目錄目錄北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司供銷大集集團(tuán)股份有限公司

減值測(cè)試所涉及的海南供銷大集控股有限公司

股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天興咨字(2021)第0551號(hào)(共1冊(cè)，第1冊(cè))\PCCPV二。二一年十月三十一日目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明 2\o"CurrentDocument"\h資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 3\o"CurrentDocument"\h資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 5一、 委托人、被評(píng)估單位和委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 5\o"CurrentDocument"\h二、 評(píng)估目的 14\o"CurrentDocument"\h三、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 14\o"CurrentDocument"\h四、 價(jià)值類型 15\o"CurrentDocument"\h五、 評(píng)估基準(zhǔn)日 15\o"CurrentDocument"\h六、 評(píng)估依據(jù) 16\o"CurrentDocument"\h七、 評(píng)估方法 18\o"CurrentDocument"\h八、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 28\o"CurrentDocument"\h九、 評(píng)估假設(shè) 30\o"CurrentDocument"\h十、評(píng)估結(jié)論 31十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 32\o"CurrentDocument"\h十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 38\o"CurrentDocument"\h十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 39資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 41供銷大集集團(tuán)股份有限公司減值測(cè)試所涉及的海南供銷大集控股有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目第供銷大集集團(tuán)股份有限公司減值測(cè)試所涉及的海南供銷大集控股有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目第頁(yè)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司意見(jiàn)的基礎(chǔ)。2.形成無(wú)法表示意見(jiàn)的基礎(chǔ)截至2020年12月31日，母公司供銷大集集團(tuán)股份有限公司之股東及關(guān)聯(lián)方非經(jīng)營(yíng)性占用海南供銷大集資金余額人民幣186.63億元；因海南供銷大集之參股公司資金占用形成需關(guān)注資產(chǎn)人民幣9.79億元；海南供銷大集以自有資產(chǎn)以及自身信用為供銷大集之股東及關(guān)聯(lián)方的銀行借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保，涉及擔(dān)保債務(wù)金額人民幣35.59億元，其中人民幣24.77億元關(guān)聯(lián)擔(dān)保所對(duì)應(yīng)的債務(wù)已逾期；同時(shí)，海南供銷大集應(yīng)收供銷大集及其相關(guān)下屬子公司往來(lái)款人民幣46.55億元。2021年2月，海南省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“海南高院”）裁定受理了海南供銷大集及下屬15家公司相關(guān)債權(quán)人因公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力的重整申請(qǐng)；同時(shí)，海南高院亦裁定受理了供銷大集及下屬8家公司相關(guān)債權(quán)人因公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力的重整申請(qǐng)。海南供銷大集及供銷大集正積極依法配合海南高院及管理人推進(jìn)重整工作，擬通過(guò)差異化轉(zhuǎn)增、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等一攬子重整措施解決同等金額的供銷大集之股東及關(guān)聯(lián)方非經(jīng)營(yíng)性資金占用、需承擔(dān)責(zé)任的未披露擔(dān)保和需關(guān)注資產(chǎn)對(duì)公司造成的損失，以化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，重整方案尚需海南高院裁定批準(zhǔn)后實(shí)施。海南供銷大集管理層判斷海南供銷大集以及供銷大集重整能夠順利完成，未預(yù)計(jì)上述事項(xiàng)可能形成的損失。截至審計(jì)報(bào)告出具日，海南供銷大集及其下屬公司和供銷大集及其下屬公司仍在重整過(guò)程中，重整結(jié)果存在重大不確定性，信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）無(wú)法獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)以確認(rèn)：1）海南供銷大集對(duì)供銷大集之股東及關(guān)聯(lián)方非經(jīng)營(yíng)性資金占用、需關(guān)注資產(chǎn)的列報(bào)以及其可回收性判斷的恰當(dāng)性；2）海南供銷大集對(duì)供銷大集之股東及關(guān)聯(lián)方所需承擔(dān)責(zé)任的未披露擔(dān)保的預(yù)計(jì)負(fù)債估計(jì)金額的準(zhǔn)確性和列報(bào)的恰當(dāng)性；3）海南供銷大集對(duì)供銷大集應(yīng)收款項(xiàng)可回收性判斷的恰當(dāng)性。同時(shí)信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）亦無(wú)法實(shí)施其他替代審計(jì)程序以確定是否有必要對(duì)上述事項(xiàng)做出調(diào)整以及對(duì)相關(guān)披露的影響。（六）根據(jù)供銷大集集團(tuán)股份有限公司于2021年1月30日披露的《關(guān)于上市公司治理專項(xiàng)自查報(bào)告的公告》（公告編號(hào)：2021-007）以及供銷大集集團(tuán)股份有限公司于2021年2月9日補(bǔ)充披露《關(guān)于針對(duì)自查報(bào)告整改計(jì)劃的補(bǔ)充公告》（公告編號(hào)：2021-015）,供銷大集集團(tuán)股份有限公司計(jì)劃對(duì)股東及關(guān)聯(lián)方非經(jīng)營(yíng)性資金占用、需承擔(dān)責(zé)任的未披露擔(dān)保、需關(guān)注的資產(chǎn)對(duì)公司造成的損失等通過(guò)差異化轉(zhuǎn)增方式解決。具體解決方式如下：按照不得損害上市公司和中小股東利益、保障債權(quán)人合法利益的原則，公司重整申請(qǐng)被法院受理后，在重整計(jì)劃中，將資本公積金轉(zhuǎn)增股票，其中大股東及其特定關(guān)聯(lián)方（包括一致行動(dòng)人）、二股東及其一致行動(dòng)人獲得的轉(zhuǎn)增股票回填上市公司，用于解決股東及關(guān)聯(lián)方非經(jīng)營(yíng)性資金占用和需關(guān)注資產(chǎn)以及需承擔(dān)責(zé)任的未披露擔(dān)保對(duì)公司造成的損失；中小股東獲得的轉(zhuǎn)增股票自行保留。重整計(jì)劃經(jīng)法院裁定批準(zhǔn)，并執(zhí)行完畢后，上述違規(guī)事項(xiàng)即整改完畢。信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）于2021年4月28日出具的《關(guān)于供銷大集集團(tuán)股份有限公司2020年度非經(jīng)營(yíng)性資金占用及其他關(guān)聯(lián)資金往來(lái)的專項(xiàng)說(shuō)明》（XYZH/2021XAAA20113）顯示，共有1,964,186.88萬(wàn)元被供銷大集集團(tuán)股份有限公司認(rèn)定為非經(jīng)營(yíng)性資金占用，與一般債權(quán)不同，上述款項(xiàng)已由海南高院裁定批準(zhǔn)的《供銷大集集團(tuán)股份有限公司及其二十四家子公司重整計(jì)劃》（公告編號(hào)：2021-107）（2021年10月31日）解決，本次保留審計(jì)后賬面值。（七） 西咸新區(qū)藍(lán)海藍(lán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在建工程為咸陽(yáng)藍(lán)海臨空項(xiàng)目，主要為約25畝商業(yè)用地的土地使用款以及前期費(fèi)用等，截止評(píng)估基準(zhǔn)日土地仍處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，因西咸新區(qū)藍(lán)海藍(lán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司原因超出兩年未開(kāi)工，造成土地閑置，政府?dāng)M收回土地，本次評(píng)估保留審計(jì)后賬面值。（八） 重慶大集商業(yè)管理有限公司除渝2017渝中區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第001271894號(hào)、渝2017渝中區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第001272209號(hào)外，其他35個(gè)產(chǎn)權(quán)證對(duì)應(yīng)資產(chǎn)均辦理了抵押（建筑面積合計(jì)為101,896.63平方米），抵押權(quán)人均為“中國(guó)民生銀行股份有限公司深圳分行”。（九） 天津國(guó)際商場(chǎng)有限公司納入評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)-房屋建筑物2個(gè)產(chǎn)權(quán)證對(duì)應(yīng)資產(chǎn)均辦理了抵押，抵押權(quán)人均為“天津?yàn)I海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司”。（十）懷安新合作商貿(mào)連鎖有限公司投資性房地產(chǎn)已抵押給“河北涿鹿農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司軒轅支行〃。（十一）鄭州新合作商貿(mào)有限責(zé)任公司投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)證編號(hào)分別為：孟房權(quán)證會(huì)昌辦字第1560100722號(hào)、孟房權(quán)證會(huì)昌辦字第1560100721號(hào)、孟房權(quán)證會(huì)昌辦字第1560100720號(hào)，建筑面積共計(jì)8,658.21平方米。對(duì)應(yīng)的土地證編號(hào)分別為：孟國(guó)用（15）第023號(hào),使用權(quán)面積408.80平方米，使用權(quán)終止日期2056年10月；孟國(guó)用（15）第024號(hào)，使用權(quán)面積430.54平方米，使用權(quán)終止日期2056年10月；孟國(guó)用（15）第025號(hào)，使用權(quán)面積1343.34平方米，使用權(quán)終止日期2056年10月；均為出讓綜合用地。評(píng)估基準(zhǔn)日后已變更證號(hào)為豫（2021）孟州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000669號(hào)、豫（2021）孟州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000670號(hào)、豫（2021）孟州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000668號(hào)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。變更后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證存在土地用途和使用年限與土地證不一致情況，后期可能會(huì)繼續(xù)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中相關(guān)記載事項(xiàng)的變更。本次評(píng)估按原有土地證證載的終止日期進(jìn)行了評(píng)估測(cè)算。（十二）湖南新合作湘中國(guó)際物流園投資開(kāi)發(fā)有限公司的固定資產(chǎn)-房屋建筑物中D區(qū)紅星美凱龍一期（自用部分）地下室未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，建筑面積15,790.51平方米，產(chǎn)權(quán)持有單位已出具權(quán)屬情況說(shuō)明，證明上述房產(chǎn)確屬其所有。（十三）根據(jù)湖南新合作湘中物流有限公司提供的《最高額抵押合同》，截至評(píng)估基準(zhǔn)日納入評(píng)估范圍內(nèi)的存貨-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品湘中國(guó)際物流園多式聯(lián)運(yùn)中心項(xiàng)目存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，湘中國(guó)際物流園多式聯(lián)運(yùn)中心土地面積為205,275.16平方米，國(guó)有土地使用證號(hào)為：婁國(guó)用（2014）第17357號(hào)、婁國(guó)用（2015）第04243號(hào)，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司婁底街心支行。（十四）根據(jù)湖南新合作湘中國(guó)際物流園投資開(kāi)發(fā)有限公司提供的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，截至評(píng)估基準(zhǔn)日納入評(píng)估范圍內(nèi)的存貨-開(kāi)發(fā)成本E區(qū)五金機(jī)電展示交易中心項(xiàng)目所在宗地存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，E區(qū)五金機(jī)電展示交易中心土地面積為174,118.20平方米，國(guó)有土地使用證號(hào)為：婁國(guó)用（2015）第01918號(hào)，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司婁底街心支行。納入評(píng)估范圍內(nèi)的存貨-開(kāi)發(fā)產(chǎn)品B區(qū)大宗陶瓷交易展示中心項(xiàng)目所在宗地及在建工程存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，B區(qū)大宗陶瓷交易展示中心土地面積為152,397.74平方米，規(guī)劃可售房屋建筑面積195,879.27平方米，國(guó)有土地使用證號(hào)為：婁國(guó)用（2015）第04416號(hào)，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司委底街心支行。

納入本次評(píng)估范圍內(nèi)投資性房地產(chǎn)共2項(xiàng)，房屋建筑物總建筑面積90,818.77平方米，均為新建房屋且已取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：湘（2017）婁底市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000454號(hào)、湘（2019）婁底市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020042號(hào)、湘（2019）婁底市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020043號(hào)、湘（2019）婁底市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020044號(hào)、湘（2019）婁底市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020045號(hào)、湘（2019）婁底市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020046號(hào)。納入本次評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物共2項(xiàng)，房屋建筑物總建筑面積24,806.12平方米，均為新建房屋，其中1項(xiàng)取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，建筑面積9,015.61平方米，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：湘（2017）婁底市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000454號(hào)，有1項(xiàng)為新建，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。納入評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)及房屋建筑物設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利（納入評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)有2項(xiàng)已經(jīng)抵押、房屋建筑物中有1項(xiàng)已經(jīng)抵押）。抵押投資性房地產(chǎn)、房屋建筑物和無(wú)證房屋建筑物明細(xì)如下：明細(xì)表序號(hào)明細(xì)表序號(hào)名稱建成年代結(jié)構(gòu)面積無(wú)證原因2D區(qū)紅星美凱龍一期（自用部分）地下室2017年12月鋼混15,790.51正在辦理中明細(xì)表序號(hào)名稱建成年代結(jié)構(gòu)面積（平米）抵押權(quán)人1A區(qū)信息服務(wù)中心2016/12鋼混29,342.38中國(guó)銀行股份有限公司婁底分行2D區(qū)紅星美凱龍一期2017/12鋼混61,476.39中國(guó)銀行股份有限公司婁底分行1A區(qū)信息服務(wù)中心（自用部分）1#樓4層、27層、地下室、裙樓1-3層辦公2016年12月鋼混9,015.61中國(guó)銀行股份有限公司婁底分行無(wú)證房屋建筑物明細(xì)表本次評(píng)估，對(duì)于有證的房屋建筑物評(píng)估人員以核實(shí)房屋所有權(quán)證確認(rèn)建筑物的合法產(chǎn)權(quán)及建筑面積等；對(duì)于無(wú)證房屋建筑物評(píng)估人員以產(chǎn)權(quán)持有單位提供的相關(guān)資料確認(rèn)建筑物的合法產(chǎn)權(quán)及建筑面積等。（十五）蘇州市瑞珀置業(yè)有限公司納入本次評(píng)估范圍內(nèi)投資性房地產(chǎn)共1項(xiàng)，

投資性房地產(chǎn)總建筑面積83,601.43平方米，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：蘇（2016）常熟市

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0022581號(hào)。納入評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利

（納入評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)有1項(xiàng)已經(jīng)抵押）。抵押投資性房地產(chǎn)明細(xì)如下：

抵押投資性房地產(chǎn)明細(xì)表明細(xì)表序號(hào)名稱建成年代結(jié)構(gòu)面積（平米）抵押權(quán)人1?？吐⌒枪馓斓厣虡I(yè)廣場(chǎng)2015/1/1鋼混83,601.43南京銀行股份有限公司蘇州分行（十六）涿鹿新合作商貿(mào)有限公司納入本次評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物共2項(xiàng)，房屋建筑物總建筑面積4071平方米，因歷史原因均尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。納入評(píng)估范圍的房屋建筑物未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。無(wú)證房屋建筑物明細(xì)如下：無(wú)證房屋建筑物明細(xì)表明細(xì)表序號(hào)名稱建成年代結(jié)構(gòu)面積無(wú)證原因1配送倉(cāng)庫(kù)2011年1月鋼結(jié)構(gòu)2,100.00歷史原因2分揀中心倉(cāng)庫(kù)2014年1月鋼結(jié)構(gòu)1,971.00歷史原因本次評(píng)估，對(duì)于無(wú)證房屋建筑物評(píng)估人員以產(chǎn)權(quán)持有單位提供的相關(guān)資料確認(rèn)建筑物的合法產(chǎn)權(quán)及建筑面積等。（十七）蕪湖悅家置業(yè)有限公司納入本次評(píng)估范圍內(nèi)投資性房地產(chǎn)共182項(xiàng)，房屋建筑物總建筑面積51,829.60平方米，其中181項(xiàng)取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，建筑面積43,872.61平方米，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：皖（2019）蕪湖縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0003013—0003185號(hào)、皖（2017）蕪湖縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004182—0004189號(hào)，其余投資性房地產(chǎn)有1項(xiàng)地下車位不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)正在辦理中。無(wú)證房屋建筑物明細(xì)如下：無(wú)證房屋建筑物明細(xì)表明細(xì)表序號(hào)名稱建成年代結(jié)構(gòu)面積無(wú)證原因182地下車位2016年12月鋼混7,956.99新建正在辦理本次評(píng)估，對(duì)于無(wú)證房屋建筑物評(píng)估人員以產(chǎn)權(quán)持有單位提供的相關(guān)資料確認(rèn)建筑物的合法產(chǎn)權(quán)及建筑面積等。（十八）根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位天津?qū)幒雍：街脴I(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司提供的《最高額抵押合同》，截至評(píng)估基準(zhǔn)日納入評(píng)估范圍內(nèi)的存貨-開(kāi)發(fā)成本海航城六期項(xiàng)目所在宗地存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，海航城六期土地面積為30,745.40平方米，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：津（2016）寧河區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第1003267號(hào)，抵押權(quán)人為本溪市商業(yè)銀行股份有限公司北地行。納入本次評(píng)估范圍內(nèi)投資性房地產(chǎn)共5項(xiàng)，投資性房地產(chǎn)房屋建筑面積共計(jì)8,293.71平方米，房屋建筑物1項(xiàng)，房屋建筑物建筑面積967.14平方米，上述投資性房地產(chǎn)及房屋建筑物有6項(xiàng)為新建，5項(xiàng)己辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、1項(xiàng)正在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。納入評(píng)估范圍的無(wú)證投資性房地產(chǎn)及房屋建筑物明細(xì)如下：無(wú)證投資性房地產(chǎn)及房屋建筑物明細(xì)表所在科目明細(xì)表序號(hào)名稱建成年代結(jié)構(gòu)面積無(wú)證原因m5海祥豪庭69號(hào)樓2015/6/1鋼混3,744.54新建本次評(píng)估，對(duì)于無(wú)證投資性房地產(chǎn)評(píng)估人員以產(chǎn)權(quán)持有單位提供的相關(guān)資料確認(rèn)建筑物的合法產(chǎn)權(quán)及建筑面積等。（十九）本次評(píng)估，資金成本參照評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。（二十）資產(chǎn)評(píng)估程序受限情況、處理方式及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影