房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)三大涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱瞞收入風(fēng)險(xiǎn)成本管理風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特殊風(fēng)險(xiǎn)成本核算風(fēng)險(xiǎn)成本虛增風(fēng)險(xiǎn)成本滯后風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧成本核算步驟劃分成本對(duì)象開發(fā)成本歸集開發(fā)產(chǎn)品分類主營業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)完工共同成本分?jǐn)偝杀窘ㄙ~交房房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧一、劃分成本對(duì)象成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決于項(xiàng)目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則案例某項(xiàng)目面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層3棟，高層共計(jì)28層，其中兩棟地下三層為人防和車位，1——4層是商鋪，上面24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準(zhǔn)備銷售。另有配套會(huì)所一個(gè)，物業(yè)管理場所、幼兒園各一個(gè)。請(qǐng)考慮該項(xiàng)目成本對(duì)象如何劃分？可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧二、開發(fā)成本歸集與核算規(guī)則（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（1）出讓金與轉(zhuǎn)讓款——出讓金與轉(zhuǎn)讓款的合規(guī)票據(jù)——土地能否自由轉(zhuǎn)讓過戶？未開發(fā)土地過戶問題；部分土地過戶問題?！恋爻鲎尳鹄U納主體——特殊情況的出讓金如何入賬？A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至B公司名下，雙方簽署土地合作協(xié)議，B公司支付A公司3000萬元，B公司后又支付出讓金6000萬元。請(qǐng)問土地成本應(yīng)該是多少？——土地出讓金返是否繳稅？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（2）契稅——土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資是否繳納契稅？——拆遷補(bǔ)償與安置支出是否需要補(bǔ)交契稅？——減免出讓金的契稅如何繳納？——土地變更用途補(bǔ)交出讓金的契稅如何繳納？——房地產(chǎn)公司契稅有無優(yōu)惠政策？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（3）耕地占用稅《中華人民共和國耕地點(diǎn)用稅暫行條例》第四條耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收?！吨腥A人民共和國耕地點(diǎn)用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2007]129號(hào)一、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（4）市政配套費(fèi)（5）土地閑置費(fèi)（6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償類費(fèi)用拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。房屋拆遷補(bǔ)償范本房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本應(yīng)應(yīng)該該核核算算哪哪些些內(nèi)內(nèi)容容？？（7）拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償與與安安置置費(fèi)費(fèi)———什么么樣樣的的補(bǔ)補(bǔ)償償才才能能算算作作補(bǔ)補(bǔ)償償？？甲公公司司將將工工業(yè)業(yè)用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給乙乙公公司司，，約約定定土土地地3000萬，，地地面面建建筑筑物物補(bǔ)補(bǔ)償償1500萬，，請(qǐng)請(qǐng)問問甲甲方方如如何何繳繳稅稅？？乙乙方方如如何何入入賬賬？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本應(yīng)應(yīng)該該核核算算哪哪些些內(nèi)內(nèi)容容？？（7）拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償與與安安置置費(fèi)費(fèi)———補(bǔ)償償還還是是損損失失？？甲公公司司將將廠廠房房和和辦辦公公樓樓整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給乙乙房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司，，6000萬元元，，其其中中土土地地4000萬元元，，地地面面建建筑筑物物2000萬元元，，乙乙方方取取得得不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)后后將將地地面面建建筑筑物物拆拆除除，，將將工工業(yè)業(yè)用用地地變變更更用用途途補(bǔ)補(bǔ)交交了了出出讓讓金金5000萬元元。。請(qǐng)請(qǐng)問問該該土土地地成成本本應(yīng)應(yīng)該該是是多多少少？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本應(yīng)應(yīng)該該核核算算哪哪些些內(nèi)內(nèi)容容？？（7）拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償與與安安置置費(fèi)費(fèi)———補(bǔ)償償入入賬賬要要不不要要提提供供營營業(yè)業(yè)稅稅發(fā)發(fā)票票？？《國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于土土地地使使用用者者將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)歸歸還還給給土土地地所所有有者者行行為為營營業(yè)業(yè)稅稅問問題題的的通通知知》（國國稅稅函函〔2008〕〕277號(hào)））規(guī)規(guī)定定：：納稅稅人人將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)歸歸還還給給土土地地所所有有者者時(shí)時(shí)，，只只要要出出具具縣縣級(jí)級(jí)（（含含））以以上上地地方方人人民民政政府府收收回回土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的正正式式文文件件，，無無論論支支付付征征地地補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)的的資資金金來來源源是是否否為為政政府府財(cái)財(cái)政政資資金金，，該該行行為為均均屬屬于于土土地地使使用用者者將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)歸歸還還給給土土地地所所有有者者的的行行為為，，按按照照《國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于印印發(fā)發(fā)〈營業(yè)業(yè)稅稅稅稅目目注注釋釋（（試試行行稿稿））〉的通通知知》（國國稅稅發(fā)發(fā)[1993]149號(hào)））規(guī)規(guī)定定，，不不征征收收營營業(yè)業(yè)稅稅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧（一一））、、土土地地成成本本1、土土地地成成本本應(yīng)應(yīng)該該核核算算哪哪些些內(nèi)內(nèi)容容？？（7）拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償與與安安置置費(fèi)費(fèi)———拆一一還還一一補(bǔ)補(bǔ)償償如如何何確確定定土土地地成成本本？？甲公司從從政府手手中通過過摘牌掛掛方式取取得一塊塊開發(fā)用用地，支支付出讓讓金1億元，同同時(shí)承諾諾向原土土地使用用人某國國有企業(yè)業(yè)補(bǔ)償5000平方商鋪鋪。請(qǐng)問問土地成成本如何何核算？？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧——拆一還一一補(bǔ)償如如何確定定土地成成本？甲公司從從政府手手中通過過摘牌掛掛方式取取得一塊塊開發(fā)用用地，支支付出讓讓金1億元，同同時(shí)承諾諾向原土土地使用用人某國國有企業(yè)業(yè)補(bǔ)償5000平方商鋪鋪。請(qǐng)問問土地成成本如何何核算？？某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對(duì)對(duì)土地上上的原住住戶王某某進(jìn)行拆拆一還一一補(bǔ)償，，王某原原住房面面積120平方。雙雙方在簽簽署的補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議議中約定定補(bǔ)償面面積：120平方內(nèi)不不收錢；；120———140平方按照照每平方方4000元計(jì)算收收取價(jià)款款；140———160平方按照照6000元收取；；160平方以上上按照每每平方8000元收取。。請(qǐng)問該企企業(yè)如何何進(jìn)行財(cái)財(cái)稅處理理？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧——拆一還一一涉稅處處理問題題拆一還一一的補(bǔ)差差價(jià)問題題案例房地產(chǎn)企企業(yè)甲在在對(duì)20戶原住戶戶進(jìn)行回回遷安置置過程中中，按照照規(guī)定應(yīng)應(yīng)補(bǔ)償每每戶90平米房屋屋，但實(shí)實(shí)際房屋屋設(shè)計(jì)面面積為98平方米，，因此，，每戶住住戶按照照市場價(jià)價(jià)格以每每平方8000元繳納了了補(bǔ)差價(jià)價(jià)款，請(qǐng)請(qǐng)問這部部分款項(xiàng)項(xiàng)是否要要確認(rèn)收收入繳納納各項(xiàng)稅稅收？案例房地產(chǎn)企企業(yè)乙在在回遷安安置中，，由于房房屋位置置、樓層層、朝向向、裝修修、結(jié)構(gòu)構(gòu)的不同同涉及到到同10戶回遷戶戶的互補(bǔ)補(bǔ)差價(jià)，，其中3戶，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙需要要補(bǔ)給其其差價(jià)款款共計(jì)56萬，另外外7戶需要向向乙企業(yè)業(yè)繳納差差價(jià)款42萬。請(qǐng)問問房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙乙如何就就差價(jià)款款收支進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)務(wù)處理？？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（一）、、土地成成本2、特殊類類型的土土地成本本核算問問題投資中的的土地成成本核算算單純投資資；取得得固定收收益的投投資以房換地地中的土土地成本本核算項(xiàng)目公司司收購中中的土地地成本核核算買賣樓花花中的土土地成本本核算土地置換換中的土土地成本本核算房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（二）、、前期工工程費(fèi)前期發(fā)生生的水文文地質(zhì)勘勘察、測測繪、規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可可行性研研究、籌籌建、場場地通平平等前期期費(fèi)用。。1、項(xiàng)目整整體報(bào)批批報(bào)建費(fèi)費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建建時(shí)按規(guī)規(guī)定向政政府有關(guān)關(guān)部門繳繳納的報(bào)報(bào)批費(fèi)：：人防工工程建設(shè)設(shè)費(fèi)、規(guī)規(guī)劃管理理費(fèi)、新新材料基基金、拆拆遷管理理費(fèi)、招招投標(biāo)管管理費(fèi)等等。取得什么么合規(guī)票票據(jù)？教教育配套套費(fèi)？2、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)：：項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)后的總總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、單體設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、、管線設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、、改造設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、、可行性性研究費(fèi)費(fèi)，制圖圖、曬圖圖費(fèi)，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案評(píng)評(píng)審費(fèi)。。境外設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)問題題房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（二）、、前期工工程費(fèi)3、勘察、、測繪水文、地地質(zhì)、文文物和地地基勘察察費(fèi)；沉沉降觀測測費(fèi)，日日照測試試費(fèi)，拔拔地定樁樁驗(yàn)線費(fèi)費(fèi)、復(fù)線線費(fèi)、定定線費(fèi)、、放線費(fèi)費(fèi)、建筑筑面積丈丈量費(fèi)等等。何種發(fā)票票？4、七通一一平費(fèi)用水、污污水、雨雨水、燃燃?xì)?、電電力、道道路、電電話接通通等的設(shè)設(shè)計(jì)、建建造和裝裝飾的費(fèi)費(fèi)用和工工地平整整發(fā)生的的費(fèi)用。。何種票據(jù)據(jù)？5、臨時(shí)設(shè)設(shè)施費(fèi)工地甲方方臨時(shí)辦辦公室，，臨時(shí)場場地占用用費(fèi)，臨臨時(shí)借用用空地租租賃費(fèi)，，以及沿沿紅線周周圍設(shè)置置的臨時(shí)時(shí)圍墻、、圍欄等等設(shè)施的的設(shè)計(jì)、、建造、、裝飾費(fèi)費(fèi)用。何種票據(jù)據(jù)？6、預(yù)算編編審費(fèi)支付給中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的項(xiàng)目目編制或或者預(yù)算算審查等等發(fā)生的的費(fèi)用。。何種票據(jù)據(jù)？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（三）、、建筑安安裝工程程費(fèi)土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（三）、、建筑安安裝工程程費(fèi)1、建安工工程費(fèi)核核算中的的會(huì)計(jì)確確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2、建安工工程費(fèi)三三級(jí)核算算科目如如何設(shè)置置？3、建安工工程費(fèi)核核算的證證據(jù)鏈條條風(fēng)險(xiǎn)證據(jù)鏈條條應(yīng)包含含哪些核核心因素素？4、建安工工程費(fèi)的的比較風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)如何比比較？5、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)費(fèi)、違約約金能否否計(jì)入成成本？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（四）、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建造造費(fèi)歸集集基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)是指開開發(fā)過程程中所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施支支出，主主要包括括開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)道道路、供供水、供供電、供供氣、排排污、排排洪、通通訊、照照明等社社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)和環(huán)境境衛(wèi)生、、園林綠綠化等園園林環(huán)境境工程費(fèi)費(fèi)。一般般熟地的的做到七七通一平平，均是是指土地地同城市市管網(wǎng)的的對(duì)接，，項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部的對(duì)對(duì)接需要要企業(yè)自自行建設(shè)設(shè)，這就就構(gòu)成了了基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)的主主要部分分。1、社區(qū)管管網(wǎng)工程程費(fèi)八項(xiàng)內(nèi)容容；相關(guān)關(guān)票據(jù)2、園林綠綠化環(huán)境境工程費(fèi)費(fèi)相關(guān)票據(jù)據(jù)房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（五）、、公共配配套設(shè)施施費(fèi)公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)專指開開發(fā)項(xiàng)目目內(nèi)發(fā)生生的、獨(dú)獨(dú)立的、、非營利利性的，，且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全全體業(yè)主主的，或或無償贈(zèng)贈(zèng)與地方方政府、、政府公公用事業(yè)業(yè)單位的的公共配配套設(shè)施施支出。。在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中，，常見的的公共配配套設(shè)施施通常包包括居委委會(huì)和派派出所用用房、會(huì)會(huì)所、停停車場（（庫）、、物業(yè)管管理場所所、變電電站、熱熱力站、、水廠、、文體場場館、學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、、托兒所所、醫(yī)院院、郵電電通訊、、鍋爐房房、水塔塔、公廁廁、自行行車棚等等公共設(shè)設(shè)施。房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（五）、、公共配配套設(shè)施施費(fèi)五類配套套設(shè)施核核算——盈利性配配套設(shè)施施——非盈利型型配套設(shè)設(shè)施——與國家有有關(guān)單位位合資建建設(shè)的配配套設(shè)施施案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在其所開開發(fā)的住住宅小區(qū)區(qū)中配套套建設(shè)郵郵電所一一個(gè)，建建設(shè)費(fèi)用用共200萬元，建建成后以以100萬元有償償移交給給郵政部部門。如如何進(jìn)行行財(cái)稅處處理？會(huì)計(jì)核算算？所得得稅？營營業(yè)稅？？土地增增值稅？？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（六）、、開發(fā)間間接費(fèi)開發(fā)間接接費(fèi)企業(yè)業(yè)為直接接組織和和管理開開發(fā)項(xiàng)目目所發(fā)生生的，且且不能將將其歸屬屬于特定定成本對(duì)對(duì)象的成成本費(fèi)用用性支出出。在核核算中，，開發(fā)間間接費(fèi)主主要包括括管理人人員工資資、職工工福利費(fèi)費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修修理費(fèi)、、辦公費(fèi)費(fèi)、水電電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、工工程管理理費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及及項(xiàng)目營營銷設(shè)施施建造費(fèi)費(fèi)等。1、項(xiàng)目部部直接費(fèi)費(fèi)用2、營銷設(shè)設(shè)施建造造費(fèi)問題題項(xiàng)目范圍圍內(nèi)臨時(shí)時(shí)設(shè)施型型和會(huì)所所型、項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍外單獨(dú)獨(dú)建設(shè)型型和租賃賃型四類類3、其他開開發(fā)間接接費(fèi)房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧（六）、、開發(fā)間間接費(fèi)4、資本化化的利息息（1）、利息息稅前扣扣除合規(guī)規(guī)票據(jù)問問題（2）、利息息稅前扣扣除標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)問題（3）、個(gè)人人利息稅稅前扣除除問題（4）、向關(guān)關(guān)聯(lián)方支支付利息息稅前扣扣除問題題（5）、集團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)貸的的利息扣扣除問題題（6）、資本本利息的的扣除問問題（7）、銀行行罰息、、滯納金金和超過過貸款期期限的利利息扣除除問題（8）、借款款是否可可以無利利息（9）、利息息與顧問問費(fèi)用的的轉(zhuǎn)化風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（10）、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)利息資資本化問問題（11）、委托托貸款涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（12）、利息息的土地地增值稅稅涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧三、開發(fā)發(fā)成本中中甲供材材風(fēng)險(xiǎn)1、為什么么出現(xiàn)甲甲供材？？2、甲供材材涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的政政策由來來《中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例實(shí)施施細(xì)則》第十六條條除本細(xì)則則第七條條規(guī)定外外，納稅稅人提供供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)（（不含裝裝飾勞務(wù)務(wù)）的，，其營業(yè)業(yè)額應(yīng)當(dāng)當(dāng)包括工工程所用用原材料料、設(shè)備備及其他他物資和和動(dòng)力價(jià)價(jià)款在內(nèi)內(nèi)，但不不包括建建設(shè)方提提供的設(shè)設(shè)備的價(jià)價(jià)款。3、甲供材材實(shí)際操操作的三三種情況況——合同全額額，材料料甲供——合同不全全額，材材料甲供供——合同全額額，材料料甲控房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧4、甲供材材的三種種特例——甲供設(shè)備備如何劃分分設(shè)備與與材料？？建設(shè)部部于2009年9月3日發(fā)布了了《關(guān)于發(fā)布布國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程程計(jì)價(jià)設(shè)設(shè)備材料料劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的公告》（第387號(hào)），批批準(zhǔn)《建設(shè)工程程計(jì)價(jià)設(shè)設(shè)備材料料劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，編編號(hào)為GB/T50531-2009，自2009年12月1日起實(shí)施施?！b飾勞務(wù)務(wù)《關(guān)于納稅稅人以清清包工形形式提供供裝飾勞勞務(wù)征收收營業(yè)稅稅問題的的通知》（財(cái)稅[2006]114號(hào)）文件件曾對(duì)這這種模式式進(jìn)行了了界定，，規(guī)定納納稅人采采用清包包工形式式提供的的裝飾勞勞務(wù)，按按照其向向客戶實(shí)實(shí)際收取取的人工工費(fèi)、管管理費(fèi)和和輔助材材料費(fèi)等等收入（（不含客客戶自行行采購的的材料價(jià)價(jià)款和設(shè)設(shè)備價(jià)款款）確認(rèn)認(rèn)計(jì)稅營營業(yè)額。。房地產(chǎn)企企業(yè)成本本核算基基本規(guī)則則與技巧巧4、甲供材材的三種種特例——銷售自產(chǎn)產(chǎn)貨物同同時(shí)提供供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)（（特殊類類型混合合銷售））營業(yè)稅實(shí)實(shí)施細(xì)則則第七條條：納稅稅人的下下列混合合銷售行行為，應(yīng)應(yīng)當(dāng)分別別核算應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)的營業(yè)業(yè)額和貨貨物的銷銷售額，，其應(yīng)稅稅勞務(wù)的的營業(yè)額額繳納營營業(yè)稅，，貨物銷銷售額不不繳納營營業(yè)稅；；未分別別核算的的，由主主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)核核定其應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)的營業(yè)業(yè)額：（1）、、提提供供建建筑筑業(yè)業(yè)勞勞務(wù)務(wù)的的同同時(shí)時(shí)銷銷售售自自產(chǎn)產(chǎn)貨貨物物的的行行為為；；（2）、、財(cái)財(cái)政政部部、、國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局規(guī)規(guī)定定的的其其他他情情形形。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧5、開開發(fā)發(fā)成成本本所所有有合合作作模模式式的的甲甲供供材材核核算算技技巧巧施工單位生產(chǎn)企業(yè)銷售企業(yè)自然人（個(gè)體戶）施工合同銷售合同銷售及安裝合同銷售免費(fèi)安裝合同房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧四、、確確認(rèn)認(rèn)完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)實(shí)際際完工工完工工決算算竣工工備案案交房房辦證證房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧四、、確確認(rèn)認(rèn)完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)1、所所得得稅稅的的規(guī)規(guī)定定國稅稅發(fā)發(fā)〔2009〕〕31號(hào)文文件件明明確確規(guī)規(guī)定定了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的條條件件：：除除土土地地開開發(fā)發(fā)之之外外，，其其他他開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品符符合合下下列列條條件件之之一一的的，，應(yīng)應(yīng)視視為為已已經(jīng)經(jīng)完完工工：：1、開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品竣竣工工證證明明材材料料已已報(bào)報(bào)房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門備備案案。。2、開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品已已開開始始投投入入使使用用。。3、開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品已已取取得得了了初初始始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證明明。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧四、確認(rèn)完工工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)2、土地增值稅稅的規(guī)定“土地增值稅稅強(qiáng)制清算條條件”規(guī)定定：符合下列列情形之一的的，主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)可要求求納稅人進(jìn)行行土地增值稅稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)建筑面積占占整個(gè)項(xiàng)目可可售建筑面積積的比例在85%以上，或該比比例雖未超過過85%，但剩余的可可售建筑面積積已經(jīng)出租或或自用的；2.取得銷售（預(yù)預(yù)售）許可證證滿三年仍未未銷售完畢的的；3.納稅人申請(qǐng)注注銷稅務(wù)登記記但未辦理土土地增值稅清清算手續(xù)的；；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)規(guī)定的其他情情況。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧四、確認(rèn)完工工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)3、完工標(biāo)準(zhǔn)的的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在購房協(xié)議議中同業(yè)主約約定于2010年12月1日——12月30日開始交房，，并實(shí)際于約約定時(shí)間辦理理了入住手續(xù)續(xù)。但由于一一部分工程決決算尚未完成成，入住時(shí)企企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明材材料尚未報(bào)房房地產(chǎn)管理部部門備案。因因此企業(yè)在會(huì)會(huì)計(jì)處理上暫暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入入，結(jié)轉(zhuǎn)成本本，當(dāng)年度匯匯算清繳也未未確認(rèn)完工，，計(jì)算真實(shí)成成本。請(qǐng)問有有無涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)？完工決算時(shí)間間、竣工備案案時(shí)間、入住住時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧五、開發(fā)成本本中的預(yù)提與與待攤費(fèi)用案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目包括六棟棟多層，兩棟棟高層，一棟棟會(huì)所。由于于開發(fā)分兩期期進(jìn)行，第一一期開發(fā)兩棟棟高層，第二二期開發(fā)六棟棟多層和一棟棟會(huì)所。一期期項(xiàng)目完工后后確認(rèn)開發(fā)成成本，會(huì)所成成本如何處理理？——會(huì)計(jì)處理——所得稅處理——土地增值稅處處理房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚ?、不同項(xiàng)目之之間的共同成成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐猪?xiàng)目目邊界？案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)從事舊城改改造項(xiàng)目，共共取得四塊開開發(fā)用地，其其中兩塊地用用作安置，其其他兩塊用作作開發(fā)。請(qǐng)問問究竟是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目還是四四個(gè)項(xiàng)目？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚ?、不同項(xiàng)目之之間的共同成成本分?jǐn)偛煌?xiàng)目之間間共同成本有有哪些？開發(fā)間接費(fèi)用用的分?jǐn)偫⒌姆謹(jǐn)偡康禺a(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚ?、不同分期之之間的共同成成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞灰豁?xiàng)目的不同同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，規(guī)劃建建設(shè)12棟樓，會(huì)所、、幼兒園和物物業(yè)用房各一一個(gè)。企業(yè)采采取滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，每次開三三棟樓，主體體接近完工再再開第二批三三棟，如此滾滾動(dòng)。請(qǐng)問這能否認(rèn)認(rèn)定為四期？？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本計(jì)算算與分?jǐn)偡椒ǚ?、不同分期之之間的共同成成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞灰豁?xiàng)目的不同同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，規(guī)劃建建設(shè)12棟樓，會(huì)所、、幼兒園和物物業(yè)用房各一一個(gè)。共分兩兩期，一期六六棟加會(huì)所，，二期剩余部部分。請(qǐng)問涉涉及的共同成成本有哪些？？如何分?jǐn)?？？房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、成本分?jǐn)倲偱c計(jì)算方法法3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲拿到一一塊土地，面面積20畝，土地成本本共計(jì)6000萬元。一期開開發(fā)寫字樓兩兩棟（占地面面積2.5畝），二期開開發(fā)住宅樓四四棟（占地面面積2.5畝），另有配配套會(huì)所一個(gè)個(gè)（占地面積積2畝），非人防防獨(dú)立車庫一一個(gè)（占地面面積2.5畝），物業(yè)管管理場所一個(gè)個(gè)（占地面積積0.5畝）。其他公公共部分如道道路、綠化等等共計(jì)10畝。請(qǐng)計(jì)算各各開發(fā)成本應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐爻杀?。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃總建筑面面積127000平方米，其中中寫字樓兩棟棟建筑面積40000平方米，住宅宅樓四棟建筑筑面積80000平方米，另有有配套會(huì)所一一個(gè)建筑面積積4000平方米，非人人防獨(dú)立車庫庫一個(gè)2000平方米，物業(yè)業(yè)管理場所一一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目目共發(fā)生前期期工程費(fèi)635萬元，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬元。請(qǐng)計(jì)算算各成本對(duì)象象應(yīng)分?jǐn)偟那扒捌诠こ藤M(fèi)和和基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用核算算建筑面積法還還是實(shí)際成本本法？預(yù)算成成本法？——房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)僅有一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)項(xiàng)目不分期的的情況——項(xiàng)目實(shí)質(zhì)質(zhì)性分期開發(fā)發(fā)或同時(shí)開發(fā)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔兄械睦⒎謹(jǐn)倲偰称髽I(yè)借款挪挪用的核算問問題房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中中共同成本分分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開發(fā)企企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃總建筑面面積127000平方米，其中中寫字樓兩棟棟建筑面積40000平方米，住宅宅樓四棟建筑筑面積80000平方米，另有有配套會(huì)所一一個(gè)建筑面積積4000平方米，非人人防獨(dú)立車庫庫一個(gè)2000平方米，物業(yè)業(yè)管理場所一一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目目土地成本共共計(jì)6000萬元，發(fā)生前前期工程費(fèi)635萬元，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬元，開發(fā)間間接費(fèi)（假定定無利息）254萬元。假設(shè)公公共配套設(shè)施施中會(huì)所建安安工程費(fèi)為400萬，物業(yè)管理理場所為100萬。請(qǐng)計(jì)算公公共配套設(shè)施施如何歸集和和分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧六、分配共同同成本環(huán)節(jié)成本項(xiàng)目成本性質(zhì)所得稅分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡椒ㄍ恋爻杀竟餐杀菊嫉孛娣e法建筑面積法占地面積法前期工程費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費(fèi)直接成本公共配套設(shè)施費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預(yù)算成本法實(shí)際成本法成本法或建筑面積法房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧項(xiàng)目成本分?jǐn)倲偙沓杀卷?xiàng)目成本對(duì)象1多層住宅成本對(duì)象2高層住宅成本對(duì)象3高層商業(yè)成本對(duì)象4高層地下車位土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成成本核算基本本規(guī)則與技巧巧七、計(jì)算單位位面積成本環(huán)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目中，高高層建筑A和B為寫字樓，為為一個(gè)成本對(duì)對(duì)象，其建安安工程費(fèi)為9600萬元，應(yīng)分?jǐn)倲偟墓餐杀颈境杀緸?780.6萬元。該成本本對(duì)象總建筑筑面積4萬平平方方米米，，其其中中可可售售寫寫字字樓樓面面積積3.6萬平平方方米米，，地地下下車車庫庫（（含含人人防防））4000平方方米米。。請(qǐng)請(qǐng)計(jì)計(jì)算算可可售售面面積積的的單單位位成成本本房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本核核算算基基本本規(guī)規(guī)則則與與技技巧巧八、、調(diào)調(diào)整整后后續(xù)續(xù)成成本本環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析后續(xù)續(xù)成成本本的的兩兩種種類類型型案例例某房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在2011年達(dá)達(dá)到到完完工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，當(dāng)當(dāng)年年度度匯匯算算清清繳繳前前，，開開發(fā)發(fā)成成本本共共計(jì)計(jì)支支出出38100萬元元，，其其中中建建安安25400萬元元。。建建安安部部分分有有5000萬元元應(yīng)應(yīng)取取得得但但尚尚未未取取得得發(fā)發(fā)票票，，假假定定按按照照稅稅法法規(guī)規(guī)定定可可預(yù)預(yù)提提部部分分為為3500萬元元。。剩剩余余的的1500萬元元2010年所所得得稅稅前前不不得得扣扣除除。。2012年10月，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)取取得得該該部部分分全全部部5000萬元元發(fā)發(fā)票票，，請(qǐng)請(qǐng)問問如如何何進(jìn)進(jìn)行行涉涉稅稅處處理理？？所得得稅稅處處理理？？土土地地增增值值稅稅處處理理？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與檢檢查查房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與與檢檢查查成本本核核算算錯(cuò)錯(cuò)誤誤檢檢查查成本本虛虛增增檢檢查查成本本合合規(guī)規(guī)票票據(jù)據(jù)檢檢查查成本本計(jì)計(jì)算算與與分分?jǐn)倲倷z檢查查房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與與檢檢查查一、、成成本本核核算算錯(cuò)錯(cuò)誤誤檢檢查查成本本與與費(fèi)費(fèi)用用的的區(qū)區(qū)別別1、利利息息2、項(xiàng)項(xiàng)目目部部費(fèi)費(fèi)用用3、營營銷銷設(shè)設(shè)施施4、前前期期物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)5、咨咨詢?cè)儾卟邉潉澷M(fèi)費(fèi)用用房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與與檢檢查查二、、成成本本虛虛增增檢檢查查1、土土地地成成本本評(píng)評(píng)估估問問題題案例例甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)以以1億元元收收購購乙乙房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司100%股權(quán)權(quán)。。乙乙公公司司賬賬上上土土地地原原值值為為3000萬元元。。甲甲公公司司將將土土地地重重新新評(píng)評(píng)估估，，并并按按照照評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)值值10000元重重新新入入賬賬。。借：：開開發(fā)發(fā)成成本本———土地地成成本本7000萬元元貸：：資資本本公公積積7000萬元元請(qǐng)問問是是否否可可以以？？房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)成成本本涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與與檢檢查查二、、成成本本虛虛增增檢檢查查2、拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)虛虛增增問問題題案例例城中中村村改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，甲甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)同同村村委委會(huì)會(huì)合合謀謀，，虛虛增增拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償人人數(shù)數(shù)及及數(shù)數(shù)額額，，并并偽偽造造補(bǔ)補(bǔ)償償協(xié)協(xié)議議、、補(bǔ)補(bǔ)償償花花名名冊(cè)冊(cè)等等關(guān)關(guān)鍵鍵證證據(jù)據(jù)。。最最終終共共計(jì)計(jì)虛虛增增成成本本3000萬元元人人民民幣幣。。稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)在在清清算算中中發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其其他他拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償均均是是從從公公司司賬賬戶戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入村村委委會(huì)會(huì)拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償專專戶戶，，由由村村委委會(huì)會(huì)再再向向村村民民發(fā)發(fā)放放，，唯唯獨(dú)獨(dú)該該筆筆資資金金顯顯示示公公司司陸陸續(xù)續(xù)提提現(xiàn)現(xiàn)支支付付。。稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)過過調(diào)調(diào)查查，，將將該該部部分分從從成成本本中中剔剔除除，，不不予予確確認(rèn)認(rèn)。。房地產(chǎn)企企業(yè)成本本涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與檢檢查二、成本本虛增檢檢查3、建安工工程費(fèi)虛虛增問題題案例一乙房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將將建安工工程中的的主體工工程發(fā)包包給自己己關(guān)聯(lián)的的建筑企企業(yè)，并并由關(guān)聯(lián)聯(lián)建筑企企業(yè)出具具了發(fā)票票和決算算報(bào)告。。稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)在檢檢查中對(duì)對(duì)該部分分成本進(jìn)進(jìn)行了比比較，發(fā)發(fā)現(xiàn)單方方建安成成本明顯顯高于同同時(shí)期同同地域的的其他房房地產(chǎn)公公司，于于是委托托造價(jià)事事務(wù)所對(duì)對(duì)乙公司司的決算算報(bào)告進(jìn)進(jìn)行了重重新審計(jì)計(jì)核實(shí)，，最終發(fā)發(fā)現(xiàn)乙公公司虛增增成本的的事實(shí)。。房地產(chǎn)企企業(yè)成本本涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與檢檢查二、成本本虛增檢檢查3、建安工工程費(fèi)虛虛增問題題案例二稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)在對(duì)丙丙房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的清算中中發(fā)現(xiàn)，，丙企業(yè)業(yè)保溫、、門窗欄欄桿及采采暖工程程已經(jīng)包包含在主主體大包包合同范范圍內(nèi)，，卻又重重新同其其他施工工單位簽簽署了施施工合同同并支付付了相關(guān)關(guān)款項(xiàng)。。最終通過過調(diào)研走走訪和資資金流檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)保溫溫、門窗窗欄桿和和采暖工工程的合合同為虛虛假合同同，款項(xiàng)項(xiàng)支付為為虛假支支付，發(fā)發(fā)票為虛虛假發(fā)票票。該部部分對(duì)應(yīng)應(yīng)成本不不允許在在清算中中扣除。。房地產(chǎn)企企業(yè)成本本風(fēng)險(xiǎn)自自查與檢檢查三、成本本合規(guī)票票據(jù)檢查查1、檢查建建安發(fā)票票是否是是項(xiàng)目所所在地開開具？——如何認(rèn)定定項(xiàng)目所所在地？？——項(xiàng)目跨區(qū)區(qū)怎么辦辦？——對(duì)方拒絕絕開具怎怎么辦？？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本風(fēng)險(xiǎn)自自查與檢檢查三、成本本合規(guī)票票據(jù)檢查查2、檢查材材料銷售售發(fā)票是是否繳納納建筑業(yè)業(yè)營業(yè)稅稅？——如何認(rèn)定定材料與與設(shè)備？？——如何區(qū)分分甲供材材與甲控控材？——應(yīng)在何時(shí)時(shí)補(bǔ)稅比比較合適適？——裝飾材料料是否補(bǔ)補(bǔ)稅？——銷售自產(chǎn)產(chǎn)貨物同同時(shí)提供供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)是是否補(bǔ)稅稅？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與檢檢查三、成本本合規(guī)票票據(jù)檢查查3、檢查利利息稅前前扣除合合規(guī)票據(jù)據(jù)（1）、檢查查賬務(wù)中中列支的的借款類類型（2）、檢查查民間借借貸利息息率（3）、檢查查民間借借貸利息息是否列列支及列列支憑據(jù)據(jù)（4）、檢查查利息資資本化的的情況與與關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)（5）、檢查查關(guān)聯(lián)方方借款情情況及賬賬務(wù)處理理（6）、檢查查有無集集團(tuán)轉(zhuǎn)貸貸業(yè)務(wù)（7）、檢查查有無個(gè)個(gè)人借款款公司使使用情況況（8）、檢查查金融機(jī)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)務(wù)顧問費(fèi)費(fèi)的列支支情況（9）、檢查查有無委委托貸款款及其利利息列支支憑據(jù)房地產(chǎn)企企業(yè)成本本涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與檢檢查三、成本本合規(guī)票票據(jù)檢查查4、檢查發(fā)發(fā)票是否否及時(shí)取取得——開發(fā)商應(yīng)應(yīng)在什么么時(shí)候取取得成本本發(fā)票？？——最遲在什什么時(shí)候候必須取取得成本本發(fā)票？？——如果沒有有及時(shí)取取得怎么么辦？房地產(chǎn)企企業(yè)成本本風(fēng)險(xiǎn)自自查與檢檢查三、成本本合規(guī)票票據(jù)檢查查5、檢查無發(fā)發(fā)票部分成成本是否真真實(shí)合理案例某房地產(chǎn)企企業(yè)同國有有企業(yè)簽署署合作協(xié)議議，約定國國有企業(yè)將將其劃撥用用地交給房房地產(chǎn)公司司開發(fā)，國國有企業(yè)取取得1億元貨幣和和10000平方米商鋪鋪。后房地地產(chǎn)企業(yè)通通過政府招招拍掛取得得該塊土地地，并最終終支付了相相關(guān)貨幣和和房屋。請(qǐng)問雙方如如何進(jìn)行涉涉稅處理？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自查與檢檢查四、成本計(jì)計(jì)算與分?jǐn)倲偡椒z查查1、不同項(xiàng)目目之間的共共同成本分分?jǐn)?、同一項(xiàng)目目不同分期期共同成本本分?jǐn)?、同一項(xiàng)目目不同成本本對(duì)象設(shè)置置4、不同成本本對(duì)象共同同成本分?jǐn)倲偡康禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自查與檢檢查四、成本計(jì)計(jì)算與分?jǐn)倲偡椒z查查該部分重點(diǎn)點(diǎn)檢查：1、不同項(xiàng)目目之間成本本歸集錯(cuò)亂亂，導(dǎo)致成成本不匹配配；2、不同分期期之間成本本歸集錯(cuò)亂亂，有意調(diào)調(diào)節(jié)不同分分期和年度度的成本關(guān)關(guān)系；3、不同成本本對(duì)象之間間成本核算算混亂，有有意調(diào)節(jié)不不同成本對(duì)對(duì)象之間成成本配比，，且無正當(dāng)當(dāng)理由；4、統(tǒng)一成本本對(duì)象在完完工產(chǎn)品與與未完工產(chǎn)產(chǎn)品之間進(jìn)進(jìn)行成本調(diào)調(diào)配，以影影響當(dāng)期損損益，且無無正當(dāng)理由由。5、自用房產(chǎn)產(chǎn)和銷售房房產(chǎn)之間成成本劃分不不合理，人人為增加銷銷售房產(chǎn)成成本且無正正當(dāng)理由。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自查與檢檢查五、成本證證據(jù)鏈條檢檢查合同付款發(fā)票決算報(bào)告進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告其他證據(jù)開發(fā)成本特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧一、開發(fā)主主體與核算算主體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利益主體法律主體會(huì)計(jì)主體納稅主體開發(fā)主體特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧一、開發(fā)主主體與核算算主體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、異地運(yùn)營營開發(fā)主體體設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與技巧——項(xiàng)目部——分公司——子公司——非關(guān)聯(lián)公司司特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧一、開發(fā)主主體與核算算主體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、開發(fā)主體體改變的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與技巧巧案例一某房地產(chǎn)企企業(yè)以集團(tuán)團(tuán)公司名義義向地方政政府申請(qǐng)拿拿地，并已已經(jīng)以集團(tuán)團(tuán)公司名義義做了立項(xiàng)項(xiàng)和招拍掛掛，簽署了了《國有土地使使用權(quán)出讓讓協(xié)議》，現(xiàn)決定在在該地設(shè)立立全資子公公司開發(fā)土土地，請(qǐng)問問如何操作作？特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧一、開發(fā)主主體與核算算主體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、開發(fā)主體體改變的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與技巧巧案例二甲房地產(chǎn)企企業(yè)參與政政府城中村村項(xiàng)目，已已取得政府府城改辦批批文，作為為投資主體體參與城改改。在拿地地前決定以以關(guān)聯(lián)公司司乙公司取取得開發(fā)土土地，甲公公司負(fù)責(zé)安安置房建設(shè)設(shè)。請(qǐng)問如如何操作？？特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧二、合作開開發(fā)中的成成本風(fēng)險(xiǎn)與與技巧——合作開發(fā)的的三個(gè)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)——不同合作開開發(fā)模式的的分類——常見合作開開發(fā)的成本本問題特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧三、買賣樓樓花中的成成本風(fēng)險(xiǎn)與與技巧——什么是買賣賣樓花——買賣樓花：：公開還是是不公開——買賣樓花中中的土地成成本問題——買賣樓花中中的開發(fā)成成本問題特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧四、代建項(xiàng)項(xiàng)目中的成成本風(fēng)險(xiǎn)與與技巧——什么是代建建——代建與合作作開發(fā)——代建中的成成本問題特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧五、BT中的成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與技巧巧——什么是BT——BT如何納稅——BT中的成本問問題特殊情況下下的成本管管理風(fēng)險(xiǎn)與與技巧六、投資中中的成本風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與技巧巧——投資是否視視同銷售——投資如何納納稅——真投資與假假投資房地產(chǎn)成本本管理與清清算風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)成本本均衡管理理與納稅籌籌劃一、所得稅稅成本管理理與清算風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——所得稅成本本管理——所得稅清算算——會(huì)計(jì)處理與與所得稅匯匯算清繳的的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)成本本管理與清清算風(fēng)險(xiǎn)二、土地增增值稅成本本管理與清清算風(fēng)險(xiǎn)——土地增值稅稅成本管理理——土地增值稅稅清算房地產(chǎn)成本本管理與清清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增增值稅成本本與所得稅稅成本比較較土地增值稅所得稅取得土地使用權(quán)所支付金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。房地產(chǎn)成本本管理與清清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增增值稅成本本與所得稅稅成本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用建安工程費(fèi)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等房地產(chǎn)成本本管理與清清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增增值稅成本本與所得稅稅成本比較較土地增值稅所得稅開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道