錦繡時(shí)光項(xiàng)目營(yíng)銷大綱2012年11月錦繡時(shí)光項(xiàng)目營(yíng)銷大綱2012年11月1目錄項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；項(xiàng)目品性分析；項(xiàng)目整體戰(zhàn)略銷售建議；2013年銷售計(jì)劃及策略；媒體推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)計(jì)；目錄項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；2項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；？1、我們?cè)谑裁礃拥沫h(huán)境下銷售2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況是什么項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；？1、我們?cè)谑裁礃拥沫h(huán)3項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析；1、景洪市發(fā)展戰(zhàn)略景洪未來將建成：

熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城

休閑度假城、美食文化城、文明和諧城目標(biāo)：把景洪從一個(gè)傳統(tǒng)的觀光旅游城市打造轉(zhuǎn)型為休閑度假、商務(wù)會(huì)議、康體療養(yǎng)、娛樂購(gòu)物天堂。

指標(biāo)控制：城市控制面積達(dá)200平方公里、景洪(嘎灑)片區(qū)發(fā)展到60平方公里，橄欖壩片區(qū)30平方公里，滄江一帶布置各種旅游設(shè)施。至2020年城市居住人口達(dá)60萬(wàn)。項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析；景洪未來將建成：4曼弄楓旅游度假區(qū)至2020年片區(qū)總?cè)丝诎l(fā)展為13.2萬(wàn)人，總建設(shè)用地規(guī)模為30.11平方千米。三片、五段：以景洪電站與橄欖壩入口為界將整個(gè)新區(qū)分為上、中、下三個(gè)片區(qū)分別命名為A片區(qū)、B片區(qū)和C片區(qū)。其中：A片區(qū)為區(qū)段一（即：景洪電站上游區(qū)段）。2)B片區(qū)包括區(qū)段二（即：景洪城區(qū)區(qū)段）和區(qū)段三（即：勐泐大橋至橄欖壩上游區(qū)段）。3)C片區(qū)包括區(qū)段四（即：勐罕旅游名鎮(zhèn)區(qū)段）和區(qū)段五（即：景哈鄉(xiāng)區(qū)段）景洪市的城市新興活力區(qū)；規(guī)劃著重展現(xiàn)“熱、傣、水、邊”特色，努力建設(shè)一個(gè)凸顯歷史、宗教、民風(fēng)、水景，設(shè)施現(xiàn)代、服務(wù)完善、生態(tài)優(yōu)良、文化獨(dú)特的集觀光旅游、休閑度假、避寒養(yǎng)生、療養(yǎng)體訓(xùn)、會(huì)議商務(wù)等為一體：“文化品位高、民族風(fēng)情濃、人居環(huán)境佳”的旅游度假區(qū)曼弄楓旅游度假區(qū)至2020年片區(qū)總?cè)丝诎l(fā)展為13.2萬(wàn)人，總5隨著經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來的頻繁，邊境游就成為大趨勢(shì)，在這樣背景下版納具備成為中國(guó)西南與東南亞游客中轉(zhuǎn)集散地的條件瀾滄江-湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的概念包括了中國(guó)云南省、泰國(guó)、老撾、緬甸、柬埔寨和越南等6國(guó)；根據(jù)中國(guó)與東盟國(guó)家間合作與發(fā)展前景，建立瀾滄江·湄公河“黃金四角”旅游區(qū)，主要依托瀾滄江·湄公河黃金水道和昆曼國(guó)際大通道進(jìn)行，把中國(guó)西南與東南亞大旅游市場(chǎng)連為一體，為中國(guó)與東盟開展全面合作進(jìn)行先導(dǎo)示范。西雙版納具備成為國(guó)際旅游度假區(qū)的先天條件老撾萬(wàn)象及北部地區(qū)的瑯勃拉邦、豐沙里、南塔、烏多姆賽、波喬等地區(qū)緬甸景棟、大其力及撣邦東部第四特區(qū)勐拉等地區(qū)泰國(guó)清萊、清邁、素可泰、彭世洛、廊開等地區(qū)中國(guó)云南省西雙版納黃金四角隨著經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來的頻繁，邊境游就成為大趨勢(shì)，在這樣背景下版納6交通條件的逐步完善，將從根本上打通制約版納發(fā)展的交通障礙，提高其參與旅游競(jìng)爭(zhēng)的硬件條件泛亞鐵路將在極大程度上加強(qiáng)湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)及旅游人口的流動(dòng)主要分三條方案，在建的東線方案，由新加坡經(jīng)吉隆坡、曼谷、金邊、胡志明市、河內(nèi)到昆明；昆曼公路加強(qiáng)與南亞聯(lián)系2008年3月21日，全長(zhǎng)1818公里的昆曼公路建成通車。昆曼國(guó)際大通道縱貫西雙版納全境，從這里出境，處于中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合部、交匯點(diǎn)；將使版納成為東南亞旅游陸地過境的橋頭堡；原機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建后的機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)設(shè)施不斷完善先后開通至泰國(guó)曼谷、清邁、清萊和老撾瑯勃拉邦、萬(wàn)象的國(guó)際航班；新建航站樓3.3萬(wàn)平方米，停機(jī)坪11萬(wàn)平方米，新增機(jī)位8個(gè)，項(xiàng)目總投資9.87億元，擴(kuò)建完成后將成為云南輻射東南亞第二大航空港。交通條件的逐步完善，將從根本上打通制約版納發(fā)展的交通障礙，泛7版納冬季平均氣候在19度左右，是繼海南之后具備成為避寒勝地條件的區(qū)域三亞三亞的旅游度假配套完善，公認(rèn)的旅游避寒度假的城市?，F(xiàn)今發(fā)展飛速；西雙版納繼于三亞的西雙版納作為全國(guó)第二大避寒休閑度假城市，但西雙版納的旅游度假配套不完善。政府的扶持和開發(fā)商的大力投資，未來將是現(xiàn)在的三亞。未來市場(chǎng)利好。版納冬季平均氣候在19度左右，是繼海南之后具備成為避寒勝地條8西雙版納州近5年來整體發(fā)展迅速且平穩(wěn)，至2012年，全州人均收入已接近1.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)速度較快，但基數(shù)仍然較低2002年以后，版納州旅游業(yè)整體發(fā)展開始呈現(xiàn)出疲態(tài)，面臨二次發(fā)展困境，目前年旅客數(shù)量保持在870萬(wàn)人左右，未出現(xiàn)爆破式增長(zhǎng)；在旅游業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)受限后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)形成的二、三產(chǎn)業(yè)開始成為主要拉動(dòng)，同時(shí)第一產(chǎn)業(yè)波動(dòng)對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)影響較大；西雙版納州近5年來整體發(fā)展迅速且平穩(wěn)，至2012年，全州人均9進(jìn)入2009年后，固定資產(chǎn)投資開始呈現(xiàn)出爆破式增長(zhǎng)，至今年度增幅在每年25%以上（2009年以前僅為5%左右）截止2012年，目前西雙版納州固定資產(chǎn)投資達(dá)到184億元，連續(xù)3年保持25%以上增長(zhǎng)；截止2012年，西雙版納州常駐人口121萬(wàn)人，其中景洪市常駐人口40萬(wàn)人左右；進(jìn)入2009年后，固定資產(chǎn)投資開始呈現(xiàn)出爆破式增長(zhǎng)，截止2010GDP增長(zhǎng)、人均收入、常駐人口保持正常增長(zhǎng)的同時(shí)，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆破式增長(zhǎng)GDP人均收入常駐人口年度增幅在11%左右年度增幅在10%左右年度增幅在2%左右固定資產(chǎn)投資年度增幅在25%以上自2009年開始，外圍熱錢涌入，投資大潮已經(jīng)到來景洪進(jìn)入快速發(fā)展期作為熱錢涌入，最容易促成固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)情況如何？GDP增長(zhǎng)、人均收入、常駐人口保持正常增長(zhǎng)的同時(shí)，GDP人均11近5年景洪市房地產(chǎn)情況走勢(shì)表年份2008年2009年2010年2011年2012年施工面積（萬(wàn)㎡）109.8187.72213.87253.6207.53銷售面積（萬(wàn)㎡）38.6567.396.5488.2991.29銷售金額（萬(wàn)元）80923176048300525334646351748銷售均價(jià)（元/㎡)20942616311337903853價(jià)格漲幅14%25%19%22%2%該表基本反應(yīng)了景洪市近5年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況及走勢(shì)，呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)1、2009年開始進(jìn)入快速發(fā)展期，年度施工面積及銷售面積出現(xiàn)首次爆發(fā)性；2、施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積；3、目前景洪區(qū)域年度銷售面積僅接近100萬(wàn)㎡；4、價(jià)格在2009年—2011年3年快速上漲；5、進(jìn)入2012年后價(jià)格基本處于停滯增長(zhǎng)狀態(tài)；近5年景洪市房地產(chǎn)情況走勢(shì)表年份2008年2009年201012施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積近5年來，施工面積基本為銷售面積的200%以上；雖然施工面積不完全等同于可售面積，但是作為潛在銷售對(duì)象，供大于求的局面已經(jīng)形成；該現(xiàn)象成為了目前景洪人口中“自己住一套，為兒女準(zhǔn)備一套，對(duì)外出租一套”的直接成因；房地產(chǎn)市場(chǎng)較為殘酷的競(jìng)爭(zhēng)局面已經(jīng)形成；施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積近5年來，施工面積基本為銷售面積的2013價(jià)格在2009年—2011年3年快速上漲2008年至2011年4年時(shí)間，區(qū)域房地產(chǎn)整體價(jià)格由2000元/㎡飆升至4000元/㎡，4年內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)翻番，年度漲幅在20%左右，遠(yuǎn)高于昆明及云南省的平均漲幅GDP\人均收入的增長(zhǎng)僅為10%左右，與房地產(chǎn)價(jià)格增加形成明顯差距，外部資金涌入炒房現(xiàn)象明顯；價(jià)格在2009年—2011年3年快速上漲2008年至201114進(jìn)入2012年后房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本處于停滯增長(zhǎng)狀態(tài)以中景明城為例，自2011年7月毛坯住宅銷售價(jià)格突破4000元/㎡以后直至2012年9月售罄，在銷售價(jià)格沒有提升的情況下，銷售仍然較為乏力；通過對(duì)世紀(jì)金源、西雙十二城等項(xiàng)目的價(jià)格的了解，基本與2011年售價(jià)持平；進(jìn)入2012年后房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本處于停滯增長(zhǎng)狀態(tài)以中景明城15目前景洪市場(chǎng)整體環(huán)境概況:未來短期內(nèi)供應(yīng)量仍然驚人目前市場(chǎng)已經(jīng)供大于求區(qū)域良好的未來投資前景開發(fā)量爆破式增長(zhǎng)，大佬型開發(fā)商涌入，大型、超大型項(xiàng)目出現(xiàn)僅在規(guī)劃實(shí)施階段外圍購(gòu)買大潮還遠(yuǎn)沒有到來將面臨嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境目前價(jià)格在本地已經(jīng)有一定抗性消化能力不強(qiáng)市場(chǎng)空間有限短期內(nèi)景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較為嚴(yán)峻極為嚴(yán)峻的宏觀政策必須認(rèn)清的現(xiàn)狀小結(jié)目前景洪市場(chǎng)整體環(huán)境概況:未來短期內(nèi)供應(yīng)量仍然驚人目前市場(chǎng)已16個(gè)盤銷售情況分析景洪房地產(chǎn)2012年銷售數(shù)據(jù)調(diào)查（截止11月20日）樓盤本年度銷售套數(shù)（套）本年度銷售面積（㎡）本年度銷售金額（萬(wàn)元）銷售單價(jià)(元/㎡)

(不區(qū)分物業(yè)類型）世紀(jì)金源濱江果園總銷量1510214227.21989374618版納一品37744465.65151183400萬(wàn)達(dá)度假區(qū)55046188.16251825452冠嘉名城二期59063213.01200323169告莊西雙景63870128.42313714473西雙拾貳城49254075.54245154533備注：數(shù)據(jù)采樣為2012年景洪銷售金額前6的樓盤數(shù)據(jù)（以上數(shù)據(jù)銷售單價(jià)為不同類型物業(yè)公共組成單價(jià)，例如世紀(jì)金源4618元/㎡為銷售住宅、別墅的公共均價(jià)，但具體各類物業(yè)所占比重不知）世紀(jì)金源再次以1510套房源、近10億銷售總額居景洪銷售榜首；萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目自6月開始銷售，一期至10月初已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)售罄，累計(jì)4個(gè)月完成2.5億元銷售前6名的項(xiàng)目除版納一品外，基本完成2億元以上銷售；個(gè)盤銷售情況分析景洪房地產(chǎn)2012年銷售數(shù)據(jù)調(diào)查（截止11月17在上述嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下、繼續(xù)支撐項(xiàng)目銷售的動(dòng)力是什么？疑問在上述嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下、繼續(xù)支撐項(xiàng)目銷售的動(dòng)力是什么？疑問18景洪市本地客戶在項(xiàng)目銷售中所占比重?cái)?shù)量較少，外地客戶成為主要購(gòu)買對(duì)象以中景明城項(xiàng)目最終銷售情況為例，景洪本地人僅占成交客戶不到三分之一；區(qū)域景洪市西雙版納州（除景洪）昆明市云南?。ǔ叭?xiàng)）省外成交人數(shù)238143158103263景洪市以外的外地購(gòu)買，成為支撐景洪市房地產(chǎn)銷售的主要?jiǎng)恿Γ煌ㄟ^與世紀(jì)金源內(nèi)部人員溝通，該項(xiàng)目成交1500套房源中，有超過600套是在外地實(shí)現(xiàn)銷售（直接不是在本地售樓部成交），60%客戶為外地客戶；景洪市本地客戶在項(xiàng)目銷售中所占比重?cái)?shù)量較少，外地客戶成為主要19客戶情況分析景洪市本地客戶：

雖然目前景洪市普通人均居住面積及套數(shù)已經(jīng)很高，但是仍然有一定剛性需求客戶及近年來炒房嘗到甜頭后的投資客戶，景洪市本地客戶在目前市場(chǎng)情況下，仍然是絕對(duì)需要重點(diǎn)挖掘的區(qū)域西雙版納州縣客戶：近年來西雙版納州縣伴隨橡膠產(chǎn)業(yè)、茶葉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生了大量具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的務(wù)農(nóng)人員，手中的大量閑錢致使該類人群四處投資，昆明、景洪市成為其購(gòu)買房地產(chǎn)物業(yè)的青睞方向；昆明市

作為云南省會(huì)城市，人群整體消費(fèi)觀念較為超前，根據(jù)分析，昆明市購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)機(jī)基本集中于投資和冬天暫住的需求；整體購(gòu)買能力超強(qiáng)，未來也將必然作為項(xiàng)目銷售的重點(diǎn)挖掘區(qū)域；云南省地州客戶：

整體云南省地州客戶成交情況較低，成交情況復(fù)雜，未來項(xiàng)目銷售僅建議利用現(xiàn)有公司在曲靖等地的資源，展開適當(dāng)宣傳；省外客戶：

通過對(duì)中景省外客戶的分析，未出現(xiàn)相對(duì)的集中性，該板塊客戶來源區(qū)域巨大，但所占成交比重又相對(duì)較高；但根據(jù)實(shí)際情況分析，在沒有萬(wàn)達(dá)、世紀(jì)金源全國(guó)銷售資源的情況下，主要仍然依靠景洪本地宣傳，以拉動(dòng)該類客戶成交客戶情況分析景洪市本地客戶：西雙版納州縣客戶：昆明市云南省地20項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率主力戶型均價(jià)位置銷售情況金色佳園7畝16000㎡2.9697㎡—139㎡3000瀾滄江路農(nóng)業(yè)局對(duì)面已完成95%剩躍層濱江果園避寒山莊4000畝61萬(wàn)㎡0.2250—250㎡4200大沙壩目前剩余700套左右告莊西雙景1200畝600000㎡小面積公寓5000入城大轉(zhuǎn)盤處剩余100套左右版納一品165畝3000多套2.550—200㎡3500市一中后一期銷售完成，二期在售中濱江豪苑二期15畝400套1.850以下戶型及160以上大戶型8500老大橋，雍璽臺(tái)8畝13000㎡2.4200㎡9000造紙廠江景豪宅，剩余數(shù)套林語(yǔ)江畔23畝770004.250-100㎡3500江北萬(wàn)達(dá)度假區(qū)2萬(wàn)畝40-80㎡公寓，70-1504700噶東一期已售90%，目前在售項(xiàng)目情況基本說明景洪市雖然目前項(xiàng)目較多，但根據(jù)實(shí)際在售項(xiàng)目調(diào)查，雖然其中不乏大量品質(zhì)樓盤，高端樓盤，但其中真實(shí)適合“普通百姓”購(gòu)買的房源并不多，目前僅能想到世紀(jì)金源、版納一品、林雨江畔3個(gè)項(xiàng)目；普通住房的開發(fā)量的減少與目前景洪市較為飽和的居住條件有較大關(guān)系、迫使開發(fā)商考慮產(chǎn)品轉(zhuǎn)型；而與此同時(shí)根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前以普通人居為定位的樓盤銷售情況較為樂觀；項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率主力戶型均價(jià)位置銷售情況金色佳21目前景洪市銷售最好的項(xiàng)目——世紀(jì)金源銷售情況高層高層高層別墅區(qū)別墅區(qū)

高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃區(qū)域目前銷售價(jià)格均價(jià)3600—4500元/㎡優(yōu)惠說明：按揭2%，一次性付款3%2012年基本保障在每月120套左右的銷售；項(xiàng)目自2010年11月首次開盤蓄水銷售1800套以后，基本執(zhí)行策略為1、2個(gè)月集中蓄客，然后退出1-2棟進(jìn)行銷售的小步快走銷售策略；項(xiàng)目自2010年至今，前期6000套房源僅剩700套左右，銷售速度極快；項(xiàng)目成功銷售取決于項(xiàng)目在本地形成的良好口碑及利用自身資源形成的全國(guó)銷售體系；項(xiàng)目現(xiàn)狀（實(shí)景現(xiàn)房）：目前景洪市銷售最好的項(xiàng)目——世紀(jì)金源銷售情況高層高層高層別墅22告莊西雙景占地1200畝建筑面積:90萬(wàn)平米綠化率:40.2%容積率:1.18分三期開發(fā)，有20萬(wàn)方的旅游獨(dú)家綜合體，18萬(wàn)方娛樂綜合體，以及15萬(wàn)方城市綜合體項(xiàng)目以高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形象面世，宣傳力度及費(fèi)用居景洪市所有項(xiàng)目之首，基本覆蓋所有宣傳資源，在景洪、昆明均有大面積宣傳推廣，前期銷售以精裝公寓、酒店式公寓、商鋪為主，至今沒有住宅類產(chǎn)品銷售；

項(xiàng)目目前精裝公寓4600元 /㎡,商業(yè)一層價(jià)格11000元/㎡,項(xiàng)目力求走高品高價(jià)路線，前期先行針對(duì)商業(yè)類產(chǎn)品進(jìn)行銷售，以提升項(xiàng)目形象，目前酒店公寓及商業(yè)已基本售罄，未來三期住宅類產(chǎn)品可能推出。告莊西雙景占地1200畝分三期開發(fā)，有20萬(wàn)方的旅游獨(dú)家綜23萬(wàn)達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)目前基本售罄的一期部分定位——一個(gè)以休閑度假為主，配套大量娛樂配套、生活配套的大型現(xiàn)代旅游小鎮(zhèn)；世界知名......堪比迪斯尼......國(guó)內(nèi)首創(chuàng)......為進(jìn)入項(xiàng)目后聽到最多的詞語(yǔ)，萬(wàn)達(dá)以其慣用的大手筆，大氣勢(shì)，醞釀多年后，版納項(xiàng)目終于面世。銷售特點(diǎn)：依靠外地客戶基本能滿足項(xiàng)目銷售（一期），項(xiàng)目實(shí)際本地人銷售情況并不理想；積極打造高貴不貴的銷售氣氛，項(xiàng)目精裝洋房銷售價(jià)格4700元/㎡,但仍然反復(fù)強(qiáng)調(diào)有1200元/㎡的精裝標(biāo)準(zhǔn)；別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)及銷售極富特點(diǎn)，別墅分為三個(gè)面積（產(chǎn)權(quán)面積、贈(zèng)送后面積、實(shí)際銷售面積），成交按照實(shí)際銷售面積計(jì)算；聯(lián)排中間戶型僅售價(jià)7000元/㎡,以產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算5800元/㎡，以贈(zèng)送面積計(jì)算僅為4800元/㎡，給客戶極大地優(yōu)惠感；萬(wàn)達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)目前基本售罄的一期部分定位——一個(gè)以休24夢(mèng)云南·雨林瀾山項(xiàng)目緊鄰本項(xiàng)目以高端酒店、小別墅、普通別墅及公寓為主，就物業(yè)類型及銷售節(jié)奏來說與本項(xiàng)目不存在必然競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目雖然具有大量商業(yè)、旅游配套，但整體仍然為以高端居住為主的物業(yè)社區(qū)；項(xiàng)目目前宣傳主要針對(duì)昆明和景洪區(qū)域，同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)資源針對(duì)外地進(jìn)行宣傳；目前項(xiàng)目商業(yè)部分已經(jīng)基本完工，擁有較好的工程形象面；夢(mèng)云南·雨林瀾山項(xiàng)目緊鄰本項(xiàng)目以高端酒店、小別墅、普通別墅及25雨林瀾山10月27日首次別墅開盤情況說明開盤戶型：90平米聯(lián)排別墅（包含86平和89平兩個(gè)戶型），120-200平米別墅戶型。開盤戶數(shù)：共計(jì)147套，其中90平別墅推出64套，開盤銷售56套；120-200平米別墅戶型推出83套，開盤銷售14套；開盤價(jià)格：90平別墅價(jià)格8200-8700元/平（帶精裝修），120-200平戶型7500元/平米（不帶裝修）。成交主要為本地客戶，外地客戶較少；外地客戶不能貸款，相對(duì)較高的總價(jià)，成為制約外地客戶成交的主要因素；本地客戶對(duì)于該區(qū)域7500元/㎡的別墅價(jià)格仍不接受（價(jià)格基本與世紀(jì)金源相同）雨林瀾山10月27日首次別墅開盤情況說明開盤戶型：90平米聯(lián)26外圍勢(shì)力開發(fā)大佬的進(jìn)入，在短期內(nèi)確實(shí)使得本就飽和的景洪是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售競(jìng)爭(zhēng)更大巨大，在外圍購(gòu)買大潮沒有真正到來之前，各樓盤銷售均面臨較大壓力！兩方面看問題：目前景洪市房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，即使沒有各實(shí)力外圍開發(fā)公司的進(jìn)入，僅依靠本地購(gòu)房人群，飽和是的市場(chǎng)狀態(tài)仍然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的滯銷，各大品牌開發(fā)公司進(jìn)入后，必將運(yùn)用自身強(qiáng)大的資源針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，形成對(duì)景洪整個(gè)城市的宣傳，極有可能促成景洪市房地產(chǎn)的二次發(fā)展！外圍勢(shì)力開發(fā)大佬的進(jìn)入，在短期內(nèi)確實(shí)使得本就飽和的景洪是房地27重點(diǎn)項(xiàng)目交叉綜合比較項(xiàng)目名稱區(qū)位內(nèi)部配套外部配套項(xiàng)目規(guī)模自然環(huán)境品牌客戶資源整合能力未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ兰o(jì)金源優(yōu)良優(yōu)良優(yōu)良大優(yōu)優(yōu)良優(yōu)良優(yōu)良萬(wàn)達(dá)差優(yōu)差超大中優(yōu)優(yōu)良西雙12城優(yōu)良優(yōu)中優(yōu)中差中雨林瀾山中良良中優(yōu)良良優(yōu)告莊西雙景良良中大優(yōu)良良中錦繡時(shí)光中差良中優(yōu)中中優(yōu)綜合比較，錦繡時(shí)光與上述大型項(xiàng)目相比，除自然景觀及未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿哂幸欢▋?yōu)勢(shì)外，在其他各個(gè)方面基本處于了劣勢(shì)，其中區(qū)位及內(nèi)部配套對(duì)于項(xiàng)目影響最為巨大；項(xiàng)目如何在能在諸強(qiáng)拼爭(zhēng)的市場(chǎng)“分得一杯羹”，成為必須正視的問題；正視缺陷、打破常規(guī)、找到關(guān)鍵成為本項(xiàng)目需要著重考慮的問題！重點(diǎn)項(xiàng)目交叉綜合比較項(xiàng)目名稱區(qū)位內(nèi)部配套外部配套項(xiàng)目規(guī)模自然28不的不說的一個(gè)話題，關(guān)于低價(jià)快銷

——有缺陷，低價(jià)就能解決一切？不的不說的一個(gè)話題，關(guān)于低價(jià)快銷29沒有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)格？低價(jià)必然快速？湄公河畔二期項(xiàng)目土地證已經(jīng)取得，目前正在對(duì)外高層住宅團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)格2500元/㎡東盟國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目預(yù)售證已經(jīng)取得，精裝40年產(chǎn)權(quán)公寓對(duì)外售價(jià)2800元/㎡安廈雨林溪谷項(xiàng)目以多層洋房及別墅為主，土地證已經(jīng)取得，規(guī)劃確定，項(xiàng)目樣板園區(qū)及樣板房即將投入使用，即將展開對(duì)外洋房部分團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)格2600——2900元/㎡殘酷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，慘烈的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)打響價(jià)格的確重要，但已不能成為絕對(duì)的救命稻草沒有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)格？低價(jià)必然快速？湄公河畔二30關(guān)于價(jià)格的理解首先感謝集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目高層住宅部分不高的價(jià)格預(yù)期；但是市場(chǎng)告訴我們，只要低價(jià)必然快銷的概念必須扭轉(zhuǎn)；在合理的價(jià)格體系下，實(shí)現(xiàn)樓盤快速銷售我們的理解是：

一期等于全盤，有觀眾才有舞臺(tái)，過程等于結(jié)果，現(xiàn)場(chǎng)最具說服力；一期必須火爆；市場(chǎng)認(rèn)知度必須高；銷售過程必須重視；客戶必須被打動(dòng)；關(guān)于價(jià)格的理解首先感謝集團(tuán)對(duì)于項(xiàng)目高層住宅部分不高的價(jià)格預(yù)期31一尋找賣點(diǎn)二實(shí)現(xiàn)賣點(diǎn)最終仍要落實(shí)到兩個(gè)銷售重點(diǎn)一尋找賣點(diǎn)二實(shí)現(xiàn)賣點(diǎn)最終仍要落實(shí)到兩個(gè)銷售重點(diǎn)32二、項(xiàng)目品性分析；？1、錦繡時(shí)光項(xiàng)目賣的是什么2、我們應(yīng)該抓住那些宣稱點(diǎn)二、項(xiàng)目品性分析；？1、錦繡時(shí)光項(xiàng)目賣的是什么33在分析項(xiàng)目品性前，不得不講述一場(chǎng)景洪市規(guī)劃史上的革命—傣鄉(xiāng)水城計(jì)劃！一場(chǎng)真正東方威尼斯打造的革命！在分析項(xiàng)目品性前，不得不講述一場(chǎng)景洪市規(guī)劃史上的革命一場(chǎng)真正34傣鄉(xiāng)水城——引水入城項(xiàng)目位于景洪市中心區(qū)域，北起規(guī)劃北環(huán)路，南接勐海路，西起么龍路，東至民航路、南藥園一線，面積：785.25公頃；《“傣鄉(xiāng)水城—引水入城”控制性詳細(xì)規(guī)劃》傣鄉(xiāng)水城工程基本簡(jiǎn)介1、在景洪市瀾滄江下游段筑壩；以增加景洪區(qū)域?yàn)憸娼⒎矫娣e；2、通過流沙河，將河水通過曼弄楓區(qū)域引入景洪城；3、通過人工挖掘等形式，將河水引入景洪市各個(gè)區(qū)域，形成一條水上休閑環(huán)線、5個(gè)濱水段落、5個(gè)商業(yè)街區(qū)（傣樓水街、瀾湄商街、緬桂花街、南香天街、傣陶藝街）、12個(gè)人工湖（南香湖、七香湖、南藥湖、戛楠洛湖、黎明湖、王震湖、瀾湄湖、貝葉湖、九傣湖、白象湖、孔雀湖、曼聽湖）傣鄉(xiāng)水城——引水入城項(xiàng)目位于景洪市中心區(qū)域，北起規(guī)劃北環(huán)路，35項(xiàng)目基本情況介紹項(xiàng)目規(guī)劃總面積約280平方公里，預(yù)計(jì)總投資500億元；主要由東片區(qū)的滄江新區(qū)、西南片區(qū)的流沙河新區(qū)項(xiàng)目和北片區(qū)的引水入城項(xiàng)目組成；滄江新區(qū)項(xiàng)目：沿瀾滄江兩岸，南北縱貫約76公里。目前已建成濱江公園、潑水廣場(chǎng)、龍舟廣場(chǎng)、傣江南國(guó)際風(fēng)情酒吧街、西雙十二城、傣泐金灣、告莊西雙景、西雙版納濱江果園避寒度假山莊等項(xiàng)目。流沙河新區(qū)項(xiàng)目：位于景洪城市規(guī)劃區(qū)的中心地帶。一場(chǎng)”熱、傣、水、邊”交融的革命項(xiàng)目基本情況介紹項(xiàng)目規(guī)劃總面積約280平方公里，預(yù)計(jì)總投資536工程推進(jìn)情況一、2008年，完成前期景洪傣鄉(xiāng)水城規(guī)劃；并被確定為全省“三個(gè)一”重大建設(shè)項(xiàng)目之一；是省委、省政府確定的“穩(wěn)增長(zhǎng)、沖萬(wàn)億、促跨越”的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，也是州委、州政府要全力推進(jìn)的重大建設(shè)項(xiàng)目。二、其先期“源水引水”工程，已經(jīng)于2009年2月開始動(dòng)工，目前，已完成從景洪電站壩頭取水口至北環(huán)路段工程。三、景洪市引水入城項(xiàng)目，2012年10月26日正式奠基動(dòng)工。工程推進(jìn)情況一、2008年，完成前期景洪傣鄉(xiāng)水城規(guī)劃；并被確37傣鄉(xiāng)水城項(xiàng)目對(duì)于錦繡時(shí)光的影響錦繡時(shí)光伴隨各型投資商、大型開發(fā)公司的進(jìn)駐，必然形成對(duì)外的聯(lián)合宣傳局面，區(qū)域價(jià)值將面臨快速提升，打破目前房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)供大于求的局面；從大面來說，該方案的實(shí)施，將對(duì)于景洪市未來城市形象提升，打造國(guó)際性旅游度假城市起到質(zhì)變的作用，整個(gè)景洪成區(qū)將整體環(huán)境將得到巨大提升；景洪市房地產(chǎn)可能面臨二次騰飛的可能，增長(zhǎng)速度將遠(yuǎn)超第一次錦繡時(shí)光項(xiàng)目位于本次改造河水入城的樞紐位置，擁有最寬的湖面，最好的景觀我們?cè)撊绾味x錦繡時(shí)光？傣鄉(xiāng)水城項(xiàng)目對(duì)于錦繡時(shí)光的影響錦繡時(shí)光伴隨各型投資商、大型開38江山、大城、宜居、潛力關(guān)鍵詞江山、大城、宜居、潛力關(guān)鍵詞39江山：一次水與山，山與建筑的親密接觸自然與山水是人格與情感可以相互感應(yīng)的對(duì)象，自然的人化和人化的自然是一個(gè)互為的過程——中國(guó)人自骨子里就擁有對(duì)山對(duì)河的依賴及向往；錦繡時(shí)光——利用得天獨(dú)厚的地理區(qū)位條件，就要上演一出建筑與山河的精彩對(duì)話。江山：一次水與山，山與建筑的親密接觸自然與山水是40大城：50萬(wàn)方建面、750畝土地、4000戶、1萬(wàn)居住人群一次壯麗的城變！基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積：482203㎡容積率：1.3建筑密度：17.85總套數(shù)：3873戶（其中高層3555戶，普通高層住宅2950戶）僅就普通住宅數(shù)量來看，在景洪開發(fā)歷史上，僅次于世紀(jì)金源大城：50萬(wàn)方建面、750畝土地、4000戶、1萬(wàn)居住人群一41宜居：7分鐘的車程，山水建筑，100㎡以上品質(zhì)三房為主完善的配套每天不用走很長(zhǎng)時(shí)間的路，開很長(zhǎng)時(shí)間的車；每天沿著濱河大道回家，居住在山清水秀之中；回家——就是度假的開始?jí)赭染铀晟迫司由剿胁粌H僅只有幽靜，幽靜的背后絕不是寂靜；這里同樣屬于追逐繁華的人們錦繡時(shí)光！入則寧?kù)o、出則繁華！周邊配套羅列新州民中、世紀(jì)金源小學(xué)、幼兒園傣醫(yī)院、民族博物館、勐泐大佛寺、會(huì)展中心宜居：7分鐘的車程，山水建筑，100㎡以上品質(zhì)三房為主每天42潛力：傣鄉(xiāng)水城的樞紐位置、平民的購(gòu)買夢(mèng)想傣鄉(xiāng)水城的推進(jìn)實(shí)施，價(jià)值有目共睹！不敢許諾幾年后價(jià)值幾倍幾倍的增值，但作為從事房地產(chǎn)多年的眼光確定看到了這樣的機(jī)會(huì)！江景住房、便利生活、宏偉規(guī)劃、共同烘托出兩個(gè)字——潛力！山水居住不在僅僅是有錢人的專屬、也不用幾百萬(wàn)！——一個(gè)二、三十萬(wàn)就可實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想！極佳的居住條件、極高的升值潛力、極低的門檻————“好房子”項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力：傣鄉(xiāng)水城的樞紐位置、平民的購(gòu)買夢(mèng)想傣鄉(xiāng)水城的推進(jìn)實(shí)施，43上述賣點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)？上述賣點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)？44與其銷售人員說的天花亂墜，不如一段實(shí)際路程體驗(yàn)來的實(shí)在項(xiàng)目地售樓部打造一段售樓部到項(xiàng)目地的實(shí)景講解區(qū)；讓客戶自己感覺1、項(xiàng)目距離市中心是不很7分鐘；2、讓客戶自己看項(xiàng)目周邊有哪些配套；3、項(xiàng)目離世紀(jì)金源配套、洲際酒店配套是不是很近4、讓客戶認(rèn)同未來景觀是不是很迷人；打造一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)樣板房區(qū)（主要用于展示實(shí)體戶型及項(xiàng)目區(qū)位規(guī)劃讓客戶加深理解1、項(xiàng)目的區(qū)位有什么優(yōu)勢(shì)，潛力在哪里；2、項(xiàng)目真正已經(jīng)啟動(dòng)，且擁有優(yōu)秀的居住品質(zhì)；一個(gè)售樓部、一段路、一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)接待點(diǎn)了解項(xiàng)目——自身驗(yàn)證近在眼前的美好未來與其銷售人員說的天花亂墜，不如一段實(shí)際路程體驗(yàn)來的實(shí)在項(xiàng)目地45售樓部現(xiàn)場(chǎng)售樓部目前硬裝部分已經(jīng)完成，內(nèi)部具體軟裝需要與廣告公司協(xié)商后再行確定，力求達(dá)到：一個(gè)氣勢(shì)恢宏的沙盤；一個(gè)溫馨的接待環(huán)境；完善的區(qū)位解說條件；傣鄉(xiāng)水城戰(zhàn)略解說條件；要求2月初完成售樓部所有軟裝售樓部現(xiàn)場(chǎng)售樓部目前硬裝部分已經(jīng)完成，內(nèi)部具體軟裝需要與廣告46現(xiàn)場(chǎng)接待區(qū)建議設(shè)置區(qū)域一個(gè)體面的門面一個(gè)顯眼的導(dǎo)視牌（洲際酒店前行200米等具體化）一個(gè)區(qū)域發(fā)展立體宏圖兩三個(gè)精致的樣板房首次開盤前完成現(xiàn)場(chǎng)接待區(qū)現(xiàn)場(chǎng)接待區(qū)建議設(shè)置區(qū)域一個(gè)體面的門面一個(gè)顯眼的導(dǎo)視牌一個(gè)區(qū)域47開發(fā)公司其他配合為滿足2013年銷售要求，需要其他配合情況如下：工地現(xiàn)場(chǎng)打造1、在3月開始正式認(rèn)籌前，工地圍墻必須圍擋完成，同時(shí)完成畫面上墻；2、在3月開始正式認(rèn)籌，建議開展部分施工作業(yè)，必須制造項(xiàng)目已經(jīng)開工跡象；售樓部至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看房車準(zhǔn)備1、3月初完成看房車準(zhǔn)備，看房車包裝完成；2、3月初中天經(jīng)紀(jì)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程情況及周邊情況，擬定完成看房途中針對(duì)說辭準(zhǔn)備及培訓(xùn)；熱火朝天的工地形象是對(duì)客戶質(zhì)疑最有效的回?fù)艨捶寇囋谑袇^(qū)的穿梭，本身就是一個(gè)移動(dòng)的廣告開發(fā)公司其他配合為滿足2013年銷售要求，需要其他配合情況如48在產(chǎn)品基本解決后，要做的事情還有一個(gè)，如果讓一個(gè)好東西讓大家知道但好酒不怕巷子深的時(shí)代早已過去！我們堅(jiān)信，在完成上述動(dòng)作后，錦繡時(shí)光已經(jīng)成為了一個(gè)“好產(chǎn)品”！我們希望通過一兩場(chǎng)大型活動(dòng)引起人們的關(guān)注！

我們希望項(xiàng)目要引起媒體的主動(dòng)報(bào)道！我們希望自然的滾動(dòng)性傳播！活動(dòng)營(yíng)銷成為必不可少的手段，

媒體接觸開始；

廣告、活動(dòng)策略公司接觸開始；活動(dòng)如何推行？如何推行？如何推行？以下僅為示意，具體活動(dòng)需要開發(fā)公司，經(jīng)紀(jì)公司、廣告公司共同商議后，將制定具體活動(dòng)案炒作必不可少！在產(chǎn)品基本解決后，要做的事情還有一個(gè)，如果讓一個(gè)好東西讓大家49營(yíng)銷活動(dòng)建議（2013年前期）前期：強(qiáng)造關(guān)注，解決轟動(dòng)性活動(dòng)建議類型：（外部活動(dòng)類型）聯(lián)合電視臺(tái)及旅游局，舉辦2013年版納旅游形象大使活動(dòng)選拔活動(dòng)（或者錦繡時(shí)光形象大使）；

活動(dòng)內(nèi)容：以贊助方式通過網(wǎng)絡(luò)、短信、微博等方式進(jìn)行活動(dòng)及項(xiàng)目宣傳，通過選手報(bào)名，入圍選手才藝展示，公布結(jié)果的幾個(gè)環(huán)節(jié)引起全城關(guān)注；名車沙龍鑒賞會(huì)；

活動(dòng)內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)通過名車展覽、車模展示、汽車美發(fā)沙龍、高級(jí)車飾展示、試乘試駕、歌舞表演等方式組織活動(dòng)，同時(shí)宣稱項(xiàng)目；（內(nèi)部活動(dòng)類型）項(xiàng)目奠基儀式媒體報(bào)道；正式認(rèn)籌日炒作（當(dāng)日送禮品，給優(yōu)惠、爆人氣，同時(shí)邀請(qǐng)媒體報(bào)道）營(yíng)銷活動(dòng)建議（2013年前期）前期：強(qiáng)造關(guān)注，解決轟動(dòng)性活動(dòng)50營(yíng)銷活動(dòng)建議（2013年中期）中期：聚人氣、增到訪魅力景洪騎行攝影展通過組織業(yè)主在版納自行車騎行，同時(shí)征集騎行中的攝影作品，媒體報(bào)道等方式拉高售樓部關(guān)注度及項(xiàng)目知名度；聯(lián)合江邊部分酒吧，推出你消費(fèi)我買單等針對(duì)性活動(dòng)主題與江邊部分知名酒吧進(jìn)行合作，推出看房送消費(fèi)卷活動(dòng)，以提升項(xiàng)目基本知名度及關(guān)注度營(yíng)銷活動(dòng)建議（2013年中期）中期：聚人氣、增到訪魅力景洪騎51營(yíng)銷活動(dòng)建議（2013年后期）后期：傳口碑業(yè)主答謝會(huì)

該活動(dòng)主要考慮推行客帶客活動(dòng)，具體是否舉行要根據(jù)項(xiàng)目銷售情況再行決定

業(yè)主游園會(huì)可在后期中秋或元旦日舉行，意義在于通過活動(dòng)制造項(xiàng)目宣傳，同時(shí)追求達(dá)到客戶口碑宣傳效應(yīng)營(yíng)銷活動(dòng)建議（2013年后期）后期：傳口碑業(yè)主答謝會(huì)52三、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略銷售建議；三、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略銷售建議；53在開篇前的一點(diǎn)疑慮:項(xiàng)目工程推進(jìn)期數(shù)及目前銷售存在問題說明根據(jù)項(xiàng)目目前工程節(jié)奏，項(xiàng)目擁有較好視線景觀的房源將在前期團(tuán)購(gòu)房及前期銷售中先行銷售，僅從項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)來說，不利于項(xiàng)目正常低開高走銷售策略的實(shí)施；該問題僅由銷售考慮，具體涉及施工通道、前期交房后生活影響較大問題建議集團(tuán)公司綜合考慮。景觀較好區(qū)域在開篇前的一點(diǎn)疑慮:項(xiàng)目工程推進(jìn)期數(shù)及目前銷售存在問題說明根54項(xiàng)目各物業(yè)體量理解：普通高層住宅：（2950套）規(guī)劃別墅數(shù)量：（282套）規(guī)劃公寓數(shù)量：（605套）規(guī)劃商業(yè)面積：6470.15㎡項(xiàng)目體量最大物業(yè)，所占投資成本極高，是否能順利銷售直接關(guān)系項(xiàng)目的基本資金鏈及后期項(xiàng)目推進(jìn)項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)，如果在普通住宅實(shí)現(xiàn)正常銷售的情況下，可以創(chuàng)造較高利潤(rùn)，但銷售期較長(zhǎng)；錦上添花部分，在住宅部分銷售時(shí)，可以搭配銷售，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品銷售類型，創(chuàng)造額外銷售值；以本項(xiàng)目體量計(jì)算，該商業(yè)如放在三期以后銷售，基本可實(shí)現(xiàn)輕松銷售，不作為項(xiàng)目銷售重點(diǎn)；項(xiàng)目各物業(yè)體量理解：普通高層住宅：（2950套）規(guī)劃別墅數(shù)量55基本銷售戰(zhàn)略：高層住宅部分始終是項(xiàng)目銷售重點(diǎn)，并且必將貫穿項(xiàng)目銷售始終；別墅部分體量較大（相當(dāng)于1-2個(gè)普通別墅盤），在銷售周期中盡量做到與其它物業(yè)的分割，以體現(xiàn)別墅區(qū)域的獨(dú)立性，拉高品質(zhì)；但如果等待其它物業(yè)銷售后再考慮別墅銷售，整盤銷售周期較長(zhǎng)；酒店公寓部分，具有較大操作空間，按照項(xiàng)目體量605套計(jì)算，可在項(xiàng)目高層部分銷售取得較好項(xiàng)目口碑后，選擇200-300套左右房源進(jìn)行返租型酒店公寓銷售，300-400套左右房源進(jìn)行普通毛坯公寓銷售；但不建議在項(xiàng)目前期銷售；商業(yè)部分，就目前商業(yè)體量計(jì)算，所占項(xiàng)目見面僅1%左右，完全可以作為內(nèi)部配套商業(yè)進(jìn)行消化，建議在社區(qū)相對(duì)成熟后銷售，以沖擊相對(duì)較高售價(jià)；基本銷售戰(zhàn)略：高層住宅部分始終是項(xiàng)目銷售重點(diǎn)，并且必將貫穿項(xiàng)56相關(guān)銷售戰(zhàn)略理解1、極為重要的一期面世銷售！前期樹立良好的銷售形象、良好的銷售業(yè)績(jī)、良好的項(xiàng)目口碑對(duì)于大盤銷售極為重要，項(xiàng)目首次開盤可以放棄部分利潤(rùn)，沖擊良好銷售業(yè)績(jī)，制造必須的熱銷局面，是后期大盤持續(xù)銷售的關(guān)鍵；2、目前外地客戶必然是重點(diǎn)考慮銷售對(duì)象，但在走出去前，必須已在本地樹立良好銷售環(huán)境！

如前期分析，外地客戶已經(jīng)成為景洪市購(gòu)房的主力人群，是重點(diǎn)攻克對(duì)象，但在走出去之前，必須在本地已經(jīng)制造了良好的銷售環(huán)境（本地宣傳環(huán)境、及項(xiàng)目基本銷售口碑）。相關(guān)銷售戰(zhàn)略理解1、極為重要的一期面世銷售！2、目前外地客戶57關(guān)于本項(xiàng)目銷售價(jià)格漲幅及面世銷售價(jià)格的建議項(xiàng)目前期普通高層住宅已經(jīng)進(jìn)行過一批2700元/㎡的團(tuán)購(gòu)，考慮到樓層差，前期整體均價(jià)可視為2800元/㎡，其必然作為項(xiàng)目銷售價(jià)格的置底點(diǎn)；通過大量針對(duì)普通居民對(duì)該區(qū)域價(jià)格接受點(diǎn)的調(diào)查，可將3000元/㎡作為目前項(xiàng)目面世期制造熱銷環(huán)境的參考價(jià)格；但考慮如果按照3000元/㎡作價(jià)，部分房源價(jià)格可能低于團(tuán)購(gòu)價(jià)格，建議售樓部在項(xiàng)目面世期整體對(duì)外宣傳價(jià)格為3000元/㎡左右，將3200元/㎡作為價(jià)格表參考值，同時(shí)給予一次性付款客戶6%的優(yōu)惠，給予按揭客戶2%的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)項(xiàng)目面世期實(shí)際銷售價(jià)格在3100元/㎡左右；關(guān)于價(jià)格漲幅：如前面所述，2012年景洪市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率基本為0，但后期可能又面臨較大增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)目前處于較為渾濁狀態(tài)，目前難以對(duì)后期價(jià)格增長(zhǎng)進(jìn)行基本預(yù)估，但只要項(xiàng)目面世期創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績(jī)，后期必然可以進(jìn)行適當(dāng)價(jià)格增長(zhǎng)；現(xiàn)暫不對(duì)項(xiàng)目基本價(jià)格增長(zhǎng)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判；關(guān)于本項(xiàng)目銷售價(jià)格漲幅及面世銷售價(jià)格的建議項(xiàng)目前期普通高層住58錦繡時(shí)光項(xiàng)目銷售走勢(shì)表年份2013年2014年2015年2016年2017年累計(jì)住宅9009007001503002950（套）公寓020040500605（套）別墅005015082282（套）商業(yè)00006470㎡6470㎡備注（新增600套及原300套團(tuán)購(gòu)客戶），僅銷售高層住宅；以住宅銷售為主，同時(shí)推出酒店式公寓；三年內(nèi)高層住宅消化達(dá)到85%，推出普通公寓，同時(shí)少量別墅開發(fā)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)入別墅集中推售，高層部分僅作為搭配銷售仍然以別墅銷售為主，保留部分高層沖擊部分利潤(rùn)\2013年預(yù)計(jì)最快4月底才能進(jìn)入實(shí)際銷售期，同時(shí)考慮到前期300多套團(tuán)購(gòu)客戶處理，新增600套普通住宅銷售，面世年達(dá)到900—1000套銷售；2014年及2015年集中銷售高層住宅及公寓，力求住宅銷售到達(dá)85%，公寓基本售罄，但具體該兩年公寓銷售類型及數(shù)量還需要未來具體分析，上表僅為示意；2016年進(jìn)入別墅集中銷售，但建議前期先進(jìn)行部分體量釋放以減少后期銷售壓力；項(xiàng)目進(jìn)入別墅銷售期后，可保留少量高層產(chǎn)品進(jìn)行搭配銷售，以沖擊部分利潤(rùn)；錦繡時(shí)光項(xiàng)目銷售走勢(shì)表年份2013年2014年2015年2059小結(jié)：預(yù)計(jì)整盤在周期在5年左右；住宅部分為銷售重點(diǎn)，力爭(zhēng)2015年達(dá)到85%以上體量消化；別墅部分銷售集中在2016年以后，但建議前期進(jìn)行一定體量釋放；面世期等于全盤概念必須得到重視，2013年制造良好的銷售環(huán)境極為重要；重要的2013年面世期，項(xiàng)目何去何從？小結(jié)：預(yù)計(jì)整盤在周期在5年左右；重要的2013年面世期，項(xiàng)目60四、2013年銷售計(jì)劃及策略；2013年至關(guān)重要的一年！四、2013年銷售計(jì)劃及策略；2013年至關(guān)重要的一年！612013年可售物業(yè)分析及任務(wù)建議紅色區(qū)域：前期針對(duì)團(tuán)購(gòu)的5棟G-B單體，目前按照25層計(jì)算，共計(jì)500套房源，前期團(tuán)購(gòu)加預(yù)留，約400套房源，實(shí)際可售房源100套，剩余房源多為頂層和底層；黃色區(qū)域：按照現(xiàn)有規(guī)劃，一期僅剩黃色區(qū)域2棟G-A單體，共計(jì)200套房源；目前工程一期房源在100%實(shí)現(xiàn)銷售的情況下，僅有300套房源可售2013年需要考慮推出工程二期4棟G-A單體400套房源（藍(lán)色區(qū)域），加上工程一期剩余300套房源，共計(jì)700套，才能滿足600套房源銷售建議任務(wù)要求；2013年如順利完成銷售任務(wù)，實(shí)際銷售房源在1000套左右，年度銷售額近3億；2013年可售物業(yè)分析及任務(wù)建議紅色區(qū)域：前期針對(duì)團(tuán)購(gòu)的5棟62銷售戶型分析（G-A單體）A-1戶型建筑面積：133.53㎡A-2戶型建筑面積：97.54㎡按照目前規(guī)劃，項(xiàng)目工程一期、二期能銷售房源僅為G-A單體，全部為三房戶型，戶型整體結(jié)構(gòu)和理，為標(biāo)準(zhǔn)緊湊型三房和舒適型三房，但銷售戶型較為單一，必然成為后期銷售主要問題：銷售戶型分析（G-A單體）A-1戶型建筑面積：133.5363銷售戶型分析（G-B單體）B-1戶型建筑面積：126.48㎡B-2戶型建筑面積：114.01㎡G-B單體兩種戶型整體結(jié)構(gòu)類似與G-A單體，但戶型結(jié)構(gòu)差于G-A單體，特別B-2戶型僅在多一衛(wèi)生間和餐廳略大的情況下大于A-2近20㎡，容易成為后期滯銷戶型；但G-B單體80%房源已經(jīng)銷售，后期通過適當(dāng)優(yōu)惠及價(jià)格調(diào)整，可實(shí)現(xiàn)剩余銷售；目前項(xiàng)目2013年銷售產(chǎn)品主要問題在于僅有兩種房戶型銷售戶型分析（G-B單體）B-1戶型建筑面積：126.4864調(diào)整建議選擇一、不改動(dòng)工程排期，更換各期單體建筑根據(jù)具體單體擺放來看，2期5棟10個(gè)單元全部G-A單體，四期3棟7個(gè)單元全部為G-C單體，三期2棟3個(gè)單元全部為G-C單體，照成后期銷售戶型單一，建議修改如下：二期保證2棟4個(gè)單元為G-A單體，3棟6個(gè)單元為G-C單體四期保證2棟4個(gè)單元為G-A單體，1棟3個(gè)單元為G-C單體三期保證1棟1個(gè)單元為G-C單體，1棟2個(gè)單元為G-A單體建議紫色區(qū)域內(nèi)置換2棟G-A單體為G-C單體調(diào)整建議選擇一、不改動(dòng)工程排期，更換各期單體建筑根據(jù)具體單體65調(diào)整建議選擇二、小范圍改動(dòng)工程排期二期三期僅由目前銷售角度看，可以將工程二期、三期開發(fā)工程排期進(jìn)行調(diào)換；調(diào)換后前期銷售可提供3棟（375戶）全新G-C單體，豐富產(chǎn)品銷售的多樣性；同時(shí)一期可提供2棟（200戶）全新G-A單體，共計(jì)575戶型全新房源；加之前期團(tuán)購(gòu)剩余100多套房源，總戶型為700戶型左右，基本能滿足2013年銷售任務(wù)要求；調(diào)整建議選擇二、小范圍改動(dòng)工程排期二期三期僅由目前銷售角度看66在產(chǎn)品面內(nèi)容基本確定后，將直面銷售問題——項(xiàng)目如何在2013年銷售開個(gè)重要的好頭？在產(chǎn)品面內(nèi)容基本確定后，將直面銷售問題67辦證工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃基本確定最快時(shí)間：2012年12月10日在項(xiàng)目12月10日規(guī)劃基本確定后，相關(guān)銷售物料才可進(jìn)入實(shí)際準(zhǔn)備期；項(xiàng)目預(yù)售證取得最快時(shí)間：2013年4月在項(xiàng)目4月取得預(yù)售證后，相關(guān)開盤等實(shí)際銷售活動(dòng)可開展對(duì)于銷售有巨大影響的兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)辦證工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃基本確定最快時(shí)間：2012年12月168銷售節(jié)點(diǎn)推算（一）銷售準(zhǔn)備期：說明在項(xiàng)目規(guī)劃基本確定后，考慮到仍會(huì)存在部分產(chǎn)品微調(diào)，預(yù)計(jì)在2013年2月底前，項(xiàng)目完成相關(guān)銷售準(zhǔn)備工作；工作1、媒體確認(rèn)：基本完成在景洪市區(qū)可用媒體資源確定，達(dá)到可使用條件；2、銷售物料準(zhǔn)備：項(xiàng)目沙盤重新制作，單體模型制作，項(xiàng)目宣傳冊(cè)制作，相關(guān)VI體系建立；3、售樓部相關(guān)軟包完成；4、相關(guān)銷售計(jì)劃，銷售內(nèi)容、銷售說辭確定完成；5、經(jīng)紀(jì)公司人員框架確定、人員培訓(xùn)完成；銷售活動(dòng)

預(yù)計(jì)在銷售準(zhǔn)備完成后，年關(guān)將至，建議媒體資源對(duì)僅進(jìn)行形象宣傳，售樓部?jī)H進(jìn)行項(xiàng)目展示；12123456781191012年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開盤后調(diào)整月任務(wù)緩沖期首次開盤二次開盤項(xiàng)目二次認(rèn)籌銷售節(jié)點(diǎn)推算（一）銷售準(zhǔn)備期：12123456781191069銷售節(jié)點(diǎn)推算（二）銷售認(rèn)籌期：說明

預(yù)計(jì)從3月開始，項(xiàng)目進(jìn)行全方位面世，同時(shí)開始進(jìn)行正式認(rèn)籌，2個(gè)月內(nèi)完成認(rèn)籌卡銷售180張；工作1、3月初—4月初，宣傳內(nèi)容以項(xiàng)目相關(guān)品質(zhì)細(xì)節(jié)為重點(diǎn)宣傳；力求塑造品質(zhì)概念，項(xiàng)目認(rèn)籌卡以入會(huì)形式收取費(fèi)用，建議直接以1萬(wàn)元/張為入會(huì)條件；一個(gè)月累計(jì)銷售認(rèn)籌卡60張2、4月初—4月底，銷售攻堅(jiān)期，價(jià)格信息開始釋放，同時(shí)外展、巡展的銷售活動(dòng)大量開展；認(rèn)籌卡銷售進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期；一個(gè)月銷售認(rèn)籌卡最少120張以上；銷售活動(dòng)1、項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際認(rèn)籌期，以銷售認(rèn)籌卡為主；（特別4月份以后）2、各種銷售活動(dòng)全面開展；12123456781191012年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開盤后調(diào)整月任務(wù)緩沖期首次開盤二次開盤項(xiàng)目二次認(rèn)籌銷售節(jié)點(diǎn)推算（二）銷售認(rèn)籌期：12123456781191070首次開盤推出貨包推出G-C（共計(jì)125戶）一整棟推出G-A（共計(jì)100戶）一整棟共計(jì)推出225戶最低消化標(biāo)準(zhǔn)150戶（約70%）戶型A-1A-2C-1C-2C-3C-4C-5套數(shù)（套）50502525252525面積134981357314398123比重22%22%11%11%11%11%11%銷售戶型以98㎡三房及134㎡四房為主首次開盤推出貨包推出G-C（共計(jì)125戶）一整棟推出G-A（71關(guān)于首次開盤時(shí)間的建議根據(jù)目前集團(tuán)指示：需求在4月30日前完成項(xiàng)目首次開盤項(xiàng)目所有銷售道具準(zhǔn)備完成2月初，預(yù)計(jì)3月才能展開實(shí)際認(rèn)籌項(xiàng)目首次開盤4月30日實(shí)際認(rèn)籌到開盤期僅為2個(gè)月不到需要完成現(xiàn)場(chǎng)接待點(diǎn)搭建同時(shí)形成效果期望在潑水節(jié)時(shí)組織一次活動(dòng)，同時(shí)形成效果從銷售角度建議推遲15天左右進(jìn)行開盤盡量在開盤前完成前期團(tuán)購(gòu)房源合同簽訂，減少對(duì)于后期銷售影響關(guān)于首次開盤時(shí)間的建議根據(jù)目前集團(tuán)指示：需求在4月30日前完72銷售節(jié)點(diǎn)推算（三）開盤月：說明

要求認(rèn)籌卡銷售至少達(dá)到180張，首次開盤成交套數(shù)150套以上，同時(shí)在本月盡快完成前期團(tuán)購(gòu)客戶及新成交客戶合同簽訂工作；工作

1、建議將2013年4月28日作為項(xiàng)目首次公開開盤時(shí)間，作為考核各項(xiàng)工程辦證最終時(shí)間節(jié)點(diǎn)；2、開盤當(dāng)日最少成交150套以上房源；3、1個(gè)月內(nèi)基本完成前期團(tuán)購(gòu)客戶及新成交客戶合同簽訂工作；4、針對(duì)首次開盤工作計(jì)劃進(jìn)行總結(jié)，制定后期重點(diǎn)工作計(jì)劃；5、確定2013年是否開始在昆明設(shè)立售樓部；6、進(jìn)行1個(gè)月的前期推出剩余房源散賣；銷售活動(dòng)1、開盤及合同簽訂工作；2、進(jìn)行1個(gè)月前期物業(yè)散賣；12123456781191012年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開盤后調(diào)整月任務(wù)緩沖期首次開盤二次開盤項(xiàng)目二次認(rèn)籌銷售節(jié)點(diǎn)推算（三）開盤月：121234567811910127312123456781191012年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開盤后調(diào)整月任務(wù)緩沖期首次開盤二次開盤項(xiàng)目二次認(rèn)籌銷售節(jié)點(diǎn)推算（四）項(xiàng)目二次認(rèn)籌期：說明從6月開始項(xiàng)目開始釋放二次認(rèn)籌信息，同時(shí)預(yù)計(jì)通過前提團(tuán)購(gòu)及第一次開盤，將剩余房源200套左右，該4個(gè)月將針對(duì)前期200套房源進(jìn)行散賣，同時(shí)通知客戶新房源推出信息，但告知其會(huì)適當(dāng)提價(jià)，讓客戶自由選擇；工作1、保證4個(gè)月內(nèi)，每月銷售房源40套左右，同時(shí)每月新增認(rèn)籌卡銷售60張，9月底前完成160套選剩房源銷售及240張認(rèn)籌卡銷售；8月以前以銷售剩余房源為主，8月以后以認(rèn)籌為主；2、落實(shí)昆明售樓部開放工作；3、在9月底完成項(xiàng)目二次開盤，開盤成交房源200套以上銷售活動(dòng)1、新房源認(rèn)籌工作；2、剩余房源散賣工作；3、昆明售樓部籌備工作；12123456781191012年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開74推出G-C（共計(jì)125戶）一整棟推出G-A（共計(jì)100戶）一整棟共計(jì)推出225戶最低消化標(biāo)準(zhǔn)200戶（約89%）二次開盤推出貨包戶型A-1A-2C-1C-2C-3C-4C-5套數(shù)（套）50502525252525面積134981357314398123比重22%22%11%11%11%11%11%銷售戶型以98㎡三房及134㎡四房為主推出G-C（共計(jì)125戶）一整棟推出G-A（共計(jì)100戶）一75銷售節(jié)點(diǎn)推算（五）任務(wù)緩沖期：說明在完成兩次開盤后，需要對(duì)于前期工作進(jìn)行總結(jié)，同時(shí)對(duì)于后期進(jìn)行相關(guān)計(jì)劃調(diào)整，目前僅針對(duì)該階段進(jìn)行基本計(jì)劃說明工作1、預(yù)計(jì)通過前期銷售，實(shí)際新增銷售510套，距離年度任務(wù)仍然有90套左右差距；剩余3個(gè)月每個(gè)月完成30套以上銷售，保證全年600套銷售任務(wù)的完成；銷售活動(dòng)1、每月蓄水過程中，針對(duì)前期剩余房源進(jìn)行散賣；2、確保全年實(shí)現(xiàn)新增600套銷售任務(wù)的完成；12123456781191012年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開盤后調(diào)整月任務(wù)緩沖期首次開盤二次開盤項(xiàng)目二次認(rèn)籌銷售節(jié)點(diǎn)推算（五）任務(wù)緩沖期：12123456781191076任務(wù)緩沖期推出貨包推出G-C（共計(jì)125戶）一整棟共計(jì)推出125戶最低消化標(biāo)準(zhǔn)90戶（約72%）戶型C-1C-2C-3C-4C-5套數(shù)（套）2525252525面積1357314398123比重11%11%11%11%11%本期貨包相對(duì)位置較好，可適當(dāng)提價(jià)，同時(shí)滿足本期主要以清理前期剩余房源的要求；任務(wù)緩沖期推出貨包推出G-C（共計(jì)125戶）一整棟共計(jì)推出177關(guān)于銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求以上銷售節(jié)奏安排為1月份內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃完成最終確定，4月底內(nèi)取得預(yù)售證正常銷售節(jié)點(diǎn)如果由于各種不可控制因素導(dǎo)致該時(shí)間不具備具體實(shí)施條件，建議調(diào)整及要求如下3月初必須明確具體預(yù)售證拿取時(shí)間預(yù)售證最晚取得時(shí)間底線為6月，如果6月預(yù)售證仍然難以取得，考慮前期客戶影響及蓄水周期，必然對(duì)于項(xiàng)目年度任務(wù)，及項(xiàng)目本身照成巨大不良影響關(guān)于銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求以上銷售節(jié)奏安排為1月份內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃完成78思路整理：前面報(bào)告確定了什么？市場(chǎng)環(huán)境及各樓盤銷售情況2013年新增銷售600套3100元/㎡的實(shí)際成交價(jià)格項(xiàng)目未來宣傳的主要內(nèi)容及品性城市發(fā)展及項(xiàng)目本身項(xiàng)目的辦證節(jié)奏項(xiàng)目推盤銷售的基本節(jié)奏完成部分尚缺部分貨包組合大方向已經(jīng)確定，具體需要根據(jù)認(rèn)籌情況而定推廣良好的項(xiàng)目自身?xiàng)l件！客戶心中的銷售價(jià)格！推廣缺失空談具備了上述兩個(gè)條件后，合理的推廣成為了促成熱銷最后一把重要的推手思路整理：前面報(bào)告確定了什么？市場(chǎng)環(huán)境及各樓盤銷售情況20179五、媒體推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)計(jì)；五、媒體推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)計(jì)；80談推廣前，必須分析一件事：我們的客戶是誰(shuí)？三房總價(jià)30萬(wàn)兩房總價(jià)20萬(wàn)門檻條件較低大小戶型均有剛需改善投資本地人周邊人外地人所有具有購(gòu)房需求的人均成為了我們的客戶目標(biāo)，大眾廣泛型媒體，成為了項(xiàng)目宣傳的必然選擇；談推廣前，必須分析一件事：我們的客戶是誰(shuí)？三房總價(jià)30萬(wàn)門檻81面向大眾宣傳需要達(dá)到的宣傳效果是什么？最容易形成購(gòu)買的動(dòng)機(jī)的四個(gè)字物超所值恢宏的形象面世到位的細(xì)節(jié)宣傳及品質(zhì)塑造釋放開盤優(yōu)惠信息建立印象引起關(guān)注并建立價(jià)值判斷進(jìn)行價(jià)格信息釋放出乎意外，低于前期建立的價(jià)格判斷產(chǎn)生購(gòu)買動(dòng)機(jī)力求達(dá)到客戶反應(yīng)宣傳內(nèi)容主線熱銷！建立物超所值的整體形象成為2013年熱銷的必須條件面向大眾宣傳需要達(dá)到的宣傳效果是什么？最容易形成購(gòu)買的動(dòng)機(jī)的82大眾型媒體宣傳途徑物超所值的宣傳主調(diào)媒介選擇在確定了媒體宣傳方向及媒體宣傳基調(diào)后，最終問題落了一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，媒介選擇具有長(zhǎng)效性的戶外媒體資源宣傳面越廣越好，受眾越多越好，但宣傳內(nèi)容需要不斷更新最佳宣傳媒介現(xiàn)在問題關(guān)鍵落到了一點(diǎn)：長(zhǎng)效戶外媒體資源的確定！大眾型媒體宣傳途徑物超所值的宣傳主調(diào)媒介選擇在確定了媒體宣傳83目前景洪市戶外媒體資源情況說明由于景洪市為國(guó)家級(jí)旅游度假城市，城市整體對(duì)戶外廣告牌設(shè)置有嚴(yán)格的限制，戶外資源相對(duì)稀缺目前景洪市樓盤項(xiàng)目相對(duì)較多，針對(duì)戶外資源的爭(zhēng)奪十分激烈，特別中心區(qū)人流聚集區(qū)資源，部分開發(fā)公司針對(duì)該類資源進(jìn)行長(zhǎng)期把控，極難爭(zhēng)取目前的難題針對(duì)這一現(xiàn)狀，經(jīng)紀(jì)公司曾多次組織人力，希望擴(kuò)寬對(duì)外大眾宣傳途徑，在前期幾乎跑遍了景洪市所有的酒店、餐廳、及電影院等人員容易集中區(qū)域，希望能通過擺放數(shù)字展示機(jī)、X展架、宣傳折頁(yè)等方式擴(kuò)寬宣傳路徑；

但最終實(shí)際走訪后情況極不樂觀，突出的特點(diǎn)是，想放的地方給錢也不讓放，不想放的地方免費(fèi)也沒有放的價(jià)值；想在短期內(nèi)找到合適數(shù)量的戶外廣告資源，難度巨大需要制造2013年項(xiàng)目熱銷局面，該困難必須解決！目前景洪市戶外媒體資源情況說明由于景洪市為國(guó)家級(jí)旅游度假城市84相關(guān)戶外媒體解決途徑1、在恪守保證優(yōu)質(zhì)資源的情況下，適當(dāng)拉長(zhǎng)媒體確認(rèn)時(shí)間

項(xiàng)目3月開始才進(jìn)入真正宣傳攻堅(jiān)期，具有近4個(gè)月的實(shí)際準(zhǔn)備期，通過前期經(jīng)紀(jì)公司與景洪市大多數(shù)戶外廣告公司的接觸，未來具體有出現(xiàn)較為廣告位置的可能；建議目前僅確定部分良好廣告資源，后期再陸續(xù)爭(zhēng)取；2、鑒于景洪市廣告資源的特殊情況，建議縮短廣告位拿取審批流程；

由于戶外廣告資源相對(duì)費(fèi)用較高，往往需要審批至集團(tuán)總經(jīng)理以上級(jí)別，在合同流程完成后，又有資金審批流程，以此操作，基本無(wú)可能在景洪爭(zhēng)取較好戶外廣告資源，建議集團(tuán)給予開發(fā)公司核定一戶外總值，在總值范圍內(nèi)，開發(fā)公司內(nèi)可自行支出該戶外廣告費(fèi)用；建議將100萬(wàn)作為2013年全年戶外廣告支出費(fèi)用總值；3、除經(jīng)紀(jì)公司盡量找尋外，建議開發(fā)公司利用自身?yè)碛休^多上層資源優(yōu)勢(shì)，共同負(fù)責(zé)戶外媒體找尋；4、建議在中景明城面向南過境路面設(shè)置一大型廣告牌；相關(guān)戶外媒體解決途徑1、在恪守保證優(yōu)質(zhì)資源的情況下，適當(dāng)拉長(zhǎng)85戶外廣告資源占地戰(zhàn)略機(jī)場(chǎng)快速干道一處小磨公路入城口一處江北人口集中區(qū)域一處江邊旅游景區(qū)一處售樓部附件兩處項(xiàng)目周邊一處中心城區(qū)3-4處潑水廣場(chǎng)附件一處目前現(xiàn)有資源基本滿足售樓部附件二處、項(xiàng)目周邊一處的基本需求；建議潑水廣場(chǎng)一處資源在中景明城解決；預(yù)計(jì)實(shí)際需要新增廣告位8個(gè)；

落實(shí)以上廣告資源，加之目前擁有的景洪所有出租車背套資源，基本能滿足長(zhǎng)期對(duì)外資源宣傳需求；戶外廣告資源占地戰(zhàn)略機(jī)場(chǎng)快速干道一處小磨公路入城口一處江北人86項(xiàng)目推廣計(jì)劃（上半年）1、預(yù)計(jì)項(xiàng)目2月份前主要工作集中于項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備，在未完成準(zhǔn)備前，僅進(jìn)行項(xiàng)目面世形象宣傳，以穩(wěn)定前期團(tuán)購(gòu)客戶情緒為主；2、2月為年月，作為銷售最冷淡月份，建議繼續(xù)延續(xù)項(xiàng)目基本形象宣傳；3、3月，項(xiàng)目宣傳內(nèi)容全面跟換，以闡述項(xiàng)目具體賣點(diǎn)為主，本階段以保證售樓部上客及客戶登記量為主要任務(wù)；4、4月開始放出價(jià)格信息及開盤信息，如“30萬(wàn)擁有江景三房等”，本階段為認(rèn)籌卡銷售的攻堅(jiān)期；5、5月宣稱項(xiàng)目熱銷信息，本階段以樹立項(xiàng)目口碑為主；12123456年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開盤月面世形象宣傳期品質(zhì)細(xì)節(jié)塑造期銷售信息釋放期開盤售罄熱炒期項(xiàng)目推廣計(jì)劃（上半年）1、預(yù)計(jì)項(xiàng)目2月份前主要工作集中于項(xiàng)目87項(xiàng)目推廣計(jì)劃（下半年）6789101112任務(wù)緩沖期二次認(rèn)籌期1相關(guān)活動(dòng)信息及項(xiàng)目信息二期火爆認(rèn)籌信息釋放優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)房源在售信息釋放1、從6月——8月，項(xiàng)目以銷售前期剩余房源為主，項(xiàng)目宣傳以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)房源在售信息為主；2、8月——10月，以項(xiàng)目二次開盤信息宣傳為主；3、10——12月，繼續(xù)以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)房源在售信息為主，后期可適當(dāng)考慮部分特惠信息宣傳；二次開盤售罄熱炒期項(xiàng)目推廣計(jì)劃（下半年）6789101112任務(wù)緩沖期二次認(rèn)籌88廣告宣傳配合配合推廣及活動(dòng)1、戶外廣告2、出租車背套配合推廣及活動(dòng)1、戶外廣告2、出租車背套3、短信4、大型巡展5、直投配合推廣及活動(dòng)1、戶外廣告2、出租車背套3、短信4、大型巡展5、直投配合推廣及活動(dòng)1、戶外廣告2、出租車背套3、短信5、直投項(xiàng)目進(jìn)入3月后，每月至少保證20萬(wàn)條短信發(fā)送，在4、9月集中開盤月份還將加大投放力度；項(xiàng)目在兩次開盤前不進(jìn)行任何惠客活動(dòng)，僅進(jìn)行對(duì)外巡展及適當(dāng)上訪送禮活動(dòng)；項(xiàng)目完兩首次開后，需要根據(jù)具體情況，結(jié)合推出房源和節(jié)慶日考慮是否進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)；對(duì)外宣傳信息基本依靠長(zhǎng)期戶外資源進(jìn)行；12123456781191012年月銷售準(zhǔn)備期項(xiàng)目認(rèn)籌期開盤后調(diào)整月任務(wù)緩沖期首次開盤二次開盤項(xiàng)目二次認(rèn)籌配合推廣及活動(dòng)1、戶外廣告2、出租車背套3、短信5、惠客活動(dòng)廣告宣傳配合配合推廣及活動(dòng)配合推廣及活動(dòng)配合推廣及活動(dòng)配合推892012年年度營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)根據(jù)目前預(yù)估，項(xiàng)目面世年投入宣傳費(fèi)用311萬(wàn)元，按照3億元年度銷售總額計(jì)算，約銷售總額的1%；以上費(fèi)用未考慮在樣板園搭建費(fèi)用及昆明售樓部組建費(fèi)用費(fèi)用類型數(shù)量單價(jià)（元）費(fèi)用（元）短信50000000.06300000戶外詳建69P\1000000大型外展2次\300000開盤費(fèi)用2次\40000銷售宣傳冊(cè)制作\\100000銷售單張置業(yè)手冊(cè)制作認(rèn)籌卡制作出租車背套跟換費(fèi)用2次\200000昆明路名牌三個(gè)月

600000房交會(huì)費(fèi)用1次\450000直投公司直投費(fèi)用4次\120000費(fèi)用統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)元）3112012年年度營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)根據(jù)目前預(yù)估，項(xiàng)目面世年投入宣傳費(fèi)90

從接觸項(xiàng)目至今，1年半載！不長(zhǎng)不短，跌跌蕩蕩，起起伏伏，有苦有樂，有你有我！——無(wú)論再苦，再難，風(fēng)雨同舟，一同前行最后預(yù)祝項(xiàng)目2013個(gè)開好頭，預(yù)祝項(xiàng)目大賣！一起塑造一段屬于我們的錦繡時(shí)光！從接觸項(xiàng)目至今，1年半載！不長(zhǎng)不短，跌跌蕩蕩，起起伏伏，有91END!THANKS!2012年11月第三事業(yè)部蘇杭END!THANKS!2012年11月第三事業(yè)部92錦繡時(shí)光項(xiàng)目營(yíng)銷大綱2012年11月錦繡時(shí)光項(xiàng)目營(yíng)銷大綱2012年11月93目錄項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；項(xiàng)目品性分析；項(xiàng)目整體戰(zhàn)略銷售建議；2013年銷售計(jì)劃及策略；媒體推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)計(jì)；目錄項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；94項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；？1、我們?cè)谑裁礃拥沫h(huán)境下銷售2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況是什么項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹；？1、我們?cè)谑裁礃拥沫h(huán)95項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析；1、景洪市發(fā)展戰(zhàn)略景洪未來將建成：

熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城

休閑度假城、美食文化城、文明和諧城目標(biāo)：把景洪從一個(gè)傳統(tǒng)的觀光旅游城市打造轉(zhuǎn)型為休閑度假、商務(wù)會(huì)議、康體療養(yǎng)、娛樂購(gòu)物天堂。

指標(biāo)控制：城市控制面積達(dá)200平方公里、景洪(嘎灑)片區(qū)發(fā)展到60平方公里，橄欖壩片區(qū)30平方公里，滄江一帶布置各種旅游設(shè)施。至2020年城市居住人口達(dá)60萬(wàn)。項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析；景洪未來將建成：96曼弄楓旅游度假區(qū)至2020年片區(qū)總?cè)丝诎l(fā)展為13.2萬(wàn)人，總建設(shè)用地規(guī)模為30.11平方千米。三片、五段：以景洪電站與橄欖壩入口為界將整個(gè)新區(qū)分為上、中、下三個(gè)片區(qū)分別命名為A片區(qū)、B片區(qū)和C片區(qū)。其中：A片區(qū)為區(qū)段一（即：景洪電站上游區(qū)段）。2)B片區(qū)包括區(qū)段二（即：景洪城區(qū)區(qū)段）和區(qū)段三（即：勐泐大橋至橄欖壩上游區(qū)段）。3)C片區(qū)包括區(qū)段四（即：勐罕旅游名鎮(zhèn)區(qū)段）和區(qū)段五（即：景哈鄉(xiāng)區(qū)段）景洪市的城市新興活力區(qū)；規(guī)劃著重展現(xiàn)“熱、傣、水、邊”特色，努力建設(shè)一個(gè)凸顯歷史、宗教、民風(fēng)、水景，設(shè)施現(xiàn)代、服務(wù)完善、生態(tài)優(yōu)良、文化獨(dú)特的集觀光旅游、休閑度假、避寒養(yǎng)生、療養(yǎng)體訓(xùn)、會(huì)議商務(wù)等為一體：“文化品位高、民族風(fēng)情濃、人居環(huán)境佳”的旅游度假區(qū)曼弄楓旅游度假區(qū)至2020年片區(qū)總?cè)丝诎l(fā)展為13.2萬(wàn)人，總97隨著經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來的頻繁，邊境游就成為大趨勢(shì)，在這樣背景下版納具備成為中國(guó)西南與東南亞游客中轉(zhuǎn)集散地的條件瀾滄江-湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的概念包括了中國(guó)云南省、泰國(guó)、老撾、緬甸、柬埔寨和越南等6國(guó)；根據(jù)中國(guó)與東盟國(guó)家間合作與發(fā)展前景，建立瀾滄江·湄公河“黃金四角”旅游區(qū)，主要依托瀾滄江·湄公河黃金水道和昆曼國(guó)際大通道進(jìn)行，把中國(guó)西南與東南亞大旅游市場(chǎng)連為一體，為中國(guó)與東盟開展全面合作進(jìn)行先導(dǎo)示范。西雙版納具備成為國(guó)際旅游度假區(qū)的先天條件老撾萬(wàn)象及北部地區(qū)的瑯勃拉邦、豐沙里、南塔、烏多姆賽、波喬等地區(qū)緬甸景棟、大其力及撣邦東部第四特區(qū)勐拉等地區(qū)泰國(guó)清萊、清邁、素可泰、彭世洛、廊開等地區(qū)中國(guó)云南省西雙版納黃金四角隨著經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來的頻繁，邊境游就成為大趨勢(shì)，在這樣背景下版納98交通條件的逐步完善，將從根本上打通制約版納發(fā)展的交通障礙，提高其參與旅游競(jìng)爭(zhēng)的硬件條件泛亞鐵路將在極大程度上加強(qiáng)湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)及旅游人口的流動(dòng)主要分三條方案，在建的東線方案，由新加坡經(jīng)吉隆坡、曼谷、金邊、胡志明市、河內(nèi)到昆明；昆曼公路加強(qiáng)與南亞聯(lián)系2008年3月21日，全長(zhǎng)1818公里的昆曼公路建成通車。昆曼國(guó)際大通道縱貫西雙版納全境，從這里出境，處于中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的結(jié)合部、交匯點(diǎn)；將使版納成為東南亞旅游陸地過境的橋頭堡；原機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建后的機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)設(shè)施不斷完善先后開通至泰國(guó)曼谷、清邁、清萊和老撾瑯勃拉邦、萬(wàn)象的國(guó)際航班；新建航站樓3.3萬(wàn)平方米，停機(jī)坪11萬(wàn)平方米，新增機(jī)位8個(gè)，項(xiàng)目總投資9.87億元，擴(kuò)建完成后將成為云南輻射東南亞第二大航空港。交通條件的逐步完善，將從根本上打通制約版納發(fā)展的交通障礙，泛99版納冬季平均氣候在19度左右，是繼海南之后具備成為避寒勝地條件的區(qū)域三亞三亞的旅游度假配套完善，公認(rèn)的旅游避寒度假的城市。現(xiàn)今發(fā)展飛速；西雙版納繼于三亞的西雙版納作為全國(guó)第二大避寒休閑度假城市，但西雙版納的旅游度假配套不完善。政府的扶持和開發(fā)商的大力投資，未來將是現(xiàn)在的三亞。未來市場(chǎng)利好。版納冬季平均氣候在19度左右，是繼海南之后具備成為避寒勝地條100西雙版納州近5年來整體發(fā)展迅速且平穩(wěn)，至2012年，全州人均收入已接近1.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)速度較快，但基數(shù)仍然較低2002年以后，版納州旅游業(yè)整體發(fā)展開始呈現(xiàn)出疲態(tài)，面臨二次發(fā)展困境，目前年旅客數(shù)量保持在870萬(wàn)人左右，未出現(xiàn)爆破式增長(zhǎng)；在旅游業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)受限后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)形成的二、三產(chǎn)業(yè)開始成為主要拉動(dòng)，同時(shí)第一產(chǎn)業(yè)波動(dòng)對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)影響較大；西雙版納州近5年來整體發(fā)展迅速且平穩(wěn)，至2012年，全州人均101進(jìn)入2009年后，固定資產(chǎn)投資開始呈現(xiàn)出爆破式增長(zhǎng)，至今年度增幅在每年25%以上（2009年以前僅為5%左右）截止2012年，目前西雙版納州固定資產(chǎn)投資達(dá)到184億元，連續(xù)3年保持25%以上增長(zhǎng)；截止2012年，西雙版納州常駐人口121萬(wàn)人，其中景洪市常駐人口40萬(wàn)人左右；進(jìn)入2009年后，固定資產(chǎn)投資開始呈現(xiàn)出爆破式增長(zhǎng)，截止20102GDP增長(zhǎng)、人均收入、常駐人口保持正常增長(zhǎng)的同時(shí)，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆破式增長(zhǎng)GDP人均收入常駐人口年度增幅在11%左右年度增幅在10%左右年度增幅在2%左右固定資產(chǎn)投資年度增幅在25%以上自2009年開始，外圍熱錢涌入，投資大潮已經(jīng)到來景洪進(jìn)入快速發(fā)展期作為熱錢涌入，最容易促成固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)情況如何？GDP增長(zhǎng)、人均收入、常駐人口保持正常增長(zhǎng)的同時(shí)，GDP人均103近5年景洪市房地產(chǎn)情況走勢(shì)表年份2008年2009年2010年2011年2012年施工面積（萬(wàn)㎡）109.8187.72213.87253.6207.53銷售面積（萬(wàn)㎡）38.6567.396.5488.2991.29銷售金額（萬(wàn)元）80923176048300525334646351748銷售均價(jià)（元/㎡)20942616311337903853價(jià)格漲幅14%25%19%22%2%該表基本反應(yīng)了景洪市近5年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況及走勢(shì)，呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)1、2009年開始進(jìn)入快速發(fā)展期，年度施工面積及銷售面積出現(xiàn)首次爆發(fā)性；2、施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積；3、目前景洪區(qū)域年度銷售面積僅接近100萬(wàn)㎡；4、價(jià)格在2009年—2011年3年快速上漲；5、進(jìn)入2012年后價(jià)格基本處于停滯增長(zhǎng)狀態(tài)；近5年景洪市房地產(chǎn)情況走勢(shì)表年份2008年2009年2010104施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積近5年來，施工面積基本為銷售面積的200%以上；雖然施工面積不完全等同于可售面積，但是作為潛在銷售對(duì)象，供大于求的局面已經(jīng)形成；該現(xiàn)象成為了目前景洪人口中“自己住一套，為兒女準(zhǔn)備一套，對(duì)外出租一套”的直接成因；房地產(chǎn)市場(chǎng)較為殘酷的競(jìng)爭(zhēng)局面已經(jīng)形成；施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積近5年來，施工面積基本為銷售面積的20105價(jià)格在2009年—2011年3年快速上漲2008年至2011年4年時(shí)間，區(qū)域房地產(chǎn)整體價(jià)格由2000元/㎡飆升至4000元/㎡，4年內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)翻番，年度漲幅在20%左右，遠(yuǎn)高于昆明及云南省的平均漲幅GDP\人均收入的增長(zhǎng)