幻燈片1第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述第二節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)第五節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用幻燈片2第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀財(cái)務(wù)上的可行性。幻燈片3第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義由此財(cái)務(wù)分析的基本程序是：精品文檔放心下載1、收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。

2、編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。謝謝閱讀3、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。

4、進(jìn)行不確定性分析。謝謝閱讀5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。

幻燈片4第一節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述二、財(cái)務(wù)分析的作用感謝閱讀1、衡量項(xiàng)目的盈利能力精品文檔放心下載進(jìn)行的。2、衡量項(xiàng)目的清償能力精品文檔放心下載進(jìn)行的。3、衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。謝謝閱讀這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的。幻燈片5第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。感謝閱讀現(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費(fèi)、應(yīng)收款和應(yīng)付款等。感謝閱讀幻燈片6第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載建立共同基礎(chǔ)?；脽羝?全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%34、基感謝閱讀準(zhǔn)收益率（%）幻燈片8第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表精品文檔放心下載為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、謝謝閱讀財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力?；脽羝?自有資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=%）謝謝閱讀幻燈片10第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對(duì)兩表的有關(guān)說明精品文檔放心下載以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量?；脽羝?1第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項(xiàng)目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載現(xiàn)金流出項(xiàng)目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付。感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀幻燈片12第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預(yù)售收入再投入”項(xiàng)目（如果項(xiàng)目有感謝閱讀謝謝閱讀C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計(jì)算基數(shù)中含財(cái)務(wù)費(fèi)用。而全部投資現(xiàn)金精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀資稅后內(nèi)部收益率。幻燈片13第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表③計(jì)算期謝謝閱讀目不存在建設(shè)期，一般只有經(jīng)營(yíng)期。謝謝閱讀發(fā)經(jīng)營(yíng)期。目是指從建設(shè)開始時(shí)起到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

幻燈片14第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表④房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開發(fā)后出售項(xiàng)目、開發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。開發(fā)出售型項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營(yíng)資金項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和修理費(fèi)用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產(chǎn)余值的回收。謝謝閱讀發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售收入?；脽羝?5第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表（4）投資者各方現(xiàn)金流量表值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。感謝閱讀當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。感謝閱讀幻燈片16投資者各方現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1應(yīng)得利潤(rùn)1.2資產(chǎn)清理（1）分配（2）回收固定（3）資產(chǎn)余值（4）回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)2.2投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量幻燈片17第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表二、資金來源與運(yùn)用表1、資金來源與運(yùn)用表的含義資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目感謝閱讀感謝閱讀供了重要的財(cái)務(wù)信息。其表格形式見下頁(yè)?；脽羝?8資金來源與應(yīng)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4資本金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應(yīng)付利潤(rùn)2.9和借款本金2.10償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金幻燈片19第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表二、資金來源與運(yùn)用表2、資金平衡分析感謝閱讀感謝閱讀出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。感謝閱讀謝謝閱讀衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。幻燈片20出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1．1銷售收入1．2資本金1．3長(zhǎng)期借款1．4短期借款2資金運(yùn)用2．1開發(fā)建設(shè)2．2投資2．3經(jīng)營(yíng)稅金2．4及附加2．5土地增值2．6稅2．7所得稅應(yīng)付利潤(rùn)

借款本金

償還借款利息

支付3盈余資金（1-（2）4累計(jì)盈余資金幻燈片21出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來源與應(yīng)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營(yíng)收入）1.2資本金1.3折舊費(fèi)1.4攤銷費(fèi)1.5和長(zhǎng)期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤(rùn)2.8和借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計(jì)盈余資金幻燈片22第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表三、利潤(rùn)表（或稱損益表）1、損益表的含義感謝閱讀謝謝閱讀率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。感謝閱讀幻燈片23利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1商品房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.1盈余公積金9.2應(yīng)付利潤(rùn)9.3未分配利潤(rùn)1、投資利潤(rùn)率（%2、投資利稅率（%3、資本金利潤(rùn)率（%4、資本金凈謝謝閱讀利潤(rùn)率（%）幻燈片24第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表三、利潤(rùn)表（或稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤(rùn)總額損益表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為：利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅謝謝閱讀幻燈片25第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表三、利潤(rùn)表（或稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤(rùn)總額①以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅謝謝閱讀幻燈片26出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.1盈余公積7.2金7.3應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤(rùn)率（%）4、資本金凈利潤(rùn)率（%）幻燈片27第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表三、利潤(rùn)表（或稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤(rùn)總額②以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=出租收入－經(jīng)營(yíng)成本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加感謝閱讀幻燈片28出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）4經(jīng)營(yíng)稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)7.1盈余公積7.2金7.3應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)幻燈片29第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表三、利潤(rùn)表（或稱損益表）2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（2）關(guān)于稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額－所得稅其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來的利潤(rùn)總額。感謝閱讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為25%。幻燈片30第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表（3）關(guān)于利潤(rùn)分配感謝閱讀序分配：①?gòu)浹a(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。②提取盈余公積金。③向投資者分配利潤(rùn)，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)。精品文檔放心下載配利潤(rùn)主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。感謝閱讀幻燈片31第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表四、資產(chǎn)負(fù)債表1、資產(chǎn)負(fù)債表的含義精品文檔放心下載精品文檔放心下載各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。感謝閱讀幻燈片32資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.1流動(dòng)資產(chǎn)總額1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計(jì)盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動(dòng)負(fù)債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2長(zhǎng)期負(fù)債總額2.2.1經(jīng)營(yíng)資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計(jì)未分配利潤(rùn)幻燈片33第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表四、資產(chǎn)負(fù)債表2、資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。精品文檔放心下載關(guān)于開發(fā)企業(yè)資本金的有關(guān)規(guī)定：建設(shè)部于2000年34個(gè)等謝謝閱讀級(jí)。各個(gè)等級(jí)的注冊(cè)資本金為：一級(jí)5000萬元；二級(jí)2000萬元；三級(jí)800萬元；四級(jí)100精品文檔放心下載萬元?；脽羝?4第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表四、資產(chǎn)負(fù)債表清償能力分析是項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全性分析以及項(xiàng)目籌資方案分析的重要內(nèi)容。謝謝閱讀運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表可以計(jì)算兩類指標(biāo)：①長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率。②短期償債能力指標(biāo)，如流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等幻燈片35第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表五、各報(bào)表間的相互關(guān)系“利潤(rùn)表精品文檔放心下載感謝閱讀態(tài)指標(biāo)?！敖杩钸€本付息表都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析謝謝閱讀提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù)“借款還本付息表或“資金來源與運(yùn)用表可以計(jì)算借款償還感謝閱讀期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。精品文檔放心下載另外，通過“資金來源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。謝謝閱讀幻燈片36第二節(jié)財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表五、各報(bào)表間的相互關(guān)系各類報(bào)表的填寫順序：借款還本付息表（在此之前需計(jì)算“財(cái)務(wù)費(fèi)用或建設(shè)期利息）土地精品文檔放心下載增值稅計(jì)算表（在此之前需填好“銷售收入及經(jīng)營(yíng)資金與附加”計(jì)算表、“總投資或總成本感謝閱讀費(fèi)用”計(jì)算表）投資計(jì)劃與資金籌措表利潤(rùn)表現(xiàn)金流量表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表。感謝閱讀幻燈片37第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)1、收益乘數(shù)感謝閱讀那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。=謝謝閱讀凈收益乘數(shù)=市場(chǎng)價(jià)格÷凈經(jīng)營(yíng)收益。總收益乘數(shù)更常用一些。謝謝閱讀幻燈片38第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的應(yīng)用：收益乘數(shù)的數(shù)值越小，表示物業(yè)的投資價(jià)值越高，可獲得投資報(bào)酬率也越高。謝謝閱讀感謝閱讀報(bào)出價(jià)格較有優(yōu)勢(shì)。一般商鋪的收益乘數(shù)在10左右，而住宅的收益乘數(shù)稍高。精品文檔放心下載幻燈片39第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率感謝閱讀率和償債保障比率。幻燈片40第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、基本指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（1）營(yíng)業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出占實(shí)際總收入的百分比。謝謝閱讀營(yíng)業(yè)比率=經(jīng)營(yíng)支出÷實(shí)際總收入×100%一般說來，營(yíng)業(yè)比率越高代表營(yíng)運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。感謝閱讀主要是考察與物業(yè)本身生財(cái)能力有關(guān)的指標(biāo)?；脽羝?1第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（2）損益平衡比率謝謝閱讀精品文檔放心下載平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。損益平衡比率=（經(jīng)營(yíng)支出＋還本付息額）÷潛在總收入×100%精品文檔放心下載幻燈片42第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（3）償債保障比率（見教材P220例6-1）間的關(guān)系。這是項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。

償債保障比率=凈經(jīng)營(yíng)收益÷年債息額（年還本付息額）程度，所以該指標(biāo)越大越好。謝謝閱讀幻燈片43第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)3、盈利能力指標(biāo)所有盈利能力分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來。謝謝閱讀（1）全面資本化率表示預(yù)期凈經(jīng)營(yíng)收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比。全面資本化率=凈經(jīng)營(yíng)收益÷市場(chǎng)價(jià)格×100%全面資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。精品文檔放心下載幻燈片44第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2、財(cái)務(wù)比率（2）股本化率（也稱權(quán)益資本化率、權(quán)益報(bào)酬率、資本金利潤(rùn)率）精品文檔放心下載表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%其中稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營(yíng)收益－年還本付息額謝謝閱讀影響，但是它未能考慮所得稅對(duì)投資項(xiàng)目的影響?；脽羝?5第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)3、盈利能力指標(biāo)（3）現(xiàn)金回報(bào)率（也叫資本金凈利潤(rùn)率）：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。謝謝閱讀現(xiàn)金回報(bào)率=稅后現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%實(shí)質(zhì)上是稅后的資本金報(bào)酬率。感謝閱讀間的變化對(duì)投資績(jī)效的影響。幻燈片464、回收期指標(biāo)（見教材P223例6-2）精品文檔放心下載短的項(xiàng)目越好?；厥掌谂c收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系?；厥掌谟卸喾N計(jì)算方法：感謝閱讀回收期=市場(chǎng)價(jià)格÷凈經(jīng)營(yíng)收益（全面資本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)）感謝閱讀回收期=初始股本投資÷稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)）精品文檔放心下載若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資÷預(yù)期年現(xiàn)金流量。感謝閱讀謝謝閱讀時(shí)間?；脽羝?7第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)見教材P223-225例6-3。計(jì)算總收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率、償債保障比率、全面資本化率、精品文檔放心下載股本化率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回收期等指標(biāo)?；脽羝?8第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)

二、投資分析的合理化趨勢(shì)精品文檔放心下載1、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足（1）忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營(yíng)期的第1年，最多也精品文檔放心下載是前面幾年的經(jīng)營(yíng)情況。（2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對(duì)于有些物業(yè)投資來說，期謝謝閱讀末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。感謝閱讀（3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問題。幻燈片49第三節(jié)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)二、投資分析的合理化趨勢(shì)2、發(fā)展趨勢(shì)精品文檔放心下載精品文檔放心下載和時(shí)間（獲取期望現(xiàn)金流量的時(shí)點(diǎn)）三方面的修正。謝謝閱讀再做決策?；脽羝?0第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)投資分析的趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)：1、強(qiáng)調(diào)運(yùn)用權(quán)益投資收益率2、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流量（多采用稅后現(xiàn)金流量以及減免所得稅的數(shù)額來分析）

3、投資者多采用折現(xiàn)分析方法感謝閱讀幻燈片51一、現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的分類1、根據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。

幻燈片52感謝閱讀2、根據(jù)分析目標(biāo)，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)、資金平衡能力指標(biāo)。感謝閱讀幻燈片533、根據(jù)指標(biāo)性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。精品文檔放心下載幻燈片54二、各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率謝謝閱讀資）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率金）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤(rùn)表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率清償能力分析借款還本付息表借款償還期資金來源與運(yùn)用表還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)幻燈片55第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)三、各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算1、靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素計(jì)算的指標(biāo)。（1）投資利潤(rùn)率感謝閱讀目總投資額的比率，主要用來評(píng)價(jià)開發(fā)投資項(xiàng)目獲利水平。其計(jì)算公式為：謝謝閱讀投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額÷總投資額×100%其中，總投資額=開發(fā)建設(shè)投資＋經(jīng)營(yíng)資金；年利潤(rùn)總額為房地產(chǎn)開發(fā)商品的凈銷售收入與精品文檔放心下載成本之差除以年數(shù)?；脽羝?6第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（1）投資利潤(rùn)率實(shí)際工作中可以將投資利潤(rùn)率分為稅前投資利潤(rùn)率和稅后投資利潤(rùn)率兩種。謝謝閱讀計(jì)算出來的投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率或行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較，謝謝閱讀精品文檔放心下載投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。謝謝閱讀幻燈片57第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（2）投資利稅率=利稅額÷總投資額×謝謝閱讀100%式中，利稅額為利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加之和。計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比謝謝閱讀較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。幻燈片58第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（3）資本金利潤(rùn)率感謝閱讀資）之比。其計(jì)算公式為：資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷資本金×100%。精品文檔放心下載計(jì)算出的資本金利潤(rùn)率要與行業(yè)的平均資本金利潤(rùn)率或投資者的目標(biāo)資本金利潤(rùn)率進(jìn)行比謝謝閱讀較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。謝謝閱讀幻燈片59第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（4）資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率是項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：資本金凈利潤(rùn)率=感謝閱讀稅后利潤(rùn)÷資本金×100%。資本金凈利潤(rùn)率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗从惩顿Y者自己出資所帶來的凈利潤(rùn)。感謝閱讀幻燈片60第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（5）靜態(tài)投資回收期謝謝閱讀期的計(jì)算具體有兩種方法：=項(xiàng)目總投資÷項(xiàng)目謝謝閱讀年平均收益額100萬元購(gòu)買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后各年的凈租金謝謝閱讀收入穩(wěn)定在10=100/10=10（年）精品文檔放心下載幻燈片61第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（5）靜態(tài)投資回收期投資回收期=項(xiàng)目總投資÷項(xiàng)目年平均收益額采用以上公式計(jì)算需要具備31）全部投資額均發(fā)生在第12）投資當(dāng)謝謝閱讀年即有凈收益；（3）每年的凈收益相等。一般情況下，以上3點(diǎn)難以同時(shí)滿足。謝謝閱讀幻燈片62第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（5）靜態(tài)投資回收期（見教材P232例6-4）謝謝閱讀②當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年收益額不太均衡、相差較大時(shí)，投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量謝謝閱讀開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷本期凈現(xiàn)金流量）精品文檔放心下載其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。謝謝閱讀當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。感謝閱讀該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評(píng)價(jià)。感謝閱讀幻燈片63第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（6）借款償還期借款償還期分為國(guó)內(nèi)借款償還期和國(guó)外借款償還期。①國(guó)內(nèi)借款償還期精品文檔放心下載謝謝閱讀所需要的時(shí)間?！备兄x閱讀計(jì)算。幻燈片64第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（6）借款償還期其詳細(xì)計(jì)算公式為：借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當(dāng)精品文檔放心下載期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當(dāng)期償還借精品文檔放心下載款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額）精品文檔放心下載精品文檔放心下載的。否則，項(xiàng)目是不可行的?；脽羝?5第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（7）財(cái)務(wù)比率這里財(cái)務(wù)比率與本章第3精品文檔放心下載動(dòng)比率。①資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)負(fù)債率反映了項(xiàng)目對(duì)債權(quán)人資金償還的保障程度?；脽羝?6第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)①資產(chǎn)負(fù)債率感謝閱讀40%—60%謝謝閱讀債率一般在70%—80%。謝謝閱讀負(fù)債經(jīng)營(yíng)、一定程度地提高資產(chǎn)負(fù)債率是有利的。反之，則不利。精品文檔放心下載幻燈片67第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)②流動(dòng)比率計(jì)算公式：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%感謝閱讀債務(wù)能力越強(qiáng)。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為流動(dòng)比率為2感謝閱讀地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等）的流動(dòng)比率都下降至1.2左右。幻燈片68第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)③速動(dòng)比率計(jì)算公式：速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債×100%，其中速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)－存貨感謝閱讀精品文檔放心下載償債能力。一般認(rèn)為速動(dòng)比率為1感謝閱讀等）流動(dòng)比率一般只有90%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一比率可能在65%左右。感謝閱讀幻燈片69第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（8）還本付息比率謝謝閱讀物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。謝謝閱讀幻燈片70第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算精品文檔放心下載現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值①凈現(xiàn)值的含義現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic精品文檔放心下載地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。精品文檔放心下載幻燈片71第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)精品文檔放心下載每年的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）謝謝閱讀式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；t：項(xiàng)目計(jì)算期。凈現(xiàn)值可以通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得?；脽羝?2②關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解A、關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。B、關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。在我國(guó)，感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載定。感謝閱讀謝謝閱讀項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大??；項(xiàng)目的壽命期長(zhǎng)短等?；脽羝?3第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（例題）③關(guān)于計(jì)算期精品文檔放心下載感謝閱讀濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。精品文檔放心下載幻燈片742、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（例題）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。精品文檔放心下載當(dāng)NPV＞0時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資感謝閱讀當(dāng)NPV＝0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平；精品文檔放心下載當(dāng)NPV＜0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即精品文檔放心下載小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。感謝閱讀因此，只有NPV≥0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。謝謝閱讀幻燈片75第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（例題）內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。

實(shí)際上如果折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率，則凈現(xiàn)值FNPV等于零。

FNPV==0只要滿足上式的折現(xiàn)率就是內(nèi)部收益率。實(shí)際運(yùn)用中，一般采用試算法。感謝閱讀幻燈片76第四節(jié)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的試算法的步驟：（例題）1