中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告開發(fā)中心2010年4月1日中山市基本概況及路網(wǎng)中山市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告思路PART1PART2PART3中山市基本概況及路網(wǎng)11、中山市城市地理位置2、中山市城市區(qū)劃人口3、中山市交通網(wǎng)線5、西區(qū)特色4、發(fā)展規(guī)劃6、西區(qū)地理位置及產(chǎn)業(yè)城市地理位置中山市位于廣東省中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸的重要城市。行政管轄面積1800.14平方公里。市中心陸路北距廣州市區(qū)86公里，東南至澳門65公里，由中山港水路到香港52海里。

中山市地處港深、廣佛和珠澳等幾個(gè)都市圈的結(jié)合部，區(qū)位特征和優(yōu)勢(shì)十分突出。65公里52海里中山市是廣東省轄地級(jí)市，下設(shè)24個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。2006年中山市總?cè)丝?55.56萬(wàn)人，其中戶籍人口為142.3萬(wàn)人，暫住人口約140萬(wàn)人，有海外僑胞、港澳臺(tái)同胞80多萬(wàn)人。城市區(qū)劃人口第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，異地戶籍人口數(shù)量高于戶籍人口的數(shù)倍，如火炬開發(fā)區(qū)、小欖鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)。交通——全市交通較完善，已形成以國(guó)道和干線公路及京珠高速公路為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)中山市90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大機(jī)場(chǎng)；港珠澳大橋動(dòng)工；深中大道今年立頂；中山09年出臺(tái)一項(xiàng)降低外籍人口入中門檻的人口政策中山已形成東有中山港、南有神灣港、北有小欖港的“品”字形港口布局。其中，中山港集裝箱年吞吐量更是躋身全國(guó)十強(qiáng)、世界百?gòu)?qiáng)。中山港至香港的水路客運(yùn)，每天有10個(gè)班次，航程僅需75分鐘。珠江三角洲交通體系示意圖城市交通大廣州地區(qū)深圳珠海澳門深中隧道港珠澳大橋中山——輕軌將進(jìn)一步促進(jìn)大珠三角的城市融合中江高速中山京珠高速?gòu)V珠輕軌沿海高速鐵路深中隧道通車后，深圳與中山的距離僅為40分鐘港珠澳大橋通車后，香港至中山開車僅需45分鐘，將比香港到厚街的距離近深中大橋/隧道：

2010年后動(dòng)工，貨運(yùn)為主東岸落腳點(diǎn)與機(jī)荷高速銜接西岸落腳點(diǎn)：南沙或南朗公路線路總長(zhǎng)46km，其中隧道長(zhǎng)18dm；鐵路路線長(zhǎng)96km，其中隧道長(zhǎng)18d,港珠澳大橋：2010年后動(dòng)工，客運(yùn)為主東岸落腳點(diǎn)在散石灣；西岸與澳門明珠/珠海拱北大橋相連采取橋隧結(jié)合的方式進(jìn)行建設(shè)，貫通后，從香港開車到澳門及珠海只需20分鐘沿海高速鐵路：在南朗與唐家灣間將形成鐵路與城際軌道間的換乘樞紐

目前廈深段高速鐵路將于年內(nèi)動(dòng)工，2011年通車建成后深圳至廈門3小時(shí)，至潮州1個(gè)多小時(shí)，至惠州20分鐘

廣珠城際軌道（簡(jiǎn)稱廣珠輕軌）交通工程線路的主線從位于廣州市番禺區(qū)的新廣州火車站引出，經(jīng)佛山順德區(qū)、中山至珠海的拱北，線路長(zhǎng)１１５．６２５公里；支線從小欖站引出，經(jīng)中山古鎮(zhèn)至新會(huì)，最后到江門，線路長(zhǎng)２６．６０９公里。主線和支線輕軌共設(shè)２１個(gè)車站，其中中山境內(nèi)有７個(gè)站點(diǎn)，分別是主線的南頭、小欖、東升、石岐、中山、翠亨和支線的古鎮(zhèn)站。廣珠輕軌是一條雙線設(shè)計(jì)的全封閉、公交化的客運(yùn)專線，采用電力機(jī)車牽引，設(shè)計(jì)最高行車速度為２００公里／小時(shí)。城市交通（續(xù)）廣珠輕軌中山、石岐、翠亨三個(gè)站場(chǎng)今年進(jìn)入全面建設(shè)階段，并在2010年10月前完工。

發(fā)展規(guī)劃以石岐老區(qū)呈放射性向外發(fā)展，以中區(qū)舊城改造、東區(qū)快速發(fā)展、北區(qū)開發(fā)為主、西區(qū)南區(qū)為次的方向開發(fā)。城市重心逐漸東移，石歧與中山港兩個(gè)組團(tuán)形成子母城結(jié)構(gòu)布局；東區(qū)：東區(qū)是中山城市規(guī)劃發(fā)展主要方向。作為將來(lái)中山市第二行政中心，整體環(huán)境較好；西區(qū)：商業(yè)區(qū)，城市密度大，環(huán)境嘈雜，不適合居?。?/p>

南區(qū)：2000年新劃入城區(qū)，原屬環(huán)城去（郊區(qū)印象），工業(yè)區(qū)（雜亂）配套不完善，在當(dāng)?shù)厝擞∠笾袑僦械蜋n住宅區(qū)，片區(qū)隨著各大發(fā)展商的進(jìn)駐有所提升石歧區(qū)：中檔樓盤，本地人購(gòu)買居多；西區(qū)特色為中山市城區(qū)的西大門石岐河將西區(qū)和石岐區(qū)劃開。105國(guó)道、廣珠公路、中江公路、北外環(huán)、博愛路、富華道、岐港公路、彩虹大道、中山路等主干道路縱橫穿越。長(zhǎng)洲汽車站，岐江公園，市氣象局，市郵政局等公共配套?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)190家，創(chuàng)造出全國(guó)名牌2個(gè)，全國(guó)免檢9個(gè)，全國(guó)馳名商標(biāo)1個(gè)，省名牌8個(gè)，省著名商標(biāo)7個(gè)。西區(qū)成功創(chuàng)建為市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，形成了西區(qū)片商貿(mào)文化產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，以及沙朗片以工業(yè)、汽貿(mào)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，適宜創(chuàng)業(yè)的氛圍日益濃厚。岐港公路片區(qū)與隔江相望的石岐區(qū)工商業(yè)聯(lián)系緊密。西區(qū)位置及產(chǎn)業(yè)分布石岐河貫穿，沿江風(fēng)景秀秀麗。目標(biāo)項(xiàng)目就是河邊邊的中山市中物物流公司司（中山市金屬回收公司司旁）位于中山市區(qū)西部，西區(qū)擁有黑人牙膏、西區(qū)區(qū)名人電腦、大樣電機(jī)等等著名品牌；農(nóng)業(yè)方面則打造出羅氏沼沼蝦等拳頭農(nóng)產(chǎn)品；區(qū)內(nèi)個(gè)體批發(fā)市場(chǎng)、交通通物流、汽車銷售、旅游游酒店、飲食服務(wù)、文化化娛樂等行業(yè)高度集中。。中山市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境21、經(jīng)濟(jì)發(fā)展排位2、GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3、人均GDP增長(zhǎng)4、居民收入5、GDP與房?jī)r(jià)比較6、西區(qū)與各區(qū)比較經(jīng)濟(jì)發(fā)展排位2008年中山GDP排排行廣東省第五位，突顯顯中山在廣東省城市群中中的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)效益能力。。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)局局中山GDP歷年連續(xù)快速速增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近年來(lái)中山市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形形勢(shì)良好城鎮(zhèn)居民收入與消費(fèi)支出出穩(wěn)步提高城鎮(zhèn)居民生活狀況得到進(jìn)進(jìn)一步改善居民家庭消費(fèi)已從“實(shí)用用型”逐步向“享受型””發(fā)展;GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市政府網(wǎng)網(wǎng)站中山市統(tǒng)計(jì)局人均GDP2008年漲幅有所降低低，總量是增加的。2008年的GDP換算算后為8015美元。根根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，該市的房房地產(chǎn)進(jìn)入相對(duì)減緩發(fā)展展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)對(duì)成熟，購(gòu)房需求主要為為改善需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市政府網(wǎng)網(wǎng)站中山市統(tǒng)計(jì)局居民收入情況人民生活水平的不斷提高高,對(duì)住房的要求也隨之之上升,成為房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的前提條件.近年來(lái)城鎮(zhèn)居民人均可支支配收入總量組建增加，，但是增長(zhǎng)幅度趨緩，09年增長(zhǎng)速度有增加的的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市政府網(wǎng)網(wǎng)站中山市統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)與GDP比較2008年房?jī)r(jià)漲幅低于于GDP漲幅，房地產(chǎn)增增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。2007年，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP漲幅，存在在房產(chǎn)泡沫，其他年份相相對(duì)合理。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市政府網(wǎng)網(wǎng)站中山市統(tǒng)計(jì)局2008年總面積人口（萬(wàn)人）GDP（億）GDP增長(zhǎng)%人均GDP石岐區(qū)49.7221.0379.879.10%37979.08東區(qū)79.1911.3785.4711%75171.50西區(qū)25.156.3546.512.10%73228.35南區(qū)48.735.426.2115.30%48537.04西區(qū)與周邊城區(qū)的比較西區(qū)人口較少，但人均GDP很高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增增長(zhǎng)速度很快。西區(qū)是中山市城區(qū)中最小小面積的一個(gè)區(qū)，人口也也是較小的，但人均GDP卻排在了第二的位置置，GDP增長(zhǎng)速度較快快，這可能跟該去商業(yè)氛氛圍濃有有關(guān)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市政府網(wǎng)網(wǎng)站和政府工作報(bào)告中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析31、土地市場(chǎng)情況2、房地產(chǎn)整體特征分分析5、西區(qū)與周邊區(qū)比較較3、商品住宅市場(chǎng)情況況4、商品住宅市場(chǎng)情況況6、西區(qū)樓盤調(diào)查7、沿海南蓢鎮(zhèn)樓盤調(diào)調(diào)查8、鄰近珠海各鎮(zhèn)樓盤盤調(diào)查2009年土地交易變化化全年變化起伏較大，1月份低開低走，9月份達(dá)到最大面積，8月份達(dá)到最大交易額，，10月份土地交易面額降降到年初水平，12月份回到第二高位水水平。全年變化起伏較大，2010年有降低的趨勢(shì)。。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市國(guó)土資資源局原因1：城區(qū)與各鎮(zhèn)區(qū)均為獨(dú)立體體，擁有各自的經(jīng)濟(jì)中心心。隨著鎮(zhèn)區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施建設(shè)投入加大，居住住條件日益完善，居民均均傾向在所在鎮(zhèn)區(qū)購(gòu)房，，故各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快快速發(fā)展。原因2：各鎮(zhèn)區(qū)間的交通網(wǎng)絡(luò)不發(fā)發(fā)達(dá)，尤其是公交車網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的不健全令居民日常主主要交通工具仍以摩托車車為主，導(dǎo)致居民的活動(dòng)動(dòng)區(qū)域有限，因此，消費(fèi)費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)所選樓盤的的區(qū)域也成為主要考慮因因素。中山市房地產(chǎn)整體特征分分析特征1：購(gòu)房區(qū)域性明顯顯。據(jù)商品房合同登記備案均均價(jià)指標(biāo)顯示，2008年與2007年、2006年相比，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)交易價(jià)格與城城區(qū)房地產(chǎn)交易價(jià)格差距距繼續(xù)縮小，從2006年的1.25：1，縮小到2008年的1.09：1。在成交均價(jià)方面，2008年，全市住宅成交均均價(jià)為4301元/平方方米。其中，城區(qū)均價(jià)4572元/平平方米；鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)4235元/平方米。中山市房地產(chǎn)整體特征分分析特征2：鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)實(shí)力力趨近，價(jià)格拉差漸少。。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市統(tǒng)計(jì)局局中山整體城市居民注重生生活享受的需求特質(zhì)導(dǎo)致致了整體城市住宅產(chǎn)品素素質(zhì)極高，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)以低密度設(shè)計(jì)為主導(dǎo)，，注重居住的舒適性，且且以低層或小高層為主，，一梯兩戶或兩梯四戶的的設(shè)計(jì)最常見。中山市房地產(chǎn)整體特征分分析特征3：密度低，產(chǎn)品素素質(zhì)高，注重人居享受。。中山市民在購(gòu)房時(shí)的戶型型選擇方面傾向于購(gòu)買中中等戶型住宅（建筑面積積在90至144㎡之間間），這一類占45.5%；小戶型住宅（建筑面積小小于或等于90㎡））所占比例也有所上升，，占40.9%；大戶型住宅（建筑面積大大于144㎡）則占占13.7%。戶型消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于合理。特征4：主力需求戶型為為三房。中山市房地產(chǎn)整體特征分分析數(shù)據(jù)來(lái)源：中山市政府網(wǎng)網(wǎng)站中山市統(tǒng)計(jì)局由于中山的地理位置靠近近珠海、港、澳這三個(gè)房房?jī)r(jià)高企的區(qū)域，而自身身也擁有絕佳的生活、環(huán)環(huán)境資源，因此，中山通過超高的性價(jià)比吸引了眾多的珠海、港、、澳客戶到此置業(yè)。其中以最靠近珠海的坦洲洲、三鄉(xiāng)和南朗、南區(qū)的的珠海置業(yè)者比例最高。。特征5：外來(lái)客源（珠海海、港、澳客）的消化力力度遠(yuǎn)大于本地客戶。中山市房地產(chǎn)整體特征分分析調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“房?jī)r(jià)”在“珠海人選擇中山樓樓盤”的理由中首當(dāng)其沖沖，占了近60%的比例例，接著依次是地段、園園林綠化、生活及商業(yè)配配套、發(fā)展商品牌等。在接受的房?jī)r(jià)選項(xiàng)中，超過92%的客戶選擇了了接受5000元/㎡以以下的房?jī)r(jià)。近五成客戶戶選擇了90-120㎡㎡的面積，同時(shí)有超過八八成人的選擇了兩房和三三房的戶型。特征6：房?jī)r(jià)是吸引外來(lái)來(lái)客源（珠海、港、澳客客）的主因。中山市房地產(chǎn)整體特征分分析商品住宅市場(chǎng)情況中山市商品房供求走勢(shì)03年開始基本呈現(xiàn)供求求平衡狀態(tài)。至06年開始“供不應(yīng)求求’的現(xiàn)場(chǎng)開始加劇，07年中山市商品房竣工工面積171.9㎡，而而07年商品房銷售面積積達(dá)435.9㎡,07年消化率達(dá)254%，，顯示商品房供求緊張。。08年歷經(jīng)樓市調(diào)控，供供求回恢平衡。近年來(lái)商品房“供不不應(yīng)求”現(xiàn)象加劇，，宏觀調(diào)控后供求趨于平平衡數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源源局商品住宅市場(chǎng)情況2009年商品房的成交交面積起伏較大，成交均均價(jià)平穩(wěn)上升。2009年年初商品房銷銷售面積較低位50萬(wàn)M2左右，之后穩(wěn)步上升升，8月份又有所回落，，年末迅速回升，12月月份達(dá)到82萬(wàn)M2左右右。銷售均價(jià)從年初的4200元到年末的5000元，上漲了800元左右的單價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中山國(guó)土資源源局商品住宅市場(chǎng)情況2009年的商品房的住住宅部分發(fā)展趨勢(shì)與商品品房總的發(fā)展趨勢(shì)大體相相同。成交面積起伏較大大，但成交均價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)。2009年的商品房住宅宅部分成交面積從年初的的42萬(wàn)M2發(fā)展到年末末的72萬(wàn)M2。中間3月份開始迅速提升升，之后穩(wěn)步上升，8、、9、10月份迅速回落落，之后又迅速回漲。成交均價(jià)基本穩(wěn)步上升，，從年初的4143元增增長(zhǎng)到年末的4973元元。依托主城，西區(qū)非房地產(chǎn)產(chǎn)主力供應(yīng)區(qū)域，為中低低檔產(chǎn)品為主。東區(qū)5000-6000元/㎡中高檔，多層，小高層，別墅中高端本地客戶（周邊公務(wù)員、教師等）為主遠(yuǎn)洋城、帝璟東方、頤和山莊、水云軒火炬開發(fā)區(qū)4000-4800元/㎡以中高檔產(chǎn)品為主，多層及小高層居多；主要為本區(qū)域內(nèi)外來(lái)人口為主。凱茵新城、聚豪園，合生帝景苑、百合家園石岐區(qū)4500-5400元/㎡中檔，以小高層產(chǎn)品為主以本地客戶為主大信海岸家園、頤和山莊、富逸臻園西區(qū)——2700-4500元/㎡中低檔，以小高層產(chǎn)品為主本區(qū)域一次置業(yè)客戶為大信新家園、藍(lán)波灣、星辰廣場(chǎng)、翠景豪苑，創(chuàng)新廣場(chǎng)南區(qū)——3500-4800元/㎡以中檔產(chǎn)品為主，多層及小高層居多；區(qū)域內(nèi)以換房客戶及其它區(qū)域一次置業(yè)客戶為主。萬(wàn)科城市風(fēng)景、金水灣、永安新城沙溪鎮(zhèn)——3000-3800元/平米產(chǎn)品多樣化，客戶多樣化民眾2700-3000元/㎡中低檔，小高層，以中低本地客戶，外來(lái)打工者為主為主西區(qū)與周邊城區(qū)房產(chǎn)比較較西區(qū)的代表樓盤調(diào)查樓盤朗城家園凱旋時(shí)代公寓創(chuàng)興廣場(chǎng)大信新家園藍(lán)波灣星晨廣場(chǎng)地理位置西區(qū)沙朗金港路廣浩學(xué)校正對(duì)面西區(qū)中山一路香山酒店南側(cè)西區(qū)岐沙路西郊小商品市場(chǎng)西側(cè)

西區(qū)彩虹大道西區(qū)博愛一路中山二橋下西區(qū)岐港路路口(彩虹橋?qū)γ?開發(fā)商中山大金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍島酒店有限公司山市創(chuàng)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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545剩余套數(shù)

223

635

戶型65-11538-51

三房為主

兩房二廳、三房?jī)蓮d銷售均價(jià)（元/m2）340080003400540042004000銷售時(shí)間2009-11-192009-3-132009-3-3020010-1-182010-1-182010-1-17以多層，小高層為主，無(wú)無(wú)裝修，均價(jià)3500左左右西區(qū)的產(chǎn)品以多層和小高高層為主，以毛坯房出售售。2007年我公司參與過過該地塊拍賣，起拍價(jià)80萬(wàn)/畝，占地139755平米，起拍價(jià)2億，樓面價(jià)571元/平方，拍得價(jià)為5.2億，樓面價(jià)1488元元/平方，2007年9月21日由廣州合生駿駿景房地產(chǎn)有限公司程健健雅拍得，但是至今仍未未開發(fā)。由2007年和和2010年的掛牌拿地地價(jià)和售樓價(jià)對(duì)比：掛牌牌拿地樓面價(jià)上漲了300-500元/平方，，售樓價(jià)上漲了500-1000元/平方；中中山的房地產(chǎn)經(jīng)過2008年的一次低谷，至今今重回2007年水平，，除了輕軌，港珠澳大橋橋，深中大橋的建設(shè)以及及中山擬降低外來(lái)人口入入戶門檻等幾大利好外，，拿地價(jià)和售樓價(jià)基本與與2007年持平。根據(jù)西區(qū)的情況及我公司司的發(fā)展方向，本區(qū)只應(yīng)應(yīng)一般關(guān)注西區(qū)的代表樓盤調(diào)查總結(jié)結(jié)沿海南蓢鎮(zhèn)樓盤調(diào)查及總總結(jié)樓盤錦繡海灣城地理位置南朗鎮(zhèn)翠亨新城,京珠接駁線下柵檢查站前30米右轉(zhuǎn)開發(fā)商廣州市敏捷地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理公司代理商建筑類別獨(dú)棟聯(lián)排裝修風(fēng)格全裝修總建筑面積(m2)5806