1.1房地產(chǎn)基金定義房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權投資和提供經(jīng)營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資。所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進行投資的集合投資制度。在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(RealEstateInvestmentTrust)的名義存在。目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或專業(yè)公司運作管理的資金。一、房地產(chǎn)基金概要1.2房地產(chǎn)基金的分類基金的分類投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金房地產(chǎn)基金的分類一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式：第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額回報；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報；注：當前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。1.4

房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征收益率波動小，回報較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務；中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對于經(jīng)濟周期的波動比較敏感。1.3

房地產(chǎn)基金的投資領域

把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務領域：既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權投資；既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資；既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購；既可以對銀行的壞帳進行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場；在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進行證券投資，保證資金的安全性和流動性。

基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構。在權益關系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權、收益分配權和剩余資產(chǎn)分配權等法定權益。

基金組織在公司型基金中，基金組織通常設有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構。其中，基金持有人會議是基金公司最高權力機構，董事會負責對日常重大事項做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構，可以認為基金組織是一種名義上的存在。

基金管理人基金管理人是管理和運作基金資產(chǎn)的機構，主要職責是：進行基金資產(chǎn)的投資運作，負責基金資產(chǎn)的財務管理，促進基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關的經(jīng)營活動?；鸸芾砉緝炔恳话阍O有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風險控制委員會等機構?；鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機構，通常由商業(yè)銀行等金融機構承擔，主要職責是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關事宜。1.5房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構成系統(tǒng)：1.6房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工基金規(guī)劃部負責房地產(chǎn)投資標的篩選確認，規(guī)劃基金內容和機構，并負責基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項前期準備工作?；鹉技控撠熁鹉技匿N售策略．并協(xié)助金融機構及證券公司，負責代銷基金受益憑證．募集資金?；鸸芾聿控撠熕谢鸬姆康禺a(chǎn)投資標的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務。

投資服務部按時提供投資報告和財務報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。

財務部負責所有基金的會計、稅收及現(xiàn)金管理，并負責向證監(jiān)會定期報告并接受稅務當局查賬等各項業(yè)務。根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗．在設立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時，國外發(fā)達國家一般都設有5個部門分工管理，分別為：2.1房地產(chǎn)投資基金的管理模式

世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式

在有限責任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理。自行管理模式投資基金公司既設董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權、經(jīng)理人的任免權和基金的日常投資經(jīng)營權明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團隊可以有限地擁有某些投資經(jīng)營權，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。優(yōu)點：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)"投資者主權"的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。缺點：經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質內涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運作及盈利模式2、委托管理模式基本特征：投資基金不設經(jīng)營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機構負責投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團隊的機構化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標準建立激勵機制和約束機制。一般運作程序：有限責任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的受托投資管理機構負責項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質屬性，其基金管理無一例外類屬于當然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是"專家理財、專業(yè)投資"。目前肩負地產(chǎn)基金、準地產(chǎn)基金委托管理之責的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去"潛水運行"的低調姿態(tài)而逐漸"浮出水面"，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。2.2房地產(chǎn)投資基金運作流程房地產(chǎn)基金籌集過程撤資退出投資后監(jiān)督詳細評估尋找和篩選項目基金發(fā)起設立的過程選擇正確的投資項目遠比經(jīng)營管理投資項目重要項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素房地產(chǎn)投資基金運作流程2.3房地產(chǎn)基金操盤關注點項目規(guī)?！_發(fā)面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，２－３年即可完成成長型企業(yè)——在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇——首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進入二三線城市，如內陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等客戶選擇——在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當?shù)厥袌鲇兄鲗в绊懥Φ拈_發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目企業(yè)機制選擇——民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則房地產(chǎn)基金操盤關注點：基金目標客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資基金目標客戶的選擇風險收益穩(wěn)定的項目選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性風險相對高收益也相對高的項目選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目項目市場綜合優(yōu)勢強項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準確，綜合能力強基金選擇項目的傾向方式一選擇2-3個好項目，安全快速實現(xiàn)回報方式二選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益基金組合投資基金介入基金介入基金介入土地投標拿到預售證結構封頂拿到四證拿地缺口一：啟動資金缺口二：四證未全，銀行不發(fā)放開發(fā)貸款缺口三：項目未封頂，銀行不發(fā)放按揭貸款2.4房地產(chǎn)基基金介入入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的時點及及個案1、房地產(chǎn)產(chǎn)基金介介入房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的時點點北京左岸岸公社。。項目在在獲得立立項后，，資金出出現(xiàn)問題題，土地地出讓金金都沒辦辦法繳納納。偉業(yè)業(yè)基金介介入后做做了一系系列操作作，幫其其解決資資金問題題：以項目控控股權方方的身份份介入項項目，偉偉業(yè)不參參與項目目分紅，，但發(fā)展展商須向向其支付付高于銀銀行的利利息；協(xié)助發(fā)展展商向銀銀行貸款款；資金鏈連連上后，，偉業(yè)作作股權轉轉讓退出出項目。。北京國恒恒基業(yè)大大廈項目目。該項項目發(fā)展展商資金金鏈在該該環(huán)節(jié)出出現(xiàn)斷裂裂，偉業(yè)業(yè)基金介介入后的的操作方方式：偉業(yè)以項項目全程程打理方方身份介介入項目目，調整整原項目目定位，，提高其其項目投投資可行行性；推薦有實實力的建建筑商帶帶資施工工；自身拆借借2500萬給發(fā)展展商，發(fā)發(fā)展商按按銀行同同期利率率支付偉偉業(yè)利息息；發(fā)展商四四證全后后，偉業(yè)業(yè)協(xié)助其其向銀行行貸款1.2億。2、房地產(chǎn)產(chǎn)基金介介入房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)時點的的案例資金缺口口一的解解決個案案：資金缺口口二的解決決個案：：資金缺口口三比較較突出的的一個例例子是北北京今典典集團“蘋果社區(qū)區(qū)”的“貼息委托托貸款”案例。因因為“121文件”規(guī)定商業(yè)業(yè)銀行只只能對購購買主體體結構已已封頂?shù)牡淖》堪l(fā)發(fā)放個人人住房貸貸款，為為解決從從拿到預預售證到到項目封封頂這段段時期內內的資金金瓶頸，，今典集集團推出出“發(fā)展商貼貼息委托托貸款”的策略，，今典自自己出資資2億元，以以“貼息委托托貸款”的方式委委托給北北京市商商業(yè)銀行行，在樓樓盤封頂頂之前向向購房者者進行按按揭，利利率比正正常銀行行貸款利利率低一一個百分分點；待待樓盤封封頂之后后，該按按揭轉為為正常利利率的銀銀行住房房貸款。。精瑞基基金和北北國投的的介入改改變來了了上述模模式：資金缺口口三的解解決個案案：先由北國國投針對對蘋果社社區(qū)發(fā)行行房貸信信托計劃劃，與精精瑞基金金在國外外的資金金能力相相配合，，向國內內外的機機構和個個人融資資；在項目樓樓盤封頂頂之前，，是由北北國投通通過發(fā)行行信托融融得的資資金，來來向蘋果果社區(qū)的的購房者者按揭貸貸款；樓盤封頂頂之后，，北國投投將按揭揭項目轉轉給銀行行，銀行行支付給給北國投投相應的的款項，，購房者者轉向銀銀行按揭揭。其中中銀行提提供按揭揭的利率率仍按照照目前銀銀行的個個人住房房貸款利利率來做做；④購房者機構和個人（精瑞基金）蘋果社區(qū)北國

投樓盤封頂之前提供按揭封頂之后轉按銀行支付購房款⑤樓房封頂之后提供按揭貸款⑥房產(chǎn)③支付購房款投資房貸信托銷售房貸計劃①②基金+信托介入入解決資資金缺口口的操作作流程圖圖前后兩種種模式的的最大變變化是：：舊模式式中發(fā)展展商自己己要拿2億元出來來委托銀銀行“貼息貸款款”。在新模模式中，，這2億元不用用發(fā)展商商出了，，由信托托計劃負負責去融融資，融融資對象象包括國國外基金金和國內內的機構構和個人人,信托和基基金在這這個時候候發(fā)揮作作用了。。2.5三種典型型的盈利利模式增值為王王——房地產(chǎn)基基金盈利利模式策策劃和設設計的基基本指導導思想以投資管管理能力力為主導導的盈利利模式通通過系統(tǒng)統(tǒng)地對目目標項目目實施投投資運作作及管理理運作，，尋求投投資資本本的收益益和增值值，體現(xiàn)現(xiàn)了地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金作為為產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展集合合投資工工具的本本質特征征，因而而可以作作為地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金的主主導經(jīng)營營業(yè)務。。1、以投資資管理能能力為主主導的盈盈利模式式2、以融資資業(yè)務為為主導的的盈利模模式以投資銀銀行業(yè)務務為主導導的盈利利模式將將房地產(chǎn)產(chǎn)資本運運營（如如房地產(chǎn)產(chǎn)并購、、房地產(chǎn)產(chǎn)公司重重組、房房地產(chǎn)公公司上市市策劃等等）作為為基金的的主要經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務。3、以投資資銀行業(yè)業(yè)務為主主導的盈盈利模式式以融資業(yè)業(yè)務為主主導的盈盈利模式式把為目目標房地地產(chǎn)發(fā)展展項目提提供融資資支持和和融資服服務作為為主要經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)銀根緊緊縮，這這種運營營模式在在目前市市場環(huán)境境下有著著一定的的發(fā)展空空間。2.6以投資管管理業(yè)務務為主導導的地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金的投投資運營營和盈利利模式一是開發(fā)型投投資--對目標房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目進行投投資，尋尋求投資資的增值值；二是風險投資資型投資資--運用典型型風險投投資基金金的投資資理念，，對房地地產(chǎn)相關關高科技技產(chǎn)業(yè)（（如新材材料）的的目標企企業(yè)進行行投資，，尋求風風險投資資的增值值；三是收租型投投資--長期持有有寫字樓樓、購物物中心、、商務公公寓、工工業(yè)廠房房等收租租型物業(yè)業(yè)，尋求求物業(yè)的的長期穩(wěn)穩(wěn)健經(jīng)營營收益，，并在條條件成熟熟時透過過房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托基金金方式在在境外（（新加坡坡、香港港等地））上市以以尋求投投資資本本的增值值；四是是抵押押資資產(chǎn)產(chǎn)型型投投資資--投資資收收購購銀銀行行的的抵抵押押資資產(chǎn)產(chǎn)（（房房地地產(chǎn)產(chǎn)）），，通通過過資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化或或受受益益權權轉轉讓讓方方式式尋尋求求投投資資的的收收益益。。深深圳圳國國際際信信托托投投資資公公司司發(fā)發(fā)行行的的“深國投投·深圳發(fā)發(fā)展銀銀行總總行營營業(yè)部部信貸貸資產(chǎn)產(chǎn)受讓讓項目目集合合資金金信托托計劃劃”于2005年1月14日成立立，這這一金金融創(chuàng)創(chuàng)新模模式為為國內內資產(chǎn)產(chǎn)證券券化和和地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金參與與銀行行抵押押資產(chǎn)產(chǎn)投資資提供供了可可資研研究和和借鑒鑒的范范例；；五是不良資資產(chǎn)處處置型型投資資--投資收收購銀銀行的的不良良信貸貸資產(chǎn)產(chǎn)（房房地產(chǎn)產(chǎn)），，通過過資產(chǎn)產(chǎn)直接接轉讓讓或改改造后后轉讓讓等方方式尋尋求資資產(chǎn)的的增值值。如如高盛盛、摩摩根斯斯坦利利等幾幾大國國際著著名投投資銀銀行就就對國國內不不良資資產(chǎn)的的處置置和投投資情情有獨獨鐘。。以投資資管理理業(yè)務務為主主導的的地產(chǎn)產(chǎn)投資資基金金，其其投資資運營營通常常又可可分為為下列列幾種種具體體的運運營和和盈利利模式式：3.1進入中中國的的境外外房地地產(chǎn)基基金運運作機機構及及其基金產(chǎn)品澳大利利亞最最大投投行“麥格理理”公司（（MacquarieBank）與英英國基基金管管理公公司“施羅德德”所屬的的“亞洲物物業(yè)集集團”（SAP）合資資成立立了“第一中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展集團團有限限公司司”，并成成功開開發(fā)了了高檔檔住宅宅小區(qū)區(qū)“奧麗花花苑”。這是是上海海住宅宅開發(fā)發(fā)商中中第一一個非非亞洲洲區(qū)開開發(fā)商商。1、第一一中國國房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展集集團有有限公公司“中國房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金”由荷蘭蘭ING國際集集團與與首創(chuàng)創(chuàng)集團團在2002年在開開曼群群島共共同合合資成成立，，基金金的主主要股股東是是來自自歐美美、東東南亞亞、中中國香香港和和中國國臺灣灣地區(qū)區(qū)的大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)和金金融企企業(yè)。。該基基金籌籌集資資金超超過60億元，，期限限為8~10年，這這也是是全球球首家家面向向中國國房地地產(chǎn)市市場的的基金金，由由ING全資子子公司司霸菱菱投資資管理理。中國房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金和首首創(chuàng)置置業(yè)合合作開開發(fā)“第三置置業(yè)”，并占占有30％的股股份；；而在在東壩壩河附附近的的太平平洋城城，中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金也擁擁有80％的控控股權權。中國房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金負責責人、、北京京太平平洋城城董事事長胡胡旭成成表示示，他他們所所看中中的是是商務務開發(fā)發(fā)。地地產(chǎn)基基金在在國外外投資資的首首選是是收益益較好好的寫寫字樓樓。但但在國國內，，由于于大多多存在在非理理性競競爭、、市場場不穩(wěn)穩(wěn)定等等因素素，這這類能能夠做做好的的物業(yè)業(yè)并不不多見見。因因此，，在國國內又又不適適合做做投資資基金金。但但是，，中國國經(jīng)濟濟高速速發(fā)展展的誘誘惑，，又使使得他他們難難以割割舍。。也正正因為為如此此，他他們才才不得得不選選擇自自己投投資開開發(fā)新新項目目。2、中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金三、境境內外外房地地產(chǎn)基基金在在中國國的運運作機機構及及基金金產(chǎn)品品2003年7月底,亞洲最最大上上市地地產(chǎn)公公司之之一——新加坡坡嘉德德置地地旗下下嘉茂茂基金金宣布布成立立中國國住宅宅發(fā)展展基金金,來自歐歐美、、新加加坡、、臺灣灣等地地的投投資者者拿出出1億至2億美元元成立立中國國住宅宅發(fā)展展基金金,投資于于上海?；虮北本┑牡闹懈吒邫n私私人住住宅項項目。。同時時，該該基金金也關關注上上海、、北京京和廣廣州等等城市市價位位在5000～20000元／平平方米米的不不同檔檔次的的商品品房投投資。。３、中中國住住宅發(fā)發(fā)展基基金2003年7月10日,摩根士士丹利利房地地產(chǎn)基基金MSREF宣布，與與上海盧盧灣區(qū)政政府控股股的地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商永業(yè)集集團建立立共同投投資上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟。雙方同時時還宣布布了合作作投資的的第一個個項目：：摩根士士丹利房房地產(chǎn)基基金MSREF聯(lián)同兩家家新加坡坡公司，，入股永永業(yè)集團團旗下的的大型地地產(chǎn)項目目錦麟天天地雅苑苑。項目目總投資資達9000萬美元折折合人民民幣7．45億元。該該項目位位于盧灣灣區(qū)，緊緊鄰上海海著名的的大型休休閑區(qū)、、由香港港瑞安集集團開發(fā)發(fā)的新天天地旁。。該項目目由住宅宅、服務務式公寓寓和商業(yè)業(yè)組成。。項目在在2004年春完成成預售，，于2005年初竣工工。這是是美資首首次進軍軍上海高高端住宅宅市場，，摩根士士丹利在在“錦錦麟天地地雅苑””中的投投資額大大概占總總投資額額的10%左右。４、摩根根士丹利利以房地產(chǎn)產(chǎn)公司面面貌在大大陸出現(xiàn)現(xiàn)的外資資地產(chǎn)基基金——新加坡投投資公司司旗下的的GIC地產(chǎn)斥資資4200萬美元,在浦東陸陸家嘴批批租了一一塊7萬平方米米的土地地,興建寫字字樓綜合合物業(yè)５、新加加坡GIC地產(chǎn)2000年，美國國成立了了針對中中國市場場的房地地產(chǎn)投資資基金，，2003年，著名名投資銀銀行高盛盛公司司也宣布布成立了了此類機機構。2003年，美國國房地產(chǎn)產(chǎn)同業(yè)公公會房地地產(chǎn)基金金會、韓韓國房協(xié)協(xié)房地產(chǎn)產(chǎn)基金會會和德意意志銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金開始始尋找在在中國落落地的機機會。目目前這幾幾大基金金巨頭都都已經(jīng)尋尋找到國國內合作作企業(yè)。。其中，，美國房房地產(chǎn)同同業(yè)公會會房地產(chǎn)產(chǎn)基金已已經(jīng)和北北京置地地展開合合作，在在京城北北部開發(fā)發(fā)項目；；德意志志銀行房房地產(chǎn)投投資基金金也鎖定定北京、、上海國國內兩家家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，并和前前者在東東四環(huán)和和小湯山山附近開開發(fā)項目目；韓國國房協(xié)房房地產(chǎn)基基金則與與國內三三十多個個房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)接接觸，已已經(jīng)在中中國房地地產(chǎn)業(yè)撒撒下了一一張網(wǎng)。。美國雷曼曼兄弟、、澳大利利亞麥格格理銀行行、美國國洛克菲菲勒等著著名跨國國房地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金也紛紛紛進入入上海,已與上海海房產(chǎn)發(fā)發(fā)展商達達成緊密密合作意意向,并進入實實質操作作階段。。６、其他他海外基金金介入房房地產(chǎn)市市場的方方式有幾幾種：一是自主主投資取取得土地地并開發(fā)發(fā)，通過過銷售實實現(xiàn)退出出；二是與本本地的開開發(fā)商合合作開發(fā)發(fā)，按比比例分享享收益；；第三就是是與政府府合作參參與土地地一級開開發(fā)；第四是個個別的向向房地產(chǎn)產(chǎn)公司提提供過橋橋融資，，獲得利利息收入入及其他他權利；；第五是收收購銀行行不良資資產(chǎn)包中中的房地地產(chǎn)項目目并通過過整收零零售或二二次開發(fā)發(fā)后出售售實現(xiàn)收收益；最后就是是他們通通過收購購長期持持有型物物業(yè)，通通過租金金收入和和資產(chǎn)增增值獲得得長期收收益。合作公司背景公司信譽公司性質/背景公司業(yè)績注冊資金項目基本情況項目權屬地理位置政府相關批文市場評估成本價格回報率（IRR）（一般要求3年在25%以上）市場租金/市場售價項目轉讓合作方式項目公司轉讓參股在對市場環(huán)境、項目投資回報的調研分析得基礎上，評估項目在市場層面上是否具有可操作性對合作公司的歷史、實力等背景情況進行系統(tǒng)的調查研究，評估合作公司是否適合建立長期合作關系了解項目合作的方式，評估項目在法律層面上是否具有可操作性2、海外基金金投資項項目盡職職調查流流程圖3.2國內房地地產(chǎn)基金金產(chǎn)品及及運作機機構在利用房房地產(chǎn)基基金融資資過程中中，存在在以下比比較典型型的運作作模式：：1、偉業(yè)資資產(chǎn)管理理有限公公司類基基金計劃劃偉業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)管理有有限公司司成立于于2000年，以使使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金金融業(yè)相相結合為為目的，，從事房房地產(chǎn)金金融業(yè)務務的服務務性公司司。主要業(yè)務務：房地地產(chǎn)項目目的資本本運作、、房地地產(chǎn)的證證券化及及金融創(chuàng)創(chuàng)新業(yè)務務、項項目融資資、房房地產(chǎn)項項目管理理等。。從設立初初期就定定位于與與投資公公司合作作的準基基金模式式上，未未來將逐逐步向著著基金的的方向發(fā)發(fā)展。偉偉業(yè)提出出了類基基金運作作模式，，并開始始實際操操作。準準備在時時機成熟熟和法律律法規(guī)允允許時與與金融機機構合作作成立規(guī)規(guī)范運作作的基金金。偉業(yè)公司司簡介偉業(yè)的類類基金計計劃偉業(yè)資產(chǎn)管管理公司合作銀行房地產(chǎn)項目目直接投資房地產(chǎn)項目目間接投資房地產(chǎn)證券券化金融業(yè)務二手房吞吐吐及中介業(yè)務務部分資金進進行證券投資房地產(chǎn)項目目股權投資投資人偉業(yè)資產(chǎn)管管理有限公公司類基金金運作模式式2、中城房網(wǎng)網(wǎng)投資管理理有限公司司房地產(chǎn)投投資基金公司簡介2002年11月，在上海海成立，股股東為深圳圳萬科、北北京萬通、、浙江南都都、河南建建業(yè)等12家房地產(chǎn)企企業(yè)，實收收資本１億億元。戰(zhàn)略規(guī)劃第一階段：：參照專業(yè)業(yè)投資公司司的模式進進行運做，，主要的投投資將集中中于土地開開發(fā)和房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營，并并通過兩種種方式展開開：一是通通過與開發(fā)發(fā)商進行股股權合作的的方式獲取取相應的利利潤；二是是和銀行、、信托投資資公司等金金融機構合合作，進行行相關的資資本運作。。第二階段：：建立資金金管理平臺臺，擴大融融資渠道，，開展受托托資產(chǎn)管理理業(yè)務。第三階段：：專業(yè)房地地產(chǎn)基金募募集和基金金管理階段段。公司將將申請成為為房地產(chǎn)基基金管理公公司，發(fā)起起設立并管管理房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金金。區(qū)域偏好：：重點關注注那些工業(yè)業(yè)化和城市市化進程正正趨加快、、產(chǎn)業(yè)集聚聚能力強、、產(chǎn)權改造造業(yè)已啟動動的地區(qū)；；起步期，，首先關注注股東所在在地和上海海周邊地區(qū)區(qū)中等（含含中等）以以上規(guī)模的的城市。產(chǎn)品偏好：：重點關注注土地儲備備、住宅和和商貿(mào)物業(yè)業(yè)項目；跟跟蹤品牌企企業(yè)的新項項目，不放放棄對新興興企業(yè)優(yōu)質質產(chǎn)品的投投資機會。。階段性偏好好：處于起起步期的項項目與土地地儲備掛鉤鉤；處于中中后期的項項目中，已已打開了市市場的擴擴展性項目目，或因因資金等原原因造成進進入成本較較低的優(yōu)質質項目列入入優(yōu)先考慮慮；對成熟熟性項目，，重點關注注具有資源源優(yōu)勢或管管理增值潛潛力、適用用杠桿收購購的項目。。項目周期：：項目開發(fā)發(fā)周期一般般小于三年年，最長不不超過五年年。對資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營類的的項目，如如符合穩(wěn)健健、成長原原則，則不不受此限。。治理結構及及公司團隊隊治理結構及及公司團隊隊架構設計計分兩個階階段:第一階段：：按照有限責責任公司管管理，建立立現(xiàn)代法人人治理結構構，設股東東會、董事事會及監(jiān)事事會。董事事會由九名名董事組成成，其中由由股東方擔擔任的董事事七名，獨獨立董事二二名；監(jiān)事事會由五名名監(jiān)事組成成，全部由由股東方代代表擔任。。公司總經(jīng)經(jīng)理及管理理層按市場場原則聘用用，投資方方可擇優(yōu)推推薦，團隊隊組成主要要由地產(chǎn)專專業(yè)和基金金（投資））專業(yè)兩部部分人員組組成。第二階段：：在法律及政政策許可的的情況下，，將公司改改造為規(guī)范范的基金管管理公司，，發(fā)起設立立并管理房房地產(chǎn)投資資基金。項目選擇偏偏好3、金信房地產(chǎn)投投資信托計劃劃2003年10月，金信信托托投資股份有有限公司推出出了“金信房房地產(chǎn)投資信信托計劃”，，該信托計劃劃為非指定信信托計劃，而而且不向社會會公開募集，，是由通和置置業(yè)投資有限限公司、綠城城房地產(chǎn)集團團有限公司和和上市公司金金地集團股份份有限公司作作為發(fā)起委托托人聯(lián)合投資資發(fā)起進行私私募。該信托計劃實實質就是一個個房地產(chǎn)基金金。金信房地產(chǎn)投投資信托計劃劃簡介金信房地產(chǎn)投投資信托計劃劃概要規(guī)模：規(guī)模5億元，信托合合同不超過200份期限：5年（到期經(jīng)全全體當事人同同意可延長））類型：后續(xù)加入式投資范圍：投資于房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司股股權、土地儲儲備起點金額：發(fā)起委托人人人民幣2500萬元并保證其其合計信托受受益權份額不不低于信托受受益權總份額額的15％；一般委托托人不低于人人民幣500萬元。受托人：金信信托投資資股份有限公公司托管人：建設銀行浙江江省分行發(fā)起委托人：金地集團股股份有限公司司、綠城房地地產(chǎn)集團有限限公司、通和和置業(yè)投資有有限公司管理顧問：金地（集團））股份有限公公司募集機構：金信信托投資資股份有限公公司、建設銀銀行浙江省分分行投資方式房地產(chǎn)項目公公司股權投資資和土地儲備備的投資，閑閑置資金用于于債券（國債債、企業(yè)債、、可轉債等））投資和同業(yè)業(yè)往來等短期期融資投資限制對土地儲備部部分不超過信信托計劃總規(guī)規(guī)模的40％；對單一項項目的投資不不超過信托計計劃總規(guī)模的的10%，對單一房地地產(chǎn)開發(fā)商的的總投資不超超過信托計劃劃總額的20%；投資房地產(chǎn)產(chǎn)項目公司股股權時不成為為項目公司第第一大股東。。分配原則信托收益每年年分配一次；；每年所分配配的收益一般般情況下不低低于本信托計計劃可分配收收益的80%，剩余收益累累積到清算時時一次性分配配。損失承擔如信托虧損，，金損失部分分先由發(fā)起委委托人以其持持有的占信托托計劃受益權權總份額15％的信托受益益權承擔，剩剩余損失部分分再由全體受受益人按余下下的信托受益益權份額承擔擔。管理團隊信托執(zhí)行經(jīng)理理負責制的管管理團隊：管管理團隊的信信托執(zhí)行經(jīng)理理由受托人單單位的專業(yè)人人員出任，執(zhí)執(zhí)行經(jīng)理助理理由受托人及及各發(fā)起人單單位的專業(yè)人人員出任。團團隊的執(zhí)行經(jīng)經(jīng)理助理協(xié)助助信托執(zhí)行經(jīng)經(jīng)理管理和運運行信托計劃劃。金信房地產(chǎn)投投資信托計劃劃成立日期：2003年9月20日；注冊地：香港；規(guī)模：1億美元性質：離岸、私募、、封閉式、公公司型投資基基金投資目標：屬于價值型基基金，投資于于價值被低估估，或與同類類型公司相比比具有更高相相對價值的項項目投資范圍：土地開發(fā)、住住宅開發(fā)、高高科技產(chǎn)品開開發(fā)、住宅不不良資產(chǎn)的整整合、MBO等。投資形式：股權投資、債債權投資、過過橋貸款、風風險投資等投資原則：內在價值未被被市場認識或或被市場低估估的項目；政政府、政策扶扶持的項目；；壟斷性較高高的住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的價值型項項目投資限制：投資壟斷性較較高的價值型型項目的比重重≤基金資產(chǎn)凈值值的30％；投資穩(wěn)健的再再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的的價值型項目目的比重≤基金資產(chǎn)凈值值的50％；投資價值型的的新興創(chuàng)業(yè)企企業(yè)的項目的的比重≤基金資產(chǎn)凈值值的15％投資于成長型型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的的項目的比重重≤基金資產(chǎn)凈值值的5％基金投資占被被投資企業(yè)股股權的比例在在5％——35％之間。投資于單個項項目的比重≤基金資產(chǎn)凈值值的20％；4、中國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)精瑞基金基金管理機構構：香港注冊冊的中國住宅宅產(chǎn)業(yè)精瑞基基金管理公司司和國內注冊冊的北京精瑞瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資公司司。前者以契契約形式全權權委托后者對對基金在國內內對住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)項目進行投投資和管理。。基金管理公司司設立董事會會，負責制定定、審核和監(jiān)監(jiān)控基金的投投資戰(zhàn)略并監(jiān)監(jiān)控基金管理理公司的投資資決策和執(zhí)行行情況。基金管理公司司和精瑞投資資公司共同組組建唯一性的的投資決策委委員會和風險險管理委員會會，審核監(jiān)控控精瑞投資公公司的任何基基金運營管理理行為。投資顧問：全全國工商聯(lián)住住宅產(chǎn)業(yè)商會會作為投資顧顧問，向投資資公司提供大大量優(yōu)秀項目目并組織專家家委員會，為為投資公司在在挑選項目和和技術方面把把關。派人參參加董事會。。與國內的民生生銀行、北京京國際信托投投資公司和重重慶國際信托托投資公司簽簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議議書》，此舉目的是是為了解決基基金托管和國國內資金的募募集問題。中國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)精瑞基金組組織機構境內投資人PRCInvestors集合資金信托計劃FundTrustPlanning信托合同TrustContract信托投資公司TrustCompany北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司OnshoreBeijingELITEHousingIndustryInvestmentCo.咨詢顧問委托ConsultancyAgreement中國住宅產(chǎn)業(yè)商會CHIA組織籌辦監(jiān)管OrganizingSupervising境外投資人ForeignInvestors中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金控股公司OffshoreCHIEFholdingCompany基金管理公司OffshoreMGMTCompany基金投資合同F(xiàn)IContract聯(lián)合投資協(xié)議Co-InvestAgreement投資設立Setting-up投資目標管理委托MgmtAgreement中國住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)精瑞基金運運作圖示雖然相關法律律還沒有出臺臺，但國內房房地產(chǎn)類基金金已暗潮涌動動。市場需要要房地產(chǎn)基金金。多數(shù)房地產(chǎn)類類基金只能采采取繞到迂回回的戰(zhàn)術，以以投資公司、、信托的形式式成立和運作作。以上案例中全全部以私募方方式募集。投資形式多以以貸款、參與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和股權投資資為主，這與與國外的REIT明顯不同。上述案例嚴格格來說不能稱稱其為基金，，只能叫做類類基金。部分基金存在在很多不規(guī)范范的地方，比比如資金的募募集、管理人人的誠信、關關聯(lián)交易、納納稅等方面，，急需要相關關法律的監(jiān)管管和規(guī)范。有限合伙制企企業(yè)為房地產(chǎn)產(chǎn)私募基金的的誕生提供了了法律依據(jù)國內房地產(chǎn)基基金的運作模模式（案例））總結四、房地產(chǎn)投投資信托基金金（REITs）與中國房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的結合合REITs的定義房地產(chǎn)投資信信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs）是一種以發(fā)發(fā)行收益憑證證的方式匯集集特定多數(shù)投投資者的資金金，由專門投投資機構進行行投資經(jīng)營管管理，并將投投資綜合收益益按比例分配配給投資者的的一種信托基基金制度。它它是1960年美國國會據(jù)據(jù)《房地產(chǎn)投資信信托法案》的規(guī)定按一定定的法人組織織形式組建成成的。4.1REITs概述REITs實質上是一種種證券化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金金，通過發(fā)行行股份或信托托受益單位，，吸引公眾投投資者的資金金，并委托專專門機構經(jīng)營營管理。REITs通過多元化（（多個房地產(chǎn)產(chǎn)項目、多種種類型、多個個地區(qū)）投資資，有效地降降低風險并獲獲取較高投資資收益。REITs的基本特性稅收優(yōu)惠在很多國家和和地區(qū)，REITs的最大特點就就是具有避免免雙重征稅的的特征，這對對于投資者來來說具有很大大的吸引力。。REITs在投資信托公公司（或機構構）層面是免免征企業(yè)所得得稅的。穩(wěn)定的高收益益REITs必須要把90％的應稅收入入作為股利分分配，因此REIT的收益率比其其他股票綜合合指數(shù)的收益益率相對要高高。REITs股利源自REITs所持有房地產(chǎn)產(chǎn)的定期租金金收入，因此此REITs的股利較為穩(wěn)穩(wěn)定，波動性性小。盡管REITs的股票價格也也受到市場力力量的影響，，但是基于穩(wěn)穩(wěn)定的租金收收入，股票價價格波動較小小。由于租金金水平一般隨隨通貨膨脹的的變動而調整整，因此REITs股份相對固定定收益證券而而言，具有對對抗通貨膨脹脹的功能。流動性強公開上市的REITs可以在證券交交易所自由交交易。未上市市的REITs的股份或信托托受益憑證一一般情況下也也可以在柜臺臺市場進行交交易流通。因因此，REIT股份的流動性性相對較強。。專業(yè)化管理REITs對房地產(chǎn)進行行專業(yè)化管理理，這是散戶戶投資者所難難以進行的。。在這個意義義上，REITs具有基金的特特點。投資風險分散散化REITs的收入也受到到房地產(chǎn)業(yè)、、經(jīng)濟基本面面和市場力量量的影響，具具有一定的投投資風險。但但REIT一般擁有多樣樣化的房地產(chǎn)產(chǎn)投資組合，，比單個的房房地產(chǎn)商或個個人投資者擁擁有更為多樣樣的房地產(chǎn)，，因而投資風風險更為分散散。獨立的監(jiān)督大部分REITs屬于公募性質質的投資機構構，因此受第第三方監(jiān)督的的力度越來越越大。這些監(jiān)監(jiān)督者包括獨獨立的受托人人委員會、獨獨立的審計師師、證券交易易委員會和投投資分析師。。良好的融資資渠道就房地產(chǎn)商而而言，REITs在融資方面提提供了更大的的靈活性和有有效性。在REITs推出以前，房房地產(chǎn)融資對對象主要是機機構投資者，，而且房地產(chǎn)產(chǎn)的種類也有有限。REITs則不同，它具具有集聚大量量散戶投資者者資金的功能能，這有助于于提高房地產(chǎn)產(chǎn)市場的流動動性和效率。。REITs使房地產(chǎn)商能能夠通過規(guī)范范的REITs渠道及時回籠籠資金，投資資于其他房地地產(chǎn)開發(fā)項目目，促進房地地產(chǎn)業(yè)和房地地產(chǎn)金融市場場的發(fā)展。股本房地產(chǎn)基基金(EquityREITs)投資形式：直直接投資房地地產(chǎn)市場主要收入：租租金按揭房地產(chǎn)基基金(MortgageREITs)投資形式：向向發(fā)展商提供供建筑資本或或為物業(yè)項目目提供按揭主要收入：利利息混合房地產(chǎn)基基金(HybridREITs)上述兩種基金金的混合物私人地產(chǎn)基金金(PrivateREITs)非上市或場外外交易的REITsREITs的種類據(jù)資料顯示，，REITs擁有較投資政政府債券更高高的收益率，，例如在美國國，投資REITs的平均收益率率約6.7%，而投資美國國十年期國債債券的平均收收益率為約3.7%；在日本及新新加坡，兩者者的平均收益益率差距同為為4%。REITs的投資收益4.2REITs的發(fā)展歷程REITs最早出現(xiàn)于60年代初期的美美國，此后得得到日本、英英國等國家爭爭相仿效。經(jīng)過近10年的發(fā)展，在在70年代初達到頂頂峰，其后由由于經(jīng)濟危機機和房地產(chǎn)市市場的蕭條，，房地產(chǎn)投資資基金開始出出現(xiàn)衰落，隨著稅收法案案的修訂和有有關限制的放放寬，在80年代再次回升升，資產(chǎn)價值值不斷增長。。截止到2003年11月，全球已有有18個國家和地區(qū)區(qū)制定了REITs的相關法規(guī)。。美國和澳大大利亞目前是是世界上REITs發(fā)展規(guī)模最大大的兩個國家家。以美國為為例，美國REITs在證券市場中中的比重日益益上升，已有有超過3000億美元的市值值。REITs進入亞洲是本本世紀的事情情，但是登陸陸亞洲后，近近幾年來發(fā)展展非常迅速。。2002年第一個REITs產(chǎn)品在新加坡坡上市，當時時僅3億坡幣，僅3年時間，已達達到95億坡幣，三年年增長了30倍。4.3REITs與集合信托的的區(qū)別信托房地產(chǎn)投資信托基金品種柜臺式交收證券化信托產(chǎn)品掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托資產(chǎn)開發(fā)性項目居多已建成的收益性資產(chǎn)組合借款禁止資產(chǎn)的45%估值要求松散強制性，年檢及高度專業(yè)性年收益一般固定可變的，但收益90%必須用于分配發(fā)起人銀監(jiān)批準及監(jiān)管的信托公司有牌照資格的資產(chǎn)管理人公司管治以信托公司為主體在持牌制度下，由證監(jiān)會立法監(jiān)管、獨立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職投資人控制被動參與經(jīng)獨立的信托持有者,投資者可以積極參與監(jiān)管主體人民銀行證監(jiān)會或金管局地理資產(chǎn)風險:資產(chǎn)價值風險現(xiàn)金流風險退出風險執(zhí)行風險項目單一適度中等高中等：缺乏第三者監(jiān)管無限制適度中等低低：多層監(jiān)管交易成本高低投資者機構主體分散，零售和機構流動性受限于柜臺交易(OTC)高度流動市場規(guī)模小（５０份）無限制4.4國外房地產(chǎn)投投資信托基金金（REITs）基本情況1、美國的REITs歷史和發(fā)展REITs在上個世紀60年代首次在美美國出現(xiàn)，經(jīng)經(jīng)過10余年的發(fā)展，，在70年代達到頂峰峰，其后由于于經(jīng)濟危機和和房地產(chǎn)市場場的蕭條，REIT開始出現(xiàn)衰落落。后來隨著著稅收法案的的修訂和有關關限制的放寬寬，使得房地地產(chǎn)投資信托托的避稅優(yōu)勢勢得以發(fā)揮，，并且REITs不能直接擁有有房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)的情況也得得以改變，REITs從80年代開始再次次回升，資產(chǎn)產(chǎn)量不斷增長長。今天在美美國約有180個REITs在證券交易市市場掛牌上市市，總資產(chǎn)達達到3750億美元。法律核心規(guī)定定REITs須有股東人數(shù)數(shù)與持股份額額方面的限制制，（比如：：前五大(或以內)股東不可持股股超過五成）），以防止股股份過于集中中；75％以上的資產(chǎn)產(chǎn)由房地產(chǎn)、、抵押票據(jù)、、現(xiàn)金和政府府債券組成；；同時至少有有75％的總收入來來自租金、抵抵押收入和房房地產(chǎn)銷售所所得；不能擁有其它它REITs子公司20%的股票；每年90％以上的收益益要分配給股股東；REITs不屬于應稅財財產(chǎn)，免除公公司稅項，避避免了雙重納納稅美國REITs投資的資產(chǎn)類類型依據(jù)2001年美國REITs協(xié)會統(tǒng)計，REITs投資的各類型比例為為零售20.1％、住宅21.0％、工業(yè)區(qū)或或辦公室33.1％、特殊類型型2.3％、醫(yī)療中心心3.8％、倉庫3.6％、多樣化8.5%、抵押1.5%、公寓/游憩6.1％。在過去30年間，REITs的表現(xiàn)大大超超出了其他大大部分主要的的市場基準收收益，而且波波動也很小。。下表為1972-2002年間，各種指指數(shù)的年綜合合收益率比較較。美國REITs的盈利比較指數(shù)收益率％道瓊斯工業(yè)7.26Nasdaq綜合7.97S&p50010.68權益型REITs12.352、日本的REITs簡介日本的REITs與美國的不同同，它的信托托財產(chǎn)不是資資金而是土地地及房產(chǎn)，它它是以管理和和出售土地房房屋為目的的的信托。在日本，REITs有兩種型態(tài)：：一是公司型型態(tài)，所發(fā)行行的證券是投投資憑證；另另一種形式是是稱為契約型型，可以想象象成是基金的的形式，發(fā)行行受益憑證(beneficiarycertificates)；兩類都可以以在東京股票票交易所上市市。運作流程房地產(chǎn)公司將將土地、建筑筑物售給投資資者，由投資資者繳納土地地、建筑物的的價款給房地地產(chǎn)公司；投資者將房地地產(chǎn)產(chǎn)權信托托給房地產(chǎn)投投資信托公司司進行經(jīng)營管管理；信托公司將房房地產(chǎn)全部租租賃給房地產(chǎn)產(chǎn)公司，同時時向該公司收收取租賃費；；房地產(chǎn)公司也也可以將房地地產(chǎn)轉租給承承租人，向承承租人收取租租賃費；信托公司向投投資者發(fā)放紅紅利；信托公司也可可以將該房地地產(chǎn)在市場上上銷售，從購購買者身上獲獲取價款，再再按比例分配配給投資者。。日本上市的J-REITs2001年9月，日本第一一家REITs在東京證券交交易所掛牌上上市交易。到到目前為止共共有7家REITs在東京股票交交易所上市。。最先掛牌的兩兩支REITs為JapanRealEstateInvestmentCorp.(JREA)和JapanBuildingInvestmentCorp.(NBF)，其發(fā)行者是是日本的兩大大不動產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，MitsubishiEstate(JREA)三菱和MitsuiFudosan(NBF)三井。這兩支支REIT的標的物是由由這兩大商社社擁有的優(yōu)良良不動產(chǎn)。REITs指數(shù)東京股票交易易所從2003年4月1日起開始計算算REITs指數(shù)，下圖是是REIT指數(shù)的變化情情形。下圖中中顯示，REITs指數(shù)建立以來來，指數(shù)一路路攀高，曾在在今年5月20日達到1,170.45點，目前也都都超過當初設設定的1000點許多，顯示示市場對REITs的發(fā)展看好。。東京交易所REITs指數(shù)走勢圖3、新加坡的REITs簡介新加坡財政當當局在1999年5月14日公布了不動動產(chǎn)基金設立立準則，最初初有三個REITs在新加坡證券券交易所上市市：嘉德置地地的CapitaMallTrust(CMT)、騰飛公司的的工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)信托AscendasReit和香港長江實實業(yè)公司的置置富房地產(chǎn)信信托fortureReit。不動產(chǎn)投資資信托可以公公司法人或信信托形式設立立。如果以公公司法人設立立，不動產(chǎn)投投資信托必須須在新加坡證證券交易所(SGX)公開募集資金金。如果以信信托形式設立立不動產(chǎn)投資資信托，則可可以公開或私私下募集資金金。相關要求對不動產(chǎn)或者者是與不動產(chǎn)產(chǎn)相關標的投投資≥總資產(chǎn)的70％，其中的一一半以上必須須是投資于不不動產(chǎn)。不動動產(chǎn)相關之標標的包括：不不動產(chǎn)公司的的股份、不動動產(chǎn)抵押證券券、其它相關關不動產(chǎn)基金金?？傎Y產(chǎn)的30％，可投資于于政府公債及及上市公司債債、非資產(chǎn)公公司的公司債債或股份、現(xiàn)現(xiàn)金或其它近近似現(xiàn)金的投投資標的。不動產(chǎn)投資信信托可以從事事或參與不動動產(chǎn)開發(fā)，但但不能投資于于空地。對未開發(fā)完成成不動產(chǎn)的總總投資≤總資產(chǎn)20％，對單一發(fā)發(fā)展商未完成成開發(fā)案的投投資≤總資產(chǎn)10％。不動產(chǎn)投資信信托可抵押其其資產(chǎn)進行融融資。4、香港的REITs2003年3月，香港證券券及期貨事務務監(jiān)察委員會會推出了《房地產(chǎn)信托投投資基金守則則（草擬本咨咨詢文件）》，7月發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投投資基金守則則（草擬本咨咨詢總結）》，隨后開始審審查房地產(chǎn)投投資信托基金金的上市申請請?！斗康禺a(chǎn)信托投投資基金守則則（草擬本咨咨詢文件）》對于投資的核核心規(guī)定只可以投資于于香港的房地地產(chǎn)項目，現(xiàn)現(xiàn)在已允許投投資于非香港港物業(yè)．投資于可產(chǎn)生生定期租金收收入的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，收入入的較大部分分必須源自房房地產(chǎn)項目的的租金收入該計劃被禁止止投資于空置置土地或從事事或參與物業(yè)業(yè)發(fā)展活動不能用資產(chǎn)對對他人進行擔擔保不可購入任何何可能使其承承擔無限責任任的資產(chǎn)該計劃必須持持有該計劃之之內的每項房房地產(chǎn)項目最最少2年借款總額都不不得超逾該計計劃的資產(chǎn)總總值的35%該計劃每年須須將不少于其其經(jīng)審計年度度除稅后凈收收入90%的金額分派予予單位持有人人作為股息4、臺灣的REITs臺灣與香港的的情況類似，，到2003年還沒有推出出REITs，但是于2003年7月23日，臺灣發(fā)布布了《不動產(chǎn)證券化化條例》，并擬定了相相關的細則草草案。《不動產(chǎn)證券化化條例》中對REITs的有如下規(guī)定定不動產(chǎn)產(chǎn)信托托分為為不動動產(chǎn)投投資信信托和和不動動產(chǎn)資資產(chǎn)信信托兩兩種：：不動動產(chǎn)投投資信信托，，是先先發(fā)行行證券券募集集資金金，再再投資資不動動產(chǎn)，，有點點類似似投資資信托托基金金；不不動產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)信托托則是是，先先將不不動產(chǎn)產(chǎn)信托托，再再據(jù)以以發(fā)行行證券券募集集資金金。不動產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托以封封閉型型為主主。不動產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托只能能投資資有穩(wěn)穩(wěn)定收收入的的不動動產(chǎn)及及相關關權利利、金金融資資產(chǎn)證證券化化或不不動產(chǎn)產(chǎn)證券券化受受益證證券等等，而而且，，連同同現(xiàn)金金、政政府債債券的的投資資比率率，至至少要要達75%。進行同同一宗宗不動動產(chǎn)或或不動動產(chǎn)相相關權權利交交易金金額達達新臺臺幣一一億元元以上上，應應先洽洽請專專業(yè)估估價者者出具具估價價報告告書。。閑置資資金的的運用用，也也只能能購買買政府府債券券、金金融債債券、、國庫庫券等等，不不能投投資股股票。。不動產(chǎn)產(chǎn)所有有人持持有的的受益益證券券，必必須在在不動動產(chǎn)投投資信信托基基金成成立一一年后后，才才能轉轉讓。。以美國國和德德國為為代表表歐美美國家家的REIT推出的的時間間較早早，發(fā)發(fā)展的的很成成熟亞洲各各國也也開始始了對對REITs的探索索，但但都是是剛剛剛起步步。各國的的REITs都有成成熟的的法律律體系系的支支持。。投資對對象大大多數(shù)數(shù)為能能產(chǎn)生生穩(wěn)定定現(xiàn)金金流的的不動動產(chǎn)和和相關關證券券，不不動產(chǎn)產(chǎn)以寫寫字樓樓、購購物中中心、、住宅宅為主主。REITs也參與與不動動產(chǎn)開開發(fā)，，但業(yè)業(yè)務量量較小小。其其原因因是這這些國國家的的房地地產(chǎn)市市場已已經(jīng)很很成熟熟，不不動產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)量正正逐步步減小小有關關。收益率率穩(wěn)定定，近近年來來表現(xiàn)現(xiàn)強于于股票票市場場國外房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金（REITs）總結結4.5國外REITs運行模模式（（案例例）新加坡坡第一一只、、也是是亞洲洲地區(qū)區(qū)(除澳大大利亞亞和日日本外外)的第一一只上上市房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托基金金物業(yè)管理CapitalandRetailManagementPte.ltd單位信托證券持有者經(jīng)理人CapitaMallTrustManagementLimited物業(yè)TampinesMallJunction8FunanTheITMallIMM受托人BermudaTrust(Singapore)Limited投資CMT發(fā)售代表行使權力（2002年7月，0.96S$/股）（2005年7月，2.38S$/股）托管人費用資產(chǎn)管理服務資產(chǎn)管理費物業(yè)管理服務物業(yè)管理費資產(chǎn)所有物業(yè)凈收益總市值7.08億S$總市值28.66億S$嘉茂房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金物業(yè)管管理CheungKong（Holdings）Limited單位信信托證證券持持有者者經(jīng)理人人ARAAssetManagement(Singapore)Limited物業(yè)紅磡國國際都都會商商場馬鞍山山廣場場荔枝角角盈暉暉家居居城荃灣創(chuàng)創(chuàng)意無無限商商場火炭銀銀禧閣閣商場場受托人人BermudaTrust(Singapore)Limited投資CMT發(fā)售代表行行使權權力（2003年8月，4.8HK$/股）（2005年8月，6.4HK$/股）托管人人費用用資產(chǎn)管管理服服務資產(chǎn)管管理費費物業(yè)管管理服服務物業(yè)管管理費費資產(chǎn)所所有物業(yè)凈凈收益益長江實實業(yè)擁擁有30%的股權權第一個個持有有香港港資產(chǎn)產(chǎn)的房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金總市值值7.05億S$總市值值50.48億HK$沙田第第一城城華都花花園青怡花花園麗港城城中城城麗都花花園海韻花花園2005年6月，長長江實實業(yè)34億港元元出售售+置富地地產(chǎn)投投資信信托基基金4.6海外REITs及基金金投資資中國國商業(yè)業(yè)不動動產(chǎn)的的途徑徑和方方法國外國內REITs1、成立立外資資獨資資公司司（WOFE）資產(chǎn)管管理公公司支付管管理費費不動產(chǎn)1不動產(chǎn)3不動產(chǎn)2不動產(chǎn)4WOFE1WOFE2WOFE3WOFE4國外國內REITs2、直接接收購購物業(yè)業(yè)資產(chǎn)管管理公公司支付管管理費費國外國內REITs不動產(chǎn)產(chǎn)1資產(chǎn)管管理公公司代收租租金支付管管理費費不動產(chǎn)產(chǎn)4不動產(chǎn)產(chǎn)3不動產(chǎn)產(chǎn)2深入項項目調調研，，包括括政府府關系系、市市場定定位、、交易易手續(xù)續(xù)辦理理等等等，完完成深深入可可行性性報告告、草草擬合合約尋找/識別項目篩選項目現(xiàn)場勘查可操作不可操作放棄項目評估有可行性項目市場及定位分析項目初步資料匯總財務分析無可行性完成初步評估報告放棄遞交意向書有意向無意向放棄交易深入研判簽定合約成立項目公司投資委員會投資委員會4.7REITs投資流流程及及盡職職調查查流程程REITs投資流流程圖圖五、REITs在中國國的發(fā)發(fā)展之之路中國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場潛力力巨大大信托業(yè)業(yè)利用用特殊殊的制制度優(yōu)優(yōu)勢，，努力力進行行金融融產(chǎn)品品創(chuàng)新新北京國國投推推出的的“北北京國國投法法國歐歐尚天天津第第一店店資金金信托托計劃劃”，，其意意義不不僅在在于該該產(chǎn)品品創(chuàng)造造了““三贏贏”局局面，，即對對投資資者、、房地地產(chǎn)開開發(fā)商商和北北京國國投而而言均均有利利，更更重要要的是是它意意味著著中國國內地地首只只真正正意義義上的的房地地產(chǎn)投投資信信托（（準房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金）的的誕生生。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托方式式聚集集的資資產(chǎn)如如果捆捆綁起起來，，很有有可能能在國國外以以房地地產(chǎn)基基金的的形式式上市市。國國內配配套法