房地產(chǎn)市場調(diào)研基本

要點(diǎn)與方法

房地產(chǎn)市場調(diào)研基本

要點(diǎn)與方法

1為什么要學(xué)習(xí)市場調(diào)研？市場調(diào)研不是簡單的收集信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是要帶著問題去尋找答案;充分可靠的市場信息，不但帶來無限的商機(jī)，并將幫助我們避免失誤;面對(duì)瞬息萬變的市場，要善于捕捉信息，發(fā)現(xiàn)問題，并尋找對(duì)策;掌握正確的調(diào)研要領(lǐng)與方法，將能幫助我們事半功倍的解決問題。為什么要學(xué)習(xí)市場調(diào)研？市場調(diào)研不是簡單的收集信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2房地產(chǎn)市場調(diào)研要點(diǎn)和基本方法培訓(xùn)課件31、明確調(diào)研目的與內(nèi)容

首先明確調(diào)研目的，界定需要解決的主要問題，然后將問題細(xì)分，再根據(jù)需要進(jìn)行針對(duì)性調(diào)研，需要調(diào)研的內(nèi)容也必須圍繞調(diào)研目的而展開。甭想把整個(gè)海洋煮沸

——麥肯錫1、明確調(diào)研目的與內(nèi)容首先明確調(diào)研目的，界定需4問題思考：在展開調(diào)查之前，我們先要進(jìn)行思考：我們需要解決的問題有哪些，可以支持我們解決問題的事實(shí)與數(shù)據(jù)是什么？我們有些什么信息？我們需要什么信息？我們?nèi)狈κ裁葱畔?？我們?nèi)绾问占畔?？問題思考：在展開調(diào)查之前，我們先要進(jìn)行思考：5主要問題關(guān)鍵問題一關(guān)鍵問題二關(guān)鍵問題三問題一問題二問題三問題一問題二問題三問題四問題A問題B問題a問題b問題a問題b問題cIssueTree（問題樹）不遺漏，不重疊主要問題關(guān)鍵問題一關(guān)鍵問題二關(guān)鍵問題三問題一問題二問題三問題62、確定調(diào)研范圍與對(duì)象調(diào)研范圍：一是調(diào)研的地域，二是調(diào)研的細(xì)分市場調(diào)研地域：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，劃定需要涉及的地域；

調(diào)研市場：根據(jù)不同功能的物業(yè)，劃定需要涉及的細(xì)分市場；

調(diào)研對(duì)象：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，明確調(diào)研對(duì)象，但是一定要圍繞問題的核心而展開。

2、確定調(diào)研范圍與對(duì)象調(diào)研范圍：一是調(diào)研的地域，二是調(diào)研73、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研計(jì)劃：時(shí)間、目的、范圍、對(duì)象、內(nèi)容、人員組織、分工、行程、要求等周密完整的計(jì)劃，將使我們的調(diào)研工作不遺漏，不重疊，有的放矢，事半功倍。在調(diào)查過程中，調(diào)查人員每天匯總一次是很必要的，每次匯總都會(huì)出現(xiàn)新的問題、新的發(fā)現(xiàn)和需要調(diào)整的地方。這樣有利于調(diào)查工作的推動(dòng)。3、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研計(jì)劃：時(shí)間、目的、范圍、對(duì)象、84、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研工具：地圖、工作包、筆、筆記本、表格、問卷、相機(jī)、小禮品等。當(dāng)你將出門進(jìn)行市場調(diào)查之前，要事先做好準(zhǔn)備。要清楚你將要解決的問題，并牢記在心里。調(diào)查表格與問卷設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，一份好的表格或問卷，首先要解決的關(guān)鍵性問題，然后才是其他相關(guān)問題。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，可根據(jù)需要，對(duì)調(diào)查表格和問卷樣本進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。4、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研工具：地圖、工作包、筆、筆記本、表94、信息收集政府信息收集：網(wǎng)上信息（上政府網(wǎng)站查詢）政府部門（統(tǒng)計(jì)局綜合科；國土資源局綜合科、土地開發(fā)辦、地政科或地籍科；規(guī)劃局規(guī)劃科；建設(shè)局或建委工程造價(jià)信息科；房管局交易中心）

對(duì)于宏觀數(shù)據(jù)的歷史記錄（最好5年以上的資料）調(diào)查盡可能詳細(xì)和全面。4、信息收集政府信息收集：10市場信息收集：網(wǎng)上信息（上互聯(lián)網(wǎng)查詢）專業(yè)資料（在內(nèi)部或向同行收集）相關(guān)項(xiàng)目（現(xiàn)場收集和其他渠道）需求單位（上門拜訪）個(gè)人消費(fèi)者（隨機(jī)抽樣攔截訪問）其他人員（通過有意無意的閑聊進(jìn)行了解）

對(duì)于銷售規(guī)模和價(jià)格走勢(shì)的歷史記錄（最好5年以上）調(diào)查盡可能了解。4、信息收集市場信息收集：4、信息收集11媒體信息收集：網(wǎng)上信息（上互聯(lián)網(wǎng)查詢）報(bào)刊資料（查閱以往報(bào)刊）電話訪問上門拜訪特約訪問

向媒體收集信息，主要是要了解他們對(duì)市場的總體看法，對(duì)未來形勢(shì)的判斷，對(duì)競爭格局的評(píng)價(jià)，對(duì)價(jià)格走勢(shì)的判斷，新項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)等等。4、信息收集媒體信息收集：4、信息收集12調(diào)查方法基本的方法——無孔不入，觸覺敏銳

無孔不入是市場調(diào)查最基本的方法。在市場調(diào)查的過程中，凡是能夠幫助你獲取信息的一切方式都可以采用。

觸覺敏銳是市場調(diào)查人員應(yīng)具備的最基本的要求。也許一些對(duì)你非常重要的信息就在不經(jīng)意間一閃而過，因此，要保持敏銳的觸覺，隨時(shí)捕捉從你身邊掠過的每一個(gè)信息，并能有所發(fā)現(xiàn)。常用方法：

觀察法、訪談法、訪問法、文獻(xiàn)調(diào)查法，資料沉淀法。5、調(diào)查方法調(diào)查方法基本的方法——無孔不入，觸覺敏銳5、調(diào)查方法135、調(diào)查方法

——觀察法（對(duì)被訪地區(qū)或項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察）房地產(chǎn)市場環(huán)境：包括城市面貌、城市布局、市政建設(shè)、繁榮程度、消費(fèi)水平等；項(xiàng)目周邊環(huán)境：包括市政設(shè)施、商業(yè)設(shè)施（含餐飲、購物、娛樂、休閑等）、金融配套、周邊單位、居民構(gòu)成及消費(fèi)水平、建筑狀況、街道狀況、交通狀況、治安環(huán)境、街區(qū)氛圍等；正在經(jīng)營或銷售的物業(yè)：包括小區(qū)環(huán)境、建筑立面與布局、戶型結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾材料等等。5、調(diào)查方法

——觀察法（對(duì)被訪地區(qū)或項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察14調(diào)查方法——觀察法根據(jù)現(xiàn)場具體情況，充分利用表格、筆記本、照相機(jī)、眼睛與腦子等，以各種不同方式將所看到的相關(guān)信息采集下來。最好是看在眼里，記在心上，離開后再進(jìn)行記錄。如果有可能，用照相將相關(guān)的信息偷拍下來更好。要帶著問題去觀察，要學(xué)會(huì)在同一時(shí)間內(nèi)，一眼就能看到同時(shí)出現(xiàn)在你眼前的幾個(gè)信息，并牢牢記在心里的習(xí)慣。調(diào)查方法——觀察法根據(jù)現(xiàn)場具體情況，充分利用表格、筆記本、照15要站在一定的高度上，從不同的角度審視看到的問題，養(yǎng)成在同一時(shí)間，同一地點(diǎn)看到或聽到最多信息的專業(yè)習(xí)慣。這是誰？要站在一定的高度上，從不同的角度審視看到的問題，養(yǎng)成在同一時(shí)16房地產(chǎn)市場調(diào)研要點(diǎn)和基本方法培訓(xùn)課件17準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝問題樹的提出準(zhǔn)備提綱試訪談?wù){(diào)整定稿對(duì)所面臨的問題進(jìn)行分析將問題進(jìn)行細(xì)分，細(xì)拆到可以具體提示，并有明確答案的程度。組員分工提綱與問題樹要對(duì)應(yīng)內(nèi)部試訪沒有風(fēng)險(xiǎn)的客戶的試訪被訪者心態(tài)分析問題提法及清晰度的調(diào)整調(diào)查方法——訪談步驟準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝問題樹的提出準(zhǔn)備提綱試訪談?wù){(diào)整定稿對(duì)所18準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝介紹開放式提問封閉式提問總結(jié)感謝營造氣氛自我介紹項(xiàng)目背景項(xiàng)目目的重述目的重述主要觀點(diǎn)和結(jié)論重述可能的行動(dòng)小組下一步的行動(dòng)下一步的工作感謝下一步行動(dòng)調(diào)查方法——訪談步驟準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝介紹開放式提問封閉式提問總結(jié)感謝營造氣19調(diào)查方法——訪談法根據(jù)調(diào)查需要不斷變換身份角色與多方人士交談，如政府、開發(fā)商、銷售人員、購房者、媒體人士及其他有關(guān)人員，多個(gè)側(cè)面了解信息。通過當(dāng)面進(jìn)行廣泛的交談，或通過電話提出簡短的問題請(qǐng)求對(duì)方回應(yīng)，從不同的側(cè)面了解相關(guān)的情況。調(diào)查方法——訪談法根據(jù)調(diào)查需要不斷變換身份角色與多方人士交談20調(diào)查方法——訪談法電話是比較省時(shí)省事的調(diào)查手段，要充分利用電話黃頁、報(bào)刊廣告、售樓資料，接待登記表等上面的電話，通話時(shí)間不宜過長，如果是普遍性問題，所提的問題要少而簡短，通常是3~5個(gè)比較關(guān)鍵的即可。如果是一些的針對(duì)性問題，則要看具體情況，但也應(yīng)盡量簡短。調(diào)查方法——訪談法電話是比較省時(shí)省事的調(diào)查手段，要充分利用電21調(diào)查方法——訪談法在進(jìn)行訪談的過程中，要注意聆聽和引導(dǎo)，并表現(xiàn)出你對(duì)他們所談的內(nèi)容很感興趣，在必要的時(shí)候打斷一下，讓對(duì)方按照你的思路暢所欲言。踩盤時(shí)，如果裝客戶踩盤，則少問專業(yè)問題；以同行身份踩盤，則多看，多與銷售人員交流；充分利用原有客戶檔案資源，進(jìn)行回訪，充分聽取客戶的反饋信息。調(diào)查方法——訪談法在進(jìn)行訪談的過程中，要注意聆聽和引導(dǎo)，并表22調(diào)查方法——訪談法麥肯錫的訪談要領(lǐng)：1、安排恰當(dāng)?shù)臅?huì)面時(shí)間或地點(diǎn)；2、兩個(gè)人一起進(jìn)行走訪；3、傾聽，不要指導(dǎo)；4、復(fù)述，復(fù)述，復(fù)述；5、采用旁敲側(cè)擊的方式；6、不要問的太多，尤其是敏感性問題；7、采用考倫波的策略。調(diào)查方法——訪談法麥肯錫的訪談要領(lǐng)：23關(guān)于考倫波的策略：

要是你需要得到某個(gè)特殊問題的答案，或是想要一份特殊的數(shù)據(jù)，考倫波的策略往往是獲取你想要的東西的不錯(cuò)的方法。一旦走訪結(jié)束了，每個(gè)人都會(huì)放松下來。被訪者那種你擁有某種超過他的權(quán)力的感覺就會(huì)消失。他那種提防的心理會(huì)大大降低，這時(shí)他往往會(huì)告訴你你所需要的東西，或是提供給你剛才你費(fèi)盡心思在尋找的東西。你也許還想試試"超級(jí)"考倫波策略。不是在門口轉(zhuǎn)過身來，而是等過了一兩天后，順訪被訪者的辦公室。你只不過是順路經(jīng)過，記起了一個(gè)你忘記問了的問題。這會(huì)顯得你沒那么具有威脅性，這樣就更有可能獲得你所需要的信息了。關(guān)于考倫波的策略：要是你需要得到某個(gè)特殊問題的答24調(diào)查方法——訪問法：通過問卷或表格調(diào)查了解市場需求。問卷：根據(jù)不同的需要設(shè)計(jì)不同的問卷，大致可以分為：《住宅消費(fèi)需求調(diào)查問卷》（個(gè)人、單位）《商業(yè)用房投資經(jīng)營調(diào)查問卷》《其他用房需求調(diào)查問卷》（個(gè)人、企業(yè)）《售樓反饋信息調(diào)查問卷》（售樓人員）調(diào)查方法——訪問法：通過問卷或表格調(diào)查了解市場需求。25調(diào)查方法——文獻(xiàn)調(diào)查法通過查閱政府統(tǒng)計(jì)資料和有關(guān)文獻(xiàn)（包括網(wǎng)站、書籍和文獻(xiàn)資料）；查閱城市房地產(chǎn)市場的有關(guān)報(bào)刊；查閱城市在售樓盤的售樓資料；查閱同行的市場分析資料；查閱各類行業(yè)市場的相關(guān)網(wǎng)站；在進(jìn)行文獻(xiàn)調(diào)查法的過程中，你會(huì)得到很多啟示和借鑒，少走彎路。調(diào)查方法——文獻(xiàn)調(diào)查法通過查閱政府統(tǒng)計(jì)資料和有關(guān)文獻(xiàn)（包括網(wǎng)26調(diào)查方法——資料沉淀法作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，平時(shí)都要注意采集市場信息和案例，并進(jìn)行分類歸納存檔，包括內(nèi)部和外部的信息，以便隨時(shí)參考。在一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，更需要隨時(shí)采集市場反饋的信息和競爭對(duì)手的信息，包括媒體宣傳的系列廣告和市場推廣活動(dòng)的市場反饋信息，都需要積累沉淀，隨時(shí)參考。調(diào)查方法——資料沉淀法作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，平時(shí)都要注意采集27調(diào)查方法在采集信息的過程中，通常是根據(jù)不同的需要，采用不同的調(diào)查方法，但某些情況下，如果有機(jī)會(huì)獲取更多的信息，也可以同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行調(diào)查。與銷售人員建立友好關(guān)系，經(jīng)常進(jìn)行溝通，可幫助你獲取許多來自市場的第一手信息。與各地的同行進(jìn)行交流，可幫助你拓寬視野。經(jīng)常瀏覽互聯(lián)網(wǎng)上的信息，有利于你了解形勢(shì)的變化和變化的原因。調(diào)查方法在采集信息的過程中，通常是根據(jù)不同的需要，采用不同的28踩盤問卷調(diào)查訪談研究歷史記錄發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)了解客戶需求規(guī)避競爭總結(jié)經(jīng)驗(yàn)信息收集踩盤問卷調(diào)查訪談研究歷史記錄發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)了解客戶需求規(guī)避競爭29用80/20法則指導(dǎo)思考行動(dòng)一般性問題（按照常規(guī)性調(diào)查）占80％關(guān)鍵性問題占20％20％的效益

80％的效益20％的時(shí)間和精力

80％的時(shí)間和精力（進(jìn)行深入調(diào)查）用80/20法則指導(dǎo)思考行動(dòng)一般性問題（按照常規(guī)性調(diào)查）占8305、調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息甄別與錄入對(duì)于所收集的信息，在錄入之前，應(yīng)事先進(jìn)行甄別，對(duì)于本次調(diào)研目的有用的，分類錄入，與本次調(diào)研目的無關(guān)的信息可留在以后用。問卷回答問題不到4/5的，視為無效樣本，不宜采用。調(diào)查表格有遺漏的，可先錄入，再進(jìn)行補(bǔ)充完善。調(diào)查樣本清理采集樣本共多少個(gè)，其中各類項(xiàng)目資料多少個(gè)，問卷有效樣本共多少個(gè)，訪問、訪談對(duì)象多少個(gè)等等。報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按有效樣本進(jìn)行分析。5、調(diào)查信息匯總與研究方法

31調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息分析清理對(duì)于調(diào)研目的的分析判斷具有關(guān)鍵作用的，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)分析，包括交叉、綜合的圖表及文字性分析，并以此推導(dǎo)調(diào)研結(jié)論。對(duì)于一般性的信息，作分類處理并進(jìn)行描述，做一般性參考。調(diào)查信息匯總與研究方法

32分析方法1、定量分析：采取分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)等方式，列出對(duì)需要解決的問題具有影響的因素，并提出解決問題的對(duì)策或方向。2、計(jì)算機(jī)處理通過計(jì)算機(jī)，將信息進(jìn)行分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)表與示意圖等處理，用圖表增強(qiáng)對(duì)問題的直觀認(rèn)識(shí)，并可減少文字性描述。分析方法1、定量分析：33分析方法定性分析：通過對(duì)一些難以量化的關(guān)鍵性信息，結(jié)合各方面的意見，憑著專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和判斷，進(jìn)行綜合性分析研究，并提出專業(yè)性意見。案例研究：

借助對(duì)其他案例的分析對(duì)比，找出本項(xiàng)目共同或相似的特點(diǎn)，分析其成功或失敗的原因，通過借鑒，找出能夠解決問題的相應(yīng)對(duì)策。分析方法定性分析：34調(diào)研小故事美國一家制鞋公司正在尋找國外市場，公司總裁派一個(gè)推銷員到非洲一個(gè)國家，讓他去了解那里的市場，這個(gè)推銷員到非洲后發(fā)回一封電報(bào)：“這里的人不穿鞋，沒有市場?！庇谑枪九沙隽说诙其N員，他在那里呆了一個(gè)星期發(fā)回了電報(bào)：“這里人不穿鞋，市場巨大?！闭{(diào)研小故事美國一家制鞋公司正在尋找國外市場，公司總裁派一個(gè)推35調(diào)研小故事于是公司派出了第二名推銷員，他在非洲呆了三個(gè)星期，發(fā)回了電報(bào)：“這里的人不穿鞋，但有腳疾，需要鞋；不過我們現(xiàn)在生產(chǎn)的鞋太瘦，不適合他們，我們必須生產(chǎn)肥些的鞋。這里的部落首領(lǐng)不讓我們做買賣，除非我們搞大市場營銷。我們只有向他的金庫里進(jìn)一些貢，才能獲準(zhǔn)在這里經(jīng)營。我們需要投入大約1．5萬美元，他才能開放市場。我們每年能賣大約2萬雙鞋，在這里賣鞋可以賺錢，投資收益率約為15%。”調(diào)研小故事于是公司派出了第二名推銷員，他在非洲呆了三個(gè)星期，36分析研究

在進(jìn)行市場調(diào)研的過程中，要以事實(shí)為基礎(chǔ),以假設(shè)為導(dǎo)向,并通過收集和分析事實(shí)，從不同的角度去印證或修正最初的假設(shè)，以達(dá)到解決問題的目的。對(duì)于一些關(guān)鍵性問題，如果有必要繼續(xù)深入反復(fù)進(jìn)行調(diào)研，直到能夠解決問題為止，那就應(yīng)當(dāng)再去繼續(xù)調(diào)研。分析研究在進(jìn)行市場調(diào)研的過程中，要以事實(shí)為基礎(chǔ),以37分析研究

在中國由于數(shù)據(jù)的收集難度比較大，尤其是政府的許多數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，水分大，運(yùn)用這些數(shù)據(jù)來進(jìn)行定量分析，經(jīng)常難以達(dá)到理想的效果，有時(shí)甚至?xí)灰胝`區(qū)。因此許多數(shù)據(jù)只能作一般性參考，在許多情況下，需要結(jié)合更多的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和案例來進(jìn)行判斷。分析研究在中國由于數(shù)據(jù)的收集難度比較大，386、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文調(diào)研結(jié)果

有許多因素將影響對(duì)策的形成。但應(yīng)把精力放在最重要的因素——也就是關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素上。在對(duì)市場調(diào)研下結(jié)論時(shí)，用80/20規(guī)則，找出關(guān)鍵的影響因素，推導(dǎo)調(diào)研的主要結(jié)論。對(duì)于其他次要因素，作出一般性結(jié)論即可。6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文調(diào)研結(jié)果396、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文當(dāng)我們得出結(jié)論后，仍然需要繼續(xù)反思：我們所獲取的信息是否可以支持項(xiàng)目決策？還有那些遺漏的問題還沒有解決，是否需要馬上完善，還是以后再進(jìn)行完善？如需馬上完善，則應(yīng)立即進(jìn)行完善，確定無異議后再進(jìn)行報(bào)告行文的編排。6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文當(dāng)我們得出結(jié)論后，仍然需要繼續(xù)反思：我40

調(diào)研報(bào)告行文A、傳統(tǒng)文字報(bào)告一、概要（主要結(jié)論及綜合分析）二、調(diào)查說明（調(diào)查時(shí)間、調(diào)查范圍與對(duì)象、調(diào)研的內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)查樣本）三、市場調(diào)查分析（城市宏觀市場環(huán)境、房地產(chǎn)中觀市場、供需微觀市場等分項(xiàng)分析）報(bào)告的行文最好采用金字塔結(jié)構(gòu)。四、附件（表格、照片及相關(guān)資料）調(diào)研報(bào)告行文A、傳統(tǒng)文字報(bào)告41金字塔結(jié)構(gòu)文字報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論（微觀）主要結(jié)論（中觀）主要結(jié)論（宏觀）支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析自上而下，每層都有邏輯關(guān)系。金字塔結(jié)構(gòu)文字報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論支持結(jié)論的42

調(diào)研報(bào)告行文B、PPT演示稿+附件一、PPT演示稿：調(diào)研分析主要結(jié)論及分析要點(diǎn)（包括圖、表、照片等）二、附件：文字分項(xiàng)描述與各類表格有效信息的三個(gè)關(guān)鍵：簡潔、完整、結(jié)構(gòu)。調(diào)研報(bào)告行文B、PPT演示稿+附件有效信息的三個(gè)關(guān)鍵：簡潔43金字塔結(jié)構(gòu)PPT稿演示報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論（微觀或關(guān)鍵3

）主要結(jié)論（中觀或關(guān)鍵2

）主要結(jié)論（宏觀或關(guān)鍵1）支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附件：分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附表：基礎(chǔ)事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析以上為PPT稿內(nèi)容金字塔結(jié)構(gòu)PPT稿演示報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論支44市場調(diào)研三大關(guān)鍵：★只有明確調(diào)研目的和需要解決的問題，你才能知道需要收集哪些信息；★只有帶著問題去進(jìn)行市場調(diào)查，才能盡快找到你所需要的信息；★只有將分析研究始終貫穿全程，才能盡快找到你所需要的答案。市場調(diào)研三大關(guān)鍵：★只有明確調(diào)研目的和需要解決的問題，你45謝謝！謝謝！46本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理47【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個(gè)電子形成陽離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實(shí)質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國要求“公共場所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動(dòng)吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動(dòng)的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動(dòng)吸入煙霧分子，造成被動(dòng)吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每兩根鋼軌間都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動(dòng)的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動(dòng)吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石48【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時(shí)，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時(shí)表示陰離子，大于時(shí)表示陽離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識(shí)了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動(dòng)速度就加快，只要能說明溫度高了運(yùn)動(dòng)速度快了的例子都可以，例如陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對(duì)分子質(zhì)量大?。ê侠砑唇o分）；

（3）陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對(duì)分子質(zhì)量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運(yùn)動(dòng)速度的關(guān)系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點(diǎn)考慮．【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性49【解析】【解答】A、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過量的過程中，生成氯化鈉的質(zhì)量不斷增大，當(dāng)碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應(yīng)時(shí)，氯化鈉的質(zhì)量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質(zhì)量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過量的過程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應(yīng)生成硫酸鋇沉淀和水，溶質(zhì)的質(zhì)量減小，質(zhì)量分?jǐn)?shù)也減小，當(dāng)氫氧化鋇和稀硫酸完全反應(yīng)時(shí)，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時(shí)，質(zhì)量分?jǐn)?shù)應(yīng)該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時(shí)，當(dāng)溫度達(dá)到一定程度時(shí)，高錳酸鉀開始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應(yīng)的進(jìn)行，剩余固體的質(zhì)量不斷減少，當(dāng)高錳酸鉀完全反應(yīng)時(shí)，剩余固體的質(zhì)量不再變化，D符合題意?！窘馕觥俊窘獯稹緼、可燃物的在著火點(diǎn)是一定的，不會(huì)降低，故說法錯(cuò)誤，可選；

B、爆炸是物質(zhì)在有限的空間內(nèi)，發(fā)生急劇燃燒，短時(shí)間內(nèi)聚集大量的熱，使周圍的氣體的體積膨脹造成的．可見爆炸需要氧氣的參與，可使燃燒處于暫時(shí)缺氧狀態(tài)，達(dá)到滅火的目的．故說法正確，不可選；【解析】【解答】燃燒需要同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是要有可燃物，二是可燃物要與氧氣接觸，三是溫度要達(dá)到可燃物的著火點(diǎn)；以上三個(gè)條件都能滿足時(shí)，可燃物才能發(fā)生燃燒。滅火的原理就是破壞燃燒的條件。根據(jù)描述，自動(dòng)滅火陶瓷磚會(huì)噴出氦氣和二氧化碳，故滅火的原理是隔絕氧氣?！窘馕觥俊窘獯稹緼、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴50【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%﹣﹣70%的H2和空氣混合氣體，點(diǎn)燃時(shí)會(huì)發(fā)生爆炸，故A正確；

B、收集的H2能安靜燃燒，說明H2的純度大于等于80%，故B項(xiàng)錯(cuò)誤；

C、用向下排空氣法收集H2

，保持試管倒置移近火焰，如果沒有聽到任何聲音，表示收集的H2純度大于等于80%，故C項(xiàng)錯(cuò)誤；

D、氫氣和空氣的混合氣體點(diǎn)燃不一定發(fā)生爆炸，只有在爆炸極限范圍內(nèi)才會(huì)發(fā)生爆炸，故D項(xiàng)錯(cuò)誤．

故選A．

【分析】可燃物質(zhì)（可燃?xì)怏w、蒸氣和粉塵）與空氣（或氧氣）在一定的濃度范圍內(nèi)均勻混合，遇著火源可能會(huì)發(fā)生爆炸，這個(gè)濃度范圍稱為爆炸極限．可燃性混合物能夠發(fā)生爆炸的最低濃度和最高濃度，分別稱為爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限時(shí)不爆炸也不著火，在高于爆炸上限同樣不燃不爆．因此可燃性氣體在點(diǎn)燃前需要先檢驗(yàn)氣體的純度，以防發(fā)生爆炸．【解析】【解答】A、通過實(shí)驗(yàn)可以知道燒杯中的白磷沒有燃燒，說明燒杯中的白磷雖然溫度達(dá)到著火點(diǎn)，但沒有與氧氣接觸，所以不能燃燒，從而可以判斷燒杯中的熱水不僅僅是只起到加熱的作用，故A說法正確；

B、銅片上白磷燃燒是溫度達(dá)到了著火點(diǎn)且與氧氣接觸，滿足燃燒的條件，故B說法正確；

C、銅片上的紅磷沒有燃燒是溫度過低沒有達(dá)到其著火點(diǎn)，沒有滿足燃燒的條件，故C說法正確；

D、燒杯中的白磷通入空氣（氧氣）就會(huì)燃燒，出現(xiàn)“水火相容”的奇觀，故D說法錯(cuò)誤．

故選D．【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%5124.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問題．

（1）三大化石燃料包括煤、________、天然氣等；它們都是________（填“可再生”或“不可再生”）能源．

（2）控制反應(yīng)的條件可使燃料充分燃燒．燃煤發(fā)電時(shí)，將煤塊粉碎成煤粉的目的是________（3）天然氣主要成分為甲烷，寫出甲烷充分燃燒的化學(xué)方程式________下列有關(guān)天然氣（或甲烷）的說法正確的是________（填字母）．

A．沼氣中的主要成分是甲烷

B．甲烷氣體不會(huì)產(chǎn)生溫室效應(yīng)

C．用天然氣代替煤作燃料，有利于減少酸雨形成YouandyourfriendsareleavingaconcertonaFridaynight.Whenyougetoutside,yourearsareringing.Youhavetoshouttobeheard.36Sonoharmdone…right?Notquite.Temporarybuzzingmaybeeasytoignore,butrepeatedexposuretoloudnoisewilleventuallycauseserious---andirreversible(無法治愈的)---hearingloss.AnewstudyconductedbyresearchersatBrighamandWomen’sHospitalinBostonshowsthatoneinfivepeoplebetweentheagesof12and19areexperiencingslighthearingloss,andonein20havemildhearingloss.37Butthegoodnewsisthatthereplentyofwaysyoucanprotectyourearsfromfurtherdamage—andstilllistentothemusicyoulove:

Askaround.Putyourearbudsinoryourheadphoneson,andthenaskafriendnexttoyouwhetherornotheorshecanhearwhatyou’relisteningto.38Turnitdown.

Buynoise-cancelingheadphones.Apairofearbudsorheadphonesthatfitscomfortablywilllimitoutsidenoisesothatyoucanhearyourmusicbetteratlowervolumes.24.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問題．52房地產(chǎn)市場調(diào)研基本

要點(diǎn)與方法

房地產(chǎn)市場調(diào)研基本

要點(diǎn)與方法

53為什么要學(xué)習(xí)市場調(diào)研？市場調(diào)研不是簡單的收集信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是要帶著問題去尋找答案;充分可靠的市場信息，不但帶來無限的商機(jī)，并將幫助我們避免失誤;面對(duì)瞬息萬變的市場，要善于捕捉信息，發(fā)現(xiàn)問題，并尋找對(duì)策;掌握正確的調(diào)研要領(lǐng)與方法，將能幫助我們事半功倍的解決問題。為什么要學(xué)習(xí)市場調(diào)研？市場調(diào)研不是簡單的收集信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，54房地產(chǎn)市場調(diào)研要點(diǎn)和基本方法培訓(xùn)課件551、明確調(diào)研目的與內(nèi)容

首先明確調(diào)研目的，界定需要解決的主要問題，然后將問題細(xì)分，再根據(jù)需要進(jìn)行針對(duì)性調(diào)研，需要調(diào)研的內(nèi)容也必須圍繞調(diào)研目的而展開。甭想把整個(gè)海洋煮沸

——麥肯錫1、明確調(diào)研目的與內(nèi)容首先明確調(diào)研目的，界定需56問題思考：在展開調(diào)查之前，我們先要進(jìn)行思考：我們需要解決的問題有哪些，可以支持我們解決問題的事實(shí)與數(shù)據(jù)是什么？我們有些什么信息？我們需要什么信息？我們?nèi)狈κ裁葱畔?？我們?nèi)绾问占畔ⅲ繂栴}思考：在展開調(diào)查之前，我們先要進(jìn)行思考：57主要問題關(guān)鍵問題一關(guān)鍵問題二關(guān)鍵問題三問題一問題二問題三問題一問題二問題三問題四問題A問題B問題a問題b問題a問題b問題cIssueTree（問題樹）不遺漏，不重疊主要問題關(guān)鍵問題一關(guān)鍵問題二關(guān)鍵問題三問題一問題二問題三問題582、確定調(diào)研范圍與對(duì)象調(diào)研范圍：一是調(diào)研的地域，二是調(diào)研的細(xì)分市場調(diào)研地域：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，劃定需要涉及的地域；

調(diào)研市場：根據(jù)不同功能的物業(yè)，劃定需要涉及的細(xì)分市場；

調(diào)研對(duì)象：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，明確調(diào)研對(duì)象，但是一定要圍繞問題的核心而展開。

2、確定調(diào)研范圍與對(duì)象調(diào)研范圍：一是調(diào)研的地域，二是調(diào)研593、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研計(jì)劃：時(shí)間、目的、范圍、對(duì)象、內(nèi)容、人員組織、分工、行程、要求等周密完整的計(jì)劃，將使我們的調(diào)研工作不遺漏，不重疊，有的放矢，事半功倍。在調(diào)查過程中，調(diào)查人員每天匯總一次是很必要的，每次匯總都會(huì)出現(xiàn)新的問題、新的發(fā)現(xiàn)和需要調(diào)整的地方。這樣有利于調(diào)查工作的推動(dòng)。3、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研計(jì)劃：時(shí)間、目的、范圍、對(duì)象、604、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研工具：地圖、工作包、筆、筆記本、表格、問卷、相機(jī)、小禮品等。當(dāng)你將出門進(jìn)行市場調(diào)查之前，要事先做好準(zhǔn)備。要清楚你將要解決的問題，并牢記在心里。調(diào)查表格與問卷設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，一份好的表格或問卷，首先要解決的關(guān)鍵性問題，然后才是其他相關(guān)問題。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，可根據(jù)需要，對(duì)調(diào)查表格和問卷樣本進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。4、調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研工具：地圖、工作包、筆、筆記本、表614、信息收集政府信息收集：網(wǎng)上信息（上政府網(wǎng)站查詢）政府部門（統(tǒng)計(jì)局綜合科；國土資源局綜合科、土地開發(fā)辦、地政科或地籍科；規(guī)劃局規(guī)劃科；建設(shè)局或建委工程造價(jià)信息科；房管局交易中心）

對(duì)于宏觀數(shù)據(jù)的歷史記錄（最好5年以上的資料）調(diào)查盡可能詳細(xì)和全面。4、信息收集政府信息收集：62市場信息收集：網(wǎng)上信息（上互聯(lián)網(wǎng)查詢）專業(yè)資料（在內(nèi)部或向同行收集）相關(guān)項(xiàng)目（現(xiàn)場收集和其他渠道）需求單位（上門拜訪）個(gè)人消費(fèi)者（隨機(jī)抽樣攔截訪問）其他人員（通過有意無意的閑聊進(jìn)行了解）

對(duì)于銷售規(guī)模和價(jià)格走勢(shì)的歷史記錄（最好5年以上）調(diào)查盡可能了解。4、信息收集市場信息收集：4、信息收集63媒體信息收集：網(wǎng)上信息（上互聯(lián)網(wǎng)查詢）報(bào)刊資料（查閱以往報(bào)刊）電話訪問上門拜訪特約訪問

向媒體收集信息，主要是要了解他們對(duì)市場的總體看法，對(duì)未來形勢(shì)的判斷，對(duì)競爭格局的評(píng)價(jià)，對(duì)價(jià)格走勢(shì)的判斷，新項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)等等。4、信息收集媒體信息收集：4、信息收集64調(diào)查方法基本的方法——無孔不入，觸覺敏銳

無孔不入是市場調(diào)查最基本的方法。在市場調(diào)查的過程中，凡是能夠幫助你獲取信息的一切方式都可以采用。

觸覺敏銳是市場調(diào)查人員應(yīng)具備的最基本的要求。也許一些對(duì)你非常重要的信息就在不經(jīng)意間一閃而過，因此，要保持敏銳的觸覺，隨時(shí)捕捉從你身邊掠過的每一個(gè)信息，并能有所發(fā)現(xiàn)。常用方法：

觀察法、訪談法、訪問法、文獻(xiàn)調(diào)查法，資料沉淀法。5、調(diào)查方法調(diào)查方法基本的方法——無孔不入，觸覺敏銳5、調(diào)查方法655、調(diào)查方法

——觀察法（對(duì)被訪地區(qū)或項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察）房地產(chǎn)市場環(huán)境：包括城市面貌、城市布局、市政建設(shè)、繁榮程度、消費(fèi)水平等；項(xiàng)目周邊環(huán)境：包括市政設(shè)施、商業(yè)設(shè)施（含餐飲、購物、娛樂、休閑等）、金融配套、周邊單位、居民構(gòu)成及消費(fèi)水平、建筑狀況、街道狀況、交通狀況、治安環(huán)境、街區(qū)氛圍等；正在經(jīng)營或銷售的物業(yè)：包括小區(qū)環(huán)境、建筑立面與布局、戶型結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾材料等等。5、調(diào)查方法

——觀察法（對(duì)被訪地區(qū)或項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察66調(diào)查方法——觀察法根據(jù)現(xiàn)場具體情況，充分利用表格、筆記本、照相機(jī)、眼睛與腦子等，以各種不同方式將所看到的相關(guān)信息采集下來。最好是看在眼里，記在心上，離開后再進(jìn)行記錄。如果有可能，用照相將相關(guān)的信息偷拍下來更好。要帶著問題去觀察，要學(xué)會(huì)在同一時(shí)間內(nèi)，一眼就能看到同時(shí)出現(xiàn)在你眼前的幾個(gè)信息，并牢牢記在心里的習(xí)慣。調(diào)查方法——觀察法根據(jù)現(xiàn)場具體情況，充分利用表格、筆記本、照67要站在一定的高度上，從不同的角度審視看到的問題，養(yǎng)成在同一時(shí)間，同一地點(diǎn)看到或聽到最多信息的專業(yè)習(xí)慣。這是誰？要站在一定的高度上，從不同的角度審視看到的問題，養(yǎng)成在同一時(shí)68房地產(chǎn)市場調(diào)研要點(diǎn)和基本方法培訓(xùn)課件69準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝問題樹的提出準(zhǔn)備提綱試訪談?wù){(diào)整定稿對(duì)所面臨的問題進(jìn)行分析將問題進(jìn)行細(xì)分，細(xì)拆到可以具體提示，并有明確答案的程度。組員分工提綱與問題樹要對(duì)應(yīng)內(nèi)部試訪沒有風(fēng)險(xiǎn)的客戶的試訪被訪者心態(tài)分析問題提法及清晰度的調(diào)整調(diào)查方法——訪談步驟準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝問題樹的提出準(zhǔn)備提綱試訪談?wù){(diào)整定稿對(duì)所70準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝介紹開放式提問封閉式提問總結(jié)感謝營造氣氛自我介紹項(xiàng)目背景項(xiàng)目目的重述目的重述主要觀點(diǎn)和結(jié)論重述可能的行動(dòng)小組下一步的行動(dòng)下一步的工作感謝下一步行動(dòng)調(diào)查方法——訪談步驟準(zhǔn)備訪談總結(jié)存檔感謝介紹開放式提問封閉式提問總結(jié)感謝營造氣71調(diào)查方法——訪談法根據(jù)調(diào)查需要不斷變換身份角色與多方人士交談，如政府、開發(fā)商、銷售人員、購房者、媒體人士及其他有關(guān)人員，多個(gè)側(cè)面了解信息。通過當(dāng)面進(jìn)行廣泛的交談，或通過電話提出簡短的問題請(qǐng)求對(duì)方回應(yīng)，從不同的側(cè)面了解相關(guān)的情況。調(diào)查方法——訪談法根據(jù)調(diào)查需要不斷變換身份角色與多方人士交談72調(diào)查方法——訪談法電話是比較省時(shí)省事的調(diào)查手段，要充分利用電話黃頁、報(bào)刊廣告、售樓資料，接待登記表等上面的電話，通話時(shí)間不宜過長，如果是普遍性問題，所提的問題要少而簡短，通常是3~5個(gè)比較關(guān)鍵的即可。如果是一些的針對(duì)性問題，則要看具體情況，但也應(yīng)盡量簡短。調(diào)查方法——訪談法電話是比較省時(shí)省事的調(diào)查手段，要充分利用電73調(diào)查方法——訪談法在進(jìn)行訪談的過程中，要注意聆聽和引導(dǎo)，并表現(xiàn)出你對(duì)他們所談的內(nèi)容很感興趣，在必要的時(shí)候打斷一下，讓對(duì)方按照你的思路暢所欲言。踩盤時(shí)，如果裝客戶踩盤，則少問專業(yè)問題；以同行身份踩盤，則多看，多與銷售人員交流；充分利用原有客戶檔案資源，進(jìn)行回訪，充分聽取客戶的反饋信息。調(diào)查方法——訪談法在進(jìn)行訪談的過程中，要注意聆聽和引導(dǎo)，并表74調(diào)查方法——訪談法麥肯錫的訪談要領(lǐng)：1、安排恰當(dāng)?shù)臅?huì)面時(shí)間或地點(diǎn)；2、兩個(gè)人一起進(jìn)行走訪；3、傾聽，不要指導(dǎo)；4、復(fù)述，復(fù)述，復(fù)述；5、采用旁敲側(cè)擊的方式；6、不要問的太多，尤其是敏感性問題；7、采用考倫波的策略。調(diào)查方法——訪談法麥肯錫的訪談要領(lǐng)：75關(guān)于考倫波的策略：

要是你需要得到某個(gè)特殊問題的答案，或是想要一份特殊的數(shù)據(jù)，考倫波的策略往往是獲取你想要的東西的不錯(cuò)的方法。一旦走訪結(jié)束了，每個(gè)人都會(huì)放松下來。被訪者那種你擁有某種超過他的權(quán)力的感覺就會(huì)消失。他那種提防的心理會(huì)大大降低，這時(shí)他往往會(huì)告訴你你所需要的東西，或是提供給你剛才你費(fèi)盡心思在尋找的東西。你也許還想試試"超級(jí)"考倫波策略。不是在門口轉(zhuǎn)過身來，而是等過了一兩天后，順訪被訪者的辦公室。你只不過是順路經(jīng)過，記起了一個(gè)你忘記問了的問題。這會(huì)顯得你沒那么具有威脅性，這樣就更有可能獲得你所需要的信息了。關(guān)于考倫波的策略：要是你需要得到某個(gè)特殊問題的答76調(diào)查方法——訪問法：通過問卷或表格調(diào)查了解市場需求。問卷：根據(jù)不同的需要設(shè)計(jì)不同的問卷，大致可以分為：《住宅消費(fèi)需求調(diào)查問卷》（個(gè)人、單位）《商業(yè)用房投資經(jīng)營調(diào)查問卷》《其他用房需求調(diào)查問卷》（個(gè)人、企業(yè)）《售樓反饋信息調(diào)查問卷》（售樓人員）調(diào)查方法——訪問法：通過問卷或表格調(diào)查了解市場需求。77調(diào)查方法——文獻(xiàn)調(diào)查法通過查閱政府統(tǒng)計(jì)資料和有關(guān)文獻(xiàn)（包括網(wǎng)站、書籍和文獻(xiàn)資料）；查閱城市房地產(chǎn)市場的有關(guān)報(bào)刊；查閱城市在售樓盤的售樓資料；查閱同行的市場分析資料；查閱各類行業(yè)市場的相關(guān)網(wǎng)站；在進(jìn)行文獻(xiàn)調(diào)查法的過程中，你會(huì)得到很多啟示和借鑒，少走彎路。調(diào)查方法——文獻(xiàn)調(diào)查法通過查閱政府統(tǒng)計(jì)資料和有關(guān)文獻(xiàn)（包括網(wǎng)78調(diào)查方法——資料沉淀法作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，平時(shí)都要注意采集市場信息和案例，并進(jìn)行分類歸納存檔，包括內(nèi)部和外部的信息，以便隨時(shí)參考。在一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，更需要隨時(shí)采集市場反饋的信息和競爭對(duì)手的信息，包括媒體宣傳的系列廣告和市場推廣活動(dòng)的市場反饋信息，都需要積累沉淀，隨時(shí)參考。調(diào)查方法——資料沉淀法作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，平時(shí)都要注意采集79調(diào)查方法在采集信息的過程中，通常是根據(jù)不同的需要，采用不同的調(diào)查方法，但某些情況下，如果有機(jī)會(huì)獲取更多的信息，也可以同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行調(diào)查。與銷售人員建立友好關(guān)系，經(jīng)常進(jìn)行溝通，可幫助你獲取許多來自市場的第一手信息。與各地的同行進(jìn)行交流，可幫助你拓寬視野。經(jīng)常瀏覽互聯(lián)網(wǎng)上的信息，有利于你了解形勢(shì)的變化和變化的原因。調(diào)查方法在采集信息的過程中，通常是根據(jù)不同的需要，采用不同的80踩盤問卷調(diào)查訪談研究歷史記錄發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)了解客戶需求規(guī)避競爭總結(jié)經(jīng)驗(yàn)信息收集踩盤問卷調(diào)查訪談研究歷史記錄發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)了解客戶需求規(guī)避競爭81用80/20法則指導(dǎo)思考行動(dòng)一般性問題（按照常規(guī)性調(diào)查）占80％關(guān)鍵性問題占20％20％的效益

80％的效益20％的時(shí)間和精力

80％的時(shí)間和精力（進(jìn)行深入調(diào)查）用80/20法則指導(dǎo)思考行動(dòng)一般性問題（按照常規(guī)性調(diào)查）占8825、調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息甄別與錄入對(duì)于所收集的信息，在錄入之前，應(yīng)事先進(jìn)行甄別，對(duì)于本次調(diào)研目的有用的，分類錄入，與本次調(diào)研目的無關(guān)的信息可留在以后用。問卷回答問題不到4/5的，視為無效樣本，不宜采用。調(diào)查表格有遺漏的，可先錄入，再進(jìn)行補(bǔ)充完善。調(diào)查樣本清理采集樣本共多少個(gè)，其中各類項(xiàng)目資料多少個(gè)，問卷有效樣本共多少個(gè)，訪問、訪談對(duì)象多少個(gè)等等。報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按有效樣本進(jìn)行分析。5、調(diào)查信息匯總與研究方法

83調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息分析清理對(duì)于調(diào)研目的的分析判斷具有關(guān)鍵作用的，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)分析，包括交叉、綜合的圖表及文字性分析，并以此推導(dǎo)調(diào)研結(jié)論。對(duì)于一般性的信息，作分類處理并進(jìn)行描述，做一般性參考。調(diào)查信息匯總與研究方法

84分析方法1、定量分析：采取分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)等方式，列出對(duì)需要解決的問題具有影響的因素，并提出解決問題的對(duì)策或方向。2、計(jì)算機(jī)處理通過計(jì)算機(jī)，將信息進(jìn)行分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)表與示意圖等處理，用圖表增強(qiáng)對(duì)問題的直觀認(rèn)識(shí)，并可減少文字性描述。分析方法1、定量分析：85分析方法定性分析：通過對(duì)一些難以量化的關(guān)鍵性信息，結(jié)合各方面的意見，憑著專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和判斷，進(jìn)行綜合性分析研究，并提出專業(yè)性意見。案例研究：

借助對(duì)其他案例的分析對(duì)比，找出本項(xiàng)目共同或相似的特點(diǎn)，分析其成功或失敗的原因，通過借鑒，找出能夠解決問題的相應(yīng)對(duì)策。分析方法定性分析：86調(diào)研小故事美國一家制鞋公司正在尋找國外市場，公司總裁派一個(gè)推銷員到非洲一個(gè)國家，讓他去了解那里的市場，這個(gè)推銷員到非洲后發(fā)回一封電報(bào)：“這里的人不穿鞋，沒有市場?！庇谑枪九沙隽说诙其N員，他在那里呆了一個(gè)星期發(fā)回了電報(bào)：“這里人不穿鞋，市場巨大?！闭{(diào)研小故事美國一家制鞋公司正在尋找國外市場，公司總裁派一個(gè)推87調(diào)研小故事于是公司派出了第二名推銷員，他在非洲呆了三個(gè)星期，發(fā)回了電報(bào)：“這里的人不穿鞋，但有腳疾，需要鞋；不過我們現(xiàn)在生產(chǎn)的鞋太瘦，不適合他們，我們必須生產(chǎn)肥些的鞋。這里的部落首領(lǐng)不讓我們做買賣，除非我們搞大市場營銷。我們只有向他的金庫里進(jìn)一些貢，才能獲準(zhǔn)在這里經(jīng)營。我們需要投入大約1．5萬美元，他才能開放市場。我們每年能賣大約2萬雙鞋，在這里賣鞋可以賺錢，投資收益率約為15%。”調(diào)研小故事于是公司派出了第二名推銷員，他在非洲呆了三個(gè)星期，88分析研究

在進(jìn)行市場調(diào)研的過程中，要以事實(shí)為基礎(chǔ),以假設(shè)為導(dǎo)向,并通過收集和分析事實(shí)，從不同的角度去印證或修正最初的假設(shè)，以達(dá)到解決問題的目的。對(duì)于一些關(guān)鍵性問題，如果有必要繼續(xù)深入反復(fù)進(jìn)行調(diào)研，直到能夠解決問題為止，那就應(yīng)當(dāng)再去繼續(xù)調(diào)研。分析研究在進(jìn)行市場調(diào)研的過程中，要以事實(shí)為基礎(chǔ),以89分析研究

在中國由于數(shù)據(jù)的收集難度比較大，尤其是政府的許多數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，水分大，運(yùn)用這些數(shù)據(jù)來進(jìn)行定量分析，經(jīng)常難以達(dá)到理想的效果，有時(shí)甚至?xí)灰胝`區(qū)。因此許多數(shù)據(jù)只能作一般性參考，在許多情況下，需要結(jié)合更多的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和案例來進(jìn)行判斷。分析研究在中國由于數(shù)據(jù)的收集難度比較大，906、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文調(diào)研結(jié)果

有許多因素將影響對(duì)策的形成。但應(yīng)把精力放在最重要的因素——也就是關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素上。在對(duì)市場調(diào)研下結(jié)論時(shí)，用80/20規(guī)則，找出關(guān)鍵的影響因素，推導(dǎo)調(diào)研的主要結(jié)論。對(duì)于其他次要因素，作出一般性結(jié)論即可。6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文調(diào)研結(jié)果916、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文當(dāng)我們得出結(jié)論后，仍然需要繼續(xù)反思：我們所獲取的信息是否可以支持項(xiàng)目決策？還有那些遺漏的問題還沒有解決，是否需要馬上完善，還是以后再進(jìn)行完善？如需馬上完善，則應(yīng)立即進(jìn)行完善，確定無異議后再進(jìn)行報(bào)告行文的編排。6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文當(dāng)我們得出結(jié)論后，仍然需要繼續(xù)反思：我92

調(diào)研報(bào)告行文A、傳統(tǒng)文字報(bào)告一、概要（主要結(jié)論及綜合分析）二、調(diào)查說明（調(diào)查時(shí)間、調(diào)查范圍與對(duì)象、調(diào)研的內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)查樣本）三、市場調(diào)查分析（城市宏觀市場環(huán)境、房地產(chǎn)中觀市場、供需微觀市場等分項(xiàng)分析）報(bào)告的行文最好采用金字塔結(jié)構(gòu)。四、附件（表格、照片及相關(guān)資料）調(diào)研報(bào)告行文A、傳統(tǒng)文字報(bào)告93金字塔結(jié)構(gòu)文字報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論（微觀）主要結(jié)論（中觀）主要結(jié)論（宏觀）支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析自上而下，每層都有邏輯關(guān)系。金字塔結(jié)構(gòu)文字報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論支持結(jié)論的94

調(diào)研報(bào)告行文B、PPT演示稿+附件一、PPT演示稿：調(diào)研分析主要結(jié)論及分析要點(diǎn)（包括圖、表、照片等）二、附件：文字分項(xiàng)描述與各類表格有效信息的三個(gè)關(guān)鍵：簡潔、完整、結(jié)構(gòu)。調(diào)研報(bào)告行文B、PPT演示稿+附件有效信息的三個(gè)關(guān)鍵：簡潔95金字塔結(jié)構(gòu)PPT稿演示報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論（微觀或關(guān)鍵3

）主要結(jié)論（中觀或關(guān)鍵2

）主要結(jié)論（宏觀或關(guān)鍵1）支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附件：分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附表：基礎(chǔ)事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析以上為PPT稿內(nèi)容金字塔結(jié)構(gòu)PPT稿演示報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論主要結(jié)論支96市場調(diào)研三大關(guān)鍵：★只有明確調(diào)研目的和需要解決的問題，你才能知道需要收集哪些信息；★只有帶著問題去進(jìn)行市場調(diào)查，才能盡快找到你所需要的信息；★只有將分析研究始終貫穿全程，才能盡快找到你所需要的答案。市場調(diào)研三大關(guān)鍵：★只有明確調(diào)研目的和需要解決的問題，你97謝謝！謝謝！98本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理99【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個(gè)電子形成陽離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實(shí)質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國要求“公共場所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動(dòng)吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動(dòng)的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動(dòng)吸入煙霧分子，造成被動(dòng)吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每兩根鋼軌間都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動(dòng)的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動(dòng)吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石100【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時(shí)，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時(shí)表示陰離子，大于時(shí)表示陽離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識(shí)了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動(dòng)速度就加快，只要能說明溫度高了運(yùn)動(dòng)速度快了的例子都可以，例如陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對(duì)分子質(zhì)量大?。ê侠砑唇o分）；

（3）陽光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對(duì)分子質(zhì)量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運(yùn)動(dòng)速度的關(guān)系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點(diǎn)考慮．【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性101【解析】【解答】A、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過量的過程中，生成氯化鈉的質(zhì)量不斷增大，當(dāng)碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應(yīng)時(shí)，氯化鈉的質(zhì)量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質(zhì)量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過量的過程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應(yīng)生成硫酸鋇沉淀和水，溶質(zhì)的質(zhì)量減小，質(zhì)量分?jǐn)?shù)也減小，當(dāng)氫氧化鋇和稀硫酸完全反應(yīng)時(shí)，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時(shí)，質(zhì)量分?jǐn)?shù)應(yīng)該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時(shí)，當(dāng)溫度達(dá)到一定程度時(shí)，高錳酸鉀開始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應(yīng)的進(jìn)行，剩余固體的質(zhì)量不斷減少，當(dāng)高錳酸鉀完全反應(yīng)時(shí)，剩余固體的質(zhì)量不再變化，D符合題意?！窘馕觥俊窘獯稹緼、可燃物的在著火點(diǎn)是一定的，不會(huì)降低，故說法錯(cuò)誤，可選；