南寧XX有限責(zé)任公司項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告二〇一五年三月XX項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目建設(shè)地位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)唐山路56號(hào)，地勢(shì)平坦，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰西鄉(xiāng)塘區(qū)友愛廣場(chǎng)，交通運(yùn)輸便捷，是新一輪城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，也是人們投資創(chuàng)業(yè)的理想寶地，建設(shè)條件良好。項(xiàng)目總建筑面積為16727平方米，其中1號(hào)樓2402.02平方米，2號(hào)樓9881.84平方米，地下室4443.14平方米。擬建設(shè)集花卉、魚鳥、寵物、古玩、玉器、工藝品交易、辦公、綜合服務(wù)和休閑觀光為一體的景觀花鳥魚蟲文化市場(chǎng)，以滿足人民群眾的消費(fèi)文化需求。項(xiàng)目外立面效果圖市場(chǎng)分析（一）南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)發(fā)展分析1、基本概況西鄉(xiāng)塘區(qū)于2005年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，是撤并原永新區(qū)、城北區(qū)組建而成的城區(qū)，地處南寧市中西北部，總面積1298平方公里，現(xiàn)轄3個(gè)鎮(zhèn)10個(gè)街道辦事處（其中，心圩、安寧街道辦事處由高新區(qū)管委會(huì)托管），63個(gè)村委會(huì)，77個(gè)社區(qū)居委會(huì)，共有基層黨組織1116個(gè)，黨員21471人，城區(qū)常住人口約115萬人，是南寧市人口最多、建成區(qū)人口密度最大的城區(qū)。概括起來，主要有六大特點(diǎn)：一是具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，水街、粵東會(huì)館、陳東老村等均座落于我轄區(qū)。二是南寧市重要的交通樞紐，廣西重要鐵路樞紐站南寧火車站座落于我轄區(qū)；南寧快速環(huán)道、高速外環(huán)貫穿整個(gè)城區(qū)，五座大橋飛跨邕江南北。三是南寧市重要的菜籃子基地，也是南寧市重要的蔬菜、花卉、瓜果、禽蛋、魚類和鮮奶生產(chǎn)供應(yīng)基地。四是南寧市重要的商貿(mào)物流基地。轄區(qū)有安吉、秀靈、南棉、人民、“三華路”、大學(xué)路等“六大商圈”，有城北虎邱鋼材市場(chǎng)、國(guó)美、蘇寧電器等一大批知名市（商）場(chǎng)。五是南寧市重要的老工業(yè)基地，有傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)技術(shù)和良好的發(fā)展空間，南機(jī)動(dòng)力、青島啤酒廠、橡膠廠等老工業(yè)座落我城區(qū)，六是廣西重要的教育科研基地。廣西大學(xué)、廣西民族大學(xué)、廣西中醫(yī)藥大學(xué)等全區(qū)80%的大中專院校、科研院所座落我轄區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)的城鄉(xiāng)貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)加快，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)形成網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)設(shè)施日臻完善。現(xiàn)已擁有家具、鋼材、汽車銷售、機(jī)電產(chǎn)品、裝飾材料、糧油批發(fā)、小商品副食品批發(fā)、蔬菜水果批發(fā)、藥業(yè)物流等大型市場(chǎng)和南城百貨、利客隆、北京華聯(lián)、國(guó)美電器、蘇寧電器等一大批大型超市。隨著南寧市北部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是快速環(huán)道和江北大道的建成通車，城區(qū)的商貿(mào)集聚和吸納能力大大增強(qiáng)，初步形成了“大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通”的發(fā)展格局。2、發(fā)展前景隨著南寧城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心由“南湖時(shí)代”走向“邕江時(shí)代”，西鄉(xiāng)塘區(qū)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。目前，華潤(rùn)集團(tuán)、新希望集團(tuán)、興賢建材和國(guó)美電器、蘇寧電器等一大批重大項(xiàng)目已落戶城區(qū)，大學(xué)園區(qū)道路等大批基礎(chǔ)設(shè)施正在建設(shè)，南寧體育中心、南寧文化藝術(shù)中心等重大項(xiàng)目建設(shè)即將全面啟動(dòng)。城區(qū)16個(gè)舊城改造項(xiàng)目吸引了來自新馬泰和臺(tái)灣、香港、福建、海南、廣東、浙江等國(guó)內(nèi)外50多家投資商來考察、洽談開發(fā)事宜。新的城區(qū)，新的機(jī)遇，給西鄉(xiāng)塘區(qū)帶來新的發(fā)展。西鄉(xiāng)塘區(qū)100多萬各族人民緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)和實(shí)現(xiàn)富民興桂新跨越的宏偉目標(biāo)，牢牢把握西部大開發(fā)、中國(guó)東盟永久落戶南寧的歷史機(jī)遇，全面實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)富區(qū)、依法治區(qū)、科教興區(qū)”的發(fā)展思路，努力把西鄉(xiāng)塘區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科教進(jìn)步、人民富裕、社會(huì)和諧、生態(tài)文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)。3、房地產(chǎn)狀況2014年1-9月，西鄉(xiāng)塘區(qū)共有41家房地產(chǎn)企業(yè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共29個(gè)，完成投資325938萬元，同比增加29.41%，商品房銷售面積497400平方米，同比增加2.68%，商品房銷售額397974萬元，同比增加22.62%。2014年1-9月份房地產(chǎn)房屋施工面積3713121平方米，同比增加3.58%，其中住宅2555847平方米，同比減少1.64%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房489714平方米，同比增加13.55%，其他房屋527548平方米，同比減少4.99%。2014年1-9月份房地產(chǎn)房屋竣工面積7090平方米，同比減少87.35%，其中住宅7090平方米，同比減少87.35%。房地產(chǎn)房屋竣工面積與住宅竣工面積與上月一樣均無變化?？傮w來說9月份西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行保持較好的形勢(shì)。房地產(chǎn)銷售面積和銷售額方面雖然增速較8月有所放緩，但是仍然延續(xù)自8月份以來的正增長(zhǎng)的形式，相對(duì)于3月到7月的負(fù)增長(zhǎng)來說，9月份房地產(chǎn)銷售面積和銷售額已經(jīng)成功扭轉(zhuǎn)了負(fù)增長(zhǎng)的局勢(shì)。4、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：初步核算，2014全年地區(qū)生產(chǎn)總值637.9億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.3%。三次產(chǎn)業(yè)中，第一產(chǎn)業(yè)增加值26.44億元，增長(zhǎng)1.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值350.4億元，增長(zhǎng)18.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值261.07億元，增長(zhǎng)5.5%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為4∶55∶41。與2012年比較，第一產(chǎn)業(yè)比重持平，第二產(chǎn)業(yè)比重上升2個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重回落2個(gè)百分點(diǎn)。（二）南寧市花鳥玉石市場(chǎng)概況（1）在南寧這座現(xiàn)代化都市中，商業(yè)已成為城市生活中的永恒主題，其存在的意義也已不僅僅局限在滿足都市人購(gòu)物需求的層面，而是上升到精神享受高度。（2）花鳥行業(yè)作為相對(duì)于其它商業(yè)產(chǎn)業(yè)來說更具有休閑性、觀賞性與人文特性的一種旅游休閑文化產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)城市文化建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的作用也愈加凸顯出來。（3）廣西壯族自治區(qū)林業(yè)廳《廣西花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，也將花卉產(chǎn)業(yè)列為廣西林業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，要求“十二五”期間我區(qū)花卉產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)值達(dá)到國(guó)內(nèi)中等省份水平，把廣西建設(shè)成為具有南亞熱帶區(qū)域特色的花卉大省。而南寧作為西南經(jīng)濟(jì)樞紐城市，它的花卉產(chǎn)業(yè)很大發(fā)展空間。（4）在花鳥行業(yè)規(guī)模上，南寧市市有廣西花鳥交易市場(chǎng)、南寧花鳥交易市場(chǎng)、金匯·如意坊等規(guī)模較大，業(yè)態(tài)齊全3個(gè)，但由于這3個(gè)花鳥市場(chǎng)都比較偏遠(yuǎn)，區(qū)域人流量不大，生意不火爆。（5）南寧要建設(shè)區(qū)域性國(guó)際城市，人口流量大，南寧市本身也確實(shí)需要在人流量大的區(qū)域建設(shè)花鳥市場(chǎng)來滿足區(qū)域消費(fèi)人群的需求，自2011年3月份，原先的園湖花鳥市場(chǎng)正式關(guān)閉后，南寧市的花鳥玉石市場(chǎng)便呈現(xiàn)出群雄逐鹿的局面，各大花鳥市場(chǎng)紛紛加大宣傳力度吸引商戶，可是部分市場(chǎng)由于區(qū)位偏遠(yuǎn)，消費(fèi)人群少導(dǎo)致市場(chǎng)火不起來。目前，南寧市主要有以下幾個(gè)花鳥玉石市場(chǎng)，分別為位于廣西花鳥交易市場(chǎng)、粵發(fā)花鳥玉器市場(chǎng)、唐人文化街、金匯·如意坊、邕州老街等數(shù)個(gè)規(guī)模大小不一的花鳥玉石市場(chǎng)。目前在南寧市的各花鳥行業(yè)市場(chǎng)分析：1、廣西花鳥交易市場(chǎng)廣西花鳥交易市場(chǎng)南寧市南梧大道308號(hào)。占地面積85畝，總建筑面積達(dá)6.5萬平方米，經(jīng)營(yíng)主要包括：工藝品、畫廊、國(guó)藝書店、古玩、水晶制品、陶瓷制品、玉器、銅器、寵物、寵物醫(yī)院、蔭生植物批發(fā)零售、盆景、盆花、根雕、名貴苗木、鳥類、水族、園林機(jī)械、茶藝茶具、餐飲、娛樂等；是廣西目前規(guī)模最大、品種最豐富的花鳥魚寵、古玩珍寶的大型銷售批發(fā)市場(chǎng)。經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該市場(chǎng)是目前南寧市規(guī)模比較大，業(yè)態(tài)比較齊全的的花鳥交易市場(chǎng)，雖然鋪面空置率不高，但由于項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，直接影響到市場(chǎng)的人流量，鋪面價(jià)格約100元/m2/月；而且項(xiàng)目對(duì)面是南寧比較大的城中村—小雞村，民房建筑錯(cuò)亂，居民主要來自周邊縣份的務(wù)工人員；市場(chǎng)整體感覺臟亂，行人及電動(dòng)車違反交通規(guī)則現(xiàn)象隨處可見，影響市場(chǎng)交通秩序；降低整個(gè)市場(chǎng)檔次。市場(chǎng)部分鋪面租金價(jià)格一覽表序號(hào)業(yè)態(tài)面積（㎡）租金備注1寵物181700/月2根雕181800/月轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬3盆景植物121200/月4水族252300/月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖片：2、粵發(fā)花鳥玉器市場(chǎng)粵發(fā)花鳥玉器市場(chǎng)是南寧唯一一家室內(nèi)花鳥交易市場(chǎng)，市場(chǎng)三層商鋪，目前總經(jīng)營(yíng)面積為15000平方米，擁有近300家鋪面和100多個(gè)散柜，近400個(gè)車位，并由廣州資深市場(chǎng)開發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。該市場(chǎng)一樓臨街的騎樓空地被開僻成陽(yáng)光植物區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去一條綠色長(zhǎng)廊，像一道靚麗的風(fēng)景。一樓里面的商鋪由蔭生植物區(qū)、花卉盆景區(qū)、水族館、寵物蟲魚區(qū)構(gòu)成，二樓則由古玩、玉器、水晶、奇石、紅木擺件、書店等品類的品牌商鋪組成，三樓除了玉器、古玩、工藝品外，還增加了鋼琴、超市、棋牌室、桌球、餐飲的消費(fèi)設(shè)施。該市場(chǎng)屬于朝陽(yáng)商圈，是南寧市人流量最大的商圈；裝修豪華程度及租金都高于南寧其他花鳥市場(chǎng)，市場(chǎng)僅有少部分鋪面轉(zhuǎn)讓，租金價(jià)格為60-120元/m2/月，同時(shí)由于毗鄰中山路夜市，粵發(fā)花鳥玉器市場(chǎng)首開花鳥市場(chǎng)夜間營(yíng)業(yè)之先河，營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)到每天的22：00。市場(chǎng)部分鋪面租金價(jià)格一覽表序號(hào)樓層面積（㎡）租金備注1三樓5511000/季度轉(zhuǎn)讓費(fèi)14萬2二樓459000/季度轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬3一樓164700/季度轉(zhuǎn)讓費(fèi)7.5萬項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖片：3、唐人文化街南寧唐人文化街，位于南寧市唐山西路32號(hào)，以前是個(gè)舊工廠現(xiàn)正在全力打造南寧的“798藝術(shù)區(qū)”；穿梭于由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的老式街道，古典韻味十足的建筑布局，錯(cuò)落有致。尤其是那些紅磚高墻、尖頂式特色瓦房的蘇聯(lián)式建筑，不僅有著濃厚的歷史建筑遺韻，而且，經(jīng)過修葺，古樸而不乏典雅、簡(jiǎn)陋而不失莊重，其業(yè)態(tài)主要是古玩、玉器、水晶、奇石、紅木擺件、花卉盆景區(qū)等；屬于北湖商圈，商業(yè)氣氛濃郁，日常人氣旺，基本沒有空置鋪面，租金價(jià)格80-110元/m2/月；但由于市場(chǎng)規(guī)劃及管理不盡完善，導(dǎo)致市場(chǎng)臟亂，地?cái)傠S處可見，商品級(jí)別低，客戶消費(fèi)能力不高。市場(chǎng)部分鋪面租金價(jià)格一覽表序號(hào)業(yè)態(tài)面積（㎡）租金備注1古玩403000轉(zhuǎn)讓費(fèi)13萬2303000轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬3907200轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖片：4、金匯·如意坊“金匯如意坊”位于青秀山風(fēng)景區(qū)大門正對(duì)面，整體建筑群呈現(xiàn)風(fēng)格獨(dú)特的古代器具“如意”形狀，半依青秀山之上，可將綠城景致盡收眼底；總用地面積約63000m2，總建筑面積約32000m2。兩座曲直有致的二層仿古建筑滿足商業(yè)功能，其相對(duì)連接于一座高達(dá)九層的仿古景觀城閣。項(xiàng)目交通方便，擁有一個(gè)公交車終點(diǎn)站場(chǎng)，院內(nèi)共設(shè)500個(gè)旅游車停泊的生態(tài)停車位，是南寧市乃至整個(gè)廣西唯一一個(gè)集購(gòu)物、休閑、觀光于一體的頗具民族特色和歷史韻味的大型仿古建筑場(chǎng)所。目前是集花鳥魚蟲、古玩字畫、奇石珠寶、盆景根雕、旅游產(chǎn)品、家具飾品、特色餐飲、民族工藝品、博覽展覽等9個(gè)業(yè)務(wù)內(nèi)容于一體的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。由于市民的消費(fèi)習(xí)慣人集中在朝陽(yáng)商圈、西大商圈、航洋國(guó)際城、萬象城、夢(mèng)之島等，同時(shí)由于英華立交橋施工封路導(dǎo)致人流量少；因此，金匯·如意坊消費(fèi)人群比稀少，而且到此觀光客戶多于消費(fèi)客戶，鋪面空置率40%左右；但由于項(xiàng)目毗鄰青秀山，項(xiàng)目定位較高，鋪面租金價(jià)格在80-110元/月/m2。市場(chǎng)部分鋪面租金價(jià)格一覽表序號(hào)業(yè)態(tài)面積（㎡）租金備注1紅木20016000/月2茶葉909000/月轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬3古玩252000/月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖片：5、邕州老街邕州老街位于江南大道白沙大橋下（榮和新城后）；2007年2月20日（大年初三），已有千年歷史的邕州老街重建后正式向市民開放；邕州老街長(zhǎng)達(dá)1.8公里，街上350家商鋪以明清建筑風(fēng)格落成，古樸雄渾、鱗次櫛比。還有四季飄香的生態(tài)景觀花長(zhǎng)廊，標(biāo)志性建筑“邕州老街”牌坊，更讓老街顯得幽深而超凡脫俗，處處充滿濃郁的文化韻味，是一幅再現(xiàn)古城明風(fēng)清韻、商賈云集的生動(dòng)畫卷。經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查顯示，邕州老街以奇石為龍頭，面向區(qū)內(nèi)外的奇石集散中心；還有少量字畫、古玩、花、鳥、蟲、魚；市場(chǎng)比較冷清，基本沒有消費(fèi)者，鋪面空置率高達(dá)60%左右；消費(fèi)群體主要周邊榮和新城、金灣花城等周邊成熟社區(qū)及江南區(qū)的少部分老百姓逛花市；目前在經(jīng)營(yíng)的店鋪基本是以石器加工和紅木加工為主，鋪面租金價(jià)格約在15-30元/m2區(qū)間。市場(chǎng)部分鋪面租金價(jià)格一覽表序號(hào)業(yè)態(tài)面積（㎡）租金備注1奇石1002000/月2根雕902100/月轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬3紅木1502500/月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖片：（三）市場(chǎng)前景隨著南寧市的旅游業(yè)的快速發(fā)展、城市面積擴(kuò)張、城市人口的增加、人們生活品質(zhì)的提高，對(duì)花卉、魚寵的需求量不斷加大。南寧的花鳥市場(chǎng)雖然成型已久，但是在設(shè)施等建設(shè)方面嚴(yán)重不足，發(fā)展相當(dāng)緩慢。近年來，藝術(shù)品投資已成為與股票、房地產(chǎn)并列的第三大投資類別。瓷器、玉器、銅器、書畫等古玩紛紛進(jìn)入收藏者的視野，這反映的是盛世收藏的景象。南寧要建設(shè)區(qū)域性國(guó)際城市，本身也需要有這樣一個(gè)文化發(fā)展源頭。充滿溫馨、休閑、典雅環(huán)境的交易場(chǎng)所是花鳥魚蟲古玩經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者和玩家的共同需要。南寧市有這樣一個(gè)良好平臺(tái)，既起到提升整座城市的文化品位，又能滿足廣大人民群眾的實(shí)際需要，可以預(yù)見我區(qū)花鳥魚蟲消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，產(chǎn)業(yè)前景廣闊。項(xiàng)目分析（一）地理?xiàng)l件1、地理位置本項(xiàng)目位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)唐山路56號(hào)，緊臨周邊眾多成熟社區(qū)、友愛廣場(chǎng)、人民公園、區(qū)體育館、南寧市火車站，承連南城百貨和南棉商業(yè)街的繁華商圈影響力，與各臨近區(qū)域（西大商圈、北湖商圈、朝陽(yáng)商圈等）形成商圈優(yōu)勢(shì)，憑借城市中心稀缺珍貴的地段價(jià)值和升值空間，商業(yè)發(fā)展前景不可估量。2、交通條件項(xiàng)目位于南寧市友愛廣場(chǎng)旁，市內(nèi)有2路、71路、69路、203路、211路、22路、606路、41路、72路、609路、52路、59路、62路等數(shù)十路公交車可直達(dá)，距離新建的南寧地鐵一號(hào)線也僅數(shù)百米，交通極為便捷。3、周邊環(huán)境項(xiàng)目緊鄰南寧人氣最旺、消費(fèi)群體最多的西大、朝陽(yáng)商圈，周邊是為南棉生活一區(qū)、明都錦繡花園、都市景苑、南鐵生活區(qū)；商業(yè)氛圍濃郁；交通發(fā)達(dá)，城市配套齊全且完善，集中了大量的政治、文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)、餐飲、娛樂、休閑、公園等單位及機(jī)構(gòu)，是理想的投資之地。項(xiàng)目區(qū)位分析圖示如下：

項(xiàng)目區(qū)位圖：南寧各大商圈基本情況一覽表商圈名稱朝陽(yáng)商圈西大商圈民族宮-七星商圈瑯東商圈商圈街區(qū)范圍作為南寧傳統(tǒng)商圈的朝陽(yáng)商圈就是沿朝陽(yáng)路一帶的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域，核心商圈呈環(huán)繞型，從火車站起向南到萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)止，以朝陽(yáng)路為軸心呈魚骨狀向兩邊輻射，東到人民路、新民路、公園路，西至華強(qiáng)路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中華路。作為南寧人氣最旺，消費(fèi)群體最年輕的商圈就是最要涵蓋大學(xué)東路、北大路、魯班路、明秀路、秀靈路、友愛路、衡陽(yáng)路、北湖路等距離朝陽(yáng)商圈約2公里，呈圓環(huán)狀分布，東起—古城路，西—新民路，南—七星路，北—民族大道。作為南寧傳統(tǒng)商圈的朝陽(yáng)商圈就是沿朝陽(yáng)路一帶的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)區(qū)域，核心商圈呈環(huán)繞型，從火車站起向南

到萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)止，以朝陽(yáng)路為軸心呈魚骨狀向兩邊輻射，東到人民路、新民路、公園路，西至華強(qiáng)路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中華路。主力商家以南寧XX大樓、百盛、裕豐商廈、金朝陽(yáng)商

業(yè)廣場(chǎng)、步行街和大連萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中

心為核心以南寧XX大樓、火炬路、正恒國(guó)際廣場(chǎng)、天域·香格里拉商業(yè)廣場(chǎng)、唐人文化街為核心以夢(mèng)之島（民族店）、夢(mèng)之島（古城店）永嘉名店廣場(chǎng)、七星路購(gòu)物街為核心。以南寧XX大樓五象店、夢(mèng)之島百貨水晶城店、廣州友誼南寧店、航洋國(guó)際購(gòu)物中心，南寧巴黎春天百貨、華潤(rùn)萬象城為核心

主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)IT器材、鞋、帽、內(nèi)衣、箱包、家電、文體、兒童用品、床上用品、超市、影院、美食廣場(chǎng)、知名連鎖快餐店鞋、帽、內(nèi)衣、箱包、家電、文體、兒童用品、床上用品、超市、永恒影院、知名連鎖快餐店IT器材、鞋、帽、內(nèi)衣、箱包、家電、文體、兒童用品、床上用品、超市、星湖影院、知名連鎖快餐店鞋、帽、內(nèi)衣、箱包、家電、文體、兒童用品、床上用品、超市、百老匯影院、知名連鎖快餐店、高端餐飲娛樂、五星級(jí)酒店、家居產(chǎn)品商圈特點(diǎn)朝陽(yáng)路段是南寧人流、物流、車流最為密集的區(qū)域，日人流量最高在30萬人次以上，是南寧商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富的區(qū)域，擁有非同凡響的人氣、發(fā)達(dá)的交通和沉淀已久的商業(yè)文化。西大商圈是南寧人流最活躍、最年輕化區(qū)域，聚集廣西大學(xué)、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院、廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院等高校，是南寧商業(yè)最活躍的區(qū)域，擁有非同凡響的人氣、發(fā)達(dá)的交通和沉淀已久的商業(yè)文化。這個(gè)區(qū)域是以中高端的時(shí)尚商品消費(fèi)為主的品牌專賣商圈。國(guó)內(nèi)外各種著名品牌商品匯聚。LV、CUCCI等國(guó)際大品牌的進(jìn)駐，讓這個(gè)區(qū)域成為越來越多城市中高端階層消費(fèi)人群的消費(fèi)首選地。該區(qū)域?yàn)槟蠈幐呒?jí)CBD商務(wù)區(qū)及高級(jí)住宅區(qū)的所在，各方面配套設(shè)施較新，環(huán)境優(yōu)越，集中了大批高消費(fèi)力的購(gòu)物群體。商圈客流分析客流范圍：周邊縣、市普通消費(fèi)人群，本市工薪族及中小企業(yè)工薪族、小部分公務(wù)員、周邊縣市私營(yíng)業(yè)主

等。消費(fèi)習(xí)慣：平常日均消費(fèi)維持較低，與周末及節(jié)假日反差較大；以節(jié)假日消費(fèi)為主，季節(jié)性消費(fèi)明顯，淡旺季明顯?？土鞣秶焊鞔蟾咝W(xué)生、區(qū)域小區(qū)居民及萬秀、秀廂城中村居民等。消費(fèi)習(xí)慣：平常日均消費(fèi)維持較高除了寒暑假之外，淡旺季不明顯?？土鞣秶喝珔^(qū)較富裕人群，主要代表為公務(wù)員、各中大型企業(yè)管理、行政階層、企業(yè)金領(lǐng)、白領(lǐng)、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主。消費(fèi)習(xí)慣：平常日均消費(fèi)維持較相對(duì)較高水平，無反差較大之特定消費(fèi)時(shí)段；節(jié)假日消費(fèi)十分明顯，多為吸引外地消費(fèi)者進(jìn)入；除中秋及春節(jié)兩大節(jié)外，均維持隨機(jī)性消費(fèi)，淡旺季不明顯?？土鞣秶喝珔^(qū)高端消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣：平常日均消費(fèi)維持較相對(duì)較高水平，無反差較大之特定消費(fèi)時(shí)段交通及停車位地處南寧中心地段，交通四通八達(dá)，十分便利。含萬隆停車場(chǎng)、百貨大樓停車場(chǎng)、新華街停車場(chǎng)、萬達(dá)地面和地下停車場(chǎng)等四個(gè)中小型停車場(chǎng)。地處南寧市中心地段，交通便利。含民族宮地面和地下停車場(chǎng)、夢(mèng)之島（古城店）停車場(chǎng)、永嘉大廈地面和地下停車場(chǎng)、文化市場(chǎng)停車場(chǎng)等四個(gè)中型停車場(chǎng)。該商圈涵蓋五象廣場(chǎng)片區(qū)多個(gè)小型停車場(chǎng)及民歌廣場(chǎng)、航洋購(gòu)物中心兩個(gè)大型停車場(chǎng)商圈綜合評(píng)價(jià)作為南寧最傳統(tǒng)的商業(yè)中心，朝陽(yáng)商圈人流密集、各方面配套齊全，有深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)和市場(chǎng)凝聚力。但因地處老城區(qū)，各方面配套設(shè)施陳舊，購(gòu)物環(huán)境較差且交通擁擠、出行困難等現(xiàn)象成為朝陽(yáng)商圈進(jìn)一步擴(kuò)張的桎梏。作為南寧年輕人消費(fèi)群體最多的商業(yè)中心，西大商圈人流密集、各方面配套齊全，有深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)和市場(chǎng)凝聚力。但因地處老城區(qū)，各方面配套設(shè)施陳舊，購(gòu)物環(huán)境較差且交通擁擠等。作為南寧最早開始發(fā)展的中高端消費(fèi)區(qū)域，該商圈人流密集，是本土中高端時(shí)尚消費(fèi)的首選地。但隨著南寧城市建設(shè)規(guī)劃的東遷，大批高端消費(fèi)者的生活重心隨之轉(zhuǎn)移，且該區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)較為單一，已無法滿足高端消費(fèi)群體一站式生活購(gòu)物的需要。一年一屆的東盟博覽會(huì)，催生瑯東商圈這個(gè)定位為城市國(guó)際化前沿商貿(mào)區(qū)域的商圈。包括東盟10個(gè)國(guó)家以及日本、韓國(guó)在內(nèi)的12個(gè)國(guó)家商務(wù)辦事處都將在

此全部建成，該區(qū)域無疑是南寧未來最具國(guó)際化色彩的標(biāo)志性區(qū)域。加上總建筑面積90萬平方米，總投資逾60億港幣，集購(gòu)物中心、寫字樓、五星級(jí)酒店、高尚住宅等諸多功能為一體的南寧華潤(rùn)中心萬象城已經(jīng)建成投入使用，證明這個(gè)區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)快速起飛。隨著中國(guó)-東盟博覽的多次成功舉辦，埌東商圈正以蓬勃發(fā)展的姿態(tài)，引領(lǐng)南寧商業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的“埌東時(shí)代”。項(xiàng)目周邊現(xiàn)場(chǎng)圖分析：綜上所述，項(xiàng)目地處南寧兩個(gè)消費(fèi)人群最密集的商圈（朝陽(yáng)商圈、西大商圈）交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有20多路公交車直達(dá)且離南寧地鐵一號(hào)線僅100米左右，交通極為便利，周邊為成熟社區(qū)，城市配套完善。隨著市民生活水平的提高，文化建設(shè)是城區(qū)建設(shè)的重要組成部分，在發(fā)展中愈來愈受到重視，文化魅力更是一座城市持續(xù)發(fā)展不竭的源泉與動(dòng)力，休閑娛樂更是文化產(chǎn)業(yè)中的重中之重，而唐人文化街與本項(xiàng)目，將形成西鄉(xiāng)塘區(qū)文化娛樂觀光中心。（二）優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析(SWOT)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析表(SWOT)內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）1）項(xiàng)目緊鄰市中心，交通便利，周邊商業(yè)氛圍濃郁；2）西鄉(xiāng)塘區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們消費(fèi)觀念及生活水平普遍較高；3）項(xiàng)目為當(dāng)?shù)鬲?dú)有，業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)且具排他性，更能吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者；4）項(xiàng)目緊鄰原園湖花鳥市場(chǎng)，其原有市場(chǎng)附近承接以往的人氣，同時(shí)將享受諸多的政策優(yōu)惠抵制風(fēng)險(xiǎn)1）項(xiàng)目建設(shè)地為老城區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施以及道路等都存在一定的局限性；2）項(xiàng)目區(qū)域目前人氣尚淡，尚需導(dǎo)入居住及消費(fèi)人口；3）市區(qū)商業(yè)供應(yīng)量偏大，對(duì)本案配套服務(wù)業(yè)態(tài)勢(shì)必帶來一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；機(jī)會(huì)（Opportunities）SO指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)WO指向：借助機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)園湖花鳥市場(chǎng)搬遷空缺；人民經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展；商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)活躍；區(qū)域市政配套逐步完善。發(fā)掘當(dāng)?shù)厝宋膬?yōu)勢(shì)，集中打造具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)形態(tài)（集中性的餐飲娛樂、游覽性的休閑觀光、唯一性的花鳥魚玩市場(chǎng)），以揚(yáng)長(zhǎng)避短，在競(jìng)爭(zhēng)中搶得先手。借助區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，消費(fèi)水平持續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛等有機(jī)因素，明確業(yè)態(tài)定位，突出重點(diǎn)，充分宣傳。威脅（Threats）ST指向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝威脅WT指向：克服劣勢(shì)避開威脅市中心商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分流；商業(yè)定位及運(yùn)營(yíng)炒作；人口導(dǎo)入及配套不足。利用特殊行業(yè)吸引力，強(qiáng)化區(qū)域概念；搶占市場(chǎng)先機(jī)，逐步建立市場(chǎng)關(guān)注度。以規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位贏得客戶青睞；以創(chuàng)新的營(yíng)銷手段抓住客戶；以商品差異化吸引客戶。（三）項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目定位思路（1）項(xiàng)目思路隨著城市的發(fā)展和居民消費(fèi)水平的不斷提升，臟亂、偏遠(yuǎn)的花鳥玉石市場(chǎng)已經(jīng)不符合大眾購(gòu)物消費(fèi)的需求。如果能把項(xiàng)目打造成南寧人民休閑娛樂、觀光的好去處，那么，以其特殊業(yè)態(tài)的超強(qiáng)輻射力，項(xiàng)目想不成功都難。集中的一站式古玩、寵物、復(fù)合花鳥魚蟲及特色工藝品市場(chǎng)功能，讓人們無論日常休閑消遣或旅游觀光都有了好去處。輔助業(yè)態(tài)與花鳥魚蟲及特色工藝品為主的文化市場(chǎng)具有一定的互動(dòng)互補(bǔ)性，可以互相帶動(dòng)人氣、提供支持。因此，項(xiàng)目應(yīng)以創(chuàng)建管理制度規(guī)范、業(yè)態(tài)齊全集花鳥魚寵、古玩字畫、工藝品交易和觀光休閑娛樂為一體的景觀花鳥魚蟲市場(chǎng)。（2）定位思路充分利用資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，集中優(yōu)勢(shì)力量全面突破，整體發(fā)展。整體主題鮮明，特色突出、具備較強(qiáng)輻射力：尋求輻射力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，以滿足當(dāng)?shù)厝巳粘Ｐ枨鬄橹鲗?dǎo)，核心是規(guī)避項(xiàng)目地目前商業(yè)氛圍不濃而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；針對(duì)周邊區(qū)域特性，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于如何整合項(xiàng)目特質(zhì)，提煉獨(dú)有競(jìng)爭(zhēng)力，做大項(xiàng)目影響，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍，提升整體地塊價(jià)值：核心是打造區(qū)域品牌，提升項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、配套環(huán)境，為區(qū)域發(fā)展打下基礎(chǔ)。以具備豐富體驗(yàn)特征，集合古玩、民族特色購(gòu)物等多樣性休閑為核心功能的綜合項(xiàng)目：核心是打造區(qū)域現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的代表，形成項(xiàng)目口碑。以吸納全城消費(fèi)者為核心目標(biāo)，向周邊延伸輻射其范圍。針對(duì)其消費(fèi)特性進(jìn)行主題定位并設(shè)置商業(yè)功能板塊區(qū)分，以達(dá)到板塊協(xié)同互動(dòng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，整體發(fā)展的目標(biāo)。2、定位原則項(xiàng)目整體定位必須遵循以下原則：（1）市場(chǎng)考察調(diào)研反應(yīng)的具有有效需求的市場(chǎng)空間；（2）根據(jù)市場(chǎng)商業(yè)因子確定建筑風(fēng)格及功能；（3）符合南寧市城市總體規(guī)劃；（4）項(xiàng)目SWOT分析基礎(chǔ)上的發(fā)展策略。3、定位建議（1）西鄉(xiāng)塘區(qū)唯一的花鳥魚蟲及旅游商品特色市場(chǎng)；（2）西鄉(xiāng)塘區(qū)的好去處，以古玩、民族特色、花鳥、休閑娛樂為主題的西部城區(qū)一站式商業(yè)中心。4、項(xiàng)目定位（1）整體定位立足西鄉(xiāng)塘、面向全市、輻射全區(qū)。（2）市場(chǎng)定位如何建立本項(xiàng)目市場(chǎng)形象是定位的首要考慮問題，在項(xiàng)目的形象定位中，一般會(huì)按照圈狀或塊狀來對(duì)項(xiàng)目做初步的形象建立，這和城市的規(guī)劃和項(xiàng)目的范圍有關(guān)，項(xiàng)目在該區(qū)域相對(duì)比較成熟，片區(qū)認(rèn)知度較高，這有利于項(xiàng)目在其他花鳥市場(chǎng)消費(fèi)者中傳播，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。通過對(duì)幾個(gè)典型花鳥市場(chǎng)的分析比較，得到以下幾個(gè)初步的結(jié)論：①在南寧市的幾個(gè)花鳥市場(chǎng)中，與本項(xiàng)目距離最近的唐人文化街因業(yè)態(tài)分布不合理，管理不規(guī)范，造成市場(chǎng)臟亂，形象產(chǎn)，產(chǎn)品檔次低，整個(gè)市場(chǎng)只能算是“攤”或者是“街”；②金匯·如意坊、廣西花鳥交易市場(chǎng)算是“規(guī)模、齊全”的市場(chǎng)，但由于偏離南寧人氣旺的商圈、市場(chǎng)配套設(shè)施不完善，違背市民區(qū)域性消費(fèi)習(xí)慣，導(dǎo)致市場(chǎng)人流量少，生意不火爆。③邕州老街是比較有文化特色的市場(chǎng)，但業(yè)態(tài)單一，基本只有奇石和根雕，沒有大眾消費(fèi)的花景盆栽、水族等產(chǎn)品。④粵發(fā)花鳥玉器市場(chǎng)是南寧目前比較旺的市場(chǎng)，因?yàn)槠渌谖恢脼槟蠈幭M(fèi)人群最大的朝陽(yáng)商圈，同時(shí)市場(chǎng)毗鄰南寧最具規(guī)模和特色的美食街—中山路；停車難是阻礙其發(fā)展的最大問題。目前，南寧市的幾個(gè)花鳥市場(chǎng)的簡(jiǎn)單梳理和分析，對(duì)于本項(xiàng)目如何在花鳥市場(chǎng)中脫穎而出，我們導(dǎo)入一個(gè)概念：在最繁華商圈、市政配套最齊全的區(qū)域建設(shè)“規(guī)范且齊全”花鳥市場(chǎng)。作為南寧市花鳥市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者來說，沒有一個(gè)市場(chǎng)站在這樣的高度去思考過花鳥行業(yè)中，最好的市場(chǎng)是怎樣的？在提出了“規(guī)模，齊全”這個(gè)概念，讓南寧市其他的花鳥市場(chǎng)成為了花鳥行業(yè)的鋪墊，讓本項(xiàng)目成為了花鳥行業(yè)的標(biāo)桿。同時(shí)，結(jié)合上述目前南寧市花鳥市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念和現(xiàn)狀，對(duì)于本項(xiàng)目要首先建立“規(guī)范且齊全”的地位，做老百姓的花鳥市場(chǎng)。集花鳥魚寵特色賣場(chǎng)、玉石古玩鑒賞交易、休閑娛樂、觀光游玩、文化教育身為一體的綜合文化項(xiàng)目。（3）業(yè)態(tài)定位主題概念：文化產(chǎn)業(yè)、民族特色、休閑娛樂中心。XX花鳥文化市場(chǎng)項(xiàng)目是集古玩、花鳥、旅游觀光、展示交流、等為一體的文化項(xiàng)目。由于區(qū)域商業(yè)成熟、城市配套完善，周邊有新東方教育、泡泡少兒教育、優(yōu)圖教育、學(xué)大教育多家國(guó)內(nèi)外知名教育機(jī)構(gòu)聚集，使區(qū)域文化氣氛更加濃郁；因此項(xiàng)目四-六層預(yù)計(jì)引進(jìn)多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)使得整個(gè)市場(chǎng)更有文化氣息。情境商業(yè)核心是情與境，情即賣場(chǎng)情景，境即消費(fèi)者心境。通過對(duì)建筑形態(tài)、環(huán)境等硬件情景的打造，以及豐富的文化內(nèi)涵和市場(chǎng)的業(yè)態(tài)有機(jī)組合，營(yíng)造一種特定的氛圍或風(fēng)情，使消費(fèi)者在購(gòu)物的過程中能增加停留時(shí)間，并在獲得高品質(zhì)服務(wù)的同時(shí)能體驗(yàn)到一種不同的樂趣和心境。從體驗(yàn)消費(fèi)的角度分析，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是主題化、娛樂化、體驗(yàn)化、專業(yè)化。因此，新一代商業(yè)物業(yè)將不再是單純消費(fèi)，而是在消費(fèi)中娛樂、娛樂中體驗(yàn)、體驗(yàn)中互動(dòng)、互動(dòng)中滿足的循環(huán)消費(fèi)方式。通過規(guī)范建設(shè)，打造南寧市及周邊環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)到位、經(jīng)營(yíng)品種齊全的花鳥文化市場(chǎng)，并以花鳥魚寵為主要業(yè)態(tài)，延伸到玉石玉器、古玩字畫、木雕工藝等，在品種的檔次注重高端化，同時(shí)帶動(dòng)漁具、鳥具、飼料、花架等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（4）功能定位三大功能定位：花鳥魚蟲主題城、古玩玉器新去處、文化教育新領(lǐng)地。①花鳥魚蟲主題城內(nèi)設(shè)花卉區(qū)、水族區(qū)、寵物雀鳥區(qū)、奇石根雕區(qū)、盆景假山區(qū)、飼肥器具區(qū)等經(jīng)營(yíng)專區(qū)，形成南寧唯一性的花鳥魚玩主題城。②古玩玉器新去處內(nèi)設(shè)古玩區(qū)、玉器瓷器區(qū)、古舊家具區(qū)、錢幣字畫區(qū)、仿古瓷工藝品區(qū)等經(jīng)營(yíng)專區(qū)，打造南寧古玩玉器的新去處。③文化教育新領(lǐng)地內(nèi)設(shè)新東方教育、泡泡少兒教育、優(yōu)圖教育、學(xué)大教育等多家教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，形成片區(qū)的文化教育新領(lǐng)地。（5）租金價(jià)格定位通過對(duì)金匯·如意坊、廣西花鳥交易市場(chǎng)、粵發(fā)花鳥玉器市場(chǎng)、邕州老街、唐人文化街5個(gè)在南寧市比較有代表性的市場(chǎng)進(jìn)行了區(qū)位、業(yè)態(tài)、消費(fèi)人群、經(jīng)營(yíng)狀況、租金價(jià)格等全面分析對(duì)比并總結(jié)出各個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位、消費(fèi)人群、商圈成熟程度；初步確定項(xiàng)目租金價(jià)格為：1號(hào)倉(cāng)庫(kù)一層平均75元/月/m2，二層平均60元/月/m2，三層平均45元/月/m2，四-六層25元/月/m2。2號(hào)倉(cāng)庫(kù)一層平均60元/月/m2，二層平均50元/月/m2，三層平均40元/月/m2，四-六層20元/月/m2。市場(chǎng)租金價(jià)格采取“低開高走”模式，以低于市場(chǎng)租金價(jià)格面世來，價(jià)格隨著市場(chǎng)成熟再逐年遞增吸引客戶進(jìn)駐。第二個(gè)五年比第一個(gè)五年漲10%；第三個(gè)五年比第二個(gè)五年漲15%；第四個(gè)五年比第三個(gè)五年漲15%。項(xiàng)目定位意向如下圖所示：項(xiàng)目定位意向圖：客戶分析（一）目前意向客群狀況部分客戶已有意向協(xié)議，其他客戶正在積極洽談中，客群情況進(jìn)展順利。（二）目標(biāo)客群定位根據(jù)本項(xiàng)目的品質(zhì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的綜合情況，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要有以下幾類：（1）南寧市花卉市場(chǎng)（廣西花鳥交易市場(chǎng)、唐人文化街、邕州老街等）的經(jīng)營(yíng)戶由于廣西花鳥交易市場(chǎng)、邕州老街因區(qū)位問題生意不好，部分商家想找商圈成熟、人流量大的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而唐人文化街現(xiàn)在已經(jīng)擁擠，而且臟亂，很多商家想找規(guī)范且業(yè)態(tài)齊全的專業(yè)市場(chǎng)來擴(kuò)展自己的經(jīng)營(yíng)；（2）南寧市周邊近郊的花卉種植園園主這些園主在南寧市周邊從事花卉養(yǎng)殖經(jīng)營(yíng)，由于是種植量大，急于銷售，南寧目前并無人流量大、交通便利的花卉專業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目的建成，極大滿足了他們的需求；（3）南寧市景區(qū)附近的工藝品經(jīng)營(yíng)戶這些經(jīng)營(yíng)戶在景區(qū)附近經(jīng)營(yíng)，而景區(qū)又受到節(jié)假日、天氣等原因限制，導(dǎo)致他們的經(jīng)營(yíng)效益時(shí)好時(shí)壞；（4）各花鳥行業(yè)協(xié)會(huì)等民間組織南寧市目前約有花鳥魚蟲等民間協(xié)會(huì)五十多家，辦公場(chǎng)所分布在南寧市各大城區(qū)內(nèi)，為了利于各協(xié)會(huì)間的交流及信息傳遞，他們也會(huì)選擇進(jìn)駐到本項(xiàng)目，而本項(xiàng)目又能為他們提供了活動(dòng)場(chǎng)地。結(jié)論：針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，上述分析基本已囊括了四成目標(biāo)招商客戶群，雖然以上目標(biāo)客戶群的經(jīng)營(yíng)形態(tài)各不相同，但通過對(duì)他們的分析，發(fā)現(xiàn)他們都希望具備如下經(jīng)營(yíng)條件：（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所交通便利，周邊配套齊全；（2）業(yè)態(tài)豐富，品種齊全；（3）商圈成熟，人流量大。（三）主力客戶組成本案將建設(shè)成集觀賞購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲等諸多功能為一體的城市園林購(gòu)物休閑空間，將生活與休閑完美結(jié)合，凸顯現(xiàn)代都市人的生活方式，是人們節(jié)假日休閑娛樂、觀賞購(gòu)物的理想天地。通過上述分析，預(yù)計(jì)本案主力客戶群體組成如下：1）花鳥魚玩專業(yè)商戶約占60%；2）旅游商品經(jīng)營(yíng)戶約占10%；3）教育培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)戶約占15%；4）配套服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)戶約占15%。招商營(yíng)銷戰(zhàn)略（一）招商原則與思路1、招商原則在招商工作中，應(yīng)該遵循以下幾個(gè)原則：（1）維護(hù)項(xiàng)目的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象及統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位：多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式并不意味著雜亂無序，必須擁有明確的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題、品牌形象和業(yè)態(tài)定位。要按照商業(yè)布局規(guī)律去做。（2）招商順序原則核心主力店先行，輔助店隨后；主營(yíng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助配套項(xiàng)目在后的原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗、輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)好的主力店的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)業(yè)態(tài)或整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到項(xiàng)目的形態(tài)。核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)聚集，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。（3）放水養(yǎng)魚的原則因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為"先做人氣，再做生意"的原則。（4）統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出市場(chǎng)的品牌與特色來。招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，本案招商實(shí)際上是一個(gè)無限循環(huán)的工作，這需要信息系統(tǒng)的分析支持。2、招商思路由于本案不存在入駐問題，關(guān)鍵是后續(xù)商鋪招商，但須知招商不等于招租，應(yīng)明確大戶為主、突出服務(wù)的招商思路。以大戶為主。把主要精力放在有市場(chǎng)號(hào)召力的行業(yè)大戶的招商上，散戶跟著大戶走，令招商工作一氣呵成。突出服務(wù)。在強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理的同時(shí)，更要突現(xiàn)人性化的服務(wù)，能切實(shí)解決客戶急需解決的問題，如協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)、證件、信息服務(wù)、融資、法律咨詢、技術(shù)培訓(xùn)指導(dǎo)等。（二）招商策略立足本地、品牌優(yōu)先本地商戶是本案未來的主體商戶，是本市場(chǎng)招商的最大客戶群體，也是本市場(chǎng)未來經(jīng)營(yíng)盈利的主體來源。因此，針對(duì)本地商戶開展招商，是本案招商的基礎(chǔ)性工作。但本地商戶普遍存在規(guī)模小、檔次低的弊端，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來不具備較強(qiáng)的盈利能力，也不具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)本市場(chǎng)來講，這些低端商戶不僅不利于提升本市場(chǎng)的檔次，以爭(zhēng)取中高端客戶的認(rèn)可，同時(shí)也不具備為本市場(chǎng)支付持續(xù)的、較高的租金的能力。因此，引進(jìn)品牌店是本市場(chǎng)側(cè)重考慮的方向，它不僅可以吸引區(qū)域外中高端客戶，更可以有效拉動(dòng)周邊商戶的層級(jí)提升，從而引導(dǎo)本市場(chǎng)向著更規(guī)范更具品質(zhì)的方向發(fā)展。為此，本市場(chǎng)應(yīng)為品牌店提供較為優(yōu)惠的條件和完善的服務(wù)是完全有必要的。（1）放水養(yǎng)魚、讓利于商新興市場(chǎng)能否經(jīng)營(yíng)成功關(guān)鍵在人氣，首先是商家的人氣，吸引盡可能多的商戶入駐市場(chǎng)，是所有市場(chǎng)興起的第一步，也是最為關(guān)鍵的一步，這也是許多市場(chǎng)一開始以盡可能低的租金、甚至0租金吸引商戶的原因。本案在招商之初，也應(yīng)本著讓利于商的原則，放棄擠占商戶利潤(rùn)的想法，以實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，打消商戶的顧慮，把他們有效的吸引進(jìn)來。以“放水養(yǎng)魚”策略把租賃的價(jià)格定位在一個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)需求的位置上，讓更多的商家得到真正的實(shí)惠，以“互利互惠，合作共贏”的指導(dǎo)思想，作為我們招商的準(zhǔn)則。（2）同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)簡(jiǎn)單的講，就是同業(yè)之間要拉開梯度，不同行業(yè)之間互為補(bǔ)充。同業(yè)差異可以避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，又能照顧到不同檔次的需求；異業(yè)互補(bǔ)則能在最大程度上充實(shí)本市場(chǎng)“一站式”購(gòu)物的特質(zhì)，增強(qiáng)本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（3）服務(wù)意識(shí)、取信于商服務(wù)，是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心業(yè)務(wù)，服務(wù)的好壞，直接影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，間接則影響市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成敗，服務(wù)意識(shí)應(yīng)該是從招商這一環(huán)節(jié)開始就樹立起來，幫助新老客戶更加省錢、省時(shí)、省力的入駐新市場(chǎng)，為其提供相關(guān)市場(chǎng)制度、規(guī)定、條文的咨詢服務(wù)，利用市場(chǎng)的影響力幫助商戶完成一些辦證等行政事務(wù)，都是非常必要而且重要的，這樣不僅從一開始就樹立了市場(chǎng)的服務(wù)形象，而且建立起了與商戶之間的信任，這種信任是日后順利開展合作的基礎(chǔ)。（4）專業(yè)管理對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高員工整體綜合素質(zhì)，通過規(guī)范的管理，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣等策略。（5）加強(qiáng)宣傳，針對(duì)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開展有針對(duì)的阻擊利用當(dāng)?shù)孛襟w及其他外圍媒體，積極吸納新業(yè)主、外地商戶進(jìn)場(chǎng)，增強(qiáng)本市場(chǎng)品牌力度，樹立行業(yè)標(biāo)桿。目前，南寧市的花鳥市場(chǎng)比較多，對(duì)本案的招商工作將帶來一定負(fù)面影響，由于其他項(xiàng)目的建成時(shí)間較早及其優(yōu)惠條件的優(yōu)勢(shì)，會(huì)有商戶擔(dān)心本項(xiàng)目的市場(chǎng)占有度而有所猶豫。但本案地處原園湖花鳥市場(chǎng)附近承接以往的人氣，同時(shí)將享受諸多的政策優(yōu)惠抵制風(fēng)險(xiǎn)。盡管傳言項(xiàng)目作為花鳥市場(chǎng)開發(fā)成功的可能性不大，但我們也不能對(duì)這種傳言掉以輕心，任其發(fā)展蔓延。當(dāng)務(wù)之急是需認(rèn)真研究對(duì)手，尋找出其不可能成功開發(fā)的種種理由，將這些信息有效傳遞出去，合理引導(dǎo)輿論。另外，本市場(chǎng)也應(yīng)與對(duì)手做比較分析，找出本案具備的優(yōu)勢(shì)，樹立擊敗對(duì)手的信心，并將這些比較優(yōu)勢(shì)及信心傳達(dá)給客戶，讓他們對(duì)本案的信心更為堅(jiān)定。（6）尋求優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的可能XX花鳥文化市場(chǎng)是西鄉(xiāng)塘區(qū)最大最具特色的觀賞花鳥魚蟲及工藝品展示的交易市場(chǎng)，是南寧市具有相當(dāng)規(guī)模的專業(yè)文化市場(chǎng)，可作為西鄉(xiāng)塘區(qū)旅游觀光配套新景點(diǎn)，成為市民及游客休閑娛樂的好去處。本案建設(shè)目標(biāo)是使市場(chǎng)成為地區(qū)商品齊全、商家集中、價(jià)格最合理、消費(fèi)最便利、配套最完善的專業(yè)文化市場(chǎng)，并將其打造成配套旅游觀光新景點(diǎn)。（三）招商計(jì)劃本案招商計(jì)劃見下表：（外地招商另行安排）項(xiàng)目招商計(jì)劃表招商階段任務(wù)時(shí)間準(zhǔn)備階段原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)2015年3月-5月意向客戶統(tǒng)計(jì)2015年5月-7月市場(chǎng)裝修設(shè)計(jì)方案確定2015年6月前完成招商政策制定2015年7月前完成實(shí)施階段跟蹤意向客戶、匯總并反饋信息2015年6月-7月市區(qū)散戶調(diào)研及信息匯總2015年6月-7月市場(chǎng)裝修2015年6月-10月進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備階段跟蹤服務(wù)原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶2015年4月-10月跟蹤服務(wù)意向客戶、引導(dǎo)散戶進(jìn)場(chǎng)2015年4月-10月試業(yè)階段推出更多優(yōu)惠政策2015年11月-2016年1月正式開業(yè)根據(jù)實(shí)際情況選擇宣傳媒體2016年2月招商方案及效益分析（一）市場(chǎng)功能分區(qū)負(fù)一樓設(shè)地下停車場(chǎng)。一樓設(shè)花卉區(qū)、水族區(qū)、寵物雀鳥區(qū)、奇石根雕區(qū)、盆景假山區(qū)、飼肥器具區(qū)等經(jīng)營(yíng)專區(qū)。二樓至三樓設(shè)古玩區(qū)、玉器瓷器區(qū)、古舊家具區(qū)、錢幣字畫區(qū)、仿古瓷工藝品區(qū)等經(jīng)營(yíng)專區(qū)。四樓至六樓設(shè)新東方教育、泡泡少兒教育、優(yōu)圖教育、學(xué)大教育等教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。（二）招商方案（1）在目前本案尚未成熟的情況下，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶采取進(jìn)入減免租賃及相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠，以吸引客戶。（2）制定具體的招商政策→招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定→市場(chǎng)招商全面展開→已登記商戶的審查→與商戶簽定合同。招商方案基本情況表序號(hào)階段思路具體方案1招商階段決策市場(chǎng)采用“低開高走”模式，以低于市場(chǎng)租金價(jià)格面世來，價(jià)格隨著市場(chǎng)成熟再逐年遞增；同時(shí)免租期長(zhǎng)達(dá)一年，免租期內(nèi)免物管費(fèi)等優(yōu)惠條件吸引客戶進(jìn)駐。推廣主要通過招商專員針對(duì)性的派發(fā)宣傳單頁(yè)，同時(shí)借助南國(guó)早報(bào)、私家車930電臺(tái)、市場(chǎng)附近廣告牌等媒體平臺(tái)進(jìn)行宣傳，提高市場(chǎng)知名度。2試業(yè)及營(yíng)業(yè)階段決策通過周末搞試業(yè)或開業(yè)大酬賓活動(dòng)聚齊人氣，如進(jìn)場(chǎng)即可抽獎(jiǎng)獲贈(zèng)禮品（一等獎(jiǎng)價(jià)值2000玉石、二等獎(jiǎng)價(jià)值1000古玩，三等獎(jiǎng)價(jià)值200盆栽等），同時(shí)試業(yè)期間及開業(yè)前6個(gè)月免停車費(fèi)。（三）市場(chǎng)總成本及商鋪?zhàn)饨鹗杖腩A(yù)測(cè)1、總成本市場(chǎng)總成本包括裝修成本及投產(chǎn)期運(yùn)營(yíng)成本。裝修成本：基礎(chǔ)裝修、設(shè)備安裝等。運(yùn)營(yíng)成本：市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)15人，平均3.6萬元/年/人，每年5%遞增；水電費(fèi)經(jīng)估算及參考該區(qū)域的水電價(jià)格，估計(jì)50萬/年；市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用按總銷售額5%計(jì)，市場(chǎng)管理費(fèi)用按總銷售額10%計(jì)。詳見裝修工程總成本估算總表、投產(chǎn)期總成本估算總表。2、營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)預(yù)測(cè)1號(hào)倉(cāng)庫(kù)一層平均75元/月/m2，二層平均60元/月/m2，三層平均45元/月/m2，四-六層25元/月/m2。2號(hào)倉(cāng)庫(kù)一層平均60元/月/m2，二層平均50元/月/m2，三層平均40元/月/m2，四-六層20元/月/m2。地下停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整我市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（南價(jià)費(fèi)〔2014〕64號(hào)）結(jié)合市場(chǎng)所在區(qū)域停車位實(shí)際收費(fèi)價(jià)格；第一個(gè)五年4小時(shí)內(nèi)停車收費(fèi)8元，超過每小時(shí)收加2元（其中第一年免費(fèi)停車）；預(yù)計(jì)停車位費(fèi)每一個(gè)五年遞增25%；（最終以國(guó)家或地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。市場(chǎng)租金價(jià)格采取“低開高走”模式，以低于市場(chǎng)租金價(jià)格面世來，價(jià)格隨著市場(chǎng)成熟再逐年遞增吸引客戶進(jìn)駐。第二個(gè)五年比第一個(gè)五年漲10%；第三個(gè)五年比第二個(gè)五年漲15%；第四個(gè)五年比第三個(gè)五年漲15%。項(xiàng)目投產(chǎn)期第一年為裝修及招商階段，第二年為免租期，第三年開始盈利，從利潤(rùn)表可知，項(xiàng)目投資回收期約6年。詳見營(yíng)業(yè)收入和稅金及附加估算總表、利潤(rùn)表。裝修工程總成本估算總表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱費(fèi)用明細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注設(shè)備購(gòu)置安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)單位數(shù)量單位造價(jià)(元)占總投資比例%一工程費(fèi)用483.55347.6241.56872.73㎡12283.86710.471裝飾裝修工程245.68245.68491.35㎡12283.86400.002水電工程137.5858.96196.54㎡12283.86160.003空調(diào)通風(fēng)工程68.7929.4898.27㎡12283.8680.004電梯工程31.5013.5045.00臺(tái)3.00150000.005小計(jì)831.176預(yù)備費(fèi)41.5641.56小計(jì)×5%

投產(chǎn)期總成本估算總表序號(hào)年份項(xiàng)目合計(jì)投產(chǎn)期第一個(gè)五年第二個(gè)五年第三個(gè)五年第四個(gè)五年1234567891011121314151617181920經(jīng)營(yíng)負(fù)荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1工資及福利費(fèi)1,785.5654.0056.7059.5462.5165.6468.9272.3775.9879.7883.7787.9692.3696.98101.83106.92112.26117.88123.77129.96136.464水電費(fèi)1,983.9660.0063.0066.1569.4672.9376.5880.4184.4388.6593.0897.73102.62107.75113.14118.80124.74130.97137.52144.40151.625通信及運(yùn)行維護(hù)費(fèi)200.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.006市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)685.2930.0030.0019.2922.0523.4330.4830.4830.4830.4830.4835.1235.1235.1235.1235.1242.1543.9346.0748.6451.727管理費(fèi)1,327.7338.5838.5838.5844.1046.8560.9660.9660.9660.9660.9670.2470.2470.2470.2470.2484.2987.8692.1497.28103.4411總成本費(fèi)用5,982.54192.58198.28193.56208.11218.85246.94254.21261.85269.87278.29301.06310.34320.09330.33341.08373.44390.64409.50430.27453.2311.1其中：1.固定成本11.22.變動(dòng)成本5,982.54192.58198.28193.56208.11218.85246.94254.21261.85269.87278.29301.06310.34320.09330.33341.08373.44390.64409.50430.27453.2312付現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成本5,982.54192.58198.28193.56208.11218.85246.94254.21261.85269.87278.29301.06310.34320.09330.33341.08373.44390.64409.50430.27453.23

營(yíng)業(yè)收入和稅金及附加估算總表單位：面積（㎡）租金（元/月/㎡）序號(hào)項(xiàng)目投產(chǎn)期第一個(gè)五年第二個(gè)五年第三個(gè)五年第四個(gè)五年1234567891011121314151617181920生產(chǎn)負(fù)荷稅率20%40%70%80%85%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%11號(hào)倉(cāng)庫(kù)82.9694.81100.74130.37130.37130.37130.37130.37149.93149.93149.93149.93149.93179.91179.91179.91179.91179.911.11層--21.7424.8426.3934.1634.1634.1634.1634.1639.2839.2839.2839.2839.2847.1347.1347.1347.1347.131.1.1面積345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.001.1.2租金75.0075.0075.0082.5082.5082.5082.5082.5094.8894.8894.8894.8894.88113.85113.85113.85113.85113.851.22層20.5623.5024.9732.3132.3132.3132.3132.3137.1637.1637.1637.1637.1644.5944.5944.5944.5944.591.2.1面積408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.001.2.2租金60.0060.0060.0066.0066.0066.0066.0066.0075.9075.9075.9075.9075.9091.0891.0891.0891.0891.081.33層15.4217.6318.7324.2424.2424.2424.2424.2427.8727.8727.8727.8727.8733.4433.4433.4433.4433.441.3.1面積（㎡）408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.001.3.2租金45.0045.0045.0049.5049.5049.5049.5049.5056.9356.9356.9356.9356.9368.3168.3168.3168.3168.311.44-6層25.2428.8530.6539.6739.6739.6739.6739.6745.6245.6245.6245.6245.6254.7454.7454.7454.7454.741.4.1面積1,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001.4.2租金25.0025.0025.0027.5027.5027.5027.5027.5031.6331.6331.6331.6331.6337.9537.9537.9537.9537.9522號(hào)倉(cāng)庫(kù)287.56328.64349.18451.88451.88451.88451.88451.88519.66519.66519.66519.66519.66623.59659.26702.07753.44815.092.11層--81.0992.6898.47127.43127.43127.43127.43127.43146.55146.55146.55146.55146.55175.86175.86175.86175.86175.862.1.1面積1,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.002.1.2租金60.0060.0060.0066.0066.0066.0066.0066.0075.9075.9075.9075.9075.9091.0891.0891.0891.0891.082.22層69.0178.8683.79108.44108.44108.44108.44108.44124.70124.70124.70124.70124.70149.64149.64149.64149.64149.642.2.1面積1,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.002.2.2租金50.0050.0050.0055.0055.0055.0055.0055.0063.2563.2563.2563.2563.2575.9075.9075.9075.9075.902.33層55.2063.0967.0386.7586.7586.7586.7586.7599.7699.7699.7699.7699.76119.72119.72119.72119.72119.722.3.1面積1,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.002.3.2租金40.0040.0040.0044.0044.0044.0044.0044.0050.6050.6050.6050.6050.6060.7260.7260.7260.7260.722.44-6層82.2594.0099.88129.25129.25129.25129.25129.25148.64148.64148.64148.64148.64178.37214.05256.85308.23369.872.4.1面積4,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.002.4.2租金20.0020.0020.0022.0022.0022.0022.0022.0025.3025.3025.3025.3025.3030.3636.4343.7252.4662.953車位--15.3317.5218.6227.3827.3827.3827.3827.3832.8532.8532.8532.8532.8539.4239.4239.4239.4239.424合計(jì)--385.85440.97468.53609.62609.62609.62609.62609.62702.43702.43702.43702.43702.43842.92878.59921.40972.771,034.42二稅金及附加1營(yíng)業(yè)稅5%--19.2922.0523.4330.4830.4830.4830.4830.4835.1235.1235.1235.1235.1242.1543.9346.0748.6451.722城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)7%--1.351.541.642.132.132.132.132.132.462.462.462.462.462.953.083.223.403.623城市教育附加費(fèi)3%--0.580.660.700.910.910.910.910.911.051.051.051.051.051.261.321.381.461.554地方教育費(fèi)附加2%--0.390.440.470.610.610.610.610.610.700.700.700.700.700.8