項目開發(fā)過程規(guī)劃設(shè)計管控要點產(chǎn)品中心規(guī)劃線0項目開發(fā)過程規(guī)劃設(shè)計管控要點產(chǎn)品中心規(guī)劃線01什么是房地產(chǎn)設(shè)計管理？1什么是房地產(chǎn)設(shè)計管理？2開發(fā)商設(shè)計師2開發(fā)商設(shè)計師前期決策設(shè)計階段施工建設(shè)市場銷售設(shè)計先行，分析決策規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)巡查把控，設(shè)計變更信息反饋，設(shè)計優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計管理貫穿項目開發(fā)全過程一、前言3前期決策設(shè)計階段施工建設(shè)市場銷售設(shè)計先行，分析決策規(guī)劃、建筑4什么是房地產(chǎn)設(shè)計？4什么是房地產(chǎn)設(shè)計？5設(shè)計說明書5設(shè)計說明書6規(guī)劃設(shè)計城市總體規(guī)劃城市設(shè)計控制性詳細規(guī)劃概念規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃建筑設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計景觀設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計室內(nèi)設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計市政設(shè)計道路設(shè)計管線綜合設(shè)計各專業(yè)管線施工圖設(shè)計燃氣熱力自來水污水中水電力電信專項設(shè)計弱電設(shè)計消防設(shè)計人防設(shè)計幕墻設(shè)計燈光設(shè)計標識設(shè)計…房地產(chǎn)項目開發(fā)所涉及的各專業(yè)設(shè)計內(nèi)容6規(guī)劃設(shè)計城市總體規(guī)劃城市設(shè)計控制性詳細規(guī)劃概念規(guī)劃修建性詳城市總體規(guī)劃（項目決策依據(jù)）控制性詳細規(guī)劃（產(chǎn)品定位依據(jù)）修建性詳細規(guī)劃（開發(fā)建設(shè)依據(jù)）7城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃7城市總體規(guī)劃合理制定城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標；確定城市的發(fā)展性質(zhì)、規(guī)模和建設(shè)標準；安排城市用地的功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體布局；布置城市道路和交通運輸系統(tǒng)；選定規(guī)劃定額指標；制定規(guī)劃實施步驟和措施。

示例：《青島市城市總體規(guī)劃（2006-2020）》8城市總體規(guī)劃合理制定城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標；8控制性詳細規(guī)劃確定土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；確定容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標；基確定礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的用地規(guī)模、范圍及控制要求，地下管線控制要求；確定基礎(chǔ)設(shè)施用地控制的界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護范圍的界線（紫線）、地表水體保護和控制的地界線（藍線）等“四線”及控制要求。

青島李滄東部控規(guī)《青島市李滄區(qū)青銀高速東部片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》9控制性詳細規(guī)劃確定土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；修建性詳細規(guī)劃進行建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證；作出建筑、道路、綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖；道路交通規(guī)劃設(shè)計；綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；工程管線規(guī)劃設(shè)計；豎向規(guī)劃設(shè)計；估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。示例：《青島市李滄區(qū)青銀高速東部片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》10修建性詳細規(guī)劃進行建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證；1011項目前期定位階段11項目前期定位階段二、項目前期決策周邊市場（或城市）產(chǎn)品調(diào)研項目區(qū)域環(huán)境研究項目基礎(chǔ)資料調(diào)研城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定研究項目規(guī)劃控制文本研究項目前期調(diào)研1.項目前期調(diào)研下沙財通項目下沙財通項目錢江新城新項目錢江新城新項目12二、項目前期決策周邊市場項目區(qū)域項目基礎(chǔ)城市規(guī)劃項目規(guī)劃項目二、項目前期決策2.項目定位與研究多種產(chǎn)品類型和數(shù)量如何確定？各產(chǎn)品類型都不適合怎么辦？經(jīng)濟測算產(chǎn)品研究方案預(yù)覽困難預(yù)測分析歸納解決問題13二、項目前期決策2.項目定位與研究多種產(chǎn)品類型各產(chǎn)品類型經(jīng)濟二、項目前期決策——案例：山西太原項目難點：星河灣在對面，已成型；商務(wù)談判前需更準確的經(jīng)濟指標基礎(chǔ)。思考：同市場部溝通，采用集團高端公寓類產(chǎn)品——誠園系，全石材，精裝修，200方戶型；商務(wù)地塊為酒店+酒店式公寓+辦公。舉措：自己完成較為準確的總圖布置，并完成模型。結(jié)果：準確的測算數(shù)據(jù)和商務(wù)談判的有利道具14二、項目前期決策——案例：山西太原項目14二、項目前期決策同類產(chǎn)品分析比對環(huán)境與建筑方案設(shè)計經(jīng)濟指標溝通交流專業(yè)角度產(chǎn)品定位設(shè)計指導(dǎo)項目前期規(guī)劃設(shè)計3.項目前期規(guī)劃設(shè)計的作用15二、項目前期決策同類產(chǎn)品環(huán)境方案設(shè)計溝通交流產(chǎn)品定位項目前期二、項目前期決策4.項目前期決策階段規(guī)劃設(shè)計管控要點總結(jié)前期調(diào)研——熟悉公司產(chǎn)品，專業(yè)眼光，專業(yè)溝通。經(jīng)濟測算——在設(shè)計過程中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，困難預(yù)測。深入研究——規(guī)劃布局、建筑形態(tài)的深入研究，找尋適宜案例，分析歸納，為后期項目的順利展開做好鋪墊。16二、項目前期決策4.項目前期決策階段規(guī)劃設(shè)計管控要點總結(jié)16規(guī)劃設(shè)計階段17規(guī)劃設(shè)計階段17三、項目設(shè)計階段的規(guī)劃設(shè)計管控1.規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計管控要點平面布局——空間關(guān)系、軸線、景觀節(jié)點、室外泳池、入口、退紅線、合理利用土地交通組織——人車分流、入口大堂（雨棚）、坡道位置、車庫入口景觀意向——景觀最大化、納景、造景豎向標高——架空層、周界周界設(shè)計——道路截面、社區(qū)氛圍18三、項目設(shè)計階段的規(guī)劃設(shè)計管控1.規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計管控要三、規(guī)劃設(shè)計管控2.平面布局案例——杭州西溪誠園關(guān)注點：空間關(guān)系軸線、對稱南低北高適宜的景觀節(jié)點會所的設(shè)置室外泳池結(jié)合會所19三、規(guī)劃設(shè)計管控2.平面布局案例——杭州西溪誠園19三、規(guī)劃設(shè)計管控——上海塘鎮(zhèn)項目關(guān)注點：主入口交通組織20三、規(guī)劃設(shè)計管控——上海塘鎮(zhèn)項目20三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：車庫入口問題：地下車庫入口離建筑太近思考：地庫入口靠近建筑，影響業(yè)主入戶，有噪音，影響建筑外立面與車庫的交接。在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)慎重考慮。舉措：設(shè)計更改，調(diào)整，在規(guī)劃設(shè)計階段避免此類問題發(fā)生。

車庫離建筑太近的不良影響3.交通組織案例——某項目地下車庫入口21三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：車庫入口車庫離建筑太近的不良三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：別墅道路的曲線要點：曲線道路的弧度思考：既要便于通行，又要形成曲徑通幽的道路延伸感。舉措：利用圓弧處的綠植巧妙遮擋視線。

——象山白沙灣項目22三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：別墅道路的曲線——象山白沙灣三、規(guī)劃設(shè)計管控4.景觀意向案例——青山湖玫瑰園關(guān)注點：景觀最大化要點：有較佳自然景觀的情況下，建筑主要功能朝向景觀23三、規(guī)劃設(shè)計管控4.景觀意向案例——青山湖玫瑰園關(guān)注點：景觀三、規(guī)劃設(shè)計管控——巴厘島寶格麗酒店關(guān)注點：景觀最大化，臺地要點：建筑主要功能朝向景觀，合理利用地形24三、規(guī)劃設(shè)計管控——巴厘島寶格麗酒店關(guān)注點：景觀最大化，臺地三、規(guī)劃設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層25三、規(guī)劃設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層25三、規(guī)劃設(shè)計管控4.周界設(shè)計案例——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注點：小區(qū)周界標高思考：為保證合院庭院的私密性，需與沿河綠化帶保持一定高差。我們?nèi)ガF(xiàn)場實際踏勘后發(fā)現(xiàn)，如果按照設(shè)計標高，院子跟綠化帶標高一致，同時沿河綠化帶要堆坡，對挺庭院私密性影響較大。舉措：我們提出整個基地標高提高600，提高了小區(qū)的整體檔次。26三、規(guī)劃設(shè)計管控4.周界設(shè)計案例——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注三、規(guī)劃設(shè)計管控——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注點：小區(qū)周界標高剖面示意27三、規(guī)劃設(shè)計管控——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注點：小區(qū)周界標高建筑設(shè)計階段28建筑設(shè)計階段28四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓戶型（1）戶型分布與總平面的關(guān)系（充分利用內(nèi)外景觀資源/經(jīng)濟效益最大化）（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系（3）戶型標準配置（4）下躍戶型注意要點29四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓29四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓立面——各個系列主要特點公共部位（1）入口雨棚（2）架空層（3）電梯廳及轎廂（4）入口大堂地下車庫（1）增加層高和局部擴大車位（2）采光井設(shè)置30四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓30（1）注意戶型分布與總平面的關(guān)系a.充分利用內(nèi)外景觀資源（資源優(yōu)越處采用大戶型）b.經(jīng)濟效益最大化（底層靠近中心庭院處架空處理，其余盡量設(shè)置下躍戶型）杭州明月江南項目戶型分布圖——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控31（1）注意戶型分布與總平面的關(guān)系杭州明月江南項目戶型分布圖—（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系景觀資源方向盡量采用客廳與餐廳結(jié)合的“一字”通廳，面積較大的戶型可結(jié)合家庭室或書房設(shè)置“L型”廳貼沙河杭州蘭園D戶型約167m2——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控32（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系貼杭州蘭園D戶型約16（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系景觀資源方向盡量采用客廳與餐廳結(jié)合的“一字”通廳，面積較大的戶型可結(jié)合家庭室或書房設(shè)置“L型”廳。杭州藍色錢江南區(qū)2-E戶型約380m2錢塘江——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控33（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系杭州藍色錢江南區(qū)2-E戶型（3）戶型主要配置標準戶型面積≤90㎡以下90㎡~120㎡120㎡~200㎡200㎡以上玄關(guān)配置要求○○○○鞋柜衣帽配置要求○○○○客廳配置要求○○○○餐廳配置要求○○○○中廚配置要求○○○○西廚配置要求不設(shè)不設(shè)不設(shè)△家庭室配置要求不設(shè)不設(shè)不設(shè)△公衛(wèi)配置要求○○○○主臥配置要求○○○○主衛(wèi)配置要求不設(shè)△○○次主臥配置要求不設(shè)不設(shè)△○次主衛(wèi)配置要求不設(shè)不設(shè)△○次臥配置要求○○○○次衛(wèi)配置要求不設(shè)△△○書房配置要求不設(shè)△○○儲藏配置要求○○○○備注：“○”為必選項，“△”為可選項——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控34（3）戶型主要配置標準戶型面積≤90㎡以下90㎡~12地下一層平面示意下躍庭院剖面示意（4）下躍戶型注意要點

a.南面的下沉庭院與北面的采光井形成空氣對流b.通過二級堆坡優(yōu)化下沉庭院內(nèi)部的采光,并有效杜絕視線干擾——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控35地下一層平面示意下躍庭院剖面示意（4）下躍戶型注意要點a.南杭州蘭園C地塊南立面細巧骨架頂部收頭大玻璃面——公寓立面（綠園拉直版）四、建筑設(shè)計管控36杭州蘭園C地塊南立面細巧骨架頂部收頭大玻璃面——公寓立面（綠寧德德馨園沿街西立面減小實墻面尺寸優(yōu)化豎向分隔法式商業(yè)界面——公寓立面（綠園拉直版）四、建筑設(shè)計管控37寧德德馨園沿街西立面減小實墻面尺寸優(yōu)化豎向分隔法式商業(yè)界面—杭州藍庭一期南立面緩坡屋頂，錯落有致——公寓立面（地中海系列）四、建筑設(shè)計管控38杭州藍庭一期南立面緩坡屋頂，錯落有致——公寓立面（地中海系列杭州藍庭一期屋檐出挑，結(jié)合拱廊鐵藝欄桿,大進深陽臺，線條比例優(yōu)美，單元中軸對稱裙房2-3層，石材貼面，強化單元入口——公寓立面（地中海系列）四、建筑設(shè)計管控39杭州藍庭一期屋檐出挑，結(jié)合拱廊鐵藝欄桿,大進深陽臺，線條比例大面整體，避免異性形體注重細部節(jié)點的精致度杭州藍色錢江北區(qū)效果圖——公寓立面（玻璃幕墻系列）四、建筑設(shè)計管控40大面整體，避免異性形體注重細部節(jié)點的精致度杭州藍色錢江北區(qū)效會所、酒店等公共建筑出入口應(yīng)設(shè)置雨篷等擋雨設(shè)施，其寬度應(yīng)適宜。a.若滿足單車通行及人員等候的，應(yīng)保證凈寬4.5m以上；b.若滿足兩車并行及人員等候的，應(yīng)保證凈寬7.5m以上；c.若滿足兩車并行并有一輛車及人員等候的，應(yīng)保證凈寬10.0m以上。5.5m北京御園會所雨棚，凈寬5.5m，尺度較為尷尬西溪誠園園區(qū)入口雨棚7.5m——公寓公共空間（入口雨棚）四、建筑設(shè)計管控41會所、酒店等公共建筑出入口應(yīng)設(shè)置雨篷等擋雨設(shè)施，其寬度應(yīng)適宜四、建筑設(shè)計管控5.豎向標高案例——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層要點：千島湖度假公寓一號樓架空層屬于典型的灰空間：作為室內(nèi)與室外之間的一個插入空間，因有頂蓋可以算是內(nèi)部空間，但有開敞又是外部空間的一部分。一號樓底層除單元門廳、交通核與公衛(wèi)外，其余空間完全架空。42四、建筑設(shè)計管控5.豎向標高案例——千島湖度假公寓關(guān)注點：架四、建筑設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層一號樓架空層層高高達7.2米，凈高H=5.5米，兩翼最深處除去單元門廳進深D=12.9米，2<D/H<3，放置了兒童活動器械和休閑座椅等；景觀軸線通道進深D=21.2米，D/H>3，因此在軸線中部設(shè)置了水缽或花缽進行處理。單元門廳延?xùn)|側(cè)布置，架空空間沿臨湖面設(shè)置，縱向伸展。43四、建筑設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層43a.層高：≥5mb.功能設(shè)置：根據(jù)項目特點，考慮業(yè)主休息活動設(shè)施的設(shè)置。c.景觀引入：與室外景觀自然過渡，同時應(yīng)考慮室外硬質(zhì)鋪地的無縫對接。d.與風雨連廊的結(jié)合：局部放大，作為景觀的階段收頭可考慮引入小品、雕塑等處理手法。——公寓公共空間（架空層）四、建筑設(shè)計管控44a.層高：≥5m——公寓公共空間（架空層）四、建筑設(shè)計管a.候梯廳軸線深度需大于或等于1.8mb.盡可能做到單梯入戶c.電梯轎廂高度增加，提高舒適度電梯廳意向圖軸線寬度≥1.8m電梯廳設(shè)置方式——公寓公共空間（電梯廳及轎廂）四、建筑設(shè)計管控45a.候梯廳軸線深度需大于或等于1.8m電梯廳意向圖軸線寬度≥深藍廣場園區(qū)酒店式大堂臺北信義之星單元入口大堂北京星河灣地下層單元門廳——公寓公共空間（入口大堂）多層級大堂設(shè)置，提升入戶空間價值感四、建筑設(shè)計管控46深藍廣場園區(qū)酒店式大堂臺北信義之星單元入口大堂北京星河灣地下（1）4米以上層高，避免空間的局促感與壓迫感，局部設(shè)置大尺寸車位，使得各類高檔私家車型都有足夠空間活動及停放。（2）局部下沉式庭院，營造自然采光通風的條件。4.2米地下層高西溪誠園地下車庫示意圖——公寓地下室四、建筑設(shè)計管控47（1）4米以上層高，避免空間的局促感與壓迫感，局部設(shè)置大尺寸2.建筑設(shè)計階段管控要點——法式合院戶型（1）室內(nèi)生活室外化（2）邊角空間最大化利用（3）私密性的保障立面（1）多戶成組，沿街連續(xù)立面整體考慮（2）內(nèi)院立面實用為主四、建筑設(shè)計管控482.建筑設(shè)計階段管控要點——法式合院四、建筑設(shè)計管控48無錫蠡湖2#項目典型單體及庭院模型合肥翡翠湖典型單體及庭院模型——法式合院（戶型）四、建筑設(shè)計管控49無錫蠡湖2#項目典型單體及庭院模型合肥翡翠湖典型單體及庭院模（1）室內(nèi)生活室外化家庭室客廳餐廳半室外餐廳室外起居室入戶玄關(guān)主要活動空間室外空間半室外空間。半室外餐廳作為亞廚房，設(shè)置吧臺、燒烤等內(nèi)容a.主要活動空間圍繞內(nèi)庭院，行程內(nèi)外互動b.庭院空間設(shè)置具體活動內(nèi)容c.灰空間局部放大，形成可開合空間——法式合院（戶型）50（1）室內(nèi)生活室外化家庭室客廳餐廳半室外餐廳室外起居室入戶玄（2）邊角空間最大化利用邊套將邊角綠化納入庭院空間邊套戶型適當變異，內(nèi)院變側(cè)院——法式合院（戶型）四、建筑設(shè)計管控51（2）邊角空間最大化利用邊套將邊角綠化納入庭院空間邊套戶型適——法式合院（沿街立面）立面品質(zhì)把控四、建筑設(shè)計管控52——法式合院（沿街立面）立面品質(zhì)把控四、建筑設(shè)計管控52——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控53——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控53——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控54——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控54——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控55——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控55入戶門柱的間距可以放寬，左右各移40CM左右，可以在兩旁做半柱的形式，門可稍微擴大。——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控56入戶門柱的間距可以放寬，左右各移40CM左右，可壁爐和水景的體量偏大，在設(shè)計考慮上可有多種選擇，水景既可以是作為壁爐的一個對景存在；也可以考慮將壁爐取消，在墻壁上做坐半圓形的水景?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控57壁爐和水景的體量偏大，在設(shè)計考慮上可有多種選擇，水景既可以是地面排水可以增加一些大的縫，通過排水量的計算，實行大小縫相間排水?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控58地面排水可以增加一些大的縫，通過排水量的計算，實行大小縫相間壁爐兩側(cè)的樹一定要精彩，可以增加樹池，與壁爐下部的臺面差不多高。增加生活空間趣味的陳設(shè)，比如可以加設(shè)臥榻等，使庭院空間更顯生活化?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控59壁爐兩側(cè)的樹一定要精彩，可以增加樹池，與壁爐下部花缽應(yīng)設(shè)于廊外，大小搭配應(yīng)合理，廊的寬度也可適當加大?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控60花缽應(yīng)設(shè)于廊外，大小搭配應(yīng)合理，廊的寬度也可適當加大?！獰艄饪刂茟?yīng)該可以調(diào)節(jié)：聚會模式、休息模式、普通模式等?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控61燈光控制應(yīng)該可以調(diào)節(jié)：聚會模式、休息模式、普通模式等。——室外餐廳的平開門改為折疊門，避免開門后對敞廊交通的影響。內(nèi)向庭院的門窗格子要盡量少，有條件盡量做折疊門，外立面上則可采用橫條格子窗。——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控62室外餐廳的平開門改為折疊門，避免開門后對敞廊交通的影響。內(nèi)向——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面,11月01日）四、建筑設(shè)計管控63——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面,11月01日）——法式合院（蘇州御園1:1實體法合庭院實景-11月01日）四、建筑設(shè)計管控64——法式合院（蘇州御園1:1實體法合庭院實景-11月01日）3.建筑設(shè)計階段管控要點——別墅分類（1）按建筑風格分類法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）按戶型面積分類a.中型別墅（400㎡≤地上建筑面積＜800㎡）

b.大型別墅（地上建筑面積≥800㎡）c.組院別墅（200㎡≤地上建筑面積＜400㎡）四、建筑設(shè)計管控653.建筑設(shè)計階段管控要點——別墅四、建筑設(shè)計管控65類別指標條件歐式別墅中式別墅大型別墅中型別墅組院別墅地上建筑面積≥800㎡400～800㎡200～400㎡500～1500㎡總建筑面積1200～3000㎡550～900㎡300～550㎡800～2000㎡適應(yīng)庭院面積6～9畝2～5畝1～2畝1.8～5畝容積率0.12～0.180.18～0.250.28～0.400.13～0.30建筑密度15%～20%15%～25%18%～30%15%～30%綠地率30%～70%30%～60%30%～50%30%～70%建筑層數(shù)地下一層、地上二層建筑高度10～20米適宜購買力頂尖收入人群頂級收入人群中高端收入人群中高端收入至頂尖收入人群，對于文化氛圍訴求較高適宜地域不限適宜地段一般適用于城郊各類別墅經(jīng)濟技術(shù)指標和適用條件四、建筑設(shè)計管控66類別歐式別墅中式別墅大型別墅中型別墅組院戶型（1）室內(nèi)到室外，整體戶型設(shè)計（案例——景觀朝向、對景）（2）入戶方式（人行、車行）（3）室內(nèi)生活室外化——灰空間（半室外客餐廳）的設(shè)置（4）下沉庭院的位置及尺度四、建筑設(shè)計管控——別墅67四、建筑設(shè)計管控——別墅67（1）從室內(nèi)到室外，整體戶型設(shè)計車庫入口客餐廳/家庭室入口庭院南院主草坪主景觀節(jié)點泳池區(qū)主活動平臺人行主入口主景觀面庭院景觀的布局成為戶型設(shè)計的一部分，建筑師對于庭院灰空間和構(gòu)筑物整體設(shè)計與把控上海玫瑰園L04戶型地上面積1243m2四、建筑設(shè)計管控——別墅——戶型68（1）從室內(nèi)到室外，車庫入口客餐廳/家庭室入口庭院南院主草坪（2）入戶方式人行入口車行入口——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管控69（2）入戶方式人行入口車行入口——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管（3）室內(nèi)生活室外化通過性空間——入口門廊，考慮鞋柜或裝飾盆栽的放置停留性空間——室外起居室或餐廳，結(jié)合壁爐、燒烤爐等，考慮沙發(fā)、桌椅的尺度結(jié)合餐廳設(shè)置結(jié)合客廳和家庭室設(shè)置結(jié)合泳池區(qū)設(shè)置結(jié)合入口設(shè)置四、建筑設(shè)計管控——別墅——戶型70（3）室內(nèi)生活室外化結(jié)合餐廳設(shè)置結(jié)合客廳和家庭室設(shè)置結(jié)合泳池3、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅713、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅71（4）下沉庭院設(shè)置a.結(jié)合地下一層主要活動空間設(shè)置b.根據(jù)庭院具體尺度設(shè)置c.盡量避免設(shè)于南向或主景觀面——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管控采光井下沉庭院72（4）下沉庭院設(shè)置——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管控采光井下沉四、建筑設(shè)計管控73四、建筑設(shè)計管控73

立面（1）建筑風格——法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要點3、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅四、建筑設(shè)計管控74立面3、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅四、建筑設(shè)計管控743、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅立面（1）建筑風格——法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要點舟山玫瑰園*法式753、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅立面舟山玫瑰園*法式75青山湖玫瑰園*法式76青山湖玫瑰園*法式76立面（1）建筑風格——法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要點上海玫瑰園*古典意式77立面上海玫瑰園*古典意式773、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅青山湖玫瑰園*地中海風情意式——別墅——立面——建筑風格783、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅青山湖玫瑰園*地中海風情意式海寧百合新城*西班牙式79海寧百合新城*西班牙式793、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅青山湖玫瑰園*英式803、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅青山湖玫瑰園*英式80杭州桃花源*中式81杭州桃花源*中式81四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面（2）法式把控要點中軸對稱古典三段式比例協(xié)調(diào)豎向開窗節(jié)奏與韻律法國盧浮宮巴黎盧浮宮82四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面法國盧浮宮巴黎盧浮宮82四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面（2）法式把控要點主要元素：山花檐口柱式欄桿老虎窗門窗套青山湖玫瑰園法式別墅83四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面青山湖玫瑰園法式別墅83簡潔的檐口和山花裝飾只起到點綴作用，整體給人干凈利落之感。四、建筑設(shè)計管控山花——別墅——立面84簡潔的檐口和山花裝飾只起到點綴作用，整體給人干凈利落之感。四山花裝飾只起到點綴作用，整體給人干凈利落之感。四、建筑設(shè)計管控山花——別墅——立面85山花裝飾只起到點綴作用，整體給人干凈利落之感。四、建筑設(shè)計管四、建筑設(shè)計管控檐口——別墅——立面86四、建筑設(shè)計管控檐口——別墅86四、建筑設(shè)計管控古典柱式希臘多立克式塔斯干式羅馬多立克式愛奧尼式科林斯式混合式——別墅——立面87四、建筑設(shè)計管控古典柱式希臘多立克式塔斯干式羅馬多立克式愛柱式的應(yīng)用四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面88柱式的應(yīng)用四、建筑設(shè)計管控——別墅88柱式的應(yīng)用四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面89柱式的應(yīng)用四、建筑設(shè)計管控——別墅89四、建筑設(shè)計管控欄桿的應(yīng)用強化了建筑的陰影效果，增加厚重感和價值感——別墅——立面90四、建筑設(shè)計管控欄桿的應(yīng)用——別墅——立面90門窗套的應(yīng)用——別墅——立面四、建筑設(shè)計管控91門窗套——別墅四、建筑設(shè)計管控91老虎窗小法別墅體量較小，立面力求干凈整體，老虎窗不宜打斷檐口四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面92老虎窗四、建筑設(shè)計管控——別墅——立面92五、項目施工建設(shè)階段的設(shè)計管控93五、項目施工建設(shè)階段的設(shè)計管控93現(xiàn)場巡查《2010824慈溪玫瑰園巡查報告》《20090424南京玫瑰園現(xiàn)場巡查報告》《20090929南京玫瑰園二期A組團巡查報告》《青島建筑巡查報告08.08.14》五、項目施工建設(shè)階段的設(shè)計管控94現(xiàn)場巡查五、項目施工建設(shè)階段的設(shè)計管控94六、其它——規(guī)范規(guī)定95六、其它——規(guī)范規(guī)定95綠城工程營造標準強制性條文

關(guān)于建筑層高1.多、高層公寓架空層層高不應(yīng)小于5.0m，除建筑高度及容積率限定者外。2.別墅類建筑一層層高不應(yīng)小于3.6m。96綠城工程營造標準強制性條文關(guān)于建筑層高96綠城工程營造標準強制性條文

關(guān)于雨棚尺度1.外墻采用面磚、石材等飾面的多、高層公寓出入口應(yīng)設(shè)置雨篷類構(gòu)筑物，出挑寬度應(yīng)≥1.5m，或挑出足夠?qū)挾染€條，具體尺寸由設(shè)計師根據(jù)立面效果確定。2.排屋、別墅后門等次要出入口應(yīng)有寬度不小于0.9m的雨蓬空間。3.會所、酒店等公共建筑出入口應(yīng)設(shè)置雨篷等擋雨設(shè)施，其寬度應(yīng)適宜。若滿足單車通行及人員等候的，應(yīng)保證凈寬4.5m以上；若滿足兩車并行及人員等候的，應(yīng)保證凈寬7.5m以上；若滿足兩車并行并有一輛車及人員等候的，應(yīng)保證凈寬10.0m以上。97綠城工程營造標準強制性條文關(guān)于雨棚尺度97綠城工程營造標準強制性條文

關(guān)于灰空間1.排屋、別墅類建筑應(yīng)注重建筑與室外景觀的交流，在建筑與主庭院交界處應(yīng)設(shè)置親近戶外的灰空間，其進深不應(yīng)小于2.4m。98綠城工程營造標準強制性條文關(guān)于灰空間98綠城工程營造標準強制性條文

關(guān)于圍墻1.小區(qū)圍墻應(yīng)為全實面設(shè)計，如有景觀面的，可采取通透式圍墻，圍墻高度應(yīng)高于小區(qū)外道路2.2m以上。2.別墅庭院分戶墻應(yīng)采用實體形式，高度不應(yīng)低于2.8m。99綠城工程營造標準強制性條文關(guān)于圍墻99建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點

關(guān)于建筑消防問題1.根據(jù)《高層建筑防火規(guī)范》規(guī)定，在未做防火挑檐或未用防火玻璃的情況下，窗間墻寬度、窗檻墻高度必須大于1.2米；2.高層建筑進戶門要求為甲級防火門，要具備檢測報告。100建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點關(guān)于建筑消防問題100建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點

關(guān)于廚房通風面積問題根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，廚房的通風開口面積不應(yīng)小于該房間地板面積的1∕10，并不得小于0.60平方米。101建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點關(guān)于廚房通風面積問題101建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點

關(guān)于無障礙設(shè)計問題1.根據(jù)《城市道路和建筑無障礙設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，候梯廳深度需大于或等于1.8米；2.高層各單元主要出入口應(yīng)進行無障礙設(shè)計，設(shè)計坡道寬度和坡度應(yīng)滿足國家相關(guān)規(guī)范要求。3.居住區(qū)路的人行道、小區(qū)路的人行道、組團路的人行道、宅間小路的人行道需設(shè)置無障礙設(shè)施。102建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點關(guān)于無障礙設(shè)計問題102建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點

關(guān)于外墻保溫問題1.外墻保溫系統(tǒng)在節(jié)能備案時請審核“墻體節(jié)能計算書”計算結(jié)果是否達標。2.施工過程中，請注意檢查在窗的上下墻、窗側(cè)墻、窗臺以及內(nèi)墻與外墻交接處是否已按要求進行保溫施工；3.廚房、衛(wèi)生間墻面采用內(nèi)保溫材料施工時，請注意采取加強措施，并提供相關(guān)計算、試驗報告，以確保后期面磚施工時基層材料的強度符合要求。103建筑設(shè)計強制性規(guī)范注意要點關(guān)于外墻保溫問題103請多指正，謝謝！104請多指正，謝謝！104項目開發(fā)過程規(guī)劃設(shè)計管控要點產(chǎn)品中心規(guī)劃線105項目開發(fā)過程規(guī)劃設(shè)計管控要點產(chǎn)品中心規(guī)劃線0106什么是房地產(chǎn)設(shè)計管理？1什么是房地產(chǎn)設(shè)計管理？107開發(fā)商設(shè)計師2開發(fā)商設(shè)計師前期決策設(shè)計階段施工建設(shè)市場銷售設(shè)計先行，分析決策規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)巡查把控，設(shè)計變更信息反饋，設(shè)計優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計管理貫穿項目開發(fā)全過程一、前言108前期決策設(shè)計階段施工建設(shè)市場銷售設(shè)計先行，分析決策規(guī)劃、建筑109什么是房地產(chǎn)設(shè)計？4什么是房地產(chǎn)設(shè)計？110設(shè)計說明書5設(shè)計說明書111規(guī)劃設(shè)計城市總體規(guī)劃城市設(shè)計控制性詳細規(guī)劃概念規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃建筑設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計景觀設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計室內(nèi)設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計市政設(shè)計道路設(shè)計管線綜合設(shè)計各專業(yè)管線施工圖設(shè)計燃氣熱力自來水污水中水電力電信專項設(shè)計弱電設(shè)計消防設(shè)計人防設(shè)計幕墻設(shè)計燈光設(shè)計標識設(shè)計…房地產(chǎn)項目開發(fā)所涉及的各專業(yè)設(shè)計內(nèi)容6規(guī)劃設(shè)計城市總體規(guī)劃城市設(shè)計控制性詳細規(guī)劃概念規(guī)劃修建性詳城市總體規(guī)劃（項目決策依據(jù)）控制性詳細規(guī)劃（產(chǎn)品定位依據(jù)）修建性詳細規(guī)劃（開發(fā)建設(shè)依據(jù)）112城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃7城市總體規(guī)劃合理制定城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標；確定城市的發(fā)展性質(zhì)、規(guī)模和建設(shè)標準；安排城市用地的功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體布局；布置城市道路和交通運輸系統(tǒng)；選定規(guī)劃定額指標；制定規(guī)劃實施步驟和措施。

示例：《青島市城市總體規(guī)劃（2006-2020）》113城市總體規(guī)劃合理制定城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標；8控制性詳細規(guī)劃確定土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；確定容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標；基確定礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的用地規(guī)模、范圍及控制要求，地下管線控制要求；確定基礎(chǔ)設(shè)施用地控制的界線（黃線）、各類綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護范圍的界線（紫線）、地表水體保護和控制的地界線（藍線）等“四線”及控制要求。

青島李滄東部控規(guī)《青島市李滄區(qū)青銀高速東部片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》114控制性詳細規(guī)劃確定土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；修建性詳細規(guī)劃進行建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證；作出建筑、道路、綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖；道路交通規(guī)劃設(shè)計；綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；工程管線規(guī)劃設(shè)計；豎向規(guī)劃設(shè)計；估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。示例：《青島市李滄區(qū)青銀高速東部片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》115修建性詳細規(guī)劃進行建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證；10116項目前期定位階段11項目前期定位階段二、項目前期決策周邊市場（或城市）產(chǎn)品調(diào)研項目區(qū)域環(huán)境研究項目基礎(chǔ)資料調(diào)研城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定研究項目規(guī)劃控制文本研究項目前期調(diào)研1.項目前期調(diào)研下沙財通項目下沙財通項目錢江新城新項目錢江新城新項目117二、項目前期決策周邊市場項目區(qū)域項目基礎(chǔ)城市規(guī)劃項目規(guī)劃項目二、項目前期決策2.項目定位與研究多種產(chǎn)品類型和數(shù)量如何確定？各產(chǎn)品類型都不適合怎么辦？經(jīng)濟測算產(chǎn)品研究方案預(yù)覽困難預(yù)測分析歸納解決問題118二、項目前期決策2.項目定位與研究多種產(chǎn)品類型各產(chǎn)品類型經(jīng)濟二、項目前期決策——案例：山西太原項目難點：星河灣在對面，已成型；商務(wù)談判前需更準確的經(jīng)濟指標基礎(chǔ)。思考：同市場部溝通，采用集團高端公寓類產(chǎn)品——誠園系，全石材，精裝修，200方戶型；商務(wù)地塊為酒店+酒店式公寓+辦公。舉措：自己完成較為準確的總圖布置，并完成模型。結(jié)果：準確的測算數(shù)據(jù)和商務(wù)談判的有利道具119二、項目前期決策——案例：山西太原項目14二、項目前期決策同類產(chǎn)品分析比對環(huán)境與建筑方案設(shè)計經(jīng)濟指標溝通交流專業(yè)角度產(chǎn)品定位設(shè)計指導(dǎo)項目前期規(guī)劃設(shè)計3.項目前期規(guī)劃設(shè)計的作用120二、項目前期決策同類產(chǎn)品環(huán)境方案設(shè)計溝通交流產(chǎn)品定位項目前期二、項目前期決策4.項目前期決策階段規(guī)劃設(shè)計管控要點總結(jié)前期調(diào)研——熟悉公司產(chǎn)品，專業(yè)眼光，專業(yè)溝通。經(jīng)濟測算——在設(shè)計過程中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，困難預(yù)測。深入研究——規(guī)劃布局、建筑形態(tài)的深入研究，找尋適宜案例，分析歸納，為后期項目的順利展開做好鋪墊。121二、項目前期決策4.項目前期決策階段規(guī)劃設(shè)計管控要點總結(jié)16規(guī)劃設(shè)計階段122規(guī)劃設(shè)計階段17三、項目設(shè)計階段的規(guī)劃設(shè)計管控1.規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計管控要點平面布局——空間關(guān)系、軸線、景觀節(jié)點、室外泳池、入口、退紅線、合理利用土地交通組織——人車分流、入口大堂（雨棚）、坡道位置、車庫入口景觀意向——景觀最大化、納景、造景豎向標高——架空層、周界周界設(shè)計——道路截面、社區(qū)氛圍123三、項目設(shè)計階段的規(guī)劃設(shè)計管控1.規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計管控要三、規(guī)劃設(shè)計管控2.平面布局案例——杭州西溪誠園關(guān)注點：空間關(guān)系軸線、對稱南低北高適宜的景觀節(jié)點會所的設(shè)置室外泳池結(jié)合會所124三、規(guī)劃設(shè)計管控2.平面布局案例——杭州西溪誠園19三、規(guī)劃設(shè)計管控——上海塘鎮(zhèn)項目關(guān)注點：主入口交通組織125三、規(guī)劃設(shè)計管控——上海塘鎮(zhèn)項目20三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：車庫入口問題：地下車庫入口離建筑太近思考：地庫入口靠近建筑，影響業(yè)主入戶，有噪音，影響建筑外立面與車庫的交接。在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)慎重考慮。舉措：設(shè)計更改，調(diào)整，在規(guī)劃設(shè)計階段避免此類問題發(fā)生。

車庫離建筑太近的不良影響3.交通組織案例——某項目地下車庫入口126三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：車庫入口車庫離建筑太近的不良三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：別墅道路的曲線要點：曲線道路的弧度思考：既要便于通行，又要形成曲徑通幽的道路延伸感。舉措：利用圓弧處的綠植巧妙遮擋視線。

——象山白沙灣項目127三、規(guī)劃設(shè)計管控關(guān)注點：別墅道路的曲線——象山白沙灣三、規(guī)劃設(shè)計管控4.景觀意向案例——青山湖玫瑰園關(guān)注點：景觀最大化要點：有較佳自然景觀的情況下，建筑主要功能朝向景觀128三、規(guī)劃設(shè)計管控4.景觀意向案例——青山湖玫瑰園關(guān)注點：景觀三、規(guī)劃設(shè)計管控——巴厘島寶格麗酒店關(guān)注點：景觀最大化，臺地要點：建筑主要功能朝向景觀，合理利用地形129三、規(guī)劃設(shè)計管控——巴厘島寶格麗酒店關(guān)注點：景觀最大化，臺地三、規(guī)劃設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層130三、規(guī)劃設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層25三、規(guī)劃設(shè)計管控4.周界設(shè)計案例——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注點：小區(qū)周界標高思考：為保證合院庭院的私密性，需與沿河綠化帶保持一定高差。我們?nèi)ガF(xiàn)場實際踏勘后發(fā)現(xiàn)，如果按照設(shè)計標高，院子跟綠化帶標高一致，同時沿河綠化帶要堆坡，對挺庭院私密性影響較大。舉措：我們提出整個基地標高提高600，提高了小區(qū)的整體檔次。131三、規(guī)劃設(shè)計管控4.周界設(shè)計案例——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注三、規(guī)劃設(shè)計管控——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注點：小區(qū)周界標高剖面示意132三、規(guī)劃設(shè)計管控——臨安青山湖紅楓園項目關(guān)注點：小區(qū)周界標高建筑設(shè)計階段133建筑設(shè)計階段28四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓戶型（1）戶型分布與總平面的關(guān)系（充分利用內(nèi)外景觀資源/經(jīng)濟效益最大化）（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系（3）戶型標準配置（4）下躍戶型注意要點134四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓29四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓立面——各個系列主要特點公共部位（1）入口雨棚（2）架空層（3）電梯廳及轎廂（4）入口大堂地下車庫（1）增加層高和局部擴大車位（2）采光井設(shè)置135四、建筑設(shè)計管控1.建筑設(shè)計階段管控要點——公寓30（1）注意戶型分布與總平面的關(guān)系a.充分利用內(nèi)外景觀資源（資源優(yōu)越處采用大戶型）b.經(jīng)濟效益最大化（底層靠近中心庭院處架空處理，其余盡量設(shè)置下躍戶型）杭州明月江南項目戶型分布圖——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控136（1）注意戶型分布與總平面的關(guān)系杭州明月江南項目戶型分布圖—（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系景觀資源方向盡量采用客廳與餐廳結(jié)合的“一字”通廳，面積較大的戶型可結(jié)合家庭室或書房設(shè)置“L型”廳貼沙河杭州蘭園D戶型約167m2——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控137（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系貼杭州蘭園D戶型約16（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系景觀資源方向盡量采用客廳與餐廳結(jié)合的“一字”通廳，面積較大的戶型可結(jié)合家庭室或書房設(shè)置“L型”廳。杭州藍色錢江南區(qū)2-E戶型約380m2錢塘江——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控138（2）主要活動空間的朝向與組合關(guān)系杭州藍色錢江南區(qū)2-E戶型（3）戶型主要配置標準戶型面積≤90㎡以下90㎡~120㎡120㎡~200㎡200㎡以上玄關(guān)配置要求○○○○鞋柜衣帽配置要求○○○○客廳配置要求○○○○餐廳配置要求○○○○中廚配置要求○○○○西廚配置要求不設(shè)不設(shè)不設(shè)△家庭室配置要求不設(shè)不設(shè)不設(shè)△公衛(wèi)配置要求○○○○主臥配置要求○○○○主衛(wèi)配置要求不設(shè)△○○次主臥配置要求不設(shè)不設(shè)△○次主衛(wèi)配置要求不設(shè)不設(shè)△○次臥配置要求○○○○次衛(wèi)配置要求不設(shè)△△○書房配置要求不設(shè)△○○儲藏配置要求○○○○備注：“○”為必選項，“△”為可選項——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控139（3）戶型主要配置標準戶型面積≤90㎡以下90㎡~12地下一層平面示意下躍庭院剖面示意（4）下躍戶型注意要點

a.南面的下沉庭院與北面的采光井形成空氣對流b.通過二級堆坡優(yōu)化下沉庭院內(nèi)部的采光,并有效杜絕視線干擾——公寓戶型四、建筑設(shè)計管控140地下一層平面示意下躍庭院剖面示意（4）下躍戶型注意要點a.南杭州蘭園C地塊南立面細巧骨架頂部收頭大玻璃面——公寓立面（綠園拉直版）四、建筑設(shè)計管控141杭州蘭園C地塊南立面細巧骨架頂部收頭大玻璃面——公寓立面（綠寧德德馨園沿街西立面減小實墻面尺寸優(yōu)化豎向分隔法式商業(yè)界面——公寓立面（綠園拉直版）四、建筑設(shè)計管控142寧德德馨園沿街西立面減小實墻面尺寸優(yōu)化豎向分隔法式商業(yè)界面—杭州藍庭一期南立面緩坡屋頂，錯落有致——公寓立面（地中海系列）四、建筑設(shè)計管控143杭州藍庭一期南立面緩坡屋頂，錯落有致——公寓立面（地中海系列杭州藍庭一期屋檐出挑，結(jié)合拱廊鐵藝欄桿,大進深陽臺，線條比例優(yōu)美，單元中軸對稱裙房2-3層，石材貼面，強化單元入口——公寓立面（地中海系列）四、建筑設(shè)計管控144杭州藍庭一期屋檐出挑，結(jié)合拱廊鐵藝欄桿,大進深陽臺，線條比例大面整體，避免異性形體注重細部節(jié)點的精致度杭州藍色錢江北區(qū)效果圖——公寓立面（玻璃幕墻系列）四、建筑設(shè)計管控145大面整體，避免異性形體注重細部節(jié)點的精致度杭州藍色錢江北區(qū)效會所、酒店等公共建筑出入口應(yīng)設(shè)置雨篷等擋雨設(shè)施，其寬度應(yīng)適宜。a.若滿足單車通行及人員等候的，應(yīng)保證凈寬4.5m以上；b.若滿足兩車并行及人員等候的，應(yīng)保證凈寬7.5m以上；c.若滿足兩車并行并有一輛車及人員等候的，應(yīng)保證凈寬10.0m以上。5.5m北京御園會所雨棚，凈寬5.5m，尺度較為尷尬西溪誠園園區(qū)入口雨棚7.5m——公寓公共空間（入口雨棚）四、建筑設(shè)計管控146會所、酒店等公共建筑出入口應(yīng)設(shè)置雨篷等擋雨設(shè)施，其寬度應(yīng)適宜四、建筑設(shè)計管控5.豎向標高案例——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層要點：千島湖度假公寓一號樓架空層屬于典型的灰空間：作為室內(nèi)與室外之間的一個插入空間，因有頂蓋可以算是內(nèi)部空間，但有開敞又是外部空間的一部分。一號樓底層除單元門廳、交通核與公衛(wèi)外，其余空間完全架空。147四、建筑設(shè)計管控5.豎向標高案例——千島湖度假公寓關(guān)注點：架四、建筑設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層一號樓架空層層高高達7.2米，凈高H=5.5米，兩翼最深處除去單元門廳進深D=12.9米，2<D/H<3，放置了兒童活動器械和休閑座椅等；景觀軸線通道進深D=21.2米，D/H>3，因此在軸線中部設(shè)置了水缽或花缽進行處理。單元門廳延?xùn)|側(cè)布置，架空空間沿臨湖面設(shè)置，縱向伸展。148四、建筑設(shè)計管控——千島湖度假公寓關(guān)注點：架空層43a.層高：≥5mb.功能設(shè)置：根據(jù)項目特點，考慮業(yè)主休息活動設(shè)施的設(shè)置。c.景觀引入：與室外景觀自然過渡，同時應(yīng)考慮室外硬質(zhì)鋪地的無縫對接。d.與風雨連廊的結(jié)合：局部放大，作為景觀的階段收頭可考慮引入小品、雕塑等處理手法?！⒐部臻g（架空層）四、建筑設(shè)計管控149a.層高：≥5m——公寓公共空間（架空層）四、建筑設(shè)計管a.候梯廳軸線深度需大于或等于1.8mb.盡可能做到單梯入戶c.電梯轎廂高度增加，提高舒適度電梯廳意向圖軸線寬度≥1.8m電梯廳設(shè)置方式——公寓公共空間（電梯廳及轎廂）四、建筑設(shè)計管控150a.候梯廳軸線深度需大于或等于1.8m電梯廳意向圖軸線寬度≥深藍廣場園區(qū)酒店式大堂臺北信義之星單元入口大堂北京星河灣地下層單元門廳——公寓公共空間（入口大堂）多層級大堂設(shè)置，提升入戶空間價值感四、建筑設(shè)計管控151深藍廣場園區(qū)酒店式大堂臺北信義之星單元入口大堂北京星河灣地下（1）4米以上層高，避免空間的局促感與壓迫感，局部設(shè)置大尺寸車位，使得各類高檔私家車型都有足夠空間活動及停放。（2）局部下沉式庭院，營造自然采光通風的條件。4.2米地下層高西溪誠園地下車庫示意圖——公寓地下室四、建筑設(shè)計管控152（1）4米以上層高，避免空間的局促感與壓迫感，局部設(shè)置大尺寸2.建筑設(shè)計階段管控要點——法式合院戶型（1）室內(nèi)生活室外化（2）邊角空間最大化利用（3）私密性的保障立面（1）多戶成組，沿街連續(xù)立面整體考慮（2）內(nèi)院立面實用為主四、建筑設(shè)計管控1532.建筑設(shè)計階段管控要點——法式合院四、建筑設(shè)計管控48無錫蠡湖2#項目典型單體及庭院模型合肥翡翠湖典型單體及庭院模型——法式合院（戶型）四、建筑設(shè)計管控154無錫蠡湖2#項目典型單體及庭院模型合肥翡翠湖典型單體及庭院模（1）室內(nèi)生活室外化家庭室客廳餐廳半室外餐廳室外起居室入戶玄關(guān)主要活動空間室外空間半室外空間。半室外餐廳作為亞廚房，設(shè)置吧臺、燒烤等內(nèi)容a.主要活動空間圍繞內(nèi)庭院，行程內(nèi)外互動b.庭院空間設(shè)置具體活動內(nèi)容c.灰空間局部放大，形成可開合空間——法式合院（戶型）155（1）室內(nèi)生活室外化家庭室客廳餐廳半室外餐廳室外起居室入戶玄（2）邊角空間最大化利用邊套將邊角綠化納入庭院空間邊套戶型適當變異，內(nèi)院變側(cè)院——法式合院（戶型）四、建筑設(shè)計管控156（2）邊角空間最大化利用邊套將邊角綠化納入庭院空間邊套戶型適——法式合院（沿街立面）立面品質(zhì)把控四、建筑設(shè)計管控157——法式合院（沿街立面）立面品質(zhì)把控四、建筑設(shè)計管控52——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控158——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控53——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控159——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控54——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控160——法式合院（內(nèi)院）四、建筑設(shè)計管控55入戶門柱的間距可以放寬，左右各移40CM左右，可以在兩旁做半柱的形式，門可稍微擴大?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控161入戶門柱的間距可以放寬，左右各移40CM左右，可壁爐和水景的體量偏大，在設(shè)計考慮上可有多種選擇，水景既可以是作為壁爐的一個對景存在；也可以考慮將壁爐取消，在墻壁上做坐半圓形的水景。——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控162壁爐和水景的體量偏大，在設(shè)計考慮上可有多種選擇，水景既可以是地面排水可以增加一些大的縫，通過排水量的計算，實行大小縫相間排水?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控163地面排水可以增加一些大的縫，通過排水量的計算，實行大小縫相間壁爐兩側(cè)的樹一定要精彩，可以增加樹池，與壁爐下部的臺面差不多高。增加生活空間趣味的陳設(shè)，比如可以加設(shè)臥榻等，使庭院空間更顯生活化?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控164壁爐兩側(cè)的樹一定要精彩，可以增加樹池，與壁爐下部花缽應(yīng)設(shè)于廊外，大小搭配應(yīng)合理，廊的寬度也可適當加大?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控165花缽應(yīng)設(shè)于廊外，大小搭配應(yīng)合理，廊的寬度也可適當加大?！獰艄饪刂茟?yīng)該可以調(diào)節(jié)：聚會模式、休息模式、普通模式等?！ㄊ胶显海ㄌK州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控166燈光控制應(yīng)該可以調(diào)節(jié)：聚會模式、休息模式、普通模式等?！彝獠蛷d的平開門改為折疊門，避免開門后對敞廊交通的影響。內(nèi)向庭院的門窗格子要盡量少，有條件盡量做折疊門，外立面上則可采用橫條格子窗。——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面宋總意見-11月01日）四、建筑設(shè)計管控167室外餐廳的平開門改為折疊門，避免開門后對敞廊交通的影響。內(nèi)向——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面,11月01日）四、建筑設(shè)計管控168——法式合院（蘇州御園1:1實體法合入口立面,11月01日）——法式合院（蘇州御園1:1實體法合庭院實景-11月01日）四、建筑設(shè)計管控169——法式合院（蘇州御園1:1實體法合庭院實景-11月01日）3.建筑設(shè)計階段管控要點——別墅分類（1）按建筑風格分類法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）按戶型面積分類a.中型別墅（400㎡≤地上建筑面積＜800㎡）

b.大型別墅（地上建筑面積≥800㎡）c.組院別墅（200㎡≤地上建筑面積＜400㎡）四、建筑設(shè)計管控1703.建筑設(shè)計階段管控要點——別墅四、建筑設(shè)計管控65類別指標條件歐式別墅中式別墅大型別墅中型別墅組院別墅地上建筑面積≥800㎡400～800㎡200～400㎡500～1500㎡總建筑面積1200～3000㎡550～900㎡300～550㎡800～2000㎡適應(yīng)庭院面積6～9畝2～5畝1～2畝1.8～5畝容積率0.12～0.180.18～0.250.28～0.400.13～0.30建筑密度15%～20%15%～25%18%～30%15%～30%綠地率30%～70%30%～60%30%～50%30%～70%建筑層數(shù)地下一層、地上二層建筑高度10～20米適宜購買力頂尖收入人群頂級收入人群中高端收入人群中高端收入至頂尖收入人群，對于文化氛圍訴求較高適宜地域不限適宜地段一般適用于城郊各類別墅經(jīng)濟技術(shù)指標和適用條件四、建筑設(shè)計管控171類別歐式別墅中式別墅大型別墅中型別墅組院戶型（1）室內(nèi)到室外，整體戶型設(shè)計（案例——景觀朝向、對景）（2）入戶方式（人行、車行）（3）室內(nèi)生活室外化——灰空間（半室外客餐廳）的設(shè)置（4）下沉庭院的位置及尺度四、建筑設(shè)計管控——別墅172四、建筑設(shè)計管控——別墅67（1）從室內(nèi)到室外，整體戶型設(shè)計車庫入口客餐廳/家庭室入口庭院南院主草坪主景觀節(jié)點泳池區(qū)主活動平臺人行主入口主景觀面庭院景觀的布局成為戶型設(shè)計的一部分，建筑師對于庭院灰空間和構(gòu)筑物整體設(shè)計與把控上海玫瑰園L04戶型地上面積1243m2四、建筑設(shè)計管控——別墅——戶型173（1）從室內(nèi)到室外，車庫入口客餐廳/家庭室入口庭院南院主草坪（2）入戶方式人行入口車行入口——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管控174（2）入戶方式人行入口車行入口——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管（3）室內(nèi)生活室外化通過性空間——入口門廊，考慮鞋柜或裝飾盆栽的放置停留性空間——室外起居室或餐廳，結(jié)合壁爐、燒烤爐等，考慮沙發(fā)、桌椅的尺度結(jié)合餐廳設(shè)置結(jié)合客廳和家庭室設(shè)置結(jié)合泳池區(qū)設(shè)置結(jié)合入口設(shè)置四、建筑設(shè)計管控——別墅——戶型175（3）室內(nèi)生活室外化結(jié)合餐廳設(shè)置結(jié)合客廳和家庭室設(shè)置結(jié)合泳池3、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅1763、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅71（4）下沉庭院設(shè)置a.結(jié)合地下一層主要活動空間設(shè)置b.根據(jù)庭院具體尺度設(shè)置c.盡量避免設(shè)于南向或主景觀面——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管控采光井下沉庭院177（4）下沉庭院設(shè)置——別墅——戶型四、建筑設(shè)計管控采光井下沉四、建筑設(shè)計管控178四、建筑設(shè)計管控73

立面（1）建筑風格——法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要點3、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅四、建筑設(shè)計管控179立面3、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅四、建筑設(shè)計管控743、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅立面（1）建筑風格——法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要點舟山玫瑰園*法式1803、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅立面舟山玫瑰園*法式75青山湖玫瑰園*法式181青山湖玫瑰園*法式76立面（1）建筑風格——法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要點上海玫瑰園*古典意式182立面上海玫瑰園*古典意式773、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅青山湖玫瑰園*地中海風情意式——別墅——立面——建筑風格1833、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅青山湖玫瑰園*地中海風情意式海寧百合新城*西班牙式184海寧百合新城*西班牙式793、建筑設(shè)計階段管控要點——別墅青山