年北京二手房市場分析：現(xiàn)降溫跡象通過對北京二手房市場分析了解到，看似火熱的市場已開頭消失降溫跡象。在經(jīng)受了3月份的一路狂飆后，北京二手房成交量消失了較為明顯的降溫。

進(jìn)入4月以來，北京二手房市場漸漸顯露降溫跡象。在網(wǎng)簽量連續(xù)兩周下滑的同時(shí)，多個(gè)原本成交火熱的地區(qū)，中介門店也反映，最近客戶帶看量和新增房源量均有所下滑。購房者的價(jià)格接受程度與賣房人的心理預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)，也使得市場開頭顯露疲態(tài)。

在整體市場“退熱”的同時(shí)，北京市及各區(qū)幼升小、小升初政策間續(xù)發(fā)布，一些“趕不上趟”的買家或期盼區(qū)域價(jià)值再挖掘的賣方開頭“按兵不動(dòng)”。北京二手房市場開頭了冷熱更迭。

上半月成交環(huán)比跌三成多

在經(jīng)受了3月份的一路狂飆后，北京二手房成交量消失了較為明顯的降溫。

據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月上半月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽12929套，環(huán)比3月下半月下降34.7%。從日均網(wǎng)簽量來看，4月上半月北京二手住宅日均網(wǎng)簽量為862套，與3月全月的日均網(wǎng)簽量相比下降了16.5%。

假如說網(wǎng)簽滯后于市場真實(shí)成交，那么來自于中介的實(shí)際成交則更能反映市場狀況，偉業(yè)我愛我家方面介紹，從今年第10周（2月29日）開頭至今，二手房每周實(shí)際達(dá)成的合同簽訂量已連續(xù)6周呈持續(xù)下滑趨勢。這也使得二手房網(wǎng)簽量從4月份開頭消失明顯回落，估計(jì)這一下滑勢頭還將持續(xù)。

記者從海淀、西城、大興等多個(gè)區(qū)域了解到，最近一段時(shí)間多區(qū)域中介門店的帶看狀況都有所降溫。更多最新二手房市場分析信息請查閱發(fā)布的《2022-2022年中國二手房交易產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行暨產(chǎn)業(yè)進(jìn)展趨勢討論報(bào)告》。

“最近區(qū)域里出了兩套報(bào)價(jià)較低的房源。假如放在3月份確定是一掛上來就被訂走了?？墒强捶靠蛻舨欢?，看完也不急于下定金?！辈奖痹芬绘溂议T店的經(jīng)紀(jì)人如是說。

市場或?qū)⑦B續(xù)降溫

在成交量下滑的同時(shí)，依據(jù)中介反饋的二手房成交價(jià)格也有所松動(dòng)。偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，4月上半月北京二手房成交均價(jià)為43513元/平方米，比3月下半月下降了1.4%。

成交均價(jià)的松動(dòng)，反映出賣方對于市場的預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

據(jù)鏈家網(wǎng)討論院統(tǒng)計(jì)，4月其次周，新增二手房房源掛牌價(jià)為42685元/平方米，較上周有6.8%的大幅下降，成為2022年以來的最大降幅。

房地產(chǎn)分析人士表示，目前上調(diào)房源報(bào)價(jià)的二手房賣方占比下降到總體的一半以下，成為2022年最低值。同時(shí)，新增房源量連續(xù)6周下滑?！皹I(yè)主的心理價(jià)位在下降，報(bào)價(jià)漸漸向市場價(jià)回歸，接受降價(jià)的業(yè)主占比也在增加，可見其對市場的預(yù)期回落?！?/p>

同時(shí)，買方的入市腳步也有所放緩。鏈家網(wǎng)討論院數(shù)據(jù)顯示，4月第2周新增客源有12.5%的下滑，新增客房源比下降到3.29，供需沖突較前兩周有所緩和。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也分析，從去年10月份開頭至今年春節(jié)后，購房需求持續(xù)大量釋放，交易火熱的勢頭也使得購房需求被提前大量透支，交易量的回落在所難免。他估計(jì)，二季度北京二手房市場將持續(xù)降溫，房價(jià)將逐步企穩(wěn)，部分區(qū)域的部分戶型的房價(jià)甚至還將消失回落。

冷：西城個(gè)別房源可議價(jià)20萬

“上個(gè)月我一個(gè)人手里就成交了3單，4月份以來詢問和看房的客戶明顯少了，至今還沒有一單成交?！蔽鞒菂^(qū)新德街四周一我愛我家門店經(jīng)紀(jì)人談起最近的市場時(shí)表示，以往周末為了帶客戶看房，一天下來連吃飯都難湊出個(gè)完整時(shí)間。這兩個(gè)星期以來，明顯悠閑多了，“工作日有時(shí)候沒有一組帶看”。

據(jù)了解，新德街四周的部分小區(qū)對口育翔學(xué)校，因此始終是不少家長的重點(diǎn)考察區(qū)域。不過區(qū)域里的經(jīng)紀(jì)人也表示，隨著學(xué)校適齡兒童信息采集登記時(shí)間的靠近，“該買的已經(jīng)買過了，不急著落戶的客戶已經(jīng)開頭觀望市場”。

隨著大市場和區(qū)域市場轉(zhuǎn)冷，區(qū)域里部分房源也消失了不同幅度的議價(jià)空間。

該區(qū)域一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人表示，上周區(qū)域里新出了一套小兩居，報(bào)價(jià)560萬元，掛出來當(dāng)天賣方就覺得報(bào)價(jià)報(bào)低了，當(dāng)晚將價(jià)格上調(diào)至580萬。結(jié)果經(jīng)過這個(gè)周末，由于之前預(yù)約的幾組購房人都選擇“等等再說”，賣方又將報(bào)價(jià)下調(diào)至565萬元。

“現(xiàn)在一些換房客戶的房子還是有不小議價(jià)空間的。”上述我愛我家經(jīng)紀(jì)人也表示，區(qū)域里一套報(bào)價(jià)580萬元的小兩居，假如能盡快定下來的話，賣方情愿以560萬元成交。

記者在采訪中也了解到，在海淀、西城、大興、朝陽等區(qū)域的片區(qū)里也消失了類似現(xiàn)象。

“3月初時(shí)，門店最多一天就能成交兩套。眼下想要這個(gè)業(yè)績就難了?！背柋痹穮^(qū)域一中介門店經(jīng)理感嘆，以區(qū)域里成交最好的華貿(mào)城來說，3月份成交了七八十套。但是進(jìn)入4月份以來，第一周華貿(mào)城才成交不到5套房源。“之前優(yōu)質(zhì)房源消化了一大批。價(jià)格漲上去之后，不少購房人都開頭遲疑。假如照這個(gè)速度下去，4月份確定是趕不上3月?！?/p>

熱：“凹地”潘家園、勁松受青睞

雖然整體二手房市場有所回落，不過局部市場由于學(xué)區(qū)房政策、價(jià)格補(bǔ)漲等因素，仍保持著市場熱度。

在石景山區(qū)，目前備受關(guān)注的就是北京景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校。本周，遠(yuǎn)洋山水小區(qū)四周的某品牌中介經(jīng)紀(jì)人介紹，上月底，景山學(xué)校和遠(yuǎn)洋山水解除了協(xié)議后，就有購房者猜想，這是否也意味著遠(yuǎn)洋山水的二手房業(yè)主的子女也將有資格就讀景山學(xué)校石景山校區(qū)？前來詢問的同學(xué)家長明顯增多。“石景山區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量有限，有客戶也是抱著賭一把的態(tài)度。去年該校的入讀材料補(bǔ)審?fù)ㄖ兔鞔_了二手房入學(xué)兒童的落戶在小區(qū)的年限必需滿三年。今年假如入學(xué)孩子多，京籍同學(xué)落戶年限很有可能要求更長。”

上述中介經(jīng)紀(jì)人表示，目前小區(qū)里的一居室和兩居室最受歡迎。“一些總價(jià)在350萬元以內(nèi)的小兩居，最近這個(gè)周末每天的帶看量能達(dá)到五六組。”

不同于上述的學(xué)區(qū)房因素，潘家園、勁松等區(qū)域則受到補(bǔ)漲因素影響，照舊受到市場關(guān)注。

在業(yè)內(nèi)人士看來，潘家園和緊鄰的勁松區(qū)域介于二三環(huán)之間，按理上來說占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢。不過區(qū)域里有一大批老公房，再加上缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源和生活配套，所以這些年始終處于價(jià)格凹地。

不過，最近這兩個(gè)區(qū)域的二手房市場照舊非常喧鬧。區(qū)域內(nèi)多位中介經(jīng)紀(jì)人也表示，由于潘家園、勁松區(qū)域的二手房價(jià)長期低于周邊區(qū)域，在今年二手房火熱的背景中，一部分購房需求便外溢到區(qū)域里來，因此也提升了區(qū)域的關(guān)注度。

“弘善家園的房齡在區(qū)域里算是比較新的，