及針對目前項目的園林景觀設(shè)想見效并聯(lián)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)差異于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項目，而且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同地域的所有項目，借此形成項目賣點，與同地域競爭項目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢。所以我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。主題命名：鳳林山莊1）花銷集體定位第一類：年紀(jì)層次在20-35周歲的中低收入階層或新青年，迫于事業(yè)上的起步或新家庭構(gòu)成，資本本不寬裕，其首選應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠的價格以及交通利于工作的居住場所；第二類：經(jīng)商多年有必定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的批發(fā)商家等，由于在外經(jīng)商的不定性常年住所難定，在有必定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，多益希望一種歸屬感；第三類：住所投資者，這部分客戶群對自己而言不缺乏居住地，甚至于有數(shù)套屬于自己的產(chǎn)業(yè)，看中的是地段的優(yōu)勢以及城市此后發(fā)展的產(chǎn)業(yè)增值空間，對于口岸住所宜住、宜租、宜增值的優(yōu)勢將是他們置業(yè)購房的(好)理想之處。2）目標(biāo)花銷市場定位公交批發(fā)市場（食品、服飾、鞋類）、五交化一條街、王氏批發(fā)市場、三九燈飾城、鵬達(dá)建材市場、沱江建材市場、科維商城、小市舊城居民區(qū)、江陽區(qū)舊城居民區(qū)。3）訴求范圍定位回龍灣街區(qū)、商貿(mào)區(qū)；小市舊城居民街區(qū)；城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū)；北城舊城居民街區(qū)；南城舊城居民街區(qū)。三、項目各階段銷售策略及促銷策略制定此銷售策略以及配合銷售策略所采用的相應(yīng)宣傳實行策略，是為了讓本案的銷售達(dá)到理想的見效，讓本案在銷售的過程中能更好地、更簡單地實行銷售控制，而且針對每一個銷售階段都能夠有計劃、有原則、有目的的行動，而不是盲目地、激動地想但是然的想到什么做什么。所以在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動方案，同時希望開發(fā)商、建筑商能夠在項目工程、項目施工進(jìn)度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各樣原始資料的供應(yīng)上賞賜最多、最大的配合與工作支持。（一）項目總銷售目標(biāo)與目標(biāo)1、項目銷售目標(biāo)1）在本案的全程銷售中，銷售部門應(yīng)當(dāng)積極主動地商講和研究，并善于及時總結(jié)項目在任何銷售階段中的優(yōu)勢和劣勢，分析問題并概括上報可行性建議；2）在各樣問題的辦理中應(yīng)當(dāng)保持積極主動的工作態(tài)度和樂觀的心態(tài)，善于找尋問題、分析問題、解決問題；遇就任何銷售困難時應(yīng)當(dāng)及時上報主管部門或與開發(fā)商、建筑商進(jìn)行有效交流，共同追求解決方案；3）在銷售全過程中應(yīng)當(dāng)保護(hù)好開發(fā)商、建筑商及本企業(yè)形象，仔細(xì)貫徹執(zhí)行企業(yè)管理制度和項目部銷售管理的有關(guān)紀(jì)律制度，果斷遵從上級領(lǐng)導(dǎo)安排，執(zhí)行個人遵從集體的主旨，努力建設(shè)明星團(tuán)隊和銷售明星，爭創(chuàng)明星團(tuán)隊和銷售明星“雙金”榮譽(yù)。2、項目銷售目標(biāo)制定項目銷售目標(biāo)主要遇到：項目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大要素左右。目前，本案到此刻為止其實不可以夠供應(yīng)銀行按揭的正確依照；項目工期也只能是預(yù)計在2014年3月份左右主體封頂，園林景觀建筑更遲之一步；其余在廣告宣傳力度上能不可以夠充分依照即定方案完好執(zhí)行和仔細(xì)對待。受這三大要素的影響和限制，我為本案在8個月的銷售周期內(nèi)制定了兩種目標(biāo)：1）保守銷售目標(biāo)；2）最正確銷售目標(biāo)。保守銷售目標(biāo)：完成總銷售量的60%左右；銷售周期8—9個月。最正確銷售目標(biāo)：完成總銷售量的90%左右；銷售周期6個月左右。（二）認(rèn)購期銷售策略及宣傳實行策略聯(lián)合本案周邊項目的實質(zhì)銷售價錢指數(shù)，對于本案的價錢定位我的建議是不宜過早地公之于眾，在該片區(qū)的價錢所有比本案初步設(shè)想價錢定位低的情況下，假如較早地將本案價錢宣告及銷售，簡單造成花銷者在沒看到項目任何建筑物、景觀見效的情況下將本項目與同地域內(nèi)競爭項目相互混雜不清，以致差異化優(yōu)勢不可以夠形成，從而使花銷者尚失對項目的購置信心和購置的信心。在項目的工程剛剛開始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實質(zhì)操作見效來看，我認(rèn)為在認(rèn)購的初期，應(yīng)當(dāng)重點觀察市場對項目初步設(shè)想價錢的接受程度。采用摸底的工作思路，在介紹的過程中所有只見告花銷者項目此后的規(guī)劃建設(shè)、戶型構(gòu)造、園林景觀設(shè)計和大體的價錢，銷售部門及其開發(fā)商和建筑商在這點上應(yīng)當(dāng)高度重視，嚴(yán)守項目機(jī)密，注意對外宣傳的措詞，一致口徑。嚴(yán)格恪守：對項目不明確的地方，不予許諾；與本案不吻合的情況，不可以夠夸張事實。1、認(rèn)購期注意事項1）對認(rèn)購階段的來訪和來電客戶必定嚴(yán)格做好詳盡的客戶登記；2）現(xiàn)場銷售中每天所裸露出來的問題以及客戶提出的建議應(yīng)在每天概括總結(jié)成文，準(zhǔn)時上報主管部門；3）不按期舉行業(yè)務(wù)、銷售與策劃部門之間的多向聯(lián)系和交流。對于各項銷售指標(biāo)統(tǒng)計仔細(xì)分析，及時進(jìn)行市場檢查，抓住重點，按人落實任務(wù)并建立量化目標(biāo)；4）項目主管應(yīng)常常與開發(fā)商和建筑商保持優(yōu)異雙向交流，反應(yīng)問題，提出建議；5）項目主管應(yīng)有效督查和管理行銷人員的宣傳實效。2、認(rèn)購期目的認(rèn)購期是項目張開正式認(rèn)購和銷售工作前不可以或缺的重要一環(huán)，在這個階段，無論是銷售部門還是策劃部門所有工作的核心都應(yīng)當(dāng)集中在對項目理念的傳輸和花銷者對項目建議或建議的反應(yīng)、分析、匯總的基礎(chǔ)之上，盡量多的讓市場認(rèn)識本案，同時也要盡可能多地收集到反應(yīng)信息。這是考證項目定位和制定銷售價錢的最為有利的時期。所以在認(rèn)購期我們只做三件事：1）傳達(dá)項目理念；2）收集信息；3）引導(dǎo)花銷者進(jìn)入正式認(rèn)購。3、認(rèn)購期時間2014年11月1日——2014年11月30日4、銷售場所安排鳳林山莊售樓中心5、認(rèn)購期實行方法1）在認(rèn)購期內(nèi)原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購，大量的經(jīng)過行銷手段，適合的進(jìn)行一些廣揭宣告和網(wǎng)絡(luò)信息的宣告，傳達(dá)本案的開發(fā)理念，同時制造項目懸念；2）凡存心向進(jìn)行認(rèn)購的客戶一律繳納￥5000元排號費，領(lǐng)取相應(yīng)的排號卡一張；3）在認(rèn)購期排號的促銷政策上，無論是銷售部、開發(fā)商還是建筑商都應(yīng)保持高度的一致。由于本案在認(rèn)購期不可以能賞賜客戶在價錢、面積、戶型、地點上作出任何許諾，為了充分調(diào)換客戶購置需求，凡在認(rèn)購期排號的客戶，都能夠在正式認(rèn)購時將￥5000元的排號費轉(zhuǎn)為￥8000元的認(rèn)購金；4）所有排號客戶如在正式認(rèn)購時選擇不到自己所滿意的戶型、地點，可如數(shù)退還所繳納的￥5000元排號費。（三）強(qiáng)銷期銷售策略及促銷策略認(rèn)購階段利用廣告宣傳和促銷攻勢的立體化“搶灘登岸戰(zhàn)”，讓項目在市場上造成了必定熱度后，為項目強(qiáng)銷期作好了優(yōu)異的市場鋪墊，但在強(qiáng)銷期內(nèi)的銷售任務(wù)是艱巨的，超出銷售總量50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可以能再像認(rèn)購時大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應(yīng)當(dāng)就地取材的追求最適合的市場實行時機(jī)和盲點，合時地與中國傳統(tǒng)的風(fēng)氣、風(fēng)俗節(jié)慶日相互連結(jié)推出項