1保利置業(yè)神州半島項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：保利置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2本次匯報需要解決的三個問題如何定義神州半島的區(qū)域價值？游艇配套如何利用？在原有規(guī)劃基礎(chǔ)上的物業(yè)配比和產(chǎn)品細(xì)化落實3項目開發(fā)方向研判Part.11.1

項目屬性界定1.2項目定位分析Part.2核心問題分析項目物業(yè)發(fā)展建議Part.31.3項目價值體系梳理4區(qū)位:項目位于萬寧市神州半島，處于東部海岸線的中間,與石梅灣相鄰，距離三亞市區(qū)約40分鐘車程，距離?？谑袇^(qū)約1小時30分鐘車程三亞項目120km機(jī)場?？?12km139km海南東部沿海線的城市發(fā)展發(fā)展基本呈啞鈴狀，開口和三亞發(fā)展較快，中部城市開發(fā)相對靠后；同時，物業(yè)價值也呈現(xiàn)出這種現(xiàn)象東線高速以及即將落成的東線輕軌在一定意義上上大大縮短了中部城市與南北城市的距離。城市間的聯(lián)系加強(qiáng)有利于促進(jìn)中部城市的發(fā)展，也有利于各城市物業(yè)價值的拉平5地塊位于神州半島開發(fā)區(qū)西北角，與中信泰富神州半島項目隔內(nèi)海相對本項目位于神州半島開發(fā)區(qū)的西北角。南面面對瀉湖；北面背靠原生山地；東面遙望中信泰富開發(fā)主區(qū)；西面緊靠正在建設(shè)的神州高速鐵路站本項目老爺海中信泰富神州半島項目群山神州高速鐵路站本項目位置老爺海群山神州半島6經(jīng)濟(jì)指標(biāo):項目原占地面積約42萬平米，建筑面積471528平米，規(guī)劃通過開挖土方制造碼頭和島嶼，開挖后實際占地面積縮減為291373平米，容積率上升為1.6項目基本指標(biāo)：現(xiàn)有面積（包括水體面積）：538605平米可發(fā)展總用地面積：291373平米總建筑面積：471,528平米容積率：1.6限高:8-65m7進(jìn)入性：目前項目的進(jìn)入性比較差，只能從西側(cè)的山路進(jìn)入，但將來隨著蓮花高速的建成，項目的進(jìn)入性將會明顯改善目前項目的進(jìn)入通道該橋是目前進(jìn)入半島的主要通道，但隨著游艇碼頭的建設(shè)，此橋會在項目后期炸毀加神高速風(fēng)豪大橋蓮花高速在項目的東側(cè)，連接神州高速鐵路站，與連接風(fēng)豪大橋的加神高速公路堪稱姐妹公路（加神高速第一期工程從東澳鎮(zhèn)墟至風(fēng)豪大橋，長5公里）。神州高速鐵路預(yù)計年底完成，屆時項目將通過蓮花高速與東部高速對接項目進(jìn)入半島的西橋蓮花高速8地貌：整個神州半島為內(nèi)外海布局，靠山面海，在整個東部岸線具有唯一性神州半島的地貌這在海南東部海岸線是絕無僅有的：

神州半島依次分布著4個海灣，還有一個面積5平方公里的內(nèi)?！蠣敽?并有四條河流匯入，形成內(nèi)外動靜結(jié)合、湖海天共色的壯美景觀。外海的洲仔島與神州半島隔海相望，珠聯(lián)璧合。寧靜的內(nèi)海給項目海灣同樣的熱帶風(fēng)光，卻少了一份驚濤駭浪獨享一片私屬的內(nèi)海，體驗湖區(qū)般的恬靜舒適，突顯尊貴性和私密性舒適寧靜9內(nèi)部資源：項目南側(cè)有約長1000米的內(nèi)海岸線，但沒有一線海景，區(qū)域內(nèi)只有高層才可觀外海景，資源非強(qiáng)勢視線阻隔：在項目的南面是建立在神州半島是的君悅酒店以及住宅，會對項目的視線造成影響，只有高層建筑或者山上的建筑才能越過君悅酒店看到外海缺乏一線海景：項目只能享有二線海景，沒有一線海景資源，只有部分建筑能從內(nèi)外海的交接口直接看到外海，而且視野十分有限內(nèi)部缺乏可開發(fā)的資源:區(qū)域內(nèi)部以水塘、農(nóng)田為主，無太多可利用資源，而且開發(fā)度低10規(guī)劃:中信泰富要把神州半島打造成為于世界頂級旅游度假區(qū)，規(guī)劃配套極為強(qiáng)勢，而且整個區(qū)域由中信泰富統(tǒng)一運營中信泰富以“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量管理”為本項目的目標(biāo)，投資100億，開發(fā)期為十年。中信泰富負(fù)責(zé)一二級開發(fā)，并負(fù)責(zé)統(tǒng)一運營整個神州半島度假區(qū)設(shè)施質(zhì)量別墅、公寓群由RTKL和EDAW公司設(shè)計君悅酒店358套房間，標(biāo)間50平米加廣闊陽臺福朋酒店338套房間，標(biāo)間42平米喜來登酒店308套房間，標(biāo)間52平米朝陽海岸、四季酒店規(guī)劃中高爾夫球場由美國頂級設(shè)計師TomWeiskopf進(jìn)行設(shè)計，國際標(biāo)準(zhǔn)36洞加5個練習(xí)洞11本項目將全全力打造頂頂級的大型型游艇娛樂樂設(shè)施和全全方位的尊尊貴的游艇艇服務(wù)完善、尊貴貴的游艇設(shè)設(shè)施服務(wù)：：游艇碼頭帶帶有250個永久泊位位，可容納納200艘游艇同時配備有有游艇會所所、維修區(qū)區(qū)、補給區(qū)區(qū)、休閑商商務(wù)區(qū)碼頭還提供供短途航行行停留點，，國際長途途航行中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站、舉辦辦國際賽事事等服務(wù)游艇會所常常駐專業(yè)的的游艇駕駛駛員，提供供游艇駕駛駛培訓(xùn)和出出租服務(wù)，，包括“被被動式”旅旅游和“動動態(tài)式旅游游12項目屬性界界定配套頂級的配套套體系，專專業(yè)高檔的的游艇俱樂樂部規(guī)劃區(qū)域由實力力開發(fā)商中中信泰富統(tǒng)統(tǒng)一運營資源缺乏一線海海景，資源源不強(qiáng)勢區(qū)位位于東部海海岸線的中中部的萬寧寧市，擁有有東線唯一一的內(nèi)外海海資源目標(biāo)國際旅游島島環(huán)境下的的未來世界界級旅游灣灣區(qū)13項目開發(fā)方方向研判Part.11.1項目屬性界界定1.2項目定位分分析Part.2核心問題分分析項目物業(yè)發(fā)發(fā)展建議Part.31.3項目價值體體系梳理14世聯(lián)對項目目的理解：：生存不是問問題，重點點是如何推推動價值提提升未來供求——海南是全國國的度假置置業(yè)熱點區(qū)區(qū)域，特別別是東線沿沿海地塊基基本上開發(fā)發(fā)殆盡，本本項目所在在地可以說說是東線最最后僅存的的一線地塊塊宏觀大勢——國際旅游島島利好持續(xù)續(xù)作用，盡盡管10年初暴漲的的情況將不不再出現(xiàn)，，但資源的的稀缺性使使得海南房房地產(chǎn)市場場長期向好好趨勢不變變外部環(huán)境開發(fā)成本——根據(jù)保利方方面提供的的數(shù)據(jù)，本本項目土地地成本為1500元/㎡，綜合開發(fā)發(fā)成本不超超過7000元/㎡資源稟賦——資源雖不強(qiáng)強(qiáng)勢，但仍仍然屬于一一線濱海物物業(yè)，市場場實現(xiàn)問題題不大項目規(guī)?！?7萬㎡，相對對于其它一一線濱海大大盤而言銷銷售壓力并并不大開發(fā)背景+考慮外部環(huán)環(huán)境與開發(fā)發(fā)背景，本本項目不存存在“生與死”的問題，重點是如何何推動價值值提升景觀資源有有限，推動動價值提升升較為困難難將價值提升升的希望寄寄托于區(qū)域域成熟意味味著開發(fā)時時間的延長長無法提升價價值就意味味著未來價價值的相對對貶損推動項目價價值提升，，無法回避避的問題是是：游艇對本項目而言價值何在？應(yīng)該如何利用？15項目面臨的的核心問題題：開發(fā)方方向的研判判——游艇驅(qū)動型型物業(yè)還是是游艇配套套型物業(yè)？？項目面臨的的核心問題題：游艇驅(qū)動OR游艇配套游艇驅(qū)動游艇配套單一的價值值體系游艇對目標(biāo)標(biāo)客群具備備獨一無二二的吸引力力游艇設(shè)施具具備世界級級的影響力力復(fù)合而多元元的價值體體系游艇在項項目整體體配套體體系中發(fā)發(fā)揮作用用游艇設(shè)施施高端而而完善，，與區(qū)域域和物業(yè)業(yè)價值相相適應(yīng)不同的游游艇發(fā)展展方向，，決定了了項目的的開發(fā)方方向由于本項項目的游游艇設(shè)施施最先動動工，并并一次性性建造完完畢，在在后期不不存在調(diào)調(diào)整空間間的情況況下，對對游艇的的發(fā)展方方向必須須作出前前瞻性的的預(yù)判以游艇為為核心并并不是片片面追求求游艇設(shè)設(shè)施的高高檔化，，而是要要找到適適合本項項目的創(chuàng)創(chuàng)新游艇艇發(fā)展模模式游艇驅(qū)動動意味著著本項目目將單純純依靠游游艇發(fā)力力，并打打造世界界級水準(zhǔn)準(zhǔn)的游艇艇設(shè)施，，其可行行性需要要多種維維度的檢檢驗游艇發(fā)展展方向評評判體系系：游艇發(fā)展展規(guī)律、、市場現(xiàn)現(xiàn)狀、項項目本體體條件16游艇發(fā)展展規(guī)律：：目前純游游艇玩家家數(shù)量較較少，單單純依靠靠游艇作作為項目目驅(qū)動力力缺乏客客戶群體體的支撐撐從歐美游游艇市場場發(fā)展歷歷程來看看，游艇艇業(yè)從起起步到走走向成熟熟需要15-20年左右從目前我我國游艇艇發(fā)展情情況來看看，大規(guī)規(guī)模的游游艇普及及尚需時時日萌芽階段73-88年起步階段停滯階段發(fā)展階段89-92年92年至今70年代初以前1975-1998年美國游艇市場銷售額演變情況（億美元）

政府出臺一系列保護(hù)環(huán)境的政策，利用稅收來控制游艇業(yè)的發(fā)展法國每年注冊船只的變化（1945-2005）1886-1968起步階段1968至今發(fā)展階段美國游艇艇市場銷銷售額演演變情況況（1975-1998）資料來源源：詳見見附件《游艇專題題研究》游艇玩家家至少需需要10年左右的積積累，目目前中國國這個圈圈子里的的人數(shù)不不超過200個，游艇運運動的發(fā)發(fā)展還需需要5、6年的時間——鴻州游艇艇會船務(wù)務(wù)部經(jīng)理理黃家奇奇目前我國國游艇業(yè)業(yè)還處于于發(fā)展階階段，大大規(guī)模的的游艇消消費群體體尚未形形成，單單純依靠靠游艇作作為項目目驅(qū)動力力缺乏現(xiàn)現(xiàn)實客戶戶群體的的支撐17市場現(xiàn)狀狀：目前我國國游艇運運動的主主要載體體是游艇艇會，純純游艇驅(qū)驅(qū)動物業(yè)業(yè)尚無先先例97年99年01年03年05年07年至今深圳灣游艇會浪騎游艇會蘇州太湖水星大連星海灣珠海南國青島國際青島銀海國際上海亞庭俱樂部大梅沙游艇大梅沙游艇深圳灣國際游艇無錫太湖山九龍山將軍游艇俱樂部蘇州太湖涵園成都鳳凰山歌頓上海游艇會廈門香山國際游艇會上海萊悅游艇會目前我國國游艇運運動的主主要載體體是游艇會（（游艇俱俱樂部）），與住住宅物業(yè)業(yè)關(guān)聯(lián)不不大游艇俱樂樂部主要要集中在在珠三角角，長三三角和環(huán)環(huán)渤海灣灣，現(xiàn)約約60-70家，另外外還有一一些在建建項目，，主要集集中在長長三角和和東南沿沿海從目前的的市場情情況來看看，游艇艇對高檔檔物業(yè)存存在一定定促進(jìn)作作用，但但是類似似高爾夫夫別墅的的純游艇驅(qū)驅(qū)動物業(yè)業(yè)尚無先先例游艇會會會員在時時代海岸岸置業(yè)的的不是很很多，高高層公寓寓客戶沒沒有買游游艇的，，有1個會員在在時代海海岸買了了獨棟，，傳說張張朝陽也也在這里里買了別別墅——鴻州游艇艇會和時時代海岸岸的訪談?wù)動涗浾硪阅壳皣鴩鴥?nèi)領(lǐng)先先的鴻州州游艇會會為例，，雖然位位于鴻州州時代海海岸項目目內(nèi)部，，但是游游艇會定定位于獨獨立運作作、自負(fù)負(fù)盈虧的的實體，，對整體體物業(yè)銷銷售促進(jìn)進(jìn)作用不不大。在在全部近近50個會員中中，只有有部分高高等會員員在入會會后存在在就近置置業(yè)的意意愿從市場表表現(xiàn)來看看，游艇艇驅(qū)動置置業(yè)的客客戶群體體較為狹狹窄，且且集中于于高檔低密密度物業(yè)業(yè)中。若本本項目單單純以游游艇為驅(qū)驅(qū)動，剩剩余的大大體量高高層物業(yè)業(yè)難以去去化本項目可可進(jìn)一步步探索全全新的游游艇發(fā)展展模式，，克服目目前市場場上游艇艇與物業(yè)業(yè)相脫離離的弊端端18項目本體體條件：：單純以游游艇為驅(qū)驅(qū)動增加加了開發(fā)發(fā)風(fēng)險，，不符合合項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略物業(yè)類型建筑面積建面占比獨棟/雙拼349247.4％聯(lián)排244805.2％高層公寓39270283.2％游艇設(shè)施194224.2％總計471528100％本項目規(guī)規(guī)劃的游游艇碼頭頭帶有250個永久泊泊位根據(jù)中信信泰富原原有規(guī)劃劃，本項項目低密密度物業(yè)業(yè)體量為為5.9萬㎡，，按照照聯(lián)排排戶均均200㎡，獨棟棟/雙拼戶戶均300㎡計算，，低密密度物物業(yè)總總套數(shù)數(shù)超過過240套中信泰泰富規(guī)規(guī)劃的的物業(yè)業(yè)配比比：游艇驅(qū)驅(qū)動意意味著著現(xiàn)有有設(shè)施施必須須全面面服務(wù)務(wù)于社社區(qū)用用戶從游艇艇泊位位這一一直觀觀數(shù)據(jù)據(jù)來看看，若若單純純以游游艇為為驅(qū)動動，現(xiàn)現(xiàn)有設(shè)設(shè)施僅僅服務(wù)務(wù)本項項目的的低密密度物物業(yè)尚尚且吃吃力，，服務(wù)務(wù)半徑徑難以以向外外延伸伸，而而且其其余游游艇設(shè)設(shè)施也也面臨臨巨大大的擴(kuò)擴(kuò)容壓壓力游艇碼碼頭難難以產(chǎn)產(chǎn)生高高爾夫夫球場場的生生態(tài)景景觀效效果，，從某某種程程度上上來說說甚至至對居居住的的私密密性產(chǎn)產(chǎn)生一一定的的破壞壞半山半半島在在四期期物業(yè)業(yè)銷售售完畢畢后才才開始始著手手籌建建國際際游艇艇賽事事碼頭頭鳳凰島島的游游艇設(shè)設(shè)施動動工時時間大大致在在公寓寓銷售售回現(xiàn)現(xiàn)完畢畢后本項目目將首首先修修建游游艇碼碼頭，，游艇艇驅(qū)動動意味味著加加大硬硬件設(shè)設(shè)施投投入，，啟動動期內(nèi)內(nèi)成本本的增增加提提高了了項目目的風(fēng)風(fēng)險總結(jié)：：服務(wù)設(shè)設(shè)施：：現(xiàn)有設(shè)設(shè)施難難以全全面服服務(wù)社社區(qū)，，游艇艇驅(qū)動動意味味著硬硬件擴(kuò)擴(kuò)容和和成本本增加加景觀：：游艇碼碼頭難難以產(chǎn)產(chǎn)生類類似高高爾夫夫的景景觀價價值成本：：啟動期期內(nèi)盲盲目加加大成成本投投入不不利于于項目目整體體風(fēng)險險控制制本項目目是保保利置置業(yè)在在海南南的首首個項項目，，安全全、穩(wěn)穩(wěn)健是是第一一位的的，因因此單單純以以游艇艇為驅(qū)驅(qū)動不不符合合項目目發(fā)展展戰(zhàn)略略19結(jié)合市市場環(huán)環(huán)境及及項目目自身身考慮慮：項項目開開發(fā)方方向為為游艇配配套型型物業(yè)業(yè)游艇發(fā)發(fā)展方方向研研判思思考游艇發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)律市場表表現(xiàn)123項目本本體條條件目前我我國游游艇業(yè)業(yè)尚處處于發(fā)發(fā)展階階段，，大規(guī)規(guī)模游游艇消消費群群體尚尚未形形成目前在在國內(nèi)內(nèi)游艇艇會是是主流流，類類似高高爾夫夫別墅墅的純純游艇艇物業(yè)業(yè)尚無無先例例游艇驅(qū)驅(qū)動置置業(yè)的的客戶戶群范范圍較較為狹狹窄，，且集集中于于高檔檔低密密度物物業(yè)中中游艇設(shè)設(shè)施全全面服服務(wù)社社區(qū)尚尚不現(xiàn)現(xiàn)實，，需要要擴(kuò)容容升級級，虛虛耗成成本游艇碼碼頭不不能給給物業(yè)業(yè)帶來來景觀觀溢價價啟動期期內(nèi)不不宜盲盲目增增加成成本結(jié)合以以上三三方面面分析析，世世聯(lián)認(rèn)認(rèn)為本本項目目更適適合以以游艇艇配套套為開開發(fā)方方向：：目前游游艇驅(qū)驅(qū)動的的條件件尚不不成熟熟，未未來本本項目目價值值體系系應(yīng)充充分多多元化化避免單單一的的游艇艇發(fā)力力，而而是尋尋求游游艇與與物業(yè)業(yè)相結(jié)結(jié)合的的創(chuàng)新新發(fā)展展模式式以游艇艇為驅(qū)驅(qū)動的的單一一價值值體系系是不不可行行的，，那么么未來來本項項目如如何構(gòu)構(gòu)建多多元化化的價價值體體系呢呢？游艇設(shè)設(shè)施服服務(wù)水水準(zhǔn)是是游艇艇配套套價值值實現(xiàn)現(xiàn)的基基礎(chǔ)游艇配配套開開發(fā)方方向強(qiáng)強(qiáng)調(diào)游游艇設(shè)設(shè)施服服務(wù)水水準(zhǔn)與與區(qū)域域、物物業(yè)價價值的的趨同同，而而不是是不計計成本本的片片面追追求高高檔化化20項目開開發(fā)方方向研研判Part.11.1項目屬屬性界界定1.2項目定定位分分析Part.2核心問問題分分析項目物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議部部分Part.31.3項目價價值體體系梳梳理21在本項項目的的多元元化價價值體體系中中，時時間價價值和和空間間價值值是實實現(xiàn)基基礎(chǔ)，，游艇艇配套套價值值是價價值突突破的的重要要一環(huán)環(huán)空間價價值時間價價值配套價價值空間價價值是是項目目價值值得以以實現(xiàn)現(xiàn)的平平臺時間價價值項項目價價值得得以實實現(xiàn)的的外部部條件件配套價價值是是項目目價值值得以以實現(xiàn)現(xiàn)的重重要手手段對區(qū)域域未來來發(fā)展展趨勢勢的研研判宏觀環(huán)環(huán)境變變化帶帶來的的發(fā)展展契機(jī)機(jī)游艇配配套的的發(fā)展展模式式研究究本項目目多元元化價價值體體系由由空間間價值值、時時間價價值和和配套套價值值三者者組成成，缺缺一不不可配套價價值是是本項項目價價值體體系中中的關(guān)關(guān)鍵一一環(huán)，，而配配套價價值以以空間間價值值和時時間價價值的的實現(xiàn)現(xiàn)為基基礎(chǔ)配套套價價值值能能否否得得以以提提升升和和彰彰顯顯，，關(guān)關(guān)鍵鍵在在于于創(chuàng)創(chuàng)新新的的游游艇艇配配套套發(fā)發(fā)展展模模式式22對區(qū)區(qū)域域未未來來發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢的的研研判判宏觀觀環(huán)環(huán)境境變變化化帶帶來來的的發(fā)發(fā)展展契契機(jī)機(jī)游艇艇配配套套的的發(fā)發(fā)展展模模式式研研究究空間間價價值值23東部部岸岸線線格格局局現(xiàn)現(xiàn)狀狀：由由于于各各灣灣區(qū)區(qū)生生活活配配套套嚴(yán)嚴(yán)重重不不足足，，三三亞亞城城市市價價值值突突顯顯，，各各灣灣區(qū)區(qū)價價值值隨隨三三亞亞向向外外遞遞減減，，本本項項目目目目前前處處于于區(qū)區(qū)域域價價值值末末端端三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣石梅灣博鰲公寓均價3-5萬公寓均價2.7萬別墅均價2萬8，公寓均價1.7萬別墅均價3萬5，公寓均價1萬8別墅均價2-4萬，公寓均價9千-1萬8別墅均價2-9萬，公寓均價9千別墅均價2-9萬，公寓均價7千-1萬神州半島博鰲鰲、、清清水水灣灣、、香香水水灣灣、、石石梅梅灣灣、神神州州半半島島土福福灣灣、、海海棠棠灣灣東部部岸岸線線現(xiàn)現(xiàn)有有的的價價值值分分級級情情況況三亞亞灣灣、、大大東東海海、、亞亞龍龍灣灣外圍圍內(nèi)圍圍核心心24目前前海海南南省省東東部部岸岸線線灣灣區(qū)區(qū)層層級級分分類類：：成熟熟灣灣區(qū)區(qū)、、次次生生代代灣灣區(qū)區(qū)、、新新生生代代灣灣區(qū)區(qū)神州州半半島島三亞亞灣灣海南南東東部部岸岸線線灣灣區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)情情況況一一覽覽石梅梅灣灣香水水灣灣清水水灣灣土福福灣灣海棠棠灣灣亞龍龍灣灣大東東海海發(fā)展展成成熟熟逐漸漸成成熟熟博鰲鰲正在在建建設(shè)設(shè)龍沐沐灣灣按照照開開發(fā)發(fā)情情況況劃劃分分的的灣灣區(qū)區(qū)層層級級成熟熟灣灣區(qū)區(qū)三亞亞灣灣、、亞亞龍龍灣灣、、大大東東海海次生生代代灣灣區(qū)區(qū)清水水灣灣、、香香水水灣灣、、博博鰲鰲、、土土福福灣灣新生生代代灣灣區(qū)區(qū)龍沐沐灣灣、、海海棠棠灣灣、、石石梅梅灣灣、、神神州州半半島島注：：龍龍沐沐灣灣隸隸屬屬于于大大三三亞亞旅旅游游圈圈，，故故將將其其納納入入東東部部岸岸線線范范圍圍內(nèi)內(nèi)25成熟熟灣灣區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展空空間間受受限限、、次次生生代代灣灣區(qū)區(qū)無無序序開開發(fā)發(fā),為新新生生代代灣灣區(qū)區(qū)的的“搶班班奪奪權(quán)權(quán)””創(chuàng)創(chuàng)造造了了客客觀觀條條件件成熟熟灣灣區(qū)區(qū):無力力開開發(fā)發(fā)三亞亞灣灣物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展基基本本成成型型,未來來調(diào)調(diào)整整的的空空間間不不大大亞龍龍灣灣沿海海一一線線價價值值較較高高的的地地塊塊開開發(fā)發(fā)完完畢畢,剩余余二二三三線線地地塊塊缺缺乏乏開開發(fā)發(fā)價價值值,難以以吸吸引引重重量量級級開開發(fā)發(fā)商商成熟熟灣灣區(qū)區(qū)早早期期過過度度開開發(fā)發(fā)使使得得灣灣區(qū)區(qū)資資源源遭遭到到較較大大耗耗損損,過大大的的承承載載強(qiáng)強(qiáng)度度抑抑制制了了高高端端客客戶戶的的需需求求次生生代代灣灣區(qū)區(qū):無序序開開發(fā)發(fā)香水水灣灣采采用用分分割割出出讓讓的的開開發(fā)發(fā)模模式式,有利利于于獲獲取取地地塊塊高高溢溢價價,但是是整整個個灣灣區(qū)區(qū)缺缺乏乏統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃,陷于于各各自自為為戰(zhàn)戰(zhàn)的的掠掠奪奪式式開開發(fā)發(fā)狀狀態(tài)態(tài)博鰲鰲是是典典型型的的政政策策導(dǎo)導(dǎo)向向下下的的““偽偽統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)””，，初初期期較較易易形形成成合合力力,在政政策策熱熱度度消消退退后后區(qū)區(qū)域域失失去去核核心心驅(qū)驅(qū)動動,發(fā)展展陷陷入入停停滯滯無序序開開發(fā)發(fā)造造成成次次生生代代灣灣區(qū)區(qū)灣灣區(qū)區(qū)項項目目同同質(zhì)質(zhì)化化嚴(yán)嚴(yán)重重,惡性性競競爭爭加加劇劇在成成熟熟灣灣區(qū)區(qū)價價值值逐逐漸漸消消退退之之時時，，次次生生代代灣灣區(qū)區(qū)受受困困于于落落后后的的開開發(fā)發(fā)模模式式，，自自身身價價值值無無法法得得到到提提升升，，導(dǎo)導(dǎo)致致傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的價價值值梯梯度度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移路路徑徑受受阻阻，，新生代灣區(qū)有有望實現(xiàn)跨越越式發(fā)展26東部快速軌道道系統(tǒng)的開通通、未來實力力開發(fā)商的統(tǒng)統(tǒng)一運營以及及前沿的規(guī)劃劃設(shè)計理念，，都推動著新新生代灣區(qū)實實現(xiàn)跨越式開開發(fā)，步入第第一陣營軌道系統(tǒng)的開通東環(huán)鐵路的貫貫通縮減了游游客的出行成成本，未來灣灣區(qū)價值的比比拼將取決于于資源與配套套的本體層面面新生代灣區(qū)的的陌生感進(jìn)一一步消除，建建立在距離基基礎(chǔ)上的灣區(qū)區(qū)價值差將被被逐漸拉平實力開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一運營新生代灣區(qū)引引入大型實力力開發(fā)商進(jìn)行行區(qū)域統(tǒng)一運運營,規(guī)避了過度開開發(fā)和無序開開發(fā)的弊端,有利于灣區(qū)價價值的彰顯和和提升前沿的規(guī)劃設(shè)設(shè)計現(xiàn)有灣區(qū)的配配套同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重、缺少可可辨識性憑借超前的設(shè)設(shè)計理念和真真正國際化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的硬件投投入，新生代代灣區(qū)充分構(gòu)構(gòu)建自身的特特色價值體系系,搶奪區(qū)域話語語權(quán)27總結(jié)：海南東東部岸線灣區(qū)區(qū)格局演變?nèi)壳律鸀硡^(qū)終終將跨入第一一陣營單極化格局平極化格局多極化格局三亞三亞新生代灣區(qū)三亞價值曲線階段特征三亞一枝獨秀秀，成為單獨獨的一極，東東部岸線其它它灣區(qū)與三亞亞落差較大東部岸線價值值曲線拉平，，三亞盡管仍仍然處于價值值鏈頂端，但但是優(yōu)勢不斷斷縮減新生代灣區(qū)崛崛起，三亞雖雖仍然位于第第一陣營，但但已喪失統(tǒng)治治力，東部岸岸線向多元化化發(fā)展階段成因傳統(tǒng)格局下，，三亞中心地地位強(qiáng)化，次次生代灣區(qū)價價值貶損東部軌道交通通系統(tǒng)成型，，促進(jìn)東部岸岸線區(qū)域一體體化新生代灣區(qū)跨跨越式發(fā)展走走向成熟，次次生代灣區(qū)成成為價值洼地地東線灣區(qū)價值值進(jìn)化經(jīng)歷三三個重要階段段,在這個過程中中成熟灣區(qū)地地位下降,次生代灣區(qū)將將淪為價值洼洼地,而新生代灣區(qū)區(qū)將憑借后發(fā)發(fā)優(yōu)勢跨入第第一陣營28在新生代灣區(qū)區(qū)中，神州半半島不僅占地地和投資規(guī)模模居于前列，，而且開發(fā)節(jié)節(jié)奏領(lǐng)先于其其它灣區(qū)，有有利于搶占市市場制高點灣區(qū)名稱規(guī)劃占地總建筑面積開發(fā)總投資石梅灣12平方公里住宅約61萬㎡50億,目前投入12億海棠灣51.62平方公里——一期150億左右龍沐灣15.3平方公里，一期5平方公里一期約61萬㎡一期36億，目前投資約5億神州半島38平方公里，一期約17平方公里約400萬㎡超過100億，目前一期投資約21億與其它新生代代灣區(qū)相比，，神州半島不不僅拆遷動工工時間較早，，而且關(guān)鍵配配套和住宅物物業(yè)將于2010年左右集中入入市，關(guān)鍵節(jié)節(jié)點領(lǐng)先有利利于迅速搶占占市場制高點點，樹立項目目高端形象與其它新生代代灣區(qū)項目相相比，神州半半島不僅占地地規(guī)模和總投投資額居于前前列，僅次于于海棠灣。而而且在啟動期期內(nèi)就加大開開發(fā)強(qiáng)度，顯顯示了中信泰泰富大手筆運運作的決心29在神州半島高高端而完善的的娛樂配套體體系中，游艇艇配套是其中中不可缺失的的一環(huán)，未來來本項目應(yīng)在在中信泰富娛娛樂配套設(shè)施施建成之后擇擇機(jī)入市2010.52010.62010.102010.12主干道蓮花立立交和西橋竣竣工36洞高爾夫及會會所投入使用用喜來登、福朋朋酒店公寓開開始銷售喜來登酒店正正式營業(yè)合適的入市時時機(jī)為2011年上半年本項目的游艇艇配套是整個個神州半島配配套體系中不不可缺失的一一環(huán)，將成為為未來的娛樂樂熱點本項目的開發(fā)發(fā)節(jié)奏應(yīng)緊跟跟中信泰富本本島項目，充充分利用區(qū)域域價值平臺30總結(jié)：本項目目應(yīng)當(dāng)充分依依托神州半島島構(gòu)建的區(qū)域域價值平臺，，占位于海南南一線濱海物物業(yè)東部第一陣營營神州半島未來來將實現(xiàn)跨越越式發(fā)展，占占位東部第一一陣營依托區(qū)域平臺臺開發(fā)節(jié)奏緊跟跟中信泰富項項目，利用區(qū)區(qū)域口碑放大大自身價值啟示：本項目應(yīng)占位位與海南一線線濱海物業(yè)，，物業(yè)開發(fā)應(yīng)應(yīng)具備前瞻性性，與區(qū)域價價值相匹配31對區(qū)域未來發(fā)發(fā)展趨勢的研研判宏觀環(huán)境變化化帶來的發(fā)展展契機(jī)游艇配套的發(fā)發(fā)展模式研究究時間價值32旅游業(yè)是未來來國家實現(xiàn)““保增長、調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)”目標(biāo)標(biāo)的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè),擁有可持續(xù)的的發(fā)展動力.對本項目而言言,與旅游娛樂功功能的復(fù)合意意味著廣闊的的市場前景旅游業(yè)是應(yīng)對對國際金融危危機(jī)和擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需的優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)業(yè)具有抗沖擊擊、易恢復(fù)的的產(chǎn)業(yè)韌性，，對化解國際際金融危機(jī)影影響和擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需具有特殊殊作用?！獓衣糜尉志志珠L邵琪偉促進(jìn)消費需求求增長上，旅旅游業(yè)的功能能強(qiáng)大，直接接涉及交通、、住宿、飲食食、旅游點、、旅行中介、、購物、娛樂樂業(yè)，間接與與農(nóng)業(yè)、工業(yè)業(yè)、金融、保保險、電信、、商業(yè)、建筑筑相關(guān)聯(lián)，為為其它產(chǎn)業(yè)所所不可替代。?！猩酱髮W(xué)旅游游研究所所長長彭華日、韓的經(jīng)驗驗表明，居民民消費中的交交通、休閑文文化支出占比比在這一發(fā)展展階段會呈現(xiàn)現(xiàn)比重上升趨趨勢加速的現(xiàn)現(xiàn)象，這意味味著以交通和和休閑文化為為要素的旅游游業(yè)騰飛時代代的到來，由由此判斷，我我國旅游業(yè)也也正處于騰飛飛的時點上。?！?010國泰君安旅游游業(yè)投資策略略報告09年11月25日，國務(wù)院常常務(wù)會議通過過《關(guān)于加快發(fā)展展旅游業(yè)的意意見》。會議認(rèn)為，，旅游業(yè)兼具具經(jīng)濟(jì)和社會會功能，資源消耗低，，帶動系數(shù)大大，就業(yè)機(jī)會會多，綜合效效益好，是未未來國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的戰(zhàn)略支柱柱性產(chǎn)業(yè)。加快發(fā)展旅游游業(yè)，必須堅堅持改革開放放，堅持以人人為本，提高高服務(wù)和管理理水平；堅持持以國內(nèi)旅游游為重點，積積極發(fā)展入境境旅游，有序序發(fā)展出境旅旅游；堅持因因地制宜，合合理利用資源源，推動旅游業(yè)特特色化發(fā)展和和可持續(xù)發(fā)展展。旅游業(yè)對“保增長、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)”具有十分重要要的作用，也也是目前國家家大力扶持的的未來支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，擁有持持續(xù)的發(fā)展動動力33國際旅游島規(guī)劃的落實標(biāo)標(biāo)志著海南省省的旅游業(yè)進(jìn)進(jìn)入了全新的的發(fā)展階段,市場反響強(qiáng)烈烈，本項目需需抓住這一有有利時機(jī)進(jìn)行行開發(fā)1月4日，《國務(wù)院關(guān)于推推進(jìn)海南國際際旅游島建設(shè)設(shè)發(fā)展的若干干意見》正式發(fā)布，海海南被定位為為世界一流的的海島休閑度度假旅游目的的地。同時中中央給予海南南投融資、財財稅、土地、、行業(yè)開放等等諸多政策支支持?！兑庖姟穼⒑Ｄ蠂H際旅游島建建設(shè)上升為為國家戰(zhàn)略略，也為新新階段中國國旅游業(yè)的的發(fā)展定下下基調(diào)。海南國際旅旅游島建設(shè)設(shè)的重點內(nèi)內(nèi)容1進(jìn)一步落實實免簽證和和航權(quán)開放放政策建設(shè)符合國國際化要求求的旅游文文化要素21構(gòu)建國際化化的服務(wù)保保障體系3456建設(shè)符合國國際化要求求的旅游文文化要素建設(shè)國際化化的生態(tài)型型景區(qū)，突突出主題特特色加快建立以以旅游業(yè)為為龍頭的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)體體系第一階段第二階段第三階段2010-20132014-20182019-2028建成國際旅游島的雛形。旅游要素的國際化改造基本完成?；窘ǔ蓢H旅游島。旅游業(yè)的管理體制、運行機(jī)制與國際基本接軌，旅游服務(wù)基本達(dá)到國際水準(zhǔn)，海南旅游在國際上的知名度和美譽度大幅提高，“中國熱帶海島，東方度假天堂”的品牌基本確立。建成世界一流的國際旅游島。旅游產(chǎn)品達(dá)到國際水準(zhǔn)，城市建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等適應(yīng)世界發(fā)展潮流，綜合環(huán)境能滿足中外游客的各種需求，成為國際熱帶海島度假休閑勝地?！皣H旅游島島”，是指在特特定的島嶼嶼區(qū)域內(nèi)，，以擴(kuò)大旅旅游業(yè)開放放為重點，，對外實行行以“免簽證、零零關(guān)稅、放放航權(quán)”為主要特點點的旅游開開放政策34目前海南正正處在由生生活度假向向奢侈度假假的轉(zhuǎn)型階階段,其顯著特點點就是娛樂樂設(shè)施的更更新?lián)Q代生活度假奢侈度假觀光度假休閑度假客戶構(gòu)成參與方式娛樂設(shè)施區(qū)域周邊，，短途客源源度假理念國內(nèi)異地客客源主導(dǎo)，，國際客戶戶開始出現(xiàn)現(xiàn)客戶來源泛泛化，國內(nèi)內(nèi)客戶比例例相對下降降國際客源主主導(dǎo)，成為為全球化度度假平臺游覽觀光，，餐飲美食食酒店住宿，，主題活動動療養(yǎng)，本地地化生活，，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)業(yè)個性化私密密活動，頂頂級圈層生生活簡單的自然然風(fēng)光景點點酒店、度假假村、主題題公園高星級酒店店、高爾夫夫、SPA游艇、跑馬馬場、免稅稅店、狩獵獵場$300$1000$3000$5000$8000增長見識,視覺愉悅釋放壓力，，舒緩心情情，自我調(diào)調(diào)節(jié)體驗生活，，享受人生生，商務(wù)交交際刺激激獵獵奇奇不走走尋尋常常路路目前前海海南南所所屬屬階階段段35受到到國國際際化化度度假假娛娛樂樂需需求求的的推推動動,新一一代代的的頂頂級級娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施已已經(jīng)經(jīng)在在海海南南出出現(xiàn)現(xiàn),推動動行行業(yè)業(yè)的的整整體體發(fā)發(fā)展展，，未未來來本本項項目目游游艇艇有有望望成成為為海海南南娛娛樂樂新新寵寵12341月4日出出臺臺的的《意見見》，準(zhǔn)準(zhǔn)許許海海南南試試辦辦““國國際際通通行行””的的旅旅游游體體育育娛娛樂樂項項目目，，探探索索““賽賽事事即即開開彩彩票票””，，意意味味著著，，海海南南省省很很可可能能成成為為““馬馬彩彩””等等競競猜猜型型玩玩法法的的試試驗驗田田；；海口口鴻鴻州州江江山山項項目目規(guī)規(guī)劃劃有有私私家家馬馬會會俱俱樂樂部部，，占占地地約約2萬㎡。。跑馬場場豪華高高爾夫夫清水灣灣高爾爾夫球球場由由美國國著名名的SCHMIDT-CURLEYDESING，INC設(shè)計而而成，，由3座國際際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)18洞，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)桿桿72桿球場場組成成，全全海景景景觀觀；三亞紅紅峽谷谷高爾爾夫球球場由由世界界著名名的JMP負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)計，，是集集湖景景、沙沙漠、、山地地景觀觀為一一體的的27洞國際際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高爾爾夫球球場，，05年被評評為中中國最最佳高高爾夫夫球場場設(shè)計計獎。。免稅店店海南目目前建建成、、在建建或規(guī)規(guī)劃當(dāng)當(dāng)中的的游艇艇碼頭頭項目目共有有9個；鴻州時時代海海岸的的游艇艇會已已經(jīng)運運營2年，目目前是是國內(nèi)內(nèi)經(jīng)營營狀況況最好好的游游艇俱俱樂部部之一一；半山半半島規(guī)規(guī)劃有有350個泊位位的帆帆船游游艇港港，預(yù)預(yù)計將將于2010年底建建成，，用于于承辦辦2012年Volvo環(huán)球帆帆船賽賽事。。游艇碼碼頭未來在海海口、三三亞、瓊瓊海、萬萬寧四市市總共將將開辦4家市內(nèi)免免稅店；；中國國旅旅集團(tuán)旗旗下的中中國免稅稅(集團(tuán))在三亞開開設(shè)了海海南首個個市內(nèi)免免稅店，，設(shè)計營營業(yè)面積積7000㎡。海南頂級娛樂設(shè)施新一代的的頂級娛娛樂設(shè)施施已經(jīng)出出現(xiàn)，或或即將出出現(xiàn)，滿滿足了國國際趨勢勢下游客客更加高高端的需需求，并并推動行行業(yè)升級級36總結(jié)：娛樂國際際化和旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)化是未來海海南旅游游業(yè)發(fā)展展的主題題，未來來度假物物業(yè)向國國際化、、“迪拜拜化”發(fā)發(fā)展是大大勢所趨趨娛樂國際際化娛樂設(shè)施施更新?lián)Q換代，與與國際潮潮流接軌軌，推動動行業(yè)變變革旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)化旅游業(yè)是是我國實實現(xiàn)“保增長、、調(diào)結(jié)構(gòu)構(gòu)”目標(biāo)的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，未來來地產(chǎn)與與旅游娛娛樂功能能的復(fù)合合擁有廣廣闊的市市場前景景啟示：時機(jī)層面面：國際旅游游島的建建設(shè)將給給行業(yè)發(fā)發(fā)展和區(qū)區(qū)域格局局帶來一一系列深深遠(yuǎn)的影影響，本本項目需需抓住行行業(yè)變革革的有利利時機(jī)盡盡早開發(fā)發(fā)產(chǎn)品層面面：高端物業(yè)業(yè)國際化化趨勢明明顯，“迪拜化道道路”是未來度度假物業(yè)業(yè)建設(shè)的的模板37對區(qū)域未未來發(fā)展展趨勢的的研判宏觀環(huán)境境變化帶帶來的發(fā)發(fā)展契機(jī)機(jī)游艇配套套的發(fā)展展模式研研究配套價值值38中信千舟舟灣寶蓮城半山半島島三亞鳳凰凰島富力灣雅居樂清清水灣鴻州時代代海岸……游艇項目泊位數(shù)量其它游艇設(shè)施中信千舟灣不詳游艇俱樂部寶蓮城280個無華潤石梅灣項目不詳不詳富力灣230個1萬平米游艇俱樂部,萬豪濱水酒店雅居樂清水灣規(guī)劃4個游艇碼頭水上運動中心半山半島350個維護(hù)區(qū)、油庫、會所三亞鳳凰島300個2萬平米國際游艇會萬寶威尼斯藍(lán)灣50個左右無鴻州時代海岸目前75個,規(guī)劃500個超五星級游艇酒店會所核心競爭爭對手過過濾未來我們們面臨的的主要競競爭對手手是擁有有游艇配配套的一一線混合合型“航航母”大大盤39按照游艇設(shè)設(shè)施檔次和和游艇物業(yè)業(yè)結(jié)合程度度這兩個維維度對現(xiàn)有有游艇項目目進(jìn)行分類類,從中總結(jié)出出目前游艇艇運營的主主流模式集中式游艇艇泊位集中式與入入戶式泊位位相結(jié)合游艇服務(wù)綜綜合體獨立營運權(quán)益捆綁松散制俱樂樂部鴻州時代海海岸半山半島鳳凰島富力灣中信千舟灣灣雅居樂清水水灣寶蓮城游艇產(chǎn)業(yè)化化經(jīng)營的典典范鴻州模式以游艇為平平臺，附加加商務(wù)娛樂樂項目，擴(kuò)擴(kuò)充會所功功能范圍鳳凰島模式式加入游艇概概念，作為為營銷噱頭頭，是典型型的“偽游游艇”千舟灣模式式游艇設(shè)施檔檔次游艇與物業(yè)業(yè)結(jié)合程度度40鴻州模式——游艇產(chǎn)業(yè)化化經(jīng)營，定定位于獨立立運作、自自負(fù)盈虧的的實體，與與物業(yè)缺乏乏關(guān)聯(lián)鴻洲國際海海岸游艇會會是目前國國內(nèi)運營狀狀況最好的的游艇會之之一,目前已發(fā)展展會員40余人,擁有各型游游艇帆船18艘.游艇碼頭一一期有72個泊位,二期規(guī)劃160個泊位,未來總泊位位數(shù)將超過過500個游艇會會員員在時代海海岸置業(yè)的的不是很多多，高層公公寓客戶沒沒有買游艇艇的，有1個會員在時時代海岸買買了獨棟，，傳說張朝朝陽也在這這里買了別別墅——鴻州游艇會會和時代海海岸的訪談?wù)動涗浾砝順I(yè)主權(quán)益:一期獨棟別別墅游艇入入戶,贈送泊位;鴻州時代海海岸業(yè)主獲獲贈貴賓卡卡,租賃游艇可可獲得折扣扣游艇配套:鴻州游艇會會下轄白金金五星級游游艇酒店,以IT手段為平臺臺向客人提提供尊貴的的定制化服服務(wù),擁有88套King-size特色客房,定于2010.2.9開業(yè)鴻州時代海岸岸游艇會是目目前國內(nèi)運作作最為成熟的的游艇會之一一,但是游艇會定定位于獨立運運作、自負(fù)盈盈虧的實體,主要盈利來源源是銷售租賃游游艇物業(yè)，與與住宅物業(yè)之之間關(guān)聯(lián)不大大鴻州模式評價價：優(yōu)勢：有利于提升游游艇服務(wù)設(shè)施施檔次，吸引引真正的游艇艇玩家，同時時后期可自身身造血劣勢：與住宅物業(yè)脫脫離，前期資資金投入較大大，沉淀時間間長，對開發(fā)發(fā)商經(jīng)營管理理能力要求極極高41鳳凰島模式——“游艇+會所”的簡單單擴(kuò)展，以游游艇為平臺復(fù)復(fù)合商娛功能能，與物業(yè)之之間缺乏深層層次的合力鳳凰島別墅在在100套左右，定位位為別墅式商商務(wù)會所，總總建面約8萬㎡；戶型從從140-1000㎡不等，預(yù)計入入市時間為2011年三亞鳳凰島游游艇俱樂部由由300個泊位的游艇艇碼頭和一座座建面為2萬㎡的游艇商商務(wù)會所組成成，從籌劃開開始距今已有有兩年，具體體建成時間未未知鳳凰島游艇俱俱樂部實質(zhì)上上并未脫離傳傳統(tǒng)商務(wù)會所所的概念范疇疇，只是借用用游艇平臺強(qiáng)強(qiáng)化商務(wù)服務(wù)務(wù)功能，吸引引高端商務(wù)客客群以達(dá)到促促進(jìn)物業(yè)銷售售的目的，與物業(yè)的結(jié)合合松散，仍然然停留在“招招徠顧客”的的淺表層面鳳凰島模式評評價：優(yōu)勢：從操作層面而而言較為簡便便，僅僅是傳傳統(tǒng)商務(wù)會所所功能的延伸伸，有利于與與其余配套無無縫整合劣勢：“游艇+會所”的服務(wù)體系與與住宅物業(yè)聯(lián)聯(lián)系薄弱，操操作手法可復(fù)復(fù)制性強(qiáng)42千舟灣模式——僅僅以游艇作作為營銷噱頭頭，缺乏實質(zhì)質(zhì)性動作，是是典型的“偽偽游艇”游艇碼頭三期獨棟別墅中信千舟灣集集中式游艇碼碼頭位于項目目最北部的內(nèi)內(nèi)湖泊,嚴(yán)格意義上來來說屬于內(nèi)河河碼頭,規(guī)模較小,主要為業(yè)主提提供擺渡交通通服務(wù)以及小小型游覽觀光光三期獨棟別墅墅帶游艇泊位位入戶,沿河岸一帶設(shè)設(shè)置有游艇碼碼頭中信千舟灣的的游艇配套依依托其特殊的的入?？诘匦涡?更多地承擔(dān)著著區(qū)域交通系統(tǒng)統(tǒng)和象征性觀觀光的作用,娛樂、商務(wù)屬屬性較弱，是典型的“偽游艇”做法，缺乏實實質(zhì)作用，只只能作為營銷銷噱頭千舟灣模式評評價：優(yōu)勢：資金投入不大大，成本低廉廉劣勢：對住宅銷售難難以起到實質(zhì)質(zhì)性作用，營營銷噱頭無法法吸引真正的的高端客戶，，對項目自身身價值和市場場口碑貶損嚴(yán)嚴(yán)重43本項目目游艇艇配套套發(fā)展展模式式初判判:游艇權(quán)權(quán)益化化游艇權(quán)權(quán)益化化現(xiàn)有游游艇項項目在在游艇艇設(shè)施施檔次次方面面參差差不齊齊,但是向向高檔檔化、、復(fù)合合化邁邁進(jìn)是是游艇艇項目目必然然的發(fā)發(fā)展趨趨勢不難看看出現(xiàn)現(xiàn)有游游艇項項目大大多選選擇松松散的的會員員制俱俱樂部部形式式以增增強(qiáng)社社區(qū)粘粘性,提升物物業(yè)價價值.但是俱俱樂部部本質(zhì)質(zhì)上只只是一一個社社交平平臺或或傳統(tǒng)統(tǒng)會所所的變變化形形式,仍然缺缺乏業(yè)業(yè)主權(quán)權(quán)益與與物業(yè)業(yè)的價價值捆捆綁買房=享有一一切與與游艇艇相關(guān)關(guān)的權(quán)權(quán)益優(yōu)點劣勢鴻州模式有利于提升游艇服務(wù)設(shè)施檔次，吸引真正的游艇玩家，同時后期可自身造血與住宅物業(yè)脫離，前期資金投入較大，沉淀時間長，對開發(fā)商經(jīng)營管理能力要求極高鳳凰島模式從操作層面而言較為簡便，有利于與其余配套無縫整合“游艇+會所”的服務(wù)體系與住宅物業(yè)聯(lián)系薄弱，操作手法可復(fù)制性強(qiáng)千舟灣模式資金投入不大，成本低廉營銷噱頭對項目自身價值和市場口碑貶損嚴(yán)重目前的的游艇艇操作作模式式存在在的共共同問問題是是游艇艇與物物業(yè)結(jié)結(jié)合程程度不不足，，缺乏乏綜合合性權(quán)權(quán)益體體系。。本項項目游游艇發(fā)發(fā)展模模式的的關(guān)鍵鍵在于于游艇艇配套套與物物業(yè)的的權(quán)益益綁定定44神州模模式——游艇權(quán)權(quán)益化化游艇附附加值值與銷銷售物物業(yè)的的綁定定內(nèi)外有有別的的壁壘壘制造造通過制制造圈圈層傳傳播社社區(qū)文文化45將游艇艇附加加值進(jìn)進(jìn)行打打包整整合，，通過過權(quán)益益綁定定可以以有效效的提提升物物業(yè)溢溢價和和促進(jìn)進(jìn)項目目銷售售游艇活活動組組織游艇租租售優(yōu)優(yōu)惠游艇專專業(yè)維維護(hù)項目物物業(yè)溢溢價權(quán)益綁定權(quán)益綁定權(quán)益綁定游艇附附加價價值體體系組織國國際賽賽事觀觀看和和游艇艇會員員活動動業(yè)主租租賃購購買享享受相相應(yīng)折折扣游艇管管家、、船長長專人人服務(wù)務(wù)，對對游艇艇進(jìn)行行專門門的維維修、、保養(yǎng)養(yǎng)46封閉化化管理理，優(yōu)優(yōu)先保保障會會員權(quán)權(quán)益，，兼顧顧非會會員的的經(jīng)營營效益益，體體現(xiàn)會會員的的尊貴貴感保障會會員權(quán)益的的4大手段段會員租租賃與與購買買游艇艇，使使用岸岸上設(shè)設(shè)施、、聘請請船長長享受受特別別折扣扣非會員員租賃賃預(yù)訂訂制會員隨隨時制制碼頭、、會所所等經(jīng)經(jīng)營性性不強(qiáng)強(qiáng)的設(shè)設(shè)施打打造會會員專專享區(qū)區(qū)一線獨獨棟家家家游游艇入入戶維護(hù)、、油氣氣設(shè)施施優(yōu)先先向會會員提提供預(yù)定限限制管理限限制專門的的賽事事教學(xué)學(xué)活動動，非非會員員不允允許進(jìn)進(jìn)入，，進(jìn)入入購買買門票票空間及及設(shè)施施限制制財務(wù)限限制47通過游游艇權(quán)權(quán)益的的捆綁綁聚集集游艇艇圈層層，利利用游游艇圈圈層傳傳播游游艇文文化游艇權(quán)益游艇圈層游艇文化通過物物業(yè)與與權(quán)益益的捆捆綁，，真正正盤活活游艇艇的附附加值值，從從而實實現(xiàn)物物業(yè)價價值的的提升升通過合合適的的途徑徑的使使權(quán)益益價值值外化化、顯顯性化化，從從而增增強(qiáng)社社區(qū)粘粘性，，聚集集游艇艇的共共同話話語群群體以游艇艇圈層層彰顯顯文化化領(lǐng)域域性，，以無無形的的游艇艇文化化將社社區(qū)形形象抽抽象為為精神神符號號，散散發(fā)強(qiáng)強(qiáng)大的的向心心力從“有形之之游艇艇”上升至至“無形之之游艇艇”，最終終帶來來目標(biāo)標(biāo)客群群的不不斷泛泛化，，通過過游艇艇文化化的傳傳播塑塑造項項目的的獨特特氣質(zhì)質(zhì)48權(quán)益載載體——神州會會：以會會員專專享服服務(wù)樹樹立圈圈層概概念，，經(jīng)營營上通通過游游艇銷銷售、、租賃賃旅游游等商商業(yè)運運營來來彌補補俱樂樂部日日常的的資金金缺口口運營模式式會籍銷售售只對會員員開放資金回現(xiàn)現(xiàn)保障初期期穩(wěn)定客客源提高尊貴貴感，形形成圈層層但由于游游艇會籍籍銷售帶帶來收益益無法打打平日常常運營成成本，運運營方式式一定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變部分商業(yè)業(yè)經(jīng)營（部分游游艇會針針對特定定人群進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)活動））游艇套餐餐活動租賃游艇展覽覽銷售泊位租金金及管理理費維持日常常運營泊位銷售售資金回現(xiàn)現(xiàn)管理經(jīng)營資料來源源：詳見見附件《游艇專題題研究》49神州會功能構(gòu)構(gòu)成分類：以游艇必須以以相關(guān)配套形形成基本功能能內(nèi)核，在此此基礎(chǔ)上向擴(kuò)擴(kuò)展功能及商商業(yè)配套功能能延伸功能體系分類類核心功能商務(wù)功能休閑、度假功功能充電、供水、、加油擴(kuò)展功能起吊、修船干倉游艇展示及展展覽會議室多功能廳茶座咖啡廳KTV健身房桑拿酒吧配套功能超市、美發(fā)店店等日常商業(yè)業(yè)配套房艇住宿特色酒店海上運動游艇駕駛培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)校資料來源：詳詳見附件《游艇專題研究究》50總結(jié)：未來本本項目將采用用游艇權(quán)益化的發(fā)展模式游艇權(quán)益化買房=享受一切與游游艇相關(guān)的權(quán)權(quán)益，構(gòu)建會會員為重的一一攬子權(quán)益體體系，體現(xiàn)灣灣區(qū)的純粹性性和私享性游艇附加值與與物業(yè)綁定，，推動銷售物物業(yè)溢價人為制造壁壘壘，內(nèi)外有別別，嚴(yán)格保障障會員權(quán)益利用游艇權(quán)益益推動游艇圈圈層的形成，，以游艇圈層層傳播游艇文文化51本項目多元化化價值體系總總結(jié)空間價值時間價值配套價值神州半島未來來將進(jìn)入海海南東部一線線價值體系未來本項目的的開發(fā)需要緊緊跟神州半島島整體開發(fā)的的關(guān)鍵節(jié)點旅游產(chǎn)業(yè)化步步伐加快釋放放政策利好國際旅游島規(guī)規(guī)劃帶動了島島內(nèi)娛樂度假假設(shè)施更新?lián)Q換代，與國際際接軌未來本項目的的游艇配套將將會向權(quán)益化化模式發(fā)展前瞻性國際化游艇權(quán)益化52項目開發(fā)方向向研判Part.12.1客戶定位2.2項目定位分析析Part.2形象定位項目物業(yè)發(fā)展展建議Part.32.3產(chǎn)品定位5353頂級富豪財富的積累程程度，決定了了生活狀態(tài)與與需求的區(qū)分分大中型企業(yè)老老板、董事階階層金領(lǐng)階層龐大的財富支支撐，有充足足的私人時間間充足的財富支支撐，有較多多私人時間，，愿意追求生生活品質(zhì)較有錢，但無無閑高品質(zhì)享受、、保值高品質(zhì)享受、、保值，投資資，考慮總價價投資、享受，，承受總價能能力有限生活狀態(tài)需求特征海南灣區(qū)現(xiàn)有有高端客戶構(gòu)構(gòu)成：主要可可分為頂級富豪、大中型企業(yè)主主董事和普通金領(lǐng)階層層54［需求特征］］頂級富豪—享受型客戶特征：有錢有閑置業(yè)目的：自身追求置業(yè)關(guān)注點：稀缺性配套設(shè)施安全舒適占有性置業(yè)需求：400平米以上獨立立別墅或者小面積新新穎的別墅54頂級客戶－享受型典型背景分析豪門家族的第二代守業(yè)者，部分非常熱愛生活第一代創(chuàng)業(yè)者，多數(shù)有較高的教育背景：典型關(guān)鍵詞非常有錢，能閑也愿意閑生活狀態(tài)龐大的財富支撐，不需要耗費過多時間精力打理生意，有充足的私人時間，愿意追求生活品質(zhì)，生活圈子相對較小。生活主旨保證財富穩(wěn)定增長的條件下，盡可能的追求生活的品質(zhì)理財方式主要為自己的生意和事業(yè)追加投資度假消費特征允許長達(dá)數(shù)周的度假私密性非常關(guān)注，但非必要條件置業(yè)目的自身追求和提升生活品質(zhì)，其次考慮物業(yè)的保值性置業(yè)關(guān)注點資源的強(qiáng)度，稀缺性，占有性，生活的品質(zhì)，氛圍，舒適，安全，有充足的活動空間，產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，功能的完備性，要有高品質(zhì)的、完備的娛樂休閑配套，如golf，游艇，直升機(jī)坪等置業(yè)特征對總價的承擔(dān)能力很強(qiáng)，不是很敏感置業(yè)需求產(chǎn)品大面積（400以上），占有強(qiáng)勢景觀資源，功能完備的獨立別墅小面積，新穎的，享受功能完備，奢侈的獨棟別墅客戶關(guān)鍵詞55客戶特征：有錢有追求求置業(yè)目的：增值保值/家庭需要置業(yè)關(guān)注點：稀缺性占有性配套設(shè)施安全舒適置業(yè)需求：400平米以上獨立立別墅55頂級客戶－事業(yè)型典型背景分析頂級人士中的第一代創(chuàng)業(yè)者，多數(shù)有良好的教育背景：頂級富商、海外跨國企業(yè)高管、國內(nèi)大型頂級企業(yè)老總、董事。典型關(guān)鍵詞非常有錢，能閑但不愿意閑生活狀態(tài)龐大的財富支撐，不需要耗費過多時間精力打理生意，有更多私人時間，多數(shù)非常低調(diào)，圈子很大，關(guān)系復(fù)雜生活主旨保證事業(yè)和財富穩(wěn)定增長的條件下，注重提高生活品質(zhì)，或滿足家人需求理財方式主要為自己的生意和事業(yè)追加投資度假消費特征允許長達(dá)數(shù)周的度假私密性非常關(guān)注，必要條件。置業(yè)目的財富保值的手段，其次享受，追求和提升生活品質(zhì)為家人營造更好更舒適的生活條件置業(yè)關(guān)注點有尊貴感，資源的強(qiáng)度，稀缺性，占有性，增值保值能力；生活的私密，舒適，安全，有富足的活動空間，產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，功能的完備性，要有完備的，高品質(zhì)的娛樂休閑配套設(shè)施，如golf，游艇，直升機(jī)坪等置業(yè)特征對總價的承擔(dān)能力很強(qiáng)，關(guān)鍵看是否值得買置業(yè)需求產(chǎn)品大面積（400以上），占有強(qiáng)勢景觀資源，功能完備的獨立別墅客戶關(guān)鍵詞［需求特征］］頂級富豪—事業(yè)型56客戶特征：良好教育背背景的企業(yè)CEO置業(yè)目的：增值、享受受置業(yè)關(guān)注點：稀缺性品質(zhì)和氛圍安全舒適總價置業(yè)需求：別墅350平米以內(nèi)公寓100平米以上56客戶關(guān)鍵詞大中型企業(yè)的老板、董事型客戶典型背景分析奮斗和積累的一代;多數(shù)有良好的教育背景典型關(guān)鍵詞有錢，能閑，但工作仍然需要較多時間和精力去打理生活狀態(tài)充足的財富支撐，工作與事業(yè)不會完全占據(jù)個人的時間與經(jīng)歷，有較多私人時間，愿意追求生活品質(zhì)，生活圈子較大，關(guān)系網(wǎng)復(fù)雜。生活主旨首先是事業(yè)和財富的增長其次才是提升生活品質(zhì)理財方式主要為自己的生意和事業(yè)追加投資，有部分閑錢可能會投資房產(chǎn)度假消費特征允許有較多較長的私人假期，但一般不超過一周私密性非常關(guān)注，但非必要條件置業(yè)目的首先是物業(yè)的保值增值能力，然后才是享受置業(yè)關(guān)注點總價，資源的強(qiáng)度，稀缺性，占有性，生活的品質(zhì)，氛圍，舒適，安全，有充足的活動空間，有較為完備的功能性配套設(shè)施置業(yè)特征關(guān)注總價，考慮承擔(dān)能力以及物業(yè)的保值增值能力置業(yè)需求產(chǎn)品中等面積（350以內(nèi)），占有強(qiáng)勢景觀資源，功能完備的獨立別墅或聯(lián)排別墅。大面積（100以上），有強(qiáng)勢景觀資源的大戶型奢侈性公寓。［需求特征］］大中型企業(yè)的的老板、董事事型客戶5757企業(yè)、政府的中高層管理者高級技術(shù)人員中小企業(yè)主典型背景分析多為第一代創(chuàng)業(yè)者，有相對較高的收入，通常受過良好教育多為白手起家，文化程度不高生活狀態(tài)較有錢，但無閑，絕大多數(shù)時間、精力和財富都用于事業(yè)和財富的積累，只能抽出少量時間休閑放松生活主旨首先是事業(yè)與財富的積累，其次才是享受理財方式主要是工作的收入，較多人有投資（地產(chǎn)或證券）的經(jīng)歷主要是事業(yè)收入，收入主要用于擴(kuò)大事業(yè)投資房產(chǎn)經(jīng)歷8成客戶有過城市內(nèi)投資房產(chǎn)經(jīng)歷，主要涉及住宅和商鋪以及產(chǎn)權(quán)式酒店，度假物業(yè)投資比例相當(dāng)?shù)?；但多戶客戶愿意考慮濱海度假物業(yè)的購置，主要目的在于度假與投資相結(jié)合，其最關(guān)心的在于該物業(yè)的投資潛力，資源強(qiáng)度，總價，以及舒適程度。度假消費特征絕大多數(shù)假期為不超過3天的短假，度假區(qū)域主要是居住的周邊的自駕游，度假住宿以酒店為主，長假多數(shù)會出國。［需求特征］］國內(nèi)金領(lǐng)階層層58金領(lǐng)階層的消消費特征：置業(yè)關(guān)注點置業(yè)傾向產(chǎn)品置業(yè)目的細(xì)分純投資風(fēng)險（總價、流通性），稀缺性－投資升值潛力，距離多傾向于中小戶型觀景公寓滿足家人需求總價，資源強(qiáng)度和占有性，舒適度，增值，有較為完備的休閑娛樂配套，與城市距離，使用頻率多傾向于中小面積的獨棟或聯(lián)排別墅追求生活品質(zhì)總價，舒適程度，氛圍，增值性，完備的休閑娛樂配套和環(huán)境多傾向于中小戶型的觀景公寓復(fù)制生活模式主要是一些海歸人員，其關(guān)注總價，和國外生活氛圍的相似性，配套設(shè)施，距離多傾向于低密度的，中小面積的獨棟或聯(lián)排別墅59客戶類別代表群體置業(yè)目的置業(yè)需求消費特征典型項目物業(yè)需求頂級富豪-事業(yè)型大型企業(yè)集團(tuán)、實力央企等企業(yè)客戶500強(qiáng)級別老板療養(yǎng)度假提升企業(yè)形象；員工福利；投資增值；自我追求400平米以上獨立別墅總價承受在1000萬以上資產(chǎn)沉淀的一種方式看中海資源看中度假配套亞龍灣5號一線海景別墅頂級大獨棟頂級富豪-享受型投資增值；自我追求400平米以上獨立別墅中小特色別墅亞龍灣5號頂級大獨棟新穎中小型別墅個人度假置業(yè)客戶富豪階層大型企業(yè)高層；集團(tuán)高管；私營企業(yè)主貿(mào)易行老板政府官員強(qiáng)勢的資源占有精品物業(yè)的收藏用于接待合作伙伴使用資產(chǎn)的保值增值350平米以下獨立別墅100平米以上公寓總價承受在500-800萬多次置業(yè)，置業(yè)參照全球視野下的比對，精品收藏；對價格不敏感，價值感是其決策的主要動因獨享、專屬、圈層半山半島亞龍灣5號大別墅公寓金領(lǐng)階層私營業(yè)主個體老板企業(yè)高層中產(chǎn)休閑度假投資升值養(yǎng)老150平米內(nèi)的小獨棟或200平米內(nèi)的聯(lián)排，總價在200-500萬之間100平米內(nèi)公寓客戶，總價在100-200萬以內(nèi)注重生活享受購買力有限，對總價相當(dāng)敏感中信千舟灣半山半島公寓東和福灣小別墅類別墅公寓［總結(jié)］海南灣區(qū)高端端客戶小結(jié)60那么游艇權(quán)益益的引入和彰彰顯又將給本本項目帶來哪哪些客戶層面面的變化呢？？誰會為游艇買買單？我們憑什么讓讓他買單？他們怎么買單單？……本項目占位海海南一線物業(yè)業(yè)，其客戶來來源必然與現(xiàn)現(xiàn)有東線灣區(qū)區(qū)物業(yè)產(chǎn)生諸諸多共性，而而游艇帶來的的特性客戶也也是必不可少少的……612005年12月13日，波士頓咨咨詢公司發(fā)布布了《中國理財市場場》報告，認(rèn)為中中國內(nèi)地富有有的群體擁有有大約1.44萬億美元的資資產(chǎn)，成為亞亞洲地區(qū)第二二大財富市場場。其中，不到0.5%的家庭擁有全全國個人財富富的60%以上，并預(yù)計計中國富有人人士的資產(chǎn)在在未來幾年將將以13%左右的比例增增長。根據(jù)美林集團(tuán)團(tuán)和凱捷顧問問公司共同開開發(fā)的《2004年度全球財富富報告》中的數(shù)據(jù)：：2003年，在中國國擁有超過100萬美元金融融資產(chǎn)的富富裕人士的的數(shù)量為23．6萬人。“游艇是最顯顯身份、實實力的東西西。比買很很貴的房子子更能體現(xiàn)現(xiàn)實力…游艇的社交交功能，也也是富人購購買