樓市動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目競爭案例調(diào)研置高機(jī)構(gòu)研究部01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場(chǎng)/宏觀政策/土地市場(chǎng)目錄01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場(chǎng)

/土地市場(chǎng)/宏觀政策據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止到8月30日，杭州主城區(qū)住宅可售房源已經(jīng)跌破6000套，目前可售房源為5810套01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場(chǎng)

/土地市場(chǎng)/宏觀政策供應(yīng)量成交價(jià)

杭州09年(以春節(jié)為時(shí)間節(jié)點(diǎn))已經(jīng)在官方網(wǎng)站上公告、預(yù)告的住宅用地，達(dá)2612.8畝，可建建筑面積394.2萬方，是08年住宅用地出讓量的3倍，是07年住宅用地出讓量的2/3.已經(jīng)出讓和預(yù)告的地塊90%集中在拱墅區(qū)和江干區(qū)，故預(yù)計(jì)09年的土地供應(yīng)量會(huì)超過07年。預(yù)計(jì)杭州未來三年，可供應(yīng)住宅存量1200萬方（2007年359萬方、2008年169萬方、2009年559萬方、06年及以前100萬方），按120方/套，即10萬套，以07年的賣房速度，也足夠賣超過3年。

8月18日，西子控股以77777萬元戲劇性的價(jià)格，奪得29號(hào)南星橋糧庫地塊，24295元/平方米的樓面價(jià)，刷新了杭州住宅樓面價(jià)的最高紀(jì)錄（西湖8號(hào)公館樓面價(jià)24032元/平方米）。7月23日，義烏小商品城擊敗綠城，以20650元/平米的樓面價(jià)拿下錢江新城地塊，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)逼近西湖8號(hào)公館的樓面價(jià)歷史紀(jì)錄，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)住宅樓面價(jià)的第二高。同日，德信集團(tuán)連奪九堡19、20號(hào)地塊，將九堡的樓面地價(jià)拉升至7623元/平方米的高位。7月28日，濱江集團(tuán)聯(lián)合三花控股，將筧橋黎明村的樓面價(jià)推高至近1萬元/平方米更早的6月30日，欣盛房產(chǎn)，以近萬的樓面價(jià)奪得申花15、16號(hào)地塊，刷新了申花板塊的樓面地.........結(jié)論：未來杭州樓市不差房結(jié)論：“面粉貴過面包”，09“地王”創(chuàng)新高01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場(chǎng)

/土地市場(chǎng)/宏觀政策近日，針對(duì)今年以來杭州樓市常見的“擠牙膏”式少量多推的推盤模式，杭州房管部門在預(yù)售許可證審批時(shí)悄悄提高審批門檻：要求開發(fā)商將達(dá)到預(yù)售條件的房源一次性申領(lǐng)預(yù)售證。8月份，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》已進(jìn)行修訂，今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，而經(jīng)適房和兩限房銷售則按建筑面積計(jì)價(jià)和結(jié)算房價(jià)款。杭州相關(guān)部門表示暫不跟進(jìn)。二套房貸政策收緊。目前雖沒有統(tǒng)一的二套房貸利率調(diào)整文件下達(dá)到銀行，但杭城多家銀行的房貸部門表示，對(duì)于二套房貸，目前均嚴(yán)格執(zhí)行首付四成，利率上浮10%的政策。01、09年1-8月份杭州樓市回顧/商品房市場(chǎng)

/土地市場(chǎng)/宏觀政策小結(jié)：成交量下滑，“地王”頻出，二手房貸政策收緊，房價(jià)的不斷提高和種種關(guān)于后市宏觀調(diào)控的猜測(cè)，都預(yù)示著未來樓市將不再平靜，新一輪調(diào)整不可避免。目錄02、項(xiàng)目競爭案例調(diào)研分析/周邊住宅項(xiàng)目/同類面市項(xiàng)目/同類未面市項(xiàng)目本項(xiàng)目水碧苑水月苑水清苑水映苑水起苑水曲苑水滟苑02、項(xiàng)目競爭案例調(diào)研分析/周邊住宅

/同類已面市/同類未面市都市水鄉(xiāng)二手房親親家園一期親親家園二期親親家園三期親親家園幸福里02、項(xiàng)目競爭案例調(diào)研分析/周邊住宅

/同類已面市/同類未面市親親家園二手房02、項(xiàng)目競爭案例調(diào)研分析/周邊住宅

/同類已面市/同類未面市其他項(xiàng)目二手房銘雅苑東區(qū)三墩頤景園紫金港灣蘭韻天城潤達(dá)花園美都公寓02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周邊住宅宅/同類已面面市/同同類未面市市小結(jié)：區(qū)域內(nèi)二手手房價(jià)格基基本在10000元元/平方米米左右。假定本項(xiàng)目目售價(jià)13000元元/平方米米，50平平方米，總總價(jià)65萬萬，首付五五成，需32.5萬萬，則32.5萬的的首付在區(qū)區(qū)域內(nèi)能買買到怎樣的的房子？作為2成首首付，則可可以購買162.50萬總價(jià)價(jià)的房子，，按1萬/平方米計(jì)計(jì)，即165平方米米。作為3成首首付，則可可以購買108.34萬總價(jià)價(jià)的房子，，按1萬/平方米計(jì)計(jì)，即108平方米米。區(qū)域內(nèi)二手手房價(jià)格不不高，對(duì)本本項(xiàng)目定價(jià)價(jià)影響較大大。尤其是是高定價(jià)對(duì)對(duì)于自住客客來說的門門檻加大。。02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周邊住宅/同類已面市市/同類未未面市白馬尊邸———杭州白馬房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位置：杭州市西湖湖區(qū)三墩鎮(zhèn)厚厚仁路親親家園西側(cè)側(cè)開盤時(shí)間：2008.06.22入住時(shí)間：2010.05.31項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總占地地面積73770平方米米，總建筑面積14萬平方米，容容積率1.9，由排屋、高層、、小高層組成成主力戶型：排屋主力面面積約220-260㎡㎡，公寓主力力面積以86-130平米二二房、三房為為主銷售情況：目前兩幢高層層剩余4套，，小高層剩余余34套，成成交均價(jià)在9000元/平方米左右右；排屋40套，已售17套。公寓寓在售均價(jià)13000元元/平方米，，排屋2.3-2.6萬萬元/平方米米。客戶構(gòu)成：購房者大多多在城西或是是三墩附近工工作；項(xiàng)目曾去義烏烏作過推介會(huì)會(huì)，也不排除除存在一部部分其他地區(qū)區(qū)投資客的可可能02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面面市/同同類未面市市金溪園———中海地產(chǎn)（（杭州）有有限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)金金渡北路近近古墩路；；銘雅苑西西側(cè)，親親親家園北開盤時(shí)間：2009.05.23入住時(shí)間：2010.12.31項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面面積6萬平平方米，綠綠化率30%，由5幢高層住住宅和多幢排屋組成主力戶型：90㎡銷售情況：公寓約500套，目目前剩余5套，成交交均價(jià)在9200元元/平方米米左右；排排屋共56套，目前前剩余5套套，成交均均價(jià)23749元/平方米。。部分公寓邊套的房源源單價(jià)高達(dá)達(dá)12000元/平方米，但但也被一搶搶而空，三三墩房價(jià)由由此邁過每每平方米萬萬元的大關(guān)關(guān)客戶構(gòu)成：購房者逾8成的客戶戶為首次置業(yè)業(yè)，其中大多多為杭州企事事業(yè)單位的菁菁英，包括大大學(xué)老師、企企業(yè)白領(lǐng)、私私企經(jīng)營者等等。他們?cè)诔浅俏饔休^長的的居住經(jīng)歷，，對(duì)三墩的居居住環(huán)境、商商業(yè)配套特別別認(rèn)可02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅/同類已面市市/同類未未面市自在城———杭州金地自自在城房地地產(chǎn)發(fā)展有有限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)三三墩鎮(zhèn)金渡渡北路通濟(jì)濟(jì)路開盤時(shí)間：2009.06.20入住時(shí)間：2010.05項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地地面積546畝，總總建筑面積積約85萬萬㎡，建筑筑類型包括括大規(guī)模城城市別墅組組團(tuán)、花園園洋房、精精裝修高層層景觀公寓寓、時(shí)尚SOHO等等主力戶型：72㎡一房、、90㎡左右右二房、120㎡和135㎡的三房房和145至至150㎡的的四房戶型銷售情況：排屋已經(jīng)開盤盤159套，，目前已售47套，成交交均價(jià)26818元/平平方米。精裝裝修公寓預(yù)計(jì)計(jì)10月份開開盤，價(jià)格未未定。小結(jié)：區(qū)域內(nèi)一手手房公寓的的供應(yīng)量未未來主要來來自金地自自在城，故故自在城精精裝公寓的的定價(jià)對(duì)本本項(xiàng)目定價(jià)價(jià)有一定的的影響。據(jù)據(jù)悉，金地地精裝公寓寓的售價(jià)在在14000元/平平方米左右右。02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周邊住宅宅/同類已面面市/同同類未面市市02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市視界之窗———杭州川海置置業(yè)有限公公司項(xiàng)目位置：濱江區(qū)江江陵路603號(hào)開盤時(shí)間：2008.11.02入住時(shí)間：2011.12.01用地性質(zhì)：40年辦辦公用地項(xiàng)目規(guī)模：用地面積積約7603㎡；總總建筑面積積約22583.45㎡，2-5層為為帶租約式式銷售，作作為酒店用用房。結(jié)構(gòu)為4.98米米層高loft。主力戶型：40-60㎡銷售情況：目前已售280套，，可售150套，2-7層已已基本售罄罄，已售均均價(jià)15441元/平方米。?？蛻魳?gòu)成：購房者除杭州本地地和溫臺(tái)等等地投資客客外，還有有部分工作作在濱江的的年輕群體體視界之窗戶戶型圖02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市40㎡loft一樓樓40㎡loft二樓樓視界之窗樣樣板間02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市40㎡loft一樓樓40㎡loft二樓樓視界之窗樣樣板間02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市二樓衣柜二樓臥室衛(wèi)生間02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市MOHO尚尚筑——浙江創(chuàng)佳房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司項(xiàng)目位置：上城區(qū)東東至近江路路、北至秋秋濤路東北北開盤時(shí)間：2008.09.12入住時(shí)間：2010.04.30用地性質(zhì)：40年商商業(yè)金融用用地項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地5836㎡，總總建筑面積積25716㎡，地地上建筑面面積19206㎡，，共308戶，由1－3層層商務(wù)裙樓樓、4-18層4.78米米loft空間和2層層地下車庫庫組成。主力戶型：40-65㎡銷售情況：目前已售298套，，公寓可售售1套，預(yù)預(yù)定4套，，已售均價(jià)價(jià)19347元/平平方米?？蛻魳?gòu)成：購房者主要為溫臺(tái)臺(tái)和義烏地地區(qū)的投資資客MOHO尚尚筑標(biāo)準(zhǔn)層層平面圖02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市附注：A戶型大小小:40方方B戶型大小小:60方方C戶型大小小:48方方D戶型大小:50方MOHO尚筑筑標(biāo)一層平面面圖02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市MOHO尚筑筑樣板間實(shí)景景圖02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市MOHO尚筑筑銷售道具———海報(bào)02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市MOHO尚筑筑銷售道具———樓書折頁頁02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈——杭州德泰置業(yè)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：拱墅區(qū)祥符符阮家村，豐豐潭路以東開盤時(shí)間：2008.08.26入住時(shí)間：2009.09用地性質(zhì)：40年商業(yè)業(yè)金融兼容辦辦公用地項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積23961平平方米，地下下車位301個(gè)，總套數(shù)數(shù)423套，其中2-7層層高為4.98米的的LOFT，，8-9層層層高為4.78米的LOFT，10-19層層層高是2.94米。主力戶型：40㎡銷售情況：目前已售391套，可售售32套，已已售均價(jià)12202元/平方米，loft部分分已全部售完完，其中1-4層為限制制性房產(chǎn)。客戶構(gòu)成：三類人群，，創(chuàng)業(yè)者、商商業(yè)機(jī)構(gòu)、年年輕白領(lǐng)02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈平面圖02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈效果圖loft一樓樓效果loft二樓樓效果02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市德泰御峰大廈廈效果圖loft戶型型剖面圖02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市小結(jié)：選取了主城區(qū)區(qū)部分loft商住樓進(jìn)進(jìn)行分析，在在經(jīng)歷09年年一輪的行情情過后，這些些項(xiàng)目基本售售完或銷售大大半。對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目不構(gòu)成競競爭或競爭較較小。02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市錢龍名匯公館館——杭州錢龍置業(yè)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：濱江區(qū)濱盛路路與漢江路交交叉口開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2009.10入住時(shí)間：不詳用地性質(zhì)：50年綜合合用地項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面面積約8152平方米，，總建筑面積積約49861.47平平方米，純4.78米LOFT物業(yè)業(yè)，其中1~3商商業(yè)層群樓，，商業(yè)部分面面積6446平方米，住住宅部分面積積30212平方米。主力戶型：主力面積50㎡，另有100、120、160㎡銷售情況：預(yù)計(jì)10月份份開盤，毛坯售價(jià)預(yù)計(jì)計(jì)13000元/平方米米02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市錢龍名匯公館館實(shí)景圖柏悅軒錢江MOHO錢龍名匯公館館02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市錢龍名匯公館館銷售道具02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際———同方聯(lián)合控股股集團(tuán)項(xiàng)目位置：江干區(qū)秋濤路路和艮山西路路交叉口，浙浙大華家池校校區(qū)北側(cè)開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2009.10入住時(shí)間：2011用地性質(zhì)：50年綜合合用地項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積約約5萬平方米米，由1幢28層的主樓樓和5層裙樓樓構(gòu)成，規(guī)劃劃1-5層為為休閑商業(yè)配配套，6-28層為精精裝修酒店式式公寓，以40-54㎡㎡的高檔精裝裝修小戶型為為主力戶型，，共651戶主力戶型：40-54㎡銷售情況：預(yù)計(jì)10月份份開盤，精裝售價(jià)預(yù)計(jì)計(jì)17000元/平方米米02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際戶型型圖A戶型46㎡㎡B戶型46㎡㎡(主力)02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際戶型型圖C戶型40㎡㎡D戶型50㎡㎡02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市同方國際戶型型圖E戶型54㎡㎡G戶型40㎡㎡02、項(xiàng)目競爭案例例調(diào)研分析/周邊住宅宅/同類已面市市/同類未面市市UN公社———浙江海陸房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)小和山山高教園留和和路（新浙江江工業(yè)大學(xué)對(duì)對(duì)面）開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2009.10以后入住時(shí)間：2011用地性質(zhì)：科研用地地，50年年使用權(quán)項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目總建建筑面積約約為11萬平方米，，由6層、7層、8層、11層等各建筑筑形態(tài)的十十八棟建筑筑組成。精精裝修loft公寓，4.79米層高主力戶型：60㎡銷售情況：預(yù)計(jì)10月月份以后開開盤，推出出50—90㎡的精精裝修Loft戶型型，價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)會(huì)在5000-6000元/㎡左左右02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市UN公社戶戶型圖標(biāo)準(zhǔn)層平面面圖02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市UN公社戶戶型圖02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市西鑒楓景商商住樓———浙江大學(xué)科科技園方易易建設(shè)發(fā)展展有限公司司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)競舟舟路南端（（天目山路路口）開盤時(shí)間：目前工程已已到5層入住時(shí)間：不詳用地性質(zhì)：50年辦辦公綜合用用地項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目為一幢地下一一層、地上上11層綜綜合辦公樓樓，建筑筑高度60米，總建建筑面積為為11480.2平平方米(其其中地上部部分為9404.1平方米，，一層架空空層為238.1平平方米，地地下部分為為2076.1平方方米)。物業(yè)結(jié)構(gòu)為為4.78米層高loft。主力戶型：40-60㎡銷售情況：預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)會(huì)開盤，目目前工程已已到5層左左右，毛坯坯交付，項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量較較差，不預(yù)預(yù)埋槽鋼。。開發(fā)商希望望售價(jià)在17000元/平方方米左右。。02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市西鑒楓景商商住樓效果果圖02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面面市/同類未面面市西鑒楓景商商住樓設(shè)計(jì)計(jì)圖02、項(xiàng)目競爭案案例調(diào)研分分析/周周邊住宅/同類已面市市/同類未面市市小結(jié)：同類未面市項(xiàng)項(xiàng)目基本在10月份左右右面市，都是是為了能盡量量搭上這輪行行情的“末班班車”。這些項(xiàng)目對(duì)于于本項(xiàng)目有一一定的競爭性性，一旦10月份由于定定價(jià)過高或是是政策變動(dòng)，，這些項(xiàng)目銷銷售不理想，，則當(dāng)本項(xiàng)目目開盤時(shí)市面面上的投資型型產(chǎn)品體量將將會(huì)增大。END9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20229:25:51AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20229:25:51AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/17