房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識盧星第1頁，共41頁。目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識二、房地產(chǎn)開發(fā)流程三、中國房地產(chǎn)業(yè)特點第2頁，共41頁。一、基礎(chǔ)知識

全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、我國現(xiàn)行土地制度—所有權(quán)全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）第3頁，共41頁。一、我國現(xiàn)行土地制度—使用權(quán)

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年一、基礎(chǔ)知識第4頁，共41頁。二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地

城市用地一、基礎(chǔ)知識第5頁，共41頁。一、基礎(chǔ)知識

建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。第6頁，共41頁。一、基礎(chǔ)知識

建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

用地紅線

道路紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。第7頁，共41頁。一、基礎(chǔ)知識

建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

房屋層數(shù)

層高

建筑高度

凈高

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。

層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

建筑間距

兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定第8頁，共41頁。一、基礎(chǔ)知識

建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。

高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。

點式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。第9頁，共41頁。一、基礎(chǔ)知識

建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語

復(fù)式

躍式

錯層

一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。第10頁，共41頁。土地出讓方式一、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標(biāo)（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式第11頁，共41頁。

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權(quán)出讓流程第12頁，共41頁。土地出讓方式招標(biāo)

招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)流程評標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評標(biāo)小組確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。第13頁，共41頁。土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。第14頁，共41頁。土地出讓方式掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。第15頁，共41頁。土地出讓方式協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。第16頁，共41頁。三、出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制第17頁，共41頁。土地出讓方式四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求第18頁，共41頁。二、開發(fā)流程第19頁，共41頁。二、開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收第20頁，共41頁。建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺第21頁，共41頁。二、開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告

本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷市場研展部或投資發(fā)展部第22頁，共41頁。需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商二、開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委開發(fā)部第23頁，共41頁。二、開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件第24頁，共41頁。二、開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收第25頁，共41頁。二、開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目設(shè)計方案研發(fā)設(shè)計部工程管理部第26頁，共41頁。二、開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設(shè)1.施工隊招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項目設(shè)計方案工程管理部招標(biāo)采購部預(yù)算合約部第27頁，共41頁。二、開發(fā)流程立項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項目2.工程驗收之前取得的所有證營銷策劃部商業(yè)運營部物業(yè)管理部第28頁，共41頁。三、中國房地產(chǎn)業(yè)的特點第29頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位社會屬性是歸屬經(jīng)濟屬性是基礎(chǔ)政治屬性是過程房地產(chǎn)是社會物質(zhì)財富的支柱房地產(chǎn)為政府權(quán)力提供合法性房地產(chǎn)為社會成員提供身分與地位的合理性第30頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點1、中國房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點作為商品房市場歷史比較短的國家，中國房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有三大特點，但并不是特別突出：經(jīng)濟支柱:財富來源；政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性；社會公平:財富合理性；中國房地產(chǎn)行業(yè)三大特點總結(jié)用歷史的觀點看待中國房地產(chǎn)的發(fā)展階段和存在的問題；中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位；生命的本質(zhì)是使人不斷超越自我，房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位；第31頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點第一大特點——經(jīng)濟支柱:財富來源

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟支柱的特點不是很突出，但在以下兩個方面仍然表現(xiàn)明顯：近10年以來，房地產(chǎn)行業(yè)投資、商品住宅市場投資、商品住宅銷售占GDP比重持續(xù)增長；房地產(chǎn)行業(yè)對整個中國國民經(jīng)濟表現(xiàn)出極強的帶動作用；第32頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點第二大特點——社會政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性中國房地產(chǎn)行業(yè)政治穩(wěn)定的特點主要體現(xiàn)在以下三個方面：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大大影響社會就業(yè)問題；急速發(fā)展可能導(dǎo)致整個國家經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為鋼鐵、水泥等部分行業(yè)過度投資，銀行信貸增長偏快的一個源頭性因素；城市改造與拆遷工作極大影響城鎮(zhèn)居民生活的穩(wěn)定和社會政治的穩(wěn)定；第33頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點第三大特點——社會公平:財富合理性

中國房地產(chǎn)行業(yè)社會公平的特點主要體現(xiàn)在以下三個方面：不同收入、職業(yè)、學(xué)歷及城市階層所擁有的戶均房產(chǎn)價值表現(xiàn)出很大的差別；低收入家庭漸漸淡出一手商品房市場；城市高價房不僅帶來了居民居住的“階層同質(zhì)化”，而且加劇了低收入階層的“精神貧困”、“文化鴻溝”；第34頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點2、市場化之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)同樣具有不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品四大屬性：消費品屬性投資品屬性DIY屬性階層屬性第35頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點存量釋放國內(nèi)住房市場的熱銷主要是多年來來壓抑以久的“存量需求”的釋放；租售替代新成長的年輕一族是未來住宅的主要購買者,這一階段十分類似于美國五十年代戰(zhàn)后經(jīng)濟復(fù)蘇,人口流動加大,這一時期的住宅的消費特點是租房市場與出售市場相互替代；多次置業(yè)收入差距的拉大會使得住房的換手率增加；住房作為消費品屬性的三大特點：第36頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點投資品屬性的四個來源：城市化；土地資源的稀缺性；產(chǎn)品的持續(xù)性和不可移動性；市場信息的不對稱；第37頁，共41頁。三、房地產(chǎn)業(yè)特點住宅后加工屬性