住宅物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計專題研究研究目的：認(rèn)識、學(xué)習(xí)、臨摹、改良、超越、、、、、、成果：擁有屬于我們自己的資料庫，提高工作效率。一、住宅分類按層數(shù)分：低層多層小高層高層超高層按品質(zhì)及價位分低檔中檔高檔1.按層數(shù)分1-3層低層---獨棟、雙拼、聯(lián)排、合院別墅…4-6層多層---疊拼、洋房7-11層小高層---(電梯)洋房T2/T3.普通T2/T3/T4/T5/T6...12層-100米高層---(多電梯)

T2/T3/T4/T5/T6...、公寓100米以上超高層2.按品質(zhì)及價位分1.低檔住宅---需滿足基本要求（保障、回遷、經(jīng)適一.二.三居室）2.中端住宅---需有一定的亮點(改善型三居室、四居室)3.高端住宅---要有鮮明的個性及主題（面積大、單價高豪華住宅。如別墅、洋房、高層豪宅）目前，國內(nèi)的別墅所覆蓋的范圍極廣，包含純獨立別墅（Detachedhouse）雙拼別墅（Semi-detachedhouse）聯(lián)排別墅（Townhouse）疊加別墅復(fù)合式別墅……洋房產(chǎn)品也有趨向類別墅的產(chǎn)品目前國內(nèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)涵義統(tǒng)稱為“類別墅”介于別墅與公寓產(chǎn)品之間別墅涵義別墅涵義——純獨棟容積率：0.2-0.3層數(shù):2-3F建筑面積：800㎡以上占地面積：2畝以上純獨棟別墅參考案例：杭州青山湖玫瑰園地上二層地下一層建筑面積：770-910㎡地上建筑面積：450－500㎡地下建筑面積：300－400㎡庭院面積：1400－2500㎡獨門獨院，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等花園。私密性極佳，目前為市場極其稀缺別墅產(chǎn)品。別墅涵義——純獨棟純獨棟別墅

英倫莊園式法國里維埃拉式意大利弗洛倫撒式參考案例：上海檀宮占地面積47384㎡容積率0.6僅18棟單棟建筑面積1500-1800㎡占地面積2500㎡（4畝）富含8種風(fēng)格——英倫皇式、英倫莊園式、英倫喬治式、法國楓丹白露式、法國里維埃拉式、意大利佛羅倫薩式、意大利托斯卡尼式、西班牙馬爾貝拉式，8種風(fēng)格與8種房型組合衍生成十八種完全不同的建筑個性。高容積率純獨棟項目地處虹橋路西郊賓館的西側(cè)，其利用大獨棟規(guī)劃高容積率，增加每棟獨棟花園占地面積物業(yè)類型體現(xiàn)形式區(qū)分容積率常規(guī)建筑面積層數(shù)類別墅雙拼有一道共有墻0.4-0.5300㎡二—三層聯(lián)排兩道以上共有墻（四聯(lián)、五聯(lián)）0.5-0.7200~300㎡二—三層疊加垂直方向有兩、三戶）疊加0.7-1.0200~300㎡四層—六層合院……獨棟其他的不同組合形式0.5-0.7300~500㎡二—三層類別墅別墅涵義——類別墅在目前極其土地資源極其稀缺的情況下，類別墅的形態(tài)越來越多樣化背景：自從2003年發(fā)布限墅令，獨棟別墅被叫停之后，為了繼續(xù)獲取高端住宅市場的巨大利潤，中國內(nèi)地很多城市的發(fā)展商打起了“擦邊球”，開發(fā)出了新的別墅形態(tài)，如聯(lián)排、雙拼、疊加等產(chǎn)品，并被命名為花園洋房、情景美墅、空中別墅等，市場上真正意義上的別墅—純獨棟項目越來越少，別墅建筑形態(tài)趨于多樣化。類別墅別墅涵義——類別墅雙拼別墅由兩個單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下A戶B戶別墅涵義——類別墅類別墅聯(lián)排別墅由幾個三層左右的單戶別墅并聯(lián)組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。有天有地，每戶獨門獨院，僅為兩面采光（南北）別墅涵義——類別墅類別墅疊加別墅一般由兩組（或三組）類似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高度為四層（或六層），B1/1F/2F為下面一戶，3F/4F為上面一戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。缺點：并不能做到別墅真正意義上的“有天有地”2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產(chǎn)品上套產(chǎn)品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產(chǎn)品剖面結(jié)構(gòu)別墅涵涵義——類別墅墅類別墅墅復(fù)合類類別墅墅造園園子子五代別別墅的的發(fā)展展與演演變：：從物質(zhì)質(zhì)到精精神的的追求求第四代別墅造精神空間第三代別墅造生活方式第二代別墅造園子第一代代別墅墅造房子子第五代別墅造傳世大宅別墅發(fā)發(fā)展與與演變變第一代代別墅墅：造造房子子客戶需求從公寓房中釋放，重新回歸親地型別墅產(chǎn)品對別墅的追求重點在于別墅的建筑形態(tài)由于缺乏居住經(jīng)驗，在環(huán)境、功能空間、配套設(shè)施上要求均不高特征：上海家家天下下上海早早期的的別墅墅，立立面模模仿歐歐美風(fēng)風(fēng)格戶型設(shè)設(shè)計較較為簡簡單，，臥室室朝向向，私私密性性，動動線方方面都都不太太關(guān)注注，只只是在在公寓寓基礎(chǔ)礎(chǔ)上面面積的的擴(kuò)大大化以以及空空間的的轉(zhuǎn)移移，別別墅的的尊享享感不不強(qiáng)景觀布布置很很簡單單，僅僅以一一些樹樹木，，簡單單的石石頭擺擺設(shè)作作為裝裝飾，，享受受性和和參與與性均均較為為薄弱弱別墅發(fā)發(fā)展與與演變變第二代代別墅墅：造造園子子客戶和別墅市場都有一定經(jīng)驗，了解并認(rèn)識到別墅不僅僅是房子也包括園子別墅開始強(qiáng)調(diào)前庭后院、中庭露臺的功能塑造，并開始庭院功能和庭院綠化的設(shè)計至此，開始有精裝庭院別墅出現(xiàn)特征：綠城九九溪玫玫瑰園園開始引引進(jìn)美美式傳傳統(tǒng)別別墅的的建筑筑形態(tài)態(tài)和庭庭院空空間同時注注重對對原生生環(huán)境境的尊尊重展開了了建筑筑單體體與庭庭院景景觀的的提升升探索索，形形成了了“前前庭后后院””的建建筑布布局“看得見見風(fēng)景景”是規(guī)劃劃設(shè)計計的重重點，，戶型型設(shè)計計上也也充分分考慮慮到景景觀效效果，，通過過精裝裝庭院院滿足足客戶戶對景景觀的的需求求綠城杭杭州桃桃花源源別墅發(fā)發(fā)展與與演變變第三代代別墅墅：造造生活活方式式豐富的居住和市場經(jīng)驗以及越來越多的國內(nèi)外交流，讓大家意識到，別墅不應(yīng)該僅僅滿足于居所的定位更是生活方式的轉(zhuǎn)變因此，別墅開始注重功能空間的配置及其動線關(guān)系，開始關(guān)注從環(huán)境到服務(wù)，從建筑到配套多維度締造關(guān)系特征：青山湖湖玫瑰瑰園園區(qū)規(guī)規(guī)劃、、庭院院設(shè)計計、室室內(nèi)設(shè)設(shè)計、、戶型型設(shè)計計均具具有更更加鮮鮮明的的特點點居住的的舒適適性及及人性性化設(shè)設(shè)計在在產(chǎn)品品的營營造過過程中中逐步步體現(xiàn)現(xiàn)出來來地下室室配有有家庭庭活動動室、、酒吧吧、影影音室室、娛娛樂室室靈活空空間，，一層層南向向套件件設(shè)計計，保保證私私密性性二層全全套房房設(shè)計計，講講究生生活方方式的的提升升，書書房連連接大大露臺臺，提提升生生活品品味兼有內(nèi)內(nèi)庭院院、北北庭院院、南南庭院院、下下沉式式庭院院多種種景觀觀布局局別墅發(fā)發(fā)展與與演變變第四代代別墅墅：造造精神神空間間當(dāng)客戶充分體會過起居生活、休閑娛樂等功能生活空間給生活方式帶來的改變之后，新的要求和變化又順應(yīng)而生，即精神空間的塑造如禪意庭院、內(nèi)生景觀、金魚水池等，它們滿足的不是居住舒適度的提升，也不是生活方式的變遷，只是對生命對自我的思考，是從繁復(fù)的現(xiàn)實世界回歸到寧靜的自我空間特征：萬科潭潭溪別別墅注重人人居考考量的的杰作作，率率先引引入““負(fù)首首層””概念念走入負(fù)負(fù)首層層便是是主人人的私私人空空間，，分割割性良良好的的框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)，為為私人人化的的功能能分區(qū)區(qū)提供供最大大創(chuàng)意意平臺臺，全全面進(jìn)進(jìn)化別別墅居居住舒舒適度度。涵壁灣灣B5戶型一一層平平面圖圖茶室蓮花池池展廊涵壁灣灣B5戶型地地下一一層平平面圖圖涵壁灣灣的蓮蓮花池池，為為空間間增加加不少少情趣趣在室內(nèi)內(nèi)配置置茶室室，提提供品品茶和和冥想想的處處所地下室室的展展廊可可以集集中展展示主主人的的收藏藏或者手記記，彰彰顯生生活品品質(zhì)和和品位位別墅發(fā)展與與演變第五代別墅墅：造傳世世藝術(shù)別墅的價值，起初在于土地的稀缺和居住私屬性，跳脫局限增加房子本身的價值從而成就傳世大宅：名人名居，增加別墅的故事性大師設(shè)計，別墅因設(shè)計者而聞名升值藝術(shù)價值，如藝術(shù)真跡等增加稀缺性和藝術(shù)性特征：是現(xiàn)代建筑筑的杰作之之一，由F.L.賴特設(shè)計(弗蘭克.勞埃德.賴特（FrankLloydWright)。別墅主人人為匹茲堡堡百貨公司司老板德國國移民考夫夫曼，故又又稱考夫曼曼住宅。這是一幢包包含最高層層次的建筑筑，也就是是說，建筑筑已超越了了它本身，，而深深地地印在人們們意識之中中以其具象象創(chuàng)造出了了一個不可可磨滅的新新體驗。Picasso畫作真跡屋頂壁畫真真跡因名人藝術(shù)真真跡留存而體現(xiàn)現(xiàn)的價值泳池內(nèi)留有有Picasso畫作真跡，，當(dāng)時Picasso將其作為禮禮物贈送給房屋主人人別墅發(fā)展與與演變超級智能化化私人定制可移動式……?未來發(fā)展方方向？別墅發(fā)展與與演變別墅類產(chǎn)品品純獨棟別墅墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅原始聯(lián)排方方式首層連接上上不斷開“凹形”排列內(nèi)庭院式錯排布局原始模式多入戶模式式地下室分享享模式多花園模式式原始背靠背背模式多庭院手拉拉手模式山林資源水景資源高端活動資資源人文資源別墅具體分分類獨棟別墅價值體系1.概念別墅涵義——純獨棟純獨棟別墅墅英倫莊園式式法國里維埃埃拉式意大利弗洛洛倫撒式參考案例：：上海檀宮宮占地面積47384㎡容積率率0.6僅18棟單棟建筑面面積1500-1800㎡占地面積積2500㎡（4畝）富含8種風(fēng)格——英倫皇式、、英倫莊園園式、英倫倫喬治式、、法國楓丹丹白露式、、法國里維維埃拉式、、意大利佛佛羅倫薩式式、意大利利托斯卡尼尼式、西班班牙馬爾貝貝拉式，8種風(fēng)格與8種房型組合合衍生成十十八種完全全不同的建建筑個性。。高容積率純純獨棟項目地處虹虹橋路西郊郊賓館的西西側(cè)，其利利用大獨棟棟規(guī)劃高容容積率，增增加每棟獨獨棟花園占占地面積別墅價值衡衡量體系——資源占有資源占有自然景觀歷史人文山體水系高爾夫歷史人文人類與生俱俱來向往自自然的精神神歸宿別墅價值衡衡量體系——資源占有——山地別墅自然景觀資資源在山地資源源較為稀缺缺的城市，，山地極其其稀缺的景景觀資源與與頂級豪宅宅緊密相連連：如上海佘山山別墅區(qū)域域無疑則是是上海頂級級別墅區(qū)的的代名詞豎向空間設(shè)設(shè)計別墅價值衡衡量體系——資源占有——山林別墅自然景觀資資源參考案例：：上海佘佘山別墅區(qū)區(qū)佘山的別墅墅項目主要要集中在佘佘山風(fēng)景區(qū)區(qū)的核心位位置，從規(guī)規(guī)劃和價格格上看，都都是以建造造高價高品品質(zhì)的別墅墅為主，容容積率都非非常低，均均在0.2左右，別墅墅的總價都都在2000萬元以上.目前國內(nèi)已已有近10家實力型房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商搶灘佘佘山板塊，，利用佘山山的地理優(yōu)優(yōu)勢各自打打造獨具風(fēng)風(fēng)情的別墅墅社區(qū)，各各大開發(fā)商商使出渾身身解數(shù)，最最終目標(biāo)就就是充分詮詮釋佘山的的天然品質(zhì)質(zhì)，表達(dá)別別墅生活的的精華。生態(tài)的滲透透別墅價值衡衡量體系——資源占有——海景別墅、、江景別墅墅、湖景別別墅自然景觀資資源據(jù)研究，別別墅客戶考考量自然環(huán)環(huán)境時對于于水體的關(guān)關(guān)注度極高高：別墅對于水水系的占有有程度（如如一線海景景與二線海海景之間））決定其核核心價值視線滲透親水設(shè)計別墅價值衡衡量體系——資源占有——海景別墅自然景觀資資源參考案例：：深圳萬萬科十七英英里萬科17英里用地屬屬于海邊坡坡地類型，，三面環(huán)海海，背靠青青山，高差差約50米，利用規(guī)規(guī)劃巧妙布布局，戶戶戶可觀海景景，自04年開盤銷銷售，別別墅類售售價從開開盤的15000元/㎡持續(xù)上上漲，由由于其戶戶戶都是是海景房房目前的的二手房房價已經(jīng)經(jīng)超過了了每平米米5萬元，且且由于無無人出售售，所以以很難買買到。為了最大大化的利利用景觀觀資源，，整個項項目朝向向海面排排布雙拼拼別墅，，由于其其后高前前低的山山地形態(tài)態(tài)，因此此每戶都都是海景景別墅。。整個項項目形態(tài)態(tài)恰似一一個劇場場，每棟棟別墅就就像劇場場中的每每一個座座位，都都被設(shè)計計的能夠夠清晰的的看見這這里的舞舞臺----整個海灘灘。視線滲透透別墅價值值衡量體體系——資源占有有——高爾夫別別墅自然景觀觀資源高爾夫作作為一項項高端客客戶的運運動，其其代表著著身份及及地位的的象征，，在歐美美等高度度發(fā)達(dá)地地區(qū)，高高爾夫別別墅的平平均升值值幅度是是其他別別墅項目目的6倍，其核核心價值值在于大大面積的的綠化景景觀以及及可作為為高端圈圈層的私私人的社社交場所所功能完善善與視野野別墅價值值衡量體體系——資源占有有——高爾夫別別墅自然景觀觀資源參考案例例：上海海湯臣高高爾夫別別墅湯臣高爾爾夫別墅墅由香港港湯臣集集團(tuán)于1997年投資開開發(fā)，總總共分8期開發(fā)，，目前已已全部開開發(fā)完畢畢，項目目地理位位置優(yōu)越越，而且且是上海海市區(qū)唯唯一擁有有世界級級高爾夫夫球場的的高檔別別墅項目目。項目指標(biāo)標(biāo)占地面積積：140公頃高爾夫球球場：90公頃別墅用地地：40公頃其它配套套：10公頃開業(yè)時間間：1997年物業(yè)開發(fā)發(fā)：8期（已經(jīng)經(jīng)交房））售價：3－4萬元/平方米其別墅區(qū)區(qū)緊貼高高爾夫球球場南北北兩側(cè)而而建，連連接緊密密而又相相對獨立立，以英英式、法法式、日日式風(fēng)格格為主，，前排別別墅充分分保證了了景觀視視野的通通透性，，同時，，后排的的別墅主主要以營營造內(nèi)部部花園為為景。會所別墅區(qū)（（1-6期）別墅區(qū)（（7-8期）功能完善善與視野野別墅價值值衡量體體系——資源占有有——高爾夫別別墅自然景觀觀資源參考案例例：佘山山高爾夫夫別墅佘山高爾爾夫的球球場設(shè)計計以茂密密的森林林為主題題，突出出的地勢勢起伏將將整個球球場融入入山體的的延伸部部分，是是上海惟惟一森林林丘陵型型高爾夫夫球場，，與佘山山國家森森林公園園相鄰。。別墅區(qū)佘山高爾爾夫別墅墅區(qū)位于于球場西西側(cè)，占占地500畝，以意意大利TUSCAN風(fēng)格為藍(lán)藍(lán)本，與與1700余畝的高高爾夫球球場交融融一體，，如同球球場的脈脈絡(luò)一般般和諧伸伸展在起起伏的球球道之間間，并與與周邊水水系渾然然一體，，組成了了一座極極富意大大利田園園山居風(fēng)風(fēng)格的高高尚社區(qū)區(qū)。功能完善善與視野野別墅價值值衡量體體系——資源占有有參考案例例：北京京頤和和原著龍湖·頤和原著著緊鄰頤頤和園東東宮門，，位于康康乾百年年盛世所所締造的的三大皇皇家園林林(暢春園、、圓明園園、頤和和園)的中心位位置。項項目所在在區(qū)域歷歷來被稱稱為“上上風(fēng)上水水”之地地?！囆g(shù)品/收藏品別別墅人文歷史史資源頤和原著著繼開盤盤以來，，突破京京城別墅墅金字塔塔尖”項項目的銷銷售瓶頸頸，單月月售12棟，總價價均在6000萬左右，，究其熱熱銷原因因，其極極其稀缺缺的文脈脈資源是是其重要要核心要要素。意境空間間雙拼別墅設(shè)計原則則一般設(shè)計計要求2.概念功能間與面積積參考案例賞析雙拼別墅概念由兩個單戶別別墅拼聯(lián)組成成，中間共用用一道建筑分分隔墻，每個單元可三三面采光，均均有天有地，，住宅的層數(shù)大大多在三層或或三層以下。。A戶B戶充分、合理、、奢侈、有節(jié)節(jié)制的張揚；；緊湊的平面布布局和豐富的的空間劃分；；空間序列完整整，通過有限限空間的合理理整合突出別別墅的功能優(yōu)優(yōu)勢；平均空間尺度度比獨棟別墅墅明顯偏小，，以合理的尺尺度保持家居居的親切感和和被包圍的安安全感；可以彰顯別墅墅特質(zhì)的重點點空間應(yīng)當(dāng)局局部放大，比比如起居室、、主臥室等；；注意不同空間間之間的視覺覺聯(lián)絡(luò)，通過過隔與非隔創(chuàng)創(chuàng)造豐富的空空間層次感。。雙拼別墅設(shè)計原則地上面積區(qū)間間300-400㎡，總建筑面面積420-500㎡；宅基地面積500-650㎡，其中集中中花園面積至至少200㎡；地上二層，地地下一層，地地下面積120-150㎡；室內(nèi)車庫，雙雙車位；4間臥室，包括括1個主臥區(qū)，3間次臥室；起居室面寬在在5米1以上；一層主要功能能空間包括起起居室、餐廳廳、家庭室、、中西廚、臥臥室；二層主主要功能空間間為主次臥室室；設(shè)備間與與用人房置于于地下。雙拼別墅一般設(shè)計要求求宅基地面積總建面地上面積花園庭院面積地下面積500-600㎡420-500300-400至少200㎡120-150㎡雙拼別墅功能間與面積積參考分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)首層門廳起居室餐廳公用衛(wèi)生間廚房臥室/家庭室(可選)車庫520-255101517-18100-120二層臥室/家庭室(可選)次臥室(包括衛(wèi)生間)次臥室公用衛(wèi)生間15-20251515-2080-100三層主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥書房15-20105-105-1050-55合計地上建筑面積250-270地下室家庭影院設(shè)備間洗衣房儲藏工人房(包括衛(wèi)生間)20-3010-15105-101060-80總計地上及地下面積300-320以320㎡的雙拼別墅墅為例：雙拼模式一原始模式（背背靠背）由兩個單戶別別墅拼聯(lián)組成成，中間共用用一道建筑分分隔墻，每個單元可三三面采光，均均有天有地，，住宅的層數(shù)大大多在三層或或三層以下。。A戶B戶雙拼模式二內(nèi)院模式（手手拉手）再兩戶拼接出出引入中庭概念，使得兩兩戶均能夠四四面采光，四四面有花園。。不同挖內(nèi)院與與組合方法聯(lián)排別墅一般設(shè)計要求求功能間與面積積參考3.概念與特征基礎(chǔ)數(shù)據(jù)參考考優(yōu)缺點創(chuàng)新打造手法法聯(lián)排別墅概念與特征由幾個三層左左右的單戶別別墅并聯(lián)組成成，每個單元元與共鄰單元元之間共用一一道建筑分割割墻。有天有有地，每戶獨獨門獨院，僅為兩面采光光（南北）。特征一：聯(lián)排別墅基基本上都建在在市郊區(qū)域，，一方面土地成本相對市區(qū)要低低得多，另一一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使使建筑成本大大大降低。特征二：高綠化率和和優(yōu)美的小區(qū)區(qū)景觀，使居居住環(huán)境更貼貼近自然。聯(lián)聯(lián)排別墅的綠綠化率一般在在50％以上。特征三三：住宅宅功能能的齊齊全性性，除除了具具有高高級公公寓所所具備備的基基本功功能外外，還還有門門廳、、車庫庫、私私家花花園、、閣樓樓等，，并在在儲藏藏、露露臺退退臺、、走路路式衣衣柜、、工作作陽臺臺等功功能上上放大大。地上面面積區(qū)區(qū)間200-300㎡，總總建筑筑面積積300-350㎡，與與雙拼拼產(chǎn)品品拉開開差距距，一一般3聯(lián)到5聯(lián)；地上三三層或或二層層半，，地下下一層層，地地下面面積60-80㎡；進(jìn)深15-18米；起居室室面寬寬在5米左右右；室內(nèi)車車庫，，一般般單車車位；；3-4間臥室室，包包括1個主臥臥區(qū)，，2-3間次臥臥室；；一層主主要功功能空空間包包括起起居室室、餐餐廳、、廚房房、臥臥室；；二層層和三三層主主要功功能空空間為為家庭庭室和和主次次臥室室；設(shè)設(shè)備間間與用用人房房置于于地下下。聯(lián)排一一般設(shè)設(shè)計要要求客廳、餐廳樓梯車庫、門房三段式聯(lián)排別別墅一般設(shè)設(shè)計要要求分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)首層門廳起居室餐廳公用衛(wèi)生間廚房臥室/家庭室(可選)車庫520-255101517-18100-120二層臥室/家庭室(可選)次臥室(包括衛(wèi)生間)次臥室公用衛(wèi)生間15-20251515-2080-100三層主臥室衛(wèi)生間步入式衣櫥書房15-20105-105-1050-55合計地上建筑面積250-270地下室家庭影院設(shè)備間洗衣房儲藏工人房(包括衛(wèi)生間)20-3010-15105-101060-80總計地上及地下面積300-320聯(lián)排別別墅功能間間與面面積參參考以320㎡的聯(lián)聯(lián)排別別墅為為例：：公園大地275.29~277.45㎡總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間17.486.15.885.83.3圣莫麗斯286.48㎡（五房兩廳五衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間23.18.46.87.25.14.453.3星河丹堤299.69㎡（四房兩廳四衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間18.210.510.56.96.65.13.9京基東堤園315㎡（五房兩廳五衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間21.310.256.85.45.23.7中海大山地253.76㎡（五房三廳三衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥視聽室地下室開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間面積面積168.15.75.65.74.84.517㎡約20㎡星河丹堤221.89㎡（四房兩廳兩衛(wèi)）總進(jìn)深總開間客廳主臥次臥備注開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間14.56.56.55.86.54.53.5

聯(lián)排別別墅基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)參參考聯(lián)排別別墅只只有端端頭戶戶型的的采光光為三三面，，中間間戶型型均為為兩面面采光光，采采光條條件不不如獨獨棟和和雙拼拼別墅墅；在身份份及地地位的的象征征上，，聯(lián)排排別墅墅略遜遜一籌籌；若排布布處理理得較較密集集，社社區(qū)的的公共共休閑閑空間間將受受限，，將造造成僅僅限于于自身身花園園內(nèi)活活動，，休閑閑、健健身等等多功功能需需求便便難以以得到到全面面滿足足。經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型聯(lián)聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品占地地較較小小，且且有有多多種種排排布布組組合合方方式式，，比比較較容易易出出容容積積率率；性價價比比高高：：總總面面積積較較獨獨棟棟和和雙雙拼拼小小，，總總價價相相對對便便宜宜；；聯(lián)排排別別墅墅在在一個個豎豎向向上上均均為為一一戶戶，獨獨門門獨獨院院、、私私密密性性均均較較強(qiáng)強(qiáng)。。優(yōu)點點缺點點聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品占占地地面面積積和和舒舒適適程程度度適適中中，，是是別別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品中中性性價價比比較較高高的的明明星星產(chǎn)產(chǎn)品品聯(lián)排排別別墅墅優(yōu)缺缺點點參考考案例例：萬萬科科長長風(fēng)風(fēng)別別墅墅特點點：：邊邊套套三三面面采采光光中間間套套兩兩面面采采光光節(jié)約約土土地地低端端別別墅墅原始始聯(lián)聯(lián)排排方方式式打造造手手法法1：首首層層局局部部連連接接參考考案案例例：：保保利利林林語語溪溪手法法：：相鄰鄰兩兩棟棟建建筑筑在在一一樓樓門門廳廳位位置置做做局局部部拼拼接接，，一一層層建建筑筑局局部部相相連連，，二二、、三三層層建建筑筑分分離離。。優(yōu)點：有效降低低聯(lián)排別別墅的視視覺壓迫迫感與擁擁擠感，，增強(qiáng)社社區(qū)的通通透性，，營造獨獨棟別墅墅般的私私密空間間。拼接處俯俯視拼接處后后部拼接處正面首層連接接上部斷斷開聯(lián)排別墅墅獨棟化化——向獨棟產(chǎn)產(chǎn)品看齊齊，提高高聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品溢價價能力聯(lián)排方式式一增加一點點間距概概念聯(lián)排方式式二打造手法法2：“凹””形建筑筑布局改改變組團(tuán)團(tuán)形態(tài)參考案例例：南京京仙林翠翠谷總建筑面面積約260平方米，，“凹”型型布局，，中間圍圍和56平方米庭庭院；內(nèi)凹型庭庭院使戶戶型形成成兩個南向向采光面面；一層僅一一個衛(wèi)生生間相連連，二層完全全獨立，提升獨獨棟式感感受。改變建筑形態(tài)組織組團(tuán)一層二層凹形圍和內(nèi)院凹形圍和內(nèi)院一層僅衛(wèi)生間相連二層完全分離客廳車庫臥室餐廳主臥臥室臥室露臺聯(lián)排別墅墅獨棟化化——向獨棟產(chǎn)產(chǎn)品看齊齊，提高高聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品溢價價能力“凹形”布局中間套增增加采光光面打造手法法3：錯排布布局、類類獨棟設(shè)設(shè)計參考案例例：保利利葉上上海通過錯排排設(shè)計，，讓聯(lián)排排別墅產(chǎn)產(chǎn)生獨棟棟別墅的的透視效效果。有有效降低低傳統(tǒng)聯(lián)聯(lián)排別墅墅的視覺覺壓迫感感與擁擠擠感，擴(kuò)大花園園面積以以及增強(qiáng)強(qiáng)空間的的通透性性，不足足的是別別墅朝向向全部為為西南向向。類獨棟別別墅，三三聯(lián)排聯(lián)排別墅墅獨棟化化——向獨棟產(chǎn)產(chǎn)品看齊齊，提高高聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品溢價價能力錯排布局局聯(lián)排方式式三中間套增增加采光光面“錯聯(lián)””——增大中間間單元的的采光觀觀景面，，打破社社區(qū)空間間單調(diào)感感?錯聯(lián)使每每戶均有有完整的體型和和豐富的的立面朝朝向入口和和庭院。。?單體來看看，外墻墻面積增加，有有更好的的采光、、通風(fēng)和觀觀景效果果，特別別是中間單單元的居居住品質(zhì)質(zhì)明顯提升升。?社區(qū)外部部空間也也因此更加豐富富多變，，打破行行列式的雷雷同格局局。聯(lián)排別墅墅獨棟化化——向獨棟產(chǎn)產(chǎn)品看齊齊，提高高聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品溢價價能力錯排布局局聯(lián)排方式式三增加內(nèi)庭庭院內(nèi)庭院的的布置試試圖解決決聯(lián)排別別墅進(jìn)深深較大產(chǎn)產(chǎn)生的采采光通風(fēng)風(fēng)問題，，并在居居住空間間內(nèi)營造造人與自自然交流流的過渡渡空間。。內(nèi)庭院布布置，將將室外景景致引入入室內(nèi)參考案例例：上海海萬科燕燕南園餐廳中庭庭透光采采光，錯錯層分隔隔客廳餐餐廳；二層內(nèi)庭空中中花園，避免過過高產(chǎn)生生的壓抑抑感；三間臥室室既有露露臺景觀觀又有內(nèi)內(nèi)庭景觀觀。一層

二層

三層

內(nèi)庭院

內(nèi)庭院

餐廳采光井

聯(lián)排方式式四聯(lián)排別墅墅獨棟化化——向獨棟產(chǎn)產(chǎn)品看齊齊，提高高聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品溢價價能力增加內(nèi)庭庭院內(nèi)庭院布布局的演演變參考案例：重重慶協(xié)信Town城傳統(tǒng)的內(nèi)庭院院進(jìn)行后置或或前移，避免了圍和的的“筒狀空間間”，呈半開開放式，節(jié)省省交通空間，，餐廳、客廳廳、臥室等主主要功能房均均圍繞庭院布布局，增加景景觀性；北面入戶花園園和下沉庭院院、南面私家家花園、戶內(nèi)內(nèi)內(nèi)庭院，二二層三層觀景景露臺，形成成立體化景觀觀。地下室一層二層三層半開放內(nèi)庭內(nèi)庭上空餐廳客廳主臥臥室下沉庭院下沉庭院聯(lián)排方式四聯(lián)排別墅獨棟棟化——向獨棟產(chǎn)品看看齊，提高聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品溢價價能力方式五:中間套單元通通過中庭花園園、透光天窗窗、天井等設(shè)設(shè)計可改善采采光和通風(fēng)效效果的方法餐廳上空挑空空設(shè)置透光天天窗設(shè)置中庭花園園L型樓梯中間挑挑空做透光天天窗小天井保證衛(wèi)衛(wèi)生間通風(fēng)增加內(nèi)庭院聯(lián)排方式四聯(lián)排別墅獨棟棟化——向獨棟產(chǎn)品看看齊，提高聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品溢價價能力疊拼別墅一般設(shè)計要求求優(yōu)劣勢與機(jī)會會點4.概念與特征創(chuàng)新打造手法法疊拼別墅概念與特征一般由兩組（（或三組）類類似復(fù)式的住住宅上下疊加加而成，高度度為四層（或或六層），B1/1F/2F為下面一戶，，3F/4F為上面一戶，，每一套戶型型或有天（疊疊上有露臺））或有地（疊疊下有花園））。缺點：并不能能做到別墅真真正意義上的的同時“有天天有地”2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產(chǎn)品上套產(chǎn)品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產(chǎn)品剖面結(jié)構(gòu)疊拼別墅一般設(shè)計要求求層數(shù)：一般地上是是四至五層，由于層高受受限，通常是是兩套別墅住住宅上下疊加加；低密度住宅：疊加式別墅墅容積率大致致在1左右，這個容容積率比聯(lián)體體別墅要高，，但比多層住住宅要低；房型面積：介于洋房與與聯(lián)體別墅之之間，疊加式式別墅建筑面面積多在150平方米以上，，大多數(shù)在200平方米至300平方米。一梯梯兩戶，另加加設(shè)空中花園園；室內(nèi)景觀資源源：下單元住戶擁擁有小花園，，上單元住戶戶擁有面積較較大的露臺。。退——退臺設(shè)計，有有效利用光照照錯——錯落布局，立立面靈活院——入戶花園，下下沉花園露——頂層露臺花園園院——下沉花園2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產(chǎn)品上套產(chǎn)品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產(chǎn)品剖面結(jié)構(gòu)原始模式疊拼方式一下套上套參考案例：保集瀾灣特點：1、2套，3、4套簡單的堆積，，單一入戶簡單的復(fù)式樓樓概念獨立入戶方式式，確保私密密性參考案例1：上海華潤橡橡樹灣每戶單獨樓梯梯入戶1:二、三層位于于一層的獨立立入戶；2：一層住戶入入口；3：四、五層位位于一層的入入戶口；疊拼模式二多入戶方式123入戶示意參考案例2：中海藍(lán)灣錯層設(shè)計，上下下住戶同享前前后景觀資源交通組織：入入戶方位錯開開，提升私密性頂層（二層）主人人套房朝江設(shè)設(shè)置，配陽光光浴室、頂層層50平方米大露臺臺首層配設(shè)110平米花園，三三層配設(shè)32平米空中花園上面套“造地”北向上疊入戶樓梯優(yōu)勢：增強(qiáng)私密性、、弱化視覺上上的容積率和和上疊過長的的進(jìn)戶路線劣勢：影響下疊采光光入戶方式模擬擬二層三層二層一層花園一層花園下沉式花園下沉式花園入戶樓梯下方空間難利用參考案例3：上海龍湖滟滟瀾山創(chuàng)新戶型疊拼模式二多入戶方式疊拼模式二多入戶方式疊拼模式三地下室分享綠地錦天府疊拼模式三地下室分享綠地錦天府多重庭院參考案例：上上海華潤橡樹樹灣創(chuàng)新三疊“聯(lián)聯(lián)庭”別墅庭院空間示意一宅四院，垂垂直院落加強(qiáng)強(qiáng)景觀性，每每戶均有一層層庭院配置，，讓每戶私享享花園生活。。疊拼模式四②③①⑤⑥④①~⑤以地下下庭院、空中中庭院和一層層前庭后院，，全面提升院院落景觀層次次感?！霸焯臁薄坝刑煊械亍笔鞘莿e墅生活的的典型特征——具體是指室內(nèi)內(nèi)外空間在多多層面實現(xiàn)交交流，并且這這種交流具有有私有化的特特征，即不僅僅“有天有地””，而且必須是是“自有天地””。限于TH自身形式上的的局限性，其其需要通過底層花園、入入戶平臺、內(nèi)內(nèi)天井和露臺臺這些空間元素素對“有天有有地”的特征征進(jìn)行強(qiáng)化。。入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬科第五園三期TB戶型四房兩廳四衛(wèi)221平米首層入戶庭院三層主臥大露臺多重庭院疊拼模式四“造天”典型特征與花花園洋房類似似（品質(zhì)高、、層數(shù)低的花花園洋房）院：首/底層入戶陽光光花園庭院；；錯：相互錯層布局局，鏤空采光光強(qiáng)；退：層層退臺，每每戶花臺私享享采光；露：頂層大面積露露臺，展現(xiàn)生生活高品質(zhì)。。院錯退露疊拼別墅總結(jié)讓每一戶都有有天有地（與與洋房產(chǎn)品界界限劃分）不同產(chǎn)品與規(guī)規(guī)劃關(guān)系別墅物業(yè)規(guī)劃劃認(rèn)知獨棟別墅與類類別墅（聯(lián)排排、疊加）規(guī)規(guī)劃示意獨棟別墅規(guī)劃劃——盡端路設(shè)計R=0.2-0.3類別墅規(guī)劃——行列式規(guī)劃R=0.7-0.8別墅物業(yè)規(guī)劃劃認(rèn)知獨棟別墅盡端端路規(guī)劃設(shè)計計——形象理解別墅盡端路規(guī)規(guī)劃設(shè)計形象象——類似于花朵枝枝狀發(fā)散的形形態(tài)主干道串聯(lián)整整個社區(qū)，各各個節(jié)點支路路發(fā)散形成組組團(tuán)路參考案例：容容積率在0.2-0.3之間低密度獨棟別別墅規(guī)劃設(shè)計計更強(qiáng)調(diào)資源源導(dǎo)向，結(jié)合合地勢，占地地面積更大，，私密性更強(qiáng)強(qiáng)N別墅物業(yè)規(guī)劃劃認(rèn)知別墅盡端路規(guī)規(guī)劃設(shè)計——組團(tuán)路演繹別墅物業(yè)規(guī)劃劃認(rèn)知類別墅規(guī)劃——行列式到合院院式類別墅在合理理范圍內(nèi)盡量量減少建筑間間距以滿足容容積率限制條條件下，行列列式規(guī)劃較節(jié)節(jié)地，但其組組團(tuán)性較弱，，因此高容積積率下的合院院別墅逐漸出出現(xiàn)各種容積率情情況下，純別別墅物業(yè)的建建筑形態(tài)：容積率高低最最終限定產(chǎn)品品屬性，目前前市場產(chǎn)品研研究為針對容容積率在0.6-0.8的產(chǎn)品創(chuàng)新研研究別墅價值衡量量體系——用地性質(zhì)容積率常規(guī)產(chǎn)品形態(tài)備注說明<0.32F獨棟別墅高端低密度純獨棟別墅社區(qū)0.3-0.53F獨棟別墅一般獨棟別墅社區(qū)，可增加部分雙拼與聯(lián)排降低密度0.6-0.83F雙拼別墅、3F聯(lián)排別墅常規(guī)類別墅社區(qū)，以3層產(chǎn)品為主社區(qū)密度較高，可增加少量4層疊加產(chǎn)品降低密度0.9-1.06F疊加別墅、少量3F聯(lián)排別墅目前純別墅社區(qū)以1.0為極限，以6層產(chǎn)品為主別墅附加值設(shè)計方方向附加值方式贈送范圍適用范圍地下室贈送全部面積城市別墅架空層贈送全部面積度假別墅庭院贈送全部面積城市別墅/度假別墅大露臺贈送全部面積城市別墅/度假別墅大懸挑贈送一半面積度假別墅附加值是目前前經(jīng)濟(jì)型別墅墅后期營銷的的一大賣點別墅附加值研研究地下室操作手手法：半地下室地上上部分不能超超過1.5m；多功能生活空空間可以視具具體情況取舍舍，功能空間間則建議采用用；備注：地下室計算情情況應(yīng)根據(jù)具具體規(guī)定；設(shè)備間儲物間多功能間生活空間功能空間一般非坡地度度假別墅不采采用地下室的的形式別墅半地下室室可不用計入入建筑面積，，全部贈送地下室空間間劃分半地下室是是目前常用用的手法別墅附加值值研究——半地下室別墅類產(chǎn)品品的地下室室采光形式式：高窗式采光光：一般室內(nèi)外外高差1～1.8米不等，比比較節(jié)約空空間，但如如果高差不不大則采光光效果一般般。別墅附加值值研究——半地下室窗井采光：：采光效果高高于窗式，，但是略占占用空間，，同時對窗窗的防水效效果要求較較高。采光地下室別墅附加值值研究——半地下室下沉庭院式式采光：使地下室空空間很得到到很好的利利用，但是是占用空間間較大，且且必須處理理好庭院的的排水問題題。別墅附加值值研究——半地下室庭院——前庭后院打打造業(yè)主的的獨享私密密活動空間間，滿足高高端客戶價價值取向，，可以實現(xiàn)現(xiàn)全部贈送送在規(guī)劃允許許的情況下下，充分利利用前庭和和后院的空空間；特別重視擴(kuò)擴(kuò)大后院的的體量；增加院落情情趣活動設(shè)設(shè)施，如花花園、泳池池、躺椅等等等，打造造業(yè)主的獨獨享私密活活動空間；；別墅附加值值研究——私家庭院（（占地面積積）利用架空層層實現(xiàn)地下下室功能，，減少平地地土方工作作量架空