第五章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算第五章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算1內(nèi)容提要5.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算5.2收入與稅金估算內(nèi)容提要5.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算25.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算5.1.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成1．房地產(chǎn)投資的概念和構(gòu)成

概念：房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得未來房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益的投資行為。5.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算5.1.1房地產(chǎn)投資與3

構(gòu)成：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用（具體見表5-2）。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。構(gòu)成：4序號(hào)項(xiàng)目總投資

估算說明

1開發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）

3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算5序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)

123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)162．成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成概念：成本費(fèi)用是指投資者為進(jìn)行投資獲得收益所必需付出的代價(jià)。構(gòu)成：成本費(fèi)用=開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營成本2．成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成73．房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的關(guān)系圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖3．房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的關(guān)系圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投8

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后，如果存在自營或出租部分，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本將上述兩等式進(jìn)行整理得：開發(fā)項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營資金

如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)完成后只有出售而沒有自營和出租部分，則開發(fā)項(xiàng)目總投資中就不存在經(jīng)營資金，同時(shí)開發(fā)建設(shè)投資全部形成了開發(fā)產(chǎn)品成本，而不存在固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=開發(fā)產(chǎn)品成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后，如果存在自營或出租部9現(xiàn)實(shí)中有更多的投資屬于置業(yè)投資，置業(yè)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資和成本方面存在一些差異，其相互關(guān)系如表5-3所示。表5-3

房地產(chǎn)投資估算中的投資與成本的關(guān)系表投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)過程中的資金投入開發(fā)過程中的成本支出出租開發(fā)過程中的資金投入含建設(shè)成本和出租成本自營開發(fā)過程中的資金投入含建設(shè)成本和經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和出租成本自營購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和經(jīng)營過程中的成本支出現(xiàn)實(shí)中有更多的投資屬于置業(yè)投資，置業(yè)投資與房地產(chǎn)10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。（1）如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么總投資是多少？（2）如果該項(xiàng)目開發(fā)完成后用于租售，那么總投資是多少？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算例如，某開發(fā)11如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不125.1.2房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的要求和依據(jù)1．房地產(chǎn)投資與成本估算的要求

房地產(chǎn)投資分析一般可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究（項(xiàng)目建議書）、可行性研究、項(xiàng)目前評(píng)估四個(gè)階段。房地產(chǎn)投資分析的不同階段對(duì)投資估算的精度要求如表5-3所示。5.1.2房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的要求和依據(jù)房13盡管估算在具體數(shù)額上允許存在一定的誤差，但必須達(dá)到以下要求：（1）估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目投資方案所涉及的范圍及所確定的各項(xiàng)內(nèi)容相一致。（2）估算的投資內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全且計(jì)算合理，不提高或者降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不重復(fù)計(jì)算或者漏項(xiàng)少算。（3）估算應(yīng)做到方法科學(xué)、基礎(chǔ)資料完整、依據(jù)充分。（4）估算選用的指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或者條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或者調(diào)整。（5）估算的準(zhǔn)確度應(yīng)能滿足房地產(chǎn)投資分析不同階段的要求表5-4

建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的不同階段對(duì)投資估算的精度要求序號(hào)房地產(chǎn)投資分析階段投資估算的允許誤差率1投資機(jī)會(huì)研究階段±30%以內(nèi)2初步可行性研究（項(xiàng)目建議書）階段±20%以內(nèi)3可行性研究階段±10%以內(nèi)盡管估算在具體數(shù)額上允許存在一定的誤差，但必須達(dá)到以下要求：14房地產(chǎn)投資估算的依據(jù)包括以下幾個(gè)方面：（1）專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法，以及其他有關(guān)工程造價(jià)的文件。（2）專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的物價(jià)指數(shù)。（3）部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標(biāo)。（4）擬建項(xiàng)目所需土地、設(shè)備、材料的市場(chǎng)價(jià)格。（5）擬建項(xiàng)目建設(shè)方案確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。（6）土地出讓金及地價(jià)款等有關(guān)政府部門制定的有關(guān)規(guī)定及相關(guān)的市場(chǎng)資料。（7）地方政府制定的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資估算的依據(jù)包括以下幾個(gè)方面：155.1.3房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的方法投資估算的方法=簡(jiǎn)單估算法+投資分類估算法1．簡(jiǎn)單估算法簡(jiǎn)單估算法是根據(jù)已建成的類似項(xiàng)目的投資，經(jīng)比較修正，得出待估算項(xiàng)目投資的方法。簡(jiǎn)單估算方法估算精度不高，主要適用于投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目初步可行性研究階段。2．投資分類估算法在項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究階段應(yīng)采用投資分類估算法。5.1.3房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的方法165.1.4房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的具體估算

房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用具體估算主要采用投資分類估算法。1．土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用也各不相同。

土地費(fèi)用的估算一般可以采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等各類評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。5.1.4房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的具體估算17

2．前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。（1）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出一般是按總投資的一定百分比估算。（2）項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。（3）土地開發(fā)中“三通一平”（通水、通電、通路、土地平整）等工程費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物的拆除費(fèi)用，場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、通電、通路的費(fèi)用。2．前期工程費(fèi)18序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)表5-5前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研193．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法及實(shí)際工程量來計(jì)算。3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1供214．建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購費(fèi)、安裝工程費(fèi)和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)的估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。4．建筑安裝工程費(fèi)225．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指為市民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。其主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。這些配套設(shè)施是不能有償轉(zhuǎn)讓的，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。注：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中，應(yīng)該區(qū)分公建設(shè)施的盈利性以及是否進(jìn)行銷售。

非盈利性的且不進(jìn)行經(jīng)營銷售：核算在該費(fèi)用項(xiàng)下盈利性的且進(jìn)行經(jīng)營銷售：則應(yīng)核算在建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)下。5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)注：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中，應(yīng)該區(qū)分公建23序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明

123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)表5-7公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明1居委會(huì)合246．開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。6．開發(fā)間接費(fèi)257．管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

管理費(fèi)用是按項(xiàng)目投資或前述l～5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)目之間合理分?jǐn)偂?．管理費(fèi)用268．財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。其主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)融資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。8．財(cái)務(wù)費(fèi)用279．銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。各種費(fèi)用綜合起來為：（1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%～3%；（2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%～2%；（3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%～1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%～6%。9．銷售費(fèi)用2810．其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%～3%。10．其他費(fèi)用29序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)

表5-8其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明13011．開發(fā)期稅費(fèi)

開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)是：商品住宅，按總投資額的5%計(jì)征；經(jīng)批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所，按投資額的30%計(jì)征；解困房等，按總投資額的0%計(jì)征；其余按總投資額的15%計(jì)征。外資企業(yè)免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。11．開發(fā)期稅費(fèi)31序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)

表5-9開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明3212．不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。

注：

如果進(jìn)行投資估算時(shí)，土地使用權(quán)已取得或已明確土地費(fèi)用的價(jià)格，則不可預(yù)見費(fèi)的取費(fèi)基礎(chǔ)中應(yīng)不含土地費(fèi)用。12．不可預(yù)見費(fèi)注：3313．運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。其主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。14．修理費(fèi)用

修理費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。

注：此處的修理費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)中的修理費(fèi)是不同的。13．運(yùn)營費(fèi)用34

5.2收入與稅金估算5.2.1收入概述

收入是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入，指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入，主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。

5.2收入與稅金估算5.2.1收入概述355.2.2收入估算

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收入的估算一般包括租售方案確定、租售價(jià)格確定和經(jīng)營收入估算三個(gè)階段。1．租售方案確定

5.2.2收入估算36表5-10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表

建筑面積（平方米），銷售收入（元）銷售期間第1期第2期…第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)表5-10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表銷售期間第1期37表5-11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表

建筑面積（平方米），銷售收入（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3潛在毛租金收入4出租率/%5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入表5-11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表序38表5-12房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）萬元項(xiàng)目建筑面積

（平方米）售價(jià)

（元/平方米）2005年2006年2007年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計(jì)表5-12房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）39表5-13房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）萬元物業(yè)類型初始租金（元/平方米）年期123……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入/萬元公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計(jì)表5-13房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）402．租售價(jià)格確定

在實(shí)際定價(jià)過程中一般有三種方法：一是成本導(dǎo)向定價(jià)法；二是購買者導(dǎo)向定價(jià)法；三是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。（1）成本導(dǎo)向定價(jià)法①成本加成定價(jià)法。該方法是指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成（即利潤率）來制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，用公式表示為：?jiǎn)蝺r(jià)=單位面積成本價(jià)×(1+利潤率)2．租售價(jià)格確定41②目標(biāo)定價(jià)法。該方法是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總成本和計(jì)劃的總銷售量，再加上按投資收益率確定的目標(biāo)利潤額來定價(jià)的方法，用公式表示為單價(jià)=(總成本+目標(biāo)利潤+稅金)/預(yù)計(jì)銷售面積目標(biāo)利潤=投資總額×(1+投資收益率)

注：目標(biāo)利潤定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以較好地幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)其投資回收計(jì)劃；缺點(diǎn)是較難把握，尤其是對(duì)總成本和銷售量的預(yù)測(cè)要求較高，預(yù)測(cè)不準(zhǔn)會(huì)使得制定的售價(jià)不合理，直接影響企業(yè)銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。②目標(biāo)定價(jià)法。該方法是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總成本和計(jì)劃的總銷售42（2）購買者導(dǎo)向定價(jià)法①認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法。②價(jià)值定價(jià)法。（2）購買者導(dǎo)向定價(jià)法43（3）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法①領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法。②挑戰(zhàn)定價(jià)法。③隨行就市定價(jià)法。（3）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法443．經(jīng)營收入估算（1）銷售收入

銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入。其計(jì)算公式為：銷售收入=可出售建筑面積×銷售單價(jià)注意：

可出售面積比例的變化對(duì)銷售收入的影響，以及由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e的比例增大對(duì)銷售收入的影響。3．經(jīng)營收入估算注意：45（2）租金收入租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。其計(jì)算公式為：租金收入=可出租建筑面積×租金單價(jià)（3）自營收入自營收入是指開發(fā)商以其開發(fā)完工的房地產(chǎn)為載體，自主進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)或其他經(jīng)營活動(dòng)而取得的收入。其計(jì)算公式為：自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)（2）租金收入465.2.3稅金估算1．營業(yè)稅及附加

營業(yè)稅及附加主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，通常稱之為兩稅一費(fèi)。（1）營業(yè)稅（2）城市建設(shè)維護(hù)稅（3）教育費(fèi)附加

5.2.3稅金估算473．房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

計(jì)稅依據(jù)為：對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。3．房產(chǎn)稅484．契稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。契稅的稅率為3%。5．印花稅

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立設(shè)計(jì)、建筑施工承包合同、房產(chǎn)租賃合同、借款抵押合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)證書等，均要按規(guī)定繳納印花稅。4．契稅492．城鎮(zhèn)土地使用稅

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人作為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。采用分類分級(jí)的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)檔次：（1）大城市1.5至30元；（2）中等城市1.2至24元；（3）小城市0.9至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6至12元。具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。2．城鎮(zhèn)土地使用稅506．企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是國家按照稅法規(guī)定，對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)（除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)）就其生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅所得額=利潤總額-允許扣除項(xiàng)目的金額7．個(gè)人所得稅6．企業(yè)所得稅518．土地增值稅

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的課稅。

8．土地增值稅52土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即30%～60%。（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即30%～60%。53第五章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算第五章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算54內(nèi)容提要5.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算5.2收入與稅金估算內(nèi)容提要5.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算555.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算5.1.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成1．房地產(chǎn)投資的概念和構(gòu)成

概念：房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等活動(dòng)中，期望獲得未來房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益的投資行為。5.1房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算5.1.1房地產(chǎn)投資與56

構(gòu)成：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用（具體見表5-2）。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。構(gòu)成：57序號(hào)項(xiàng)目總投資

估算說明

1開發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）

3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算58序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)

123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)1592．成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成概念：成本費(fèi)用是指投資者為進(jìn)行投資獲得收益所必需付出的代價(jià)。構(gòu)成：成本費(fèi)用=開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營成本2．成本費(fèi)用的概念和構(gòu)成603．房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的關(guān)系圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖3．房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的關(guān)系圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投61

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后，如果存在自營或出租部分，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本將上述兩等式進(jìn)行整理得：開發(fā)項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營資金

如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)完成后只有出售而沒有自營和出租部分，則開發(fā)項(xiàng)目總投資中就不存在經(jīng)營資金，同時(shí)開發(fā)建設(shè)投資全部形成了開發(fā)產(chǎn)品成本，而不存在固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=開發(fā)產(chǎn)品成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后，如果存在自營或出租部62現(xiàn)實(shí)中有更多的投資屬于置業(yè)投資，置業(yè)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資和成本方面存在一些差異，其相互關(guān)系如表5-3所示。表5-3

房地產(chǎn)投資估算中的投資與成本的關(guān)系表投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)過程中的資金投入開發(fā)過程中的成本支出出租開發(fā)過程中的資金投入含建設(shè)成本和出租成本自營開發(fā)過程中的資金投入含建設(shè)成本和經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和出租成本自營購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和經(jīng)營過程中的成本支出現(xiàn)實(shí)中有更多的投資屬于置業(yè)投資，置業(yè)投資與房地產(chǎn)63房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場(chǎng)為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。（1）如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么總投資是多少？（2）如果該項(xiàng)目開發(fā)完成后用于租售，那么總投資是多少？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算例如，某開發(fā)64如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不655.1.2房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的要求和依據(jù)1．房地產(chǎn)投資與成本估算的要求

房地產(chǎn)投資分析一般可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究（項(xiàng)目建議書）、可行性研究、項(xiàng)目前評(píng)估四個(gè)階段。房地產(chǎn)投資分析的不同階段對(duì)投資估算的精度要求如表5-3所示。5.1.2房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的要求和依據(jù)房66盡管估算在具體數(shù)額上允許存在一定的誤差，但必須達(dá)到以下要求：（1）估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目投資方案所涉及的范圍及所確定的各項(xiàng)內(nèi)容相一致。（2）估算的投資內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全且計(jì)算合理，不提高或者降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不重復(fù)計(jì)算或者漏項(xiàng)少算。（3）估算應(yīng)做到方法科學(xué)、基礎(chǔ)資料完整、依據(jù)充分。（4）估算選用的指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或者條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或者調(diào)整。（5）估算的準(zhǔn)確度應(yīng)能滿足房地產(chǎn)投資分析不同階段的要求表5-4

建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的不同階段對(duì)投資估算的精度要求序號(hào)房地產(chǎn)投資分析階段投資估算的允許誤差率1投資機(jī)會(huì)研究階段±30%以內(nèi)2初步可行性研究（項(xiàng)目建議書）階段±20%以內(nèi)3可行性研究階段±10%以內(nèi)盡管估算在具體數(shù)額上允許存在一定的誤差，但必須達(dá)到以下要求：67房地產(chǎn)投資估算的依據(jù)包括以下幾個(gè)方面：（1）專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法，以及其他有關(guān)工程造價(jià)的文件。（2）專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的物價(jià)指數(shù)。（3）部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標(biāo)。（4）擬建項(xiàng)目所需土地、設(shè)備、材料的市場(chǎng)價(jià)格。（5）擬建項(xiàng)目建設(shè)方案確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。（6）土地出讓金及地價(jià)款等有關(guān)政府部門制定的有關(guān)規(guī)定及相關(guān)的市場(chǎng)資料。（7）地方政府制定的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資估算的依據(jù)包括以下幾個(gè)方面：685.1.3房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的方法投資估算的方法=簡(jiǎn)單估算法+投資分類估算法1．簡(jiǎn)單估算法簡(jiǎn)單估算法是根據(jù)已建成的類似項(xiàng)目的投資，經(jīng)比較修正，得出待估算項(xiàng)目投資的方法。簡(jiǎn)單估算方法估算精度不高，主要適用于投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目初步可行性研究階段。2．投資分類估算法在項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究階段應(yīng)采用投資分類估算法。5.1.3房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用估算的方法695.1.4房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的具體估算

房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用具體估算主要采用投資分類估算法。1．土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用也各不相同。

土地費(fèi)用的估算一般可以采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等各類評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。5.1.4房地產(chǎn)投資與成本費(fèi)用的具體估算70

2．前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。（1）項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出一般是按總投資的一定百分比估算。（2）項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。（3）土地開發(fā)中“三通一平”（通水、通電、通路、土地平整）等工程費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物的拆除費(fèi)用，場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、通電、通路的費(fèi)用。2．前期工程費(fèi)71序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)表5-5前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研723．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)通常采用單位指標(biāo)估算法及實(shí)際工程量來計(jì)算。3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)73序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1供744．建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購費(fèi)、安裝工程費(fèi)和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)的估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。4．建筑安裝工程費(fèi)755．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指為市民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。其主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。這些配套設(shè)施是不能有償轉(zhuǎn)讓的，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。注：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中，應(yīng)該區(qū)分公建設(shè)施的盈利性以及是否進(jìn)行銷售。

非盈利性的且不進(jìn)行經(jīng)營銷售：核算在該費(fèi)用項(xiàng)下盈利性的且進(jìn)行經(jīng)營銷售：則應(yīng)核算在建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)下。5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)注：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中，應(yīng)該區(qū)分公建76序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明

123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)表5-7公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明1居委會(huì)合776．開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。6．開發(fā)間接費(fèi)787．管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

管理費(fèi)用是按項(xiàng)目投資或前述l～5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)目之間合理分?jǐn)偂?．管理費(fèi)用798．財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。其主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)融資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。8．財(cái)務(wù)費(fèi)用809．銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。各種費(fèi)用綜合起來為：（1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%～3%；（2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%～2%；（3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%～1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%～6%。9．銷售費(fèi)用8110．其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%～3%。10．其他費(fèi)用82序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)

表5-8其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明18311．開發(fā)期稅費(fèi)

開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)是：商品住宅，按總投資額的5%計(jì)征；經(jīng)批準(zhǔn)允許建設(shè)的樓堂館所，按投資額的30%計(jì)征；解困房等，按總投資額的0%計(jì)征；其余按總投資額的15%計(jì)征。外資企業(yè)免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。11．開發(fā)期稅費(fèi)84序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明

12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)

表5-9開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明8512．不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。

注：

如果進(jìn)行投資估算時(shí)，土地使用權(quán)已取得或已明確土地費(fèi)用的價(jià)格，則不可預(yù)見費(fèi)的取費(fèi)基礎(chǔ)中應(yīng)不含土地費(fèi)用。12．不可預(yù)見費(fèi)注：8613．運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。其主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。14．修理費(fèi)用

修理費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)用。

注：此處的修理費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)中的修理費(fèi)是不同的。13．運(yùn)營費(fèi)用87

5.2收入與稅金估算5.2.1收入概述

收入是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入，指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入，主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。

5.2收入與稅金估算5.2.1收入概述885.2.2收入估算

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收入的估算一般包括租售方案確定、租售價(jià)格確定和經(jīng)營收入估算三個(gè)階段。1．租售方案確定

5.2.2收入估算89表5-10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表

建筑面積（平方米），銷售收入（元）銷售期間第1期第2期…第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)表5-10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表銷售期間第1期90表5-11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表

建筑面積（平方米），銷售收入（元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3潛在毛租金收入4出租率/%5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入表5-11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表序91表5-12房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）萬元項(xiàng)目建筑面積

（平方米）售價(jià)

（元/平方米）2005年2006年2007年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計(jì)表5-12房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）92表5-13房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）萬元物業(yè)類型初始租金（元/平方米）年期123……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入/萬元公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計(jì)表5-13房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）932．租售價(jià)格確定

在實(shí)際定價(jià)過程中一般有三種方法：一是成本導(dǎo)向定價(jià)法；二是購買者導(dǎo)向定價(jià)法；三是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。（