房地產(chǎn)風險與房地產(chǎn)法律葉宏偉博士

浙大房地產(chǎn)投資研究所法律事務部主任21世紀不動產(chǎn)杭州區(qū)域副總裁浙江六和律師事務所律師

房地產(chǎn)風險與房地產(chǎn)法律葉宏偉博士1一、政策風險1、政府（中央政府、地方政府）2、朱镕基在泰國、香港的兩次講話3、溫家寶就“杭州現(xiàn)象”批字4、《七部委通知》5、杭州出臺20%個人所得稅政策6、16屆三中全會7、《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》8、央行6月13日發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》9、杭州市2003年十件大事中的第一件大事：為中低收入者提供一萬套低價房一、政策風險1、政府（中央政府、地方政府）2二、市場風險1、供需不平衡2、房價上漲快土地價格堅挺，總體供不應求

二、市場風險3三、法律風險1、法律、法規(guī)多變例如：樓書性質2、立法趨勢①對政府相關部門②對開發(fā)商、供給者、中介公司③對消費者

三、法律風險4四、房地產(chǎn)法律概述

與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)有：

《合同法》、《合同法司法解釋》《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》《擔保法》、《消費者權益保護法》《浙江實施〈消費者權益保護法〉辦法》《商品房銷售管理辦法》、《廣告法》…四、房地產(chǎn)法律概述與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)有：5（一）合法性與合理性

1.法律依據(jù)法律有明確規(guī)定法律沒有明確規(guī)定法律規(guī)定相互沖突2.證據(jù)①書證②物證③當事人陳述④證人證言⑤鑒定結論⑥勘驗檢查筆錄⑦視聽資料（一）合法性與合理性1.法律依據(jù)6（二）法律責任構成要件

違法（或違約）行為主觀過錯損害結果因果關系（二）法律責任構成要件違法（或違約）行為7五、杭州當前一手房爭議焦點及著名案例

1.廣告與實際交付不符問題要約與要約邀請2.面積“縮水”或“放水”問題3.交付問題

①如何認定交付②交付的條件；條件不符的交付是否算法律上的交付③逾期交付的法律責任五、杭州當前一手房爭議焦點及著名案例1.廣告與實際交付不84、規(guī)劃設計變更影響商品房質量或使用功能的出賣人應當在有關部門批準同意之日起10天內(nèi)，書面通知買收人

5、裝飾，設備問題，基礎設施，公共配套問題6、產(chǎn)權登記逾期問題7、買賣號子問題8、其它問題爭議解決方式問題房屋平面圖解決個別爭議的形式問題4、規(guī)劃設計變更9六、二手房交易爭議焦點及著名案例1、賣方違約

①意向書簽約后違約②轉讓合同簽定后違約2、買方違約

①意向書簽定后違約②轉讓合同簽定后違約3、標的物爭議

①附屬設施②環(huán)境問題（噪音、光污染、死亡、犯罪率）③面積差異

六、二手房交易爭議焦點及著名案例104、跳單問題5、中介公司不正當競爭6、交付問題7、主體問題

表見代理、表見代表、委托代理

8、標的問題

拆遷、危房、查封、出租

三、期房買賣四、違約金與定金

五、面積“縮水”和“放水”問題

六、質量問題

七、交付逾期八、產(chǎn)權問題

1、“老式私有宅院”需滿足兩個條件2、售后公房買賣需同住人簽字3、非獨立成套公房只可轉讓承租權九、“故意超貸”問題十、購房年限、土地使用權年限十一、、其他

1、賣號子2、一房多賣3、戶口遷移問題

4、跳單問題119、期房買賣10、違約金與定金11、面積“縮水”和“放水”問題12、購房年限、土地使用權年限13、其他賣號子、一房多賣、戶口遷移問題9、期房買賣12建議：

提高自身修養(yǎng)；法律事務的歸口管理；著重學習合同法。

建議：13謝謝大家!聯(lián)系方式：地址：浙江大學經(jīng)濟學院四樓電話-MAIL:

jason@

謝謝大家!聯(lián)系方式：141995年的合同規(guī)定第十條交付期限

甲方須于年月日前，將經(jīng)竣工驗收（包括建筑工程質量驗收和按規(guī)定必須是綜合驗收）合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設備標準的該商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實予以延期。1、人力不可抗拒的火災、水災、地震等自然災害。2、縣級以上規(guī)劃、文物、環(huán)保等主管部門根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定采取某項行政措施或遇到重大技術問題而導致開發(fā)建設期延長的，但最長不得超過六個月。1995年的合同規(guī)定第十條交付期限15

第十二條甲方逾期交付的違約責任

除本合同第十條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，同意按下列第

、

、

、項約定處理。1、逾期不超過

天，按本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息，月利息按

利率計算。2、逾期超過

個月，甲方按乙方累計已付款的

%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。3、逾期超過個月，合同終止。甲方按乙方累計已付款的

%向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

第十二條甲方逾期交付的違約責任

除本合同16買賣號子的法律分析有預售證與沒有預售證收定金與不收定金企業(yè)與銀行內(nèi)容是否明確法律責任：1、行政責任2、民事責任（締約定金與履約定金）金都雅苑、山水人家買賣號子的法律分析有預售證與沒有預售證17物權法簡介合同法、物權法、民法典共五部分（共329條）1、總則2、所有權3、用益物權4、擔保物權5、占有物權法簡介合同法、物權法、民法典18所有權占有使用收益處分所有權占有19用益物權土地使用權農(nóng)村土地承包使用權宅基地使用權與房屋所有權相鄰權典權用益物權土地使用權20擔保物權抵押權質押權擔保物權抵押權21相關重要問題一、物權優(yōu)先原則1、一房五賣2、100套600賣3、企業(yè)破產(chǎn)時的別除權（抵押權與融資租賃合同）4、承建單位的留置權5、兩個例外：買賣不破租賃企業(yè)破產(chǎn)時的職工工資相關重要問題一、物權優(yōu)先原則22二、登記制度1、不動產(chǎn)與動產(chǎn)的登記2、存在的問題土地登記與房產(chǎn)登記（上海案件）草原登記、水登記、森林登記二、登記制度1、不動產(chǎn)與動產(chǎn)的登記23三、商品房預告登記四、善意第三人（是否交付）甲、乙、丙雙牛大廈（業(yè)主與銀行）五、車庫、會館的所有權三、商品房預告登記24標的物爭議1、附屬設施（海景城）花園面積、郵電局、銀行、附屬物面積差異2、環(huán)境問題噪音、光污染、死亡、犯罪率標的物爭議1、附屬設施（海景城）25期房買賣1、房產(chǎn)商協(xié)助直接更名（備案問題）2、業(yè)主與業(yè)主期房買賣1、房產(chǎn)商協(xié)助直接更名（備案問題）26交付逾期1、3道防線2、交付的條件（政策變化）3、免責條款A、不可抗力（非典問題，鳳起都市）B、政府通知導致的逾期C、政府規(guī)定的交付條件變化D、政府過錯交付逾期1、3道防線27產(chǎn)權逾期1、兩道防線2、辦證義務（單方、雙方、三方）3、一證、兩證、三證4、具體行政行為、抽象行政行為產(chǎn)權逾期1、兩道防線28法律適用問題1、《消費者權益保護法》及《浙江省實施〈消費者權益保護法〉辦法》2、合同法3、《商品房銷售管理辦法》法律適用問題1、《消費者權益保護法》及《浙江省實施〈消費者權29約定不明條款的處理（一）、產(chǎn)權證逾期1995版合同關于產(chǎn)權登記的約定。出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權屬（包括契稅證、房屋所有權證和土地使用權證）登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的。買受人有權退房，并按5%賠償買受人損失。約定不明條款的處理（一）、產(chǎn)權證逾期302000版合同關于產(chǎn)權登記的約定。出賣人應當在商品房交付使用后

日內(nèi)，將辦理權屬（包括契稅證、房屋所有權證和土地使用權證）登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的。雙方同意按下列第項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起

日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的

%賠償買受人損失。2000版合同312、買受人不退房，出賣人按已付房價款的

%向買受人支付違約金。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支32（二）上虞案件合同第七條買受人在約定之日五天內(nèi)未辦理按揭貸款的，買受人按日向出賣人支付逾期貸款額的萬分之零點五的違約金，逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。（二）上虞案件合同第七條33房屋用途（19條）住宅、綜合、商業(yè)、工業(yè)戶口、契稅、電費房屋用途（19條）住宅、綜合、商業(yè)、工業(yè)34糾紛解決仲裁訴訟糾紛解決仲裁35合同主體1、授權書2、表見代理、委托代理、表見代表合同主體1、授權書36土地使用權年限和出讓金70年50年40年出讓金的繳付（1400萬、7萬）土地使用權年限和出讓金70年37房地產(chǎn)風險與房地產(chǎn)法律葉宏偉博士

浙大房地產(chǎn)投資研究所法律事務部主任21世紀不動產(chǎn)杭州區(qū)域副總裁浙江六和律師事務所律師

房地產(chǎn)風險與房地產(chǎn)法律葉宏偉博士38一、政策風險1、政府（中央政府、地方政府）2、朱镕基在泰國、香港的兩次講話3、溫家寶就“杭州現(xiàn)象”批字4、《七部委通知》5、杭州出臺20%個人所得稅政策6、16屆三中全會7、《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》8、央行6月13日發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》9、杭州市2003年十件大事中的第一件大事：為中低收入者提供一萬套低價房一、政策風險1、政府（中央政府、地方政府）39二、市場風險1、供需不平衡2、房價上漲快土地價格堅挺，總體供不應求

二、市場風險40三、法律風險1、法律、法規(guī)多變例如：樓書性質2、立法趨勢①對政府相關部門②對開發(fā)商、供給者、中介公司③對消費者

三、法律風險41四、房地產(chǎn)法律概述

與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)有：

《合同法》、《合同法司法解釋》《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》《擔保法》、《消費者權益保護法》《浙江實施〈消費者權益保護法〉辦法》《商品房銷售管理辦法》、《廣告法》…四、房地產(chǎn)法律概述與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)有：42（一）合法性與合理性

1.法律依據(jù)法律有明確規(guī)定法律沒有明確規(guī)定法律規(guī)定相互沖突2.證據(jù)①書證②物證③當事人陳述④證人證言⑤鑒定結論⑥勘驗檢查筆錄⑦視聽資料（一）合法性與合理性1.法律依據(jù)43（二）法律責任構成要件

違法（或違約）行為主觀過錯損害結果因果關系（二）法律責任構成要件違法（或違約）行為44五、杭州當前一手房爭議焦點及著名案例

1.廣告與實際交付不符問題要約與要約邀請2.面積“縮水”或“放水”問題3.交付問題

①如何認定交付②交付的條件；條件不符的交付是否算法律上的交付③逾期交付的法律責任五、杭州當前一手房爭議焦點及著名案例1.廣告與實際交付不454、規(guī)劃設計變更影響商品房質量或使用功能的出賣人應當在有關部門批準同意之日起10天內(nèi)，書面通知買收人

5、裝飾，設備問題，基礎設施，公共配套問題6、產(chǎn)權登記逾期問題7、買賣號子問題8、其它問題爭議解決方式問題房屋平面圖解決個別爭議的形式問題4、規(guī)劃設計變更46六、二手房交易爭議焦點及著名案例1、賣方違約

①意向書簽約后違約②轉讓合同簽定后違約2、買方違約

①意向書簽定后違約②轉讓合同簽定后違約3、標的物爭議

①附屬設施②環(huán)境問題（噪音、光污染、死亡、犯罪率）③面積差異

六、二手房交易爭議焦點及著名案例474、跳單問題5、中介公司不正當競爭6、交付問題7、主體問題

表見代理、表見代表、委托代理

8、標的問題

拆遷、危房、查封、出租

三、期房買賣四、違約金與定金

五、面積“縮水”和“放水”問題

六、質量問題

七、交付逾期八、產(chǎn)權問題

1、“老式私有宅院”需滿足兩個條件2、售后公房買賣需同住人簽字3、非獨立成套公房只可轉讓承租權九、“故意超貸”問題十、購房年限、土地使用權年限十一、、其他

1、賣號子2、一房多賣3、戶口遷移問題

4、跳單問題489、期房買賣10、違約金與定金11、面積“縮水”和“放水”問題12、購房年限、土地使用權年限13、其他賣號子、一房多賣、戶口遷移問題9、期房買賣49建議：

提高自身修養(yǎng)；法律事務的歸口管理；著重學習合同法。

建議：50謝謝大家!聯(lián)系方式：地址：浙江大學經(jīng)濟學院四樓電話-MAIL:

jason@

謝謝大家!聯(lián)系方式：511995年的合同規(guī)定第十條交付期限

甲方須于年月日前，將經(jīng)竣工驗收（包括建筑工程質量驗收和按規(guī)定必須是綜合驗收）合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設備標準的該商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實予以延期。1、人力不可抗拒的火災、水災、地震等自然災害。2、縣級以上規(guī)劃、文物、環(huán)保等主管部門根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定采取某項行政措施或遇到重大技術問題而導致開發(fā)建設期延長的，但最長不得超過六個月。1995年的合同規(guī)定第十條交付期限52

第十二條甲方逾期交付的違約責任

除本合同第十條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，同意按下列第

、

、

、項約定處理。1、逾期不超過

天，按本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息，月利息按

利率計算。2、逾期超過

個月，甲方按乙方累計已付款的

%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。3、逾期超過個月，合同終止。甲方按乙方累計已付款的

%向乙方支付違約金。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。

第十二條甲方逾期交付的違約責任

除本合同53買賣號子的法律分析有預售證與沒有預售證收定金與不收定金企業(yè)與銀行內(nèi)容是否明確法律責任：1、行政責任2、民事責任（締約定金與履約定金）金都雅苑、山水人家買賣號子的法律分析有預售證與沒有預售證54物權法簡介合同法、物權法、民法典共五部分（共329條）1、總則2、所有權3、用益物權4、擔保物權5、占有物權法簡介合同法、物權法、民法典55所有權占有使用收益處分所有權占有56用益物權土地使用權農(nóng)村土地承包使用權宅基地使用權與房屋所有權相鄰權典權用益物權土地使用權57擔保物權抵押權質押權擔保物權抵押權58相關重要問題一、物權優(yōu)先原則1、一房五賣2、100套600賣3、企業(yè)破產(chǎn)時的別除權（抵押權與融資租賃合同）4、承建單位的留置權5、兩個例外：買賣不破租賃企業(yè)破產(chǎn)時的職工工資相關重要問題一、物權優(yōu)先原則59二、登記制度1、不動產(chǎn)與動產(chǎn)的登記2、存在的問題土地登記與房產(chǎn)登記（上海案件）草原登記、水登記、森林登記二、登記制度1、不動產(chǎn)與動產(chǎn)的登記60三、商品房預告登記四、善意第三人（是否交付）甲、乙、丙雙牛大廈（業(yè)主與銀行）五、車庫、會館的所有權三、商品房預告登記61標的物爭議1、附屬設施（海景城）花園面積、郵電局、銀行、附屬物面積差異2、環(huán)境問題噪音、光污染、死亡、犯罪率標的物爭議1、附屬設施（海景城）62期房買賣1、房產(chǎn)商協(xié)助直接更名（備案問題）2、業(yè)主與業(yè)主期房買賣1、房產(chǎn)商協(xié)助直接更名（備案問題）63交付逾期1、3道防線2、交付的條件（政策變化）3、免責條款A、不可抗力（非典問題，鳳起都市）B、政府通知導致的逾期C、政府規(guī)定的交付條件變化D、政府過錯交付逾期1、3道防線64產(chǎn)權逾期1、兩道防線2、辦證義務（單方、雙方、三方）3、一證、兩證、三證4、具體行政行為、抽象行政行為產(chǎn)權逾