規(guī)劃用地平衡表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析居住區(qū)用地平衡表

項(xiàng)目現(xiàn)狀規(guī)劃面積（h㎡）每人平均（㎡/人）比重（%）面積（h㎡）每人平均（㎡/人）比重（%）居住區(qū)總用地

居住用地住宅用地

公共服務(wù)設(shè)施用地

道路用地

公共綠地

其他用地

一、居住區(qū)用地平衡表第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

概念回顧：居住區(qū)用地(R)住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地(R01)住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅旁綠地和宅間小路等)的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地(R02)一般稱公共用地,是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地,應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

概念回顧：道路用地(R03)居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

公共綠地(R04)滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地,應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。其它用地(E)規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地,應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

概念回顧：城市規(guī)劃對建筑設(shè)計(jì)的要求：搞清楚城市道路中心線、道路紅線、綠化控制線、用地界線、建筑控制線。道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。建筑線：一般指建筑控制線，是建筑基底位置的控制線。建筑與城市道路、交通的關(guān)系建筑物一般均不得超出建筑控制線。如有允許超出道路紅線的建筑突出物,必須按規(guī)定執(zhí)行。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

一、用地平衡表2、用地平衡表的作用對土地使用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)之一。初步審核各項(xiàng)用地分配比例是否科學(xué)合理；初步評價住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量；審批居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

用地構(gòu)成居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)住宅用地50-6055-6570-80公建用地15-2512-226-12道路用地10-189-177-15公共綠地7.5-185-153-6居住區(qū)用地1001001003、住宅區(qū)各項(xiàng)用地平衡控制指標(biāo)（%）第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

4、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（1）規(guī)劃總用地范圍的確定當(dāng)規(guī)劃總用地周界為城市道路、居住區(qū)（級）道路、小區(qū)級道路或自然分界線時，以道路中心線或自然分界線為界；與其他用地相鄰時，以用地邊界線為界；居住區(qū)內(nèi)的非居住用地或居住區(qū)級以上的公建用地應(yīng)扣除。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

4、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（2）住宅用地的范圍以居住區(qū)內(nèi)部道路紅線為界，宅前宅后小路屬于住宅用地；如住宅與公共綠地相鄰，沒有道路或其他明確界線時，通常在住宅的長邊方向以住宅的1/2高度計(jì)算，住宅的兩側(cè)一般按1.5～３米計(jì)算；與公共服務(wù)設(shè)施相鄰的，以公共服務(wù)設(shè)施的用地邊界為界；如公共服務(wù)設(shè)施無明確界限時，則按住宅的要求進(jìn)行計(jì)算。

第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

4、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（3）公共服務(wù)設(shè)施用地范圍的確定有明確用地界限的公共服務(wù)設(shè)施按基地界線劃定，無明確界限的可按建筑物基底占用土地及建筑四周實(shí)際所需利用的土地劃定界線。

底層公建住宅或住宅公建綜合樓用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：（1）按住宅和公建各占該建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫?，并分別計(jì)入住宅用地和公建用地。（2）底層公建突出于上部住宅或占有專用場院或因公建需要后退紅線的用地，均應(yīng)計(jì)入公建用地。底層架空建筑用地面積，應(yīng)按底層及上部建筑的使用性質(zhì)及其各占該幢建筑建筑總建筑面積的比例分?jǐn)傆玫孛娣e，并分別記入有關(guān)用地內(nèi)；４、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（4）道路用地范圍的確定按與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的同級道路及其以下各級道路計(jì)算用地面積，外圍道路不計(jì)入；城市道路一般不計(jì)入居住區(qū)的道路用地，居住區(qū)道路作為居住區(qū)的用地界線時，以道路紅線的一半計(jì)算；居住區(qū)（級）道路，按紅線寬度計(jì)算；小區(qū)路、組團(tuán)路，按路面寬度計(jì)算。其中包括人行便道；公共停車場、回車場以設(shè)計(jì)的占地面積計(jì)入道路用地；宅前宅后小路不計(jì)入道路用地；公共服務(wù)設(shè)施用地界限外的人行道和車行道均按道路用地計(jì)算，屬于公共服務(wù)設(shè)施專用的道路不計(jì)入道路用地。４、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（5）公共綠地范圍的計(jì)算：宅旁(宅間)綠地綠地邊界對宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊；當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時算到便道邊；沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5M；對其它圍墻、院墻算到墻腳；４、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（5）公共綠地范圍的計(jì)算：道路綠地：面積計(jì)算以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；院落式組團(tuán)綠地：

綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1.0m；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時,算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線;距房屋墻腳1.5m。4、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（5）公共綠地范圍的計(jì)算：開敞型院落組團(tuán)綠地至少有一個面面向小區(qū)路,或向建筑控制線寬度不小于10m的組團(tuán)級主路敞開，并向其開設(shè)綠地的主要出入口和滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》附錄A第A.0.4條的規(guī)定；其它塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地。沿居住區(qū)(級)道路、城市道路的公共綠地算到紅線。4、各項(xiàng)用地界限劃分的技術(shù)性依據(jù)（6）其他用地面積的計(jì)算：規(guī)劃用地外圍的道路算至外圍道路的中心線;規(guī)劃用地范圍內(nèi)的其它用地,按實(shí)際占用面積計(jì)算。

二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

居住戶數(shù)（戶）、居住人數(shù)（人）人口毛密度（人/h㎡）、人口凈密度（人/h㎡）總建筑面積（萬㎡）、住宅建筑面積（萬㎡）、平均層數(shù)（層）住宅建筑凈密度（%）、住宅建筑面積凈密度（萬㎡/h㎡）、住宅建筑面積毛密度（萬㎡/h㎡）容積率、綠地率、總建筑密度每公頃土地開發(fā)費(fèi)用（萬元）、單方綜合投資（萬元）、拆建比第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）（2002年版）（1）居住戶數(shù)（戶、套）（2）居住人數(shù)（人）（3）總建筑面積（萬平方米）（4）住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底總面積（層）（5）人口密度（毛密度、凈密度）=規(guī)劃人口數(shù)量/

（居?。┯玫孛娣e（人/ha）（6）（6）建筑面積密度（毛密度、凈密度）=建筑面積

/（居?。┯玫孛娣e（7）建筑密度（毛密度、凈密度）=建筑基底面積/（居?。┯玫孛娣e（%）（8）停車泊位（停車率、地面停車率）（個）（9）綠地率=各類綠地面積的總和占與居住用地總面積的比例（%）二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/h㎡）。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量（人/h㎡）。住宅建筑套密度（毛）：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套/h㎡）。住宅建筑套密度（凈）：每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套/h㎡）。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

建筑面積毛密度（容積率）：每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬㎡/h㎡）或以居住區(qū)總建筑面積（萬㎡）與居住區(qū)用地（萬㎡）的比值表示。住宅建筑面積毛密度：住宅建筑面積/居住區(qū)用地面積（萬㎡/h㎡）。住宅建筑面積凈密度：住宅建筑面積/住宅用地面積（萬㎡/h㎡）。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

總綠地面積/規(guī)劃總?cè)丝冢╩2/人）建筑密度：居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率（%）。住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積/住宅用地面積（%）。住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積/住宅基底面積（層）。

第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率（%）。人均綠地面積=總綠地面積/規(guī)劃總?cè)丝冢╩2/人）人均公共綠地面積=公共綠地面積/規(guī)劃總?cè)丝冢╩2/人）空地率=1-建筑密度停車率=居民汽車停車位數(shù)量/居住戶數(shù)（%）地面停車率=居民汽車地面停車位數(shù)量/居住戶數(shù)（%）拆建比：拆除的原有建筑總面積與新建的建筑總面積的比值。三、居住區(qū)總造價的估算居住區(qū)的造價主要包括：地價、建筑造價、室外市政工程、綠地工程和外部環(huán)境設(shè)施造價等。此外，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、營銷策劃、廣告、利息以及各種相關(guān)的稅費(fèi)也都屬于成本之內(nèi)。地價對居住區(qū)的建設(shè)的總成本，特別是對每平方米居住建筑面積的綜合成本起著決定性作用。建筑造價包括住宅與配套公共服務(wù)設(shè)施的造價。居住區(qū)總造價的綜合指標(biāo)一般以每平方米居住建筑面積的綜合造價為主要指標(biāo)。第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

三、居住區(qū)的定額指標(biāo)1、用地的定額指標(biāo)2、建筑面積的定額指標(biāo)3、造價指標(biāo)第四節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的意義：提高土地的利用效率與價值充分發(fā)揮投資效果從量的方面衡量和評價規(guī)劃質(zhì)量和綜合效益第六節(jié)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

居住區(qū)規(guī)劃原理總結(jié)回顧

居住區(qū)設(shè)計(jì)的一般步驟與方法當(dāng)今小區(qū)設(shè)計(jì)的新傾向居住區(qū)設(shè)計(jì)的一般步驟與方法1、資料的準(zhǔn)備規(guī)范資料參考資料2、現(xiàn)場踏勘與任務(wù)書的分析現(xiàn)場踏勘：地形的認(rèn)知、周圍環(huán)境的調(diào)查、找出難點(diǎn)及特色資源任務(wù)書分析：明確小區(qū)所在區(qū)域與地理位置、明確小區(qū)規(guī)模及控制性指標(biāo)的要求、地形、地貌與風(fēng)向等目的是找出難點(diǎn)，找出特色，明白技術(shù)指標(biāo)為方案構(gòu)思做準(zhǔn)備3、概念設(shè)計(jì)（即立意，確立規(guī)劃目標(biāo)與原則）可以從以下幾方面著手——地形、地段特色的探索（山地、濱水）具體城市發(fā)展特色的體現(xiàn)（如杭州——學(xué)在杭州、住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州）地域文化特色的探索（如濟(jì)南——四面荷花三面柳，一城山色半城湖；聊城——江北水城等）時代精神的探索：和諧社會、E時代、老齡化時代、知識經(jīng)濟(jì)時代、可持續(xù)發(fā)展時代等社會改良的探索：關(guān)心弱勢群體、不同階層的融合、場所精神的探索、社區(qū)模式的探索等技術(shù)更新的角度（節(jié)能、節(jié)地、標(biāo)準(zhǔn)化配件與施工等）4、規(guī)劃結(jié)構(gòu)的確定用地功能結(jié)構(gòu)、空間形態(tài)結(jié)構(gòu)、住區(qū)單元構(gòu)成道路體系與結(jié)構(gòu)公建系統(tǒng)的安排主體公建的定位綠地系統(tǒng)的安排5、具體內(nèi)容的設(shè)計(jì)住宅組群的設(shè)計(jì)中心（重要地段）的安排各級道路的橫斷面及具體走向主體公建的設(shè)計(jì)（小學(xué)、幼兒園、社區(qū)活動中心等）各級綠地的設(shè)計(jì)空間意象的具體安排與體現(xiàn)6、調(diào)整與深化（城市設(shè)計(jì)階段）指標(biāo)的匡算，總圖方案的調(diào)整重點(diǎn)地段的設(shè)計(jì)、街景設(shè)計(jì)、場地設(shè)計(jì)各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)一步細(xì)化與調(diào)整7、成果的制定文字說明、指標(biāo)計(jì)算圖件的表現(xiàn)與制定當(dāng)今小區(qū)設(shè)計(jì)的新傾向

——對《居住區(qū)規(guī)范》的修正與發(fā)展主要表現(xiàn)在四個方面：交通問題小區(qū)結(jié)構(gòu)公建配置環(huán)境建設(shè)1、交通問題交通問題，主要是汽車交通問題：一是交通系統(tǒng)的組織；二是汽車停車；三是污染問題（如噪音、尾氣等）。交通系統(tǒng)的組織，有人車分流、人車部分分流（主干合流，院落分流）、人車合流。如，深圳龍崗世紀(jì)山莊（分流）、深圳中城康橋花園（部分分流）。深圳龍崗世紀(jì)山莊深圳中城康橋花園二期1、交通問題汽車停車停車方式上：地面停車、地下停車、半地下停車、停車樓停車系統(tǒng)上：外圍停車＋院落停車、集中停車＋院落停車、集中停車＋分散停車（如，上海山林苑）2、小區(qū)結(jié)構(gòu)目前小區(qū)結(jié)構(gòu)模式存在三種發(fā)展趨勢：從住區(qū)文化多元角度出發(fā)，完全打破現(xiàn)有模式對現(xiàn)有模式的修正（如，東白魚潭）現(xiàn)有模式的經(jīng)典化運(yùn)用（如，虹康花園、南京櫻駝花園）2.1打破現(xiàn)有模式

打破固有化規(guī)劃模式的動因強(qiáng)調(diào)城市的地方居住文化傳統(tǒng)，提倡多元化的地方居住形態(tài)，不再提倡小區(qū)－組團(tuán)－院落的模式和中心綠地地做法，淡化直至取消組團(tuán)。我們認(rèn)為傳統(tǒng)模式有其可取之處，如分級的觀念、秩序的觀念等，但也有弊端，主要有:對歷史文化地段保護(hù)不利與現(xiàn)代交通理論相悖公共設(shè)施配置與市場化不符2.1打破現(xiàn)有模式強(qiáng)調(diào)社區(qū)建設(shè)，符合小區(qū)物業(yè)管理模式的變革。強(qiáng)調(diào)“住群院落”的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展鄰里交往。有學(xué)者研究表明，現(xiàn)代社會比較合理的社區(qū)結(jié)構(gòu)，如下表

2.2對現(xiàn)有模式的修正針對傳統(tǒng)小區(qū)組織模式鄰里感較差、公建配置不符合市場經(jīng)濟(jì)的要求、重形輕人文、少地域感的弊端提出修正措施。認(rèn)為：基本結(jié)構(gòu)可以保持不變，淡化組團(tuán)強(qiáng)化院落加強(qiáng)鄰里空間的建設(shè)，把組團(tuán)級道路、綠化、公建分散到院落。住群院落可從鄰里交往的層面去確定，設(shè)計(jì)行為心理學(xué)內(nèi)容?；旧鐓^(qū)可從物業(yè)管理的“規(guī)模效應(yīng)”角度確定。東白魚潭小區(qū)2.3現(xiàn)有模式的經(jīng)典化運(yùn)用南京櫻駝花園“每一組團(tuán)均為三個圍合空間加三個點(diǎn)”3、公建配置問題按規(guī)范公建有教育、醫(yī)療、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融、市政、行政及其他8類，硬性規(guī)定已不適應(yīng)當(dāng)今小區(qū)的建設(shè)實(shí)際：實(shí)行市場化后，商業(yè)服務(wù)類應(yīng)安市場原則配置，包括內(nèi)容、級別、布置形式，還要考慮周邊設(shè)施的替代作用教育、醫(yī)療類，由于家庭結(jié)構(gòu)的變化、存在利用率低的現(xiàn)象。該類設(shè)施應(yīng)在一個較大范圍內(nèi)由教育部門協(xié)同規(guī)劃部門共同研究確定，醫(yī)療也雷同。公建內(nèi)容的更新：