第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位區(qū)位背景區(qū)位背景2——新江灣城將比肩聯(lián)洋和碧云國(guó)際社區(qū)，隨著市中心用地匱乏，很有可能是最后一個(gè)同級(jí)別的大規(guī)模高級(jí)居住區(qū)新江灣城聯(lián)洋碧云規(guī)模9.45平方公里2平方公里6.2平方公里綠化配套150畝生態(tài)濕地人均綠化30平米40萬方水系140萬世紀(jì)公園18萬平方米的綠化地；社區(qū)中央為5萬平方米中心綠地娛樂配套江灣天地laya俱樂部紅楓路休閑街商業(yè)配套14萬方商業(yè)證大大拇指廣場(chǎng)家樂福、歐倍德文化體育配套復(fù)旦大學(xué)、1萬方文化中心、1.5萬方體育中心羅丹廣場(chǎng)、開放式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)美格菲體育休閑中心區(qū)位背景3——五角場(chǎng)東北城區(qū)副中心的定位，使本就發(fā)達(dá)的商業(yè)、商務(wù)功能進(jìn)一步升級(jí)將成為上海高級(jí)的商業(yè)、商務(wù)區(qū)功能定位：上海市東北部經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)、文化、體育、科技活動(dòng)中心，市級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃布局：南部五角場(chǎng)環(huán)島商業(yè)商務(wù)區(qū)，中部知識(shí)創(chuàng)新區(qū)中央社區(qū)，北部知識(shí)創(chuàng)新基地代表商業(yè)：萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城代表商務(wù)樓：財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)、麥科特金廣場(chǎng)知識(shí)商務(wù)區(qū)中央社區(qū)知識(shí)新天地五角場(chǎng)商圈區(qū)位背景結(jié)論在新江灣城及五角場(chǎng)兩大城市規(guī)劃的作用下，不斷升級(jí)的高級(jí)商業(yè)、商務(wù)、教育配套將使區(qū)域成為比肩聯(lián)洋、碧云的高級(jí)國(guó)際生活區(qū)；新江灣城1號(hào)等項(xiàng)目代表的區(qū)域價(jià)值提升只是區(qū)域價(jià)值的初步顯示，未來還有巨大的上升空間。宏觀市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)——近半年漲幅達(dá)15.7%上海房地產(chǎn)市場(chǎng)自2001年至2005年上半年經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展期，各區(qū)縣的房?jī)r(jià)在幾年內(nèi)均有至少2-3倍漲幅。但自2005年4月宏觀調(diào)控后，05、06兩年上海房?jī)r(jià)漲幅在4%-10%之間合理范圍內(nèi)，幾乎與通貨膨脹系數(shù)相當(dāng)；而近半年價(jià)格上漲速度加快，半年內(nèi)達(dá)到了15.7%，市場(chǎng)剛性需求放量明顯！上海住宅均價(jià)走勢(shì)圖最重要的趨勢(shì)——產(chǎn)品力發(fā)展趨勢(shì)主力客源層的變化和70-90政策的推出，加劇了競(jìng)爭(zhēng)，也淘汰了相當(dāng)多傳統(tǒng)的產(chǎn)品形式，拉開新一輪產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)的序幕在這樣的新形勢(shì)下，誰能夠把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，率先推出為新主力客源度身定制的創(chuàng)新產(chǎn)品并成功，將會(huì)引領(lǐng)未來市場(chǎng)。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段——由中檔板塊向高檔板塊轉(zhuǎn)變“合生”、“華潤(rùn)”等大型開發(fā)商的介入帶來先進(jìn)的開發(fā)模式和產(chǎn)品理念：“合生國(guó)際公寓”將板塊帶進(jìn)萬元板塊而“華潤(rùn)”為板塊帶來高端產(chǎn)品，進(jìn)而使板塊內(nèi)的客源層面發(fā)生了根本改變；板塊已經(jīng)由中檔板塊向高檔板塊轉(zhuǎn)變！供求關(guān)系——高檔住宅具有市場(chǎng)支撐從板塊整體去化來看：板塊內(nèi)樓盤幾乎去化完全，銷售火爆程度，保守估計(jì)08-10年每年有35%的需求增長(zhǎng)。從去化速度來看：新江灣城1號(hào)去化最為迅速，說明高檔住宅具有絕對(duì)支撐！樓盤名稱開盤時(shí)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率去化速度新江灣城1號(hào)06.0497994296.22%67套/月上海夢(mèng)想04.111178111794.82%35.3套/月建德國(guó)際公寓05.1266461492.46%34套/月東森花園06.0431629894.30%21套/月盛世新江灣（臨近江灣城）06.0944037885.90%37.8套/月合計(jì)3577334993.63%195.1套/月價(jià)格走勢(shì)——新江灣城1號(hào)引領(lǐng)區(qū)域價(jià)格

從成交價(jià)來看：“新江灣城1號(hào)”憑借合生品牌及核心區(qū)位取得最高售價(jià)1.45萬左右，其余四個(gè)樓盤價(jià)格在1-1.1萬元左右；從06.6—07.6的價(jià)格走勢(shì)來看，區(qū)域價(jià)格平穩(wěn)上升，價(jià)格漲幅在10-15%左右！客源構(gòu)成——高檔客源外籍客源豐沛樓盤客源新江灣城1號(hào)客源來源區(qū)域較廣，除本區(qū)域外還有虹口、浦東等區(qū)域。外籍人士占20-30%左右，部分為投資；部分高校教師、周邊企業(yè)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力人士；年齡多為中年及以上。上海夢(mèng)想由于開盤最早，投資客相對(duì)于其他幾個(gè)樓盤較多的，客源有60%左右來自外區(qū)域。建德國(guó)際公寓開盤較早，自住比例較初期增加很多，現(xiàn)主要為自住，客源有來自楊浦、浦東等地，本地客源主要是改善住房為主，主要來自中原板塊。東森花園多為自住，也有少部分投資客?？驮绰殬I(yè)有教師、醫(yī)生、寶鋼干部等?？驮从?0%左右來自外區(qū)域。盛世新江灣主力客源為楊浦本地、寶山寶鋼及虹口客源。從客源層面來看，同樣分為兩個(gè)層次：新江灣城1號(hào)憑借較高的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品塑造吸引到了20%以上的外籍人士，板塊客源外擴(kuò)現(xiàn)象明顯！區(qū)域市場(chǎng)背景結(jié)論未來江灣城將成為高檔住宅板塊，這一塊市場(chǎng)有良好的運(yùn)作空間；但未來大家將面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，只有塑造出有自己特性的產(chǎn)品，才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。項(xiàng)目特質(zhì)特質(zhì)2——多重屬性不在新江灣城核心位置，但屬于該高級(jí)居住板塊內(nèi)共享外部環(huán)境距五角場(chǎng)最近，商業(yè)、商務(wù)屬性最強(qiáng)兼具高級(jí)居住、高級(jí)商業(yè)、高級(jí)商務(wù)等多重屬性相對(duì)于板塊內(nèi)其他地塊這種多功能性是其特質(zhì)特質(zhì)3——最大規(guī)模、復(fù)合項(xiàng)目區(qū)域在售樓盤總建筑面積商業(yè)配套新江灣城1號(hào)28萬M2臨街商業(yè)綠城地塊10萬M2臨街商業(yè)華潤(rùn)地塊23萬M2臨街商業(yè)本項(xiàng)目約30萬M29萬M2國(guó)際酒店、酒店公寓，國(guó)際現(xiàn)代辦公金融機(jī)構(gòu)，國(guó)際大型商業(yè)中心項(xiàng)目的規(guī)模和其復(fù)合性，是項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)，而同時(shí)分散的地塊也是其不可抗拒的劣勢(shì)，最大限度發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)決定項(xiàng)目運(yùn)作的成??！項(xiàng)目特質(zhì)結(jié)論項(xiàng)目無論從地理位置、規(guī)模、用地性質(zhì)以及地塊形態(tài)都有著自身鮮明特點(diǎn)，最契合區(qū)域未來高級(jí)商業(yè)、高級(jí)商務(wù)、高級(jí)居住國(guó)際生活區(qū)的氣質(zhì)，這種特點(diǎn)整合成功則是產(chǎn)