商業(yè)項目策劃商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析廣州商用物業(yè)的整體特點如何進行商用物業(yè)的策劃如何進行購物中心的總體規(guī)劃商場的返租與回報商場的興旺與風(fēng)水的關(guān)系撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄商場招商的關(guān)鍵課程內(nèi)容商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析一、SHOPPINGMALL：正佳廣場二、購物中心：天河城廣場、中華廣場、光明廣場、名盛廣場等三、百貨公司：廣州友誼商場、廣州百貨大廈等四、商業(yè)街區(qū)(街鋪)：北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等五、寫字樓、商住樓裙樓：中信廣場、世貿(mào)中心、東銀廣場等六、主題商場、專業(yè)市場：富力兒童世界、步云天地國際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等七、地下商場：流行前線、恒寶廣場、地王廣場、康王商業(yè)城八、物流中心：國際輕紡城、國際玩具城八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪

：匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪正佳廣場是全國最大的商業(yè)廣場之一，計劃投資約40億元人民幣。用地5.7萬平方米，總建筑面積42萬平方米。劇場式設(shè)計，空間層層遞增。設(shè)挑高七層的7000平方米園林生態(tài)中庭、拉斯維加斯四季夢幻天幕和歐陸式柱廊。南北兩面各有6000平方米的外廣場。配90臺扶梯、14臺垂直電梯、7臺觀光電梯，1500個停車位?？晒?萬人同場同時消費，日承載客流量80萬人。

正佳廣場將采用“體驗經(jīng)濟”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國際名牌旗艦店，跨國主題娛樂公司，配套零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購物新體驗。SHOPPINGMALL：SHOPPINGMALL：北京世紀(jì)金源購物中心是亞洲最大的SHOPPINGMALL，占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平米。其中一期總建筑面積為55萬平米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達6800余個，開車可達各個商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一，投入近40億元，內(nèi)設(shè)200多部電梯、近萬個停車位，于2004年10月24日開業(yè)，平日客流量達到10萬人左右。金源的定位是“以銷售中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費需求的休閑購物中心”。也就是說，金源的目標(biāo)消費群不是普通大眾。

作為驅(qū)車休閑購物的新興商業(yè)形態(tài)，金源MALL瞄準(zhǔn)的是北京市的消費群體。

天河城廣場于1992年8月18日奠基，同年11月18日動工興建，于1996年2月9日建成試營業(yè)。天河城廣場由購物中心、49層的寫字樓和39層的酒店三幢建筑物組合而成。目前這里已是集購物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購物中心，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米，地上7層，地下3層，北面露天廣場面積3000多平方米。天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計，沒有背角，任何一個空間都被恰到好處地運用到位，不浪費，也絕不吝惜；室外，既有廣場，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達商場，使用任何一種方式都可以沒有羈絆地進入天河城。這樣的建筑規(guī)劃與設(shè)計，不僅在上世紀(jì)90年代的國內(nèi)是獨一無二的，即便在今天也可謂首屈一指。綜合型購物中心：

中華廣場建筑面積達十七萬平方米，是集飲食、購物、娛樂于一體的，廣州市目前最大的休閑購物廣場。東面設(shè)有全國最長的戶外觀光電梯直達七樓。中華廣場的負(fù)二層至負(fù)四層建有全市最大的自動化停車場，可提供1200多個機動車位。目前日均人流量已達15萬人次，節(jié)假日更高達30萬人次。時尚型購物中心：

友誼商場位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營場地2萬平方米，經(jīng)營商品8萬多種，消費人流平均每月高達70多萬人次。作為展示現(xiàn)代廣州時尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費生活質(zhì)素和品位，向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時尚貨品；精心塑造的高級百貨商店企業(yè)形象，開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù)及多項方便賓客的服務(wù)項目，給予客戶不一樣的身份感。高檔型購物中心：商業(yè)街：北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。商業(yè)街的發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)ぁ⒐步煌ㄏ到y(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個舒適的購物環(huán)境。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會的消費需求和生活方式特點，將購物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動社區(qū)。裙樓商場：目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標(biāo)主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。商業(yè)裙樓營銷首先必須考慮消費市場，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商業(yè)裙樓才能在激烈的市場競爭中生存與發(fā)展。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。專業(yè)市場及主主題商場：廣州專業(yè)市場場的發(fā)展一直直走在全國前前端。目前，，在廣州市環(huán)環(huán)市西路、站站西路、廣園園路一帶匯聚聚了一大批規(guī)規(guī)模檔次的鞋鞋類及鞋業(yè)專專業(yè)市場；在在一德路、黃黃沙大道和芳芳村、黃埔有有一大批玩具具文具專業(yè)市市場；在中山山大學(xué)正門新新港西路以及及海印大沙頭頭等地匯聚了了中大布匹市市場、海印盛盛賢布藝市場場等。據(jù)統(tǒng)計計，廣州目前前擁有400多個專業(yè)市場場，而其中的的佼佼者的影影響力已經(jīng)不不僅僅局限于于廣州地區(qū)。。如廣州的玩玩具專業(yè)市場場已成為全球球最大的生產(chǎn)產(chǎn)基地之一；；以太平洋電電腦城為領(lǐng)頭頭，聚集了天天河電腦城、、南方電腦城城、天之河等等多家電腦行行業(yè)巨頭的廣廣州電腦專業(yè)業(yè)市場，其輻輻射影響力也也早已突破了了珠三角城市市，遍及了整整個華南地區(qū)區(qū)乃至全國內(nèi)內(nèi)外。地下商場：雖地下商業(yè)物物業(yè)租金只是是地面的一半半，甚至更低低，但這并不不表明它能給給商家?guī)砀嗟幕貓?。。地下商場要要在地面商界界群雄爭霸中中立足、發(fā)展展，更重要的的是經(jīng)營定位位，如果憑購購物為主的傳傳統(tǒng)商業(yè)模式式吸引顧客，，無法與地面面大商場叫板板，而應(yīng)以創(chuàng)創(chuàng)意手法設(shè)計計新的商業(yè)模模式吸引消費費者。物流中心：廣州國際輕紡紡城位于廣州市海海珠區(qū)新港西西路114號，總建筑面面積逾30萬平方米，，是目前國內(nèi)內(nèi)單體建筑面面積最大的室室內(nèi)紡織品專專業(yè)市場。集集交易、展示示、辦公、信信息發(fā)布、會會展等多種功功能為一體，，經(jīng)營品種涵涵蓋面料、輔輔料和家紡的的大型現(xiàn)代化化紡織品專業(yè)業(yè)市場項目，，將立足廣州州，依托珠三三角，輻射全全國。廣州國際玩具具禮品城占地32萬平方米的廣廣州國際玩具具禮品城以““大平臺，大大市場，大流流通”的格局局建設(shè)形成一一個配套齊全全和打通產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條的現(xiàn)代代化專業(yè)展銷銷中心，成為為行業(yè)發(fā)展的的風(fēng)向標(biāo)。廣州商用物業(yè)業(yè)的整體特點點⒈商業(yè)街鋪位位十分搶手。。具有廣州特色色的上下九路路、北京路和和農(nóng)林下路三三大商業(yè)街有有史以來都是是商家的必爭爭之地。近年年來廣州市政政府對商業(yè)街街投入大量的的資金進行改改造，并出臺臺許多相關(guān)的的舉措，如擴擴路、重新規(guī)規(guī)劃等，使得得商業(yè)街的商商鋪租金或售售價節(jié)節(jié)攀升升。⒉大型購物中中心商鋪旺銷銷。集購物、娛樂樂、消閑、飲飲食多種功能能于一體的購購物中心越來來越受廣大消消費者的歡迎迎，人們更傾傾向享受“一一站式”的購購物消閑模式式，購物中心心商鋪日漸旺旺銷、前景樂樂觀。⒊地鐵附近商商鋪仍然是熱熱點。隨著廣州地鐵鐵各條線路陸陸續(xù)開通，沿沿線的商鋪一一躍成為地鐵鐵物業(yè)，其價價值提升程度度可想而知。。例如：位于于地鐵二號線線珠影站附近近的麗影商業(yè)業(yè)廣場借助地地鐵概念提升升商鋪的價值值，首層租金金超過300元/

㎡。⒋大賣場帶旺旺同場商鋪大型超市所到到之處必然使使得附近的商商業(yè)氣氛大增增，不少的樓樓盤更是以超超市的進駐作作為賣點來吸吸引買家。沿沿線的商鋪價價格也隨著人人氣的增加而而增加。如藍(lán)藍(lán)田路的家樂樂福大型超市市開業(yè)，使得得萬國廣場二二層商戶的銷銷售額平均比比以往增加15%，商場的租金金上調(diào)10%。

“跟著大大商家走一定定不會錯”成成為一些投資資商鋪人士的的口訣。⒌小區(qū)商鋪供供應(yīng)量充足隨著許多中、、大型住宅小小區(qū)發(fā)展日漸漸成熟，生活活、商業(yè)配套套也日益完善善，例如天河河區(qū)的美林湖湖畔花園、匯匯景新城、東東景花園等，，萬科四季花花城和海珠區(qū)區(qū)的凱藍(lán)半島島、光大花園等樓盤都推出出了小區(qū)內(nèi)的的商鋪。小區(qū)區(qū)商鋪主要經(jīng)經(jīng)營的是滿足足居民日常生生活起居所需需的東西，表表面上看利潤潤相對微薄，，但由于有著著固定的消費費群，其前景景倍受商家看看好。一、地塊平整整階段⒈市場調(diào)查：：包括宏觀調(diào)調(diào)查及微觀調(diào)調(diào)查。⑴宏宏觀觀調(diào)調(diào)查查：：調(diào)查查項項目目所所處處地地段段的的道道路路規(guī)規(guī)劃劃、、商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展、、市市政政配配套套等等發(fā)發(fā)展展方方向向，，清清晰晰項項目目地地段段及及發(fā)發(fā)展展的的優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢。。⑵微微觀觀調(diào)調(diào)查查：：①調(diào)調(diào)查查項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域已已建建、、在在建建、、未未建建的的同同類類型型商商場場，，清清晰晰了了解解競競爭爭對對手手的的詳詳細(xì)情情況況，，進進行行有有針針對對性性的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略部部署署及及前前瞻瞻性性的的市市場場定定位位。。②調(diào)調(diào)查查當(dāng)當(dāng)?shù)氐叵M費者者構(gòu)構(gòu)成成，，了了解解其其收收入入水水平平、、消消費費習(xí)習(xí)慣慣。。然后后再再根根據(jù)據(jù)人人口口結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、消消費費結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、項項目目規(guī)規(guī)模模、、交交通通情情況況來來策策劃劃商商場場的的市市場場定定位位、、形形象象檔檔次次、、規(guī)規(guī)劃劃布布局局以以及及商商戶戶組組合合。。如何何進進行行商商用用物物業(yè)業(yè)的的策策劃劃商場場成成功功的的前前提提：：正正確確的的選選址址、、合合理理的的布布局局安安排排、、充充裕裕的的資資金金。。我們們要要了了解解的的情情況況⒈商商場場所所在在地地段段的的商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛如如何何？？⒉發(fā)發(fā)展展商商（（投投資資商商））想想要要回回籠籠多多少少資資金金（（商商場場租租售售均均價價及及回回收收資資金金總總額額））。。⒊商商場場現(xiàn)現(xiàn)有有的的實實際際情情況況能能否否支支撐撐其其租租售售價價格格？？⒋附附近近同同類類型型商商場場的的情情況況（（定定位位、、主主題題、、售售價價、、租租價價、、管管理理費費、、其其他他費費用用、、裝裝修檔檔次次、、招招商商策策略略、、管管理理與與經(jīng)經(jīng)營營等等等等））。。⒌做做這這個個商商場場會會存存在在哪哪些些問問題題？？能能否否解解決決？？⒍發(fā)發(fā)展展商商（（投投資資商商））可可以以投投入入多多少少錢錢對對商商場場進進行行興興建建或或整整改改？？⒎我我們們的的投投資資者者或或目目標(biāo)標(biāo)商商家家及及消消費費群群在在哪哪里里？？做做怎怎樣樣的的商商場場能能吸吸引引他他們們？？⒏日日后后的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理由由哪哪家家公公司司負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)？？怎怎樣樣做做才才能能保保證證旺旺場場？？商圈圈分分析析：：通過過商商圈圈分分析析可可以以了了解解商商圈圈的的市市場場容容量量、、市市場場機機會會、、預(yù)預(yù)測測新新設(shè)設(shè)商商場場的的市市場場潛潛力力，，并并為為制制定定商商場場定定位位及及經(jīng)經(jīng)營營策策略略提提供供依依據(jù)據(jù)。。⒈人人口口狀狀況況（包包括括：：商商圈圈中中的的人人口口規(guī)規(guī)模模和和分分布布密密度度、、性性質(zhì)質(zhì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、年年齡齡結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、性性別別結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、職職業(yè)業(yè)分分布布、、家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等。。））⒉收收入入水水平平（包包括括：：人人均均收收入入、、可可支支配配收收入入、、消消費費信信貸貸等等。。））⒊競競爭爭情情況況（包包括括：：現(xiàn)現(xiàn)有有商商場場的的數(shù)數(shù)量量、、規(guī)規(guī)模模、、新新開開店店的的發(fā)發(fā)展展速速度度，，各各商商場場的的優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢，，近近期期與與長長期期的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢等等。。））⒋市市場場飽飽和和度度（包包括括：：總總銷銷售售額額/總營營業(yè)業(yè)面面積積、、總總?cè)巳丝诳跀?shù)數(shù)/商店店數(shù)數(shù)量量、、商商場場的的平平均均銷銷售售額額、、總總銷銷售售額額/從業(yè)業(yè)人人數(shù)數(shù)等等。。））⒉項項目目定定位位：：項項目目市市場場定定位位及及形形象象定定位位。。⑴市市場場定定位位：：項目目做做什什么么檔檔次次的的商商場場、、經(jīng)經(jīng)營營何何種種商商品品、、為為哪哪類類消消費費者者服服務(wù)務(wù)、、租租戶戶組組合合及及比比例例。。⑵形形象象定定位位：：項目目要要給給人人的的第第一一印印象象是是什什么么、、項項目目要要進進行行如如何何的的包包裝裝。。⒊項項目目規(guī)規(guī)劃劃：：項項目目內(nèi)內(nèi)間間隔隔規(guī)規(guī)劃劃、、項項目目外外立立面面設(shè)設(shè)計計。。⑴間間隔隔規(guī)規(guī)劃劃：：按照照不不同同的的行行業(yè)業(yè)要要求求進進行行間間隔隔規(guī)規(guī)劃劃及及功功能能分分區(qū)區(qū)，，并并設(shè)設(shè)計計出出中中庭庭位位及及公公共共活活動動區(qū)區(qū)域域。。⑵外外立立面面設(shè)設(shè)計計：：按照照項項目目定定位位設(shè)設(shè)計計出出新新穎穎、、通通透透的的外外立立面面，，并并體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目的的形形象象及及商商業(yè)業(yè)元元素素。。在作作商商場場定定位位及及推推廣廣前前的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備⒈區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢及及未未來來交交通通發(fā)發(fā)展展利利好好；；⒉地地區(qū)區(qū)性性人人口口統(tǒng)統(tǒng)計計以以及及年年齡齡層層的的比比例例；；⒊不不定定時時在在商商場場附附近近做做人人流流統(tǒng)統(tǒng)計計，，統(tǒng)統(tǒng)計計人人流流量量及及人人流流層層次次；；⒋調(diào)調(diào)查查商商場場附附近近的的競競爭爭對對手手（（規(guī)規(guī)劃劃、、定定位位、、功功能能劃劃分分、、商商戶戶組組合合、、租租售售價價格格等等））；；⒌規(guī)規(guī)劃劃租租戶戶組組合合及及休休閑閑空空間間；；⒍顧顧客客對對象象的的研研究究（（客客戶戶喜喜歡歡什什么么？？客客戶戶需需要要什什么么？？旅旅游游人人仕仕喜喜歡歡買買什什么么？？））；；⒎調(diào)調(diào)查查投投資資者者對對于于商商鋪鋪租租售售信信息息的的獲獲知知渠渠道道；；⒏制制定定傳傳媒媒計計劃劃（（以以后后如如何何推推廣廣本本商商場場，，推推廣廣的的渠渠道道））。。二、、項項目目施施工工階階段段⒈廣廣告告設(shè)設(shè)計計：：包包括括平平面面廣廣告告及及影影視視廣廣告告。。⑴平平面面廣廣告告：：包包括括投投資資手手冊冊及及銷銷售售資資料料或或招招商商手手冊冊及及招招商商資資料料、、報報紙紙廣廣告告、、戶戶外外廣廣告告及及車車身身廣廣告告等等。。⑵影視廣告：：包括15秒、30秒的電視廣告告及在現(xiàn)場播播放的廣告雜雜志。⒉銷售及招商商中心：包括括銷售（招商商）中心的設(shè)設(shè)計、興建及及裝修。⒊主力客戶洽洽談：包括品品牌客戶及大大面積租戶。。⑴品牌客戶：：包括國內(nèi)外外的服裝品牌牌、鞋類品牌牌、化妝品品品牌及精品品品牌等。⑵大面積租戶戶：包括超市市、百貨、特特色餐飲、新新潮娛樂等。。⒋散租客戶登登記：包括廠家銷售售點、個體租租戶等。⒌招商資料的的確定：包括價目表、、付款方式、、租期、租金金優(yōu)惠、年遞遞增、管理費費、、免租期等招招商所需數(shù)據(jù)據(jù)與資料。⒍招商廣告及及公關(guān)活動的的推廣：包括報紙廣告告、電視廣告告及公關(guān)活動動（新聞發(fā)布布會會、銷售售或招商巡展展、工地活動動等）。⒎散客的招商商：對前期已登記記的租戶進行行招商洽談、、收取定金、、簽署合同。。三、項目裝修修階段⒈協(xié)調(diào)租戶進進場細(xì)節(jié)：包括安排客戶戶進行裝修報報批、協(xié)調(diào)客客戶進場裝修修。⒉宣傳推廣及及公關(guān)活動：：包括電視形象象廣告、開業(yè)業(yè)活動、商品品促銷優(yōu)惠券券。⒊散客的招商商：繼續(xù)通過廣告告推廣進行散散客的招商工工作，爭取更更大的招商率率。四、項目開業(yè)業(yè)階段⒈制定旺場策策略：包括定期的公公關(guān)活動、宣宣傳推廣活動動及商品促銷銷活動。⒉商場最后的的招商：對最后的尚未未租完的商鋪鋪進行招商，，爭取100％滿租率。五、以時間劃劃分招商階段段開業(yè)前8個月：進行招商鋪墊墊（2個月）；開業(yè)前6個月：進行招商洽租租工作（3－4個月）；開業(yè)前3個月：進行合同的落落實及簽署（（1－2個月）；開業(yè)前1－2個月：客戶進場裝修修；開業(yè)大吉。經(jīng)營+推廣+功能分布+多元化服務(wù)=成功商場⒈產(chǎn)品多元化化；⒉服務(wù)多多元化；⒊有有娛樂設(shè)施；；⒋良好的設(shè)設(shè)計；⒌良好好的管理。如何進行購物物中心的總體體規(guī)劃購物中心的總總體規(guī)劃布局局，一般是根根據(jù)用地形態(tài)態(tài)、用地與周周邊道路的連連接、設(shè)施的的規(guī)模體量、、停車設(shè)施要要求、顧客流流線、商業(yè)設(shè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)務(wù)流線等多項項相關(guān)因素綜綜合考慮來確確定。購物中心規(guī)劃劃的組成元素素主要包括營營業(yè)設(shè)施、后后勤設(shè)施、提提供服務(wù)的非非營業(yè)設(shè)施、、停車場、行行車道路、人人行道路等部部份。購物中中心是零售性性的商業(yè)設(shè)施施，購物中心心的規(guī)劃應(yīng)以以吸引顧客為為第一宗旨，，所有設(shè)施、、設(shè)備的規(guī)劃劃應(yīng)便于顧客客辯別、理解解，使顧客出出入安全方便便。一、對外交通通規(guī)劃：包括：現(xiàn)有的的交通流量、、商圈消費者者的交通工具具、商場落成成后的道路承承載能力等。。必必須須做做到到人人車車分分離離，，步步行行路路線線的的入入口口應(yīng)應(yīng)靠靠近近公公交交車車站站，，盡盡可可能能縮縮步步行行距距離離。。二、、對對內(nèi)內(nèi)規(guī)規(guī)劃劃布布局局：：購物物中中心心的的規(guī)規(guī)劃劃應(yīng)應(yīng)盡盡量量避避免免封封閉閉式式的的規(guī)規(guī)劃劃布布置置。。封封閉閉式式的的規(guī)規(guī)劃劃布布置置在在一一定定程度度上上會會拉拉大大購購物物設(shè)設(shè)施施與與消消費費者者的的心心理理距距離離，，不不利利于于購購物物設(shè)設(shè)施施吸吸納納消消費費客客源源。。三、、平平面面布布局局：：購物物中中心心的的平平面面布布局局可可根根據(jù)據(jù)經(jīng)經(jīng)營營的的需需要要進進行行規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計。。通通常常的的平平面面形形態(tài)態(tài)有有啞鈴鈴形形、、風(fēng)風(fēng)車車形形、、丫丫形形等等，，大大型型主主力力商商店店一一般般位位于于購購物物中中心心平平面面的的端端點點處處，，對對組織織購購物物中中心心內(nèi)內(nèi)部部人人流流發(fā)發(fā)揮揮重重要要作作用用。。⑴通通道道：：通道道的的形形態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃要要結(jié)結(jié)合合主主出出入入口口、、次次出出入入口口、、中中庭庭、、手手扶扶梯梯、、電電梯梯等等位位置置的的特特點點，，考考慮慮主主力力商商店店、、專專業(yè)業(yè)店店、、專專賣賣店店及及各各經(jīng)經(jīng)營營主主題題的的分分布布特特點點。。必必須須充充分分考考慮慮如如何何將將消消費費人人流流引引入入到到次次級級通通道道，，并并將將死死角角位位通通過過主主題題經(jīng)經(jīng)營營特特色色、、空空間間環(huán)環(huán)境境特特色色等等多多種種手手法法進進行行處處理理，，吸吸引引消消費費人人群群到到訪訪。。并并且且為為了了增增加加消消費費者者逛逛街街的的興興趣趣，，每每隔隔200米要要設(shè)設(shè)一一個個節(jié)節(jié)點點，，在在節(jié)節(jié)點點上上布布置置有有趣趣味味性性的的景景點點及及休休息息椅椅。。而而通通道道的的寬寬度度通通常常為為主主通通道道4——5米，，次次通通道道2——3米。。⑵中中庭庭：：中庭庭除除具具有有視視線線引引導(dǎo)導(dǎo)、、休休息息、、展展示示、、表表演演等等實實質(zhì)質(zhì)上上的的功功能能外外，，同同時時也也是是一一個個重重要要的的空空間間指指標(biāo)標(biāo)。。中中庭庭一一般般與與主主出出入入口口及及各各主主要要通通道道直直接接相相通通，，在在有有效效匯匯集集人人流流的的同同時時還還具具有有強強烈烈的的景景觀觀特特色色，，是是重重要要的的空空間間指指標(biāo)標(biāo)，，對對消消費費人人流流具具有有強強烈烈的的吸吸引引力力及及指指引引性性。。四、、建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：⑴層層數(shù)數(shù)：：效區(qū)區(qū)購購物物中中心心的的層層數(shù)數(shù)控控制制在在三三層層以以內(nèi)內(nèi)，，并并且且經(jīng)經(jīng)營營商商店店主主要要布布置置在在首首層層；；市區(qū)區(qū)購購物物中中心心的的層層數(shù)數(shù)控控制制在在七七層層以以內(nèi)內(nèi)。。⑵層層高高：：一般般首首層層層層高高為為4.7——5.2米，，凈凈空空為為3.5——4米，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層層層高高為為4.2—4.5米，凈凈空空為3—3.3米。⑶柱距距：一般為為8—9米的跨跨度。。五、豎豎向交交通：：豎向交交通設(shè)設(shè)施主主要有有自動動扶梯梯、樓樓梯、、電梯梯等，，在購購物中中心的的商業(yè)業(yè)空間間里，自自動扶扶梯容容易形形成視視覺的的障礙礙，規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計時時應(yīng)盡盡可能能地減減少對對視覺覺的影影響，并并且自自動扶扶梯的的照明明還需需要采采用與與整個個商業(yè)業(yè)空間間的風(fēng)風(fēng)格和和諧統(tǒng)統(tǒng)一的的光源源。中庭空空間的的豎向向交通通組織織最為為關(guān)鍵鍵，中中庭人人流量量大，，如創(chuàng)創(chuàng)造動動感強強烈的的三維維空間景觀觀特色色將能能較大大程度度上促促進消消費人人流在在層間間運動動。有有些購購物中中心為為了增增加消費人人流在在樓層層間的的逗留留時間間而使使自動動扶梯梯的布布置相相對零零亂、、分散散，使使消費費者上下時時難以以找到到扶梯梯的具具體位位置，，給消消費者者在各各樓層層間的的自由由運動動造成成不便便，將大大大降低低對消消費者者的吸吸引力力。六、環(huán)環(huán)境營營造：：⑴光線線：購物場場所的的光線線可形形成明明亮愉愉快的的氛圍圍，引引導(dǎo)顧顧客進進入商商場，，可以以使商商品顯顯得得鮮明明奪目目、五五光十十色，，從而而引發(fā)發(fā)購買買欲。。光線線暗淡淡，商商場會會顯得得沉悶悶壓抑抑，，而光光線過過強又又會使使顧客客感到到暈眩眩，營營業(yè)員員精神神緊張張，易易出差差錯。。⑵色彩彩：色彩對對于購購物中中心的的環(huán)境境布局局和形形象塑塑造影影響很很大，，為使使購物物環(huán)境境色調(diào)調(diào)達到到優(yōu)優(yōu)美、、和諧諧的視視覺效效果，，必須須針對對購物物中心心各個個部位位設(shè)計計出相相應(yīng)的的色調(diào)調(diào)。可可運運用色色彩、、明度度的變變化來來調(diào)整整空間間的尺尺度和和溫度度或表表現(xiàn)空空間的的性格格。⑶音響響：音響會會影響響消費費者的的情緒緒和營營業(yè)員員的工工作態(tài)態(tài)度，，是創(chuàng)創(chuàng)造購購物環(huán)環(huán)境氣氣氛的的一種種有有效途途徑。。音響響還可可吸引引顧客客對商商品的的注意意，指指導(dǎo)顧顧客選選購商商品、、營造造特殊殊氛氛圍、、促進進商品品銷售售、刺刺激顧顧客的的購買買興趣趣。⑷溫度度：太熱、、太冷冷或空空氣污污濁都都會對對消費費者的的購物物行為為產(chǎn)生生較大大的影影響。。故購購物場場所所一般般會保保持恒恒溫21——23度的人人體舒舒適度度。七、外外立面面與主主入口口：⑴外立立面：：外立面面可樹樹立購購物中中心的的獨特特形象象，故故對墻墻面的的材質(zhì)質(zhì)、色色彩、、照明明等要要慎重重考考慮，，使建建筑物物能融融合到到環(huán)境境中。。購物物中心心的外外立面面特點點是無無窗墻墻面多多，，外墻墻、側(cè)側(cè)墻多多被當(dāng)當(dāng)作商商品展展示、、廣告告宣傳傳空間間使用用。另另外標(biāo)標(biāo)志物物亦是是外外立面面設(shè)計計的重重要元元素，，它具具有幫幫助客客戶識識別商商業(yè)設(shè)設(shè)施、、吸引引顧客客關(guān)注注商商業(yè)設(shè)設(shè)施的的廣告告媒體體作用用。通通常的的標(biāo)志志物有有：墻墻面招招牌、、懸垂垂幕布布、裝裝飾飾物、、屋頂頂廣告告等。。⑵主入入口：：入口大大廳的的設(shè)計計應(yīng)充充分利利用組組合植植栽、、座椅椅、噴噴泉、、鋪面面等景景觀設(shè)設(shè)施。。其高高度度和寬寬度應(yīng)應(yīng)同時時滿足足內(nèi)外外空間間的需需要，，出入入口門門扇的的尺寸寸以不不妨礙礙客流流為為宜。。八、營營業(yè)空空間的的經(jīng)營營布局局：購物中中心在在進行行經(jīng)營營布局局時，，一般般將吸吸納客客流能能力較較強的的主力力店分分散布布置，以以促進進消費費人流流在營營業(yè)空空間里里均衡衡流動動。同同時將將承受受租金金能力力較強強的商商店布置在在購物物中心心價值值較高高的區(qū)區(qū)間以以獲得得最大大的租租金回回報。。對于于平面面形態(tài)態(tài)的購購物中心，，通常常將大大型主主力店店布置置在通通道的的端點點，以以促進進消費費人流流在通通道里里均衡衡運動。而而將餐餐飲、、文化化娛樂樂等占占地面面積大大、承承受租租金能能力較較弱的的商店店布置置在通通道的深處處。對對于多多層購購物中中心，，則一一般將將服飾飾、首首飾放放首層層、二二層等等價值值較高高的營業(yè)區(qū)區(qū)間，，而將將大型型主力力店設(shè)設(shè)在負(fù)負(fù)一層層、負(fù)負(fù)二層層或二二層、、三層層，并并將家家居、、餐飲、娛娛樂等等放在在高樓樓層。。八、平平面死死角位位的處處理：：采用敞敞開式式或半半敞開開式的的經(jīng)營營布局局，以以增強強購物物空間間的通通透性性，使使各商商店形形成一一個整整體的的商業(yè)業(yè)空間間，從從而充充分利利用整整體商商業(yè)空空間的的環(huán)境境氛圍圍引導(dǎo)導(dǎo)消費費人流流的光光顧，，促進進商品品的銷銷售。。將平面面死角角位區(qū)區(qū)間規(guī)規(guī)劃為為具有有個性性特色色的經(jīng)經(jīng)營定定位，，并與與周圍圍其他他區(qū)間間的經(jīng)經(jīng)營特特性形形成差差異化化，從從而可可充分分利用用區(qū)間間個性性特色色的經(jīng)經(jīng)營，，吸引引特定定的消消費人人流光光顧。。將死角角位區(qū)區(qū)間及及通往往該區(qū)區(qū)間的的通道道規(guī)劃劃營造造成具具有個個性化化風(fēng)格格特色色的空空間環(huán)環(huán)境，，從而而充分分利用用特色色空間間環(huán)境境引導(dǎo)導(dǎo)消費費人流流的光光顧。。商場的的返租租與回回報傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃；⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營問題；⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談；⒋經(jīng)營者與投資者的角度不一，投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于經(jīng)營者。傳統(tǒng)的商場銷售與經(jīng)營有何矛盾？

⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理；⒉無法保證統(tǒng)一開業(yè)或足夠的開業(yè)率；⒊無法統(tǒng)一經(jīng)營時間；⒋各自為政，功能混亂。返租回報的概念：⒈與投資者完成交易；⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報；⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營；⒋雙贏局面：“我經(jīng)營，你收租；我旺場，你接手?！狈底饣貓蟮囊饬x：⒈解決銷售與經(jīng)營的矛盾；⒉提高銷售價格和升值潛力；⒊統(tǒng)一經(jīng)營；⒋利于投資者。做幾年年的返返租最最適合合？最適合合的回回報率率是百百分幾幾？如何計計算回回報率率？A、返租租年期期最好好為3年。年商場場經(jīng)營營基本本成熟熟；市場普普遍接接受的的年期期；對發(fā)展展商負(fù)負(fù)擔(dān)不不會過過大。。B：回報報率最最適合合是在在10%-12%。高于銀銀行利利息兩兩倍；；穩(wěn)定的的投資資回報報；回報率率處于于合理理水平平。C：投資資回報報率的的計算算：例：原原來20000元/m2的鋪位位按30000元/m2推出，，返租租3年，回回報率率為12%。3×12%=36%30000×36%=10800元30000-10800=19200元/m220000-19200=800元/m2有800元/m2的差額額=風(fēng)險800/36個月=22元/m2·月22元/m2月是風(fēng)風(fēng)險參參考依依據(jù)，，10000元的超超額利利潤的的利息息。注：反反租回回報必必須看看地段段、規(guī)規(guī)模，，并非非所有有商場場皆適適用。。重點：：⒈商商場所所處地地段是是否適適合商商業(yè)用用途；；⒉商場場的租租售價價格是是否高高于市市場承承接力力；⒊留取取部份份自營營商鋪鋪或主主力商商家的的經(jīng)營營場地地以提提高商商場抗抗風(fēng)險險的能能力；；⒋對主主力商商鋪、、品牌牌形象象店及及各租租戶經(jīng)經(jīng)營能能力的的評估估和預(yù)預(yù)測。。商場招招商的的關(guān)鍵鍵一、租租戶的的組合合：⑴主力力店店：：至少占占10000平方米米，有有自己己的吸吸客能能力，，有名名氣及及經(jīng)營營特色色，與與小小租戶戶能和和諧共共處。。注意：：安排排的樓樓層及及給予予的租租金優(yōu)優(yōu)惠，，必須須能帶帶動整整個商商場的的消費費。⑵牽頭頭租戶戶：行業(yè)中中的龍龍頭，，規(guī)模模相對對主力力店小小，能能帶動動同一一群體體的租租戶。。注意：：安排排的樓樓層及及給予予的租租金優(yōu)優(yōu)惠。。必須須能帶帶動整整個商商場的的消費費。⑶功能能租戶戶：在布局局中必必不可可少的的，唯唯一的的一家家。注意：：對租租金的的期望望值不不能太太高，，滿足足一種種消費費的需需要。。（如如商場場內(nèi)的的食食街、、電影影院））二．主主題商商場大型購購物中中心中中的主主題商商場主主要起起補充充作用用?？煽梢允鞘且粋€個大商商場中中設(shè)立立的專題題商場場，補補充功功能店店與主主力店店的不不足。。如：：亞馬馬遜商商場里里專為為兒童童而設(shè)設(shè)的“小小熊國國”、、海港港城內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)年青青及愛愛運動動一族族而設(shè)設(shè)的““LCX”等。三．如如何控控制租租戶同同時進進場，，同時時開業(yè)業(yè)？應(yīng)對：：用時時間段段分割割，不不同時時間段段進場場的客客戶給給予不不同租租金及及管理理費的的優(yōu)惠惠。四．租租金策策略——招商過過程中中最為為敏感感的一一關(guān)。。⒈租金金與市市場實實際接接近；；⒉物業(yè)業(yè)本身身特定定條件件及發(fā)發(fā)展趨趨勢；；⒊根據(jù)據(jù)租戶戶的性性質(zhì)區(qū)區(qū)別對對待；；對樓層層、位位置等等的區(qū)區(qū)別；；對經(jīng)營營時間間段進進行區(qū)區(qū)別；；配合業(yè)業(yè)主需需要確確定優(yōu)優(yōu)惠期期；租期內(nèi)內(nèi)檢討討及年年度檢檢討，，調(diào)整整租金金。⒋讓租租戶有有贏利利空間間；⒌對少少數(shù)及及極個個別經(jīng)經(jīng)營不不善的的客戶戶不能能對其其采取取無限限制的的降租租。簽署獨家策劃代理合同消費者市場調(diào)查（60天）同區(qū)商場調(diào)查（60天）目標(biāo)商戶市場調(diào)查（60天）市場調(diào)查綜合分析（30天）市場定位建議（15天）功能分布及商戶組合建議（15天）平面布局建議（15天）商鋪面積計算（15天）租金評估建議（15天）進入招商流程招商方案及優(yōu)惠措施建議（15天）招商流流程及及工作作需時時為什么么同一一條街街會有有“陰陰陽街街”（（一邊邊旺，，一邊邊不旺旺）的的情況況？為何某某些位位置的的商場場怎樣樣也做做不旺旺？也許，，這些些都與與商場場的風(fēng)風(fēng)水有有關(guān)。。所以在在商場場布局局上我我們要要充分分考慮慮如下下幾點點：⒈要知知道人人流從從哪個個方向向來；；⒉門口口不能能太多多，容容易分分流客客戶；；⒊空氣氣要對對流，，光線線要充充足；；⒋高處處去勢勢，低低處旺旺（選選擇平平原地地帶或或斜坡坡底，，轉(zhuǎn)角角位最最難聚聚人））；⒌商場場前不不要有有步級級，或或者寧寧愿落落幾級級不要要上幾幾級；；⒍行人人路要要寬，，門口口位要要光亮亮（聚聚的環(huán)環(huán)境））；⒎商場場入口口不能能對住住電梯梯，要要研究究車流流方向向、人人流方方向、、燈光光的設(shè)設(shè)計；；⒏微斜斜的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎位位很難難聚人人，不不宜做做多層層商場場；⒐最佳佳的商商鋪位位置不不是電電梯兩兩旁，，而是是一下下電梯梯的視視線范范圍內(nèi)內(nèi)。商場的的興旺旺與風(fēng)風(fēng)水的的關(guān)系系商場在在選址址注意意事項項：商場在在選址址時，，必須須綜合合考慮慮行業(yè)業(yè)特點點，消消費心心理及及消費費者行行為等等因素素，謹(jǐn)謹(jǐn)慎地地確定定網(wǎng)點點所在在地點。。尤其其是大大型百百貨類類綜合合商場場更應(yīng)應(yīng)綜合合地全全面地地考慮慮該區(qū)區(qū)域和和各種種商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)的功功能。。⒈交通便便利：：車站站附近近，是是過往往乘客客的集集中地地段，，人群群流動動性強強，流流動量量大。。如果果是是幾個個車站站交匯匯點，，則該該地段段的商商業(yè)價價值更更高。。商場場開業(yè)業(yè)之地地如選選擇擇在這這類地地區(qū)就就能給給顧客客提供供便利利購物物的條條件。。⒉靠近人人群聚聚集的的場所所：可可方便便顧客客隨機機購物物，如如影劇劇院、、商業(yè)業(yè)街、、公園園名勝勝、娛娛樂、、旅游游地區(qū)區(qū)等，，這些些地方方可以以使顧顧客享享受到到購物物、休休閑、、娛樂樂、旅旅游等等多種種服務(wù)務(wù)的便便利，，是商商場開開業(yè)的的最佳佳地點點選擇擇。但但此種種地段段屬經(jīng)經(jīng)商的的黃金金之地地，寸寸土寸寸金金，，地價價高費費用大大，競競爭性性也強強。⒊人口居居住稠稠密區(qū)區(qū)：由由于這這類地地段人人口密密度大大，且且距離離較近近，顧顧客購購物省省時省省力比比較較方便便。商商店地地址如如選在在這類類地段段，會會對顧顧客有有較大大吸引引力力，很很容易易培養(yǎng)養(yǎng)忠實實消費費者群群。將將店鋪鋪選擇擇在繁繁華的的地段段開業(yè)業(yè)，就就可以以將自自己的的商品品主動動迎向向顧客客，商商品能能招引引顧客客，就就能能起到到促銷銷的作作用，，將生生意做做紅火火，有有利于于形成成綜合合服務(wù)務(wù)功功能，，發(fā)揮揮特色色。⒋商場選址址與路面面、地勢勢的關(guān)系系：商場場選址都都要考慮慮所選位位置的道道路及路路面地勢勢情況況，因為為這直接接影響著著商店的的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)和客客流量量。通常常，商店店地面應(yīng)應(yīng)與道路路處在一一個水平平面上上，這樣樣有利于于顧客出出入店堂堂，是比比較理想想的選選擇。⒌商場的對對面不能能有煙囪囪、廁所所、殯儀儀館、醫(yī)醫(yī)院、寺寺院等單單位，這這些單位位容易使使人感到到心理上上感到不不適。而而且，對對于經(jīng)營營者來說說，常處處在這樣樣的環(huán)境境之中，，也會造造成精神神不振，，心氣不不暢，甚甚至重者者，還會會染病成成疾，商商敗人亡亡。⒍商店在在選擇宅宅址時，，講求屋屋前開闊闊，接納納八方生生氣，這這與經(jīng)商商講究廣廣納四方方來客契契合。按按照這一一原則，，選擇店店鋪的地地址時，，也應(yīng)該該考慮店店鋪正前前方的開開闊，要要求不能能有任何何遮擋物物，比如如圍墻，，電線桿桿，廣告告牌和過過大遮掩掩的樹木木等等。。⒎商場內(nèi)內(nèi)人員流流量大并并不意味味著商場場的銷售售很好，，商場的的選址、、統(tǒng)一的的形象設(shè)設(shè)計及裝裝修，物物品的擺擺放，營營業(yè)員的的崗位培培訓(xùn)，流流行的促促銷宣傳傳等等都都是非常常之重要要的，還還有商場場的名字字，帶有有吉祥意意義的商商場名，，或者是是一個能能給商場場帶來好好運的門門牌號碼碼，這些些都能給給經(jīng)商者者和顧客客在心理理上以某某種安慰慰。⒏音音樂樂可可以以營營造造一一種種氣氣氛氛，，但但要要看看是是營營造造了了怎怎么么樣樣的的氣氣氛氛，，輕輕柔柔雅雅致致的的樂樂聲聲，，可可以以使使顧顧客客留留連連忘忘返返，，增增加加顧顧客客在在商商場場里里的的逗逗留留時時間間，，從從而而增增加加顧顧客客消消費費的的可可能能性性；；而而震震耳耳的的音音樂樂則則成成了了一一種種聲聲煞煞，，屬屬于于兇兇煞煞的的一一種種，，對對商商場場的的促促銷銷只只能能起起到到負(fù)負(fù)面面的的影影響響。。⒐商場場的的門門是是商商場場的的咽咽喉喉，，是是顧顧客客與與商商品品出出入入與與流流通通的的通通道道。。商商場場的的門門，，每每日日迎迎送送顧顧客客的的多多少少，，決決定定著著商商場場的的興興衰衰。。因因而而，，為為了了使使商商場場提提高高對對顧顧客客的的接接待待量量，，門門不不宜宜做做得得太太小小。。⒑在我我國國的的大大多多數(shù)數(shù)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，繁繁華華的的地地段段往往往往都都是是集集中中在在"丁"字型型和和"丫"字型型的的路路口口處處，，如如果果選選擇擇在在此此開開店店，，就就會會有有同同住住宅宅一一樣樣，，受受到到來來自自大大道道的的煞煞氣氣沖沖擊擊；；在在這這樣樣的的情情況況下下，，可可在在店店鋪鋪前前，，加加建建一一個個圍圍屏屏，，或或者者圍圍障障，，或或者者將將店店鋪鋪門門的的入入口口改改由由側(cè)側(cè)進進，，以以擋擋住住和和避避開開迎迎大大路路而而來來的的煞煞氣氣。。⒒有些些商商場場店店面面狹狹窄窄，，或或者者受受遮遮擋擋，，不不利利于于商商店店發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)營營，，一一是是努努力力去去拆拆除除店店前前的的遮遮物物，，使使店店面面顯顯露露出出來來；；二二是是對對店店面面狹狹窄窄而而無無法法改改變變，，就就把把店店牌牌加加大大高高懸懸，，使使較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的地地方方張張眼眼就就能能看看到到。。⒓商場場的的周周圍圍栽栽種種樹樹木木和和花花草草，，以以增增加加商商場場內(nèi)內(nèi)的的生生氣氣和和消消除除塵塵埃埃。。還還要要勤勤于于商商場場的的衛(wèi)衛(wèi)生生的的清清掃掃和和店店面面門門窗窗的的擦擦洗洗，，以以清清除除沉沉積積的的塵塵土土。。還還可可建建些些花花壇壇、、花花池池、、假假山山、、水水池池噴噴泉泉的的景景觀觀物物品品，，用用以以增增加加商商場場的的美美感感。。商場場上上所所使使用用的的吉吉祥祥物物品品:獅子子：：獅子子在在一一般般人人的的心心目目中中，，是是屬屬于于可可以以給給人人帶帶來來瑞瑞祥祥的的動動物物，，人人們們也也將將它它稱稱之之為為““瑞瑞獸獸””。。一些些大大型型商商場場的的門門口口，，大大都都會會擺擺放放一一對對大大獅獅子子，，而而擺擺放放獅獅子子的的地地方方，，未未必必是是煞煞方方，，現(xiàn)現(xiàn)在在很很多多商商場場的的門門口口的的獅獅子子主主要要是是用用來來招招財財?shù)牡摹?。其其實實獅獅子子不不僅僅可可以以用用來來招招財財還還可可用用來來化化煞煞。。在擺擺放放獅獅子子招招財財化化煞煞需需要要注注意意下下列列幾幾點點：：1.獅子要用質(zhì)質(zhì)量好的石石來雕刻。。2.獅子的造型型要有威勢勢；3.獅子要擺放放在招財?shù)牡模?.要選擇吉時時擺放獅子子；5.選擇吉時替替獅子開光光。五帝錢：真正的五五帝錢不不但可以以用于化化煞，還還可以用用來增運運護身。。五帝古錢錢是指在在清朝時時代流通通的順治治、康熙熙、雍正正、乾隆隆、嘉慶慶的古錢錢，按年年代順序序排列，，不能擺擺錯，五五帝錢有有辟邪鎮(zhèn)鎮(zhèn)宅化煞煞的功能能。商商場用來來招財?shù)牡奈宓坼X錢，可在在商場的的大廳的的地面上上分別壓壓上五套套五帝錢錢，分別別順序放放在屋內(nèi)內(nèi)四個角角及中央央，因為為商場大大廳內(nèi)面面積比較較大，所所以不能能用一套套五帝錢錢，因其其力量是是不足夠夠的，五五套五帝帝錢的放放法是面面對大門門，左方方角放五五個順治治，右方方角放五五個康熙熙，中央央放五個個雍正，，后左方方角放五五個干隆隆，后右右方角放放五個嘉嘉慶。(這個做法法要五套套五帝錢錢埋在地地下，所所以最好好是在商商場裝修修藏的地地下即可可)。此亦稱稱“梅花花局”。。對商場不不利的各各種煞氣氣：⒈反光煞：：因陽光、、水面、、玻璃的的反射而而被照射射則稱為為反光煞煞。⒉鐮刀煞：：凡是彎形形的天橋橋或帶彎彎形的平平路都稱稱為鐮刀刀煞，可可招血光光之災(zāi)。。⒊槍煞煞：這是一種種無形的的氣，所所謂“一一條直路路一條槍槍”，即即是商場場大門對對正有一條直直長的路路，便是是犯槍煞煞，主血血光之災(zāi)災(zāi)、疾病病等。⒋天斬煞煞：兩座大廈廈靠得很很近，致致使兩座座大廈中中間形成成一道相相當(dāng)狹窄窄的空隙隙，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望望去就仿仿似大廈廈被從天天而降的的利斧所所破，一一分為二二似的，，主有血血光光之災(zāi)災(zāi)。⒌天橋煞煞：一條自高高而下的的天橋常常有彎斜斜的去勢勢，天橋橋為虛水水，斜去去而水走走，是是泄泄財象，，此為天天橋煞。。天橋環(huán)環(huán)抱為吉吉，反弓弓為兇。。撰寫策劃劃案的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化目目錄一、項目商商圈調(diào)研⑴項目背景景：項目基基本情況、、研究目的的、研究方方法及經(jīng)濟濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)。⑵宏觀環(huán)境境調(diào)研：城城市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、城市市人口、年年齡及性別別特征、職職業(yè)、收入入等。⑶人文環(huán)境境：價值觀觀、審美觀觀、風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣等。⑷商業(yè)環(huán)境境：競爭對對手、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點等。。⑸其他宏觀觀環(huán)境：城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展、新法法律法規(guī)等等。二、項目市市場定位⑴項目SWTO分析：優(yōu)勢勢、劣勢、、機會、威威脅等。⑵項目產(chǎn)品品定位：經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、經(jīng)營營業(yè)態(tài)組合合等。⑶項目功能能定位：各各區(qū)間的功功能定位及及規(guī)劃設(shè)計計。⑷項目主題題定位：主主題導(dǎo)入、、主題深入入、主題表表現(xiàn)等。⑸目標(biāo)客戶戶定位：投投資客、目目標(biāo)租戶及及消費者的的定位。三、項目規(guī)規(guī)劃建議⑴項目背景景：項目基基本情況、、研究目的的、研究方方法及經(jīng)濟濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)。⑵宏觀環(huán)境境調(diào)研：城城市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、城市市人口、年年齡及性別別特征、職職業(yè)、收入入等。⑶人文環(huán)境境：價值觀觀、審美觀觀、風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣等。⑷商業(yè)環(huán)境境：競爭對對手、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點等。。⑸其他宏觀觀環(huán)境：城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展、新法法律法規(guī)等等。四、項目市市場定位⑴項目SWTO分析：優(yōu)勢勢、劣勢、、機會、威威脅等。⑵項目產(chǎn)品品定位：經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、經(jīng)營營業(yè)態(tài)組合合等。⑶項目功能能定位：各各區(qū)間的功功能定位及及規(guī)劃設(shè)計計。⑷項目主題題定位：主主題導(dǎo)入、、主題深入入、主題表表現(xiàn)等。⑸目標(biāo)客戶戶定位：投投資客、目目標(biāo)租戶及及消費者的的定位。五、項目主主題定位⑴主題導(dǎo)入入及深化。。⑵主題差別別性與適應(yīng)應(yīng)性分析。。⑶主題的表表現(xiàn)形式。。六、項目形形象定位⑴案名及形形象品牌的的確立。⑵形象品牌牌營運策略略。⑶形象品牌牌延伸策略略。七、項目客客戶定位⑴目標(biāo)投資資客戶群細(xì)細(xì)分。⑵目標(biāo)商家家細(xì)分。⑶目標(biāo)消費費群細(xì)分。。八、項目規(guī)規(guī)劃建議⑴整體開發(fā)發(fā)規(guī)劃思路路。⑵總體規(guī)劃劃建議（總總體布局、、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、建筑平平面、走廊廊通道等））。⑶項目整體體建筑風(fēng)格格。⑷項目購物物環(huán)境規(guī)劃劃。⑸項目交通通組織規(guī)劃劃。⑹項目營業(yè)業(yè)空間經(jīng)營營規(guī)劃。九、項目經(jīng)經(jīng)濟效益分分析⑴成本費用用分析。⑵營業(yè)利潤潤分析。⑶經(jīng)濟效益益分析。十、項目銷銷售、招商商與推廣⑴項目招商商推廣總體體思路。⑵制定項目目銷售與招招商的比例例。⑶項目銷售售招商推廣廣總策略。。⑷項目宣傳傳推廣策略略。⑸項目招商商的實施。。⑹項目銷售售及招商的的費用預(yù)算算。⑺項目銷售售及招商、