金地國際廣場項目定位報告

呈交:

金地地產(chǎn)

2007年11月

金地國際廣場項目定位報告

呈交:

金地項目開發(fā)建議商業(yè)市場辦公樓市場酒店市場公寓市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析城市規(guī)劃分析地塊研究需求分析競爭/SWOT分析第一階段：背景分析第二階段：市場分析第三階段：項目策劃總體市場定位結(jié)合發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略各類型物業(yè)開發(fā)建議財務評估研究方法研究思路規(guī)劃及分期開發(fā)建議項目開發(fā)建議商業(yè)市場辦公樓市場酒店市場公寓市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境分服務內(nèi)容此次服務的總體目標是通過以下核心內(nèi)容的建議，提出符合市場、風險小、可實施性強的發(fā)展方案，為貴司呈現(xiàn)一個新穎且具操作性的發(fā)展藍圖。把握項目發(fā)展主題與方向構(gòu)建項目物業(yè)種類、功能及規(guī)模明確各個物業(yè)產(chǎn)品類型及規(guī)模配比明確商業(yè)物業(yè)的功能、規(guī)模、業(yè)種業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營管理模式建議提供項目分期開發(fā)建議，建議各期開發(fā)物業(yè)類型、規(guī)模等為了達到上述目的，我們將分析以下內(nèi)容：分析天津、開發(fā)區(qū)及周邊的宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境，這將包括對項目所依賴的社會經(jīng)濟基礎、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境的分析、城市整體規(guī)劃分析；分析項目用地的特點并且分析項目發(fā)展的機會和局限性研究市區(qū)及周邊區(qū)域各公建類物業(yè)類型市場的發(fā)展特征及未來發(fā)展趨勢。選定項目潛在的競爭對手，并確定本項目相對于競爭性項目的優(yōu)勢研究并確定項目發(fā)展內(nèi)容的需求情況并為項目確定適宜的市場定位為項目明確適合的定位方案后，并針對這些方案進行財務分析在基于分析市場供應、需求情況以及在財務分析的基礎上，最終確定項目的發(fā)展方案，這些開發(fā)內(nèi)容將體現(xiàn)開發(fā)商最大化的財務收益服務內(nèi)容此次服務的總體目標是通過以下核心內(nèi)容宏觀環(huán)境分析地塊分析整體市場研究區(qū)域市場研究需求分析定位分析經(jīng)濟測算宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況經(jīng)濟高速發(fā)展。天津GDP從2000年的1639億元增長到2006年的4338億元，期間年均增長率約為14%，明顯高于全國的同期增長水平人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP達到5177美元，按照世界銀行2002年標準，天津市經(jīng)濟發(fā)展已達到上中等收入國家平均水平，在全國31個省(自治區(qū)、直轄市)中，成為繼上海、北京之后第三個人均GDP達到5000美元以上的地區(qū)

固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。2006年前9個月天津市全社會固定資產(chǎn)投資達到1334.9億元同，與去年同比增長27%，2000年到2005年期間，年均增長率達到18%，顯示了天津全市固定資產(chǎn)投資保持了高位平穩(wěn)運行的態(tài)勢在國家大力發(fā)展政策、奧運會、濱海新區(qū)建設、金融創(chuàng)新政策等諸多利好因素的推動下，天津經(jīng)濟有望在今后5－10年進入高速發(fā)展階段宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況經(jīng)濟高速發(fā)展。天津GDP從2000年的1宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況天津社會消費品零售總額從2000年至2006年的平均年增長率為10.7%。2006年天津社會消費品零售總額達到1356.79億元，占同期天津國內(nèi)生產(chǎn)總值的31.3%天津市GDP近年來快速增長，但對于北京50％的比例，其社會消費品零售總額占GDP比例較低，天津市消費品零售市場具有較大的發(fā)展?jié)摿μ旖蚓用裣M價格指數(shù)從2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，連續(xù)四年高于100，這說明，天津市經(jīng)濟已經(jīng)邁入快速發(fā)展軌道，市場消費價格表現(xiàn)日趨活躍天津社會消費品零售額整體快速上升趨勢，并且發(fā)展?jié)摿薮?，同時批發(fā)零售成為天津商業(yè)市場的主要發(fā)展支柱宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況天津社會消費品零售總額從2000年至20宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況天津市餐飲業(yè)零售總額額平均每年以16%的速度增長，2006年達到209.97億元，比2000年增長1.66倍，增速居各行業(yè)之首。餐飲業(yè)的發(fā)展反映了天津市居民的消費水平的提高按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)達到60%以上，處于貧困階段；50%-60%，處于溫飽階段；達到40%-50%，進入小康；當達到20%-40%時，將進入富裕階段；20%以下，屬于極端富裕天津的恩格爾系數(shù)在2000年后平穩(wěn)下降，2006年綜合恩格爾系數(shù)為34.9%，表明天津市居民總體上實現(xiàn)小康，進入了比較富裕階段居民生活水平不斷提高，居民的消費水平相應隨之提高，將促進餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況天津市餐飲業(yè)零售總額額平均每年以16%的宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出持繼增長，2006年分別達到14,283元/年和10,548元/年，同時，天津城鎮(zhèn)居民的消費性支出占其可支配收入的比例基本穩(wěn)定，長期在75％-78％之間。天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長，2006年比2000年增長49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增長1.43倍，占食品總支出的比重達26.6%。預計未來，隨著天津居民生活水平的不斷提高，居民更加注重生活質(zhì)量和生活品位，家庭在外用餐支出明顯增長，餐飲消費需求將快速增長宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟概況天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出持宏觀環(huán)境分析資料來源：天津市規(guī)劃局本案城市規(guī)劃分析《天津市城市總體規(guī)劃(2005━2020年)》正式確立天津”國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市“的城市定位城市中心區(qū)的功能依托于城市空間布局“一軸、兩帶、三區(qū)”的發(fā)展格局向外圍延伸宏觀環(huán)境分析資料來源：天津市規(guī)劃局本案城市規(guī)劃分析《天津市城宏觀環(huán)境分析中心城區(qū)濱海地區(qū)城市規(guī)劃分析濱海新區(qū)的建設和海河的整體開發(fā)步伐的加快，是本項目開發(fā)的利好因素之一。

本項目所處位置作為連接市區(qū)和濱海新區(qū)的重要交通干道，未來發(fā)展?jié)摿^大。

本項目依托于海河開發(fā)的規(guī)劃，位于海河節(jié)點之一智慧城板塊的西北側(cè)，優(yōu)先于智慧城大板塊開發(fā)，具有時間優(yōu)勢。宏觀環(huán)境分析中心城區(qū)濱海地區(qū)城市規(guī)劃分析濱海新區(qū)的建設和海宏觀環(huán)境分析本案交通設施分析本項目所在位置臨近天津東南半環(huán)和地鐵9號線，優(yōu)越的交通優(yōu)勢無可比擬。未來柳林橋的貫通，拉近了河西和河東之間的距離，增加了本項目的可達性。宏觀環(huán)境分析本案交通設施分析本項目所在位置臨近天津東南半環(huán)宏觀環(huán)境分析地塊分析整體市場研究區(qū)域市場研究需求分析定位分析經(jīng)濟測算宏觀環(huán)境分析地塊分析地塊位置東南半環(huán)地塊所在位置是當前天津地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，位于天津市東南部，地處東麗、河東兩個區(qū)的交匯處本地塊位于津塘路的南側(cè)，東至規(guī)劃武當路，南接規(guī)劃住宅區(qū)，西至規(guī)劃龍崗路西北角緊鄰津塘路和地鐵9號線（津濱輕軌）一號橋站，便利的交通設施是本地塊突出優(yōu)勢之一目前地塊周邊主要以老的居民區(qū)和廠房為主，商業(yè)存在市場空白點處于天津未來城市發(fā)展的主動脈上，是連接市區(qū)和濱海的主要干道之一區(qū)域配套設施的極度缺乏為項目的商務辦公及商業(yè)配套提供了較大的發(fā)展機會地塊分析地塊位置東南半環(huán)地塊所在位置是當前天津地產(chǎn)市場的熱點居住區(qū)中山門居住區(qū)、富民路居住區(qū)、一號橋和二號橋居住區(qū)、張貴莊居住區(qū)商業(yè)區(qū)一號橋的萬客隆和蘇寧、東麗利津路商業(yè)街政務區(qū)東麗區(qū)政府交通樞紐距東南半環(huán)快速路約為1公里，距中環(huán)線約為3公里，津濱輕軌/地鐵9號線將通過天津站交通樞紐完成與全市地鐵系統(tǒng)的聯(lián)通。規(guī)劃地鐵7號線也將在項目東側(cè)設詹莊子站商務區(qū)周邊商務氛圍較低，僅有少量的商住樓工業(yè)園目前為企業(yè)用房未來規(guī)劃二號橋都市工業(yè)示范區(qū)未來項目區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃主要是智慧城板塊，主要以會展經(jīng)濟、商業(yè)商務、居住用地為主地塊分析地塊周邊三公里范圍內(nèi)，業(yè)態(tài)類型較為單一，主要包括：居住區(qū)、企業(yè)用房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地塊周邊主要是居住區(qū)和未來潛在的地塊，商業(yè)設施比較缺乏由于區(qū)域周邊的老居民區(qū)較多，目前消費能力不強未來潛在地塊智慧城規(guī)劃為公建和居住用地，此板塊的興建將帶動此區(qū)域的商業(yè)商務氛圍項目位于津濱走廊的主要通道上，商業(yè)商務業(yè)態(tài)的空白點，為本項目發(fā)展公建物業(yè)提供了較大的市場機會產(chǎn)業(yè)園區(qū)的飛速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將對發(fā)展商務辦公物業(yè)提供了契機地塊周邊物業(yè)環(huán)境本案居住區(qū)中山門居住區(qū)、富民路居住區(qū)、一號橋和二號橋居住區(qū)、張貴地塊分析主要物業(yè)物業(yè)類型對本項目影響1朝陽綠茵住宅增加了區(qū)域高端人群，對發(fā)展商務和商業(yè)提供好的人文條件2新津小區(qū)住宅3格調(diào)竹境住宅4融科金月灣項目住宅5米蘭新干線住宅6萬客隆、蘇寧超市家電賣場主要服務于周邊居民，但由于其自身定位不準確，目前經(jīng)營狀況一般借助原有商業(yè)載體，能夠快速提升區(qū)域的商業(yè)氛圍7利津路商業(yè)街商業(yè)街自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將會分流本項目的部分客源8鼎基大廈商住商住兩用的15層獨體建筑，有助于培育區(qū)域的商務氛圍可開發(fā)地塊規(guī)劃用途對本項目影響9汪莊子地塊可建設用地22.6公頃，容積率2.0為本項目商業(yè)部分提供穩(wěn)定的客源10吉安道地塊占地面積1.3公頃，目前土地性質(zhì)未定11糖精廠地塊占地54畝，目前土地性質(zhì)未定12天鋼地塊總占地面積544公頃，在該功能區(qū)規(guī)劃建設4個項目。在河東境內(nèi)占地面積127.5萬平方米，建筑面積219.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)：公建、住宅公建和住宅物業(yè)的有機結(jié)合，提升區(qū)域的地塊價值地塊周邊物業(yè)環(huán)境主要以居住為主，且目前整體的檔次不高，物業(yè)環(huán)境不是很好，存在很大的提升空間地塊周邊物業(yè)環(huán)境621378111249105地塊分析主要物業(yè)物業(yè)類型對本項目影響1朝陽綠茵住宅增加了區(qū)域由于本項目位于天津市中心區(qū)域，周邊的交通環(huán)境良好，尤其具有臨近火車站和通達多條公交線路的交通優(yōu)勢，方便居住在全市各個方向的人口上班和進行商業(yè)消費。本項目1號線3號線9號線2號線2號線1號線天津火車站1號線：已竣工9號線：20087號線：未定資料來源：天津市規(guī)劃局地塊分析地塊可達性交通便利及與外部區(qū)域的連通性好，為本項目的商務辦公需求帶來潛力道路、地鐵及與機場的距離對于本項目發(fā)展商務辦公提供了交通的便利及人流量的支撐城市交通體系的完善使得城市向多中心發(fā)展，本區(qū)域作為城市重點發(fā)展方向，將最有可能成為新興的綜合功能區(qū)機場距離濱海國際機場14公里，走外環(huán)非常便利火車站距離市中心8公里，距離火車站約7公里軌道交通地鐵9號線部分已通車，其余市區(qū)部分正在修建當中，一號橋站在本地塊的西北側(cè)規(guī)劃中的地鐵7號線位于地塊的東側(cè)，并在詹莊子設站東南半環(huán)快速路，位于地塊西側(cè)1公里處，便捷的城市交通軌道將拉近各個區(qū)域到達地塊的距離公交至少24條公交線路通過津塘公路本項目由于本項目位于天津市中心區(qū)域，周邊的交通環(huán)境良好，尤其具有臨地塊分析地塊可達性中環(huán)線津塘公路快速路武當路海河大沽南路車流主要沿地塊北側(cè)和東側(cè)進入地塊城市交通的主干道快速路——東南半環(huán)快速路和大沽南路快速路距離本地塊較近，分別僅有1公里和3公里，能夠為本地塊快速導入人流津濱輕軌一號橋站位于項目的西北側(cè)，便捷的軌道交通能夠帶動商業(yè)商務的發(fā)展項目北側(cè)津塘公路中間設有隔離帶，機動車輛只能在中山門立交橋和變電所路的路口處繞行，目前機動車的可達性稍差地塊北側(cè)居民區(qū)的人流能通過人行通道穿行，但是據(jù)調(diào)查目前人行通道的紅綠燈未開啟，并且津塘公路車速很快，阻隔部分北部居民的通勤地塊東側(cè)為規(guī)劃中的武當路，未來柳林橋的通車將拉近項目與河西區(qū)的距離地塊可達性有待改善:目前人流主要集中在津塘公路沿線，由于隔離帶的問題，車流的可達性問題有待改善，可以通過相關(guān)交通疏導標志來吸引北部的人流和車流地塊分析地塊可達性中環(huán)線津塘公路快速路武當路海河大沽南路車流地塊分析天塔資料來源：CBRE地塊四周主要景觀現(xiàn)狀如下：地塊西北側(cè)為地鐵9號線（津濱輕軌）一號橋站，西北側(cè)約100米處為萬客隆及蘇寧電器；地塊的北側(cè)及東北側(cè)為陳舊的居住區(qū)；地塊的西側(cè)、南側(cè)和東側(cè)為未來智慧城地塊，與住宅區(qū)相連；目前地塊的北側(cè)有輕軌及輕軌一號橋站的遮擋，對于東麗向市區(qū)方向的車輛可視性不佳，對于從輕軌一號橋站下車的人流本地塊的可視性較好。地塊為狹長型緊靠津塘路，商業(yè)展示面較大，可視性較好綜合評定地塊的可視性一般，無景觀環(huán)境后期定位要充分考慮各個業(yè)態(tài)的特征，根據(jù)各自的特征進行合理布局地塊可視性分析地塊分析天塔資料來源：CBRE地塊四周主要景觀現(xiàn)狀如下：綜合地塊分析規(guī)劃指標及地塊形狀北地塊南地塊通過和有關(guān)部門協(xié)調(diào)，津塘公路上（地塊西北側(cè)）附近增加車輛轉(zhuǎn)彎處重大挑戰(zhàn)解決方案本案地塊沿津塘公路380米左右沿規(guī)劃武當路96米左右優(yōu)勢商業(yè)展示面大，可視性好地塊緊鄰一號橋站和未來的地鐵7號線，聚集人流綜合物業(yè)，便于各業(yè)態(tài)功能互補劣勢地塊呈狹長型，不便于業(yè)態(tài)布局輕軌高架橋和中間的綠化帶造成北側(cè)的遮擋和人流阻隔規(guī)劃性質(zhì)土地面積建筑面積建筑密度綠地率商業(yè)金融業(yè)A-1地塊36518.9不大于100000平米不大于40%不小于20%地塊分析規(guī)劃指標及地塊形狀北地塊南地塊通過和有關(guān)部門協(xié)調(diào)，津SWOT分析優(yōu)勢交通方面：緊鄰東南半環(huán)快速路和輕軌，軌道交通發(fā)達；項目業(yè)態(tài)分布可以自由組合，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)配套方面的優(yōu)勢互補；周邊項目普遍品質(zhì)較低，有進一步提升品質(zhì)的需求；主干道及輕軌沿線商業(yè)的發(fā)展必然提升土地價值。劣勢項目周邊人文環(huán)境較差、商業(yè)氛圍不濃厚，對于商業(yè)項目的檔次定位、業(yè)態(tài)定位需謹慎；項目沿津塘公路受到隔離帶的影響，給未來的商業(yè)人流導入造成一定的阻隔；地塊所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商務區(qū)，且缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，未來酒店及商務辦公需要較長的培育期；機會智慧城的規(guī)劃將帶動整個區(qū)域的發(fā)展，對本項目的開發(fā)形成利好；目前住宅需求大于供給。周邊項目開發(fā)量較小，不能滿足購房需求。該地塊周邊有大量未開發(fā)用地，未來將遷入大量人口，能夠為商業(yè)提供穩(wěn)定的客源；周邊無高星級酒店類物業(yè)存在市場空白點；目前商圈內(nèi)無大型商業(yè)設施聚集區(qū)；威脅市內(nèi)公建類產(chǎn)品供應未來幾年放量明顯，這在一定程度上對本地塊的公建產(chǎn)品形成很大的沖擊；周邊地塊潛在供應較大，可能崛起大批競爭項目；SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅宏觀環(huán)境分析地塊分析整體市場研究區(qū)域市場研究需求分析定位分析經(jīng)濟測算整體商業(yè)物業(yè)市場整體寫字樓市場整體SOHO市場辦公類物業(yè)整體商住市場整體高檔酒店市場整體服務式公寓市場整體經(jīng)濟型酒店市場整體酒店式公寓市場酒店類物業(yè)宏觀環(huán)境分析整體商業(yè)物業(yè)市場酒店類物業(yè)整體商業(yè)市場主要商業(yè)區(qū)域

目前及未來主要商圈1南市商圈9北站商圈17梅江商圈2和平路—濱江道商圈10中山路商圈18鞍山西道—白堤路商圈3南京路商圈11大悲院商圈19水上商圈4小白樓商圈12獅子林—金緯路商圈20奧運商圈5大胡同商圈13天津站商圈21新開路—華昌大街商圈6鼓樓14佟樓商圈22南站—十一經(jīng)路商圈7東馬路商圈15友誼路商圈23紅星路商圈8西站商圈16大沽南路商圈24張貴莊路商圈核心商圈核心商圈6577191382341011121415161718192021222324目前天津市內(nèi)主要商圈分布核心商圈：和平路-濱江道、南京路、南市、小白樓、東馬路、大胡同商圈傳統(tǒng)特色泛商圈：鼓樓、海河樓商貿(mào)區(qū)新興商圈，如奧運、水上、梅江商圈逐漸興起各行政區(qū)內(nèi)均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈未來商圈發(fā)展將向多中心的模式演變傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設施將根據(jù)市場變化逐步調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯天津的商圈分布過度集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢不協(xié)調(diào)隨著城市各區(qū)域功能布局的逐漸確定，商業(yè)發(fā)展已逐漸形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費特性的差異化而有不同的特色未來消費趨勢，勢必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費者。這表示未來的商業(yè)設施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限。與此同時，隨著天津不斷的發(fā)展，城市的不斷擴張，對于一個擁有將近1000萬人口的大城市，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費者的購物需求整體商業(yè)市場主要商業(yè)區(qū)域

目前及未來主要商圈1南市商圈9北站整體商業(yè)市場主要商圈發(fā)展特點南京路商圈和平路-濱江道商圈小白樓商圈泛老城廂商圈目前狀況供應：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少租金：臨街店鋪12-15元/天*平米，商場抽成比例為20-30%供應：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度1200米，濱江道步行街總長度500米租金：臨街店鋪10-25元/天*平米，商場抽成比例為15-30%供應：大型商業(yè)面積約67,000平方米；無步行街，臨街店鋪極少租金：臨街店鋪8-10元/天*平米，商場抽成比例為15-30%供應：大型商業(yè)面積約646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少租金：5-8元/天*平米，商場抽成比例為15-30%主要特點該區(qū)域是中高檔消費比較密集商圈該區(qū)域近期的調(diào)整幅度較大，06-07年，先后有新伊勢丹和美美百貨，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進休閑設施在商場中的作用比較突出天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主區(qū)域內(nèi)商場之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴重，競爭激烈在中檔商品消費方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導地位受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應較小，休閑娛樂設施比較缺乏07年區(qū)域內(nèi)海信廣場的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次天津北部的主要商圈，擁有天津傳統(tǒng)的商業(yè)和特色文化商業(yè)商業(yè)格局尚不成熟。整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣場、百貨及購物中心等多種商業(yè)形式均有商業(yè)定位中檔、中高檔中低檔、中檔中檔、高檔低檔、中檔、中高檔客群特點以中高端消費人群為主，是高收入、高學歷、擁有跨國公司工作經(jīng)歷和海外背景的新興中高收入階層購物的主要場所除了全市大眾消費外，該區(qū)域也是外來旅游人口重要的消費場所之一目前以中檔消費為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領(lǐng)和周邊居民購物的主要場所之一以天津中等收入的家庭和時尚青年為主欠缺高收入人群的購物氛圍未來發(fā)展隨著和黃、樂賓百貨等商業(yè)設施的入市，區(qū)域中高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固市場趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮螅苓吰渌麉^(qū)域?qū)⒂幸欢ㄍ顿Y發(fā)展空間海信廣場的進入提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)設施的整體品質(zhì)未來，大量綜合類公建項目的入市將改變近年來區(qū)域商業(yè)氛圍較低迷的現(xiàn)狀未來項目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布圈內(nèi)原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項目增多，整體檔次將明顯提升整體商業(yè)市場主要商圈發(fā)展特點南京路商圈和平路-濱江道商圈小白整體商業(yè)市場經(jīng)營型商業(yè)特征商業(yè)形態(tài)分布商業(yè)類型經(jīng)營模式百貨、購物中心，以及包括大型綜合超市、建材家居超市在內(nèi)的大賣場為主；商業(yè)街、專業(yè)市場為輔市級商圈內(nèi)，依靠便利的公交系統(tǒng)輻射全市商品種類齊全，品牌集中，主要包括有化妝品、服裝、體育用品、家用電器、餐飲、娛樂等商業(yè)類別由開發(fā)商租賃給商業(yè)經(jīng)營公司，由該經(jīng)營公司對商業(yè)進行分租，并實行統(tǒng)一管理或由開發(fā)商自己持有，由商業(yè)經(jīng)營管理公司以輸出管理的方式對商業(yè)進行管理，收取管理費用整體商業(yè)市場經(jīng)營型商業(yè)特征商業(yè)形態(tài)分布商業(yè)類型經(jīng)營模式百貨、整體商業(yè)市場供應趨勢成規(guī)模的經(jīng)營性商業(yè)截至2006年底的市場存量為488萬平米市場供應在1998年后增長較快，年增長率約為18%07-10年將形成大型商業(yè)的集中供應截止至2011年大型商業(yè)的總存量將達到1018萬平米未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域較小規(guī)模的商業(yè)項目較為分散，普遍在核心商圈之外新興的住宅區(qū)、商務區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線、市民廣場、時尚廣場區(qū)域也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項目除此之外，塘沽區(qū)的響鑼灣及于家堡商務商業(yè)區(qū)也將規(guī)劃大量的商業(yè)項目，將于2010年前后初見規(guī)模注：該數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計了成規(guī)模商業(yè)的歷史供應，主要包括規(guī)模在1萬平米以上的百貨、購物中心、大賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場等資料來源：CBRE整體商業(yè)市場供應趨勢成規(guī)模的經(jīng)營性商業(yè)截至2006年底的市場整體商業(yè)市場供應分布

現(xiàn)有的大型商業(yè)主要集中在市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、商務區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類型主要以大賣場為主未來商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口聚集的商務區(qū)及新興居住區(qū)擴散的趨勢未來商業(yè)供應中綜合性的購物中心所占比例大大增加未來商業(yè)向非傳統(tǒng)商圈的擴散有利于城市外圍商業(yè)的發(fā)展未來購物中心的大量集中使集合多種業(yè)態(tài)的大型綜合性商業(yè)成為主流資料來源：CBRE整體商業(yè)市場供應分布

現(xiàn)有的大型商業(yè)主要集中在市中心傳統(tǒng)商業(yè)整體商業(yè)市場商業(yè)街1和平路商業(yè)街3鼓樓商業(yè)街5小白樓商業(yè)街7友誼路風情街2濱江道商業(yè)街4南市食品街6天津服裝街8上谷商業(yè)街百貨/專賣店1友誼商廈8百盛15圣奧商廈22濱江購物中心2國際商場9Inbase濱江道店16百貨大樓23八里臺新文化廣場3米萊歐吉利店10米萊歐男人店17奧特萊斯購物廣場24天津商場4津樂匯11米萊歐女人店18Inbase和平路店25東方商廈5伊勢丹12濱江商廈19陽光廣場26友誼新都市百貨6海信廣場13中原百貨20遠東百貨7水牛城14勸業(yè)場21凱旋門百貨購物中心1麥購休閑廣場3萬達商業(yè)廣場5銅鑼灣廣場7奧城商業(yè)廣場2友誼新天地4新世購物中心6嘉華國際商業(yè)中心

百貨/專賣店/購物中心/商業(yè)街257101113167資料來源：CBRE31456781234629121415818420212224252617262319137655111316商業(yè)街：目前較具影響力的商業(yè)街有8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)，總體經(jīng)營檔次低百貨/專賣店：目前共有大型百貨（專賣店）27家，50%以上集中分布在濱江道-和平路商圈友誼路、南馬路、南京路商圈內(nèi)分布高檔、中高檔百貨購物中心：主要分布濱江道-和平路、南市、東馬路商圈奧運商圈內(nèi)供應呈放大趨勢分布集中于核心商圈未來項目仍然集中在市中心的主要商圈，同時外圍將有部分項目入市核心商圈競爭加劇，新商業(yè)項目的開發(fā)要慎重百貨、購物中心未來競爭激烈整體商業(yè)市場商業(yè)街1和平路商業(yè)街3鼓樓商業(yè)街5小白樓商業(yè)街7整體商業(yè)市場資料來源：CBRE專業(yè)市場專業(yè)市場名稱商業(yè)建筑面積業(yè)態(tài)1酒吧街1萬㎡酒吧、服飾2食品街4.2萬㎡餐飲3海河樓商貿(mào)區(qū)16.8萬㎡文化用品、古玩、美容用品4科貿(mào)街約5萬㎡電腦、數(shù)碼產(chǎn)品5萬象輕紡城6.6萬㎡布料、窗簾等12345未來，專業(yè)市場將逐漸外擴，而核心商圈內(nèi)的供應量有限單體規(guī)模增大，超大型項目占一定比例專業(yè)市場有待培育現(xiàn)有專業(yè)類項目包含5個區(qū)域，總商業(yè)面積約為33.6萬平米主要分布在大胡同、東馬路、南市、鞍山西道等商圈業(yè)態(tài)主要以酒吧、餐飲、輕紡、古玩、電子數(shù)碼為主以突出傳統(tǒng)文化定位的商業(yè)項目數(shù)量占有一定比例，目前經(jīng)營狀況參差不齊整體商業(yè)市場資料來源：CBRE專業(yè)市場專業(yè)市場名稱商業(yè)建筑面整體商業(yè)市場類型數(shù)量規(guī)模平方米租金元/天*平方米超市42691,8000.8～1.6家具、建材16905,5000.8～1.3電器57267,0001.6～2.1總計1,864,300注：大點表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點表示該區(qū)域有一家大門店（研究樣本包括市區(qū)內(nèi)全部大型賣場，含部分低品質(zhì)項目）家居建材超市電器資料來源：CBRE大型賣場食品、日用品類大型超市主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內(nèi)均勻分布。目前其布點已基本完成，05年以來開店速度放緩。預計未來發(fā)展重點在市區(qū)內(nèi)尚未布點的典型居住區(qū)內(nèi)及市區(qū)外圍的新興居住區(qū)家居建材類大型專業(yè)店多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類賣場占比較高，而家居類賣場較少，特別是以時尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場較少電器類大型專業(yè)店以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市占大型超市主導地位。新進入的韓國易買得（E-Mart）擴張強勁大型賣場的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價格、租金的水平略高。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問題整體商業(yè)市場類型數(shù)量規(guī)模租金超市42691,8000.8～1整體商業(yè)市場資料來源：CBRE大型賣場分布格局基本平衡，市場表現(xiàn)穩(wěn)定網(wǎng)點分布基本飽和國際及全國性品牌占據(jù)較大市場份額城市發(fā)展，新的社區(qū)建設為大型綜合超市帶來新的發(fā)展機遇分布格局不夠均衡市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定整體發(fā)展水平較低，本地品牌占據(jù)主要市場份額，缺少國際以及國內(nèi)其它有較大影響力的品牌總量和分布格局上尚有發(fā)展空間引進新品牌有較好的市場機會大型超市家電、家居建材賣場整體商業(yè)市場資料來源：CBRE大型賣場分布格局基本平衡，市場整體商業(yè)市場8現(xiàn)有主要餐飲娛樂集中區(qū)域序號位置目標客戶檔次1水上北路宴請為主，包括餐飲、夜總會較高2上谷宴請為主，包括餐飲、酒吧較高3友誼路休閑娛樂為主，酒吧比較密集中～高檔4永安路大眾餐飲中檔5五大道大眾餐飲和宴請中～高檔6南市食品街文化旅游餐飲中～高檔7大沽南路大眾餐飲中檔未來主要餐飲娛樂集中區(qū)域1意式風情區(qū)2德式風情區(qū)3法式風情區(qū)4日式風情區(qū)5赤峰道6承德道7老城廂區(qū)域8泰達城大沽南路水上北路成都道資料來源：CBRE餐飲娛樂15274361247856天津餐飲娛樂正在進入高增長期，現(xiàn)有餐飲娛樂設施較為發(fā)達，需求旺盛目前本市約有近2萬家大小餐館，2000平方米以上的餐館就有60家以上，1萬平方米以上的大型餐館20余家市區(qū)成規(guī)模的餐飲娛樂區(qū)域主要集中在水上區(qū)域、永安道及廣東路、五大道、解放北路區(qū)域、南市食品街等大型餐飲租金：1～3元/天/平方米，視位置、規(guī)模而定。大型餐飲娛樂場所以租為主空置率普遍很低，招商周期短未來餐飲娛樂設施將集中在意式、德市、法式等異國風情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域。其優(yōu)勢在于：能夠提供大型餐飲需要的展示性、區(qū)域消費能力、文化氛圍、停車位等普遍經(jīng)營表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應，經(jīng)營狀況普遍較好發(fā)展趨勢：多樣化，規(guī)?；B鎖化，休閑化旺盛的市場需求帶來的機會，本項目的潛力很大資料來源：CBRE整體商業(yè)市場8現(xiàn)有主要餐飲娛樂集中區(qū)域序號位置目標客戶檔次1整體商業(yè)市場現(xiàn)有主要健身場館1起點廣東路9浩沙今晚17寶力豪全民健身25天幟成都道33都鐸健身俱樂部(太陽城店)2起點王頂?shù)?0浩沙津東18深呼吸26天幟久華里34都鐸健身俱樂部(華鉅店)3起點天驕園11浩沙吉利19力度27甘蒂河西4起點河東大通12浩沙津匯20立達28甘蒂和平5起點水晶宮13寶蓮河西21泰達29津利華6起點三馬路14寶蓮和平22向日葵和平30美都7起點建設路15寶力豪金牌23向日葵南開31濱江萬麗酒店8浩沙新安16寶力豪體育賓館24永康32活力12123468910111213141516171819202122232425262728293031資料來源：CBRE7532休閑娛樂——健身場所3334和平、河西較為集中以華苑為代表的大型居民區(qū)周邊多有分布以南京路一線為代表的高檔寫字樓周邊較密集連鎖品牌加緊占有市場類型構(gòu)成上，傳統(tǒng)器械項目所占比例最高，跆拳道、合氣道、瑜伽等新興項目有上升趨勢近年來增長速度較快，規(guī)模有放大趨勢以服務居民區(qū)為主，寫字樓周邊逐年增加健身項目多元化，連鎖品牌效應突出分散的中小型場館將受到大型連鎖品牌的嚴重考驗，對于本項目區(qū)域密集的居住人口，對健身的需求潛力很大整體商業(yè)市場現(xiàn)有主要健身場館1起點廣東路9浩沙今晚17寶力豪整體商業(yè)市場休閑娛樂——KTV12123468910111213141516171819202122232425262728資料來源：CBRE7529目前本市共有KTV100余家，其中規(guī)模較大、影響較廣的30余家從行政區(qū)劃看，主要集中在河西、和平和南開區(qū)，并且成散點式分布多集中在CBD、商業(yè)區(qū)周邊以東方之珠為代表的連鎖品牌效應突出根據(jù)所處地點不同，租金1.-1.8元/天*平米不等客群偏年輕化KTV近年來增長速度較快，規(guī)模有放大趨勢,整體向規(guī)?；?、健康化發(fā)展大型連鎖品牌將成為本市KTV發(fā)展主要推動力量，傳統(tǒng)中小型歌廳面臨挑戰(zhàn)整體商業(yè)市場休閑娛樂——KTV121234689101112整體商業(yè)市場經(jīng)營型商業(yè)——吸納情況

空置率受到供應的影響很大，其變化趨勢與供應增長率趨同2006年，全市經(jīng)營型商業(yè)平均空置率約7％2007年，受到大量新增供應的影響，預計空置率會有較大幅度的提升，達到約18％預計未來天津的商業(yè)需求將繼續(xù)保持較為旺盛的態(tài)勢，因此預計到2011年，空置率將回落至約12％的水平天津商業(yè)零售市場發(fā)展較快，且隨著國內(nèi)外零售商的進入步伐加大，目前大型商業(yè)的空置率較低，市場發(fā)展較好未來隨著供應量的大幅度增加，預計市場在招商及經(jīng)營上均將出現(xiàn)較大的競爭，擁有較好地理位置及特色化經(jīng)營的商業(yè)項目將更具競爭力資料來源：CBRE整體商業(yè)市場經(jīng)營型商業(yè)——吸納情況

空置率受到供應的影響很大整體商業(yè)市場經(jīng)營型商業(yè)——租金情況

資料來源：CBRE不同商業(yè)類型租金比較1.51.51.211.716.6512.6024681012141618百貨購物中心食品超市家居超市電器商業(yè)街注：百貨、購物中心、商業(yè)街的散租租金以使用面積計算，其余租金以建筑面積計算元/天/平方米整租散租小型商戶的散租租金不同商業(yè)類型方式不同，其中百貨一般通過營業(yè)額扣點方式，扣率普遍在15%～30%，平均租金約16.6元/天/平方米購物中心和街鋪的散租租金一般以固定租金方式，一般低于百貨的扣點租金。購物中心首層臨街小商鋪租金與街鋪租金類似，而目前購物中心檔次較低且中型以上商戶較多，平均租金比街鋪低大、中型租戶的整租租金一般大大低于散租租金，視商業(yè)類型不同在1－2元之間商業(yè)項目招商采用主力商戶和小商戶散租結(jié)合的方式，既可以保證商業(yè)經(jīng)營質(zhì)量，同時也能提高租金收益整體商業(yè)市場經(jīng)營型商業(yè)——租金情況

資料來源：CBRE不同商整體商業(yè)市場銷售型商業(yè)特征商業(yè)形態(tài)市場分布面積分割業(yè)態(tài)構(gòu)成樓層安排買家特征底商或商業(yè)街依托于住宅集中區(qū)或商務區(qū)存在，很少項目獨立存在規(guī)模劃分：銷售型商業(yè)面積多集中在2-4萬平方米；單元面積劃分：面積分割通常比較靈活，小面積單位通常在40-50平方米左右，大面積單位可達千平方米以上，主力面積通常在300平方米以下，靈活的分割方式利于銷售底商類商業(yè)樓層分布絕大多數(shù)為地上2層，地下1層，較少底商分布在3-4層以上，主要是底商類商業(yè)以配套服務為主，強調(diào)便利性，且沒有電梯設施，因此高樓層不利于消費和經(jīng)營服務自身及周邊的配套型商業(yè)寫字樓底商的經(jīng)營內(nèi)容以服務寫字樓人群為目的，多集中在餐飲、咖啡、金融、休閑、便利超市等經(jīng)營業(yè)態(tài)居住類物業(yè)的底商通常會集中小型超市、美容美發(fā)、洗衣店、面館等服務以及各類專賣店等豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)大多數(shù)的商業(yè)購買者為投資客，預計可達到60-70%左右的比例；自用購買者通常用以經(jīng)營餐飲、休閑娛樂或美容美發(fā)、便利商店等業(yè)態(tài)，經(jīng)營餐飲和娛樂類型商業(yè)的商家通常選擇購買寫字樓底商；整體商業(yè)市場銷售型商業(yè)特征商業(yè)形態(tài)市場分布面積分割業(yè)態(tài)構(gòu)成樓整體商業(yè)市場銷售型商業(yè)——供應及分布

全市銷售型商業(yè)2006年市場存量約108萬平米2005年是銷售型商業(yè)新增供應增幅最大的年份，與此時間段住宅和商務區(qū)大量建設密切相關(guān)預計2011年，全市銷售型商業(yè)市場存量約311.3萬平米，較06年底增長1.88倍市內(nèi)傳統(tǒng)商圈作為天津規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)仍然是商業(yè)供應的熱點區(qū)域其中9％的銷售型商業(yè)分布在河東區(qū)，銷售型商業(yè)供應量的增加給本項目的未來銷售帶來壓力資料來源：CBRE整體商業(yè)市場銷售型商業(yè)——供應及分布

全市銷售型商業(yè)2006整體商業(yè)市場天津市重點區(qū)域商業(yè)平均售價從2003年的18,667元/平方米，上漲到2006年的22,800元/平方米。平均每年漲幅7%，其中2006年漲幅10%，表現(xiàn)了較強的市場需求不同區(qū)域價格差異很大，其中核心地段（和平路－濱江道－南京路，小白樓）優(yōu)質(zhì)店鋪的售價明顯高于全市平均水平塘沽及開發(fā)區(qū)商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)店鋪的售價低于天津成熟商圈的價格，預計未來發(fā)展?jié)摿^大整售物業(yè)近年來開始活躍，目前價格集中在7,000-10,000元/平方米預計未來2008-2010年，優(yōu)質(zhì)商業(yè)價格還將持續(xù)上漲，以7％漲幅的保守預計，2010年重點區(qū)域的商業(yè)平均價格將達到28,000元/平方米銷售型商業(yè)——銷售情況相對于住宅市場而言，重點發(fā)展區(qū)域內(nèi)商業(yè)的售價仍有一定的上升空間，發(fā)展?jié)摿^大銷售型商業(yè)曾因較高租金回報受到投資客的青睞，但商業(yè)的長期經(jīng)營和投資客對短期利益追逐存在矛盾，不少商業(yè)后續(xù)經(jīng)營不善，大量空置。同時，住宅市場價格的快速增長也使得投資者的投資方向逐漸轉(zhuǎn)移隨著投資客戶和開發(fā)商的成熟，商業(yè)處置方式也更加多樣，更多開發(fā)商將選擇租售結(jié)合的方式,本項目的商業(yè)的處置方式也應采取靈活的方式資料來源：CBRE整體商業(yè)市場天津市重點區(qū)域商業(yè)平均售價從2003年的18,整體商業(yè)市場消費者特征市級傳統(tǒng)商圈區(qū)域級商圈全市范圍的消費者，同時作為外地消費者的購物重點區(qū)域以消費能力較強或消費頻次較高的青年或中青年為主，如南京路、友誼路商圈主要吸引商圈內(nèi)居住及辦公人群以居住型消費者為主的商圈目標客群年齡層次相對較高，以基礎生活消費為主；以辦公型消費者為輔的商圈目標客群以消費能力較強的青年及中青年為主，多進行時尚化、較高檔次消費品的消費未來，部分商圈由于供應增加及業(yè)態(tài)綜合性加強，逐漸具有輻射全市的能力整體商業(yè)市場消費者特征市級傳統(tǒng)商圈區(qū)域級商圈全市范圍的消費者整體商業(yè)市場未來商業(yè)發(fā)展趨勢市場分布市場供應市場表現(xiàn)市場趨勢市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競爭導致差異化趨勢商圈格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心除大型綜合商業(yè)外其它商業(yè)分布基本合理，尤其社區(qū)商業(yè)全市商業(yè)尚未飽和市區(qū)大型商業(yè)過剩，且未來加重，機會主要來自結(jié)構(gòu)調(diào)整中低檔百貨占主導，檔次、業(yè)態(tài)有待提升未來商業(yè)供應競爭力強價格理性，有上升空間租金低，預計上漲大型綜合商業(yè)空置率低，預計較高其它業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定業(yè)態(tài)趨于多元化檔次逐步提升國際零售商、品牌進入社區(qū)、地鐵商業(yè)為主導整體商業(yè)市場未來商業(yè)發(fā)展趨勢市場分布市場供應市場表現(xiàn)市場趨勢整體商業(yè)市場未來大型商業(yè)項目1U6街區(qū)16弘澤國際31泰達城歡樂港大型綜合公建區(qū)46合生國際公寓2朗香街商業(yè)廣場17水岸公館32歐加華大廈47恒隆廣場3海河新天地公建1期18環(huán)球置地廣場33后現(xiàn)代城48和黃南京路項目4歐樂購物中心19銅鑼灣廣場裙樓34天津世貿(mào)大廈49麥收二期5原吉美商廈20老城廂11號公館35湘秀麗舍50金港中心6大悲院商業(yè)街21海河風情水畔36宏業(yè)廣場51仁恒海河廣場7天津科技廣場22國際五金機電城37天津財富中心52長江汽貿(mào)城8誠基中心23天津富力城商業(yè)38意式風情區(qū)53中山路商貿(mào)街9同方瞰和平24金盛廣場39德式風情街54小伙巷項目10吉利花園2期25天津壹街區(qū)40海河新天地公建2期11君隆廣場26君臨天下（南京路）41九龍建業(yè)南站地塊12金茂現(xiàn)場27小白樓吉美林項目42迎賓廣場13天津灣28天津世貿(mào)中心43君臨大廈14海河大道29優(yōu)聯(lián)廣場44招商地產(chǎn)賓水西道15順弛又一城30天津中心45香港嘉里項目市區(qū)未來項目4647未來08未來09及以后資料來源：CBRE23458910111213391534171920212223332425281816445073536386411431154514849425152535432732582934未來1萬平米以上商業(yè)項目共有54個，累計商業(yè)面積約400萬平米未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域。新興的住宅區(qū)、商務區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項目較小規(guī)模的商業(yè)項目較為分散，普遍在核心商圈之外未來商業(yè)主要將定位為購物中心，百貨其次未來商業(yè)的開發(fā)商實力很強，有較好的融資能力、較強的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗市中心、特別是核心商圈競爭加劇，新的商業(yè)項目的開發(fā)要慎重對于本項目地塊未來潛在項目存在很多不確定因素，所以也要考慮前瞻性和競爭的因素302637404143整體商業(yè)市場未來大型商業(yè)項目1U6街區(qū)16弘澤國際31泰達城整體商業(yè)市場小結(jié)經(jīng)營型商業(yè)經(jīng)營情況消費者特征傳統(tǒng)商圈的外擴及區(qū)域性商圈的發(fā)展為本項目商業(yè)發(fā)展提供了較好的市場條件面對全市商業(yè)市場的競爭日益加劇，本項目應著重服務區(qū)域市場，通過有效的業(yè)態(tài)組合提高競爭力對于本項目來說，由于目前區(qū)域商業(yè)市場尚不成熟，經(jīng)營型商業(yè)作為穩(wěn)定的主流商業(yè)類型，對于提升區(qū)域商業(yè)氛圍較為有利同時也應注重發(fā)展經(jīng)營型商業(yè)所需的居住氛圍、基礎設施配套等條件銷售型商業(yè)經(jīng)營型商業(yè)主要表現(xiàn)為百貨、購物中心、大賣場等形式作為主流業(yè)態(tài)，這些商業(yè)設施幾乎都分布于大型市級商圈或區(qū)域型商圈靠近地鐵站，依托公交的便利性增加輻射力雖然受到供應的沖擊對租金和空置率有所影響，但整體來看市場表現(xiàn)一直比較平穩(wěn)經(jīng)營型商業(yè)作為主流商業(yè)類型日后將保持持續(xù)發(fā)展隨著城市“多中心”格局的形成以及基礎設施的完善，越來越多的經(jīng)營型商業(yè)將出現(xiàn)在區(qū)域型商圈中，而市級商圈的功能性將被弱化隨著城市經(jīng)濟及居民收入水平的發(fā)展，城市居民對商業(yè)的需求將進一步提高并呈現(xiàn)多樣化的趨勢銷售型商業(yè)主要表現(xiàn)為底商和商業(yè)街兩種形態(tài)，從業(yè)態(tài)上來看以配套服務型為主銷售類型的商業(yè)在后續(xù)經(jīng)營上都會遇到長期經(jīng)營與短期利益的沖突，造成底商入住率遠低于銷售率的現(xiàn)象隨著散售和經(jīng)營矛盾的激化，開發(fā)商更加理智的選擇商業(yè)處置方式，這也是銷售型商業(yè)銷售率下降的原因銷售型商業(yè)對開發(fā)商回款很有幫助，因此未來仍將有較大供應但開發(fā)商的處置方式不再單一化，而是通過聘請專業(yè)顧問公司對商業(yè)進行前期策劃，并且通過租售結(jié)合的方式對商業(yè)進行合理規(guī)劃自持和散售相結(jié)合是未來底商和商業(yè)街比較普遍選擇的處置方式整體商業(yè)市場小結(jié)經(jīng)營型經(jīng)營情況消費者特征傳統(tǒng)商圈的外擴及區(qū)域研究范圍寫字樓市場整體市場研究范圍界定研究范圍針對天津有影響力的寫字樓甲級與乙級項目研究區(qū)域包括：南京路區(qū)域、小白樓/CBD區(qū)域、友誼路/圍堤道區(qū)域、海河/東站研究時段：2003年—2006年市場參數(shù)：供應量、租金、空置率、吸納量目前，市場上提供寫字樓的區(qū)域較少，客戶的選擇余地不太未來會有很多新興的商務區(qū)域形成研究范圍寫字樓市場整體市場研究范圍界定研究范圍針對天津有影響商務區(qū)分布主要商務區(qū)分布圖（現(xiàn)有及未來）南京路沿線友誼路/圍堤道小白樓/CBD本案海河沿線老城廂海河/東站整體寫字樓市場奧運板塊目前天津優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布在市內(nèi)的南京路沿線、小白樓/CBD、友誼路/圍堤道、海河/東站區(qū)域及開發(fā)區(qū)核心區(qū)域現(xiàn)有商務區(qū)發(fā)展不成熟，定位的差別不明顯，因此部分商務區(qū)未來可能有融合趨勢未來城市熱點開發(fā)區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的商務區(qū)，如海河沿線區(qū)域，奧運區(qū)域，泛老城廂區(qū)域等目前，整體市場物業(yè)檔次不高，但未來將有提升的趨勢不成熟的市場環(huán)境下，可能催生商務格局的轉(zhuǎn)變項目周邊商務氛圍較淡，未來發(fā)展商務辦公需要培育期較長，發(fā)展純商務辦公產(chǎn)品要慎重商務區(qū)分布主要商務區(qū)分布圖（現(xiàn)有及未來）南京路沿線友誼路/圍現(xiàn)有供應項目現(xiàn)有項目1國際大廈13文華中心25友誼大廈2河川大廈14亞太大廈26津玉大廈3萬科世貿(mào)廣場15國華大廈27醫(yī)藥大廈4津匯廣場Ⅰ、Ⅱ16天星河畔廣場28麗晶大廈5華僑大廈17萬隆太平洋大廈29環(huán)渤海發(fā)展中心6今晚大廈18三聯(lián)大廈30港灣中心（海河之子）7天津國際經(jīng)濟經(jīng)貿(mào)中心(A座、平安大廈)19中聯(lián)商務中心31萬科中心大廈8信達廣場20華盛廣場32遠洋大廈9金皇大廈21峰匯廣場33津都大廈10泰達大廈22天信大廈34銀河大廈11凱旋門大廈23北方金融大廈12濱江萬麗酒店24大安大廈B座1本案甲級寫字樓23456789101112131415161718192021222324252627282930313233整體寫字樓市場34資料來源：CBRE現(xiàn)有供應項目現(xiàn)有項目1國際大廈13文華中心25友誼大廈2河川整體寫字樓市場南京路小白樓/CBD友誼路/圍堤道海河/東站總供應量172,600平方米415,131平方米323,500平方米143,000平方米甲級寫字樓國際大廈津匯廣場Ⅰ津匯廣場ⅡICTCA座/平安大廈信達廣場濱江萬麗金皇大廈麗晶國際大廈無乙級寫字樓今晚大廈河川大廈萬科世貿(mào)泰達大廈亞太大廈文華中心國華大廈天星河畔凱旋門大廈萬隆太平洋大廈三聯(lián)廣場華盛廣場B座北方金融天信大廈峰匯廣場B座醫(yī)藥大廈環(huán)渤海發(fā)展中心大安大廈A座大安大廈B座友誼大廈津玉大廈云翔大廈遠洋大廈港灣中心津都大廈租金（含物業(yè)費）4.5元/天*平米甲級6.2元/天*平米3.3元/天*平米甲級4.5元/天*平米3元/天*平米2.8元/天*平米入住率80%；甲級72%82%；甲級80%72%80%主要特征天津最早發(fā)展、最為成熟的商務區(qū)主要分布在南京路兩翼，其中南側(cè)發(fā)展速度較快主要以綜合體項目為主，寫字樓物業(yè)比重約占50%未來項目品質(zhì)將繼續(xù)提升軌道交通增強區(qū)域可達性近期來入住率保持90%以上小白樓區(qū)域是天津歷史上的商業(yè)旺地，且目前被規(guī)劃為天津市的CBD目前此區(qū)域高層寫字樓密集，已經(jīng)形成較好的商務氛圍此區(qū)域是天津唯一一個不沿著主要道路形成與發(fā)展的商務區(qū)域形成原因是由于眾多銀行在此聚集辦公，并且金融場所集中作為該區(qū)域的最主要優(yōu)勢目前以乙級寫字樓及商住項目為主，缺乏高品質(zhì)的甲級寫字樓，存在市場空白點由金融服務企業(yè)所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展優(yōu)勢更加明顯臨近天津火車站，交通便利臨近天津商業(yè)中心目前甲、乙級的寫字樓數(shù)量較少，商務氛圍一般，未來市場發(fā)展?jié)摿Υ笞鈶籼卣鹘鹑谄髽I(yè)在國際大廈內(nèi)匯集跨國公司較多，世界500強企業(yè)占一定比例天津市租金最高、出租率最高的區(qū)域貨運代理集中的區(qū)域廣告、地產(chǎn)租戶相對較多租戶租用面積相對較小貨運代理集中的區(qū)域廣告、地產(chǎn)租戶相對較多租戶租用面積相對較小貨運、貿(mào)易為主因為區(qū)域的獨特優(yōu)勢（臨近交通樞紐、海河），對于部分外來的新公司具有吸引力商務區(qū)分布資料來源：CBRE整體寫字樓市場南京路小白樓/CBD友誼路/圍堤道海河/東站總甲級寫字樓供應特征整體寫字樓市場目前供應量（截至07年3季度）：29.37萬平米，占天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總體供應量的20.4%，濱海新區(qū)無供應未來供應總量（截至2012年）：將增長至234.9萬平米，28%的供應量來自濱海新區(qū)分布特征：未來，海河沿線和濱海新區(qū)的供應量將大幅增加目前真正意義上的甲級寫字樓較少，甲級寫字樓市場尚不成熟未來海河沿線和泛老城廂區(qū)域?qū)霈F(xiàn)很多甲級寫字樓，市場分布分散化資料來源：CBRE甲級寫字樓供應特征整體寫字樓市場目前供應量（截至07年3季度甲級寫字樓需求特征整體寫字樓市場空置率：平均空置率為15%未來幾年內(nèi)，供應集中，新增供應的首年空置率往往高于50％；因此整體空置率短期上升吸納量：甲級寫字樓吸納量的絕對值較少，但是相對于其數(shù)量而言，其吸納能力要強于乙級寫字樓未來2年供應的大幅增加給很多租戶帶來了擴租和搬遷的機會，吸納量將保持上升態(tài)勢隨著天津城市經(jīng)濟的持續(xù)的高速發(fā)展，越來越多的跨國企業(yè)來此創(chuàng)辦企業(yè)，隨之而帶來的對甲級寫字樓的需求明顯增加市場供應的放大，一定時間內(nèi)，將會在出現(xiàn)供大于求的局面，相互爭搶客戶將會是各物業(yè)必須面對的問題，但是長期而言，供求關(guān)系較為平穩(wěn)差異化產(chǎn)品將成為吸引客戶的重要工具資料來源：CBRE甲級寫字樓需求特征整體寫字樓市場空置率：隨著天津城市經(jīng)濟的持甲級寫字樓租金走勢及預測整體寫字樓市場目前租金水平：2000-2002年：供應稀缺，租金較高2002-2003年：供應增加，市場調(diào)整，租金回落2004-目前：以年6-7%的增幅平穩(wěn)上漲，目前平均凈租金為4.5元/天*平米未來租金預測：供應量增長速度超過歷史歷年水平；過于集中的供應造成短期的供過于求新增供應往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住但由于于天津目前甲級寫字樓租金水平相對較低，未來其仍會上漲，但漲幅將在未來3年內(nèi)小幅下降雖然增幅下降，但是甲級寫字樓的租金水平依然保持堅挺未來3年內(nèi)，甲級寫字樓的增幅將保持在3-4%資料來源：CBRE甲級寫字樓租金走勢及預測整體寫字樓市場目前租金水平：雖然增幅乙級寫字樓供應特征整體寫字樓市場目前供應量（截至07年3季度）：114.57萬平米，占天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總體供應量的79.6%未來供應總量（截至2012年）：將增長至367.74萬平米，28%的供應量來自濱海新區(qū)，新增供應量主要市區(qū)的海河沿線及濱海新區(qū)分布特征：未來，海河沿線及塘沽\開發(fā)區(qū)內(nèi)的供應量將大幅增加，商務集聚效應更為明顯乙級寫字樓相對較多，競爭相對激烈城市重心東移，本項目處于市區(qū)和濱海新區(qū)的中間，缺乏競爭優(yōu)勢資料來源：CBRE乙級寫字樓供應特征整體寫字樓市場目前供應量（截至07年3季度乙級寫字樓吸納情況整體寫字樓市場空置率：2006年為18％未來2-3年內(nèi)，供應集中，除新增供應的空置率較高外，一些建成時間早、硬件設施老化的項目也會受市場影響，空置率上升吸納量：00-03年，市場需求不活躍04-目前，市場供應增加，需求上漲預計未來2-3年，吸納量將提高，新增供應逐漸被市場吸納未來，供求關(guān)系將保持平衡市場供應的壓力，其吸納能力將弱于甲級寫字樓本項目的商務辦公開發(fā)要慎重資料來源：CBRE乙級寫字樓吸納情況整體寫字樓市場空置率：未來，供求關(guān)系將保持乙級寫字樓租金走勢及預測整體寫字樓市場目前租金水平：租金平穩(wěn)，目前凈租金水平為2.7元/天*平米以年3％的速度平穩(wěn)上漲未來租金預測：供應量增長速度超過歷史歷年水平；過于集中的供應造成短期的供過于求新增供應往往以優(yōu)惠的租金入市以吸引租戶入住新增供應檔次有很大提升，預期的租金水平較高目前，乙級寫字樓的租金較低，在一定范圍內(nèi)保持震蕩未來，乙級寫字樓供應加大，市場競爭激烈，但部分項目由于品質(zhì)的提升，其租金將有一定的上升空間資料來源：CBRE乙級寫字樓租金走勢及預測整體寫字樓市場目前租金水平：目前，乙寫字樓銷售市場整體寫字樓市場雖然將寫字樓物業(yè)持有經(jīng)營更有助于物業(yè)的保值、升值；但出于快速回收開發(fā)資金的考慮，目前天津市場約20％的寫字樓為出售類物業(yè)出售類寫字樓按銷售策略的不同，又分為整體銷售和分散銷售兩類散售的比例占有較大比例整售難度高于散售，且售價比散售低整體銷售類分散銷售類針對物業(yè)以甲級寫字樓為主包括部分乙級寫字樓乙級寫字樓客群大型國企、銀行、保險公司為主國外投資基金內(nèi)資為主的中小型企業(yè)個人投資客戶主要特征快速回收開發(fā)資金，降低租賃壓力提高項目的知名度提高投資者和其他潛在租戶對該項目的認同度成交價格低于同檔次物業(yè)的散售價格推廣難度較大通過1-2年回收大部分開發(fā)資金，減少現(xiàn)金流壓力處置方式靈活，可以根據(jù)市場行情適時提升物業(yè)價格不利于項目長期價值的維持業(yè)主過于分散，后續(xù)管理難度大資料來源：CBRE寫字樓銷售市場整體寫字樓市場雖然將寫字樓物業(yè)持有經(jīng)營更有助于寫字樓銷售市場整體寫字樓市場內(nèi)資購買寫字樓的目的主要是自用及升值，外資購買主要是投資升值保險業(yè)將成為新的整購主力，其購買目標主要為投資外資購買寫字樓的目的是增值，因此均在好地段購買優(yōu)質(zhì)物業(yè)南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是整售市場最為活躍的區(qū)域天津經(jīng)濟發(fā)展及城市進程的持續(xù)加快，將有效的刺激投資市場的良性發(fā)展更多的國內(nèi)外開發(fā)企業(yè)開始重新關(guān)注天津房地產(chǎn)整體市場的快速增長，將使并購、合作開發(fā)等投資方式明顯增多本項目所屬區(qū)域還屬于待開發(fā)階段,市場需要培育期投資機構(gòu)名稱投資者背景投資物業(yè)名稱項目位置開發(fā)商投資額（億元）折算單價（元/平米）交易時間平安保險中國，保險平安大廈小白樓CBD天津萬順近3億100002004年中國節(jié)能投資天津國能分公司中國，能源麗晶大廈友誼路/圍堤道天津萬順2.68億824906年8月雅詩閣法國，酒店運營商君誼大廈友誼路/圍堤道建工集團2.7億900007年1月天津泰達中國北方金融大廈友誼路/圍堤道北方信托5億1200006年11月資料來源：CBRE寫字樓銷售市場整體寫字樓市場內(nèi)資購買寫字樓的目的主要是自用及寫字樓銷售市場—售價整體寫字樓市場銷售價格：07年三季度寫字樓的銷售均價為14000元/平米年平均增幅約為4-5%由于目前市場上在售的項目較少，總體成交量較小，因此市場價格短期內(nèi)會隨個別案例而出現(xiàn)波動未來2-3年內(nèi)，隨著上市項目的增多，整體均價將繼續(xù)回歸理性，增幅保持平穩(wěn)銷售量：所研究寫字樓平均每季度銷售1600-2000平米，一般需要2年以上時間才能達到銷售率80%以上未來項目在價格合理的情況下，預計銷售速度類似，但由于市場供應的放大，短期內(nèi)會產(chǎn)生一定的波動相對住宅市場的發(fā)展，仍較為滯后，與其他高速發(fā)展的城市存在一定的差距未來寫字樓品質(zhì)的提升將使其價格平穩(wěn)上升在保持價格合理的情況下，銷售率將于目前狀況基本保持資料來源：CBRE寫字樓銷售市場—售價整體寫字樓市場銷售價格：相對住宅市場的發(fā)未來存量（至少）未來新增（至少）優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應整體寫字樓市場未來供應規(guī)模據(jù)不完全統(tǒng)計，潛在項目（不包括濱海新區(qū)）為21個，截至2010年，在建項目約129--145萬平米07-09年，每年增量約為18萬平米未來供應在不同商務區(qū)的分布未來市場供應的熱點區(qū)域?qū)⒓性谀暇┞费鼐€、友誼路/圍堤道沿線、海河沿線等城市重要交通軌道（快速路、地鐵）沿線成為發(fā)展的重點海河沿線眾多項目的具體規(guī)劃尚未確定，仍處于“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)，市場變數(shù)較大未來主要項目天津中心、和黃項目、嘉里中心、津塔、天津合生國際大廈項目等中央商務帶南北兩翼——友誼路沿線與南站CBD、泛老城廂區(qū)域，將有一定體量寫字樓入市，從而進一步擴散天津?qū)懽謽堑姆植紖^(qū)域，形成一線為主，兩翼聯(lián)動的格局資料來源：CBRE未來存量（至少）未來新增（至少）優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應整體寫字樓區(qū)域項目名稱總建筑面積（萬平米）優(yōu)質(zhì)寫字樓建筑面積（萬平米）銷售價格（元/平米）層數(shù)竣工時間開發(fā)商現(xiàn)狀南京路沿線君隆廣場13.84.218000B3-10/182008旅游集團/新加坡聯(lián)合工業(yè)主體階段天津中心15.24.5N/AB2-45/522008復地主體封頂，開始復工和記黃埔項目26.46N/AN/A2010和記黃埔打樁環(huán)球置地廣場8.25.3預計18000B3-422008海順置業(yè)外檐、內(nèi)裝修友誼路/圍堤道沿線君誼大廈94.3N/AB2-362008天津建工集團主體封頂天津國際金融中心8.16N/AB2-392008天津金豐兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主體階段老城廂國際五金機電城16.34N/AB3-272008天津麥購主體階段海河沿線天津世紀中心3220.4N/AB5-762011金融街打樁合計寫字樓面積54.7萬平米

優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應項目—在建項目整體寫字樓市場資料來源：CBRE區(qū)域項目名稱總建筑面積（萬平米）優(yōu)質(zhì)寫字樓建筑面積（萬平米）

優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應項目—在建項目規(guī)模物業(yè)單體面積放大，基本都大于4萬平米層數(shù)分為兩種情況：高層與多層高層的高度比原來大幅增加開發(fā)商越來越多的國際、國內(nèi)著名開發(fā)商進入天津租售策略只租不售與整棟出售的比例提高整體寫字樓市場總結(jié)未來供應的檔次將有較大提高未來的辦公類產(chǎn)品將更注重硬件品質(zhì)、生態(tài)環(huán)境、物業(yè)服務優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應項目—在建項目規(guī)模層數(shù)開發(fā)商租售策略整體優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應項目—規(guī)劃項目區(qū)域名稱總建筑面積（萬平米）優(yōu)質(zhì)寫字樓建筑面積（萬平米）開發(fā)商預計竣工時間現(xiàn)狀南京路沿線現(xiàn)代城B區(qū)16.43N/AN/A未動工老城廂板塊天津世貿(mào)中心32.84-5中糧集團/天房集團2010以后未動工富力城寫字樓723-5天津富力N/A未動工老城廂13#45預計6中新集團2010未動工友誼路圍堤道天津世貿(mào)大廈164.2天津昆侖兆業(yè)201006年復工又停工環(huán)球金融中心5.14.7永泰紅磡2010未動工海河沿線天津合生國際大廈29.615.6合生創(chuàng)展2009-2010未動工遠洋大廈二期5.454-5中遠集團N/A未動工仁恒海河廣場34.753.36新加坡仁恒2010未動工天津嘉里中心49.910-12香港嘉里集團2010未動工金谷大廈約10約6天津新天投資2010未動工小白樓區(qū)域小白樓吉美林地塊23約11天津市美銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011未動工歐加華235香港心源發(fā)展有限公司2010-2011爛尾，停滯合計寫字樓面積約75-81萬平米整體寫字樓市場資料來源：CBRE優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應項目—規(guī)劃項目區(qū)域名稱總建筑面積（萬平米）優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應項目—規(guī)劃項目分布海河的景觀資源將會得到充分利用，沿線寫字樓增加時間超大規(guī)模的項目基本上規(guī)劃在2010年之后完工，實際上有可能進一步延期現(xiàn)狀目前很多項目處于論證階段，除了已經(jīng)動工的，其他都存在相當大的變數(shù)整體寫字樓市場總結(jié)雖然預計未來供應很多，但是相信開發(fā)商會根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)的進度與業(yè)態(tài)的分布分別坐落各行政區(qū)的黃金地段，形成寫字樓市場基本架構(gòu)很多項目均未動工，市場變數(shù)較大，短期內(nèi)很難入市而與本案形成競爭優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應項目—規(guī)劃項目分布時間現(xiàn)狀整體寫字樓市場總優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應分布情況未來項目（在建）1天津世紀中心2君隆廣場3天津中心4和記黃埔項目5環(huán)球置地廣場6君誼大廈7國際五金機電城8天津國際金融中心未來項目（規(guī)劃）1金谷大廈2現(xiàn)代城B區(qū)3天津世貿(mào)大廈4天津世貿(mào)中心5富力城寫字樓6老城廂13#7環(huán)球金融中心8遠洋大廈二期9仁恒海河廣場10天津合生國際大廈11香港嘉里商務中心12小白樓吉美林地塊13歐加華本案在建規(guī)劃423510712456891117378整體寫字樓市場61213資料來源：CBRE優(yōu)質(zhì)寫字樓未來供應分布情況未來項目（在建）1天津世紀中心2君供應需求產(chǎn)品寫字樓市場尚不成熟，發(fā)展?jié)摿^大目前主要分布在市內(nèi)傳統(tǒng)商務區(qū)內(nèi)，未來在濱海新區(qū)有擴充發(fā)展的趨勢，將形成市內(nèi)核心商務區(qū)與濱海新區(qū)中央商務區(qū)雙足鼎立的分布特征甲級寫字樓吸納能力要強于乙級寫字樓優(yōu)質(zhì)寫字樓租金近些年保持平穩(wěn)，在未來供應加劇的情況下可能略有下降，但長期看漲城市重點發(fā)展地段的甲級寫字樓供應量大乙級寫字樓分布較廣，且向周邊區(qū)域擴展寫字樓的需求波動大，雖然長期來看需求較快增長，但是短期的時機難以把握，長期持有才能獲得穩(wěn)定收益作為持有型物業(yè)，在資金允許的情況下，甲級寫字樓是首選作為銷售型物業(yè)，優(yōu)越位置及優(yōu)秀品質(zhì)的寫字樓銷售速度快且售價高；周邊商務氛圍差的寫字樓銷售速度將放緩對本項目來說，處于城市中心的邊緣地帶，發(fā)展寫字樓物業(yè)將有一定的滯后期和培育期小結(jié)整體寫字樓市場客戶大型跨國企業(yè)多在核心地段租用甲級寫字樓；外資基金在優(yōu)質(zhì)地段整購物業(yè)作為投資用途大型國內(nèi)企業(yè)在優(yōu)質(zhì)地段購置或者租用物業(yè)供應需求產(chǎn)品寫字樓市場尚不成熟，發(fā)展?jié)摿^大甲級寫字樓吸納能典型商住項目1河川大廈5銀豐大廈9凱旋門2嘉利中心6華盛廣場10佳怡國際3合眾大廈7亞太大廈11羅馬花園4萬順溫泉8匯通大廈12恒華大廈市區(qū)現(xiàn)有商住項目分布商住12346109875整體商住市場資料來源：CBRE1112現(xiàn)有目前的商住項目參差不齊，無統(tǒng)一的衡量標注，研究對象主要針對市場上有影響力、入住率較高的項目從產(chǎn)品形式上看，商住樓主要以三種形式存在一是單一的商住辦公的形式，如亞太二是以公寓與辦公相結(jié)合的形式，如河川、萬順等三是依托于住宅的形式如羅馬花園由于天津商住市場的不成熟，這些項目中仍然存在著商、住混合的現(xiàn)象從區(qū)域分布來看，目前的商住項目主要集中在市中心核心區(qū)域，例如南京路區(qū)域、友誼路區(qū)域、衛(wèi)津路區(qū)域等分布集中于商務區(qū)中心區(qū)、交通樞紐周邊未來項目還將集中在市區(qū)中心及濱海新區(qū)由于寫字樓市場的供應量加大，競爭加劇，未來商住產(chǎn)品的放量不顯著依托成熟的商業(yè)商務氛圍，便利的交通條件是商住項目首選的區(qū)域典型商住項目1河川大廈5銀豐大廈9凱旋門2嘉利中心6華盛廣場SOHO的理解整體SOHO市場定義：四個字母代表SmallOffice和HomeOffice，含義為：在家工作、在家上班、小額創(chuàng)業(yè)、個人工作室、自由工作者…等傳統(tǒng)辦公室以外發(fā)生的謀生方式起源：SOHO是一個源于美國60年代的詞匯，是SMALLOFFICEHOMEOFFICE的簡稱縮寫，意思是在小空間的辦公，在家的辦公，逐步引申為獨立經(jīng)營，小規(guī)模經(jīng)營的意思。那么獨立的經(jīng)營，就出現(xiàn)了獨立的思考，獨立的客戶群，獨立的供應鏈條，獨立的辦公地點，和獨立的經(jīng)營實體。也就是將SOHO的理念逐步引申為獨立的經(jīng)營，小規(guī)模，個性化的經(jīng)營與生存。特點：SOHO族工作時間自由、地點隨性，收入高低則由自己決定。與上班族最大的分別是，生活與工作不再明顯切割，辦公室與居家二合一客群特征：SOHO其實是中小企業(yè)的一個重要組成部分，由于SOHO的基本工作形態(tài)，SOHO一族絕大多數(shù)從事的是服務業(yè)。所以SOHO所代表的中小企業(yè)單位，實質(zhì)是服務業(yè)中的中小企業(yè)SOHO的發(fā)展?jié)摿Γ合愀鄣姆諛I(yè)已經(jīng)占到GDP的80％以上，而在我國最大的經(jīng)濟城市上海，服務業(yè)所占GDP的比重也只達到了50％左右。在美國，以服務業(yè)為主的中小企業(yè)數(shù)量，占到了美國企業(yè)總數(shù)的九成以上。這些差距代表著中國服務業(yè)的巨大發(fā)展空間，代表著中國中小企業(yè)的巨大發(fā)展空間，也代表著中國SOHO一族的巨大發(fā)展空間

SOHO的理解整體SOHO市場定義：SOHO的發(fā)展?jié)摿Γ篠OHO1SOHO部落4城市之星SOHO7陽光100F42SOHO工社5盈海名都SOHO8時代奧城3上谷商務魔方6MOHO公社9空港國際中心10上東壹街市區(qū)SOHO項目分布資料來源：CBRE整體SOHO市場資料來源：CBRE672SOHO1234610987510SOHO1SOHO部落4城市之星SOHO7陽光100F4編號項目位置總建筑面積（萬平方米）SOHO部分建筑面積（萬平方米）SOHO總套數(shù)裝修程度主力面積1中豪SOHO部落河西區(qū)中環(huán)線廣東路交口東200米181.5252毛坯40-110平米2世紀城SOHO工社河西區(qū)紫金山路與黑牛城道交口221.9168毛坯96-110平米3上谷商務魔方南開區(qū)天塔湖西側(cè)4.21.8170毛坯70-100平米4城市之星SOHO河東區(qū)新開路與華龍道交口5.62.04185精裝79-108平米5盈海名都SOHO河西區(qū)解放南路與津河交口3.780.6524毛坯160-240平米6MOHO公社南開區(qū)衛(wèi)津南路109號4.51.997精裝78-108平米7陽光100F4南開區(qū)紅旗南路延長線與外環(huán)線交口75.310.6656毛坯100-120平米8奧城SOHO南開區(qū)賓水西道與水上東路交口553260毛坯70-160平米9空港國際中心東麗區(qū)空港物流加工區(qū)6.774約300精裝50-120平