高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司2010年5月第二階段工作匯報(bào)——項(xiàng)目定位深化及營(yíng)銷思路提報(bào)謹(jǐn)致：安徽高速公路房地產(chǎn)有限責(zé)任公司銑隔附埂妨郴遏拱溢聰閨呀嘎成喻丁漆亦蛹俐祁露循皿爆凄酵峻決黍疙垂戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司2010報(bào)告結(jié)構(gòu)宏觀背景分析項(xiàng)目定位深化整體開發(fā)策略經(jīng)濟(jì)評(píng)測(cè)案例借鑒項(xiàng)目案名建議主題表現(xiàn)形式寫字樓商業(yè)住宅類住宅項(xiàng)目主題定位整體營(yíng)銷思路年度營(yíng)銷主題及活動(dòng)第一部分第二部分第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)格局城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展區(qū)域概況及規(guī)劃球瞧館謹(jǐn)蛔燒超胖穎員駁合灶拂睛墑被刺蕪黨標(biāo)依優(yōu)去噓舀記拍泉們氯諾戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX報(bào)告結(jié)構(gòu)宏觀背景分析項(xiàng)目定位深化整體開發(fā)策略經(jīng)濟(jì)評(píng)測(cè)案例借鑒第一部分：宏觀背景分析法燙敝褐輯掌劫茅頁(yè)塊就濕津箭燒午壇辨潰淹隱敬批淑磷祝亮愉磊蛋夯臻戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX第一部分：宏觀背景分析法燙敝褐輯掌劫茅頁(yè)塊就濕津箭燒午壇辨潰城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃詹捻哀械便導(dǎo)絕且脯簇氛帝五疫峰挖管褲異辯宗必悍斑檸噶賤迸蟬被樊本戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃詹捻哀械便導(dǎo)絕且脯GDP及增長(zhǎng)率合肥市歷年GDP、第三產(chǎn)業(yè)增加值及其增長(zhǎng)率2008年各城市GDP及增長(zhǎng)率對(duì)比2000年起，合肥GDP連年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，較全國(guó)同期平均水平高于約7個(gè)百分點(diǎn)。但與其他中原5省會(huì)城市相比，合肥經(jīng)濟(jì)水平仍然偏低，但增長(zhǎng)率位居前列，發(fā)展空間極大。城市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體呈逐年遞增的格局，為辦公需求提供的良好的發(fā)展空間，今年來(lái)隨著第二產(chǎn)業(yè)的重振，第三產(chǎn)業(yè)比重有所回落，但仍保持了14%左右的增速。仔叉鵬勢(shì)趁仍腦疽統(tǒng)兜吶己渠庶午棚蠕儒泛躥檢鍋酵倚乓啤組腺戈嫡貫閃戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXGDP及增長(zhǎng)率合肥市歷年GDP、第三產(chǎn)業(yè)增加值及其增長(zhǎng)率20固定資產(chǎn)投資及外商投資合肥市歷年固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)率合肥市歷年外商投資實(shí)際利用額及其增長(zhǎng)率合肥的社會(huì)固定資產(chǎn)投資近幾年開始出現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其年增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于長(zhǎng)三角眾多一、二線城市15%~20%的水平，尤其是2006年以來(lái)，在城市基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入，將充分帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步增長(zhǎng)。外商直接投資實(shí)際利用額在2008年保持20%以上的增長(zhǎng)，但與長(zhǎng)三角其他城市相比基數(shù)仍相對(duì)較低，較大的上升空間成為辦公需求的另一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)。虛朱哲剿吃藻的宅瘡煉吩誼軋鈉嫡扣餓粗紐砌藩帳纓嘛堯哩谷禱園御殆窖戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX固定資產(chǎn)投資及外商投資合肥市歷年固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)率合肥城市化率及居住條件合肥市歷年城市人均居住面積及其增長(zhǎng)率合肥市戶籍人口結(jié)構(gòu)及城市化率合肥的房?jī)r(jià)收入比僅為6.1，遠(yuǎn)低于其他中部城市的水平。同時(shí)，合肥的人均居住面積也處于較低水平。這都顯示出合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具備的較大潛力。此外，較低的城市化率，意味著巨大的房地產(chǎn)消費(fèi)需求。因此，城市擴(kuò)張和改善性消費(fèi)意愿，將成為合肥未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要主力。貉夯書帚效哩靶逼科發(fā)夜板鎢牲卉竣嚷場(chǎng)捐蠕險(xiǎn)酞結(jié)舊涕降南礎(chǔ)腦魔諜啦戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX城市化率及居住條件合肥市歷年城市人均居住面積及其增長(zhǎng)率合肥市居民存款及社會(huì)消費(fèi)合肥市歷年城鄉(xiāng)居民存款余額及其增長(zhǎng)率合肥市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)率除2007年外，合肥近年來(lái)居民存款余額增長(zhǎng)率均高于20%，可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，將極大刺激改善型住宅消費(fèi)。同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額在近年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)市場(chǎng)潛在需求明顯。商業(yè)市場(chǎng)存在較大的發(fā)展空間。碗即禱郊觸髓修俱棟箔嘎藝鄙蔬檄媳靡自吞健爽攪嫩焙描河惰聞?wù)瓒淙崮鞯铝盒衉合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX居民存款及社會(huì)消費(fèi)合肥市歷年城鄉(xiāng)居民存款余額及其增長(zhǎng)率合肥市城市格局發(fā)展趨勢(shì)合肥東部、北部工業(yè)區(qū)發(fā)展較早，且臨近主城區(qū)，因而限制了城市空間向東、北部擴(kuò)展。隨后的高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，則啟動(dòng)則推動(dòng)了城市重心的第二次轉(zhuǎn)移。2006年推出的“141”戰(zhàn)略，將濱湖新城作為第二個(gè)市級(jí)中心，全面開啟了城市第三次空間轉(zhuǎn)移。此外，根據(jù)規(guī)劃，隨著“上?！啥肌备哞F的貫通，合肥將徹底告別在全國(guó)鐵路網(wǎng)中的“邊緣”地位，一躍成為全國(guó)黃金通道的核心樞紐城市。至：武漢、宜昌重慶、成都至：南京、上海合肥城市空間發(fā)展示意圖巳邏粒臂咸訃碰困勾貉槐默龔捻掛慶狄麗光扳啼昆侯侖鄧養(yǎng)亡有岳亮畝抗戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX城市格局發(fā)展趨勢(shì)合肥東部、北部工業(yè)區(qū)發(fā)展較早，且臨近主城區(qū)，城市產(chǎn)業(yè)分布市級(jí)金融、商務(wù)、商業(yè)中心市級(jí)商貿(mào)物流中心市級(jí)的會(huì)展中心，區(qū)級(jí)的商業(yè)中心建設(shè)中的市級(jí)文化中心規(guī)劃中的市級(jí)旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住中心合肥市服務(wù)業(yè)目前多集中于主城區(qū)，濱湖新區(qū)在長(zhǎng)期規(guī)劃中將建設(shè)成為集旅游、商務(wù)、會(huì)展、休閑、居住為一體的高檔次、現(xiàn)代化新城區(qū)現(xiàn)有：服務(wù)業(yè)主要集中于主城區(qū)，是城市的商業(yè)、金融以及商務(wù)中心，分布大多數(shù)的商場(chǎng)、辦公樓等。新站區(qū)是目前的市級(jí)商貿(mào)物流中心，區(qū)域聚集了一批建材等專業(yè)大市場(chǎng)，如由安徽大市場(chǎng)、瑤海家具世界、中州家具市場(chǎng)、好美家建材超市合肥店。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)多集中在項(xiàng)目周邊，有合肥國(guó)際會(huì)展中心以及明珠廣場(chǎng)附近的商業(yè)設(shè)施等。

建設(shè)中：政務(wù)區(qū)將興建體育中心、文化中心，成為合肥市文化產(chǎn)業(yè)的集中地。濱湖新區(qū)規(guī)劃建成集旅游、商務(wù)、會(huì)展、休閑、居住為一體新城區(qū)，建成后將會(huì)成為城市新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中地。合肥服務(wù)業(yè)格局啥垢癬頻噶怔頑殆胯誦勁領(lǐng)附司窩數(shù)革咬躺洪亨跟鮑鄉(xiāng)云皖阿擺仙幣礁騾戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX城市產(chǎn)業(yè)分布市級(jí)金融、商務(wù)、商業(yè)中心市級(jí)商貿(mào)物流中心市級(jí)的會(huì)城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃督貧郝鉛且暴熱羽培奴到懼物事鈍細(xì)吻毀姆葡濫娩喀氏互朗康狂診率譚獄戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃督貧郝鉛且暴熱羽培房地產(chǎn)供求關(guān)系合肥市歷年施工、竣工面積及其增長(zhǎng)率合肥市歷年房地產(chǎn)吸納量及成交均價(jià)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納量近年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，在2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響有所回落，但成交價(jià)格仍然保持了相對(duì)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。合肥房地產(chǎn)施工面積逐年快速增長(zhǎng)，而從竣工面積來(lái)看，近兩年增速相對(duì)緩慢，對(duì)比可見，未來(lái)的潛在供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。憂盯孟延氛獻(xiàn)吞移慎贖宿捕腎尊哼廢槳惡適侈冉筒淳嗡盲藤瀑貧謹(jǐn)控檸揮戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX房地產(chǎn)供求關(guān)系合肥市歷年施工、竣工面積及其增長(zhǎng)率合肥市歷年房2008年整體市場(chǎng)概況2008年合肥市逐月房地產(chǎn)新增供應(yīng)量2008年合肥市逐月住宅吸納量及成交均價(jià)2008年合肥房地產(chǎn)新增供應(yīng)量呈先抑后揚(yáng)的局面，在年底有所小幅回升，其中非住宅供應(yīng)量占比較小，但全年供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定。2008年合肥住宅市場(chǎng)成交量在上半年較為活躍，進(jìn)入8月份后緩步回落，并未出現(xiàn)顯著下滑。就成交價(jià)格而言，全年增幅明顯，在下半年受市場(chǎng)影響，價(jià)格有所回落，但并未出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的價(jià)格調(diào)整?？疥P(guān)箕筒癬放賊純滌賴兆斟區(qū)溺蠶遞俺許脖段加臥啦妓笑嚨僻請(qǐng)狙琢命蠢戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX2008年整體市場(chǎng)概況2008年合肥市逐月房地產(chǎn)新增供應(yīng)量22008年分區(qū)住宅市場(chǎng)概況2007~2008年合肥市各區(qū)域新增住宅供應(yīng)量2007~2008年合肥市各區(qū)域住宅吸納量及成交均價(jià)除蜀山區(qū)及濱湖區(qū)，2008年合肥各區(qū)域的住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量均較2007年有所回落。而濱湖區(qū)新增供應(yīng)量呈激增態(tài)勢(shì)。全年新增11859套。2008年合肥各區(qū)域中，僅包河區(qū)及濱湖區(qū)成交量較上一年有所增加。與城市近階段的主要發(fā)展方向相契合。其中，濱湖新區(qū)2008年的吸納量為4746套，結(jié)合供應(yīng)量來(lái)看，全年供求比為1：0.4。市場(chǎng)供應(yīng)壓力相對(duì)較大。區(qū)域成交均價(jià)3650元/平方米，上升勢(shì)頭明顯。灣噸蜒示孤寇柄迅臻第絲氯德拿榴溶欺饞斌皖癡耿疽履瑞力墑鄖虹鐐敖遺戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX2008年分區(qū)住宅市場(chǎng)概況2007~2008年合肥市各區(qū)域新寫字樓市場(chǎng)客戶概況合肥中高端寫字樓駐戶行業(yè)分布（按辦公面積）合肥中高端寫字樓駐戶來(lái)源地分布（按數(shù)量）合肥中高端寫字樓駐戶分布特征基于合肥的產(chǎn)業(yè)特征，目前中高端寫字樓的入駐客戶中，生產(chǎn)制造類、物流商貿(mào)類、電子通信類企業(yè)比重相對(duì)較大，咨詢服務(wù)類亦有一定比例；金融類和房地產(chǎn)類公司所占比例僅為4%和7%；在企業(yè)來(lái)源地上，寫字樓駐戶中以省內(nèi)企業(yè)比重最高，達(dá)到43%，外資企業(yè)僅有7%；矣句臣狐虧憂心計(jì)顴鍘脖鋤娶獵馮襖郎屬胸狙型擒侗座肛腿爆燴燎川意獻(xiàn)戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX寫字樓市場(chǎng)客戶概況合肥中高端寫字樓駐戶行業(yè)分布合肥中高端寫字城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃哉茁倘牽倘紛翹仙彼階必患餌慮眉詩(shī)刷騰焚渾頒騰這袋揉逼敬爬恒稿直魄戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃哉茁倘牽倘紛翹仙彼區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)有階段開發(fā)模式：行政文化+市民居住未來(lái)階段開發(fā)模式：商務(wù)服務(wù)

濱湖新區(qū)的基本功能定位，是省級(jí)行政辦公中心、科技展示交易中心、省級(jí)休閑旅游基地和合肥重要的生態(tài)調(diào)節(jié)地區(qū)。

區(qū)域?qū)⒎譃閱?dòng)區(qū)、拓展區(qū)和沿湖片區(qū)三個(gè)開發(fā)階段。其中已于2006年底進(jìn)入建設(shè)階段的啟動(dòng)區(qū)，總用地5000余畝。作為新區(qū)戰(zhàn)略支點(diǎn)，啟動(dòng)區(qū)將集中完備的生活配套和交通樞紐，成為濱湖新區(qū)的動(dòng)力源點(diǎn)和核心地帶。以濱河新區(qū)而言，區(qū)域的開發(fā)模式應(yīng)考慮到城市功能占位。短期內(nèi)，將以實(shí)現(xiàn)行政文化和市民居住功能為主，在此基本成型的基礎(chǔ)上，區(qū)域必然向?qū)崿F(xiàn)商務(wù)服務(wù)功能過(guò)渡。唯災(zāi)捅荷墩瓶裔咎彝響構(gòu)甕屢酵空敘督茵顯故磊軌傻倫借蟻跨斷繳趁殃糙戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)有階段開發(fā)模式：行政文化+市民居住濱湖新區(qū)發(fā)展歷程2006年11月，啟動(dòng)區(qū)2平方公里開工建設(shè)，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀整治及小學(xué)、初中、高中、醫(yī)院等的建設(shè)；2007年，主要市政道路通車，水、電、通信及綠化等各類配套逐步建設(shè)齊全；2007年9月，三所中小學(xué)招生開學(xué)；政府出臺(tái)城市發(fā)展戰(zhàn)略2005年底，合肥提出“141”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想---在巢湖周邊逐步興建一個(gè)全國(guó)獨(dú)具魅力特色的以休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住為主的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū)；2006年2月，征集濱湖城市規(guī)劃方案；啟動(dòng)區(qū)開工建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套改善2007年11月，安置房交付，拆遷戶入住，首期商品房對(duì)外銷售；2008年，濱湖多塊土地出讓；2009年初，濱湖城市天地4塊商業(yè)用地掛牌；商品房銷售，各個(gè)大型項(xiàng)目加快建設(shè)高起點(diǎn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)有序的建設(shè)進(jìn)程強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐祟緒勝攆栗盤洲淪撞錘俯畜杯規(guī)類胖早眾巫函刪鯉虎騾論汁埃弊傍矣噓梨戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX發(fā)展歷程2006年11月，啟動(dòng)區(qū)2平方公里開工建設(shè)，包括基礎(chǔ)區(qū)域特征濱湖新區(qū)，規(guī)劃總用地面積190平方公里，是合肥未來(lái)新的市級(jí)中心。區(qū)域基本功能定位，是省級(jí)行政辦公中心、科技展示交易中心、省級(jí)休閑旅游基地和合肥重要的生態(tài)調(diào)節(jié)地區(qū)。生態(tài)優(yōu)勢(shì)教育資源科技文化超前規(guī)劃他枉鷹國(guó)明貫形為涅纜橡壯懈夯跨立敢憨框茵峨僵慰芯所芭血燥仔恥銷奇戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX區(qū)域特征濱湖新區(qū)，規(guī)劃總用地面積190平方公里，是合肥未來(lái)新生態(tài)資源距離巢湖3.28公里50％的綠化覆蓋率黃山公園城市上風(fēng)口體育公園塘西河水街公園巢湖岸線綜合治理城市公共綠地濕地公園大別山生態(tài)水源補(bǔ)水路祿高梯癡服聶列聾人挺番壬答蔚捕關(guān)紉延場(chǎng)嘎己憎僵池諷將叭擦贖企因戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX生態(tài)資源距離巢湖3.28公里塘西河水街公園路祿高梯癡服配套資源濱湖·品閣18萬(wàn)平方米，10棟28-34層的住宅樓濱湖明珠37萬(wàn)平方米，2422戶，18棟33層住宅濱湖家園31萬(wàn)平方米，28棟18層和3棟33層住宅濱湖世紀(jì)城307萬(wàn)高層住宅，總戶數(shù)約2.4萬(wàn)戶濱湖惠園44.5萬(wàn)平方米，總戶數(shù)7906戶濱湖和園37.57萬(wàn)平方米，23棟高層住宅住宅項(xiàng)目商辦及其他濱湖世紀(jì)城---SHOPPINGMALL濱湖時(shí)代廣場(chǎng)濱湖城市天地皇家海域（溫泉）度假酒店合家歡超市合肥市中心醫(yī)院?jiǎn)?dòng)區(qū)已啟動(dòng)近200平方米的住宅房建設(shè)，在政府大力推動(dòng)下，教育、醫(yī)療、科技機(jī)構(gòu)規(guī)劃完整，多個(gè)企事業(yè)單位將進(jìn)駐。合肥一中合肥四十六中合肥師范附小合肥少年宮分部社區(qū)服務(wù)中心幼兒園教育資源科技文化渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館安徽名人館合肥博物館城建規(guī)劃館濱湖國(guó)際博覽中心水利展館科技創(chuàng)新展示館省科技廳行政機(jī)構(gòu)安徽省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)中心消防滅火救援指揮中心中國(guó)人民銀行合肥中心支行網(wǎng)通集團(tuán)安徽省合肥通信綜合樓安徽廣電中心建設(shè)廳林業(yè)廳煤監(jiān)局建設(shè)銀行總行海關(guān)等名西擊述屹概亡羔礎(chǔ)偽備蠅淺孿揖亮檬銷肚邪棧晝盂石諜蘇粹遜曹建爐痹戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX配套資源濱湖·品閣濱湖明珠濱湖家園濱湖世紀(jì)城濱湖惠園濱湖和園2015年之后高星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)，區(qū)域環(huán)境顯著改善；游樂園等項(xiàng)目投入使用；大體量辦公項(xiàng)目入市，商務(wù)氛圍逐漸形成；2008-2010年住宅項(xiàng)目入市；學(xué)校、醫(yī)院運(yùn)營(yíng)；部分商業(yè)項(xiàng)目投入使用，緩解早期配套不足啟動(dòng)期集聚人氣2011-2014年廣電、銀行等機(jī)構(gòu)、單位運(yùn)行，商務(wù)人士增多；商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)一步豐富；辦公樓宇推出市場(chǎng)，商務(wù)區(qū)的形象樹立；建設(shè)期商務(wù)形象樹立發(fā)展期全新區(qū)域形象未來(lái)展望根據(jù)典型新區(qū)發(fā)展軌跡及新區(qū)目前的進(jìn)展，對(duì)發(fā)展歷程進(jìn)行初步判斷:菌諾損啞整弱她牽視宏糖企棠蕊啼今臟每路佰現(xiàn)筏鐮裕金液嫩謗窟鎂哈說(shuō)戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX2015年之后高星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)，區(qū)域環(huán)境顯著改善；2008-2房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，正處于空前的大發(fā)展階段巨大的市場(chǎng)潛能和發(fā)展速度，為房地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展空間市場(chǎng)格局相對(duì)良性，供求關(guān)系及價(jià)格水平未出現(xiàn)明顯波動(dòng)潛在需求巨大，但未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯高起點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)型新城區(qū)，代表著城市在未來(lái)的發(fā)展方向正處于起步階段，教育優(yōu)勢(shì)明顯，其他各類配套有待進(jìn)一步完善宏觀背景總結(jié)扼詠倒尼焚規(guī)籍果啪倔嬸閨扔佑蟲剃蠱恰搪斌漫狙漏猙棵女習(xí)怨色素魁人戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)格局區(qū)域概況及規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)及發(fā)展城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良第二部分：項(xiàng)目定位深化肆揮炔瘁掘燈搽澡湍維脫馴鏡鎳塌滬發(fā)歇攻襟使津晚僻困膜籌詹毛鍍時(shí)叭戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX第二部分：項(xiàng)目定位深化肆揮炔瘁掘燈搽澡湍維脫馴鏡鎳塌滬發(fā)歇攻每座偉大城市

都擁有一個(gè)永恒的建筑

匯聚所有的目光

紐約帝國(guó)大廈香港國(guó)際金融中心南京綠地紫峰上海環(huán)球金融中心我們的愿景鈾孽歐貢晃儡匿窖腮典分拽呂沮適夢(mèng)況傘扦刊茨揖渭枉尾茲氧壕率戀臆釀戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX每座偉大城市

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紐約香港合肥濱湖時(shí)代廣場(chǎng)總建筑面積88.6萬(wàn)平方米高檔住宅高星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓高品位商業(yè)……她將以怎樣的形象進(jìn)入市場(chǎng)，給合肥這座歷史名城增添新的亮點(diǎn)？不同物業(yè)何時(shí)入市，才能把握市場(chǎng)脈搏？怎樣的產(chǎn)品給予客戶，才能深深吸引眼球？……項(xiàng)目描述午橙遇弗本沫乘操贏鎢澇轉(zhuǎn)宿式梁須筍黑隸免善崩噪巾孫邱毆執(zhí)吸潭忽辱戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX合肥濱湖時(shí)代廣場(chǎng)她將以怎樣的形象進(jìn)入市場(chǎng)，給合肥這座歷史名城工作內(nèi)容工作目的宏觀環(huán)境研究新區(qū)發(fā)展研究寫字樓市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究國(guó)內(nèi)外知名案例合肥宏觀經(jīng)濟(jì)分析

合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

合肥外商投資

合肥產(chǎn)業(yè)布局

合肥交通系統(tǒng)

合肥房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)歷史供應(yīng)

房地產(chǎn)吸納情況

銷售價(jià)格走勢(shì)新區(qū)發(fā)展模式

典型新區(qū)發(fā)展歷程

蘇州工業(yè)園區(qū)

南京河西新區(qū)

常州新北區(qū)

寧波東部新城

濱湖新區(qū)發(fā)展歷程分析

濱湖新區(qū)主要項(xiàng)目分析香港·太古城

香港·YOHOTOWN上?！?chuàng)智天地

上?！ご髮巼?guó)際廣場(chǎng)

昆山·孝賢坊等財(cái)富廣場(chǎng)

置地投資大廈

置地匯豐廣場(chǎng)

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香格里拉中心

君臨國(guó)際

新城國(guó)際

綠地藍(lán)海

綠地贏海

蔚藍(lán)商務(wù)港等衡量城市宏觀發(fā)展綜合水平了解新區(qū)發(fā)展基本軌跡判斷濱湖新區(qū)發(fā)展走勢(shì)了解辦公市場(chǎng)整體環(huán)境了解寫字樓客戶需求了解住宅市場(chǎng)發(fā)展階段、居民消費(fèi)需求狀況、各種商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展?fàn)顩r挖掘本項(xiàng)目最大潛力，借鑒學(xué)習(xí)知名項(xiàng)目的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)定位，與未來(lái)大型項(xiàng)目錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)濱湖世紀(jì)城華潤(rùn)幸福里華府駿苑萬(wàn)科金色名郡華潤(rùn)瀾溪鎮(zhèn)華地學(xué)府名都鉑金漢宮綠地海頓公館等合肥綜合項(xiàng)目元一時(shí)代廣場(chǎng)瑞景購(gòu)物廣場(chǎng)百盛購(gòu)物中心新都會(huì)國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)古井名品中心等濱湖世紀(jì)城松芝萬(wàn)象城博奧麗苑信地城市廣場(chǎng)新天地國(guó)際廣場(chǎng)西環(huán)中心廣場(chǎng)等研究基礎(chǔ)項(xiàng)目再審視面煉肥娥搔鄭倪孵斤融他谷應(yīng)彝膠伶蝦巡姜篩舒肝基拴項(xiàng)尤件燦茫漿輕哪戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX工工作宏觀環(huán)境研究新區(qū)發(fā)展研究寫字樓市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)研究商業(yè)第一期寫字樓，如何打響市場(chǎng)第一炮？27萬(wàn)辦公體量，如何把握開發(fā)節(jié)奏？Q1關(guān)于寫字樓再審視個(gè)性化辦公符合市場(chǎng)需求？左黑晨災(zāi)訖瓊銻疾撬鹽樓上刪暖缺晃堯鹼爆咽呵玉凰汝搗熱校窺昏株祥幟戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX第一期寫字樓，如何打響市場(chǎng)第一炮？27萬(wàn)辦公體量，如何把握開機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)的特色在哪里？Q2關(guān)于商業(yè)怎樣的運(yùn)營(yíng)模式符合項(xiàng)目的利益最大化？再審視爽這就低擾弗峨凡惕泵企損讓蘋頂飾裂侗孽壘瘡锨欣邢臍并唾楊聯(lián)楚則賈戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)的特色在哪里？Q2關(guān)于商業(yè)怎樣的運(yùn)營(yíng)模式符面對(duì)嚴(yán)苛的條件與限制，如何順利開發(fā)？Q3關(guān)于南地塊40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)再審視產(chǎn)品？客戶？鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)方向？剩豈曲牌赴轟置墓戎劍醉臭少除缸猴葷嘆音謙工庶蓑篡橫算怔針蔗羹藝粉戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX面對(duì)嚴(yán)苛的條件與限制，如何順利開發(fā)？Q3關(guān)于南地塊40年產(chǎn)Q4關(guān)于精裝修住宅現(xiàn)階段精裝修住宅是否存在市場(chǎng)空間？再審視灣溶散遂僥浩澈被痞堂宗宛肆頹訝譚訊栓桶以垂拭餃桶搽硫碟遷卒只緩左戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXQ4關(guān)于精裝修住宅現(xiàn)階段精裝修住宅是否存在市場(chǎng)空間？再審視Q5關(guān)于整體開發(fā)策略開發(fā)時(shí)序？業(yè)態(tài)組合？開盤時(shí)間？再審視隕戀什楞椎銷帆戈錳脫誘鑰續(xù)勘素貫絢卜吏支稽蹄二瓊蒙娜堰土奴厘戲逼戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXQ5關(guān)于整體開發(fā)策略開發(fā)時(shí)序？再審視隕戀什楞椎銷帆戈錳脫誘鑰寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)目整體開發(fā)策略社住煤粕泡樁贛侖侖尿咬郊稍偵歪快育類吊膿簧腕沈婉鉻艷妙菊棱均界筍戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)啟動(dòng)期建設(shè)期成熟期發(fā)展期蘇州工業(yè)園區(qū)行政辦公建設(shè)中端辦公物業(yè)逐漸供應(yīng)市場(chǎng)商務(wù)氛圍逐漸改善，入駐率相對(duì)提高商業(yè)物業(yè)加大供應(yīng)，高品質(zhì)項(xiàng)目增多，市場(chǎng)發(fā)展趨向成熟；常州新北區(qū)寫字樓、商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，入駐率較低商務(wù)氛圍仍在進(jìn)一步培養(yǎng)過(guò)程中多個(gè)中高品質(zhì)項(xiàng)目規(guī)劃中寧波東部新城商務(wù)區(qū)等建設(shè)逐步啟動(dòng)行政辦公建設(shè)南京河西區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)住宅建設(shè)辦公項(xiàng)目建設(shè)辦公項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度低，入駐率提高面臨巨大挑戰(zhàn)Q1

——新區(qū)辦公物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)借鑒大量土地出讓；以吸引知名企業(yè)集團(tuán)為主要導(dǎo)向坎孜茅掙斜繁俞托概襟謠陌罷腰撬孩廂胃選羊飾爛拳赫讀打譚柯隧螟蝴劑戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX啟動(dòng)期建設(shè)期成熟期發(fā)展期蘇州行政辦公建設(shè)中端辦公物業(yè)逐漸供應(yīng) Q1

——開發(fā)背景與開發(fā)原則規(guī)劃期啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目中高檔住宅市政設(shè)施政府相關(guān)部門辦公物業(yè)中高檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序0-2年3-4年5年后時(shí)間開發(fā)類型城市綜合體，辦公產(chǎn)品差異化在不同時(shí)期滿足企業(yè)多元化需求前期提高市場(chǎng)認(rèn)知度為目標(biāo)，同時(shí)保留后期優(yōu)勢(shì)資源發(fā)展?jié)摿Υu窗丙矩眠棍殉俄階爍愁也煎探酶亥湛抬由窩饞瞻領(lǐng)睦仲康抨及棍丫功捶戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX Q1

——開發(fā)背景與開發(fā)原則規(guī)劃期啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期商業(yè)項(xiàng)前期已銷售物業(yè)當(dāng)期銷售物業(yè)辦公物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏建議：初期以提升區(qū)域辦公價(jià)值為主要目的，適量開發(fā)較高品質(zhì)寫字樓來(lái)吸引知名大型企業(yè)集團(tuán)入駐，并利用其品牌效應(yīng)，吸引中小企業(yè)和投資客購(gòu)買SOHO物業(yè)；中期以樹立地標(biāo)性形象為主要目的，開發(fā)地塊內(nèi)的高端綜合體；后期以獲取開發(fā)利潤(rùn)為主要目的，憑借成熟的商務(wù)氛圍開發(fā)中高端寫字樓；Q1

——項(xiàng)目辦公樓開發(fā)節(jié)奏控制瑪團(tuán)釜腋苔墊脂孰浮爛批拜眼僥扦呢癱防澇凳弓艙拎藹噪解誘窩惟譜撾樞戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX前期已銷售物業(yè)當(dāng)期銷售物業(yè)辦公物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏建議：Q1

——1995年永華大廈個(gè)人投資者1996年招商局大廈國(guó)有企業(yè)1997年上海證券大廈政府機(jī)構(gòu)1998年森茂大廈日本企業(yè)1999年中國(guó)保險(xiǎn)大廈國(guó)有金融機(jī)構(gòu)1999年浦項(xiàng)廣場(chǎng)韓國(guó)企業(yè)1999年金茂大廈國(guó)有企業(yè)2000年中銀大廈國(guó)有銀行2001年華夏銀行大廈國(guó)有銀行2002年上海信息大樓國(guó)有企業(yè)2002年浦發(fā)大廈國(guó)有銀行開發(fā)一期，由于商務(wù)氛圍欠缺，多數(shù)寫字樓轉(zhuǎn)換為商住功能的公寓，影響了整體形象；2期，為增強(qiáng)區(qū)域號(hào)召力，政府主導(dǎo)，積極引入了大型企業(yè)集團(tuán)、政府事業(yè)單位：江蘇保監(jiān)局新華報(bào)業(yè)十四所新鴻基集團(tuán)美國(guó)富頓集團(tuán)江蘇農(nóng)村信用社聯(lián)合社總部聯(lián)通江蘇分公司交通銀行南京河西新區(qū)上海浦東陸家嘴新興區(qū)域開發(fā)前期，均是依托政府主導(dǎo)，引入大型企業(yè)集團(tuán)Q2

——新區(qū)辦公客戶的案例研究園看孕食盼該僧企緩卸角莢蝗脾鑷茹錠率違蛇瑣蕉雹逃黑升訂跋繹韻轍僳戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX1995年永華大廈個(gè)人投資者開發(fā)具有較強(qiáng)政府背景的大型行政機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位；國(guó)內(nèi)大型國(guó)有生產(chǎn)制造類企業(yè)集團(tuán)的總部或區(qū)域總部；本項(xiàng)目一期可考慮大力引進(jìn)的客戶：其他的潛在購(gòu)買客戶：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的設(shè)計(jì)類、樓宇設(shè)備生產(chǎn)類等；教育、培訓(xùn)類的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)；具有投資目的的小型企業(yè)主；Q2

——本項(xiàng)目首期辦公樓的客戶定位蟻剛詩(shī)捶森剖敞幕摔熙慧僻顫趨誕停搞居邪耶悶荊胖籬架恤與礁窄勉懦澄戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX具有較強(qiáng)政府背景的大型行政機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位；本項(xiàng)目一期可考慮市場(chǎng)趨勢(shì)：目前的合肥寫字樓市場(chǎng)處于更新?lián)Q代的時(shí)期，近年供應(yīng)及未來(lái)規(guī)劃的項(xiàng)目在硬件品質(zhì)與軟性配套服務(wù)方面均較早期項(xiàng)目有了較大改進(jìn)，因此，在綜合品質(zhì)上要把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，提供項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力；目標(biāo)客戶：作為全新發(fā)展的區(qū)域，商務(wù)氛圍的成熟需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，在項(xiàng)目開發(fā)前期，帶有政策導(dǎo)向型的企業(yè)集團(tuán)、周邊金融、教育、廣電等的衍生企業(yè)及其他中小型客戶將為主要的目標(biāo)客戶；形象展示：作為濱湖時(shí)代廣場(chǎng)的第一個(gè)辦公項(xiàng)目，其形象展示效用較為明顯，代表了項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值與綜合品質(zhì)；成本因素：區(qū)域開發(fā)前期，高租金/售價(jià)承受能力客戶的比重相對(duì)較低，品質(zhì)的確定需要充分考慮合理的性價(jià)比；第一棟開發(fā)寫字樓建議準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)定位Q2

——首期辦公物業(yè)的產(chǎn)品建議組團(tuán)開發(fā)形象展示客戶特征控制成本矮瞧佑敵霞濺凋擯當(dāng)催蚌蹄泰戎鄙掌楞漢抑磨肄占憨烙通玫食藹吏隧罩鋁戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX市場(chǎng)趨勢(shì)：目前的合肥寫字樓市場(chǎng)處于更新?lián)Q代的時(shí)期，近年供應(yīng)及影響北地塊商務(wù)形象：小面積分割為主，對(duì)客戶的質(zhì)量和數(shù)量難以把控；與南地塊40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品功能部分重合，將進(jìn)一步增加此類產(chǎn)品的去化壓力；目標(biāo)客群有限：開發(fā)前期將以大中型企業(yè)客戶為主，SOHO目標(biāo)客群有限；原方案：SOHO-獨(dú)立洗手間、小戶型分割我司建議標(biāo)準(zhǔn)寫字樓開發(fā)類型Q2

——首期辦公物業(yè)的產(chǎn)品建議首期入市，為北地塊樹立高端商務(wù)形象；滿足前期大中型企業(yè)對(duì)辦公產(chǎn)品品質(zhì)的較高需求；避免與南地塊40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；坑該妄亂鈍吏閡畔彭刃金瞪精輕拾燃或傘莖笨痘毯克智恰躲秦翟筷鬃塊搖戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX影響北地塊商務(wù)形象：小面積分割為主，對(duì)客戶的質(zhì)量和數(shù)量難以把目前方案53,000平方米,28層標(biāo)準(zhǔn)層平面約1,800平方米，每幢平面900平方米存在的問(wèn)題：1.雙核心筒形式下，將出現(xiàn)進(jìn)深相對(duì)較窄的情況2.兩幢樓宇中間部分可能采光不足，利用效率低是否可對(duì)平面及核心筒布局做調(diào)整？Q2

——首期辦公物業(yè)的產(chǎn)品建議調(diào)整建議均扇乳艙師新秩蘿失腰浙潭攤飲魚醇缸戰(zhàn)痢整鎊欺枯諜隸刁臀肋溉淌元豎戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX目前方案53,000平方米,28層是否可對(duì)平面及核心筒布局Q3

——對(duì)個(gè)性化辦公定位的思考目前方案52,000平方米10層標(biāo)準(zhǔn)層平面約5,200平方米存在的問(wèn)題：1.標(biāo)準(zhǔn)層平面過(guò)大；2.走道太長(zhǎng)；3.進(jìn)深相對(duì)較窄；調(diào)整建議分拆為2-3棟的獨(dú)棟物業(yè)，產(chǎn)權(quán)獨(dú)立：前期可積累目標(biāo)客戶，提供定制及樓宇冠名權(quán)；若無(wú)大型購(gòu)買客戶，也可考慮分拆銷售，保證了經(jīng)營(yíng)的靈活性；根據(jù)后期市場(chǎng)情況，可考慮小體量商務(wù)酒店，豐富項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)，另一方面，隨著周邊商務(wù)氛圍的成熟，將為商務(wù)酒店帶來(lái)一定的客源昭杜卯憤凋鄭氮學(xué)瀕硼貧其飯?；舷s冠鼠面眉淹萬(wàn)拿默擒潰窮褲稚付脖拒戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXQ3

——對(duì)個(gè)性化辦公定位的思考目前方案52,000平方米寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)目整體開發(fā)策略翰悍搓倫采僑教贖楔丘焰雞瑞菏咆陀昔仁俏蛻梁鉛郭果弊垂訛把擁群蘑蓖戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)地理位置：距離市中心半小時(shí)車程，距離巢湖3分鐘車程交通條件：位于城市主交通干道沿線，交通輻射能力強(qiáng)，擁有快速公交及高速有軌電車（未來(lái)）住宅：多個(gè)大型樓盤，未來(lái)數(shù)年總體量將達(dá)250平方米周邊學(xué)校：合肥1中、合肥46中、合肥師范附小、合肥少年宮濱湖教育活動(dòng)基地等酒店：MOTEL168（在建）

、皇家海域度假酒店（在建）等辦公：安徽省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)中心、消防滅火救援指揮中心、中國(guó)人民銀行合肥中心支行、網(wǎng)通集團(tuán)安徽省合肥通信綜合樓、安徽廣電中心、建設(shè)廳、林業(yè)廳、煤監(jiān)局、建設(shè)銀行總行、海關(guān)等Q1——區(qū)域配套資源旁標(biāo)綻哭引登鈾礬嵌碼填睡肋瓶籽淑履濱篩蹲苦婿諒煽悠籽膀走殷凈圍世戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX地理位置：距離市中心半小時(shí)車程，距離巢湖3分鐘車程Q1旁標(biāo)綻類型項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)上市時(shí)間社區(qū)型商業(yè)合家福超市2層，共2,800平方米超市2008年初區(qū)域性商業(yè)中心濱河世紀(jì)城地上建筑面積，近40萬(wàn)平方米集購(gòu)物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)為一體2009年底陸續(xù)供應(yīng)特色商業(yè)城市天地占地300畝，由25個(gè)地塊構(gòu)成集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、演藝等為一體2010年及以后配套型商業(yè)商務(wù)辦公配套占地70.25畝配套型商業(yè)-特色商業(yè)游樂園占地145畝擬建現(xiàn)代化大型游樂設(shè)施-項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目概況目前區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目體量小，消費(fèi)人氣不足未來(lái)有大型商業(yè)項(xiàng)目入市，有望提升配套服務(wù)水平，增強(qiáng)消費(fèi)氣氛未來(lái)多個(gè)大型綜合項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)性將隨之增強(qiáng)Q1——區(qū)域商業(yè)概況寄昭蘭穆?lián)娇０晏淞仄倏啦栌箐\跋釬闊再榆盧滿帥犢寡掃緯閃川硅貿(mào)戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX類型項(xiàng)目規(guī)模業(yè)態(tài)上市時(shí)間社區(qū)型商業(yè)合家福超市2層，共2,80濱湖世紀(jì)城480萬(wàn)平方米大型綜合項(xiàng)目五星級(jí)酒店4棟寫字樓高層住宅ShoppingMall－40萬(wàn)平方米項(xiàng)目概況：ShoppingMall總建筑面積約58萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積近40萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)豐富，將涵蓋娛樂、餐飲、休閑、購(gòu)物等多個(gè)類型；開發(fā)進(jìn)度：目前，購(gòu)物中心正在建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)與相關(guān)銷售人員的溝通，預(yù)計(jì)各業(yè)態(tài)將在住宅入住陸續(xù)開始運(yùn)營(yíng)；項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)的空白點(diǎn)，影響力顯著，將成為濱湖新區(qū)的商業(yè)中心，長(zhǎng)期有望發(fā)展成為市級(jí)的商業(yè)中心；大體量、綜合商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富將成為區(qū)域商業(yè)中心Q1——區(qū)域商業(yè)案例甭叼挽踏霜何湃艷榔吸縮坤蔡肝棋奪狄揮廬毗毫起烘炔再寺錘噎蜘蝦塹命戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX濱湖世紀(jì)城480萬(wàn)平方米大型綜合項(xiàng)目五星級(jí)酒店項(xiàng)目概況：Sh項(xiàng)目概況：規(guī)劃用地300畝，位于徽州大道和紫云路交匯處，該項(xiàng)目由25個(gè)地塊組成，主力打造酒店、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目西南地塊將結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造“水街”風(fēng)貌的特色商業(yè)區(qū)域；項(xiàng)目進(jìn)展：2007年底已出讓兩幅土地，2009年初兩幅土地掛牌；項(xiàng)目評(píng)價(jià)：與濱湖世紀(jì)城相呼應(yīng)，“水街”的特色風(fēng)貌有助于增強(qiáng)其市場(chǎng)吸引力，內(nèi)部各業(yè)態(tài)定位有一定差異，但也存在相互競(jìng)爭(zhēng)。濱湖城市天地三星級(jí)酒店餐飲大型餐飲娛樂五星級(jí)酒店時(shí)尚生活館徽州新天地娛樂Soho快捷酒店浴場(chǎng)及其他特色商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富Q1——區(qū)域商業(yè)案例罩艦唇飯?jiān)勌拷瘴景_棄膘契砂悄競(jìng)郡屹魚摳槽廊寐旁釁紀(jì)磷恃援茲菌添載戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX項(xiàng)目概況：規(guī)劃用地300畝，位于徽州大道和紫云路交匯處，該項(xiàng)游樂園項(xiàng)目項(xiàng)目概況：占地145畝，位于方興大道、徽州大道交匯處，將結(jié)合水景資源，打造親水的項(xiàng)目進(jìn)展：目前處于前期招商過(guò)程中項(xiàng)目評(píng)價(jià)：將成為區(qū)域吸引外來(lái)消費(fèi)者的重要節(jié)點(diǎn)，但投入大、工期長(zhǎng)、開發(fā)審批程序復(fù)雜，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間較晚濱湖家園合家福項(xiàng)目概況：位于濱湖家園西藏路西側(cè)，共2層，面積約2800平方米項(xiàng)目進(jìn)展：已于2008年初開業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)：濱湖新區(qū)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，短期內(nèi)是解決周邊居民的日常生活消費(fèi)需求的重要場(chǎng)所，為社區(qū)型的商業(yè)中心注：此處為示意圖社區(qū)性商業(yè)，滿足前期入駐居民日常需求特色商業(yè)，增強(qiáng)區(qū)域影響力，但供應(yīng)時(shí)間預(yù)計(jì)較晚Q1——區(qū)域商業(yè)案例具洛師輾爭(zhēng)棲嫉驚境攙秧柯綏貼公載嚙罪敞凸挪射旨驗(yàn)徹妊韋馱華賓君幫戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX游樂園項(xiàng)目項(xiàng)目概況：占地145畝，位于方興大道、徽州大道交匯區(qū)域開發(fā)前期以居住功能為主，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)，建成物業(yè)總體量將達(dá)到250萬(wàn)平方米，按人均30平方米居住面積初步估算，居住人群將達(dá)8萬(wàn)人；區(qū)域開發(fā)中期，隨著事業(yè)單位、商務(wù)樓宇及酒店的交付，商務(wù)消費(fèi)人群的比例逐步提升區(qū)域開發(fā)后期，隨著規(guī)劃逐步成型，旅游會(huì)展資源成為區(qū)域特征，差異化及高端的商業(yè)定位有望吸引合肥全市的消費(fèi)客群11.濱湖·品閣18萬(wàn)平方米，10棟28-34層的住宅樓2.濱湖明珠37萬(wàn)平方米，2422戶，18棟33層住宅3.濱湖家園31萬(wàn)平方米，28棟18層和3棟33層住宅4.濱湖世紀(jì)城307萬(wàn)高層住宅，總戶數(shù)約2.4萬(wàn)戶5.濱湖惠園44.5萬(wàn)平方米，總戶數(shù)7906戶6.濱湖和園37.57萬(wàn)平方米，23棟高層住宅25346住宅項(xiàng)目789101112131415區(qū)域開發(fā)前期以住宅居住客群為主，中期以商務(wù)消費(fèi)群體比重將上升，后期有望吸引合肥城區(qū)消費(fèi)群體Q1——區(qū)域潛在消費(fèi)客群米文棋錳傳壹歹乞衙牙開址朔棒咖斧肋繭潮孿伏頂不宋螟拄妥蹬紉絲藤長(zhǎng)戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX區(qū)域開發(fā)前期以居住功能為主，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)，建成物業(yè)總體量將因?yàn)樯虡I(yè)總體量不大，不適宜開發(fā)大型綜合商業(yè)體北地塊有大量商務(wù)需求，應(yīng)結(jié)合其星級(jí)酒店優(yōu)勢(shì)，提供有關(guān)商業(yè)配套南地塊在提供住宅配套以滿足住宅消費(fèi)客群的需要的同時(shí)，應(yīng)最大化挖掘少年宮教育基地和周邊的教育資源，打造科技文化主題商業(yè)Q1——項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展空間廠把糞慎斤眺授凳升欽杉所膛困邦粳逗逼直酉死縫抉扭高涼恩齊咖響褐匝戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX因?yàn)樯虡I(yè)總體量不大，不適宜開發(fā)大型綜合商業(yè)體Q1廠把糞慎斤眺與周邊大型綜合項(xiàng)目相比，在建筑體量、業(yè)態(tài)構(gòu)成方面不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；南地塊少年宮濱湖教育基地入駐；項(xiàng)目擁有24萬(wàn)平方米住宅，27萬(wàn)平方米辦公樓，同時(shí)擁有地標(biāo)高星級(jí)酒店；項(xiàng)目特征定位方向充分利用自身優(yōu)勢(shì)；差異化定位，打造特色商業(yè)，隨著區(qū)域及項(xiàng)目的不斷成熟調(diào)整業(yè)態(tài)，增強(qiáng)輻射商業(yè)輻射能力；Q1——項(xiàng)目商業(yè)定位方向隅郵頃蕪月肚征啡圃渴蠢匡砒分鉚獻(xiàn)熒督婪魚都茁齡菱膠習(xí)杠趙兢贊卻逢戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX與周邊大型綜合項(xiàng)目相比，在建筑體量、業(yè)態(tài)構(gòu)成方面不具備絕對(duì)優(yōu)地塊基本功能特色差異消費(fèi)群體適合發(fā)展業(yè)態(tài)南地塊生活配套科教文化學(xué)生群體住宅家庭消費(fèi)人群教育培訓(xùn)中心，親子培訓(xùn)中心，特色補(bǔ)習(xí)班餐飲/零售，中型超市，小型店鋪，銀行社區(qū)會(huì)所：茶室，棋牌房，小型健身房北地塊商務(wù)配套名品折扣區(qū)域外部人群寫字樓辦公人群酒店高消費(fèi)人群品牌折扣店鋪銀行，員工餐廳，商務(wù)宴請(qǐng)中高檔健身會(huì)所、SPAQ1——項(xiàng)目商業(yè)定位建議譜念汪熬舌混勁理夢(mèng)溝聚竟粉彰礁貸闖敘崗賬禾囊粳噶瑟冬做礫腹森蟄啄戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX地塊基本功能特色差異消費(fèi)群體適合發(fā)展業(yè)態(tài)南地塊生活配套科教文奧特萊斯：即OUTLETS，指由銷售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的購(gòu)物中心，也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心”。突出特點(diǎn)是銷售馳名世界的品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘，低至1至6折的銷售價(jià)格。國(guó)際品牌精品折扣店本項(xiàng)目建議Q1——精品折扣店案例蚊男檬漣鵲題綽生蜒絆屹捂蠱蘇咋讀坪軟鬼婿潑怖迂綴懸亢找府辱憨悟?qū)鞯铝盒衉合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX奧特萊斯：國(guó)際品牌本Q1蚊男檬漣鵲題綽生蜒絆屹捂蠱蘇咋讀坪軟Q1——項(xiàng)目商業(yè)布局優(yōu)化建議共享VS狹長(zhǎng)街區(qū)式商業(yè)模式中，集中共享空間與店鋪間距離的合理尺度安排光亮VS節(jié)能大面積玻璃幕墻的運(yùn)用與綠色環(huán)保主題間矛盾的思考與技術(shù)性處理開放VS封閉

精品折扣店/百貨店與主題餐飲及商務(wù)配套業(yè)態(tài)間的動(dòng)線安排與結(jié)構(gòu)阻隔喜鋤廂綱壘奶緬溫枕請(qǐng)禿耙蹲言諱酒母?jìng)€(gè)哮賴樞戎容晌消層遍盅氛洗堰箋戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXQ1共享VS狹長(zhǎng)街區(qū)式商業(yè)模式中，集中共享空間與Q2——項(xiàng)目可選的經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)典型項(xiàng)目銷售快速回籠資金，加快發(fā)展商資金循環(huán)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)營(yíng)權(quán)分離；未來(lái)無(wú)法把控項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合；住宅小區(qū)的配套商業(yè)九龍城市廣場(chǎng)－兒童城中綠廣場(chǎng)－精品鞋城租賃發(fā)展商控制產(chǎn)權(quán)，選擇合適的租戶類型；可獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流收入；前期資金投入大，資金回籠時(shí)間長(zhǎng)；大型商鋪談判能力強(qiáng)，租金價(jià)格往往偏低；百貨商場(chǎng)、KTV大賣場(chǎng)、家居賣場(chǎng)等租售結(jié)合經(jīng)營(yíng)靈活，主力店鋪一般統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而獨(dú)立小面積店鋪對(duì)外銷售，回籠資金；通常主力店鋪談判能力強(qiáng)，租金低；對(duì)主力店鋪的招商能力要求較高；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：主力店＋獨(dú)立小面積店鋪滑侄尿脾爛鄲適砸彰慰瘦炬燴投凍君覺幌飼囑郡監(jiān)腎彥篩和譽(yù)廁蔚診盜掖戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXQ2經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)典型項(xiàng)目銷售快速回籠資金，加快發(fā)展商資金Q2——商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式案例案例-金地國(guó)際城（分拆銷售）2006年158戶安徽金大地商業(yè)內(nèi)街開盤時(shí)間：商鋪戶數(shù)：開發(fā)商：商業(yè)體態(tài)：沿街商鋪經(jīng)營(yíng)情況較好，而內(nèi)部步行街雖然已經(jīng)銷售，但人氣欠缺，經(jīng)營(yíng)慘淡瓶水鋼潤(rùn)砰拄達(dá)馭鐳投楚樁象聲豬內(nèi)矛鄭隸鄲眉譴仔信矩搪棗甲接糾鍺藻戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXQ2案例-金地國(guó)際城（分拆銷售）2006年開盤時(shí)間：沿街商鋪案例-藍(lán)鯨國(guó)際（分拆銷售）內(nèi)部店面尚未開業(yè)，商業(yè)氛圍較差2007年金塘利安

商業(yè)內(nèi)街開盤時(shí)間：開發(fā)商：商業(yè)體態(tài)：Q2——商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式案例郝傀因擅拎挽貍斗狽橋串嚏心縮隧淀狂蟄碉奈至苑孜墩凱會(huì)逞全獸廢峰塑戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX案例-藍(lán)鯨國(guó)際（分拆銷售）內(nèi)部店面尚未開業(yè)，商業(yè)氛圍較差20區(qū)域處于開發(fā)階段，商業(yè)氛圍尚未成型，商業(yè)價(jià)值有限商業(yè)出售不利于整體管理，影響項(xiàng)目的整體形象與配套項(xiàng)目商業(yè)的2-3層部分，中期內(nèi)難以獲得較好的價(jià)格體現(xiàn)Q2——商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式建議南部地塊開發(fā)前期由業(yè)主持有，并統(tǒng)一招商、管理，以滿足社區(qū)配套，提升項(xiàng)目形象。待項(xiàng)目成熟后出售，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。北部地塊由業(yè)主持有，并由專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理，以長(zhǎng)期保障商辦區(qū)域的市場(chǎng)形象，獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，待運(yùn)營(yíng)成熟后，可考慮整體出售。建議砒勒蜒吹酮犁固尉府腦攀舔癸姿剩級(jí)駛甩弛舔抱筑瞅硬則護(hù)腑傳岡肌嫩沏戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX區(qū)域處于開發(fā)階段，商業(yè)氛圍尚未成型，商業(yè)價(jià)值有限Q2南寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)目整體開發(fā)策略踏適訓(xùn)防槳勒倒嗅冉利綠虧要頗宜允宮醬弘錯(cuò)筷札撂聚勵(lì)實(shí)權(quán)錐舒擎熟賣戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)貸款成數(shù)及年限要求較高，且無(wú)法使用公積金貸款；水、電、煤氣等費(fèi)用所帶來(lái)的生活居住成本高；交易轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高；戶口無(wú)法入戶，無(wú)法享受區(qū)域的教育資源優(yōu)勢(shì)；物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限僅有40年，遠(yuǎn)低于住宅物業(yè)的70年；區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量巨大，且部分為中小戶型；Q1——面臨的主要障礙全部開發(fā)辦公功能物業(yè)當(dāng)前區(qū)域商務(wù)氛圍薄弱、且存在與北地塊的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到市場(chǎng)需求全部開發(fā)居住功能物業(yè)笑弦聾腔糠專冕疙望吝長(zhǎng)既耕馭毆灌傳菜渠僳箔閃呀夠蠱茅豌臍兔繼幣同戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX貸款成數(shù)及年限要求較高，且無(wú)法使用公積金貸款；Q1全部開濱湖·明珠濱湖·品閣濱湖惠園濱湖世紀(jì)城－觀湖苑濱湖世紀(jì)城－徽杰苑濱湖世紀(jì)城－振徽苑40506070809010011012013014015086、97、100平方米120、127、140平方米160160、164平方米78、90、95平方米125、128、137平方米37、48、55、60平方米70平方米90、96、100平方米110、112、116平方米60平方米96、100平方米100、125平方米140、150、156、160、166平方米60平方米96、100平方米100、125平方米140、145平方米165、180平方米濱湖新區(qū)在售住宅產(chǎn)品的戶型分布90平方米以上的二房、三房為主(經(jīng)濟(jì)適用房）Q1——區(qū)域在售住宅產(chǎn)品樁髓度延禮折結(jié)茨瑤酋掙襯役臀顱膝訂宋俯頻齡菠采姬粗篆吸憨部雜肆郴戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX濱湖·明珠濱湖·品閣濱湖惠園濱湖世紀(jì)城－觀湖苑濱湖世紀(jì)城－濱濱湖世紀(jì)城在售住宅戶型分布及銷售情況濱湖世紀(jì)城在售住宅約111萬(wàn)平方米，70平方米以下的小戶型產(chǎn)品僅占到14％，90-100平方米為主力戶型，占38％；從銷售情況分析，100平方米以下的戶型去化率相對(duì)較高Q1——濱湖世紀(jì)城在售住宅產(chǎn)品臭賂棕剁聊碌靴既殲爵遞懷奄吏罰抹申職爪誠(chéng)婪棠氓孩拔福妝瞪歉榔富破戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX濱湖世紀(jì)城在售住宅戶型分布及銷售情況濱湖世紀(jì)城在售住宅約11Q1——40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)的開發(fā)建議考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不建議作為辦公物業(yè)開發(fā)考慮去化壓力，建議開發(fā)低總價(jià)類住宅產(chǎn)品考慮同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，建議以精裝修與住宅形成差異化考慮項(xiàng)目發(fā)展，建議本類產(chǎn)品的開發(fā)周期后延移匹朝涼求閩征穗狡魚邢程梢清舌滑式莫魯振丙聯(lián)碩綿棲岔狂鍬猾勒其撒戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXQ1考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不建議作為辦公物業(yè)開發(fā)考慮去化壓力，建此用地性質(zhì)上可開發(fā)的產(chǎn)品包括以下幾種：可開發(fā)類型234老年公寓酒店式公寓SOHO/商務(wù)公寓目標(biāo)客戶：老年消費(fèi)者；物業(yè)特征：居住功能，強(qiáng)調(diào)舒適的生活理念，完善的生活配套；目標(biāo)客戶：投資客、小型企業(yè)主，經(jīng)濟(jì)積累薄弱的年輕置業(yè)者；物業(yè)用途：小戶型，居住、辦公功能兼有；目標(biāo)客戶：投資客、渴望提供酒店式服務(wù)的人群；物業(yè)特征：兼有居住、酒店功能，其中高品質(zhì)項(xiàng)目提供酒店式服務(wù)；新華·華府星座1標(biāo)準(zhǔn)寫字樓強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，為各類型企業(yè)、單位提供辦公空間；由于北地塊主要以商務(wù)功能為主，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓供應(yīng)量大，避免內(nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，非此處考慮業(yè)態(tài)；財(cái)富廣場(chǎng)豐樂世紀(jì)公寓松芝萬(wàn)象城公寓－LOFT昆山·綠地21城孝賢坊Q2——可選的產(chǎn)品類型翱茁社告豁腮魁趨蛙旬萎掌坪潭說(shuō)怯啃叫撿釋剁緒躥跨文頹速抉控新炳寶戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX此用地性質(zhì)上可開發(fā)的產(chǎn)品包括以下幾種：可開發(fā)類型234老年公合肥新華·華府星座上海怡水豪庭本項(xiàng)目開發(fā)酒店式公寓較難依托高星級(jí)酒店的價(jià)值提升作用，但可考慮開發(fā)投資性更強(qiáng)的小戶型、低總價(jià)、提供更多投資增值服務(wù)的產(chǎn)品；寧波波特曼中心寫字樓波特曼酒店商業(yè)酒店式公寓蘇州新地中心香格里拉酒店寫字樓酒店式公寓商業(yè)無(wú)錫凱燕環(huán)球德國(guó)凱賓斯基酒店商務(wù)行宮類型一：定位高端客戶，依托高星級(jí)酒店的價(jià)值提升類型二：大力增強(qiáng)產(chǎn)品的可投資性（小戶型、低總價(jià)、增值服務(wù)）類型一需依托給高星級(jí)酒店，項(xiàng)目北塊雖規(guī)劃開發(fā)高星級(jí)酒店，但對(duì)南地塊輻射能力十分有限，因此不建議開發(fā)；類型二以戶型面積小、總價(jià)低、租戶來(lái)源廣泛等特點(diǎn)吸引中小投資者，隨著項(xiàng)目南地塊的開發(fā)深入以及區(qū)域物業(yè)價(jià)值的上升，投資類需求將出現(xiàn)恢復(fù)，可以加以吸引；建議考慮Q2——酒店式公寓功鵬嫂潤(rùn)桌癥劍基欲戮冒央段靛奔簾惕圣蠶脆勿亮壤帕惑摟佩屁哥桶煮厭戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX合肥上海本項(xiàng)目開發(fā)酒店式公寓較難依托高星級(jí)酒店的價(jià)值提升作用項(xiàng)目地址：蜀山區(qū)潛山路黃山路發(fā)展商：新華房地產(chǎn)有限公司占地面積：4339.65平方米總建筑面積：34147平方米物業(yè)構(gòu)成：33層，共608套產(chǎn)權(quán)：70年交付時(shí)間：2008年底主力戶型：33-44平方米酒店式公寓－新華·華府星座項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)，屬于合肥市場(chǎng)最早酒店公寓性質(zhì)的產(chǎn)品；大堂氣派，物業(yè)管理等方面較傳統(tǒng)住宅更為先進(jìn)，體現(xiàn)了“酒店式”服務(wù)；面積小，總價(jià)低，同時(shí)依托新華品牌效應(yīng)及周邊的整體規(guī)劃，項(xiàng)目入市獲得了快速的市場(chǎng)去化；資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研營(yíng)銷口號(hào)：公寓中的星級(jí)酒店，專為城市新銳及精英人士度身定做Q2——酒店式公寓案例造賈靖悠殃泡托俄貞漣心牲墳丫旺挑扮令丙抓拽哥拂句區(qū)副玲乙獨(dú)胯樂甚戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX項(xiàng)目地址：蜀山區(qū)潛山路黃山路酒店式公寓－新華·華府星座項(xiàng)目分物業(yè)概況：套內(nèi)設(shè)置洗手間，提倡商住兩用市場(chǎng)情況：目前合肥市場(chǎng)除辦公產(chǎn)權(quán)物業(yè)外，有一部分70產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品也推出商住兩用物業(yè)；項(xiàng)目發(fā)展的可行性分析：在區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟的前期，吸引成長(zhǎng)期的小型企業(yè)入駐；利用項(xiàng)目整體配套優(yōu)勢(shì)及知名度，以小面積、低總價(jià)吸引投資客、小型公司、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者；九龍城市廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)豐樂世紀(jì)公寓大唐國(guó)際商務(wù)公寓SOHO的宜商宜住功能對(duì)投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強(qiáng)吸引力，在周邊商務(wù)氛圍尚處于培育初期時(shí)可作為先期產(chǎn)品推出；Q2——SOHO/商務(wù)公寓廁牲擦淆嚇剁扼蝦公皖陀輛遇梳嵌繕量嗽慌史刀喀奴凈偏啪楊隊(duì)縛朝霜樂戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX物業(yè)概況：九龍城市廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)豐樂世紀(jì)公寓大唐國(guó)際商務(wù)公寓SSOHO－九龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：新站區(qū)站前路發(fā)展商：寧波華瑞房產(chǎn)集團(tuán)總建筑面積：約4萬(wàn)平方米物業(yè)構(gòu)成：SOHO（241套）、商業(yè)產(chǎn)權(quán)：SOHO-40年交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2009年4月銷售情況：預(yù)售許可證辦理中，目前均價(jià)約4800元/平方米交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（硬裝修，統(tǒng)一風(fēng)格）主力戶型：43-63平方米營(yíng)銷口號(hào)：城市中央全裝修精巧SOHO，入住僅需一只皮箱項(xiàng)目分析：緊鄰火車站，交通便捷，總價(jià)低投資客及小型企業(yè)購(gòu)買為主；資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研Q2——SOHO/商務(wù)公寓案例五鹼販嘴攣搜蹬祥拍堤絲勤懂禁枷皮蓄檢幸塵掂衣遞寬漚冉助疑點(diǎn)圣櫻披戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXSOHO－九龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：新站區(qū)站前路營(yíng)銷口號(hào)：城市中SOHO－豐樂世紀(jì)公寓項(xiàng)目地址：長(zhǎng)江西路潛山路發(fā)展商：豐樂房地產(chǎn)開發(fā)公司總建筑面積：6.8萬(wàn)平方米，其中SOHO3.6萬(wàn)平方米物業(yè)構(gòu)成：2棟SOHO，一棟住宅，2層商業(yè)裙房產(chǎn)權(quán)：SOHO-40年開盤時(shí)間：2008年7月交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年5月銷售均價(jià)：4600元/平方米銷售情況：SOHO-378套，已售178套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房增值服務(wù)：可享受豐樂世紀(jì)大酒店物管服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)I銷口號(hào)：商務(wù)/辦公/居家自由轉(zhuǎn)換資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目分析：綜合性項(xiàng)目，包括酒店、商業(yè)、辦公、住宅，但項(xiàng)目整體品質(zhì)偏低，影響了銷售價(jià)格的提升；Q2——SOHO/商務(wù)公寓案例蟄絲除癥柬艦路亂我俐癰瞅陣濕遙闊吊老咋馱截隘閏矚弓幻日側(cè)祁看儉逗戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXSOHO－豐樂世紀(jì)公寓項(xiàng)目地址：長(zhǎng)江西路潛山路項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)I銷口SOHO-大唐國(guó)際商務(wù)公寓營(yíng)銷口號(hào)：智能化商務(wù)公寓居家辦公兩相宜項(xiàng)目地址：望江路石臺(tái)路發(fā)展商：合肥大唐置業(yè)物業(yè)構(gòu)成：住宅、商業(yè)－深圳華強(qiáng)電子數(shù)碼廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)：70年開盤時(shí)間：2008年12月交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年底銷售均價(jià)：約5000元/平方米銷售情況：共1872套，已售66套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯主力戶型：34-70平方米項(xiàng)目分析：項(xiàng)目為華府郡苑的13-14號(hào)樓，體量龐大，商務(wù)公寓定位主要出于與項(xiàng)目?jī)?nèi)部大體量的住宅進(jìn)行差異化定位，但由于面積分割較小，總套數(shù)過(guò)多，將帶來(lái)明顯的去化壓力；資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研Q2——SOHO/商務(wù)公寓案例康幼懸氫序始瑚龔蚤義挺淖焰齋搜顧鈴紋酌徹刨奇娛凜墻莢吧爬探通蓖盎戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXXSOHO-大唐國(guó)際商務(wù)公寓營(yíng)銷口號(hào)：智能化商務(wù)公寓居家辦老年公寓物業(yè)概況：針對(duì)老年客戶，提供各項(xiàng)增值服務(wù)，滿足特定消費(fèi)需求；市場(chǎng)情況：目前合肥市場(chǎng)無(wú)此類產(chǎn)品供應(yīng)；在長(zhǎng)三角其他城市，類似區(qū)域內(nèi)，老年公寓由于特殊的定位、針對(duì)性服務(wù)獲得了良好的市場(chǎng)認(rèn)可；本項(xiàng)目發(fā)展可行性分析：

40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)由于生活成本的增加可能會(huì)給老年消費(fèi)者帶來(lái)消費(fèi)抗性；由于體量有限，未能形成規(guī)模效應(yīng)；與項(xiàng)目整體定位存在一定背離，與少年宮等無(wú)法協(xié)同發(fā)展；綠地21城·孝賢坊老年公寓主要是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等方面具有較強(qiáng)的針對(duì)性Q2——老年公寓紗乙娥匆速懂瞄甩技拍羔痢飛肅繩輔腔翅怎緬擱啞浩樣肉午哲產(chǎn)務(wù)藉度逾戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX老年公寓綠地21城·孝賢坊老年公寓主要是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目地址：江蘇昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)發(fā)展商：綠地集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模：綠地21城占地13平方米公里，包括尊老社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)及度假社區(qū)四個(gè)主題社區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)上海安亭孝賢坊物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套特色：根據(jù)老年人的生活習(xí)慣及要求，除對(duì)房型等建筑細(xì)節(jié)處理，還增加了各項(xiàng)的配套服務(wù)，包括“管家式”家政服務(wù)、提供醫(yī)生護(hù)士上門服務(wù)的健康管理等等人性化、貼心服務(wù)提高對(duì)消費(fèi)者的吸引力大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應(yīng)Q2——老年公寓案例咯拼省等徐肥靴挽氰鏟雇碟腐豫歧情贏鞍演痕帕宅蘿翠匆鍍菌瞞遮耙暢靴戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX項(xiàng)目地址：江蘇昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)昆山花橋鎮(zhèn)上海安亭產(chǎn)品類型：SOHO（毛坯）潛在客戶：依托周邊已入駐大型企業(yè)集團(tuán)的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)以及部分投資客；產(chǎn)品亮點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品在目前規(guī)劃中較為稀缺、宜商宜??；產(chǎn)品類型：居住公寓（精裝修、小戶型）潛在客戶：對(duì)商業(yè)用地性質(zhì)抗性較小、價(jià)格承受能力相對(duì)較低的人群及對(duì)區(qū)域發(fā)展具有認(rèn)同感的投資者；產(chǎn)品亮點(diǎn)：戶型較小、低總價(jià)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格有特色、豐富配套和良好物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品類型：個(gè)性公寓（精裝修、錯(cuò)層、戶型略大）潛在客戶：追求生活品質(zhì)的較高收入人群產(chǎn)品亮點(diǎn)：錯(cuò)層、戶型略大、裝修風(fēng)格菜單化選擇、提供家具、電器等較齊全的生活設(shè)施；Q2——本項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶定位瓷吳蟲锨裸鷗攏白增詭紀(jì)柞闌郭柑俗綜猜嫉鐘阻刊兒推審腆段賒另活鳥庚戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX產(chǎn)品類型：SOHO（毛坯）產(chǎn)品類型：居住公寓（精裝修、小戶型

存在的問(wèn)題戶型單一，缺乏個(gè)性化；部分單元采光不足，而強(qiáng)調(diào)居住功能的客戶對(duì)其要求相對(duì)較高；青年公寓（原定位）產(chǎn)品限制多、改動(dòng)余地較小，建議模糊的商務(wù)、居住概念，在樹立辦公形象之后推出，以相對(duì)較低的價(jià)格吸引小型成長(zhǎng)企業(yè)及部分投資客Q2——現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制SOHO（現(xiàn)定位）蠱漆白柱蒙眶蘑米貝榨潛勵(lì)霜付涉潘孽應(yīng)踩艘頻曾譜盔慈抿峨樓棕鎊懼肩戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX存在的問(wèn)題青年公寓產(chǎn)品限制多、改動(dòng)余地較小，建議模糊的商

存在的問(wèn)題2幢，體量約4萬(wàn)平方米，老年公寓的相關(guān)配套無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)；與項(xiàng)目“未來(lái)”城的整體定位存在一定背離；預(yù)計(jì)單套面積不低于70平方米，房型偏大，總價(jià)高；區(qū)域生活配套有待改善，對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力不足；建議強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體高端定位對(duì)公寓客戶的吸引在項(xiàng)目進(jìn)入成熟期推出Q2——現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制老年公寓（原定位）酒店式公寓（現(xiàn)定位）御扣瓷嫩娜門和揩袒吹哼箋琉彩籬訛轅壁逢嗅擇懼姬涎輥輔醛枚舌痘喀告戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX存在的問(wèn)題建議強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體高端定位對(duì)公寓客戶錯(cuò)層空間，戶型面積較大；建議對(duì)特殊戶型針對(duì)性定位，在項(xiàng)目進(jìn)入成熟期推出Q2——現(xiàn)有方案的產(chǎn)品限制普通公寓（原定位）個(gè)性化公寓（現(xiàn)定位）狠盧凌憎蒙磺賈磕燦費(fèi)膿割薯紫紉撿哨邏寢澄諄炔熄鴛魂革意凡賃論掀賤戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX錯(cuò)層空間，戶型面積較大；建議對(duì)特殊戶型針對(duì)性定位，在項(xiàng)目進(jìn)入針對(duì)經(jīng)濟(jì)積累薄弱的年輕人、對(duì)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體具有認(rèn)同感、投資信心的投資者小戶型－低總價(jià)，降低總投資額精裝修－溫馨舒適居家氛圍Q2——產(chǎn)品建議苞喉謅橫浙蜒仇銜騎伎晚料扒匝債碑瞧蕩述嚨趣賬尸瀑半亨朋鉤拈險(xiǎn)頑碗戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX針對(duì)經(jīng)濟(jì)積累薄弱的年輕人、對(duì)區(qū)域發(fā)展及項(xiàng)目整體具有認(rèn)同感、投增值配套服務(wù)，增強(qiáng)入駐客戶的專屬感會(huì)所酒店式大堂酒店式的服務(wù)例如：免費(fèi)班車往返市區(qū)主題會(huì)所享用報(bào)刊訂閱繳納公共事業(yè)費(fèi)代訂飲用水等Q2——產(chǎn)品建議梳遭套休坷蹄育陽(yáng)芽卯用卿兒瑣大跪化宵閣郵棕淮隊(duì)加睜倘賀越吵砰吁叛戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX增值配套服務(wù)，增強(qiáng)入駐客戶的專屬感會(huì)所酒店式大堂酒店式的寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)目整體開發(fā)策略蝴劍在李紛漆牌悶往佐廂詢傳乓概敦跡燙德屜娘保木爍貢頒巖匙當(dāng)與摻入戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項(xiàng)1.豪宅產(chǎn)品訴求：體現(xiàn)奢華的生活品質(zhì)目標(biāo)客群：金字塔頂端的消費(fèi)客群，體現(xiàn)身份、地位典型項(xiàng)目：上海湯臣一品、北京柏悅府3.普通住宅產(chǎn)品訴求：追求生活時(shí)尚感、便捷性，省去裝修的繁瑣目前客群：消費(fèi)理念提升典型項(xiàng)目：合肥金色梧桐、東海精工社、萬(wàn)科金色名郡2.酒店式公寓產(chǎn)品訴求：居家、舒適、私密性強(qiáng)目標(biāo)客群：購(gòu)買以投資客戶為主，入駐以長(zhǎng)租型客戶為主典型項(xiàng)目：合肥華府星座精裝修居住產(chǎn)品此類更符合本項(xiàng)目住宅類物業(yè)的整體定位方向Q1——精裝修項(xiàng)目訴求答厘夫它力豆襯期券撞俄茹刮英漿譬寵淳蒂濺規(guī)撞凜鎬慎靛岳澆廣娩總刪戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX1.豪宅3.普通住宅2.酒店式公寓精裝修居住產(chǎn)品此類更符合本萬(wàn)科·金色名郡項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建筑面積約47萬(wàn)平方米，均為21-34層高層物業(yè)開盤時(shí)間：2008年11月去化情況：目前開盤2棟高層，總共264套，銷售73套，去化率約23％交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年下半年銷售報(bào)價(jià)：6500-7000元/平方米裝修成本：1,000-1.300元/平方米（硬裝修）項(xiàng)目分析：目前在售的兩棟位于主干道沿線，具有良好的展示條件但存在一些噪音干擾；目前推出的產(chǎn)品戶型選擇少，僅有84平方米、143平方米，大戶型的總價(jià)相對(duì)較高；裝修風(fēng)格選擇較少，但購(gòu)買客戶中多數(shù)認(rèn)為萬(wàn)科品牌是裝修品質(zhì)的保障。84平方米143平方米資料來(lái)源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項(xiàng)目組實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)截至2009年2月Q1——精裝修住宅產(chǎn)品案例摩犢環(huán)茫緒質(zhì)亞嘿喊廄諸瘋漓橙篡艙尺四賣療連軋決罵餾溜歡潔憂醞錠猿戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX戴德梁行_合肥高速_濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷報(bào)告_130P_XXXX萬(wàn)科·金色名郡項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建筑面積約47萬(wàn)平方米，均為華潤(rùn)幸福里開盤時(shí)間：2008年7-11月銷售價(jià)格：5200元/平方米目前去化率：31％華地·學(xué)府名都開盤時(shí)間：2008年9月銷售價(jià)格：高層5200元/平方米目前去化率：33％開盤時(shí)間：2008年10月銷售價(jià)格：6500-7000元/平方米目前去化率：23％VS萬(wàn)科·金色名郡

精裝修住宅