一 人

們的臉 充滿了自信，似乎乾坤盡在其胸中掌握。他們有定期交往固定的社交圈。實際上，他們過上了普通工薪階層不能企及的生活。他們往往是業(yè)界的翹楚，他們的言行舉止，都在對身邊的世界產(chǎn)生或大或小的影響。他們尚不是城市的富裕階層，但卻是一個城市的主流人群，城市主要 的主要創(chuàng)造者，對這些人，我們也 稱之為“精英”。二2003 福田皇庭世紀5300元/平米入2006 福田均 12000元/平關(guān)外龍崗7500元/平米寶安欲破10000元/平同年11位

被列居中國“十大最冷漠的城市”第 社會精英需要社會 -----城站在城市的高度慰藉城市經(jīng)濟締造者城 OI IEN 項目簡 分析定 NA 產(chǎn)品建 AC 開發(fā)策 I 推廣策 城 →→開發(fā)背景簡→項目地塊簡

背景一 ，“ ”同城生活圈呼之欲20002000

：2006年房價收入比高達

后，生機呈現(xiàn)，經(jīng)濟快速發(fā)展2005年惠陽生產(chǎn)總值78.1億元，經(jīng)濟增長率15.1％，人均GDP2957元展小于人均上（大于

惠陽-大亞灣市場，眾勢優(yōu)聚，催生新地產(chǎn)經(jīng)濟占地面占地面位備熊貓地480萬平方大亞灣區(qū)熊貓國際已啟碧桂400萬平新尚未啟振業(yè)地173萬平方惠陽三預(yù)計07年啟珠江投61萬平方大亞灣西預(yù)計07年啟東60萬平方大亞灣西預(yù)計07年啟新陽43萬平方—預(yù)計07年啟中聯(lián)項40萬平方大亞預(yù)計07年啟總1257萬平方 城 →開發(fā)背景簡→→項目地塊簡

城北城北新行政中心 大大亞灣經(jīng)濟開發(fā)2006-

規(guī)劃利好，當(dāng)前利空但是由于惠陽受多年經(jīng)濟因素困擾，雖然區(qū)內(nèi)各地塊規(guī)劃較好，即沒有得到 。 規(guī)劃作為能力較差。因而雖然本項目周邊規(guī)劃拓寬公路，工廠遷徙、公建配套逐漸間不能實現(xiàn)，周邊規(guī)劃利好因素不能對本項目的開發(fā)起較好的促動作用。總體來說，本項目地塊周邊配套尚不成熟，規(guī)劃利好，當(dāng)前空 →→宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)→區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展宏觀宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)

近年來 隱若現(xiàn)，國家重拳組合出擊，欲平抑地產(chǎn)市場房價呈兩位 條

現(xiàn)象二大陸富布斯 前1名，位從事房產(chǎn)業(yè)

加 市場判 寶安中心 元月6日，金地 布吉7500津開盤，均 萬元，地產(chǎn) 羅湖11000顛 福田13000 鹽田12000與此同時，用地緊張，每年宏觀宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)

區(qū)”，宏觀調(diào)控補地 所放樓，地方因地定“制”，將地方尚可主導(dǎo)的、開發(fā)稅費、國六宏觀宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)

社 的可能，宏觀調(diào)控將繼續(xù)走下去中國在開放之初，曾提出“讓一部分人先富起來”，事實上，二十多年來，中國造就了大批的富裕人群，平均生活水平大幅度提升，然 →宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)→區(qū)域經(jīng)濟發(fā) 分→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展

區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分惠陽近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，人均GDP省前

惠陽區(qū)2006年1-9月份經(jīng)濟運行總體情指標(biāo)名本年實績（1-9月累計指標(biāo)名本年實績（1-9月累計比去年同期增減地區(qū)生產(chǎn)總第一產(chǎn)第二產(chǎn)＃工第三產(chǎn)年年年年0320042005總增長 →宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)→區(qū)域經(jīng)濟發(fā) 分→→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展

速、良性發(fā)展勢頭

2001－2005年惠陽房地產(chǎn)運行情（萬㎡（萬㎡（萬㎡2001-—2002—2003—20042005區(qū)域地區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)資源批量造城惠惠陽＆大亞

素影響，呈良好發(fā)展勢

35003000

惠州近幾年房地產(chǎn)價格走勢2720

3000

25002000150010005000

1965

2424

01 02 03 04 05 06年（數(shù)據(jù)來源，

平層付97折、按 戶35%本客類別洋房

家三房/開約

二房3300按揭9960%本客約

三房/四認籌5000VIP30％本5％周約

/二約

一房/二開約

99折在讓個 約

在售項目中，目，客戶比例

50% 30% 70%

區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之建筑形態(tài)、風(fēng)11--------1小小小小小 1小小小小小

區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之戶2005年——2006年62005年——2006年6面積區(qū)套比銷售90M2以90—144M2以已售套90M2以90—144M2以近期擬開發(fā)的項及建設(shè)規(guī)2006年6月份后，惠陽區(qū)擬建項目有15個，總建筑面積119.37萬M2，總套數(shù)約8000套，其中戶型面積以90-為主，約占60%左右90M2以約90-約144M2以約

惠陽區(qū)商品房開發(fā)銷售情 匯總表（數(shù)據(jù)來源：惠陽建設(shè)局

區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)外，與鵬城尚有較大區(qū)隔，有較大的提升空中小樓盤缺乏個性，形象訴求過于生硬生活內(nèi)涵戶型方正實用，但缺少創(chuàng)新點，產(chǎn)品附加值不足 →宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)→區(qū)域經(jīng)濟發(fā) 分→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)→→區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展區(qū)域區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展

但需防調(diào) 的限制 加速 4、作 →項目屬性分→→項目屬性分→項目市場定→項目命名建

→項目形象定→物業(yè)產(chǎn)品定項目項目屬性分

(10(10萬平米項目項目屬性分

圈囊括大亞灣 龍崗本項目塊位于淡水區(qū)沿深惠高速半時進入 龍中城分鐘達亞

惠中心龍項目屬項目屬性分 深汕高全 惠澳全 陽霞交霞交坑中 中 線 澳坑梓—惠

項目屬性分SWOT 機會1、大亞 加速，拉動地產(chǎn)內(nèi)需3、市政規(guī)劃進一 ，片區(qū)價值提

優(yōu)勢5心1、利用項目優(yōu)勢 ，樹立綠色3

劣勢1245 141

1

12 規(guī)劃執(zhí)行力

政

→項目屬性分 →項目客戶定→項目市場定→→項目市場定→項目命名建 →物業(yè)產(chǎn)品定項目市場項目市場定中中低檔創(chuàng)新生項目項目市場定

次定地產(chǎn)因單身寓普通宅中高檔住別墅 中高檔住宅說項目體現(xiàn)物業(yè)素對公共效能依賴很強一弱對周邊公共配套要求般具不交通主（快對噪音、環(huán)干擾的適應(yīng)強較弱很不具對配套要高很一一底商+住宅（商業(yè)解決區(qū)配套）,周邊配套較具小區(qū)的物業(yè)理的要一一中很應(yīng)有專業(yè)物業(yè)管理公具高高一一精品設(shè)具容積率、覆率要低中 定經(jīng)濟技術(shù)符合建筑中檔物具對休閑空間綠化要低一高很具有品味康樂具商小景觀要低一高很最好具有外部景觀資具 →項目屬性分 →項目客戶定→項目市場定 →項目形象定→項目命名建→→項目命名建項目項目命名建

的的

【區(qū)位】項目項目命名建

CITY【城市】她是“景觀”物業(yè)，具有良好的生態(tài)環(huán)境、發(fā)展優(yōu)勢，同時，她 同時 項目命名建 →項目客戶定→→項目客戶定→項目市場定→項目命名建

→項目形象定項目項目客戶定

曲 ， 我假 項目項目客戶定

受眾市場分析 灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)人群，本地置業(yè)者次之從右中以出目前惠及亞灣在售項目 端地產(chǎn)產(chǎn)的要客戶為：

50% 30% 70% 項目客戶定 項目客戶定對來訪客戶進行分析，也佐證了市場客戶區(qū)域來源

2006年11－12月份，尚城世家認籌情況分 源二房客 源 陽 陽港 灣項目客戶定未來，客戶及本地客戶將大比例增長 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，區(qū)域常住人口置業(yè)增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶也會上升，客戶比例將呈小幅下降。而作為中檔定位的本項目，以及便捷的交通，也將納入到大經(jīng)濟生活圈，項目項目客戶定

客戶群體定位（惠陽－大亞灣區(qū)內(nèi)客戶構(gòu)成不會有大的變化客戶群客 客戶群本地客

居住需求 項目客戶項目客戶定項目項目客戶定

本地區(qū)來源：淡 4%

區(qū)域來源：福 南 13龍 其 人為何走 置業(yè)在理想與現(xiàn)實中尋找新的平衡利 源驅(qū) →項目屬性分 →項目客戶定→項目形象定→→項目形象定→項目命名建 →物業(yè)產(chǎn)品定項目形象項目形象定站站在城市的高度，慰藉城市經(jīng)濟的締造次選定精英家，暖生活精英，你好 →項目屬性分 →項目客戶定→項目市場定→項目命名建

→項目形象定→物業(yè)產(chǎn)品定物業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定

住 具有適合中檔住宅的條件 ★★★住 具有適合中檔住宅的條件 ★★★★ 類CBD地帶，公寓價值大較 ★★★★ 大 具有較長的沿鋪面，地處 ★★★★因而 具有較長的沿鋪面，地處 ★★★★寓（注：詳細的價格推導(dǎo)過程在本次報告中暫不進行闡述。物業(yè)產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品定項目的功能定位，推導(dǎo)出合理的戶型面積及配比中端物中端物業(yè)定舒適型住主流戶物業(yè)功物業(yè)功經(jīng)濟型公緊湊型戶二房二廳二房二廳一二房一廳一三房二廳一三房二廳二80－90平90－100平110－125平130－140平一房一一房一廳一二房一廳一三房一廳一三房二廳二35－45平60－70平90－100平95－110平（注：詳細的價格推導(dǎo)過程在本次報告中暫不進行闡述。物業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定

根 居型產(chǎn)品各功能開間及面積提出以下建議客開間走少，偏向?qū)嵱貌蛢魧捵叽螅c客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間臨窗設(shè)主臥開間≥3.6M;30M2≥面積走大，有獨立的衛(wèi)生間、更衣室、有休陽次臥12M2≤面積平保姆4M2≤面積平衡，與工作陽臺連衛(wèi)生6M2≤面積走大，三進式設(shè)計，使干濕真正分廚凈寬≥2.5M;10M2≤面積走大，附帶工作陽儲藏4M2≤面積平衡，走入式設(shè)陽6M2≤面積≤15M2;凈寬欄高走大，功能可設(shè)為、休閑工作陽4M2≤面積≤6M2;凈寬平衡，兼洗衣間功

地產(chǎn)現(xiàn)→整體規(guī)劃建→建筑產(chǎn)品建地產(chǎn)現(xiàn)地產(chǎn)現(xiàn)

價催生出超值的創(chuàng)新戶型 城 地產(chǎn)現(xiàn)→→整體規(guī)劃建→建筑產(chǎn)品建整體規(guī)整體規(guī)劃建時與周邊環(huán)境相結(jié)合，挖掘物業(yè)價值 城 地產(chǎn)現(xiàn)→整體規(guī)劃建→→建筑產(chǎn)品建建筑產(chǎn)建筑產(chǎn)品建 因而，惠陽－大亞灣區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品不應(yīng)于太多，未來將處在同一水平線上，的設(shè)計因素，值得我們?nèi)ソ梃b，建筑產(chǎn)建筑產(chǎn)品建張揚建筑建筑產(chǎn)品建

戶型建議：方正實用、南北通透、功能齊備是基本，創(chuàng)戶型提供附加價值 ，是競爭力所在要點一：南北通要點二：方正實用，盡可能減少浪費空要點三：時尚元素， 窗、轉(zhuǎn)角陽臺等的綜合運要點四：過用多種贈面積的手法，提高項目實用建筑建筑產(chǎn)品建明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光，入戶花園、露臺、

2房2廳1

客廳陽 入戶花空中花 凸式衣建筑產(chǎn)建筑產(chǎn)品建采用兩層挑空露臺，在交房驗收后，開發(fā)商再行隔斷，等 了一間陽光大面積入戶花園，可改為餐廳使用 凸窗大大增加了室內(nèi)空間建筑產(chǎn)品建建筑產(chǎn)品建一房可變兩建筑產(chǎn)品建筑產(chǎn)品建 兩個一房一廳可拼為二房二建筑產(chǎn)品建筑產(chǎn)品建建筑產(chǎn)建筑產(chǎn)品建戶型借鑒元素 處 →→聯(lián)合開發(fā)市→開發(fā)節(jié)奏建聯(lián)合開聯(lián)合開發(fā)市對于本項目，特別是交通部分，道路便捷行是最大的價促動因素，聯(lián)合開發(fā)有利于提出物業(yè)價值 開發(fā)商可以聯(lián)合周邊相關(guān)利益的開發(fā)商，共同修建道路或遷房，所發(fā)生費用在樓盤報建或其它規(guī)費中扣除 →聯(lián)合開發(fā)市→→開發(fā)節(jié)奏建開發(fā)節(jié)開發(fā)節(jié)奏建分分批推售，高中低樓層搭入市時機，2007年底或2008年初項目開發(fā)周期，2年(等周邊配套成熟再動 城 →→項目推廣要→項目推廣建項目推項目推廣要要點一：低成 策略解可知，項目的主力客戶群并不在惠州本地，是及其他外