紅星農(nóng)貿(mào)市場策劃方案成都四合院房地產(chǎn)營銷策劃廣告有限公司2006年10月8日紅星農(nóng)貿(mào)市場策劃方案成都四合院房地產(chǎn)營銷策劃廣告有1一.項目評價項目位置：項目位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場”。地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。周邊環(huán)境：地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達，公交線路、車站眾多。一.項目評價項目位置：2二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀計劃:

經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，政府對城區(qū)進行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計劃:32.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:地點——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:43.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢54.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風(fēng)險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢6三.項目定位

１.市場調(diào)查

調(diào)查的項目均為成都市內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場，有傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，也有新型的農(nóng)貿(mào)市場，其中以玉林農(nóng)貿(mào)市場對本項目最具參考價值。項目附近區(qū)域的兩個臨時農(nóng)貿(mào)市場也在調(diào)查之列，主要考慮到租金的參考價值。三.項目定位１.市場調(diào)查調(diào)查的項目均為成都7（1）義學(xué)巷農(nóng)貿(mào)市場位置：

義學(xué)巷與鏜鈀街交匯處

市場概況：

市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將拆除。

租金情況：

蔬菜攤位：200—240元／月

肉類攤位：300元／月

攤位面積：10㎡左右；

管理費：每月20元／攤位（1）義學(xué)巷農(nóng)貿(mào)市場位置：

義學(xué)巷與鏜鈀街交匯處

市場概況：8（2）南糠市農(nóng)貿(mào)市場位置：南糠市街市場概況：市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將拆除。租金情況：蔬菜攤位：250元／月肉類攤位：400元／月雜貨鋪：800元／月攤位面積：攤位10㎡左右，雜貨鋪位：25—20㎡；管理費：每月20元／攤位（2）南糠市農(nóng)貿(mào)市場位置：南糠市街9（3）望江綜合農(nóng)貿(mào)市場

位置：川音大學(xué)附近望江街市場概況：典型傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。租金情況：蔬菜攤位：120—150元／月肉類攤位：300—400元／月門市：600—700元／月攤位面積：攤位：8㎡左右，門市：20—25㎡；管理費：每月50元／攤位（3）望江綜合農(nóng)貿(mào)市場

位置：川音大學(xué)附近望江街10（4）雙楠農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組市場概況：一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門市，是一個界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和新型農(nóng)貿(mào)超市之間的農(nóng)貿(mào)市場。租金情況：蔬菜攤位：160—280元／月，（室外大棚攤位）肉類攤位：400——700元／月，（一層室內(nèi)）區(qū)域內(nèi)門市：600—1200元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：12—22㎡管理費：每月60元／攤位（4）雙楠農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組11（5）晉陽農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都武侯區(qū)晉陽路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營小菜、肉類、漁類；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。租金情況：小菜攤位：100—150元／月肉類攤位：400——500元／月門市：1200—1800元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：20㎡管理費：每月60元／攤位（5）晉陽農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都武侯區(qū)晉陽路12（6）點將臺農(nóng)貿(mào)市場位置：成都錦江區(qū)點將臺路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。為滿足消費增長的需求，部分位置正在改造之中。租金情況：蔬菜攤位：150—200元／月肉類攤位：300——400元／月門市：1200—1500元／月攤位面積：攤位5—8㎡左右門市：12—20㎡管理費：每月30元／攤位（6）點將臺農(nóng)貿(mào)市場位置：成都錦江區(qū)點將臺路13（7）玉林農(nóng)貿(mào)市場位置：成都玉林小區(qū)玉林西街市場概況：新型立體農(nóng)貿(mào)市場，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為社區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營劃分：臨街門市＋攤位＋獨立商鋪，一層至二層在市場內(nèi)中庭設(shè)置電動扶梯兩部，提升了二層的經(jīng)營競爭能力和商業(yè)價值。租金情況：蔬菜攤位200—400元／月肉類攤位700——1200元／月水果干雜攤位：500—600元／月臨街門市月租金：150—220元／㎡攤位面積：攤位：5—8㎡左右門市：16—30㎡管理費：每月30元／攤位（7）玉林農(nóng)貿(mào)市場位置：成都玉林小區(qū)玉林西街14２．成都農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到2000年后繽紛亮相的小戶型SOHO、新城市廣場、藍色加勒比……成都房地產(chǎn)發(fā)展的15年里具有標志性的各大小區(qū)幾乎無一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)濟繁榮。２．成都農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙15城南（玉林、肖家河片區(qū)）建于80年代中后期，于90年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經(jīng)成為成都生活的居住樣板區(qū)。其社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學(xué)校、商場、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂場所、餐飲場所和運動體育場所一應(yīng)俱全，綜合條件優(yōu)于其他早期開發(fā)的中型社區(qū)。玉林也因為時尚、休閑的生活氛圍代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟也極其活躍。區(qū)域內(nèi)的玉林農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場中設(shè)施完善，經(jīng)營情況良好的新型農(nóng)貿(mào)市場代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場商業(yè)價值增值較快的一個項目。城南（玉林、肖家河片區(qū)）16城西（撫琴片區(qū)）

該片區(qū)是成都規(guī)劃較早的居住片區(qū)，也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點的交通便捷。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場因為居住人群的密度高、消費力度大而經(jīng)營良好，農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場價值也相應(yīng)保持快速增長。

城西（撫琴片區(qū)）17城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）

位于城東一至二環(huán)路之間的雙林片區(qū)，南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)，由新華公園北面的新鴻大社區(qū)和新華公園南面的雙林大社區(qū)構(gòu)成。該片區(qū)于上世紀80年代中期至90年代形成規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀90年代中期開始規(guī)劃建設(shè)，至今已成為了一個成熟、規(guī)范的大型社區(qū)。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的“聚街為市”的局面，逐漸建立起了一批相對規(guī)范的大型農(nóng)貿(mào)市場，且市場依托大量居住人群的消費，經(jīng)營情況良好，發(fā)展勢頭旺盛。城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）位于城東一至二環(huán)路之間的雙林18城北（李家沱片區(qū)、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的住宅片區(qū)。從上世紀90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度的改建、擴建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施的逐步完善，交通條件的便利，社會治安的穩(wěn)步提高等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房項目眾多，配套的餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較發(fā)達。交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級和擴容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這個大片區(qū)涵蓋了會展、校園兩大特色經(jīng)濟，帶動了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營門口各大綜合市場，東接五塊石、荷花池等全國知名的批發(fā)市場，這里的居住人群又主要以交大老師、鐵路局的職工為主，還有較大部分為白領(lǐng)和上班族。伴隨居住區(qū)域成熟起來的還有農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個大型農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營情況良好，覆蓋面廣，隨著市場的進一步規(guī)范和升級，前景十分看好。城北（李家沱片區(qū)、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和19３．定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示：成都市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，項目３０年的經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式。項目地處成都市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動為主的商務(wù)人群，當商務(wù)功能人群最大化時，項目就有可能失去終端消費人群。

如何規(guī)避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴張對項目帶來的壓力和風(fēng)險。將是保證項目長期經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。３．定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示：成都市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市20

成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大21關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人流動線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，最大化項目價值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢和項目的增值。項目定位：成都市首個“立體農(nóng)貿(mào)超市”關(guān)鍵詞：項目定位：22三項要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升項目的整體價值。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標準。三項要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指23產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細的業(yè)態(tài)優(yōu)勢消除面積不足的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費習(xí)慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營特點影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項目的經(jīng)營競爭力，最大化項目整體價值。項目的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項目的調(diào)整空間。產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很24業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點：

１．市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。五、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目25客戶生態(tài)鏈：終端消費群體——項目經(jīng)營商家——項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主終端消費群體：項目區(qū)域內(nèi)的居住人群項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項目經(jīng)營商家：即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學(xué)路市場的經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標客戶群分析26關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當然愿意買。七、投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并27價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；

八、項目銷售價格的制定

租金調(diào)查統(tǒng)計表：經(jīng)營業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；八、項目銷售價格的28投資回報計算以一個蔬菜攤位來做計算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報：4.67%很明顯,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低；按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：蔬菜攤位：55500元/個（3—5㎡左右）肉類攤位：112500元/個（5—8㎡左右）雜貨攤位：82500元/個（4—6㎡左右）市場內(nèi)門市：195000元/個（20㎡左右）臨街商鋪：27750元/㎡（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）投資回報計算按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：29所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價格才能對投資者具有吸引力，才能被市場所接受，得到投資者的認可才能順利的完成銷售，實現(xiàn)快速的資金回收。30年經(jīng)營權(quán)投資回報計算如下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益;133200元除去投資成本后年收益:8%（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考30項目優(yōu)勢及機會點：項目位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場”，地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路廣場片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達，公交線、車站眾多，項目消費人群輻射半徑巨大。九、項目SWOT分析

項目優(yōu)勢及機會點：九、項目SWOT分析31借勢：

農(nóng)貿(mào)市場的升級是成都市舊城改造和市容整頓的產(chǎn)物，由于項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，投資當然有保障。借勢：32項目劣勢及威脅點：項目附近的兩個臨時農(nóng)貿(mào)市場還沒有拆除，影響項目前期招商。項目附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位人員，缺乏消費積極性且消費力度有限。農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)投資回報相對產(chǎn)權(quán)投資回報較底，經(jīng)營權(quán)投資對投資者吸引不大。項目地處成都市商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活動為主，缺乏目標消費人群。未來隨著成都中央商務(wù)區(qū)的擴張，項目區(qū)域內(nèi)的居住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當商務(wù)人群最大化時，項目有可能失去終端消費群體。項目劣勢及威脅點：33完善項目的需求分析，通過詳細的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析項目所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求，合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，為項目３０年的經(jīng)營權(quán)銷售找到市場所接受的推廣方式。優(yōu)化項目建筑設(shè)計、人流動線設(shè)計、立體交通設(shè)計，致力打造成都新型農(nóng)貿(mào)市場典范，最大化項目整體商業(yè)價值。梳理租金與業(yè)態(tài)、消費需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場調(diào)查和分析優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)計，提高項目競爭優(yōu)勢。30年有效需求的預(yù)測，消費群體的預(yù)測，建立未來經(jīng)營可持續(xù)性的有效保障，樹立投資者信心。制定合理的銷售價格，確定30年經(jīng)營權(quán)投資回報的優(yōu)勢，提煉項目亮點，制定最有效推廣實施方案。十：解決方案完善項目的需求分析，通過詳細的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、34演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！35紅星農(nóng)貿(mào)市場策劃方案成都四合院房地產(chǎn)營銷策劃廣告有限公司2006年10月8日紅星農(nóng)貿(mào)市場策劃方案成都四合院房地產(chǎn)營銷策劃廣告有36一.項目評價項目位置：項目位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場”。地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。周邊環(huán)境：地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達，公交線路、車站眾多。一.項目評價項目位置：37二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀計劃:

經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，政府對城區(qū)進行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計劃:382.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:地點——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:393.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢404.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風(fēng)險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢41三.項目定位

１.市場調(diào)查

調(diào)查的項目均為成都市內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場，有傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，也有新型的農(nóng)貿(mào)市場，其中以玉林農(nóng)貿(mào)市場對本項目最具參考價值。項目附近區(qū)域的兩個臨時農(nóng)貿(mào)市場也在調(diào)查之列，主要考慮到租金的參考價值。三.項目定位１.市場調(diào)查調(diào)查的項目均為成都42（1）義學(xué)巷農(nóng)貿(mào)市場位置：

義學(xué)巷與鏜鈀街交匯處

市場概況：

市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將拆除。

租金情況：

蔬菜攤位：200—240元／月

肉類攤位：300元／月

攤位面積：10㎡左右；

管理費：每月20元／攤位（1）義學(xué)巷農(nóng)貿(mào)市場位置：

義學(xué)巷與鏜鈀街交匯處

市場概況：43（2）南糠市農(nóng)貿(mào)市場位置：南糠市街市場概況：市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將拆除。租金情況：蔬菜攤位：250元／月肉類攤位：400元／月雜貨鋪：800元／月攤位面積：攤位10㎡左右，雜貨鋪位：25—20㎡；管理費：每月20元／攤位（2）南糠市農(nóng)貿(mào)市場位置：南糠市街44（3）望江綜合農(nóng)貿(mào)市場

位置：川音大學(xué)附近望江街市場概況：典型傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。租金情況：蔬菜攤位：120—150元／月肉類攤位：300—400元／月門市：600—700元／月攤位面積：攤位：8㎡左右，門市：20—25㎡；管理費：每月50元／攤位（3）望江綜合農(nóng)貿(mào)市場

位置：川音大學(xué)附近望江街45（4）雙楠農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組市場概況：一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門市，是一個界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和新型農(nóng)貿(mào)超市之間的農(nóng)貿(mào)市場。租金情況：蔬菜攤位：160—280元／月，（室外大棚攤位）肉類攤位：400——700元／月，（一層室內(nèi)）區(qū)域內(nèi)門市：600—1200元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：12—22㎡管理費：每月60元／攤位（4）雙楠農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組46（5）晉陽農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都武侯區(qū)晉陽路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營小菜、肉類、漁類；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。租金情況：小菜攤位：100—150元／月肉類攤位：400——500元／月門市：1200—1800元／月攤位面積：攤位：8㎡左右門市：20㎡管理費：每月60元／攤位（5）晉陽農(nóng)貿(mào)市場

位置：成都武侯區(qū)晉陽路47（6）點將臺農(nóng)貿(mào)市場位置：成都錦江區(qū)點將臺路市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。為滿足消費增長的需求，部分位置正在改造之中。租金情況：蔬菜攤位：150—200元／月肉類攤位：300——400元／月門市：1200—1500元／月攤位面積：攤位5—8㎡左右門市：12—20㎡管理費：每月30元／攤位（6）點將臺農(nóng)貿(mào)市場位置：成都錦江區(qū)點將臺路48（7）玉林農(nóng)貿(mào)市場位置：成都玉林小區(qū)玉林西街市場概況：新型立體農(nóng)貿(mào)市場，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為社區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營劃分：臨街門市＋攤位＋獨立商鋪，一層至二層在市場內(nèi)中庭設(shè)置電動扶梯兩部，提升了二層的經(jīng)營競爭能力和商業(yè)價值。租金情況：蔬菜攤位200—400元／月肉類攤位700——1200元／月水果干雜攤位：500—600元／月臨街門市月租金：150—220元／㎡攤位面積：攤位：5—8㎡左右門市：16—30㎡管理費：每月30元／攤位（7）玉林農(nóng)貿(mào)市場位置：成都玉林小區(qū)玉林西街49２．成都農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到2000年后繽紛亮相的小戶型SOHO、新城市廣場、藍色加勒比……成都房地產(chǎn)發(fā)展的15年里具有標志性的各大小區(qū)幾乎無一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)濟繁榮。２．成都農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析從90年代初期的玉林小區(qū)、雙50城南（玉林、肖家河片區(qū)）建于80年代中后期，于90年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經(jīng)成為成都生活的居住樣板區(qū)。其社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學(xué)校、商場、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂場所、餐飲場所和運動體育場所一應(yīng)俱全，綜合條件優(yōu)于其他早期開發(fā)的中型社區(qū)。玉林也因為時尚、休閑的生活氛圍代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟也極其活躍。區(qū)域內(nèi)的玉林農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場中設(shè)施完善，經(jīng)營情況良好的新型農(nóng)貿(mào)市場代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場商業(yè)價值增值較快的一個項目。城南（玉林、肖家河片區(qū)）51城西（撫琴片區(qū)）

該片區(qū)是成都規(guī)劃較早的居住片區(qū)，也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點的交通便捷。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場因為居住人群的密度高、消費力度大而經(jīng)營良好，農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場價值也相應(yīng)保持快速增長。

城西（撫琴片區(qū)）52城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）

位于城東一至二環(huán)路之間的雙林片區(qū)，南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)，由新華公園北面的新鴻大社區(qū)和新華公園南面的雙林大社區(qū)構(gòu)成。該片區(qū)于上世紀80年代中期至90年代形成規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀90年代中期開始規(guī)劃建設(shè)，至今已成為了一個成熟、規(guī)范的大型社區(qū)。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的“聚街為市”的局面，逐漸建立起了一批相對規(guī)范的大型農(nóng)貿(mào)市場，且市場依托大量居住人群的消費，經(jīng)營情況良好，發(fā)展勢頭旺盛。城東（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）位于城東一至二環(huán)路之間的雙林53城北（李家沱片區(qū)、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的住宅片區(qū)。從上世紀90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度的改建、擴建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施的逐步完善，交通條件的便利，社會治安的穩(wěn)步提高等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房項目眾多，配套的餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較發(fā)達。交大片區(qū)一直在不斷地完善、升級和擴容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這個大片區(qū)涵蓋了會展、校園兩大特色經(jīng)濟，帶動了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營門口各大綜合市場，東接五塊石、荷花池等全國知名的批發(fā)市場，這里的居住人群又主要以交大老師、鐵路局的職工為主，還有較大部分為白領(lǐng)和上班族。伴隨居住區(qū)域成熟起來的還有農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個大型農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營情況良好，覆蓋面廣，隨著市場的進一步規(guī)范和升級，前景十分看好。城北（李家沱片區(qū)、交大片區(qū)）李家沱片區(qū)位于解放路和54３．定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示：成都市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，項目３０年的經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式。項目地處成都市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動為主的商務(wù)人群，當商務(wù)功能人群最大化時，項目就有可能失去終端消費人群。

如何規(guī)避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴張對項目帶來的壓力和風(fēng)險。將是保證項目長期經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。３．定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示：成都市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市55

成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大56關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人流動線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，最大化項目價值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢和項目的增值。項目定位：成都市首個“立體農(nóng)貿(mào)超市”關(guān)鍵詞：項目定位：57三項要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升項目的整體價值。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標準。三項要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指58產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細的業(yè)態(tài)優(yōu)勢消除面積不足的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費習(xí)慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營特點影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項目的經(jīng)營競爭力，最大化項目整體價值。項目的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項目的調(diào)整空間。產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很59業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點：

１．市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。五、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目60客戶生態(tài)鏈：終端消費群體——項目經(jīng)營商家——項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主終端消費群體：項目區(qū)域內(nèi)的居住人群項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項目經(jīng)營商家：即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學(xué)路市場的經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標客戶群分析61關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當然愿意買。七、投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并62價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；

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