房地產(chǎn)營改增前瞻第一部分：營改增目前進展情況第二部分：房地產(chǎn)營改增前瞻第三部分：房地產(chǎn)營改增具體問題解析第一部分：營改增目前進展情況引子：（一）增值稅是法國發(fā)明后，迅速風靡全球。80年代開始在部分行業(yè)、部分城市試點。1994年，建立了增值稅、營業(yè)稅并存的流轉(zhuǎn)稅體系。歷史上稱之為“94稅改”。流轉(zhuǎn)稅增值稅（生產(chǎn)型）營業(yè)稅（地稅）增值稅（消費型）2009營改增2012商品價格=C+V+M規(guī)范的增值稅是對V+M征收增值稅。

1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅。

2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費型增值稅。

3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。（二）2009年，深陷金融危機的上一屆政府，啟動了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進項稅額。（三）從2012年在上海試點，開始了營改增大潮。目前經(jīng)過四輪營改增的推進，已經(jīng)有三加七的行業(yè)納入營改增范圍。1994營改增持續(xù)釋放改革紅利2014年減稅1918億元

稅務總局新聞發(fā)言人、辦公廳副主任、中國稅務報社社長郭曉林介紹了2014年營改增試點推進情況。截至2014年底，全國營改增試點納稅人共計410萬戶，其中一般納稅人76萬戶，小規(guī)模納稅人334萬戶。全年有超過95%的試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換帶來稅負不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進項稅額抵扣增加，減稅1020億元，合計減稅1918億元；營改增三年減稅3746億，改革效應日益顯現(xiàn)。郭曉林介紹，2014年營改增新試點行業(yè)順利推進，2014年1月1日和6月1日，鐵路運輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營改增試點，范圍擴大到“3+7”個行業(yè)。這三個行業(yè)分別有1477戶、4698戶、20658戶納稅人納入試點。其中，鐵路運輸、郵政業(yè)分別實現(xiàn)改征增值稅363億元、11億元，與繳納營業(yè)稅相比，分別減稅8億元、4億元；電信業(yè)6至12月實現(xiàn)改征增值稅294億元，與繳納營業(yè)稅相比，增稅64億元，但為下游一般納稅人增加了稅款抵扣。

沒有納入的范圍第二部分：房地產(chǎn)營改增前瞻

《求是》雜志2014年刊登李克強總理文章《關(guān)于深化經(jīng)濟體制改革的若干問題》。李克強指出，今后要繼續(xù)推進稅制改革，并明確營改增還有“五步曲”。李克強稱，當前稅改的重點是擴大營改增。這項改革不只是簡單的稅制轉(zhuǎn)換，更重要的是有利于消除重復征稅，減輕企業(yè)負擔，促進工業(yè)轉(zhuǎn)型、服務業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。他表示，系統(tǒng)考慮，營改增還有“五步曲”。第一步，2014年繼續(xù)實行營改增擴大范圍；第二步，2015年基本實現(xiàn)營改增全覆蓋；第三步，進一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實行增值稅立法?！敖衲暌吆玫谝徊?，除已經(jīng)確定的鐵路運輸和郵政業(yè)實行營改增外，還要將電信業(yè)等納入進來?！崩羁藦姺Q。李克強定調(diào)營改增五步曲[第一財經(jīng)全媒體記者]:今年“營改增”力爭擴征到房地產(chǎn)等四大行業(yè)，我想請樓部長介紹一下目前在四個行業(yè)的“營改增”方案涉及的情況是怎樣的?推出是否有時間表?又會對這些行業(yè)產(chǎn)生哪些影響?謝謝。[12:44]

[樓繼偉]:你問的這個問題，其實是我最傷腦筋的一個問題。今年，按照計劃應該完成“營改增”的改革，也就是把生活服務業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅。[12:44]

[樓繼偉]:至于說到影響，我認為所有的增值稅和營業(yè)稅納稅人都會獲得好處。因為我們在這里，梅地亞大廈，我們在其他地方辦公，各位恐怕還有辦工廠的，他們都要有不動產(chǎn)，過去不動產(chǎn)是不納入抵扣的，現(xiàn)在不動產(chǎn)可以納入抵扣了。那么，從道理上來說，實際上就等于是所有的行業(yè)都受益。因此，測算也就非常難。按照收入中性的原則，應當是稅率都要提高一點，才能使得總收入不下降，因為大家都受益了。但是，在經(jīng)濟的下行期間，我們也不能夠完全這樣做，因此設計起來很麻煩，涉及到不動產(chǎn)的形態(tài)也不太一樣。辦公室有買的，有租的，廠房也有買的，也有租的，還有水壩和公路，不同的形態(tài)，非常復雜。所以設計是一個非常頭疼的問題，涉及到幾乎所有的企業(yè)，甚至包括個人住房房租，不動產(chǎn)的所有人有抵扣項增加，房租怎么變化的，我們都要計算這些問題，不能算得很準，但是有一個大致的估量。所以，現(xiàn)在正在做這個方案，很難的一個方案，是“營改增”最難的一步，也是我們今年要出臺的。因為很難，我不敢跟你說哪天能出來，反正今年得出來。[12:44]2015年財政部長兩會期間答記者問路邊社消息息：剛獲得財政政部營改增增信息，營營改增政策策已提交國國務院審批批，爭取5月份出臺，，政策要點點如下：（一）稅率:金融業(yè)和生生活服務業(yè)業(yè)適用6%稅率，建筑筑業(yè)和房地地產(chǎn)業(yè)等其其他行業(yè)適適用11%稅率，均適用一般般計稅方法法。出口服務:對出口服務務實行零稅稅率或免稅稅政策（二）借款利息進進項稅:暫不允許抵抵扣借款利利息進項稅稅；（比較意外外?。。┩镣恋啬?？據(jù)據(jù)說不允許許抵扣的聲聲音占了上上風。（三）不動產(chǎn)進項項稅:將新增不動動產(chǎn)進項稅稅100%納入抵扣范范圍，但試試點初期分分年度按5%比例抵扣，，剩余部分分作為期末末留抵結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)續(xù)抵扣。（四）海上自營營油田:將現(xiàn)行對對中海油油總公司司海上自自營油田田開采的的原油、、天然氣氣按5%征收率實實物征收收增值稅稅的征收收方式，，調(diào)整為為適用17%稅率的一一般計稅稅方式（五）擬將現(xiàn)行行增值稅稅4檔稅率簡簡并為3檔，保留留17%、11%和6%稅率，取取消13%稅率。將將適用13%稅率貨物物中與農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)和居民民生活相相關(guān)貨物物（如農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)資料、、農(nóng)產(chǎn)品品、自來來水）的的稅率下下調(diào)為11%，相應將將購進農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品的的扣除率率由13%下調(diào)為11%，將化石石能源等等貨物（（如天然然氣、煤煤氣）的的稅率上上調(diào)為17%（六）試點實施施時間：：選擇2015年10月1日全面實實施三個個行業(yè)營營改增并并同步簡簡并稅率率。是真的么么？張偉看““營改增增路邊社社最新消消息”根據(jù)路邊邊社消息息，營改改增又有有最新動動向，不不知道是是否準確確。與焉焉梅老師師一番討討論后，，張偉先先來說說說理解：：一、金融融和生活活服務業(yè)業(yè)的稅率率6%，建筑業(yè)業(yè)和房地地產(chǎn)業(yè)11%稅率，均適用一一般計稅稅方法；借款款利息暫暫不能抵抵扣。金融保險險業(yè)和生生活服務務業(yè)為啥啥要一般般計稅方方法呢？？原來不不是有方方案說可可能簡易易征收么么？一是，如果一律律簡易征征收，則則只不過過是營業(yè)業(yè)稅改了了個名而而已，那那么地稅稅局的同同志完全全有理由由說，換換個馬甲甲就咸于于維新了了？要都都是簡易易征收，，還不如如讓我們們繼續(xù)征征收營業(yè)業(yè)稅呢??！增值稅稅的魅力力在于一一般計稅稅，簡易易征收和和營業(yè)稅稅的唯一一區(qū)別在在于，營營業(yè)稅下下游鐵定定沒得抵抵，簡易易征收是是否可以以開增值值稅專用用發(fā)票，，要看政政策設計計。簡易易征收如如果不是是確實有有必要，，還是少少點好?。《?，生活服務務業(yè)的下下游幾乎乎是不能能抵扣的的，而本本方案中中借款利利息也不不允許抵抵扣，一一般計稅稅還有意意義么？？其實這種種方案的的意義在在于生活活服務業(yè)業(yè)和金融融保險業(yè)業(yè)本身可以以享受營營改增允允許進項項抵扣的的政策紅紅利了，，否則金融融業(yè)的諸諸多業(yè)務務，勢必必要再設設計差額額納稅，，也不利利于未來來允許下下游借款款利息抵抵扣的傳傳導機制制，上游游差額了了，是開開全額增增票還是是差額增增票，這這個已經(jīng)經(jīng)多次上上演的政政策設計計難題，，又該犯犯難了??！三是，本方案案中借款款利息不不允許抵抵扣，應應該和理理論無關(guān)關(guān)，純屬屬財政收收入的考考量。2015年1季度收入入增幅只只有2.7個點，2季度更是是下降了了3.1個點，壓壓力山大大??！四是，，生活活服務務業(yè)。。小門門小戶戶多在在年收收入500萬元以以下，，屬于于小規(guī)規(guī)模納納稅人人，征征收率率3%減稅沒沒商量量！二、新新增不不動產(chǎn)產(chǎn)進項項100%納入抵抵扣范范圍，，但試試點初初期分分年度度按照照5%比例抵抵扣，，剩余余作為為留抵抵稅額額，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)下下期繼繼續(xù)抵抵扣。。立法者者面對對營改改增至至少有有三個個難題題。(一)經(jīng)過測測算，，不動動產(chǎn)營營改增增減稅稅效應應過大大。幾乎乎幾千千億元元的減減稅，，在經(jīng)經(jīng)濟下下行通通道時時期，，減稅稅效應應過大大，財財政難難以承承受。。(二)"冰火兩兩重天天"。住宅開開發(fā)商商下游游作為為終端端消費費者，，不能能抵扣扣進項項，而而建筑筑企業(yè)業(yè)增稅稅基本本是定定局的的，其其增加加的稅稅負必必然向向后傳傳導，，住宅宅開發(fā)發(fā)商兩兩邊不不靠，，稅負負可能能會有有所上上升。。而商商業(yè)地地產(chǎn)，，由于于下游游能夠夠抵扣扣進項項稅額額，減減稅額額度大大的驚驚人。。總體體看，，不動動產(chǎn)營營改增增減稅稅力度度很大大，但但卻是是冰火火兩重重天。。為了解解決減減稅過過大的的問題題，原原來的的思維維無外外乎兩兩個方方面：：1.嚴格控控制開開發(fā)企企業(yè)進進項，，比如如采取取土地地抵扣扣率降降低或或不允允許抵抵扣等等方法法。但但是這這種方方式，，一巴巴掌打打下去去，住住宅與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)一塊塊打，，藥性性過猛猛，不不是精精確打打擊，，住宅宅開發(fā)發(fā)商受受不了了，影影響民民生?。?.干脆不不允許許購進進不動動產(chǎn)抵抵扣，，同時時給予予較為為寬松松的土土地抵抵扣政政策。。這樣樣做，，倒是是不影影響住住宅，，因為為住宅宅原本本就不不能抵抵扣。。但是是，一一刀切切不允允許購購進不不動產(chǎn)產(chǎn)抵扣扣，減減稅過過大問問題解解決了了，政政策紅紅利也也幾乎乎消失失殆盡盡。已已經(jīng)有有一個個借款款利息息不允允許下下游抵抵扣了了，不不動產(chǎn)產(chǎn)再不不允許許抵扣扣，增增值稅稅鏈條條傳導導機制制受到到了極極大破破壞，，更不不是好好方案案。想來想想去，，左右右為難難，著著實難難為了了財政政部總總局的的領(lǐng)導導們?。《磕壳暗牡姆桨赴赣?柳暗花花明又又一村村"之感：：允許下下游抵抵扣，，但是是每年年抵扣扣5%，減稅稅效應應大大大遞延延，每每年5、600億元的的減稅稅效應應，財財政可可以支支撐，，政府滿滿意了了;由于解解決了了減稅稅效應應過大大的問問題，，對于于土地地等抵抵扣項項政策策可以以適當當從寬寬，開發(fā)商商滿意意了;而購買買不動動產(chǎn)用用于抵抵扣的的下游游，畢畢竟是是允許許100%抵扣，，雖然然分期期抵扣扣，優(yōu)優(yōu)惠力力度大大大降降低，，還是是比營營業(yè)稅稅時代代強得得多，，下游客客戶也也可以以滿意意。這樣從從理論論上來來說，，幾個個方面面都可可以滿滿意，，至少少不是是強烈烈不滿滿了。。應當當是較較好的的制度度設計計。其實按按照20年抵扣扣的政政策，，列位位看官官，看看出來來了吧吧，就是收收入型型增值值稅啊啊！如果該該方案案實施施，我我國就就變?yōu)闉榱讼M型型增值值稅與與收入入型增增值稅稅并存存的局局面。。(三)購買地地產(chǎn)的的企業(yè)業(yè)多年年繳不不到稅稅的問問題也也迎刃刃而解解了。。例如，，由于于購買買一座座大樓樓，商商場居居然4、5年不繳繳稅，，由于于購買買廠房房，工工廠4、5年不交交稅，，你讓讓本屆屆政府府情何何以堪堪？任任期內(nèi)內(nèi)居然然見不不到稅稅款，，雖然然功不不必在在我，，那也也不盡盡合理理。每每年只只讓你你按照照折舊舊額抵抵扣，，有減減稅，，但是是也不不至于于繳不不到稅稅，也也算皆皆大歡歡喜。。自己建建造大大樓自自己出出租的的企業(yè)業(yè)怎么么辦呢呢？難難道是是先視視同銷銷售全全額繳繳納增增值稅稅，然然后再再自己己按照照20年抵扣扣么？？可是是企業(yè)業(yè)缺乏乏納稅稅必要要資金金?。。≈T多多征管管難題題，將將會考考驗稅稅務機機關(guān)，，收入入型增增值稅稅，本本就是是征管管高難難度??！改革是是利益益的重重新組組合，，牽一一發(fā)而而動全全身，，幾家家歡樂樂幾家家愁：：既要考考慮稅稅制原原理，，體現(xiàn)現(xiàn)營改改增改改革初初衷;又要顧顧及各各行各各業(yè)的的利益益不能能波動動太大大，做做到平平穩(wěn)過過渡;最重要要的是是必須須保證證財政政能夠夠承受受減稅稅金額額。三個方方面都都理順順了，，營改改增這這艘大大船方方能破破浪前前行，，財政政部總總局的的頂層層設計計者們們著實實是辛辛苦了了！第三部部分：：具體體問題題解析析一、營改增增后，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的收入入是上上升，，還是是下降降？二、營改增增后，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的利潤潤是上上升，，還是是下降降？三、結(jié)結(jié)構(gòu)性性減稅稅四、正正確的的比價價原則則，至至關(guān)重重要五、““甲供供材””的偽偽命題題！六、““留抵抵稅額額”（（納稅稅義務務發(fā)生生時間間的煩煩惱?。。┢?、存量房房問題題八、專專用發(fā)發(fā)票的的極端端重要要性九、12項進項項稅額額剖析析十、6項銷項項稅額額與剖剖析一、問問：營營改增增后，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的收入入是上上升，，還是是下降降？結(jié)論：：相同回回款的的情況況下，，銷售售收入入將下下降9.91%！應用1：上市公公司公公告，，解釋釋銷售售收入入下降降或增增速放放緩的的營改改增原原因；；應用2：同營改改增前前比較較銷售售收入入業(yè)績績，要要進行行換算算，不不能直直接比比較。。9590.09二、問問：營營改增增后，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的利潤潤是上上升，，還是是下降降？收入入的的上上升升與與下下降降是是浮浮云云，，銷銷售售收收入入1億元元，，利利潤潤為為1000萬元元，，與與銷銷售售收收入入為為2000萬元元，，利利潤潤為為1000萬元元，，效效果果是是一一樣樣的的。。結(jié)論論1：當““銷銷售售回回款款””與與““支支付付價價款款””一一致致的的情情況況下下，，至至少少需需要要取取得得4.91萬元元的的進進項項稅稅額額，，則則利利潤潤與與營營改改增增前前保保持持不不變變。。換換算算為為11%的稅稅率率，，即即：：100元的的銷銷售售回回款款，，在在購購買買成成本本不不變變情情況況下下至少少44.64萬元的的進進項項金金額額取取得得專專用用發(fā)發(fā)票票。。結(jié)論論2：由于于營營改改增增動動了了所所有有行行業(yè)業(yè)的的奶奶酪酪，，因因此此銷銷售售回回款款與與支支付付價價款款都都可可能能發(fā)發(fā)生生聯(lián)聯(lián)動動變變化化，，需需要要按按照照此此方方法法重重新新進進行行測測算算。。5=9.91-4.91假設設房房開開企企業(yè)業(yè)收收取取房房款款100萬元元；；營業(yè)業(yè)稅稅=100××5%=5（萬萬））虛擬擬利利潤潤=95萬假設設收收取取房房款款為為100萬元元（（價價稅稅合合計計））；；增值值稅稅=銷項項稅稅額額-進項項稅稅額額（假假設設進進項項稅稅額額為為0）銷售售額額=100÷÷（1+11%）=90.09（萬萬元元））銷項項稅稅額額=90.09××11%=9.91（萬萬元元））營業(yè)業(yè)稅稅下游游客客戶戶支支付付房房款款100萬元；成本=100萬元增值稅商業(yè)地產(chǎn)（下下游能抵扣））假設支付房款款為100萬元進項稅額=9.91（萬元）成本=90.09（萬元）住宅（下游不不能抵扣）假設支付房款款為100萬元成本=100（萬元）分析：1.房地產(chǎn)企業(yè)在在房款一定的的前提下，營營改增后，利利潤下降4.91萬元（95-90.09萬元）2.營改增后，如如果下游購買買房產(chǎn)的企業(yè)業(yè)可以抵扣進進項稅，則下下游企業(yè)利潤潤增加9.91萬元。上下游合計利利益=9.91-4.91=5（萬元）分析：4.當下游不能抵抵扣時，下游游的成本仍然然為100萬元，而上游游利潤下降4.91萬元。上下游合計利利益=-4.91=（萬元）分析：3.當下游能抵扣扣時，即使房房地產(chǎn)企業(yè)一一分錢進項都都沒有，營改改增后上下游游合計利益仍仍然為5萬元，但是房房地產(chǎn)企業(yè)利利潤下降，下下游企業(yè)利潤潤上升。如果果要想平分5萬元的營改增增利益，則房房地產(chǎn)企業(yè)的的含稅銷售價價格應提高到到108.225萬元，此時上上游的銷售收收入為97.5萬元，下游的的成本為97.5萬元。分析：5.當下游不能抵抵扣時，如果果房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不漲價，且且維持原來的的95元利潤，則需需要取得44.64元×11%=4.91（萬元）的進進項稅額。進進項金額約為為價稅合計的的44.64%。稅負比較！利潤下降=95-90.09=4.91（萬元）利潤上升=100=90.09=9.91（萬）利潤持平全國人大代表表、中建五局局董事長魯貴貴卿在兩會議議案中提出了了相關(guān)意見第一個原因是增值稅是價價外稅，營改改增后建筑業(yè)業(yè)營業(yè)收入從從原來的營業(yè)業(yè)稅收中剔除除了應交納11%的增值稅銷項項稅額，因此收入會正正常下降約9.9%。第二個原因就是稅負和現(xiàn)現(xiàn)金流出增加加，利潤總額額下降，本質(zhì)上是進項項發(fā)票無法足足額取得，可以抵扣的的進項稅少，，造成稅負和和現(xiàn)金流出增增加，利潤總總額下降。關(guān)于第二個原原因，魯貴卿卿表示，具體體可從以下幾幾方面來體現(xiàn)現(xiàn)：一是建筑企業(yè)業(yè)的特殊成本本如勞務、地地材等，在目目前的試點方方案下很難取取得增值稅專專用發(fā)票，進進項抵扣不充充分。建筑企企業(yè)屬于勞動動密集型產(chǎn)業(yè)業(yè)，勞務成本占總總成本的20%—30%，該部分成本本以及自有人人工成本在目目前設定的稅稅收改革方案案下，很難取取得可抵扣的的增值稅進項項發(fā)票。二是根據(jù)《財政部、國家家稅務總局關(guān)關(guān)于部分貨物物適用增值稅稅低稅率和簡簡易辦法征收收增值稅政策策的通知》規(guī)定，一般納納稅人銷售自自產(chǎn)的建筑用用砂石、磚瓦瓦、石灰、混混凝土等貨物物，可選擇按按照簡易辦法法依照6%征收率計算繳繳納增值稅，，減少了建筑筑企業(yè)可抵扣扣的增值稅進進項稅額。（根據(jù)總局2014年36號公告，目前前已經(jīng)按照3%兼并征收率））三是目前營改增還還未覆蓋所有有行業(yè)，無法法形成完整的的產(chǎn)業(yè)抵扣鏈鏈條。比如，，企業(yè)從金融融機構(gòu)借款的的利息，由于于金融行業(yè)的的營改增滯后后于建筑行業(yè)業(yè)，造成目前前還無法抵扣扣。四是建筑企業(yè)在營營改增之前購購置的存量設設備、材料和和在建工程中中所含的增值值稅款在目前前的試點方案案中還未允許許抵扣；如果“甲供材材”供應商不不能將材料的的增值稅發(fā)票票直接開給建建筑企業(yè)，而而是給開發(fā)商商，則會使建建筑企業(yè)的此此部分成本的的增值稅不能能得到抵扣。。五是建筑企業(yè)現(xiàn)行行的組織架構(gòu)構(gòu)、營銷模式式、集中采購購、財務管理理、稅務管理理和信息系統(tǒng)統(tǒng)等重要管理理體系還未適適應增值稅的的管理要求，，特別是在分包包方、分供方方等選擇上，，能提供較高高增值稅專用用發(fā)票的一般般納稅人短期期內(nèi)還難以培培育形成。建安企業(yè)各項項成本比例圖圖三、結(jié)構(gòu)性減減稅：總體算賬：減稅不商量?。。ㄘ斦康碾y難題）個別計量：幾家歡樂幾家家愁！地產(chǎn)企業(yè)：冰火兩重天?。。ㄏ掠文艿值峙c不能抵，，完全兩個樣樣?。┙Y(jié)論：1.要學會給下游游漲價的技巧巧，營改增的的利益不能拱拱手想讓；2.面對上游的漲漲價，如果在在合理區(qū)間內(nèi)內(nèi)，要學會默默默的自己扛扛！例：廣告業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表（假設無進項）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）增值稅利潤利潤對比1廣告公司10059594.345.6694.34-0.662地產(chǎn)企業(yè)100

-10094.34

-94.345.66合計

5地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表1（假設無進項，下游可抵扣）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）增值稅利潤利潤對比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912下游企業(yè)100

-10090.09

-90.099.91合計

5地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表2（假設無進項，下游住宅不能抵扣）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）增值稅利潤利潤對比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912個人住宅100

-10090.09

-1000合計

-4.91地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表3（假設進項4.91萬，下游住宅不能抵扣）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領(lǐng)域增值稅領(lǐng)域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）銷項進項利潤利潤對比1地產(chǎn)公司10059590.099.914.919502個人住宅100

-10090.09

-1000合計

0四、正確的比比價原則，至至關(guān)重要？（要全員培訓訓這種理念，，尤其是業(yè)務務人員。如何何正確梳理供供應商）增值值稅是價外稅稅，不影響損損益！哪家強？結(jié)論1：如果你簽訂的的是含稅價款款，一定要附附加發(fā)票類型型的限制，否否則對企業(yè)成成本影響很大大；結(jié)論2：如果你簽訂的的是不含進項項稅價，恭喜喜你，穩(wěn)坐釣釣魚臺，根據(jù)據(jù)發(fā)票類型，，決定付款金金額。兩種比價方式式，其實都可可以，但是一一定要弄清楚楚原理。五、“甲供材”的偽命題?。。追胶鸵曳椒綍帗?7%材料進項么？？）不含稅采購價格與甲供材的關(guān)系序號情形不含稅價支付乙方價款支付材料商價款成本1甲供材2001111172002大包200222

200甲供材與營改增的誤區(qū)（含稅價計算）序號情形含稅價支付乙方價款支付材料商價款成本1甲供材2281111172002大包228228

205.51六、“留抵稅稅額”問題應納稅額=銷項稅額-進項稅額-上期留抵序號銷項稅額進項稅額上期留抵應納稅額1月1000

10002月

1000

3月

1000

合計

10001.留抵能退稅么么？沒門2.注銷時，留抵抵怎么辦？（財稅[2005]165號財政部國家家稅務總局關(guān)關(guān)于增值稅若若干政策的通通知財稅〔2005〕〕165號六、一般納稅稅人注銷時存存貨及留抵稅稅額處理問題題一般納稅人注注銷或被取消輔導導期一般納稅稅人資格，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為小規(guī)模納納稅人時，其其存貨不作進進項稅額轉(zhuǎn)出出處理，其留抵稅額也也不予以退稅稅。六、“留抵稅稅額”（納稅稅義務發(fā)生時時間的煩惱！?。{稅額=銷項稅額-進項稅額-上期留抵（一）政策訴求求（二）均衡進進項（時間進進度）（三）項目搭搭配（四）留抵稅稅額抵頂欠稅稅（五）吸收合合并，別人的的留抵自己用用（六）你還經(jīng)經(jīng)常遇到稅局局要完成任務務，強制不允允許抵扣的情情況，如何處處理？六、“留抵稅額””（納稅義務務發(fā)生時間的的煩惱！）方案1：一般計稅方式（留抵倒掛）序號期間進項上期留抵銷項應納稅額1建設期4000

2預售期200040001000040003竣工結(jié)算期2000

方案2：預征清算方式（銷售比例低會多繳稅，壓資金）序號期間進項上期留抵銷項預征（1.5%）應納稅額1建設期4000

2預售期2000400010000150015003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100001500500方案3：一般計稅加清算（先繳稅，后清算，壓資金）序號期間進項上期留抵銷項應納稅額1建設期4000

2預售期200040001000040003竣工結(jié)算期20006000

4清算8000

100002000建設期預售前期完工決算預售后期40305050方案1：采取一般方法法，則預售前前期繳不到增增值稅，但是是在完工決算算期間取得的的增值稅專用用發(fā)票，缺乏乏銷項與之相相配比，導致致預售后期繳繳納巨額稅款款，而完工決決算期形成巨巨額留抵稅額額。方案2：采取對預售收收入按照預征征率預征，完完工決算清算算的方式，預預售前期明明明有大量留抵抵，卻繳納了了稅款。但是是可以解決倒倒掛問題。七、存量房問問題（“營業(yè)稅pk小規(guī)模pk簡易征收pk一般計稅）納稅人小規(guī)模納稅人人一般納稅人一般計稅簡易征收（一）小規(guī)模模納稅人（500萬元以下）：：3%征收率（二）簡易征收：3%征收率（過渡期是否5%？）（三）一般計稅：銷銷項稅額-進項稅額-上期留抵第二十六一般納稅人兼兼營免稅項目目或者非增值值稅應稅勞務務而無法劃分分不得抵扣的的進項稅額的的，按下列公公式計算不得得抵扣的進項項稅額：不得抵扣的進進項稅額＝當月無法劃分分的全部進項項稅額×當月免稅項目目銷售額、非非增值稅應稅稅勞務營業(yè)額額合計÷當月全部銷售售額、營業(yè)額額合計倉儲老設備租賃公共交通裝卸搬運收派電影放映動漫相關(guān)老房子新房子七、存量房問問題存量房問題

（老房子老辦法，新房子新辦法）序號方案實施可能性分析1粗暴過渡不可能。運輸業(yè)的悲劇不能上演2期初存貨不可能。征管不能承受之重！3簡易征收5%可能性最大;一是增值稅下降到4.76；二是下游是否允許抵扣要看政策設計。4繼續(xù)征營業(yè)稅有一定可能性，個人認為不合理。5難題購進的材料，如何區(qū)分用于新項目，還是老項目，將考驗稅務機關(guān)的征管水平。已有土地儲備備，未抵扣進項！！在建樓盤，未抵扣進項！！存量房，未抵扣進項?。I改增1.預計：將會有過渡性性政策，給予予存量項目5%的簡易征收率率。但是，是是否允許開具具增值稅專用用發(fā)票，允許許下游抵扣，，就是問題的的焦點所在了了！3.風險點：購進材料用于于簡易征收項項目，是不允允許抵扣進項項稅的，但是是未來購進材材料到底適用用于新樓盤，，還是老樓盤盤，就是稅務務稽查的重點點了！2.抉擇：如前所述，如如果下游客戶戶可以抵扣進進項，即使沒沒有進項，選選擇一般計稅稅，仍然有利利，但是如果果下游不能抵抵扣，則一定定會選擇簡易易征收。如果果下游客戶既既有要專用發(fā)發(fā)票的，也也有不要專用用發(fā)票的，該該何去何從呢呢？存量房問題??！方案1：給予存量項目目5%的簡易征收率率，征收增值值稅。方案2：存量項目繼續(xù)續(xù)征收營業(yè)稅稅，老項目老老辦法，新項項目新辦法。。兩種方案，比比較起來，第第一種可能性性大一些。問題：過渡期期選擇簡易征征收，還是一一般計稅呢？？地產(chǎn)企業(yè)：利潤下降4.91下游抵扣：利潤上升9.91結(jié)論：如果下游可以以抵扣，果斷斷選擇一般計計稅，即使自自己沒有進項項，雙方的利利潤合計上升升5，對下游有漲漲價空間。地產(chǎn)企業(yè)：利潤下降4.91不能抵扣：利潤持平結(jié)論：如果下游不能能抵扣，選擇擇一般計稅還還是簡易征收收，取決于是是否能夠取得得4.91的進項。一般般來說存量項項目難以取得得那么多的進進項，應選擇擇簡易征收。。房地產(chǎn)營營改增——由營業(yè)稅稅思維轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為增增值稅思思維的重重要性房地產(chǎn)營營改增政政策走勢勢牽動了了開發(fā)商商的心臟臟，土地地到底能能不到抵抵扣？利利息是否否能夠抵抵扣？存存量房如如何處理理？甲供供材爭搶搶材料進進項是偽偽命題么么？納稅稅義務時時間如何何設置呢呢？營改改增與所所得稅的的互動關(guān)關(guān)系又是是神馬？？個個問問題的追追問都極極端重要要，然而而過多的的政策預預測與分分析，恐恐怕也濟濟于事，，因為樓樓繼偉他他老人家家心里都都沒譜呢呢！且政政策既定定后，無無論嚴厲厲，還是是寬松，，對每一一個企業(yè)業(yè)都是公公平的。。青山遮不不住，畢畢竟東流流去，營營改增的的大潮無無法阻擋擋，當今今之計，，張偉認認為：迅迅速由營營業(yè)稅思思維轉(zhuǎn)換換為增值值稅思維維才是正正著，只只有掌握握了增值值稅規(guī)律律，方能能在政策策既定的的情況下下，不管管東南西西北風，，迅速找找到有利利于自己己的稅務務規(guī)劃通通道。這這些規(guī)律律，看似似簡單平平淡，““善用者者”自有有滋味在在心頭??！營改增，，我來了了！八、專用用發(fā)票的的極端重重要性！?。ㄒ唬?80天內(nèi)必須須認證?。ǘ┱J認證當月月必須抵抵扣；（三）票貨款三三流一致致；（國稅發(fā)發(fā)[1995]192號文件））（四）第第三方票票堅決不不能要；；（五）發(fā)發(fā)票形式式也很重重要（印章不符符、非防偽偽稅控清清單）（六）謹謹防變形形票；（七）建建議招聘聘一個有有增值稅稅報稅經(jīng)經(jīng)驗的會會計，或或者外包包給有經(jīng)經(jīng)驗的事事務所，，平穩(wěn)過過渡營改改增風險險期（八）虛開與接接收虛開開增值稅稅專用發(fā)發(fā)票的刑刑事責任任。稅務稽查查刑事責責任稅額1萬元以上上稅額5萬元以上上？份數(shù)100份或金額額40萬元以上上；份數(shù)100份或金額額40萬元以上上；九、進項項稅額分分析地產(chǎn)企業(yè)允許抵扣進項項目一覽表序號項目方案1土地11%與6%、零抵扣率之爭；核定抵扣與憑票抵扣之爭2建安11%進項不商量，建筑企業(yè)稅負增加，可能轉(zhuǎn)嫁成本3甲供材在增值稅領(lǐng)域得到徹底解決（正確比價原則）視同銷售？4苗木綠化苗木綠化毀三稅（企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅）5設計費境內(nèi)設計和境外設計6廣告費文化創(chuàng)意業(yè)7前期物業(yè)估計為6%稅率8質(zhì)保金必須取得專用發(fā)票9其他進項比如小汽車可抵扣進進項稅額額不能抵扣扣部分職工薪酬酬毛利政府規(guī)費費拆遷補償償費稅金無專票地產(chǎn)企業(yè)業(yè)增值稅稅計算正確的比比價原則則問：M房地產(chǎn)公公司購買買一批材材料：A公司：開具專用用發(fā)票，，價稅合合計117萬元；B公司：小規(guī)模代代開專用用發(fā)票，，價稅合合計103萬元；C公司：開具普通通給發(fā)票票，價稅稅合計100萬元；哪家強？？商品價值值=C+V+M1土地地2建安安4.甲供供材材6.利息息7設計計費費9前期物業(yè)費10.綠化化苗苗木木11.勘察察、、監(jiān)監(jiān)理理12.其他他3質(zhì)保保金金5.甲供供設設備備8銷售售代代理理廣告告費費地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)進進項