房地產(chǎn)建安企業(yè)經(jīng)營者必須掌握的增值稅八大關(guān)鍵問題大綱我們處在一個什么樣的行業(yè)揭開營改增神秘面紗建安企業(yè)過渡政策房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)影響分析營改增的前世今生增值稅稅負兩大影響因素房地產(chǎn)企業(yè)過渡政策如何平穩(wěn)實現(xiàn)過渡房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密——配比1、普通行業(yè)的配比2、房地產(chǎn)建安行業(yè)的配比房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密——配比開發(fā)成本期間費用稅金利潤68%8%15%9%房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密——配比配比原則引發(fā)的財稅管理方向性調(diào)整1、房地產(chǎn)企業(yè)稅負能否控制在合理范圍內(nèi)，成為影響利潤的最重要環(huán)節(jié)；2、項目配比的原則要求決策者一定是站在清算角度，而不是預(yù)繳稅款角度進行決策與安排；3、傳統(tǒng)事后管控的思路必須調(diào)整為事前設(shè)計與規(guī)劃思路；房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點一、企業(yè)利潤的終極秘密——配比配比原則引發(fā)的財稅管理方向性調(diào)整4、年度預(yù)算向3+1全面預(yù)算體系的轉(zhuǎn)化。項目利潤稅負預(yù)算項目開發(fā)進度預(yù)算項目資金預(yù)算公司年度預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點二、從收入控制思維到成本管理思維1、房地產(chǎn)企業(yè)收入究竟能不能控制？問題一：收入藏起來行不行？問題二：收入分解行不行？問題三：調(diào)控價格行不行？房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點二、從收入控制思維到成本管理思維2、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理問題一：成本究竟包括哪些？工程角度財務(wù)角度房地產(chǎn)企業(yè)獨特特點二、從收入控制思維到成本管理思維2、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理問題二：成本在不同業(yè)態(tài)的分割能否設(shè)計？住宅商鋪車庫房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點二、從收收入控制制思維到到成本管管理思維維2、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成成本均衡衡管理問題三：：成本應(yīng)應(yīng)該何時時結(jié)轉(zhuǎn)？？工程完工竣工驗收交房辦證房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點三、從發(fā)發(fā)票獲取取思維到到證據(jù)鏈鏈條思維維有啥不重要關(guān)系最重要發(fā)票要取得關(guān)系很重要工作要扎實溝通也重要房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點三、從發(fā)發(fā)票獲取取思維到到證據(jù)鏈鏈條思維維企業(yè)征管分局局當(dāng)?shù)鼗椴樯霞壔椴閷９軉T所長稅政科發(fā)票科局長。。。。。。國稅地稅房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點三、從發(fā)發(fā)票獲取取思維到到證據(jù)鏈鏈條思維維合同付款資金金流發(fā)票決算進度驗收收監(jiān)理報告告如何認定開發(fā)成本房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點四、從事事后調(diào)整整思維到到預(yù)先設(shè)設(shè)計思維維1、項目自自身財務(wù)務(wù)架構(gòu)的的預(yù)先設(shè)設(shè)計項目初期測算目標設(shè)置調(diào)整實施過程控制過程中調(diào)整實現(xiàn)設(shè)計目標迎接項目清算房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點四、從事事后調(diào)整整思維到到預(yù)先設(shè)設(shè)計思維維2、項目對對外合作作的重要要決策點點預(yù)先設(shè)設(shè)計（1）合作開開發(fā)（2）項目公公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓（3）委托代代建（4）對外投投資房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點五、從單單部門思思維到多多部門協(xié)協(xié)同思維維1、各自為為戰(zhàn)的傳傳統(tǒng)業(yè)務(wù)務(wù)格局總裁采購工程銷售行政財務(wù)銜接配合合？房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點五、從單單部門思思維到多多部門協(xié)協(xié)同思維維2、多部門門協(xié)作的的有效機機制預(yù)算體系系是目標標，內(nèi)控控機制是是底線——每個部門門清楚知知道企業(yè)業(yè)整體目目標是什什么，項項目整體體目標是是什么——每個部門門了解自自己部門門工作在在整體目目標中的的位置在在哪里，，貢獻點點在哪里里——每個部門門之間的的工作互互動是以以業(yè)務(wù)流流程為核核心的內(nèi)內(nèi)控機制制聯(lián)絡(luò)在在一起——整個企業(yè)業(yè)定期召召開預(yù)算算執(zhí)行會會議，檢檢討問題題，調(diào)整整目標，，控制底底線房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點六、從會會計核算算思維到到財務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略思維維1、究竟如如何理解解財務(wù)工工作？——財務(wù)工作作不是財財務(wù)部門門的工作作，財務(wù)務(wù)工作就就是解決決企業(yè)如如何能夠夠賺錢的的工作。?！嶅X的核核心是提提升運營營效率，，包括利利潤的生生成，自自由現(xiàn)金金流的創(chuàng)創(chuàng)造，還還有安全全的納稅稅管理。。房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點收入生成納稅管理公司商業(yè)業(yè)模式成本均衡自由現(xiàn)金流房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點六、從會會計核算算思維到到財務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略思維維2、財務(wù)工工作三大大層次核算層次次管理層次次風(fēng)險、分分析、預(yù)預(yù)算戰(zhàn)略層次次協(xié)同、主主動、多多主體會計財務(wù)經(jīng)理理財務(wù)總監(jiān)監(jiān)總裁房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點七、從單單主體思思維到多多主體協(xié)協(xié)作思維維1、傳統(tǒng)的的單主體體思維——孤島效應(yīng)應(yīng)單個主體體單個主體體單個主體體房地產(chǎn)企企業(yè)獨特特特點七、從單單主體思思維到多多主體協(xié)協(xié)作思維維1、傳統(tǒng)的的單主體體思維——思考問題題就一個個企業(yè)考考慮一個個企業(yè)，，缺乏關(guān)關(guān)聯(lián)思考考和聯(lián)通通機制——設(shè)立企業(yè)業(yè)較少考考慮其他他，孤立立考慮單單個企業(yè)業(yè)——各個主體體之間關(guān)關(guān)聯(lián)關(guān)系系混亂，，業(yè)務(wù)關(guān)關(guān)系不清清晰，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系系扭曲——孤島效應(yīng)應(yīng)的結(jié)果果是各個個主體之之間缺乏乏有機聯(lián)聯(lián)系，沒沒有預(yù)先先設(shè)計協(xié)協(xié)作方案案，出問問題才進進行補救救，必然然導(dǎo)致法法律風(fēng)險險，涉稅稅風(fēng)險，，經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險和資資源的浪浪費。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)獨特特點點七、從單主主體思維到到多主體協(xié)協(xié)作思維2、向多主體體思維協(xié)作作思維轉(zhuǎn)型型——集團內(nèi)部多多主體架構(gòu)構(gòu)的設(shè)計與與思考產(chǎn)權(quán)架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)資金架構(gòu)營改增的前前世今生2013年8月1日部分現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)交通運輸業(yè)業(yè)2014年1月1日鐵路運輸業(yè)業(yè)郵政服務(wù)業(yè)業(yè)生活型服務(wù)務(wù)業(yè)建筑業(yè)房地地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)2014年6月1日電信業(yè)揭開增值稅稅的神秘面面紗一、增值稅稅繳稅的基基本原理分分析1、增值稅的的納稅主體體企業(yè)其他組織個體工商戶戶個人揭開增值稅稅的神秘面面紗會計主體納稅主體法律主體經(jīng)營主體揭開增值稅稅的神秘面面紗A集團公司B子公司C子公司D分公司E辦事處F項目部揭開增值稅稅的神秘面面紗一、增值稅稅繳稅的基基本原理分分析掛靠行為的的繳稅主體體分析有資質(zhì)施工單位建設(shè)單位實際掛靠人揭開增值稅稅的神秘面面紗2、最終的增增值稅征稅稅范圍境內(nèi)銷售貨貨物提供加工修修理修配勞勞務(wù)以及進口貨貨物交通運輸服務(wù)郵政服務(wù)電信服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)金融服務(wù)生活服務(wù)建筑服務(wù)無形資產(chǎn)銷銷售不動產(chǎn)銷售售揭開增值稅稅的神秘面面紗2、最終的增增值稅征稅稅范圍揭開增值稅稅的神秘面面紗3、營業(yè)稅與與增值稅區(qū)區(qū)別——營業(yè)稅是收收入的固定定比例，增增值稅取決決于收入、、支出（不不含稅）及及內(nèi)控的平平衡關(guān)系。。項目收入10億元項目支出8億元營業(yè)稅為10億元*5%=5000萬元增值稅銷項項為10億元*11%=11000萬元增值稅進項項為？揭開增值稅稅的神秘面面紗3、營業(yè)稅與與增值稅區(qū)區(qū)別——營業(yè)稅算在在收入之內(nèi)內(nèi)，增值稅稅算在收入入之外。報表變化合同簽訂變變化施工方報價價變化項目預(yù)算變變化揭開增值稅稅的神秘面面紗3、營業(yè)稅與與增值稅區(qū)區(qū)別——營業(yè)稅監(jiān)管管較寬松，，增值稅監(jiān)監(jiān)管很嚴格格。營業(yè)稅非全全國聯(lián)網(wǎng)，，增值稅全全國聯(lián)網(wǎng)營業(yè)稅發(fā)票票自己拿來來做賬就行行，增值稅稅發(fā)票必須須經(jīng)過稅務(wù)務(wù)機關(guān)認證證環(huán)節(jié)營業(yè)稅對資資金流要求求不嚴格，，增值稅嚴嚴格要求三三流合一揭開增值稅稅的神秘面面紗一般納稅人小規(guī)模納稅人一般征稅方方法，進項項可抵扣簡易征收辦辦法，進項項不可抵扣扣3、增值稅如如何計算繳繳稅揭開增值稅稅的神秘面面紗3、增值稅如如何計算繳繳稅——小規(guī)模納稅稅人的標準準上限是多多少——一般納稅人人如何認定定——雙方能不能能相互轉(zhuǎn)化化——一般納稅人人什么情況況可以簡易易計稅揭開增值稅稅的神秘面面紗4、覆蓋全社社會的增值值稅抵扣鏈鏈條——從進口開始始到消費或或者出口結(jié)結(jié)束——中間可能出出現(xiàn)抵扣中中斷情況——無數(shù)抵扣鏈鏈條連接成成全社會增增值稅抵扣扣網(wǎng)絡(luò)增值稅稅稅負的兩兩大影響響因素一、嚴格格控制的的增值稅稅進項四種可以以抵扣情情況四種不允允許抵扣扣情況三種特殊殊情況增值稅稅稅負的兩兩大影響響因素二、情況況復(fù)雜的的增值稅稅銷售收收入1、增值稅稅究竟應(yīng)應(yīng)該什么么時候繳繳納？增值稅暫暫行條例例第十九條條增值值稅納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間：（一）銷銷售貨物物或者應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)，為收收訖銷售售款項或或者取得得索取銷銷售款項項憑據(jù)的的當(dāng)天；；先開具具發(fā)票的的，為開開具發(fā)票票的當(dāng)天天。（二）進進口貨物物，為報報關(guān)進口口的當(dāng)天天。增值稅稅稅負的兩兩大影響響因素二、情況況復(fù)雜的的增值稅稅銷售收收入營業(yè)稅暫暫行條例例第十二條條營業(yè)業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間為納稅稅人提供供應(yīng)稅勞勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)或或者銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)并收訖訖營業(yè)收收入款項項或者取取得索取取營業(yè)收收入款項項憑據(jù)的的當(dāng)天。。國務(wù)院院財政、、稅務(wù)主主管部門門另有規(guī)規(guī)定的，，從其規(guī)規(guī)定。營業(yè)稅暫暫行條例例實施細細則第二十五五條納稅稅人轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)或者銷銷售不動動產(chǎn)，采取預(yù)預(yù)收款方方式的，，其納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間為收到到預(yù)收款款的當(dāng)天天。納稅人提供建筑筑業(yè)或者者租賃業(yè)業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)預(yù)收款方方式的，，其納稅稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間為收到到預(yù)收款款的當(dāng)天天。增值稅稅稅負的兩兩大影響響因素二、情況況復(fù)雜的的增值稅稅銷售收收入營業(yè)稅改改征增值值稅試點點實施辦辦法第四十五五條增增值稅納納稅義務(wù)務(wù)、扣繳繳義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間為：（一）納納稅人發(fā)發(fā)生應(yīng)稅稅行為并并收訖銷銷售款項項或者取取得索取取銷售款款項憑據(jù)據(jù)的當(dāng)天天；先開開具發(fā)票票的，為為開具發(fā)發(fā)票的當(dāng)當(dāng)天。收訖銷售售款項，，是指納納稅人銷銷售服務(wù)務(wù)、無形形資產(chǎn)、、不動產(chǎn)產(chǎn)過程中中或者完完成后收收到款項項。取得索取取銷售款款項憑據(jù)據(jù)的當(dāng)天天，是指指書面合合同確定定的付款款日期；；未簽訂訂書面合合同或者者書面合合同未確確定付款款日期的的，為服服務(wù)、無無形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完完成的當(dāng)當(dāng)天或者者不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬變變更的當(dāng)當(dāng)天。增值稅稅稅負的兩兩大影響響因素二、情況況復(fù)雜的的增值稅稅銷售收收入營業(yè)稅改改征增值值稅試點點實施辦辦法第四十五五條增增值稅納納稅義務(wù)務(wù)、扣繳繳義務(wù)發(fā)發(fā)生時間間為：（一）納納稅人發(fā)發(fā)生應(yīng)稅稅行為并并收訖銷銷售款項項或者取取得索取取銷售款款項憑據(jù)據(jù)的當(dāng)天天；先開開具發(fā)票票的，為為開具發(fā)發(fā)票的當(dāng)當(dāng)天。（二）納納稅人提提供建筑筑服務(wù)、、租賃服服務(wù)采取取預(yù)收款款方式的的，其納納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時時間為收收到預(yù)收收款的當(dāng)當(dāng)天。房地產(chǎn)公公司去哪哪里了？？？增值稅稅稅負的兩兩大影響響因素二、情況況復(fù)雜的的增值稅稅銷售收收入兼營與混合銷售售價外費用用折扣折讓讓視同銷售售價格核定定特殊情況況的收入確認認建筑企業(yè)業(yè)營改增增過渡政政策建筑業(yè)營營改增過過渡政策策三原則則一、老項項目可選選老辦法法，新項項目只能能新辦法法二、新項項目中的的特殊情情況可選選擇簡易易征收三、服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)交與與機構(gòu)所所在地申申報相結(jié)結(jié)合建安企業(yè)業(yè)營改增增過渡政政策一、新項項目與老老項目如何劃分分的兩個個標準1、建筑工工程施工工許可證證注明的的開工日日期2、施工合合同注明明的開工工日期——老項目可可以選擇擇簡易計計稅——新項目只只能選擇擇一般計計稅建安企業(yè)業(yè)營改增增過渡政政策二、特殊殊的清包包工方式式和甲供供工程1.一般納稅稅人以清清包工方方式提供供的建筑筑服務(wù)，，可以選選擇適用用簡易計計稅方法法計稅。。以清包工工方式提提供建筑筑服務(wù)，，是指施施工方不不采購建建筑工程程所需的的材料或或只采購購輔助材材料，并并收取人人工費、、管理費費或者其其他費用用的建筑筑服務(wù)。。2.一般納稅稅人為甲甲供工程程提供的的建筑服服務(wù)，可可以選擇擇適用簡簡易計稅稅方法計計稅。甲供工程程，是指指全部或部部分設(shè)備、材材料、動動力由工工程發(fā)包包方自行行采購的的建筑工工程。建安企業(yè)業(yè)營改增增過渡政政策三、服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)交與與機構(gòu)所所在地申申報相結(jié)結(jié)合1、在所有有建筑業(yè)業(yè)服務(wù)繳繳納增值值稅的情情況中，，均需要要在服務(wù)務(wù)發(fā)生地地預(yù)交，，回到機機構(gòu)所在在地納稅稅申報。。2、針對特特殊行業(yè)業(yè)，依然然采用雙雙重監(jiān)管管，且兼兼顧到地地方和國國家財政政的平衡衡。建筑企業(yè)業(yè)營改增增過渡政政策房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策三三原則一、房地地產(chǎn)老項項目可選選老辦法法，新項項目只能能新辦法法二、房地地產(chǎn)新老老項目均均采用項項目所在在地預(yù)交交稅款同同機構(gòu)所所在地申申報相結(jié)結(jié)合模式式三、房地地產(chǎn)新項項目計算算繳納增增值稅可可扣減土土地出讓讓金房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策一、新老老項目劃劃分標準準1、項目分分期如何何劃分新新老項目目？2、標準中中的建筑筑工程施施工合同同指什么么？3、按樓棟棟取得建建筑施工工許可證證怎么辦辦？房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策二、新老老項目均均采用項項目所在在地預(yù)交交同機構(gòu)構(gòu)所在地地申報相相結(jié)合模模式房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)采取預(yù)預(yù)收款方方式銷售售所開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)項目目，在收收到預(yù)收收款時按按照3%的預(yù)征率率預(yù)繳增增值稅。。悲催的財財務(wù)房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策三、新項項目采用用一般計計稅方法法可差額額征稅房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)中的一一般納稅稅人銷售售其開發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)項目目（選擇擇簡易計計稅方法法的房地地產(chǎn)老項項目除外外），以以取得的的全部價價款和價價外費用用，扣除除受讓土土地時向向政府部部門支付付的土地地價款后后的余額額為銷售售額。房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策老項目采采用簡易易計稅方方法，增增值稅稅稅負有沒沒有變化化？新項目采采用一般般計稅方方法，增增值稅稅稅負有沒沒有變化化？房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策一般企業(yè)業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增增值稅過過渡政策策2016年4月30日之前取得得的老不動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按照照簡易計稅稅5%之后取得得的新不動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按照照一般計稅稅11%房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策普通企業(yè)業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增增值稅過過渡政策策2016年4月30日之前取得得的老不動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按照照簡易計稅稅5%之后取得得的新不動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按照照一般計稅稅11%房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策普通企業(yè)業(yè)中的一一般納稅稅人轉(zhuǎn)讓讓不動產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)企企業(yè)營改改增過渡渡政策普通企業(yè)業(yè)的小規(guī)規(guī)模納稅稅人轉(zhuǎn)讓讓不動產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)受到的的營改增增影響一、自持持物業(yè)對對外租賃賃風(fēng)險增增大2016年4月30日之前取得得的老不動產(chǎn)產(chǎn)出租按照照簡易計稅稅5%之后取得得的新不動產(chǎn)產(chǎn)出租按照照一般計稅稅11%房地產(chǎn)相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)受到的的營改增增影響一、自持持物業(yè)對對外租賃賃風(fēng)險增增大1、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)項項目已經(jīng)經(jīng)于2015年10月完工，，企業(yè)將將項目中中的2萬平方商商鋪于11月轉(zhuǎn)入固固定資產(chǎn)產(chǎn)，并對對外租賃賃，營改改增后這這部分不不動產(chǎn)租租賃如何何征收增增值稅？？2、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)老老項目預(yù)預(yù)計于2016年10月完工，，如完工工后企業(yè)業(yè)將項目目商鋪對對外租賃賃，應(yīng)如如何征收收增值稅稅？3、商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司于于2016年5月取取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司投投資資方方式式注注入入的的商商鋪鋪2萬平平方方，，對對外外出出租租運運營營，，應(yīng)應(yīng)如如何何繳繳稅稅？？房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)受受到到的的營營改改增增影影響響二、、物物業(yè)業(yè)管管理理應(yīng)應(yīng)如如何何繳繳納納增增值值稅稅？？1、物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的一一般般納納稅稅人人和和小小規(guī)規(guī)模模納納稅稅人人2、物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)三三種種業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)活活動動———正常常物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)———車輛輛停停放放服服務(wù)務(wù)———代收收水水電電費費服服務(wù)務(wù)3、物物業(yè)業(yè)公公司司的的進進項項在在哪哪里里？？房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)受受到到的的營營改改增增影影響響三、、舊舊城城改改造造未未來來存存在在巨巨大大風(fēng)風(fēng)險險房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目采采用用一一般般計計稅稅方方法法可可以以從從銷銷售售額額中中扣扣除除土土地地出出讓讓金金，，舊舊城城改改造造怎怎么么辦辦？？———調(diào)整整方方法法一一———調(diào)整整方方法法二二房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)受受到到的的營營改改增增影影響響四、、BT/BOT業(yè)務(wù)務(wù)的的影影響響分分析析1、什什么么是是BT/BOT2、BT/BOT以前如何繳繳稅？3、BT/BOT今后如何繳繳稅？房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)受到到的營改增增影響五、委托代代建業(yè)務(wù)的的影響分析析1、什么是委委托代建，，如何認定定？2、委托代建建以前如何何繳稅？3、委托代建建今后如何何繳稅？房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)受到到的營改增增影響五、餐飲酒酒店業(yè)務(wù)的的影響分析析1、餐飲酒店店業(yè)務(wù)原營營業(yè)稅繳稅稅方法2、餐飲酒店店業(yè)務(wù)現(xiàn)增增值稅繳稅稅方法3、餐飲酒店店行業(yè)的增增值稅進項項在哪里房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)受到到的營改增增影響六、商業(yè)管管理、酒店店管理公司司的影響分分析1、商業(yè)、酒酒店管理原原營業(yè)稅繳繳稅方法2、商業(yè)、酒酒店管理現(xiàn)現(xiàn)增值稅繳繳稅方法3、商業(yè)、酒酒店管理的的增值稅進進項在哪里里房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)受到到的營改增增影響七、營改增增對原增值值稅企業(yè)的的影響1、原增值稅稅企業(yè)基本本繳稅規(guī)則則不變2、關(guān)注本次次營改增的的特殊變化化3、原增值稅稅企業(yè)進項項發(fā)生巨大大變化——不動產(chǎn)——服務(wù)類增值稅對企企業(yè)未來的的巨大影響響一、營改增增對企業(yè)稅稅負的影響響影響增值稅稅負負的因素銷售收入成本支出費用支出內(nèi)控水平乙方轉(zhuǎn)嫁增值稅對企企業(yè)未來的的巨大影響響以地產(chǎn)為例例分析企業(yè)業(yè)進項扣除除——成本類進項項土地、前期期工程費、、建安工程程費、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建造造費、公共共配套設(shè)施施費、開發(fā)發(fā)間接費——管理費用類類進項——銷售費用類類進項增值稅對企企業(yè)未來的的巨大影響響二、營改增增對企業(yè)內(nèi)內(nèi)控的巨大大壓力壓力之一：：財務(wù)部門門對增值稅稅發(fā)票