本章內(nèi)容房產(chǎn)投資概述1房產(chǎn)投資規(guī)劃2個人住房消費貸款3個人支付能力評估4本章內(nèi)容房產(chǎn)投資概述1房產(chǎn)投資規(guī)劃2個人住房消費貸款3個人支第一節(jié)房產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)的基本含義房產(chǎn)投資的概念房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點視頻：80后買房記：幸福在哪里第一節(jié)房產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)的基本含義視頻：80后買房記：幸一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居住；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權(quán)利土地一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土房產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類商品房保障性住房1、廉租住房

廉租住房保障城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)常住戶口低收入住房困難家庭的住房需求。

2、經(jīng)濟適用住房

經(jīng)濟適用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障對象應(yīng)逐步與廉租住房保障對象相銜接。

3、公共租賃住房

公共租賃住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，按照合理標(biāo)準(zhǔn)籌集和建設(shè)，限定套型面積和出租價格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租賃住房。

4、限價普通商品住房

是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。2、按照取得的時間分類期房現(xiàn)房3、按使用性質(zhì)自住房投資房（商鋪、車庫……）房產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類類型申請條件經(jīng)濟適用房1、具體有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本市工作或居住（含符合安置條件的軍隊人員）；

2、已婚家庭或年齡在30周歲及以上單身人員；

3、無房或現(xiàn)住房人均建筑面積在16平方米（含）以下的；

4、是家庭年人均收入低于市統(tǒng)計局向社會公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%廉租房1、申請家庭人均年收入低于市政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn))；

2、申請家庭的人均現(xiàn)有住房建筑面積低于市政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)

3、申請家庭成員均具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)常住戶口滿一年以上；

4、申請家庭成員均需在本市城區(qū)范圍內(nèi)實際居住生活；

5、申請家庭沒有違法生育行為或者違法生育行為已經(jīng)按照人口和計劃生育有關(guān)法律法規(guī)處理完畢；

6、申請家庭成員相互之間具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系。包括申請人及其配偶、子女、父母等。政策性租賃房1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口且家庭收入符合市、縣人民政府劃定的中等偏下收入家庭標(biāo)準(zhǔn)；或者具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口且參加工作不滿5年的職工；或者在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住且工作連續(xù)三年以上(含三年)的外來務(wù)工人員。

2、在當(dāng)?shù)夭粨碛腥魏涡问降淖》?，包括房改住房、?jīng)濟適用住房、集資房等。

3、單身家庭申請購買公共租賃住房的，申請人宜不小于20周歲。限價普通商品住房1、以個人名義申請購買的，申請人屬于本市城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口；以家庭戶名義申請購買的，家庭成員中至少有一名成年人屬于城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口，并以其為主申請人。

2、以個人名義申請購買的，申請人及其配偶和未成年子女在本市城區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房；以家庭戶名義申請購買的，其家庭成員在城區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房。

3、以個人名義申請購買的，男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。以家庭戶名義申請購買的，主申請人為成年人。

4、以個人名義申請購買的，按其本人及其配偶的收入合計，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入計算人均年收入）；以家庭戶名義申請購買的，家庭成員人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍?！衲蠈幈Ｕ闲宰》康纳暾?/p>

類型申請條件經(jīng)濟適用房1、具體有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本廣西經(jīng)濟適用住房管理辦法2009年2月17日

供應(yīng)對象面向城市低收入人群家庭年人均收入，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣谛∮诋?dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90％的范圍內(nèi)合理確定城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)同時符合下列條件：1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，或在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來務(wù)工人員；2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；3.無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；4.單身家庭申請購買經(jīng)濟適用住房的，申請人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。住房面積控制在60~80平方米購房不滿5年不得上市交易，滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價款，而且政府可優(yōu)先回購；購房滿5年后，購買人也可以按標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營。購房后未滿5年，購買者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

廣西經(jīng)濟適用住房管理辦法2009年2月17日供應(yīng)對象面向南寧市2010年度城市家庭低收入及住房困難標(biāo)準(zhǔn)一、家庭低收入標(biāo)準(zhǔn)：（一） 廉租住房：家庭人均年收入低于10080元(含)。（二）經(jīng)濟適用住房：家庭人均年收入低于13450元(含)。二、家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)：（一）廉租住房：家庭人均居住建筑面積低于13平方米(含)。（二）經(jīng)濟適用住房：家庭人均居住建筑面積低于16平方米(含)。

南寧市2010年度城市家庭低收入及住房困難標(biāo)準(zhǔn)一、家庭低收入二、房產(chǎn)投資的概念房產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。二、房產(chǎn)投資的概念房產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本（一）房產(chǎn)投資的動機自己居住對外出租投資獲利減免稅收（一）房產(chǎn)投資的動機自己居住（二）房產(chǎn)投資的風(fēng)險流動性風(fēng)險（變現(xiàn)性較差）購買力風(fēng)險（通脹風(fēng)險）市場風(fēng)險（經(jīng)濟、政策風(fēng)險）交易風(fēng)險自然風(fēng)險（二）房產(chǎn)投資的風(fēng)險流動性風(fēng)險（變現(xiàn)性較差）三、房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)證券買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸購房出租賺取租金購房出讓賺取差價房地產(chǎn)投資投資者只需支付房款10％，待到建成一半時，再支付10％，當(dāng)房屋完全建成交付使用時，再交納余下的房款。從實質(zhì)上來說，屬于購買期房的投資方式。

指看準(zhǔn)一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認(rèn)為具備升值潛力的房產(chǎn)，待時機成熟再轉(zhuǎn)售或出租以從中牟利。一般是換進門面房或即將動遷的房產(chǎn)。

房產(chǎn)投資信托房產(chǎn)租賃信托是指由專業(yè)投資公司接受廣大普通投資者委托，匯集資金投資房產(chǎn)，公司和投資者風(fēng)險共擔(dān)，收益共享的投資組織房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）三、房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點可獲得相對較高的收益易于獲得金融機構(gòu)的支持，融資能力強能抵消通貨膨脹的影響，是有效的保值手段缺點流動性相對較差投資金額比較大投資回收期較長面臨的風(fēng)險高（政策風(fēng)險、道德風(fēng)險……）四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點五、房產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房產(chǎn)價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產(chǎn)價格的構(gòu)成名目比例去向支付人售價100％政府管理部門買房者前期費用6％～7％土地成本27％～29％稅收9％管理費9％建筑及拆遷安置費26％～32％開發(fā)銷售商等利潤15％～20％中國房價大致構(gòu)成表五、房產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費勘查及開發(fā)商利潤交易稅費土地成第二節(jié)房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃的概念為什么要進行房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃流程購房與租房決策購房規(guī)劃第二節(jié)房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃的概念一、房產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資居住規(guī)劃租房購房換房房貸房產(chǎn)投資獲取房租收入通過出售賺取價差收入一、房產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資二、為什么要進行房產(chǎn)規(guī)劃如果進行房產(chǎn)投資的時候不事先進行規(guī)劃，可能會陷入以下困境：1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購房。2.對未來的收支變化未能充分預(yù)期，沒有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實現(xiàn)。3.沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就4.沒有可行的購房規(guī)劃，難以強迫自己儲蓄5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法選擇最佳的貸款組合。二、為什么要進行房產(chǎn)規(guī)劃如果進行房產(chǎn)投資的時候不事先進行規(guī)劃案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時，短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會景閣4607室等五處豪宅和其他項目。1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，所購各項目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，仍無法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達24%，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過100萬元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項，于是決定申請破產(chǎn)。2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬港元，顯然無法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂二、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程二、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程三、購房與租房決策租房購房優(yōu)點1.有能力使用更多的居住空間1.保值，能夠?qū)雇?.比較能夠應(yīng)付家庭收入的變化2.強迫儲蓄積累財富3.資金較自由，可投向更有利的投資渠道3.提高居住品質(zhì)4.遷徙自由度較大4.有信用增強效果5.房屋瑕疵和損毀風(fēng)險由房東承擔(dān)5.滿足擁有房產(chǎn)的心理效用6.租房者的稅捐負(fù)擔(dān)較輕6.自住兼投資，同時提供居住效用和資本增值機會7.無需考慮房價下跌風(fēng)險缺點1.有非自愿搬離的風(fēng)險1.缺乏流動性2.無法按照意愿裝修2.維持成本高3.被動應(yīng)對房租上漲風(fēng)險3.財務(wù)風(fēng)險大4.無法運用財務(wù)杠桿追求房價利益視頻：80后置業(yè)之惑，買房or租房三、購房與租房決策租房購房優(yōu)點1.有能力使用更多的居住空間1購房PK租房選擇購房還是租房，與個人的財務(wù)狀況、對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)測以及喜好、購買途徑等都息息相關(guān)，從理財?shù)慕嵌瘸霭l(fā)主要看房價與租金的變動情況，分別計算出兩者的投資成本。房價和租金都是住房使用價值的反映，但相比之下，房價的波動幅度明顯大于租金，這是因為購房行為中投機和泡沫的成分遠(yuǎn)高于租房。因此，房價更加偏重反映房產(chǎn)的市場行情，租金更加偏重反映房產(chǎn)的實際需求。租售比=每平方米使用面積月租金/每平方米建筑面積房價可以大致反映房價對使用價值的偏離程度。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況的租售比一般界定為1︰200至1︰300。如果租售比低于1︰300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小；如果高于1︰200，表明該區(qū)域的房產(chǎn)投資潛力相對較大。視頻：租房買房哪個劃算（3：30）購房PK租房選擇購房還是租房，與個人的財務(wù)狀況、對未來房地產(chǎn)購房與租房的財務(wù)計算方法——年成本法租房者的使用成本是房租，還要計算交納押金帶來的利息損失(機會成本)，所以租房的年成本的計算公式是：租房年成本=年租金(月租金×12)+押金機會成本(月租金×12×當(dāng)年存款利率)購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費等使用成本），所以購房的年成本的計算公式是：購房年成本=利息支出(貸款額×房貸年利率)+首付款機會成本(首付款×當(dāng)年存款利率)我們不能簡單地把以上計算結(jié)果當(dāng)成租房或購房的決策依據(jù)，只能當(dāng)作參考，因為它沒有包含房價波動的預(yù)期因素。一般來說，預(yù)計房價看漲時，購房比較合算；反之，則租房合算。銀行貸款利率也會對購房成本產(chǎn)生直接影響，利率下調(diào)時，購房成本降低；反之，則升高。房租則相對穩(wěn)定(體現(xiàn)房屋的真實使用價值)，所以在利率下調(diào)時，購房比較合算；反之，租房合算。購房與租房的財務(wù)計算方法——年成本法租房者的使用成本是房租，年成本法決策實例王先生看上一處60平方米的房產(chǎn)，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金預(yù)付3個月；若買房，總價25萬元，可獲得20萬元、利率6％的房屋貸款，購房首付款為房屋總價的20％，即5萬元。王先生租房與購房的成本分析如下(假設(shè)押金與首付款機會成本以5％，1年期存款利率以3％計算)：租房年成本=1000×12+1000×3×5％＝12150(元)

購房年成本=50000×3％+200000×6％＝13500(元)通過計算可知，租房比購房年成本低1350元，折合每月少支付112.5元，因此租房比較劃算。年成本法決策實例王先生看上一處60平方米的房產(chǎn)，屋主可租可售要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費等使用成本），而租房者的使用成本是房租

(1)房租是否會每年調(diào)整。

(2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。

(3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。如果房價低落，則租房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。

(4)利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購房的居住成本也越來越高。要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋四、購房規(guī)劃衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用學(xué)會計算購房的各種稅費如何選擇房子投資自住房投資寫字樓投資商鋪投資車庫四、購房規(guī)劃衡量自己的負(fù)擔(dān)能力（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價可負(fù)擔(dān)首付款＝目前年收入×負(fù)擔(dān)比率上限×年金終值×目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值年金終值＝年金金額×（n=離買房年數(shù)；r=投資報酬率）復(fù)利終值＝本金（現(xiàn)值）×（1＋r）n（n=離買房年數(shù)；r=投資報酬率）可負(fù)擔(dān)房屋貸款＝目前年收入×復(fù)利終值（n=離買房年數(shù)；r=預(yù)估收入成長率）×負(fù)擔(dān)比率上限×年金現(xiàn)值（n=貸款年限；r=房屋貸款利率）可負(fù)擔(dān)房屋總價＝可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房屋貸款可負(fù)擔(dān)房屋單價＝可負(fù)擔(dān)房屋總價÷需求面積（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價可負(fù)擔(dān)首付款＝（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價例如，李先生年收人為10萬元，預(yù)估收入成長率3％，目前凈資產(chǎn)2萬元，儲蓄首期與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為40％，打算5年后買房，投資報酬率為10％，貸款年限20年，利率以6％計，可以負(fù)擔(dān)買房貸款的目前房價為：首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(萬元)貸款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(萬元)可負(fù)擔(dān)房價：首期(27.7)+貸款(53.2)＝80．9(萬元)（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價例如，李先生年（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用

欲購買房屋總價＝房屋單價×需求面積需要支付的首期部分＝欲購買房屋總價×(1—按揭貸款成數(shù)比串)需支付的貸款部分＝欲購買房屋總價×按揭貸款成效比率每月攤還的貸款本息＝需要支付的貸款部分÷年金現(xiàn)值年金現(xiàn)值＝年金×（n=離買房年數(shù)；r=投資報酬率）（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用欲購買房屋（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用

如果想購買100平方米的房屋，目前市面上的一般價格是3000～6000元／平方米，則購買100平方米房屋所需要的費用為30萬～60萬元。假設(shè)按7成按揭，30萬元的房屋需要支付首付款9萬元，60萬元的房屋需要支付首付款18萬元。30萬元的房屋需要貸款21萬元，每月需要攤還的本息費用為1526元(210000÷11.47÷12)；如果是60萬元，則需要貸款42萬元，每月需要攤還的本息費用為3052元(420000÷11.47÷12)。因此，如果每月除了應(yīng)付日常生活外還能節(jié)余3000多元時可以買6000元／平方米的房子；而當(dāng)每月收入節(jié)余只有1526元左右時，就只能負(fù)擔(dān)3000元／平方米的房子了。（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用如果想購買購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費用以及各種相關(guān)稅費。在我國，涉及購房交易的稅費主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費、中介費等，均視房屋買賣的具體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來確定。購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費換房規(guī)劃階段性換房換房的步驟先買后賣先賣后買視頻：賣房的困惑換房規(guī)劃階段性換房第三節(jié)個人住房消費貸款個人住房消費貸款種類個人住房貸款的還貸方式第三節(jié)個人住房消費貸款個人住房消費貸款種類一、個人住房消費貸款種類住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為30年（不得超過法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種貸款額度根據(jù)所購房屋不同適用不同的比例。個人住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。個人住房組合貸款是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。一、個人住房消費貸款種類住房公積金貸款二、個人住房貸款的計息方法等額本金還款法等額本息還款法組合還款法二、個人住房貸款的計息方法等額本金還款法（一）等額本金還款法就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少其計算公式是：每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計）+（貸款本金—累計已歸還本金額）×月利率（一）等額本金還款法就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的（二）等額本息還款法每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計算出的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。計算公式是：每月還款額＝貸款本金×月利率×（1＋月利率）×還款月數(shù)］÷［（1＋月利率）×還款月數(shù)－1］貸款計算器（二）等額本息還款法每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以房產(chǎn)投資規(guī)劃培訓(xùn)課件房產(chǎn)投資規(guī)劃培訓(xùn)課件1.兩種貸款的利息計算方式等額本息貸款

采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款

采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。

1.兩種貸款的利息計算方式等額本息貸款等額本金貸款因此，2.兩種貸款的每期還款特點等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同

等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。2.兩種貸款的每期還款特點等額本金貸款還款表（部分）：每期等額本息還款法與等額本金還款法的比較

等額本息貸款等額本金貸款計息方式簡單利率計息復(fù)合利率計息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國內(nèi)流行度主流弱流國際流行度主流弱弱流操作靈活程度強弱計算難度高難較難評價可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。選它沒錯，但可能不會是最好等額本息還款法與等額本金還款法的比較等額本息貸款等額本金貸等額本息PK等額本金等額本息方式月還利息額始終高于本金方式從還款壓力來說，等額本金的還款壓力在前期比本息大，之后還款額將逐年越來越低于本息還款。從利息支出角度考慮，等額本金方式要優(yōu)于等額本息方式，

等額本息PK等額本金等額本息方式月還利息額始終高于本金方式等額本息PK等額本金等額本金方式在還款初期的壓力要明顯高于等額本息還款方式，這就要求消費者要正確估計自己的收支情況，并考慮其對生活質(zhì)量的影響，作出選擇。（生活質(zhì)量曲線詳見右圖）如果客戶現(xiàn)在屬于高薪者或收入多元化的人群，建議采用等額本金還款法，因為這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時間的推移，越到最后還款越輕松。如果客戶是一位工作四平穩(wěn)、與世無爭的人，建議選擇等額本息還款方式。

10萬元20年等額本金還款方式生活質(zhì)量曲線

10萬元20年等額本息還款方式生活質(zhì)量曲線

等額本息PK等額本金等額本金方式在還款初期的壓力要明顯高于等結(jié)論兩種還款方式各有所長，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟狀況，使供款額與自己的收入趨勢相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預(yù)測家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。結(jié)論兩種還款方式各有所長，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關(guān)鍵（三）組合還款法首先將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定每個階段的還款期限（等本），接著在每個階段里又按等額本息還款方式歸還（等額）一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢。任意型是指在貸款期內(nèi)各個階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人可以根據(jù)自己未來收支情況，來制定還款計劃，通俗的講就是賺多的時候多還一點，賺少的時候少還一點。精打細(xì)算還房貸（7：36）（三）組合還款法首先將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定三、節(jié)省貸款利息的方法加速還款額外還款存抵貸關(guān)鍵在于盡可能多的提前償還本金三、節(jié)省貸款利息的方法加速還款關(guān)鍵在于盡可能多的提前償還本金（一）加速還款縮短還貸周期，增加還貸次數(shù)——雙周加速還款假設(shè)貸款30年50萬元，貸款年利率為6.39%。

標(biāo)準(zhǔn)的月還款(等額本息)雙周加速還款(等額本息）

（一）加速還款縮短還貸周期，增加還貸次數(shù)——雙周加速還款貸款結(jié)果對比等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款(參照)等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金50萬50萬50萬貸款年利率6.39%6.39%6.39%貸款周期30年30年24年1個月支付頻率每月支付一次每月支付一次每兩周支付一次每月支付金額￥3,124.26(月)￥2,723.84(月平均值)￥3,124.26(4周)利息累計￥624,733.6￥480,581.25￥483,100.27還款期數(shù)360期360期629期節(jié)省利息---￥144,152.35￥141,633.33節(jié)省天數(shù)---0天2,135天每年需多還款---每年還款不等￥3,124.26貸款成本率124.95%96.125%96.62%貸款結(jié)果對比等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月還款(參照)等額本金貸款等（二）額外還款——提前還貸提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時間的基本方法，也是最有效的方法。

提前還貸計算器（二）額外還款——提前還貸提前還款包括提前全部還款、提前部分提前還貸階段：縮短貸款期限是不錯的選擇通過生活質(zhì)量曲線不難看出，生活質(zhì)量與還款利息成本成反比，還款期內(nèi)成本越高生活質(zhì)量越好，反之則反。所以客戶必須在這兩者之間權(quán)衡同時，不同的還款方式對現(xiàn)金流量也會產(chǎn)生不同的影響，這完全看個人收入和對各項指標(biāo)的偏好來決定。而且這一過程是動態(tài)的過程，需要隨時進行調(diào)整。

提前還貸階段：縮短貸款期限是不錯的選擇通過生活質(zhì)量曲線不難（三）存抵貸存抵貸是指按揭購房者只需將活期存款賬戶與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來，并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，就可達到少交貸款利息的目的。優(yōu)勢：利率優(yōu)惠，還款方便，可以減少貸款利息的支出。缺陷：銀行審批較嚴(yán)格，較一般按揭貸款利率高，且存款額度有下限，僅適合有大量存款的借款人。適用對象：計劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計劃，有較強融資需要，資信良好的借款人。（三）存抵貸存抵貸是指按揭購房者只需將活期存款賬戶與房屋貸款資料：新型房貸方式■“隨薪供”推薦銀行：興業(yè)銀行特色優(yōu)勢：約定還款前期只還利息無需歸還本金，減輕貸款前期壓力。■“存貸雙贏”推薦銀行：農(nóng)業(yè)銀行特色優(yōu)勢：理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關(guān)聯(lián)，根據(jù)借款人理財賬戶存款和貸款情況，存款賬戶中超過5萬元的部分，銀行將按一定比例視同提前還款，參照貸款利率計付理財收益。視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內(nèi)，可隨時提用。資料：新型房貸方式■“隨薪供”資料：新型房貸方式■“個貸本息分別還款”推薦銀行：農(nóng)業(yè)銀行特色優(yōu)勢：按季還息。利息和本金可以分別按照各自的周期(月、季)進行歸還的一種還款方式，不需還利息的時間里里就用這部分資金去做理財。■“存貸通”推薦銀行：中國銀行特色優(yōu)勢：多存多得，貸款利息省更多。中國銀行個人貸款客戶申請開立與其貸款相關(guān)聯(lián)的理財賬戶，客戶在正常取得存款利息收益的同時，還可通過理財方式獲得相應(yīng)收益。該收益可以抵補一定比例的貸款利息支出，降低貸款成本。該個人貸款理財賬戶起存為5萬元，根據(jù)賬戶中的存款余額按日計息，年收益率高于同期存款收益率，需要資金時，可隨時靈活調(diào)度。資料：新型房貸方式■“個貸本息分別還款”第四節(jié)個人支付能力評估目標(biāo)和需求分析個人投資動機分析個人支付能力評估第四節(jié)個人支付能力評估目標(biāo)和需求分析一、目標(biāo)和需求分析房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，這要通過數(shù)據(jù)收集合分析來明確。一般而言，個人對于房地產(chǎn)投資的需求取決于年齡、收入水平、家庭成員數(shù)量、交通便利等因素。在確定目標(biāo)和需求時，必須把握以下幾個原則：首先是要分清影響目標(biāo)和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地產(chǎn)投資項目是可遇不可求的，我們會面臨對于各種因素的權(quán)衡和取舍，因此應(yīng)該分析哪些因素對于自己是最重要的，按重要性程度進行排列，以便于在這些因素發(fā)生沖突的時候做出合理的選擇。其次，要具有前瞻性。隨著個人的成長和際遇，收入、債務(wù)以及責(zé)任都會隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和需求時應(yīng)該將這些考慮進去，以便能靈活的對待這些變化。

一、目標(biāo)和需求分析房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，二、個人投資動機分析自己居住賺取租金出售獲利減免稅收首要考慮的是居住質(zhì)量，可以選擇具有成熟的居住氛圍的社區(qū)，如擁有便捷的交通，宜人的環(huán)境、配套的生活設(shè)施等。首先要考慮的是方便出租，可以選擇流動人口大的小型住宅進行投資，或者購買適宜出租給經(jīng)營者的沿街鋪面。如果是為了獲取差價收入，則適合投資現(xiàn)時房價相對便宜，但未來規(guī)劃前景看好，有升值潛力的住宅或店面。國家出臺相應(yīng)鼓勵政策，例如規(guī)定購房支出可以用來抵扣個人所得稅等，房地產(chǎn)投資無疑是個一舉兩得的投資方式。二、個人投資動機分析自己居住賺取租金出售獲利減免稅收首要考慮三、個人支付能力評估投資房產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計劃。確定個人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時，不僅要看個人的凈資產(chǎn)，還要分析個人的固定收入、臨時收入、未來收入、個人支出和預(yù)計的未來支出。如果個人凈資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預(yù)期，最終確定用于購買房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額?；镜脑瓌t仍然是量力而行，既滿足個人的房產(chǎn)投資需求，同時又不必為自己帶來沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。購房能力計算器三、個人支付能力評估投資房產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需舉例個人凈資產(chǎn)中可用于購買房產(chǎn)的金額為12萬元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投資支出1000元，預(yù)期未來收入保持平穩(wěn)，則其投資房地產(chǎn)的支付能力為10萬元首付款，月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大數(shù)額為8000-4000-1000＝3000(元)?？少徺I總價值為60萬元的房產(chǎn)，首付20％為12萬元，其余48萬元可以申請銀行按揭，以每月歸還3000元以內(nèi)為限。但如果對未來收入感到不確定性較大，就需要降低投資房產(chǎn)的總價值。舉例個人凈資產(chǎn)中可用于購買房產(chǎn)的金額為12萬元，家庭月收入8房產(chǎn)投資規(guī)劃案例李先生的理財規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃案例李先生的理財規(guī)劃客戶基本信息家庭成員：李先生，32歲，某合資建材公司銷售經(jīng)理，李太太，27歲，全職太太，女兒三歲。李先生的月收入14000元，年終獎6萬元左右。資產(chǎn)狀況：李先生一直比較喜歡房產(chǎn)投資，2002年買了一套一居室自住，購買時房屋總價20萬元，首付5萬元，貸款20年，月供1100元，現(xiàn)在估價30萬元；2004年又購買了一套一居室，用于出租，總價26萬元，首付8萬元，貸款20年，月供1200元，現(xiàn)在估價32萬元，已出租，月租金收入1500元；2005年買了一套150平米的三居室，總價80萬元，首付24萬元，貸款20年，月供4000元，現(xiàn)在估價85萬元，這套房即將交房，準(zhǔn)備自住，打算用15萬元裝修?？蛻艋拘畔⒓彝コ蓡T：李先生，32歲，某合資建材公司銷售經(jīng)理房產(chǎn)投資規(guī)劃案例收支狀況:李先生家每月的生活開銷如下：日常支出6000元，孩子教育費用1500元。李先生有基本的社會保險，給女兒買了一份分紅保險，年交3000元，李太太沒有什么保障。理財目標(biāo)：李先生打算在女兒高中畢業(yè)后送她出國留學(xué)，覺得自己的養(yǎng)老靠房屋租金就夠了。李先生目前有銀行存款40萬元，國債10萬元?？吹浇鼇韲覍Ψ康禺a(chǎn)出臺了很多調(diào)控性的政策，李先生決定暫時不再買房子。你對此有何建議？房產(chǎn)投資規(guī)劃案例收支狀況:李先生家每月的生活開銷如下：日常支財務(wù)狀況分析：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一李先生的家庭資產(chǎn)以原值計算為176萬元，若以現(xiàn)值計算高達197萬元，這其中的升值部分體現(xiàn)了房產(chǎn)投資的增值部分。以現(xiàn)值統(tǒng)計，房產(chǎn)占總資產(chǎn)的74.6%，表明李先生家庭資產(chǎn)的四分之三都是房產(chǎn)，而其余部分為銀行存款和國債這類低風(fēng)險低收益的防守型資產(chǎn)。這樣的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使李先生的家庭經(jīng)濟受房地產(chǎn)市場走勢影響極大，家庭資產(chǎn)規(guī)模在未來會伴隨房地產(chǎn)市場的起伏而發(fā)生波動。負(fù)債占總資產(chǎn)的45.2%，較合理水平稍高，償還住房抵押貸款將是未來二十年內(nèi)的一項重要財務(wù)目標(biāo)。財務(wù)狀況分析：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一李先生的家庭資產(chǎn)以原值計算為176財務(wù)狀況分析：按揭支出占比高李先生的年收入近23萬元，是家庭的經(jīng)濟支柱，目前僅有一套住房用于出租，租金收入不足家庭年收入的10%.支出方面，按揭貸款支出高達月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平，生活費用（含日常支出和教育費用）每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度結(jié)余占月度收入的11%，有些偏低。年度結(jié)余占年度收入的31.5%，處于合理水平，但受年終獎等偶然因素影響較大。財務(wù)狀況分析：按揭支出占比高李先生的年收入近23萬元，是家庭財務(wù)目標(biāo)：還清房貸、籌劃養(yǎng)老一是盡早還清購房貸款。三處房產(chǎn)的貸款本金為89萬元左右，分期付款方式導(dǎo)致按揭支出占家庭月收入的比例較高，而且受經(jīng)濟波動影響較大，建議在條件許可的情況下提前償還部分貸款，以減輕經(jīng)濟壓力。出售其中的一套住房也是一個辦法，不過現(xiàn)在國家對二手房交易的營業(yè)稅和所得稅管理嚴(yán)格，而且兩處小戶型房產(chǎn)臨近地鐵四號線，升值空間較大，建議保留。二是為女兒準(zhǔn)備出國留學(xué)費用。李先生的女兒打算高中畢業(yè)后出國留學(xué)，這是15年以后的目標(biāo)，以學(xué)費每年上漲5%估計，大學(xué)四年留學(xué)學(xué)費將需要120萬元左右；除現(xiàn)有資金外，主要通過金融資產(chǎn)和每年節(jié)余進行投資獲得。三是為自己準(zhǔn)備足夠的養(yǎng)老金。以目前租金價格計算，出租兩套小房子的租金收入約3000元，而以李先生家的生活水準(zhǔn)，退休后至少需要4200元可以保持生活品質(zhì)不變，假設(shè)房租和物價的上漲速度一致，那么當(dāng)李先生退休后，出租兩套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫婦生活品質(zhì)不變，必須額外準(zhǔn)備養(yǎng)老金。財務(wù)目標(biāo)：還清房貸、籌劃養(yǎng)老一是盡早還清購房貸款。三處房理財建議1優(yōu)化生活費用支出管理，爭取減少支出15%以李先生的工作性質(zhì)來看，他的家庭支出尚在合理范圍內(nèi)，但是考慮到生活支出和房貸月供合計接近李先生的工資收入，而房貸支出剛性，適當(dāng)控制一下生活方面的支出會使家庭財務(wù)狀況的穩(wěn)定性提高。如果能夠把家庭生活費用支出減少15%，每個月將多出1000元的結(jié)余，即使李先生的工資收入略微減少，仍可以支付日常生活支出和房貸月供。理財建議1優(yōu)化生活費用支出管理，爭取減少支出15%理財建議2擇機提前償還部分房貸，減輕供房壓力李先生的新房即將裝修，預(yù)計花費15萬元，這樣存款將降為25萬元，金融資產(chǎn)另有10萬元國債，考慮到這兩類資產(chǎn)的收益率都低于房屋抵押貸款利率，建議選擇適當(dāng)時機提前償還部分購房貸款，從而減輕供房壓力?？紤]到裝修后李先生家的金融資產(chǎn)只有35萬元，不足家庭資產(chǎn)的五分之一，如投資渠道表現(xiàn)良好，可以過兩年再償還部分貸款。理財建議2擇機提前償還部分房貸，減輕供房壓力理財建議3完善風(fēng)險保障，規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險李先生是家里惟一的經(jīng)濟來源，整個家庭有高達80余萬元的貸款，如其遇到什么風(fēng)險，將嚴(yán)重影響整個家庭的經(jīng)濟狀況，因此建議李先生進行全面的保險規(guī)劃，把人生不確定的風(fēng)險轉(zhuǎn)化為確定的保障。具體品種方面，建議李先生購買20萬至30萬元的健康保險以及120萬元的終身壽險或者定期壽險，這樣萬一遇到風(fēng)險，除償還貸款外還可以給家人留下40萬元左右的生活費用，同時給李太太和女兒購買健康保險和意外保險，年度保費支出在2-3萬元。理財建議3完善風(fēng)險保障，規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險理財建議4以購買基金的方式參與股票市場投資以合理的家庭投資結(jié)構(gòu)來看，金融投資（股票、債券、基金等）與實物資產(chǎn)投資的比例在1：1比較合適。李先生家的房產(chǎn)投資已經(jīng)占據(jù)較大比例，結(jié)合當(dāng)前的國家宏觀調(diào)控政策，建議李先生日后的投資以金融投資為主?？紤]到今年的股票市場開始回暖，李先生可以用部分資金進行股票投資，鑒于李先生工作忙碌，可以通過購買股票型基金來參與資本市場投資。結(jié)合李先生的具體情況，建議每個月或者每個季度用固定數(shù)額的錢購買開放式基金，總額控制在金融資產(chǎn)的50%左右，目前約為15萬元，以后隨著積蓄的增加按比例增加?？梢詤⒖紝I(yè)基金評級機構(gòu)的評級報告，選擇排名穩(wěn)定在前四分之一左右的基金品種，以股票型基金為主。理財建議4以購買基金的方式參與股票市場投資理財建議5保留現(xiàn)有國債，部分存款轉(zhuǎn)投貨幣市場基金由于李先生家即將裝修，15萬元左右的裝修款還是存在銀行比較合適；10萬元國債收益略高于銀行存款，建議保留；購買15萬元的基金后，余下的可以保留2萬元銀行存款，購買8萬元貨幣市場基金。這樣的資產(chǎn)組合的收益率在當(dāng)前情況下可達到6%左右。理財建議5保留現(xiàn)有國債，部分存款轉(zhuǎn)投貨幣市場基金本章小結(jié)1．房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說一般是指房產(chǎn)。2．房產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。3．房地產(chǎn)投資的優(yōu)點主要包括房地產(chǎn)是一種耐用消費品，價值相對比較穩(wěn)定以及具有不斷升值的潛力。4．買房子需要一筆很大的資金，買房首付款的籌備與買房后償還貸款的負(fù)擔(dān)，對個人及家庭現(xiàn)金流量及其以后生活的影響可以延續(xù)到十幾年甚至幾十年。所以，如果進行房地產(chǎn)投資的時候沒有事先進行規(guī)劃，就可能會陷入困境。5．個人房產(chǎn)規(guī)劃實際上就是根據(jù)自己的需要進行購房或者租房的決策。6．購房規(guī)劃應(yīng)該考慮的首要問題是衡量自己的負(fù)擔(dān)能力，然后還要考慮購房所要支付的相關(guān)稅費。7．合理的使用住房貸款會幫助我們實施房地產(chǎn)投資計劃，其還款方式包括等額本金還款、等額本息還款和組合還款。8．房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，而投資動機的差異將會對整個投資計劃產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響，同時投資房地產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房地產(chǎn)投資計劃。本章小結(jié)1．房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)復(fù)習(xí)思考題1. 為什么要做房地產(chǎn)規(guī)劃？2. 如何做一個合理的房地產(chǎn)規(guī)劃？3. 對于住房和購房的選擇，你有什么看法？4. 對于計劃購買自己的第一套房子的人，應(yīng)如何進行規(guī)劃？5. 你對住房貸款了解多少？你會選擇哪種還款方式？6. 你投資房地產(chǎn)的動機是什么？你的投資目標(biāo)和需求受什么因素影響？7. 應(yīng)如何評估個人購房支付能力？復(fù)習(xí)思考題1. 為什么要做房地產(chǎn)規(guī)劃？本章內(nèi)容房產(chǎn)投資概述1房產(chǎn)投資規(guī)劃2個人住房消費貸款3個人支付能力評估4本章內(nèi)容房產(chǎn)投資概述1房產(chǎn)投資規(guī)劃2個人住房消費貸款3個人支第一節(jié)房產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)的基本含義房產(chǎn)投資的概念房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點視頻：80后買房記：幸福在哪里第一節(jié)房產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)的基本含義視頻：80后買房記：幸一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居??；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權(quán)利土地一、房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土房產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類商品房保障性住房1、廉租住房

廉租住房保障城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)常住戶口低收入住房困難家庭的住房需求。

2、經(jīng)濟適用住房

經(jīng)濟適用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障對象應(yīng)逐步與廉租住房保障對象相銜接。

3、公共租賃住房

公共租賃住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，按照合理標(biāo)準(zhǔn)籌集和建設(shè)，限定套型面積和出租價格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租賃住房。

4、限價普通商品住房

是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。2、按照取得的時間分類期房現(xiàn)房3、按使用性質(zhì)自住房投資房（商鋪、車庫……）房產(chǎn)的類型1、按照性質(zhì)分類類型申請條件經(jīng)濟適用房1、具體有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本市工作或居?。ê习仓脳l件的軍隊人員）；

2、已婚家庭或年齡在30周歲及以上單身人員；

3、無房或現(xiàn)住房人均建筑面積在16平方米（含）以下的；

4、是家庭年人均收入低于市統(tǒng)計局向社會公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%廉租房1、申請家庭人均年收入低于市政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn))；

2、申請家庭的人均現(xiàn)有住房建筑面積低于市政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)

3、申請家庭成員均具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)常住戶口滿一年以上；

4、申請家庭成員均需在本市城區(qū)范圍內(nèi)實際居住生活；

5、申請家庭沒有違法生育行為或者違法生育行為已經(jīng)按照人口和計劃生育有關(guān)法律法規(guī)處理完畢；

6、申請家庭成員相互之間具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系。包括申請人及其配偶、子女、父母等。政策性租賃房1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口且家庭收入符合市、縣人民政府劃定的中等偏下收入家庭標(biāo)準(zhǔn)；或者具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口且參加工作不滿5年的職工；或者在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住且工作連續(xù)三年以上(含三年)的外來務(wù)工人員。

2、在當(dāng)?shù)夭粨碛腥魏涡问降淖》?，包括房改住房、?jīng)濟適用住房、集資房等。

3、單身家庭申請購買公共租賃住房的，申請人宜不小于20周歲。限價普通商品住房1、以個人名義申請購買的，申請人屬于本市城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口；以家庭戶名義申請購買的，家庭成員中至少有一名成年人屬于城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)戶口，并以其為主申請人。

2、以個人名義申請購買的，申請人及其配偶和未成年子女在本市城區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房；以家庭戶名義申請購買的，其家庭成員在城區(qū)范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房。

3、以個人名義申請購買的，男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。以家庭戶名義申請購買的，主申請人為成年人。

4、以個人名義申請購買的，按其本人及其配偶的收入合計，人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍（有未成年子女的可列入計算人均年收入）；以家庭戶名義申請購買的，家庭成員人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍。●南寧保障性住房的申請

類型申請條件經(jīng)濟適用房1、具體有本市城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口并在本廣西經(jīng)濟適用住房管理辦法2009年2月17日

供應(yīng)對象面向城市低收入人群家庭年人均收入，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣谛∮诋?dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90％的范圍內(nèi)合理確定城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)同時符合下列條件：1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，或在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來務(wù)工人員；2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；3.無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；4.單身家庭申請購買經(jīng)濟適用住房的，申請人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。住房面積控制在60~80平方米購房不滿5年不得上市交易，滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價款，而且政府可優(yōu)先回購；購房滿5年后，購買人也可以按標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營。購房后未滿5年，購買者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

廣西經(jīng)濟適用住房管理辦法2009年2月17日供應(yīng)對象面向南寧市2010年度城市家庭低收入及住房困難標(biāo)準(zhǔn)一、家庭低收入標(biāo)準(zhǔn)：（一） 廉租住房：家庭人均年收入低于10080元(含)。（二）經(jīng)濟適用住房：家庭人均年收入低于13450元(含)。二、家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)：（一）廉租住房：家庭人均居住建筑面積低于13平方米(含)。（二）經(jīng)濟適用住房：家庭人均居住建筑面積低于16平方米(含)。

南寧市2010年度城市家庭低收入及住房困難標(biāo)準(zhǔn)一、家庭低收入二、房產(chǎn)投資的概念房產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。二、房產(chǎn)投資的概念房產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本（一）房產(chǎn)投資的動機自己居住對外出租投資獲利減免稅收（一）房產(chǎn)投資的動機自己居住（二）房產(chǎn)投資的風(fēng)險流動性風(fēng)險（變現(xiàn)性較差）購買力風(fēng)險（通脹風(fēng)險）市場風(fēng)險（經(jīng)濟、政策風(fēng)險）交易風(fēng)險自然風(fēng)險（二）房產(chǎn)投資的風(fēng)險流動性風(fēng)險（變現(xiàn)性較差）三、房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)證券買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸購房出租賺取租金購房出讓賺取差價房地產(chǎn)投資投資者只需支付房款10％，待到建成一半時，再支付10％，當(dāng)房屋完全建成交付使用時，再交納余下的房款。從實質(zhì)上來說，屬于購買期房的投資方式。

指看準(zhǔn)一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認(rèn)為具備升值潛力的房產(chǎn)，待時機成熟再轉(zhuǎn)售或出租以從中牟利。一般是換進門面房或即將動遷的房產(chǎn)。

房產(chǎn)投資信托房產(chǎn)租賃信托是指由專業(yè)投資公司接受廣大普通投資者委托，匯集資金投資房產(chǎn)，公司和投資者風(fēng)險共擔(dān)，收益共享的投資組織房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）三、房產(chǎn)投資的方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點可獲得相對較高的收益易于獲得金融機構(gòu)的支持，融資能力強能抵消通貨膨脹的影響，是有效的保值手段缺點流動性相對較差投資金額比較大投資回收期較長面臨的風(fēng)險高（政策風(fēng)險、道德風(fēng)險……）四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點五、房產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房產(chǎn)價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產(chǎn)價格的構(gòu)成名目比例去向支付人售價100％政府管理部門買房者前期費用6％～7％土地成本27％～29％稅收9％管理費9％建筑及拆遷安置費26％～32％開發(fā)銷售商等利潤15％～20％中國房價大致構(gòu)成表五、房產(chǎn)價格及影響因素政府規(guī)費勘查及開發(fā)商利潤交易稅費土地成第二節(jié)房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃的概念為什么要進行房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃流程購房與租房決策購房規(guī)劃第二節(jié)房產(chǎn)投資規(guī)劃房產(chǎn)投資規(guī)劃的概念一、房產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資居住規(guī)劃租房購房換房房貸房產(chǎn)投資獲取房租收入通過出售賺取價差收入一、房產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資二、為什么要進行房產(chǎn)規(guī)劃如果進行房產(chǎn)投資的時候不事先進行規(guī)劃，可能會陷入以下困境：1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購房。2.對未來的收支變化未能充分預(yù)期，沒有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購房計劃難以實現(xiàn)。3.沒有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就4.沒有可行的購房規(guī)劃，難以強迫自己儲蓄5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無法選擇最佳的貸款組合。二、為什么要進行房產(chǎn)規(guī)劃如果進行房產(chǎn)投資的時候不事先進行規(guī)劃案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時，短期借款1.54億港元，“炒買”港灣道會景閣4607室等五處豪宅和其他項目。1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，所購各項目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒收這些房產(chǎn)，仍無法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達24%，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過100萬元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以償還所有債項，于是決定申請破產(chǎn)。2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬港元，顯然無法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn)香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂二、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程二、個人房產(chǎn)規(guī)劃流程三、購房與租房決策租房購房優(yōu)點1.有能力使用更多的居住空間1.保值，能夠?qū)雇?.比較能夠應(yīng)付家庭收入的變化2.強迫儲蓄積累財富3.資金較自由，可投向更有利的投資渠道3.提高居住品質(zhì)4.遷徙自由度較大4.有信用增強效果5.房屋瑕疵和損毀風(fēng)險由房東承擔(dān)5.滿足擁有房產(chǎn)的心理效用6.租房者的稅捐負(fù)擔(dān)較輕6.自住兼投資，同時提供居住效用和資本增值機會7.無需考慮房價下跌風(fēng)險缺點1.有非自愿搬離的風(fēng)險1.缺乏流動性2.無法按照意愿裝修2.維持成本高3.被動應(yīng)對房租上漲風(fēng)險3.財務(wù)風(fēng)險大4.無法運用財務(wù)杠桿追求房價利益視頻：80后置業(yè)之惑，買房or租房三、購房與租房決策租房購房優(yōu)點1.有能力使用更多的居住空間1購房PK租房選擇購房還是租房，與個人的財務(wù)狀況、對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)測以及喜好、購買途徑等都息息相關(guān)，從理財?shù)慕嵌瘸霭l(fā)主要看房價與租金的變動情況，分別計算出兩者的投資成本。房價和租金都是住房使用價值的反映，但相比之下，房價的波動幅度明顯大于租金，這是因為購房行為中投機和泡沫的成分遠(yuǎn)高于租房。因此，房價更加偏重反映房產(chǎn)的市場行情，租金更加偏重反映房產(chǎn)的實際需求。租售比=每平方米使用面積月租金/每平方米建筑面積房價可以大致反映房價對使用價值的偏離程度。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況的租售比一般界定為1︰200至1︰300。如果租售比低于1︰300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變?。蝗绻哂?︰200，表明該區(qū)域的房產(chǎn)投資潛力相對較大。視頻：租房買房哪個劃算（3：30）購房PK租房選擇購房還是租房，與個人的財務(wù)狀況、對未來房地產(chǎn)購房與租房的財務(wù)計算方法——年成本法租房者的使用成本是房租，還要計算交納押金帶來的利息損失(機會成本)，所以租房的年成本的計算公式是：租房年成本=年租金(月租金×12)+押金機會成本(月租金×12×當(dāng)年存款利率)購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費等使用成本），所以購房的年成本的計算公式是：購房年成本=利息支出(貸款額×房貸年利率)+首付款機會成本(首付款×當(dāng)年存款利率)我們不能簡單地把以上計算結(jié)果當(dāng)成租房或購房的決策依據(jù)，只能當(dāng)作參考，因為它沒有包含房價波動的預(yù)期因素。一般來說，預(yù)計房價看漲時，購房比較合算；反之，則租房合算。銀行貸款利率也會對購房成本產(chǎn)生直接影響，利率下調(diào)時，購房成本降低；反之，則升高。房租則相對穩(wěn)定(體現(xiàn)房屋的真實使用價值)，所以在利率下調(diào)時，購房比較合算；反之，租房合算。購房與租房的財務(wù)計算方法——年成本法租房者的使用成本是房租，年成本法決策實例王先生看上一處60平方米的房產(chǎn)，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金預(yù)付3個月；若買房，總價25萬元，可獲得20萬元、利率6％的房屋貸款，購房首付款為房屋總價的20％，即5萬元。王先生租房與購房的成本分析如下(假設(shè)押金與首付款機會成本以5％，1年期存款利率以3％計算)：租房年成本=1000×12+1000×3×5％＝12150(元)

購房年成本=50000×3％+200000×6％＝13500(元)通過計算可知，租房比購房年成本低1350元，折合每月少支付112.5元，因此租房比較劃算。年成本法決策實例王先生看上一處60平方米的房產(chǎn)，屋主可租可售要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費等使用成本），而租房者的使用成本是房租

(1)房租是否會每年調(diào)整。

(2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。

(3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。如果房價低落，則租房居住成本低于購房的情況也有可能會發(fā)生。

(4)利率的高低。利率愈低購房的年成本愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產(chǎn)價格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購房的居住成本也越來越高。要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用成本主要是首付款與房屋四、購房規(guī)劃衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用學(xué)會計算購房的各種稅費如何選擇房子投資自住房投資寫字樓投資商鋪投資車庫四、購房規(guī)劃衡量自己的負(fù)擔(dān)能力（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價可負(fù)擔(dān)首付款＝目前年收入×負(fù)擔(dān)比率上限×年金終值×目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值年金終值＝年金金額×（n=離買房年數(shù)；r=投資報酬率）復(fù)利終值＝本金（現(xiàn)值）×（1＋r）n（n=離買房年數(shù)；r=投資報酬率）可負(fù)擔(dān)房屋貸款＝目前年收入×復(fù)利終值（n=離買房年數(shù)；r=預(yù)估收入成長率）×負(fù)擔(dān)比率上限×年金現(xiàn)值（n=貸款年限；r=房屋貸款利率）可負(fù)擔(dān)房屋總價＝可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房屋貸款可負(fù)擔(dān)房屋單價＝可負(fù)擔(dān)房屋總價÷需求面積（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價可負(fù)擔(dān)首付款＝（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價例如，李先生年收人為10萬元，預(yù)估收入成長率3％，目前凈資產(chǎn)2萬元，儲蓄首期與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為40％，打算5年后買房，投資報酬率為10％，貸款年限20年，利率以6％計，可以負(fù)擔(dān)買房貸款的目前房價為：首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(萬元)貸款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(萬元)可負(fù)擔(dān)房價：首期(27.7)+貸款(53.2)＝80．9(萬元)（一）按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價例如，李先生年（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用

欲購買房屋總價＝房屋單價×需求面積需要支付的首期部分＝欲購買房屋總價×(1—按揭貸款成數(shù)比串)需支付的貸款部分＝欲購買房屋總價×按揭貸款成效比率每月攤還的貸款本息＝需要支付的貸款部分÷年金現(xiàn)值年金現(xiàn)值＝年金×（n=離買房年數(shù)；r=投資報酬率）（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用欲購買房屋（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用

如果想購買100平方米的房屋，目前市面上的一般價格是3000～6000元／平方米，則購買100平方米房屋所需要的費用為30萬～60萬元。假設(shè)按7成按揭，30萬元的房屋需要支付首付款9萬元，60萬元的房屋需要支付首付款18萬元。30萬元的房屋需要貸款21萬元，每月需要攤還的本息費用為1526元(210000÷11.47÷12)；如果是60萬元，則需要貸款42萬元，每月需要攤還的本息費用為3052元(420000÷11.47÷12)。因此，如果每月除了應(yīng)付日常生活外還能節(jié)余3000多元時可以買6000元／平方米的房子；而當(dāng)每月收入節(jié)余只有1526元左右時，就只能負(fù)擔(dān)3000元／平方米的房子了。（二）按想購買的房屋價格來計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用如果想購買購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費用以及各種相關(guān)稅費。在我國，涉及購房交易的稅費主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費、中介費等，均視房屋買賣的具體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來確定。購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費換房規(guī)劃階段性換房換房的步驟先買后賣先賣后買視頻：賣房的困惑換房規(guī)劃階段性換房第三節(jié)個人住房消費貸款個人住房消費貸款種類個人住房貸款的還貸方式第三節(jié)個人住房消費貸款個人住房消費貸款種類一、個人住房消費貸款種類住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為30年（不得超過法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種貸款額度根據(jù)所購房屋不同適用不同的比例。個人住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。個人住房組合貸款是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。一、個人住房消費貸款種類住房公積金貸款二、個人住房貸款的計息方法等額本金還款法等額本息還款法組合還款法二、個人住房貸款的計息方法等額本金還款法（一）等額本金還款法就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少其計算公式是：每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計）+（貸款本金—累計已歸還本金額）×月利率（一）等額本金還款法就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的（二）等額本息還款法每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計算出的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。計算公式是：每月還款額＝貸款本金×月利率×（1＋月利率）×還款月數(shù)］÷［（1＋月利率）×還款月數(shù)－1］貸款計算器（二）等額本息還款法每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以房產(chǎn)投資規(guī)劃培訓(xùn)課件房產(chǎn)投資規(guī)劃培訓(xùn)課件1.兩種貸款的利息計算方式等額本息貸款

采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款

采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。

1.兩種貸款的利息計算方式等額本息貸款等額本金貸款因此，2.兩種貸款的每期還款特點等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同

等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。2.兩種貸款的每期還款特點等額本金貸款還款表（部分）：每期等額本息還款法與等額本金還款法的比較

等額本息貸款等額本金貸款計息方式簡單利率計息復(fù)合利率計息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國內(nèi)流行度主流弱流國際流行度主流弱弱流操作靈活程度強弱計算難度高難較難評價可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。選它沒錯，但可能不會是最好等額本息還款法與等額本金還款法的比較等額本息貸款等額本金貸等額本息PK等額本金等額本息方式月還利息額始終高于本金方式從還款壓力來說，等額本金的還款壓力在前期比本息大，之后還款額將逐年越來越低于本息還款。從利息支出角度考慮，等額本金方式要優(yōu)于等額本息方式，

等額本息PK等額本金等額本息方式月還利息額始終高于本金方式等額本息PK等額本金等額本金方式在還款初期的壓力要明顯高于等額本息還款方式，這就要求消費者要正確估計自己的收支情況，并考慮其對生活質(zhì)量的影響，作出選擇。（生活質(zhì)量曲線詳見右圖）如果客戶現(xiàn)在屬于高薪者或收入多元化的人群，建議采用等額本金還款法，因為這種還款方式雖然前期資金壓力較