第一章總論信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)茗陽(yáng)天下〔一期〕開(kāi)發(fā)建設(shè)工程1.1.2工程承辦單位、工程負(fù)責(zé)人工程承辦單位：信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程法人代表：劉懷剛建設(shè)地點(diǎn)信陽(yáng)市浉河南岸、107國(guó)道西側(cè)編制單位：河南省工程咨詢公司資格證書編號(hào)：工咨甲10301210011.2編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍2、?信陽(yáng)市城市總體規(guī)劃(2004—2021年)?；3、?信陽(yáng)市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要?[2005]34號(hào)；4、中南調(diào)查公司?信陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于價(jià)格的補(bǔ)充報(bào)告?；5、工程承辦單位提供的有關(guān)根底數(shù)據(jù)；6、編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等。1.本報(bào)告根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告編制的工作范圍和深度規(guī)定，對(duì)工程建設(shè)的依據(jù)、條件及必要性進(jìn)行了論述，對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)，對(duì)建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護(hù)、消防及平安衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動(dòng)定員、工程實(shí)施進(jìn)度、工程招投標(biāo)方案、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合性分析和評(píng)價(jià)，為工程決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注冊(cè)成立于2004年10月，注冊(cè)資本金800萬(wàn)元人民幣，三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，企業(yè)性質(zhì)為民營(yíng)有限責(zé)任公司。企業(yè)股東人數(shù)為4人，公司現(xiàn)擁有正式員工24名，其中具有技術(shù)職稱18人，占公司總?cè)藬?shù)的75%。企業(yè)法人代表，董事長(zhǎng)劉懷剛，歷任武漢中遠(yuǎn)建筑總經(jīng)理，武漢利加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。獨(dú)立全過(guò)程操作武漢姻脂山莊工程開(kāi)發(fā)和武漢青山區(qū)怡景花園工程的開(kāi)發(fā)?？偨?jīng)理劉道富，武漢大學(xué)EMBA，歷任海南名流置業(yè)開(kāi)展公司副總經(jīng)理，湖北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開(kāi)展公司總經(jīng)理，名流投資集團(tuán)湖北分公司總經(jīng)理，武漢未來(lái)屋產(chǎn)總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)，獨(dú)立全過(guò)程操作武漢市水果湖廣場(chǎng)、鐘祥市名流花園等多個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程。楊艷林副總經(jīng)理，之前任信陽(yáng)市三聯(lián)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理，獨(dú)立全過(guò)程操作信陽(yáng)市八一路工程的開(kāi)發(fā)工作。趙守波副總經(jīng)理，雙研究生學(xué)歷，高級(jí)工程師，歷任武漢市建行建銀大廈籌建處工程部經(jīng)理，湖北省建行后勤中心建銀管理處總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)董事長(zhǎng)助理，全過(guò)程參與武漢市建銀大廈、武漢市水果湖廣場(chǎng)、鐘祥市名流花園的開(kāi)發(fā)建設(shè)。公司實(shí)力強(qiáng)，政府為了保證該工程的順利進(jìn)行而專門成立了信陽(yáng)市賢風(fēng)山莊建設(shè)指揮部〔信文[2004]108號(hào)〕，由市委副書記王道云任政委，市委主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長(zhǎng)、副指揮長(zhǎng)，并由各主管部門領(lǐng)導(dǎo)為組成成員，對(duì)該公司的工作也給予大力支持。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容茗陽(yáng)天下總體規(guī)劃用地面積，總建筑面積約85萬(wàn)m2，總投資10.27億元，工程共分為五個(gè)區(qū)，本工程一期建設(shè)其中的文化商業(yè)區(qū)和住宅Ⅰ區(qū)。一期總建筑面積255030m2，總建設(shè)用地面積。其中文化商業(yè)區(qū)總建筑面積130820㎡，總占地面積，建設(shè)內(nèi)容主要包括：茗陽(yáng)閣，茶博物館，辦公樓及超市，商業(yè)步行街，多層、高層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積124210㎡，總占地面積，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；遠(yuǎn)期建設(shè)的住宅Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ區(qū)總建筑面積594970㎡，總占地面積，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層、高層住宅、花園洋房、連排別墅、獨(dú)立別墅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等。場(chǎng)址位置及交通條件本工程場(chǎng)址在信陽(yáng)市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國(guó)道，西側(cè)距著名的風(fēng)景區(qū)南灣水庫(kù)僅，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道路華夏路穿過(guò)。整個(gè)區(qū)域位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，生活、工作、休閑皆宜，適合進(jìn)行房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。公用設(shè)施供給本工程所在地處于信陽(yáng)市市政公用網(wǎng)絡(luò)設(shè)施覆蓋區(qū)，水、電、燃?xì)夤┙o等均可以滿足工程需要。工程勞動(dòng)定員及來(lái)源信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在工程建設(shè)和銷售過(guò)程中需要各類管理及技術(shù)人員23人，其他人員根據(jù)實(shí)際情況確定，人員來(lái)源可從公司內(nèi)部調(diào)配或面向社會(huì)公開(kāi)招聘。工程實(shí)施進(jìn)度工程從可行性研究報(bào)告編制到竣工共方案安排36個(gè)月。第一期總投資及資金籌措一期工程采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)投資的形式，累計(jì)總投資30603.6萬(wàn)元，資金籌措為：資本金8000萬(wàn)元，占工程總投資的26.14%；吸收社會(huì)工程股東資金8000萬(wàn)元，占工程總投資的26.14％；銀行貸款8000萬(wàn)元，占總投資的26.14％；銷售收入再投入6603.6萬(wàn)元，占總投資的21.58%。1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ設(shè)計(jì)規(guī)模1建設(shè)用地面積公頃2總建筑面積平方米255030Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元滾動(dòng)投資和開(kāi)發(fā)2資金籌措萬(wàn)元其中：自有資金萬(wàn)元8000工程股東資金萬(wàn)元8000銀行借款萬(wàn)元8000銷售收入再投入萬(wàn)元3銷售總收入萬(wàn)元4銷售總本錢費(fèi)用萬(wàn)元5銷售利潤(rùn)總額萬(wàn)元6銷售稅金及附加萬(wàn)元7銷售所得稅萬(wàn)元8銷售稅后利潤(rùn)萬(wàn)元9土地增值稅萬(wàn)元Ⅲ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1銷售投資利潤(rùn)率%%2銷售投資利稅率%%3全部投資內(nèi)部收益率〔所得稅前〕%40%4全部投資投資回收期〔所得稅前〕年5全部投資內(nèi)部收益率〔所得稅后〕%%6全部投資投資回收期〔所得稅后〕年7借款歸還期〔含建設(shè)期〕年1.5結(jié)論與建議結(jié)論茗陽(yáng)天下工程的建設(shè)對(duì)促進(jìn)信陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)開(kāi)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對(duì)信陽(yáng)開(kāi)展國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)市，實(shí)現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)城市〞有著重大的戰(zhàn)略意義。本工程擁有良好的市場(chǎng)前景，建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨(dú)特，功能完善，水、電、燃?xì)獾韧獠拷ㄔO(shè)條件良好，建設(shè)資金籌措有保證，并且工程建設(shè)得到了信陽(yáng)市政府的大力支持。工程建成后將以優(yōu)越的地理位置，齊全的功能設(shè)施，獨(dú)特的造型，吸引眾多的業(yè)主入駐，成為一個(gè)多元化、全方位、高檔次的現(xiàn)代化商業(yè)住宅社區(qū)，充分展示河南省和信陽(yáng)市的現(xiàn)代都市形象。同時(shí)，本工程的建設(shè)還可帶動(dòng)周邊及信陽(yáng)市商貿(mào)、旅游、餐飲、建筑等相關(guān)行業(yè)的開(kāi)展，增加就業(yè)時(shí)機(jī)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，具有極好的社會(huì)效益。經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，本工程銷售局部投資利潤(rùn)率15.44%，投資利稅率29.17%；全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為40%，高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，凈現(xiàn)值為3007.49萬(wàn)元；貸款歸還期為1.34年，投資回收期為1.6年。因此，茗陽(yáng)天下開(kāi)發(fā)建設(shè)工程是可行的，本工程的建設(shè)和投入使用將為企業(yè)和城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。建議為保證工程能夠順利、穩(wěn)妥地建設(shè)和開(kāi)展，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、爭(zhēng)取政府在政策、金融等多方面的支持，使本工程的建設(shè)和開(kāi)展有一個(gè)穩(wěn)定良好的外部環(huán)境。2、本工程的建設(shè)占用土地較多，業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)與土地、規(guī)劃、市政等有關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)，做好工程的土地征用及根底設(shè)施建設(shè)工作。3、因本工程規(guī)模較大，企業(yè)應(yīng)提前做好工程的融資工作，以保證工程的順利建設(shè)。4、工程建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)做好環(huán)保“三同時(shí)〞工作。5、對(duì)于規(guī)模較大的商業(yè)設(shè)施，應(yīng)做好前期的招商引資工作。

第二章工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究全國(guó)及河南省房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和效勞的行業(yè)。具有高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的市場(chǎng)化進(jìn)程后，取得了舉世矚目的成就，以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)逐漸形成。近年來(lái)，全國(guó)各地又紛紛提出“經(jīng)營(yíng)城市〞這一全新的開(kāi)展理念，更為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了絕佳的開(kāi)展機(jī)遇。尤其是中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)，需求潛力巨大，因而建設(shè)量大面廣，增長(zhǎng)勢(shì)頭至少會(huì)持續(xù)二十年左右。在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，當(dāng)前住宅市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)出迅速開(kāi)展的形勢(shì)。1998年出臺(tái)的?國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知?，提出加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求的要求，使得住宅產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)步上升，住宅建設(shè)增長(zhǎng)加快。2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資表現(xiàn)出如下的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資增速趨緩，但占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢(shì)。2004年房地產(chǎn)投資總額1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.7%。比2003年回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。從2004年的年度變化來(lái)看，受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增速呈下降的趨勢(shì)，與固定資產(chǎn)投資的下降速度同步，調(diào)控效果顯現(xiàn)。但是2004年投資的增速仍然比1998年年均增速多5.6個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資比重仍然持續(xù)上升，2004年接近19%，為1986年以來(lái)最高。二是投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)減少。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，2004年?yáng)|部、西部投資占全國(guó)房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看，東部和中部增速加快，西部有下降趨勢(shì)。從商品住房投資的類型結(jié)構(gòu)看，2004年經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)下降，由2003年的6.1%下降至4.6%，為1998年以來(lái)最低。實(shí)際上經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2001年以來(lái)處于減少趨勢(shì)，五年減少了6個(gè)百分點(diǎn)。三是國(guó)內(nèi)信貸比重降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過(guò)高。2004年國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。1-3月份降到24.33%，12月份下降為18.4%。自籌資金和其他資金的比重以及增長(zhǎng)速度均為1998年以來(lái)最高的年份，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但國(guó)內(nèi)貸款額從1998年以來(lái)持續(xù)增大，2004年超過(guò)3000億元，為1998年的近3倍，也是1998年以來(lái)的最高值。同時(shí)在其他資金當(dāng)中，80%左右來(lái)自個(gè)人信貸，房地產(chǎn)的資金仍有超過(guò)50%來(lái)自銀行。對(duì)于銀行貸款的依賴度仍然過(guò)高。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期快速開(kāi)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)十分重要。改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展得非常好，平均每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.4％，更重要的是我國(guó)可能會(huì)保持長(zhǎng)期快速的開(kāi)展。如果我國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)20年翻兩番的話，如在匯率不變條件下，我國(guó)人均GDP至少到達(dá)3000美元，人們的收入水平提高以后，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)提高，而且住房需求是收入彈性比擬大的，即當(dāng)收入增加時(shí)，對(duì)住房的需求會(huì)增長(zhǎng)得更快。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如果我國(guó)GDP每年維持7％的增長(zhǎng)，那么房地產(chǎn)的需求每年至少會(huì)以8％-9％的速度增長(zhǎng)。除了收入增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展伴隨著的大量農(nóng)村人口進(jìn)城也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成需求。中國(guó)現(xiàn)在59.4％的人口還是農(nóng)村人口，如果GDP到達(dá)3000美元這樣的中等興旺國(guó)家水平，農(nóng)村人口應(yīng)該會(huì)降低到45％，甚至到40％左右。到2021年估計(jì)我國(guó)應(yīng)該至少有14億人，這當(dāng)中有將近20％的人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)移進(jìn)城的人，大概還有兩億多，將近三億人。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進(jìn)城對(duì)房地產(chǎn)的需求，估計(jì)增長(zhǎng)應(yīng)該在10％以上。我國(guó)從2004年８月以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速就已經(jīng)回落并穩(wěn)定在２８％-29％的范圍內(nèi)。按照目前房地產(chǎn)投資增速推測(cè)，2005年全年增速可能會(huì)在20％左右。然而，雖然投資增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地產(chǎn)投資的絕對(duì)規(guī)模仍很大。2005年第一季度，我國(guó)房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持去年穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資總量和規(guī)模１至２月為1200億元，１至３月為2324億元，投資規(guī)模首次在１季度就超過(guò)了2000億元，但與去年相比，投資增速迅速回落。目前，東南沿海地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比擬大的優(yōu)勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境比擬好的地區(qū)也主要集中在東南沿海，包括廣東、浙江、江蘇、福建、山東等省。但是，在有些不具備比擬優(yōu)勢(shì)的局部地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)中心和重要交通線路沿線等區(qū)位條件好的地方，隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，居民人均可支配收入的提高，也在適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，吸引投資，進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)。中部地區(qū)，如河南、湖北、湖南等地，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平居中，人口數(shù)量龐大，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根底條件，隨著人均可支配收入水平的提高，將迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的熱潮。其中，河南省由于區(qū)位條件比擬好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率近年來(lái)也比擬高，因而房地產(chǎn)投資數(shù)額比擬大，企業(yè)數(shù)量多，具有比擬大的房地產(chǎn)投資價(jià)值。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度的改革和住宅商品化、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)施及有效的宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，河南省的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)快速開(kāi)展，取得了顯著的成就。房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)增長(zhǎng)，2003年房地產(chǎn)業(yè)增加值近200億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和從業(yè)人數(shù)均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況良好，2004年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)。全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資258.82億元，比上年同期增長(zhǎng)39.5%，高于全國(guó)平均增幅11.4個(gè)百分點(diǎn)，總量位居全國(guó)第16位，增幅位居全國(guó)第7位。全省18個(gè)省轄市除開(kāi)封外全面增長(zhǎng)，其中鄭州、焦作、許昌、商丘、濟(jì)源增長(zhǎng)在60%以上。從投資用途上看，住宅投資完成174.81億元，增長(zhǎng)29.4%；辦公樓投資完成5.93億元，增長(zhǎng)11.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成42.6億元，增長(zhǎng)81%。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需差距進(jìn)一步縮小，供需絕對(duì)差額為79.95萬(wàn)平方米，而上年為140萬(wàn)平方米。商品房銷售面積為1055.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.3%。在當(dāng)前市場(chǎng)較旺的背景下，商品房近八成為期房銷售，商品住宅的期房銷售比重那么更高。2005年河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)在上年強(qiáng)勁增長(zhǎng)根底上繼續(xù)保持較快的開(kāi)展，各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行情況良好，一季度，共完成投資億元，同比增長(zhǎng)％，顯示出穩(wěn)健開(kāi)展的勢(shì)頭。根據(jù)省建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)，一季度，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地432萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％；完成土地開(kāi)發(fā)102萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％。商品房施工面積2300多萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％；銷售面積129萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26％；銷售額億元，同比增長(zhǎng)％。伴隨著居民需求的持續(xù)增長(zhǎng)，一季度，全省商品房均價(jià)升至每平方米1882元，同比上漲％；其中，商品住宅均價(jià)為每平方米1798元，同比上漲％。此外，為滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求，河南省還加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)力度：已經(jīng)完成投資億元，同比增長(zhǎng)％。

總之，從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)開(kāi)展中的地位和作用，以及對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)作用等各方面來(lái)看，我國(guó)及河南省的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，投資房地產(chǎn)業(yè)大有作為。信陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資情況加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是黨的十六大提出的我國(guó)新時(shí)期、新階段全面建設(shè)小康社會(huì)的重大戰(zhàn)略舉措之一。加快信陽(yáng)的城市化進(jìn)程，把信陽(yáng)建設(shè)成為全省重要的地區(qū)級(jí)城市，對(duì)信陽(yáng)乃至河南未來(lái)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展具有重要意義。信陽(yáng)在加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市首位度的提高為住宅規(guī)?；_(kāi)發(fā)提供了有利的政策支持和需求空間，特別是伴隨著一系列有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的優(yōu)惠政策的出臺(tái)，如信陽(yáng)城市總體規(guī)模的全面擴(kuò)展、戶籍放開(kāi)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放、城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展產(chǎn)生了內(nèi)在拉動(dòng)力，使信陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片生機(jī)勃勃的景象。信陽(yáng)市近年來(lái)隨著城市的建設(shè)與開(kāi)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，城市框架拉大，城市規(guī)模擴(kuò)大，城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市戶口準(zhǔn)入門檻不斷降低，全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新的開(kāi)展時(shí)期，形勢(shì)良好。從信陽(yáng)市自身的開(kāi)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利的條件：1、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。信陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)要繼續(xù)保持快速開(kāi)展，必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來(lái)講，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動(dòng)相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)〔如建材、裝飾、裝修、家用電器、家具等〕的消費(fèi)需求。2、深化住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)發(fā)動(dòng)力。信陽(yáng)的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制逐步建立的階段。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)。2002年起信陽(yáng)已不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購(gòu)房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。3、城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。2004年，全市房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資億元，高于全市投資的平均增速。房屋施工面積萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米〕，竣工房屋面積萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額4.83億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已成為拉動(dòng)信陽(yáng)市投資快速增長(zhǎng)的主要因素之一。信陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工、經(jīng)營(yíng)情況表指標(biāo)2002年2003年2004年投資總額〔億元〕施工面積〔萬(wàn)平方米〕其中：新開(kāi)工面積竣工面積〔萬(wàn)平方米〕銷售面積〔萬(wàn)平方米〕銷售金額〔億元〕房地產(chǎn)施工、經(jīng)營(yíng)情況隨著信陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)繁榮與開(kāi)展，人民收入和生活水平進(jìn)一步增長(zhǎng)和提高，信陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)在拉大城市框架，優(yōu)化投資和居住環(huán)境，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐中，抓住機(jī)遇、加強(qiáng)管理、加快開(kāi)展，各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出穩(wěn)定、健康、快速開(kāi)展的態(tài)勢(shì)。從2002年開(kāi)始進(jìn)入高速開(kāi)展期，2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，2004年受房地產(chǎn)大氣候的影響房?jī)r(jià)快速上升，銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，需求依然旺盛。土地市場(chǎng)更加標(biāo)準(zhǔn)，商品房供給總量與結(jié)構(gòu)更加合理，需求增長(zhǎng)，價(jià)格合理波動(dòng)，增長(zhǎng)潛力巨大，已成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)點(diǎn)?？傮w而言，信陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)3年的高速開(kāi)展，已經(jīng)初步進(jìn)入了整合階段，存在著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量過(guò)多，規(guī)模過(guò)小，結(jié)構(gòu)不合理，以及企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，資金實(shí)力不強(qiáng)等問(wèn)題，但政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理力度是明顯的，對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地供給，開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇等各個(gè)方面給予優(yōu)先考慮，而對(duì)于不符和條件和經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱的企業(yè)，不予審批設(shè)立和市場(chǎng)準(zhǔn)入。這些政策對(duì)于促進(jìn)信陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序和穩(wěn)定的開(kāi)展，極為有利。區(qū)域開(kāi)展及前景預(yù)測(cè)信陽(yáng)市位于河南省的最南部，與湖北、安徽兩省接壤，素有“三省通衢〞之稱，交通便利，區(qū)位優(yōu)越，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。由于信陽(yáng)處于我國(guó)東西南北結(jié)合地帶，在國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中起著重要的作用，是東西經(jīng)濟(jì)合作的橋梁和紐帶。信陽(yáng)的毛尖茶葉飲譽(yù)海內(nèi)外，是全國(guó)十大名茶之一，擁有茶葉故土的美名。開(kāi)展城市茶經(jīng)濟(jì)、茶文化，彰顯特色，建設(shè)個(gè)性城市，打造“中國(guó)茶都〞是信陽(yáng)市的開(kāi)展方向，信陽(yáng)市圍繞打造茶都和創(chuàng)立省級(jí)園林城市，開(kāi)發(fā)新城，繁榮老城，根底設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步加強(qiáng)，城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨開(kāi)展機(jī)遇。根據(jù)城市總體規(guī)劃，信陽(yáng)市全面啟動(dòng)了“一河一場(chǎng)三橋三路〞改造工程，其中浉河兩岸的景觀工程就是其中之一，加強(qiáng)城市經(jīng)營(yíng)管理，建立健全城市經(jīng)營(yíng)投融資體制，進(jìn)一步放開(kāi)投資領(lǐng)域，精心運(yùn)作盤活土地資產(chǎn)，促進(jìn)了城市土地資源的利用和管理，城市的品位和文明程度進(jìn)一步提高，信陽(yáng)市的房地產(chǎn)開(kāi)展?jié)摿蜕仙臻g較大。浉河區(qū)是信陽(yáng)市的中心城區(qū)，也是市委、市政府所在地，總面積1520平方公里，城市人口23.6萬(wàn)人。該區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通興旺，通訊便捷，城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成了多個(gè)商貿(mào)中心，初步確立了豫南商貿(mào)中心的地位，是豫鄂兩省周邊地區(qū)頗具影響力的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。尤其是茶葉的種植歷史悠久，開(kāi)展迅速，茶葉已經(jīng)是浉河區(qū)獨(dú)具特殊性的農(nóng)業(yè)資源，是開(kāi)展特色農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收的有效途徑。浉河兩岸的開(kāi)發(fā)是信陽(yáng)市城市開(kāi)展規(guī)劃的重中之重，也是建設(shè)地方特色山水園林城市的重要地段，是貫穿市區(qū)集景觀、綠化、游憩、居住等功能為一體的景觀走廊和重要公共開(kāi)放空間。浉河南岸有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐富，自然綠化帶層瀾疊翠，浉河水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境造就了浉河區(qū)綠色自然特色，非常適合休閑旅游和居住。本工程區(qū)域內(nèi)缺乏大規(guī)模的復(fù)合型社區(qū)，而且大型混合式社區(qū)在信陽(yáng)市區(qū)域內(nèi)也是市場(chǎng)空白點(diǎn)，區(qū)域開(kāi)展前景廣闊。宏觀市場(chǎng)與本工程開(kāi)展的借鑒加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是黨的十六大提出的關(guān)于我國(guó)新時(shí)期新階段全面建設(shè)小康社會(huì)的重大戰(zhàn)略舉措之一。加快信陽(yáng)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，把信陽(yáng)建設(shè)成地區(qū)級(jí)的中心城市和現(xiàn)代化商貿(mào)城市，對(duì)增強(qiáng)信陽(yáng)的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速開(kāi)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在“經(jīng)營(yíng)城市〞的理念指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)做為新的產(chǎn)業(yè)鏈條面臨著良好的開(kāi)展機(jī)遇，在國(guó)家政策的積極推動(dòng)下，住宅產(chǎn)業(yè)投資在有可為。信陽(yáng)市的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，本工程的建設(shè)正逢其時(shí)。信陽(yáng)山青水秀，是茶葉的故土，產(chǎn)茶歷史久，環(huán)境好，是國(guó)家級(jí)生態(tài)環(huán)境示范市，全市森林覆蓋率達(dá)29.4%，高出全國(guó)平均水平12.9個(gè)百分點(diǎn)。信陽(yáng)市政府正努力把信陽(yáng)打造成中國(guó)茶葉之都，使茶葉成為該市的特色品牌，圍繞以茶為媒，以茶會(huì)友的宗旨，為進(jìn)一步充分挖掘和宣傳信陽(yáng)的茶文化底蘊(yùn)，信陽(yáng)的茶文化節(jié)每年舉辦一次。但是，信陽(yáng)市缺乏一個(gè)能夠充分反映和代表茶葉之鄉(xiāng)特色的群眾性交流活動(dòng)的場(chǎng)所，按照信陽(yáng)市的總體規(guī)劃，浉河南岸、賢山腳下將成為近期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域。本工程利用信陽(yáng)的茶葉優(yōu)勢(shì)，建設(shè)茗陽(yáng)閣，取“茗茶〞與“信陽(yáng)〞的意思，建成后將成為信陽(yáng)城市文化形象的最直接象征，是傳承歷史文脈與見(jiàn)證信陽(yáng)城市開(kāi)展的地標(biāo)性建筑，成為城市的一張嶄新的名片。同時(shí)，圍繞茗陽(yáng)閣展開(kāi)的茶文化博物館、茶村、書院、休閑商業(yè)街、濱水觀光步道等城市文化休閑配套設(shè)施，集購(gòu)物、休閑、文化交往于一體，將各種自然資源、生活資源和市政大配套整合在一起，將使茗陽(yáng)天下成為深具人文價(jià)值與休閑意味的經(jīng)典人居，以“新城市主義〞的理念規(guī)劃開(kāi)發(fā)大型復(fù)合社區(qū)，使本區(qū)域成為新時(shí)代信陽(yáng)人的精神家園。本工程在信陽(yáng)市屬首創(chuàng)，必將成為信陽(yáng)房地產(chǎn)全新的具有開(kāi)創(chuàng)性意義的工程，開(kāi)展前景廣闊，必將帶來(lái)巨大的市場(chǎng)空間。本工程位于浉河南岸，有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐富，自然綠化帶層瀾疊翠，水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套的天然生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境非常適合休閑旅游和居住。本工程包括住宅區(qū)和公建、商業(yè)區(qū)兩個(gè)局部，分別對(duì)其市場(chǎng)狀況分析如下。住宅工程區(qū)域市場(chǎng)分析信陽(yáng)市的住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)展很快，近幾年來(lái)，隨著信陽(yáng)市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。信陽(yáng)的樓市目前呈現(xiàn)快速開(kāi)展的良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場(chǎng)管理日趨標(biāo)準(zhǔn)，整體上住宅市場(chǎng)平衡推進(jìn)，高潮不斷。依山傍水，景色秀麗的生態(tài)人居環(huán)境使浉河區(qū)具有獨(dú)特的住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力，圍繞信陽(yáng)市建設(shè)山水園林城市的總體目標(biāo)，該區(qū)域正以生態(tài)人居建設(shè)為載體，著力打造“人居浉河〞品牌。生態(tài)住宅是在住宅建設(shè)與開(kāi)展中始終以生態(tài)問(wèn)題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。21世紀(jì)是注重人與環(huán)境和諧開(kāi)展的生態(tài)時(shí)代。住宅是與人類關(guān)系最為密切的建筑形態(tài)，研究人類居住環(huán)境和建筑可持續(xù)開(kāi)展，探索生態(tài)住宅之路，已成為規(guī)劃師、建筑師和廣闊居民的共識(shí)。目前，隨著生活水平提高，城市化進(jìn)程加快，信陽(yáng)市的生態(tài)住宅市場(chǎng)根底已經(jīng)在人們心中形成。從戶型上來(lái)看，市場(chǎng)供給以三房為主力，其次為四房、二房，一房供給較少。2004年大面積戶型供給量有所增加，不少大社區(qū)都配備有200平方米以上的復(fù)式或大面積平層房型。從面積來(lái)看，三房面積范圍約在140-160平方米為主，四房面積超過(guò)150平方米，兩房面積超過(guò)80平方米。戶型有適度的創(chuàng)新，但大多是照搬先進(jìn)城市的做法，如錯(cuò)層復(fù)式、買一層送夾層、樓中樓等。從市場(chǎng)需求特征來(lái)看，近年來(lái)信陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上多層樓盤持續(xù)熱銷，尤其是進(jìn)入2005年以來(lái)，多層大規(guī)模社區(qū)不斷涌現(xiàn)，尤其是市中心城區(qū)一帶，多層低價(jià)房形成熱銷。從價(jià)格和戶型兩方面可以看到，目前市場(chǎng)的需求狀況是兩房?jī)蓮d〔80-95平方米〕總價(jià)在14萬(wàn)元左右、三房?jī)蓮d〔100-120平方米〕總價(jià)在19萬(wàn)元左右。這是信陽(yáng)目前最熱銷的主流產(chǎn)品，也是未來(lái)2-5年最有吸引力的消費(fèi)市場(chǎng)之一。從工程周邊的區(qū)位情況來(lái)看，本工程所在浉河區(qū)已經(jīng)成為一支代表性的主導(dǎo)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，該區(qū)域以其物美價(jià)廉的超高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)贏得眾多購(gòu)房者的青睞，而這片區(qū)域的價(jià)值一直因其低房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)而被大家忽略。事實(shí)上該區(qū)已經(jīng)成為高檔別墅區(qū)的聚集地，伴隨著信陽(yáng)市城市框架的進(jìn)一步拉大，該區(qū)憑借先天的自然優(yōu)勢(shì)、政府政策傾斜、四通八達(dá)的交通、日益完善的生活配套，成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。尤其是本工程區(qū)域，以其更適合居住的先天環(huán)境，形成信陽(yáng)市居住的首選區(qū)域，到該區(qū)置業(yè)已經(jīng)成為人們的共識(shí)。使其成為最具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力的區(qū)域之一。如今，隨著茗陽(yáng)閣的修建，茶文化中心廣場(chǎng)的初現(xiàn)端倪，為該區(qū)開(kāi)展注入了新的動(dòng)力。優(yōu)越的區(qū)位交通條件可謂目前，該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日漸升溫，有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)硝煙四起。據(jù)調(diào)查，浉河沿岸及其以西的樓盤有數(shù)十個(gè)之多，不少樓盤人們耳熟能詳，如柳堤春曉、浉河山莊、翠庭美墅等等。本工程的建設(shè)將成為該區(qū)域最大的樓盤，以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài)，創(chuàng)造信陽(yáng)市的典范樓盤，引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格，房屋均價(jià)在每平方米1500元左右，配合周邊商業(yè)房產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施，從工程的SWOT分析也可以看出，本工程開(kāi)展?jié)摿艽蟆?004年可比樓盤根本情況樓盤名稱建筑面積〔萬(wàn)m2〕工程優(yōu)勢(shì)工程劣勢(shì)開(kāi)發(fā)商地址柳堤春曉—自然環(huán)境綠化很好———京碑健康城20交通方便地段好樓間距小信房集團(tuán)北京南路寶石山莊7交通便利治安好離城區(qū)遠(yuǎn)中天房地產(chǎn)寶石橋浉河山莊—交通便利，平安———東方京城10配套好沒(méi)有綠化政源集團(tuán)東方紅大道天倫小區(qū)3環(huán)境好交通不方便配套不好外形設(shè)計(jì)君立房地產(chǎn)華夏路成功花園10交通便利，周邊配套樓間距小采光不好開(kāi)發(fā)〔集團(tuán)〕成功路萬(wàn)家燈火-—交通便利人口多，擁擠——工程SWOT分析：優(yōu)勢(shì)〔S〕劣勢(shì)〔W〕1、位于信陽(yáng)房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域浉河區(qū)，開(kāi)展?jié)摿薮?。與市區(qū)房?jī)r(jià)相比，相對(duì)較低，有一定的投資潛力。2、氣候、環(huán)境宜人，背山面水，空氣清新，非常適合人群居住。3、區(qū)域連接國(guó)道、浉河橋，距離市區(qū)10分種車程，道路交通十分便利。4、以“茗陽(yáng)閣〞為中心，周邊旅游、休閑設(shè)施豐厚，是信陽(yáng)市區(qū)未來(lái)休閑圣地。5、工程建筑形式豐富，從住宅到別墅一應(yīng)俱全，可以滿足不同階層的消費(fèi)人群，符合目標(biāo)客群的購(gòu)房心理。6、本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，樓棟布局錯(cuò)落有致，內(nèi)部交通合理。7、工程規(guī)劃較大，具備自身配套設(shè)施上的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)、教育配套設(shè)施完備。1、距離市中心較遠(yuǎn)，給人偏遠(yuǎn)的第一印象。2、地塊周邊交通配套設(shè)施缺乏，目前無(wú)公交車通行，生活及出行不方便，尚須開(kāi)展。時(shí)機(jī)〔O〕威脅〔T〕1、政府規(guī)劃強(qiáng)力引導(dǎo)，開(kāi)展前景、投資前景好，區(qū)域內(nèi)對(duì)旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)，必能帶動(dòng)工程所在區(qū)域的形象及知名度的提升。2、工程地塊周邊自然環(huán)境宜人，空氣清新，自然寧?kù)o。3、信陽(yáng)市目前尚無(wú)如此規(guī)模的社區(qū)，大型混合式社區(qū)在信陽(yáng)市區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)空白點(diǎn)，一但本工程以全新的獨(dú)特的面貌出現(xiàn)，將會(huì)吸引眾多潛在的購(gòu)房者的注意力。4、抓住目前市政府準(zhǔn)備改造浉河兩岸這一契機(jī)，工程的開(kāi)發(fā)必將得到政府部門的大力關(guān)注。1、本工程的定位及前期入市至為關(guān)鍵，工程定位沒(méi)有創(chuàng)新及差異化，將有可能導(dǎo)致工程營(yíng)銷困難。2、郊區(qū)樓盤市政及生活設(shè)施配套缺乏。商業(yè)地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析隨著信陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的迅速開(kāi)展，人民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求日益增加且呈多樣化的開(kāi)展趨勢(shì)。2003年信陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3471173萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5257元，恩格爾系數(shù)在40%以下，其中消費(fèi)性支出2713元。中高檔消費(fèi)者群體數(shù)量日益擴(kuò)大，消費(fèi)潛力大，追求“享受購(gòu)物〞、“體驗(yàn)購(gòu)物〞、“休閑購(gòu)物〞等消費(fèi)形態(tài)逐漸成為一種時(shí)尚。消費(fèi)行為進(jìn)一步深化擴(kuò)展，對(duì)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的綜合性、大型購(gòu)物場(chǎng)所的向往很熱切，需要有一個(gè)能夠提升消費(fèi)檔次的繁華的商業(yè)街。另外，國(guó)家對(duì)休假制度的改革也擴(kuò)大了人們“假日消費(fèi)〞的需求，擁有占全年總天數(shù)31%的休閑天數(shù)，人民群眾需要有集休閑旅游于一體的享受型消費(fèi)，希望有一個(gè)既能表達(dá)信陽(yáng)茶文化特色，又具有現(xiàn)代商業(yè)氣息的信陽(yáng)“王府井〞、“南京路〞，以滿足游購(gòu)餐娛。特別是一年中三個(gè)休閑旅游“黃金周〞，使居民假日消費(fèi)有了時(shí)間保證，從而促成了“假日經(jīng)濟(jì)〞的繁榮。目前，信陽(yáng)市中心商圈附近的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，星羅棋布，大小店鋪幾百家，比擬知名的大型商場(chǎng)有新亞等多家。許多商場(chǎng)由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)特色不突出，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，沒(méi)有表達(dá)出信陽(yáng)市的商業(yè)特色，反而淪落為二、三流的集貿(mào)市場(chǎng)檔次，假冒商品較多，經(jīng)營(yíng)狀況比擬差，沒(méi)有形成足夠的人氣。從比擬眾多的商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況可以看出，良好的效勞態(tài)度是一個(gè)必備的條件，以超市聚集人氣也是一個(gè)較常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)思路。然而，受傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式影響，信陽(yáng)市當(dāng)前現(xiàn)有的商場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方法過(guò)于單一，黃金地段的商業(yè)區(qū)內(nèi)雖然大小店鋪齊備，但品種重疊，經(jīng)營(yíng)方式雷同，經(jīng)營(yíng)手段相似。大商場(chǎng)的商品缺乏應(yīng)有的名、優(yōu)、特、精，商場(chǎng)布局也極盡羅列，百店如出一轍。各經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所沒(méi)有表達(dá)企業(yè)自身的特色和形象，各商家只是在視覺(jué)識(shí)別上極盡鋪陳，缺乏應(yīng)有的內(nèi)涵。娛樂(lè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)上，也沒(méi)有讓不同層次的消費(fèi)者群體享受不同的娛樂(lè)氣氛。所以，信陽(yáng)市商業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和品味有待于進(jìn)一步提升，缺乏一個(gè)能夠提升信陽(yáng)茶葉故土形象的標(biāo)志性工程，亟待建設(shè)真正意義上的名品店、精品店供群眾消費(fèi)。為了大力開(kāi)展信陽(yáng)市的商業(yè)，表達(dá)出信陽(yáng)作為茶葉故土的特色，加快信陽(yáng)的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，滿足廣闊人民群眾不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，需要建設(shè)一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游樂(lè)為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽(yáng)閣和茶葉博物館的修建，表達(dá)出茶葉故土的身份，展示信陽(yáng)的城市風(fēng)采。本工程地處信陽(yáng)市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具開(kāi)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氣氛十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢(shì)，是具有消費(fèi)吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。隨著周邊住宅地產(chǎn)工程的逐步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有大量的居民入住，旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)群必然有著大量的市場(chǎng)消費(fèi)需求，未來(lái)便利的交通也將是本工程地塊難得的優(yōu)勢(shì)之一。商業(yè)繁榮必然給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的收益。住宅地產(chǎn)也需要有一定的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施支撐，新一輪的商業(yè)旺潮即將在這里展開(kāi)。目前，隨著信陽(yáng)市的地標(biāo)性建筑——茗陽(yáng)閣的即將建成，該區(qū)域?qū)⑹侨肆髁枯^大的地段，也必將有旺盛的交易。本工程利用浉河南岸一直待開(kāi)發(fā)的閑置土地，經(jīng)合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)，建設(shè)成目前信陽(yáng)較少的商業(yè)步行街，意向購(gòu)置者將十分看好，政府和市民對(duì)工程的建設(shè)關(guān)注程度也極高。本工程的成功開(kāi)發(fā)將會(huì)對(duì)提升信陽(yáng)的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機(jī)，將為本工程的建設(shè)在交通上帶來(lái)更大的便利，建成后將真正成為連接?xùn)|西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫(kù)、信陽(yáng)師范學(xué)院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設(shè)施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個(gè)良好的商業(yè)氣氛，創(chuàng)造大量商機(jī)，所以，本工程開(kāi)發(fā)建設(shè)處于有利的時(shí)機(jī)，恰逢其時(shí)。本工程將以宣傳茶文化為主線，以餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物中心為輔，加以開(kāi)發(fā)，從信陽(yáng)市目前的商業(yè)形態(tài)上看，在經(jīng)營(yíng)商品檔次和效勞水平上重復(fù)建設(shè)，各種業(yè)態(tài)欠缺細(xì)分和規(guī)劃現(xiàn)象嚴(yán)重。純商業(yè)集團(tuán)綜合性百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)的品種也較為齊全，但客流量通常不高，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也較為劇烈；而主題性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點(diǎn)是采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)營(yíng)品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經(jīng)營(yíng)的誠(chéng)信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。更重要的是人們購(gòu)物的便利程度不高，購(gòu)置不同類型的商品要出入不同的商場(chǎng)，給購(gòu)物增添了許多不必要的麻煩。通過(guò)本工程的開(kāi)發(fā)，使消費(fèi)從單一的購(gòu)物交易向購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了人們對(duì)消費(fèi)的多種體驗(yàn)，可以會(huì)聚更多的人氣，使消費(fèi)行為進(jìn)一步豐富開(kāi)展。在對(duì)“茗陽(yáng)天下〞商業(yè)步行街的規(guī)劃過(guò)程中，引入了全新的設(shè)計(jì)思路和開(kāi)發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強(qiáng)。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強(qiáng)的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)層面的不同需求，真正表達(dá)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營(yíng)銷方案，對(duì)入駐經(jīng)營(yíng)者有較大吸引力，使工程有較好的市場(chǎng)前景。當(dāng)然，本工程的商業(yè)開(kāi)發(fā)局部，必然面臨市場(chǎng)環(huán)境因素的影響和制約。而本工程開(kāi)發(fā)由于規(guī)模較大，市場(chǎng)消化時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)此業(yè)態(tài)有一個(gè)逐步認(rèn)知、認(rèn)可的過(guò)程。因此，其它商業(yè)用地可能會(huì)進(jìn)一步對(duì)本工程建設(shè)造成一定的沖擊。除應(yīng)密切注意市場(chǎng)，選擇適宜的市場(chǎng)策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，抓住時(shí)機(jī)，減少風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報(bào)率是吸引資本的第一動(dòng)因，目前我國(guó)零售業(yè)的毛利率約為18%，純利潤(rùn)也有7%左右，而臺(tái)灣、香港的零售業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的充分競(jìng)爭(zhēng)，純利潤(rùn)至多3%。投資于商業(yè)的豐厚利潤(rùn)，使得資本的競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，許多國(guó)內(nèi)的知名商家均看好信陽(yáng)的巨大商機(jī)，通過(guò)聯(lián)合、重組等資本運(yùn)作手段整合產(chǎn)業(yè)鏈條，使商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈，工程的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)壓力很大。以開(kāi)發(fā)特色個(gè)體經(jīng)營(yíng)店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒(méi)有一個(gè)高品位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和理念定位，很難營(yíng)造出高檔商業(yè)步行街的氣氛。對(duì)此，茗陽(yáng)天下步行街必須選準(zhǔn)工程定位，從中有所突破或另辟蹊徑，才能防止市場(chǎng)劣勢(shì)。應(yīng)選擇機(jī)動(dòng)靈活的市場(chǎng)運(yùn)作方式，租售結(jié)合，通過(guò)銷售收回投資，利用自營(yíng)和出租的形式，明確工程的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，提升工程的開(kāi)發(fā)理念。由于工程的性質(zhì)和所包含的內(nèi)容龐雜，而本報(bào)告只是可行性研究，在經(jīng)營(yíng)方式、方案選擇等方面尚有待于進(jìn)一步完善，建議在未來(lái)的市場(chǎng)調(diào)研分析中做進(jìn)一步的深度研究。商務(wù)寫字樓市場(chǎng)分析隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和對(duì)外開(kāi)放程度的不斷加深，我國(guó)的商務(wù)寫字樓效勞業(yè)得到了迅速開(kāi)展，效勞設(shè)施不斷完善，效勞質(zhì)量和效勞水平不斷提高，高檔次商務(wù)寫字樓宇不斷增加。商務(wù)寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟(jì)水平的顯示器和助推器，其開(kāi)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平和景氣程度的重要標(biāo)準(zhǔn)。就全國(guó)范圍看，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開(kāi)展，我國(guó)商務(wù)酒店、寫字樓的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢(shì)，各地開(kāi)發(fā)商均普遍看好當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店、寫字樓的開(kāi)展空間。但是，由于全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)水平的不均衡性，我國(guó)高檔商務(wù)酒店、寫字樓的分布根本格局呈現(xiàn)東部多、中西部少的狀況。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，已經(jīng)占全國(guó)的%，而中西部地區(qū)只占了%。隨著中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)、文化等方面的交流日益頻繁，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速開(kāi)展，人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)高檔次商務(wù)寫字樓的需求越來(lái)越多。尤其是未來(lái)幾年外商投資的進(jìn)一步增長(zhǎng)，金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的擴(kuò)大開(kāi)放，寫字樓的市場(chǎng)需求將會(huì)增長(zhǎng)，市場(chǎng)空間較大。目前經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)趨勢(shì)較好。中西部地區(qū)在國(guó)家加大了開(kāi)發(fā)力度之后，對(duì)商務(wù)寫字樓的需求也很大，許多城市高檔次商務(wù)寫字樓的數(shù)量也在不斷增加。這些高檔商務(wù)寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合效勞設(shè)施齊全，經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)先進(jìn)，是進(jìn)行商務(wù)談判、舉行各種會(huì)議的最正確場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)狀況比擬穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)效益較好。信陽(yáng)市目前的商務(wù)寫字樓開(kāi)發(fā)尚處于初期階段，由于受經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平和開(kāi)展特點(diǎn)的制約，目前還沒(méi)有真正的商務(wù)寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來(lái)使用的房產(chǎn)還處于十分簡(jiǎn)陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步開(kāi)展和中部崛起戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，由于區(qū)域集聚度增加符合市場(chǎng)的必然選擇，集中的辦公物業(yè)便于信息溝通、節(jié)約辦公本錢，同時(shí)容易形成規(guī)模效應(yīng)，所以區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的商務(wù)辦公用房在信陽(yáng)將有較好的市場(chǎng)需求潛力。隨著浉河南岸的開(kāi)發(fā)建設(shè)和城區(qū)的改造，信陽(yáng)市未來(lái)高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域?qū)?huì)有較好的市場(chǎng)，以適應(yīng)高速開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)需要。本工程位于環(huán)境優(yōu)美的浉河區(qū)內(nèi)，是信陽(yáng)市政府及其它行政辦公單位較為集中的區(qū)域，具有得天獨(dú)厚的商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿(mào)活動(dòng)繁榮。因此，在這里建設(shè)綜合性商務(wù)寫字樓，市場(chǎng)潛力巨大。信陽(yáng)市房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域在浉河區(qū)，開(kāi)展?jié)摿薮?，本工程將建設(shè)成為一個(gè)高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的信陽(yáng)市大型純生態(tài)復(fù)合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質(zhì)高尚、配套設(shè)施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽(yáng)市高品質(zhì)的居住區(qū)。住宅市場(chǎng)分析結(jié)論1、鑒于本工程所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習(xí)慣等因素，先期產(chǎn)品應(yīng)定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開(kāi)發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。2、由于該區(qū)域地價(jià)較高，房?jī)r(jià)較高，居民多是看中便利和完善的配套，對(duì)住宅的舒適度要求較高。因此，可適中選擇大中戶型以滿足市場(chǎng)需求。在戶型設(shè)計(jì)中要注重功能性和實(shí)用性，以三房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，復(fù)式住宅為輔。面積規(guī)劃上，三房一衛(wèi)控制在90-120平方米左右；三房二衛(wèi)控制在100—140平方米左右，復(fù)式控制在240平方米以下。3、基于該區(qū)域中高檔工程較多，且本案樓盤較大，可走中高價(jià)位的路線，適當(dāng)拉高市場(chǎng)均衡價(jià)格。本工程均價(jià)定為1500元/平方米左右。這樣的價(jià)格有利于工程的銷售速度和資金回籠，提高投資回報(bào)率。典型樓盤價(jià)格趨勢(shì)4、工程建設(shè)過(guò)程中應(yīng)適當(dāng)考慮將來(lái)本樓盤的巨大成長(zhǎng)潛力，與浉河沿岸各種文化設(shè)施的修建，以及公建局部的逐步建設(shè)到位而適當(dāng)調(diào)整住宅的價(jià)格。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論本工程將以品茶、餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物中心的形式，加以開(kāi)發(fā)，建成信陽(yáng)茗陽(yáng)天下步行街。隨著周邊住宅地產(chǎn)工程的逐步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有大量的居民入住，旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)群必然有著大量的市場(chǎng)消費(fèi)需求，未來(lái)便利的交通也將是本工程地塊難得的優(yōu)勢(shì)之一。為了大力開(kāi)展信陽(yáng)市的商業(yè)，表達(dá)出信陽(yáng)作為茶葉故土的特色，加快信陽(yáng)的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，滿足廣闊人民群眾不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，需要建設(shè)一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游樂(lè)為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽(yáng)閣和茶葉博物館的修建，表達(dá)出茶葉故土的身份，展示信陽(yáng)的城市風(fēng)采。本工程建成后，將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強(qiáng)的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)層面的不同需求，真正表達(dá)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營(yíng)銷方案，對(duì)入駐經(jīng)營(yíng)者有較大吸引力，使工程有較好的市場(chǎng)前景。商用寫字樓市場(chǎng)分析結(jié)論目前信陽(yáng)市處于經(jīng)濟(jì)大開(kāi)展時(shí)期，要有一定數(shù)量的商用寫字樓供給市場(chǎng)。本工程區(qū)域?qū)⑹切抨?yáng)市未來(lái)新的商務(wù)中心區(qū)，具有金融、商務(wù)、辦公、住宅、娛樂(lè)、旅游、效勞、信息研究等多種功能，隨著各項(xiàng)根底設(shè)施和娛樂(lè)文化設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，再加上環(huán)境條件和設(shè)施的影響，這里將成為信陽(yáng)市商家相對(duì)集中，就業(yè)容量較高的地區(qū)，商務(wù)活動(dòng)將十分頻繁、人流物流集中，形成密集的辦公區(qū)域，可以更好地滿足商務(wù)活動(dòng)的需要，提高辦公效率，所以建設(shè)一座能夠展示信陽(yáng)新形象，有標(biāo)志性特性的綜合性商務(wù)樓是很有必要的。本工程建成后，可以充分發(fā)揮浉河區(qū)的交通地理優(yōu)勢(shì)，完善區(qū)域的功能設(shè)施，真正吸引投資者的眼光，可以使其成為現(xiàn)代化企業(yè)的聚集區(qū)，引進(jìn)更多的企業(yè)在此辦公，構(gòu)成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)力圈，使大企業(yè)集團(tuán)信心百倍地將其辦事機(jī)構(gòu)或經(jīng)營(yíng)分部駐扎在本工程寫字樓，拓展區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的空間。同時(shí)高聳的寫字樓還可以與茗陽(yáng)閣東西照應(yīng)，成為區(qū)域的一道亮麗的風(fēng)景線，提升城市的形象品位，增加城區(qū)的現(xiàn)代化氣氛。通過(guò)對(duì)商務(wù)寫字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)管理，構(gòu)架一個(gè)政府、業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)結(jié)的橋梁紐帶，通過(guò)信息咨詢，流通交易等全方位的效勞和管理，培育健康有序的商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。本工程的寫字樓完全可以通過(guò)對(duì)客源市場(chǎng)的細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展處于較佳成長(zhǎng)期的特點(diǎn)，突出自身的功能特色，形成整體吸引力，從而提高寫字樓的綜合經(jīng)濟(jì)效益。

第三章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模信陽(yáng)市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道?！败?yáng)天下〞是一個(gè)集商業(yè)、辦公、居住、博覽和休閑娛樂(lè)等多種功能于一體的綜合性工程。規(guī)劃地塊位于信陽(yáng)市現(xiàn)狀城區(qū)西部浉河南岸，筆架山——賢山腳下，總規(guī)劃用地面積78.85公頃，總建筑面積約85萬(wàn)m2。工程所在區(qū)域?yàn)樾抨?yáng)市近年規(guī)劃的浉河開(kāi)發(fā)區(qū)域，亦即新興的居住社區(qū)。位于浉河的上游，與信陽(yáng)市主城區(qū)隔河相望?！败?yáng)天下〞是首批入駐信陽(yáng)的大型綜合性居住社區(qū)工程，擔(dān)負(fù)著提高信陽(yáng)市居住區(qū)建設(shè)水準(zhǔn)和城市活力的使命。為此，本著開(kāi)發(fā)西區(qū)、美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，保證入住居民擁有便捷的生活和富足的文化之開(kāi)發(fā)原那么，在規(guī)劃中進(jìn)行科學(xué)的功能定位和合理的組織結(jié)構(gòu)。充分結(jié)合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設(shè)內(nèi)容分為五個(gè)工程區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū)〔文化商業(yè)區(qū)〕、住宅Ⅰ區(qū)〔二區(qū)〕、住宅Ⅱ區(qū)〔三區(qū)〕、住宅Ⅲ區(qū)〔四區(qū)〕和住宅Ⅳ區(qū)〔五區(qū)〕，建筑面積分別為130820m2、124210m2、117380m2、174990m2、302600m2。按照“兩區(qū)、一軸、四組團(tuán)〞的規(guī)劃理念，將五區(qū)域分為文化商業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)兩大功能區(qū)。其中生活區(qū)又分為多層住宅組團(tuán)、聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)、多層與小高層住宅組團(tuán)等四個(gè)居住組團(tuán)。其中文化商業(yè)區(qū)定位為公共文化商業(yè)區(qū)，位于基地東北部，濱臨浉河形成一座功能齊全，風(fēng)格優(yōu)美的商業(yè)步行街。其它四區(qū)均為生活居住區(qū)，位于文化商業(yè)區(qū)的西南部，依山而筑。在文化商業(yè)區(qū)和其它四區(qū)之間是規(guī)劃中的城市東西主干道，使住宅Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)、Ⅳ區(qū)由東向西沿城市道路依次排列，形成依山傍水的山水居住環(huán)境。成為改善信陽(yáng)市城市景觀、凸顯城市文化，加速城市建設(shè)步伐的城市亮點(diǎn)工程。為促進(jìn)工程的盡快實(shí)施，有效利用資金和土地資源，盡早地改善西區(qū)濱河景觀，按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施〞的工程組織原那么，將“茗陽(yáng)天下〞山水社區(qū)的綜合工程分為一、二、三期工程進(jìn)行分步實(shí)施，以保證工程的建設(shè)品質(zhì)，使“茗陽(yáng)天下〞的每一期工程都能成為精品。本工程即為該綜合工程的一期工程，主要建設(shè)范圍為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)和兩區(qū)之間的城市道路。本設(shè)計(jì)建設(shè)內(nèi)容主要為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)及兩區(qū)之間的城市主干道的道路工程。其主要工程類型包括建筑工程、區(qū)內(nèi)根底設(shè)施工程、景觀工程和市政道路工程。根據(jù)?茗陽(yáng)天下?文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本設(shè)計(jì)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見(jiàn)下表。建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模一覽表序號(hào)工程名稱單位數(shù)量備注1文化商業(yè)區(qū)總建筑面積m2130820其中商業(yè)步行街及沿街設(shè)施建設(shè)內(nèi)容128120m2，茗陽(yáng)閣⑴茶博物館m23800⑵茗陽(yáng)閣m22700⑶住宅m285919⑷商業(yè)m225205⑸辦公樓m212000⑹輔助設(shè)施m211962住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積m2124210⑴住宅建筑面積m2114620⑵配套公建面積m22408〔3〕沿街商鋪m23206〔4〕蔬菜市場(chǎng)m23976合計(jì)m2255030

第四章建設(shè)場(chǎng)址及條件4.1場(chǎng)址現(xiàn)狀4場(chǎng)址位置信陽(yáng)市位于河南省南部，豫、鄂兩省交界處，北通鄭州、南接湖北、西鄰南陽(yáng)、東達(dá)合肥，是河南省繼鄭州后又一個(gè)重要的交通樞紐城市，交通四通八達(dá)，逐漸成為豫南經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心城市。本工程場(chǎng)址在信陽(yáng)市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國(guó)道，西側(cè)距著名的風(fēng)景區(qū)南灣水庫(kù)僅，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道華夏大道穿過(guò)。整個(gè)區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利，位置優(yōu)越，生活、工作、休閑皆宜，適合進(jìn)行本工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。場(chǎng)址現(xiàn)狀4場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積本工程規(guī)劃所占用的土地已經(jīng)征用，使用權(quán)歸信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前土地出讓協(xié)議書已經(jīng)簽定，土地證已經(jīng)辦理。該場(chǎng)址占地面積326.67畝，屬城市規(guī)劃建設(shè)用地。4土地利用現(xiàn)狀信陽(yáng)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已征土地大局部為根本平整的空地，僅有少量的丘陵地和耕地，目前地面附屬物已拆遷補(bǔ)償完畢，可供本工程建設(shè)使用。4.2場(chǎng)址條件4地形、地貌條件信陽(yáng)市位于區(qū)域環(huán)境單元潢川——羅山盆地的西緣。座落于大別山北麓山前地帶浉河河谷的第一、二階地上，周圍為大別山的余脈環(huán)繞。市區(qū)呈北西——南東方向沿浉河沖積階地展開(kāi)；地勢(shì)由西北向東南傾斜。同時(shí)，由于浉河河谷西側(cè)向東微傾，東部較為開(kāi)闊平坦，平均坡度約千分之一。~。4氣象條件信陽(yáng)市屬于亞熱帶濕潤(rùn)氣候的過(guò)渡類型，根本屬季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，陽(yáng)光充足，雨水充分，四季清楚。年平均氣溫℃最高氣溫40最低氣溫-2相對(duì)濕度74.5%降水多集中在6——9月份年平均降水量1107mm平均風(fēng)速m/s主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)至東北風(fēng)年平均無(wú)霜期為250天日照率49%4工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件1、工程地質(zhì)本區(qū)區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造處于秦嶺緯向復(fù)雜構(gòu)造帶的東延地帶，構(gòu)造單元屬于秦嶺褶皺系之潢川山前坳陷的平昌關(guān)—羅山凹陷地帶。小區(qū)域上位于大別弧形構(gòu)造帶內(nèi)的大別山山前中新生代內(nèi)陸盆地內(nèi)。新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)主要表現(xiàn)為受緯向老斷裂活化影響，地殼呈現(xiàn)差異性升降運(yùn)動(dòng)，其早期具明顯繼承性，晚期那么表現(xiàn)為振蕩性沉降，盆地內(nèi)差異沉降接受堆積。進(jìn)入全新世以來(lái)，該區(qū)仍處于南北向順扭應(yīng)力場(chǎng)中，地殼活動(dòng)仍較活潑；淮河上游及南側(cè)各大支流發(fā)育不對(duì)稱河谷。擬建場(chǎng)地南側(cè)有龜山—梅山斷裂通過(guò)：斷層走向西北一南東向，傾角55o一65o，屬壓扭性斷裂，地層上出露早古生代中深變質(zhì)巖系，主要為斜長(zhǎng)角閃(片)巖、絹云斜長(zhǎng)片巖等。該斷裂時(shí)代較老，從白堊系到現(xiàn)在活動(dòng)頻率很低，對(duì)擬建場(chǎng)地穩(wěn)定性影響性不大，由于受龜一梅斷裂的影響，擬建場(chǎng)地分布有次生斷裂。經(jīng)勘察查明，場(chǎng)地地層上部為第四系上更新統(tǒng)殘坡積土，下伏元古界(h)斜長(zhǎng)角閃片巖。地基土質(zhì)特征分別描述如下：①—。②一l斜長(zhǎng)角閃片巖(全風(fēng)化)：灰黃色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物成分為斜長(zhǎng)石、角閃石，其中大局部礦物已發(fā)生蝕變，蝕變礦物為絹云母、綠泥石等，巖芯呈土狀，見(jiàn)少量原巖碎塊。標(biāo)貫試驗(yàn)擊數(shù)27——。②——9.49Mpa。②一3斜長(zhǎng)角閃片巖(中等風(fēng)化)：青灰色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物成分為斜長(zhǎng)石、角閃石，巖芯較破碎，呈碎塊狀，局部呈短柱狀，節(jié)理、裂隙發(fā)育，裂隙面有泥狀礦物充填，由巖芯反響巖層傾角70o—，巖石單軸抗壓強(qiáng)度為13.5一18.2Mpa。②一4斜長(zhǎng)角閃片巖(微風(fēng)化)：青灰色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，見(jiàn)石英細(xì)脈，主要礦物成分為斜長(zhǎng)石、角閃石，少量蝕變礦物絹云母，局部斜長(zhǎng)角閃片巖與長(zhǎng)石石英片巖呈互層狀分布。巖芯呈柱狀，巖層傾角70o左右，揭露最大層厚3．7米。2、水文條件擬建場(chǎng)地地形起伏較大，大氣降水多以地表逕流的形式排泄，少量滲入是地下水的主要補(bǔ)給來(lái)源；下部基巖層含少量裂隙水。勘察其間未測(cè)得地下水位。據(jù)區(qū)域及鄰近水文地質(zhì)資料，場(chǎng)地內(nèi)地下水水質(zhì)良好，對(duì)擬建根底砼體無(wú)侵蝕性。3、防震根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局2001年發(fā)布的?中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖?，工程所在區(qū)域地震烈度為六度，地震加速度為。4.2.本工程北側(cè)隔浉河為信陽(yáng)市體育場(chǎng)，東側(cè)為正在建設(shè)的信陽(yáng)市茶之韻廣場(chǎng)，東南側(cè)為三五八工廠的生產(chǎn)和生活區(qū)，南側(cè)為賢山和王家灣村，西側(cè)為肖家灣村。場(chǎng)址僅東側(cè)的人流和各種車輛混雜流動(dòng)，較為混亂，對(duì)工程的建設(shè)有一定的影響。4城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求2002年月1月4日，河南省人民政府下達(dá)了?關(guān)于信陽(yáng)市城市總體規(guī)劃(1999—2000年)的批復(fù)?(豫政文[2002]3號(hào))。根據(jù)信陽(yáng)城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)：信陽(yáng)市為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，豫南地區(qū)重要的交通樞紐，以開(kāi)展工貿(mào)和旅游效勞業(yè)為主的區(qū)域性中心城市。城市規(guī)模為：到2005年，城市人口到達(dá)42萬(wàn)人，用地到達(dá)42平方公里：到2021年，城市人口到達(dá)50萬(wàn)人，用地到達(dá)50平方公里。規(guī)劃確定的城市總體布局結(jié)構(gòu)為：三環(huán)六區(qū)一中心，浉河綠帶系城腰，大小山峰顯美景，生態(tài)綠地繞城廓。規(guī)劃城市用地布局包括居住用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、對(duì)外交通用地和特殊用地等。城市總體規(guī)劃專門進(jìn)行了城市景觀風(fēng)貌規(guī)劃，從八個(gè)方面塑造城市形象，表達(dá)豫南山水園林城市特色。本工程場(chǎng)址規(guī)劃為城市建設(shè)用地，建設(shè)工程主要為住宅和商業(yè)功能，符合規(guī)劃要求，適合工程建設(shè)。4交通條件本工程位于信陽(yáng)市的西南地帶，區(qū)域內(nèi)有華夏大道和規(guī)劃的師院路穿過(guò)，周邊有107國(guó)道、南濱河路等主要道路，可以使人員和貨物等方便、快捷的聚散，交通十分便利。4社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件信陽(yáng)市位于河南省南部，大別山北麓，淮河上游，東與安徽為鄰，南與湖北接壤，西、北兩面與南陽(yáng)市、駐馬店市交界，素有鄂、豫、皖“三省通衢〞之稱?？偯娣e18915平方公里，其中耕地面積516.4千公頃，城市建成區(qū)面積127.83平方公里，總?cè)丝?71萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率6.29‰。轄浉河、平橋兩區(qū)和羅山、光山、淮濱、息縣、潢川、商城、固始、新縣8縣，共5個(gè)街道辦事處、70個(gè)鎮(zhèn)、141個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)管理區(qū)。信陽(yáng)交通便利，通信快捷。京廣、京九鐵路和106、107國(guó)道以及即將開(kāi)通的京珠高速公路縱貫市境南北，312國(guó)道和正在興建的寧西鐵路橫穿市境東西；河南最大的港口淮濱港坐落在市轄淮濱縣，淮河航運(yùn)可直達(dá)皖、蘇、浙、滬等省市；國(guó)家通信干線京九、京廣、西合光纜縱橫市境，在信陽(yáng)形成信息高速公路"雙十字型"通道。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)使信陽(yáng)具有了“立中原而通八方，居腹地而達(dá)九州〞的交通優(yōu)勢(shì)。信陽(yáng)物華天寶，資源豐富，是全國(guó)重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地和全國(guó)最大的非金屬礦所在地。水稻、水產(chǎn)、茶葉、板栗、銀杏等產(chǎn)量居河南省首位，上天梯珍珠巖、膨潤(rùn)土、沸石非金屬共生礦田的規(guī)模、質(zhì)量居全國(guó)之冠。信陽(yáng)山青水秀，風(fēng)光宜人，自然景觀、人文景觀眾多，旅游資源得天獨(dú)厚。這里有全國(guó)四大避暑勝地之一的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)雞公山，南灣國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)靈山寺，還有佛教天臺(tái)宗發(fā)祥地凈居寺、溫泉療養(yǎng)勝地湯泉池，以及雞公山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、羅山縣董寨林場(chǎng)省級(jí)鳥(niǎo)類自然保護(hù)區(qū)、天目山自然保護(hù)區(qū)〔省級(jí)森林公園〕等景區(qū)景點(diǎn)，開(kāi)展旅游業(yè)的前景十分廣闊，已被國(guó)家環(huán)保總局批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)市。1998年信陽(yáng)撤地設(shè)市后，提出了堅(jiān)持靠農(nóng)業(yè)強(qiáng)基，靠工業(yè)騰飛，靠開(kāi)放帶動(dòng)，靠流通搞活，靠科技興市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方針，確立既要金山、銀山，更要綠水青山的觀點(diǎn)，樹(shù)立了生態(tài)就是優(yōu)勢(shì)、就是形象、就是資本、就是生產(chǎn)力的觀念，積極創(chuàng)立國(guó)家生態(tài)示范區(qū)，實(shí)施具有信陽(yáng)特色的可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略，努力將良好的生態(tài)環(huán)境轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，取得了一定的成效。2004年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值433.2億元，比上年增長(zhǎng)13.6%，增速比上年加快4.5個(gè)百分點(diǎn)，高于年初預(yù)期0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值135.0億元，增長(zhǎng)17.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值168.5億元，增長(zhǎng)14.9％；第三產(chǎn)業(yè)增加值129.7億元，增長(zhǎng)9.4％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為31.2：38.9：29.9，呈“二一三〞格局。全市人均生產(chǎn)總值到達(dá)5540元，約折合670美元。非公有制經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展。全年非公有制經(jīng)濟(jì)增加值190.18億元，增長(zhǎng)18.1%，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重由上年的42.3%提高到43.9%。全年地方財(cái)政一般預(yù)算收入億元，按可比口徑計(jì)算增長(zhǎng)20.7%。城鄉(xiāng)居民收入分別增長(zhǎng)13.5%和19.8%。4法律支持條件本工程建設(shè)符合信陽(yáng)市城市總體規(guī)劃，用地已有土地證，并按信陽(yáng)市政府規(guī)定辦理了各種相關(guān)手續(xù)，將受到法律的保護(hù)。工程的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)遵守?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?、?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行方法?和信陽(yáng)市公布的相關(guān)法規(guī)、文件等，做到依法建設(shè)、依法經(jīng)營(yíng)。4.根底設(shè)施條件1、供水隨著華夏大道的開(kāi)工建設(shè)，本工程用水可通過(guò)其鋪設(shè)的市政供水干管接入，能夠保證本工程用水需求。2、排水本工程采用雨污分流制，雨水和生活污水聚集后，分別排入華夏大道市政雨水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)。3、供電本工程區(qū)域邊緣正在修建一座市政110KV的變電站，2005年底可建成投入使用，可滿足工程需求。4、通訊工程所在位置全國(guó)直撥程控容量充足，移動(dòng)通訊覆蓋整個(gè)區(qū)域，可滿足工程固定和移動(dòng)通訊要求。4征地拆遷條件本工程新征土地326.67畝，目前地面附屬物已拆遷補(bǔ)償完畢，可供工程建設(shè)使用。4施工條件1、土方擬建工程在施工期需在工程建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行大量的土方開(kāi)挖，土方開(kāi)挖量可滿足工程土方回填的需要，剩余土方外運(yùn)處理。2、砂、石料工程所需砂及石料市場(chǎng)供給充足，可由周邊城市道路運(yùn)輸至工程建設(shè)地點(diǎn)，滿足工程建設(shè)需要。3、四大材料來(lái)源及供給鋼材、木材、水泥、電纜等均由當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌?chǎng)供給，所需混凝土，由現(xiàn)場(chǎng)攪拌解決。

第五章工程技術(shù)方案1、?信陽(yáng)市城市總體規(guī)劃?〔1999-2021〕；2、?茗陽(yáng)天下文化商業(yè)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?〔2005.9〕；3、?茗陽(yáng)天下住在一期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?〔2005.9〕；4、?民用建筑設(shè)計(jì)通那么?〔JGJ37-87〕；5、?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ16-87〕；6、?建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ9—87〕；7、?建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ11—89〕；8、?砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ11—89及96年局部修改〕；9、?建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ7—89〕；10、?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GB50180-93〕；11、?城市道路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔CJJ37-90〕；12、?室外給水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ13-86〕；13、?室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ14-87〕；14、?建筑給排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ15-88〕；15、?城市防洪工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?。“茗陽(yáng)天下〞綜合開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃區(qū)位于信陽(yáng)市西城區(qū)浉河的南岸，南倚筆架山和賢山，北瞰浉河，并與新建的市體育中心隔河相望。東臨現(xiàn)狀107國(guó)道，距市中心約，距火車站約。西接規(guī)劃中的107國(guó)道，并與豫南明珠南灣湖風(fēng)景區(qū)隔山相連，行車距離約6km。規(guī)劃區(qū)中有規(guī)劃的城市主干道東西貫穿。整個(gè)區(qū)域具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通條件。一期工程位于整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的東側(cè)，東臨城市公共綠地——茶之韻廣場(chǎng)，西接信陽(yáng)市的標(biāo)志建筑“茗陽(yáng)閣〞。同時(shí)，北部所面為浉河上游，河水清澈，南面所靠為賢山山前坡地，林木茂盛，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。5.3基地現(xiàn)狀信陽(yáng)市山清水秀，人杰地靈，是著名的茶葉產(chǎn)地，“茗陽(yáng)天下〞一期工程建設(shè)用地座落于信陽(yáng)市城區(qū)西部現(xiàn)狀107國(guó)道的西側(cè)，賢山山前連綿的丘陵地上，北面臨浉河，高出浉河平水期水面約5-8米，南面靠山，基地所在位置地勢(shì)起伏較小，主要區(qū)域高程在82-96m之間，局部最高高程110米，最低處高程78米，總體地勢(shì)西高東低向浉河河岸傾斜。其東面是正在施工的信陽(yáng)市景觀工程——茶之韻廣場(chǎng)，西為已開(kāi)工建設(shè)的信陽(yáng)市標(biāo)志性建筑“茗陽(yáng)閣〞，該閣位于文化商業(yè)區(qū)用地西部的小山丘上，也是該基地內(nèi)海拔最高點(diǎn)，平均高程，為一期工程用地的制高點(diǎn)?；刂苓呏脖回S富，南部山上楊、竹、松、杉林連片，基地內(nèi)除有一處小型工業(yè)建筑外，其余土地也均被叢生低灌林所覆蓋。東部緊靠信陽(yáng)城市建成區(qū)，水、電、燃?xì)狻⒌缆返雀自O(shè)施配套齊全，建設(shè)條件良好。整個(gè)用地依山傍水，空間開(kāi)敞，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。是適宜人居的理想社區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，“茗陽(yáng)天下〞綜合開(kāi)發(fā)工程定位為大型山水社區(qū)。本工程為整個(gè)社區(qū)的一期工程，也是一個(gè)集博物展覽、商業(yè)購(gòu)物、辦公居住及休閑娛樂(lè)等多種功能于一體的綜合性建筑工程。為信陽(yáng)市東部城區(qū)與西部居住區(qū)的空間功能過(guò)渡的重要節(jié)點(diǎn)，承當(dāng)著優(yōu)化信陽(yáng)城市環(huán)境，提高城市活力，提升城市整體功能的重要使命。本工程將以山水社區(qū)為規(guī)劃理念，充分利用山水環(huán)境，打造成具有國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，集居住、辦公、旅游、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑和金融等多種行業(yè)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)居住區(qū)，成為信陽(yáng)市的一個(gè)亮點(diǎn)。5.5總平面布置總平面布置原那么根據(jù)一期工程所在基地的地形條件和工程的功能定位，本工程在充分尊重規(guī)劃方案和周邊自然條件的根底上，還應(yīng)堅(jiān)持合理、適度的平面布局原那么：1、規(guī)模適度原那么，在商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的平面規(guī)模處理上，應(yīng)科學(xué)把握區(qū)域的平面和空間尺度，營(yíng)造適宜的行為空間。如一般商業(yè)街有效長(zhǎng)度大多為300-600米，因此本步行街采用比擬適宜的400米有效長(zhǎng)度，商業(yè)街寬度采用較為舒適的16米，方便人們?cè)趦蓚?cè)的商鋪中同時(shí)購(gòu)物。在建筑高度上，為防止產(chǎn)生高樓效應(yīng)，采用兩層左右為比擬適合的尺度，南側(cè)建筑主體五層，但沿街店鋪仍為兩層。辦公用房向城市道路方向退讓，以形成開(kāi)敞舒適的步行商業(yè)空間。住宅區(qū)主要由6層的建筑組成，邊緣地區(qū)設(shè)少量的中高層單元。2、因地制宜原那么，設(shè)計(jì)充分利用基地的地形、地勢(shì)，與周邊自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。商業(yè)區(qū)布置在濱水區(qū)，地勢(shì)平坦，適宜觀光和游覽。居住區(qū)位于山前坡地，適于人居。3、結(jié)構(gòu)靈活性原那么，商業(yè)區(qū)在設(shè)計(jì)中采用8×8m和4×8m的空間柱網(wǎng)模數(shù)，使業(yè)主既可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)模式的不同進(jìn)行自由的平面分隔，同時(shí)還可采取豎向空間的分隔，形成上下貫穿的店鋪模式。住宅建筑設(shè)有三居室、兩居室和躍層等多種戶型，單元面積為90-142m24、以人為本原那么，設(shè)計(jì)以人的行為、心理、視覺(jué)等多方面的感受為出發(fā)點(diǎn)，滿足人們對(duì)城市環(huán)境和居住空間多方位、多層次的需要，同時(shí)也注意環(huán)境空間的組織和設(shè)施的安排，以人的視覺(jué)、觸覺(jué)及心理感受為參照，在功能、形式、質(zhì)感、色彩等方面，強(qiáng)調(diào)精品意識(shí)。建筑集景觀性、功能性和平安性于一體，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境和人居環(huán)境。用地規(guī)劃一期工程用地分為兩個(gè)區(qū)域，分別位于城市主干道南北兩側(cè)，其中文化商業(yè)區(qū)位于北部濱河地帶，規(guī)劃地塊東起茶之韻廣場(chǎng)，西至華夏路與濱河路交界處，北臨浉河河岸，南到城市主干道中心。其四至范圍東西最長(zhǎng)處約930m，南北最寬處約160m，呈狹長(zhǎng)地形?？傉鞯孛娣e127300m2，其中工程建設(shè)用地面積117300m2，城市道路占地10000m2。住宅Ⅰ區(qū)在南部靠山地帶，依山而筑，規(guī)劃地塊東西北三側(cè)均為城市規(guī)劃道路，南迫賢山坡腳。整個(gè)地塊沿地形呈不規(guī)那么形狀。東西最長(zhǎng)處約460m，南北最寬處約230m。總征地面積90480m2，其中建設(shè)用地面積79237m2，城市道路占地11243m總體布局按照地塊分布，兩區(qū)基地南北相對(duì)，集中布置于整個(gè)社區(qū)的東部，靠近信陽(yáng)市城市中心。其中文化商業(yè)區(qū)東距107國(guó)道僅約300m，并與信陽(yáng)市的城市入口禮儀廣場(chǎng)——茶之韻廣場(chǎng)相臨，西為已開(kāi)工的信陽(yáng)市標(biāo)志性建筑—茗陽(yáng)閣，南依與市區(qū)相連的城市東西主干道，北側(cè)臨濱河景觀步道。是整個(gè)工程的龍頭工程和整個(gè)信陽(yáng)市的亮點(diǎn)工程所在。住宅Ⅰ區(qū)東臨三五八廠生活區(qū)，距107國(guó)道約750m，規(guī)劃的城市道路從其東側(cè)經(jīng)過(guò)，西臨城市規(guī)劃的南北主干道，且與總體規(guī)劃中的住宅Ⅱ區(qū)隔路相望，南沿山前城市規(guī)劃道路。北部文化商業(yè)區(qū)濱水而建，地形較為平坦，整體場(chǎng)地平均高出濱河景觀步道5-8m-85m之間。南部住宅Ⅰ區(qū)依山而布，位于山前緩坡地，平均高程在83-93m之間。文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)之間規(guī)劃余留20m寬的城市主干道，使該區(qū)與現(xiàn)狀城區(qū)具有便捷的聯(lián)系條件，保證了人流資源和交通條件。按照功能定位，文化商業(yè)區(qū)主要為茶文化商業(yè)步行街，其總體布局以原有規(guī)劃為根底，根據(jù)工程要求，將整個(gè)地塊劃分為三大區(qū)域。即西區(qū)為“水云天〞新中式社區(qū)，中間為“賢嶺茗陽(yáng)閣〞景區(qū)，東區(qū)是“楚漢風(fēng)〞文化商業(yè)街區(qū)。在茗陽(yáng)閣與高層辦公樓之間形成空間聯(lián)系軸，將三大功能區(qū)域串聯(lián)其上，使整體布局一氣呵成。在總體布局上采用了“住宅Ⅰ區(qū)為多層住宅區(qū)，由6層單元建筑組成。整個(gè)建筑座北朝南，沿等高線順序排列。茗陽(yáng)天下住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃是以具有創(chuàng)新的尺度概念的組團(tuán)和鄰里單元兩種居住空間形式相結(jié)合布局的，并且配套設(shè)計(jì)了“環(huán)保型〞交通組織系統(tǒng)，具體來(lái)講：整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)是由一個(gè)中心組團(tuán)和七個(gè)各具特色的鄰里組合單元共同組成，同時(shí)在住宅小區(qū)中構(gòu)筑了一條以功能景觀布局為主的“綠廊〞空間，并且使上述的住宅組合空間相對(duì)分散布局，使其融入本區(qū)域的自然生態(tài)環(huán)境之中，構(gòu)成了本住宅小區(qū)“北有浉河，南有自然森林，小區(qū)內(nèi)有景觀綠廊南北相通〞的空間規(guī)劃特色，設(shè)計(jì)力求到達(dá)住宅與山、河、林塘有機(jī)融合之目的，力求形成的人與自然和諧相融的高品質(zhì)的城市空間環(huán)境和高品位的城市空間形象。由于兩區(qū)功能結(jié)構(gòu)的不同，根據(jù)工程所在位置的地形條件、城市道路的分隔及兩區(qū)布局情況，在豎向布置中仍采用分區(qū)設(shè)計(jì)的原那么，依照各區(qū)所在位置的場(chǎng)地條件和功能特征，設(shè)置不同的標(biāo)高參數(shù)，以滿足不同使用功能的需求。其中文化商業(yè)區(qū)主要由茶文化商業(yè)步行街構(gòu)成，其標(biāo)高和場(chǎng)地坡度確實(shí)定以行人的舒適為前提。其現(xiàn)狀北側(cè)的濱河步道根本標(biāo)高為-84m之間，局部場(chǎng)地標(biāo)高在77-80m或85-100m之間。因此文化商業(yè)區(qū)由辦公樓——茶文化博物館整個(gè)場(chǎng)地標(biāo)高確定在82-85m之間，東西平均縱坡4‰。由北向南平均縱坡5‰。場(chǎng)地面水有組織排出，通過(guò)道路或廣場(chǎng)雨水管網(wǎng)收集后統(tǒng)一匯入南側(cè)城市雨水管網(wǎng)或直接排入浉河。住宅Ⅰ，局部最高達(dá)-88m之間，由東北向西南逐漸抬高。平均縱坡1.4%，局部達(dá)3%。場(chǎng)地雨水通過(guò)道路排雨水系統(tǒng)收集后排向北側(cè)城市雨水管網(wǎng)。交通組織根據(jù)兩區(qū)使用功能的不同，其交通組織特征亦有所差異。其中文化商業(yè)區(qū)為辦公、游覽和商業(yè)的混合區(qū)，其交通組織的形式較為復(fù)雜，可按照交通類型的不同分為動(dòng)態(tài)交通和靜態(tài)交通。其中動(dòng)態(tài)交通分為顧客人流、辦公人流、商業(yè)貨流三種，在通道布局上，均應(yīng)做到合理組織、防止交叉。交通分為三個(gè)層次：外圍城市交通、內(nèi)部主干交通、內(nèi)部人行道路體系。人流主要穿過(guò)107國(guó)道，通過(guò)華夏路和沿河公路進(jìn)入基地。·楚漢風(fēng)文化商住街區(qū)：地塊內(nèi)部主要交通以四條東西軸向?yàn)橹鞯乃饺诵薪煌Ｊ剑约巴ㄟ^(guò)五條結(jié)合廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)的南北通道為主的縱向人行交通模式進(jìn)行聯(lián)系。·水云天新中式社區(qū)：小區(qū)內(nèi)不車行交通以環(huán)形路為主加上放射支路構(gòu)成，在華夏路上設(shè)主要出入口和輔助出入口各一個(gè)。小區(qū)內(nèi)部人行交通沿環(huán)路及中心綠化帶展開(kāi)，在四個(gè)方向均有出入口。由于居住功能的單一，住宅Ⅰ區(qū)交通組織較為簡(jiǎn)單，其動(dòng)態(tài)交通和出入口設(shè)置主要為人流和車流的合理分工。茗陽(yáng)天下住宅小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)按機(jī)動(dòng)車交通與人的步行交通相對(duì)別離的原那么。道路共分為二級(jí)：一級(jí)為組團(tuán)級(jí)環(huán)狀干道，其路面按9M、7M建設(shè)，二級(jí)為宅前路，按—建設(shè)，除此之外，人的步行交通按—的硬質(zhì)景觀鋪地建設(shè)。同時(shí)，結(jié)合地方主管部門關(guān)于居住區(qū)的靜態(tài)交通設(shè)施配建的有關(guān)規(guī)定以及本住宅小區(qū)的定位，配套規(guī)劃布局了相應(yīng)的停車場(chǎng)和臨時(shí)停車位。道路及廣場(chǎng)設(shè)計(jì)由于商業(yè)功能的特殊需求，文化商業(yè)區(qū)道路與廣場(chǎng)成為該區(qū)的主要功能組成局部，同時(shí)廣場(chǎng)與道路功能交叉，互為融合，形成該區(qū)渾然一體的室外功能空間。該區(qū)主要道路系統(tǒng)分為濱河步行景觀大道和區(qū)內(nèi)觀光購(gòu)物街道。其中濱河步行景觀大道東西全長(zhǎng)720m，路面寬6m，憑河而布，由北部將文化商業(yè)區(qū)沿河攔住，形成該區(qū)北部的景觀綠軸，局部設(shè)親水平臺(tái)，伸入河中，形成道路的景觀節(jié)點(diǎn)。南側(cè)商業(yè)區(qū)內(nèi)南北購(gòu)物街店鋪之間為中央步行通道，東西全長(zhǎng)400m，寬16m，形成寬敞的購(gòu)物空間。南、北兩街外側(cè)，分別為6m寬的自由步行通道，即方便購(gòu)物，又為臨街景觀步道。其中北側(cè)道路東西長(zhǎng)約500m，街道寬10m，南側(cè)道路東西長(zhǎng)400m，路面寬6m。南、北兩條購(gòu)物街道和均布其上的出入口廣場(chǎng)和步道，組成了該區(qū)靈活的購(gòu)物和疏散空間。在南北方向，除以50m間距所設(shè)的人流出入口外，其主要的道路系統(tǒng)是與東、西及中部入口廣場(chǎng)結(jié)合設(shè)計(jì)的。為營(yíng)造高品質(zhì)的購(gòu)物和游覽環(huán)境，整個(gè)步行街除濱河步行景觀大道外，道路及廣場(chǎng)地面均以天然花崗巖鋪裝，并以不同的色彩和圖案區(qū)分不同的功能區(qū)。濱河步行景觀大道主要采用青條石鋪裝路面，在局部伸出水面局部采用木棧道形成觀景平臺(tái)。住宅Ⅰ區(qū)的道路系統(tǒng)主要結(jié)合小區(qū)停車功能而設(shè)。為滿足不斷增加的私人車輛的停車需求，根據(jù)住宅Ⅰ區(qū)的總體規(guī)劃方案，整個(gè)小區(qū)的道路系統(tǒng)分為三級(jí)。其中，一級(jí)為組團(tuán)級(jí)環(huán)狀干道，其路面按9M、7M建設(shè)，二級(jí)為宅前路，按—建設(shè)，除此之外，人的步行交通按—的硬質(zhì)景觀鋪地建設(shè)。二級(jí)車道均可滿足消防車通行需要。其中路面形式采用城市型道路，路面結(jié)構(gòu)為混凝土路面，停車泊位區(qū)采用嵌草磚鋪設(shè)，總鋪裝面積6000m2。道路排雨水系統(tǒng)采用暗管排水方式。除道路與停車場(chǎng)外，小區(qū)的廣場(chǎng)布置包括中央公園〔即景觀綠軸〕內(nèi)的景觀廣場(chǎng)、宅旁活動(dòng)廣場(chǎng)和兒童游戲廣場(chǎng)。中央公園的景觀廣場(chǎng)由鋪裝和綠地兩局部組成，其中鋪裝廣場(chǎng)1850m2，采用彩色廣場(chǎng)磚鋪設(shè)。宅旁活動(dòng)廣場(chǎng)和兒童游戲場(chǎng)地總占地面積3000m2，整個(gè)小區(qū)道路廣場(chǎng)總占地23250m2。主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1一期總占地面積ha合畝一期總建筑面積㎡2550302文化商業(yè)區(qū)征地面積ha合畝建設(shè)用地面積ha城市道路用地ha建筑物占地面積㎡總建筑面積㎡道路廣場(chǎng)占地面積㎡綠地面積㎡建筑系數(shù)%0容積率綠化系數(shù)%453住宅Ⅰ區(qū)征地面積ha合畝建設(shè)用地面積ha城市道路用地ha建筑物占地面積㎡總建筑面積㎡道路廣場(chǎng)占地面積㎡綠地面積㎡建筑系數(shù)%容積率1.53綠化系數(shù)%文化商業(yè)區(qū)主要建筑方案文化商業(yè)區(qū)建筑群體不是單體建筑的簡(jiǎn)單放大，而是城市社會(huì)與空間環(huán)境高度聚合的產(chǎn)物，規(guī)劃要求每幢建筑的構(gòu)思與形成都要與信陽(yáng)傳統(tǒng)的茶文化氣氛相契合，成為茶文化的重要載體。作為大型社區(qū)的商業(yè)文化中心，除超市規(guī)模較大外，一般以中小業(yè)態(tài)的商業(yè)為主，輔助局部為辦公、休閑、餐飲、文娛等功能。該區(qū)總建筑面積130820m2工程借茶葉之勢(shì)，依托“茶之韻廣場(chǎng)〞、“茗陽(yáng)閣〞的影響，在“茗陽(yáng)閣〞東側(cè)建設(shè)“楚漢風(fēng)文化商住街區(qū)〞，包括“茶文化博物館、茶文化街、茶文化廣場(chǎng)和以聞茶、品茶、賞茶等茶文化主題為中心的一系列院落空間，是推動(dòng)信陽(yáng)市文化、旅游、娛樂(lè)、經(jīng)貿(mào)、招商引資開(kāi)展的活力源。茶博物館以展現(xiàn)信陽(yáng)的茶歷史、茶文化為主，是信陽(yáng)市的第一博物館，茶文化商業(yè)街是將信陽(yáng)茶葉更廣、更高品質(zhì)地推向市場(chǎng)的最好平臺(tái)；同時(shí)商業(yè)綜合、辦公建筑的介入，不僅滿足了民俗文化以及市民娛樂(lè)、餐飲、休閑的需求，還提升了這一地段的整體空間品質(zhì)。而“茗陽(yáng)閣〞西側(cè)“水云天〞新中式居住小區(qū)，將茶文化、傳統(tǒng)居住形態(tài)以及山水風(fēng)光相組合，成為信陽(yáng)市一流精品社區(qū)。1、茗陽(yáng)閣茗陽(yáng)閣為信陽(yáng)市的標(biāo)志性建筑，取名源自“茗茶〞和“信陽(yáng)〞的“茗〞“陽(yáng)〞二字，蘊(yùn)含著深厚的茶文化內(nèi)涵。位于該區(qū)西側(cè)制高點(diǎn)——海拔100m的小山丘上。全閣設(shè)置共九層，地下4層，地上五層，地上總高近40m，總建筑面積2700m2。其立體結(jié)構(gòu)和立面造型仿武漢著名的黃鶴樓式樣，并嚴(yán)格按中國(guó)傳統(tǒng)建筑的營(yíng)造規(guī)制建造。其平面設(shè)計(jì)為四邊套八邊形，底層邊寬25m，頂層邊寬15m其立面外形為重檐八角攢尖建筑，整個(gè)樓體四翼如一。底層層高8m，頂高5m，鋼筋混凝土仿古結(jié)構(gòu)。屋檐為藍(lán)色琉璃瓦覆面。內(nèi)部具有品茶、展覽、休閑、觀光等多種功能，站在閣樓最頂層，信陽(yáng)全城可盡收眼底。因此，該閣也是重陽(yáng)節(jié)登高望遠(yuǎn)的最正確去處。2、茶博館—茗韻堂博物館建在“茗陽(yáng)閣〞山腳下，植被豐茂環(huán)境十分秀麗。茗韻堂造型元素取自漢代高臺(tái)建筑，采用四坡頂突出其重要性和紀(jì)念性?！瓣惲惺舀暿丘^中的主體建筑局部，其中分別以“茶的歷史〞、“飲茶風(fēng)俗〞、“茶具藝術(shù)〞、“名茶薈萃〞和“茶的健康〞等專題為表達(dá)線索，通過(guò)豐富的歷史文物的展示，用形象化的陳列語(yǔ)言描繪出中國(guó)幾千年茶葉文明的開(kāi)展軌跡，使觀者從中直觀地感受到中華茶文化的豐富內(nèi)涵?！安杷囀舀暿遣┪镳^的