投資概算—海棠灣億隆溫德姆至尊度假酒店項(xiàng)目A)CD聯(lián)誼們呂19有限公司OfMMVtOtNCMtJ∣mOS*CCMSlΛUHCnCOvITd

企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照U.!,.:!.Λ?t*UVt：!；\>U?h??=?'?√■：.'；?』 ：「-住企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照U.!,.:!.Λ?t*UVt：!；\>U?h??=?'?√■：.'；?』 ：「-住法定代喪人姓名上曉建型時(shí)?任公 實(shí)收資Sn?H5Ii??：FH?：τ∏<…?期3：*U:A）；；|吆.；（?.VJHf--IPJCl>?!WraXJJQi'^?∕αα*x√juM÷α<3Jl1BJien30日AIlF遠(yuǎn)紈笑?料隼■注卅勺注冊(cè)資工程造價(jià)咨詢企業(yè)甲級(jí)資rnoE書(shū)企業(yè)名稱：中聯(lián)造價(jià)咨詢有限公司證M編號(hào)：甲090532000749YJ效期:π至2010年1月1日2012年12月31日中華人氏典和舊住房和城鄉(xiāng)建設(shè)郵制目錄DirectoryIndexTOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章概述ProjectIntroduction 6地理位置 GeographicLocation 6規(guī)控指標(biāo) PlanningControlIndex 6品牌定位 Brand&MarketPositioning 6建筑組成 BuildingComposition 6酒店功能配置HotelFunctionalConfiguration 7\o"CurrentDocument"第二章概算圍BudgetScope 8規(guī)劃圍PlanningScope 8投資構(gòu)成 InvestmentComposition 8\o"CurrentDocument"第三章 原則和依據(jù) StandardsandBasis 9測(cè)算依據(jù) CalculationBasis 9計(jì)價(jià)方式 PricingMode 9組價(jià)依據(jù) GroupPriceBasis 9修正依據(jù) RevisionBasis 9計(jì)費(fèi)依據(jù) CostBasis 9優(yōu)先順序 PriorityOrder 10參考資料 ReferenceMaterial 10\o"CurrentDocument"第四章 結(jié)論Conclusion 10概算結(jié)論 BudgetConclusion 10結(jié)論分析 ConclusionEvaluation 11\o"CurrentDocument"第五章 測(cè)算說(shuō)明CalculationExplanation 11土地費(fèi)用LandCost. 11土地獲得價(jià)款LandPrice 11拆遷費(fèi)TheDemolitionCharge 12其他費(fèi)用Otherexpenses 12前期費(fèi)用InitialCost 12勘察設(shè)計(jì)費(fèi)Survey&DesignCost 12開(kāi)發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)DevelopmentPreparationCost 13建安工程費(fèi) Engineeringcost 14土建工程費(fèi) CivilEngineeringCost 14裝飾工程費(fèi) DecorationEngineeringCost 14機(jī)電工程費(fèi) MechanicalandElectricalEngineeringCost 15通風(fēng)系統(tǒng)VentilatingSystem 15空調(diào)系統(tǒng)Air-conditioningSystem 15強(qiáng)電系統(tǒng)ElectricalSystem 15弱電系統(tǒng)ExtraLowVoltageSystem 16消防系統(tǒng)FireServiceSystem 17給排水系統(tǒng)PlumbingandDrainageSystem 17燃?xì)庀到y(tǒng)FuelGasSystem 17太陽(yáng)能系統(tǒng)SolarHeatingSystem 17垂直運(yùn)輸系統(tǒng)VerticalTransportationSystem 17設(shè)備采購(gòu)EquipmentProcurementCost185.4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)InfrastructureCosts 18市政工程MunicipalEngineering 18燃?xì)夤こ蘂asEngineering 19電力工程ElectricPowerEngineering 19弱電工程ExtraLowVoltageEngineering 19智能化工程IntelligentEngineering 19景觀工程LandscapeEngineering 19配套設(shè)施費(fèi)SupportingFacilitiesCosts 20后勤用房LogisticsHouse 20設(shè)備用房EquipmentHouse 20零星用房SporadicHouse 20戶外設(shè)施Outdoorfacilities. 21垃圾中轉(zhuǎn)站W(wǎng)asteTransferStation 21酒店籌開(kāi)費(fèi)HotelPre-OpeningCosts 21招聘培訓(xùn)費(fèi)RecruitmentTrainingCost 21家具、電器、設(shè)施Furniture、Electrical、Facilities 21布草Linen 22工器具Apparatus 22標(biāo)示標(biāo)牌MarkingSigns 22辦公設(shè)備Officeequipment 22消耗品備品備件ConsumableSpareParts 22汽車Auto 22推廣費(fèi)PromotionExpenses 23流動(dòng)資金FlowFunds 235.7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)UnforeseenExpenses 235.8 建設(shè)單位管理費(fèi)ManagementExpense 24資金成本CostofCapital 24第六章成本結(jié)構(gòu)及敏感性分析CostStructure&SensitivityAnalysis . 25投資成本結(jié)構(gòu)分析CostStructureAnalysis 25建安成本結(jié)構(gòu)分析EngineeringCostStructureAnalysis 26\o"CurrentDocument"基礎(chǔ)設(shè)施成本結(jié)構(gòu)分析. 27敏感點(diǎn)與成本策略SensitivePointsandCostStrategy 27建安敏感點(diǎn)SensitivePoint 27敏感點(diǎn)成本屬性CostAttribute 27成本配置策略CostStrategy 28\o"CurrentDocument"第七章成本趨勢(shì)評(píng)估CostTrendAssessment. 29主要建筑材料價(jià)格趨勢(shì) MainBuildingMaterialPriceTrends 29勞動(dòng)力價(jià)格趨勢(shì)LaborForcePriceTrend 30成本趨勢(shì)CostTrend 30\o"CurrentDocument"第八章其他OtherMatters 31\o"CurrentDocument"目的Objective 31\o"CurrentDocument"便利Convenience 31\o"CurrentDocument"重大影響MajorEffect 32\o"CurrentDocument"聲明SpecialStatement 32\o"CurrentDocument"第九章概算Budget. 32概算編制報(bào)告BudgetPreParatiOnRePOrt第-一章 概述PrOjeCtIntroduction地理位置GeOgraPhiGLOGatiOn本項(xiàng)目為億隆溫德姆至尊度假酒店，坐落于市海棠灣濱海酒店帶南端，望林路以東，濱海大道以西，林旺南路以北；規(guī)控指標(biāo)PlanningCOntrolIndex酒店占地面積：83710平方米，總建筑面積：55610平方米，其中地上建筑面積：24982平方米，地下建筑面積：30628平方米；容積率：0.40,綠化率：56.8%。品牌定位Brand&MarketPOSitiOning項(xiàng)目定位決定投資成本，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)由國(guó)際知名并享有信譽(yù)溫德姆（原CENDANT集團(tuán)旗下的溫德姆酒店管理公司托管，項(xiàng)目市場(chǎng)定位為基于溫德姆至尊的白金五星級(jí)海濱度假酒店。建筑組成BUiIdingCOmPOSitiOn酒店主體建筑由1棟主樓和33棟散落布局的獨(dú)立式客房組成;酒店功能配置HotelFunctionalConfiguration1．前廳設(shè)大堂接待區(qū)、值班經(jīng)理室、禮賓室、等候區(qū)等；2．客房設(shè)標(biāo)準(zhǔn)間、行政間、家庭房、套房、行政套房、復(fù)式套房、總經(jīng)理套房、總統(tǒng)套房、獨(dú)立式泳池客房等，其中包含無(wú)障礙客房；3．餐飲設(shè)全日餐廳、特色餐廳、大堂吧、行政酒廊、池畔吧、沙灘吧等。4．宴會(huì)設(shè)組合式多媒體會(huì)多功能會(huì)議大廳，會(huì)議接待室，庫(kù)房；5．康樂(lè)設(shè)SPA養(yǎng)生區(qū)、健身房、游泳池、親子戲水池、假日劇場(chǎng)、婚慶廣場(chǎng)、健身廣場(chǎng)，濱海娛樂(lè)等；6．商務(wù)設(shè)商務(wù)中心、精品專賣店；7．行政設(shè)總經(jīng)理辦公室、總監(jiān)辦公室、經(jīng)理及員工辦公室、會(huì)議室、醫(yī)務(wù)室、接待室等；8．后勤設(shè)卸貨區(qū)、粗加工準(zhǔn)備間、中央廚房、特色餐廳廚房、員工廚房、洗衣房、布草間、儲(chǔ)藏室、庫(kù)房、員工食堂、更衣室、保潔室等；9．機(jī)房設(shè)咼低壓配電間、消防設(shè)備間、空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、鍋爐房、設(shè)備控制室、安保監(jiān)控室、消控中心、電腦機(jī)房、通訊機(jī)房等；10.停車設(shè)地下停車位、地面停車位、回車場(chǎng)等；第二章概算圍BUdgetScope規(guī)劃圍PIanningScope市海棠灣管委會(huì)頒發(fā)地字第[2012]6號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》審批的紅線圍；2.南側(cè)紅線至林旺南路北側(cè)紅線外公共綠地配套建設(shè)；投資構(gòu)成InVestmentComposition概算投資包含海棠灣億隆溫德姆至尊度假酒店從土地購(gòu)置到酒店籌開(kāi)的全部投資?；緷M足酒店建設(shè)及開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備的需求，由以下三個(gè)部分組成：工程前期費(fèi)：包括土地購(gòu)置及前期費(fèi)用；直接工程費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、酒店籌開(kāi)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；間接費(fèi)：包括建設(shè)單位管理費(fèi)、資金成本。第二章 原則和依據(jù)StandardSandBaSiS測(cè)算依據(jù)CalculationBaSiS阿特金斯顧問(wèn)（）設(shè)計(jì)及建筑的《億隆海棠灣酒店方案設(shè)計(jì)》 ；現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)的《億隆海棠灣酒店初步設(shè)計(jì)》文件；溫德姆酒店管理公司出具的亞太地區(qū)《溫德姆酒店標(biāo)準(zhǔn)指引》 。計(jì)價(jià)方式PriCingMOde執(zhí)行建設(shè)部2008版《建設(shè)項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)規(guī)》。組價(jià)依據(jù)GroupPriCeBaSiS2005年版《省建筑工程綜合定額》;2008年版《省裝飾裝修工程綜合定額》;2008年版《省安裝工程綜合定額》。修正依據(jù)ReViSiOnBaSiS概算材料價(jià)格參考2012年4期《省工程造價(jià)信息》以及市場(chǎng)詢價(jià)；2?概算人工費(fèi)執(zhí)行瓊建定[2010]289號(hào)文件，按56.03元/工日調(diào)整價(jià)差;3?概算措施費(fèi)執(zhí)行瓊建監(jiān)[2007]180號(hào)文；4?配置定位參考溫德姆酒店標(biāo)準(zhǔn)指引。計(jì)費(fèi)依據(jù)CostBaSiS1?已簽合同;政府職能部門現(xiàn)行相關(guān)收費(fèi)文件;國(guó)酒店運(yùn)營(yíng)管理調(diào)研資料；央行公布的貸款利率；優(yōu)先順序PriOrityOrder概算投資測(cè)算依據(jù)優(yōu)先順序依次為：已發(fā)生財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；已簽合同數(shù)據(jù)；設(shè)計(jì)參數(shù)；相關(guān)文件規(guī)定；市場(chǎng)詢價(jià)；經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。參考資料ReferenceMateriaI峨眉山安娜塔度假酒店、央視文化中心酒店、信達(dá)?海天下項(xiàng)目、鉑爾曼度假酒店等；中聯(lián)公司資料檢索。第四章結(jié)論Conclusion4.1概算結(jié)論BUdgetCOnclusion概算總投資：120141.40萬(wàn)元，總投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：21604.28元/平米。其中:1.工程前期費(fèi)該部投資：61149.05萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：10996.05元/平米;直接工程費(fèi)該部投資：51583.76萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：9275.99元/平米；其中：建安投資:40784.81萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：7334.08元/平米；間接費(fèi)該部投資：7408.59萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1332.24元/平米；結(jié)論分析COnCluSiOnEVaIuatiOn本案規(guī)劃屬于典型的低密（度）高配（置）項(xiàng)目，規(guī)控等級(jí)較高，酒店功能配置齊全，智能化、節(jié)能控制、環(huán)保水平較高，總投資指標(biāo)相在同級(jí)別酒店投資中屬于中高水平。第五章 測(cè)算說(shuō)明CalculationEXPIanatiOn5.1 土地費(fèi)用LandCost本項(xiàng)費(fèi)用依據(jù)相關(guān)購(gòu)地合同、已發(fā)生財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及政府相關(guān)文件計(jì)入。涉及投資組成和主要科目設(shè)置與劃分具體如下：土地獲得價(jià)款LandPriCe土地出讓金土地出讓契稅傭金新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)拆遷費(fèi)TheDemOlitiOnCharge拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)拆遷管理費(fèi)其他費(fèi)用Otherexpenses尚未發(fā)生，暫不考慮。5.2前期費(fèi)用InitialCost本項(xiàng)費(fèi)用依據(jù)相關(guān)合同、已發(fā)生財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、政府相關(guān)收費(fèi)及行業(yè)指導(dǎo)收費(fèi)文件計(jì)入。涉及投資組成和主要科目設(shè)置與劃分具體如下：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)SUrVey&DeSignCost地質(zhì)勘察費(fèi)包含：初步地質(zhì)勘察、工程地質(zhì)勘察費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可研編制費(fèi)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、市政管線設(shè)計(jì)費(fèi)、電力設(shè)計(jì)費(fèi)、安防設(shè)計(jì)費(fèi)、人防工程設(shè)計(jì)費(fèi)、圍護(hù)基坑設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、燈光設(shè)計(jì)費(fèi)、多媒體音響設(shè)計(jì)費(fèi)、酒店管理顧問(wèn)費(fèi)開(kāi)發(fā)前準(zhǔn)備費(fèi)DevelopmentPreparationCost報(bào)批報(bào)建費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建設(shè)用地規(guī)劃許可費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃管理費(fèi)、建筑企業(yè)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、建筑勞務(wù)工資保證金、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、人防工程易地建設(shè)費(fèi)、地方教育配套費(fèi)、新墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥保證金、白蟻防治費(fèi)、工程招投標(biāo)交易費(fèi)、合同鑒證費(fèi)、檔案管理費(fèi)、工程安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、物業(yè)維修基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)、水／電／氣增容費(fèi)、城市消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)收費(fèi)。工程服務(wù)檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、地震評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi)、水土保護(hù)評(píng)估費(fèi)、交通組織評(píng)估費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、消防審查費(fèi)、衛(wèi)生防疫審查費(fèi)、防雷審查費(fèi)、人防圖紙審查費(fèi)、設(shè)計(jì)評(píng)審費(fèi)、土地測(cè)繪費(fèi)、放樣費(fèi)、面積測(cè)繪、竣工圖測(cè)繪費(fèi)、沉降觀測(cè)、基坑及圍護(hù)監(jiān)測(cè)、樁基檢測(cè)、主體結(jié)構(gòu)檢測(cè)費(fèi)、防雷接地檢測(cè)、消防檢測(cè)、空氣檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)、保溫檢測(cè)、日照分析、環(huán)境噪音費(fèi)、排污費(fèi)、周邊房屋安全鑒定費(fèi)及維修費(fèi)等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)施工臨建、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、臨時(shí)采暖、臨時(shí)用氣、城市道路挖掘修復(fù)費(fèi)、樣板房、基建占道費(fèi)等。5.3建安工程費(fèi)EngineeringCOSt5.3.1 土建工程費(fèi)CivilEngineeringCost報(bào)規(guī)方案、初步設(shè)計(jì)文件中有具體工程量的，依據(jù)設(shè)計(jì)文件測(cè)算計(jì)入。方案及初步設(shè)計(jì)無(wú)明確工程量和參數(shù)的，依據(jù)案例及經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)修正計(jì)入。計(jì)價(jià)執(zhí)行建設(shè)部2008清單計(jì)價(jià)規(guī)及省建委相關(guān)文件，施工工藝及措施費(fèi)用按常規(guī)考慮，涉及投資組成和主要科目設(shè)置與劃分具體如下：土方工程根據(jù)總平面圖場(chǎng)地標(biāo)高，結(jié)合常規(guī)工程工序測(cè)算土方挖填量，按造價(jià)指標(biāo)測(cè)算?；A(chǔ)工程基礎(chǔ)按工程樁考慮，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。主體建筑按照建筑類別，根據(jù)相似工程案例指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。門窗工程方案尚不明確，根據(jù)相關(guān)案例進(jìn)行估算。裝飾工程費(fèi)DeCOratiOnEngineeringCost容主要依據(jù)報(bào)規(guī)方案、初步設(shè)計(jì)文件；鑒于專業(yè)裝飾方案設(shè)計(jì)目前尚未完成,配置重點(diǎn)參考溫德姆至尊的酒店品牌戰(zhàn)略定位，費(fèi)用計(jì)取成參考相關(guān)案例經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。涉及投資組成和主要科目劃分具體如下:裝飾工程按照大堂、零售、餐飲、會(huì)議、健身、客房、行政、后勤、機(jī)房室停車場(chǎng)10大類功能區(qū)面積，以指標(biāo)測(cè)算。B.外裝飾工程根基方案圖外裝飾預(yù)案材料種類以指標(biāo)測(cè)算。機(jī)電工程費(fèi)MechanicalandElectricalEngineeringCost容主要依據(jù)報(bào)規(guī)方案、初步設(shè)計(jì)文件；鑒于專業(yè)機(jī)電方案設(shè)計(jì)目前尚未完成，功能配置重點(diǎn)參考溫德姆酒店管理公司的配置指引，費(fèi)用測(cè)算參考行業(yè)慣例、相關(guān)案例及成本配置策略。涉及投資組成和主要科目劃分具體如下：5.3.3.1 通風(fēng)系統(tǒng)VentilatingSystem衛(wèi)生間、茶水間、浴室、更衣室、設(shè)備房、機(jī)房、鍋爐房、廚房排煙等并入裝修費(fèi)用；空調(diào)新風(fēng)并入空調(diào)電器費(fèi)用。5.3.3.2空調(diào)系統(tǒng)Air-conditioningSystem1．主樓中央空調(diào)系統(tǒng)；2．獨(dú)立客房變頻多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)；5.3.3.3 強(qiáng)電系統(tǒng)ElectricalSystem1．10/0.4kV變、配電系統(tǒng)；2．低壓配電系統(tǒng)；3．照明系統(tǒng)；4．防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；5．漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)；5.3.3.4 弱電系統(tǒng)ExtraLowVoltageSystem1．安防系統(tǒng)：視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、獨(dú)立客房安防系統(tǒng)；2．智能卡控制系統(tǒng)：門禁控制系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)；3．背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)；4．衛(wèi)星電視及有線電視系統(tǒng)；5．通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、交換機(jī)系統(tǒng)、移動(dòng)通信覆蓋系統(tǒng)、無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)；6．樓宇自控系統(tǒng)；7．信息發(fā)布系統(tǒng)；8．客房門鎖系統(tǒng)；9．客房控制系統(tǒng)；10．電梯五方通話系統(tǒng)；11．電梯監(jiān)控系統(tǒng)；12．弱電機(jī)房工程；5.3.3.5 消防系統(tǒng)FireServiceSystem1．室消火栓系統(tǒng)；2．室外消火栓系統(tǒng)；3．自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；4．建筑滅火器；5．防煙、排煙系統(tǒng)；6．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；7．應(yīng)急照明及疏散指示；5.3.3.6 給排水系統(tǒng)PlumbingandDrainageSystem1．生活供水系統(tǒng)；2．熱水系統(tǒng)；3．排水系統(tǒng)；4．中水系統(tǒng)；5.3.3.7燃?xì)庀到y(tǒng)FuelGasSystem主要配置有燃?xì)庹{(diào)壓設(shè)備及燃?xì)夤芫€。獨(dú)立式客房區(qū)暫不考慮；5.3.3.8太陽(yáng)能系統(tǒng)SolarHeatingSystem主要配置為太陽(yáng)能電池板和儲(chǔ)水容器、水泵及管道。5.3.3.9垂直運(yùn)輸系統(tǒng)VerticalTransportationSystem1．客梯2．貨梯/餐梯5.3310 5.3310 設(shè)備米購(gòu)EqUiPmentProCUrementCoSt1.泳池設(shè)備；2.廚房設(shè)備；3.洗衣房設(shè)備；4.SPA設(shè)備；5.運(yùn)動(dòng)健身設(shè)備;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)InfrastructureCosts容主要依據(jù)報(bào)規(guī)方案、初步設(shè)計(jì)文件；功能配置重點(diǎn)參考溫德姆酒店管理公司的配置指引，鑒于室外基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)尚未明確，費(fèi)用測(cè)算參考相關(guān)案例及成本配置策略。涉及投資組成和主要科目劃分具體如下：5.4.1市政工程MUnicipalEngineering給水管網(wǎng)；市政供水接入配置暫按DN300管道接至主樓水泵房，參考同類工程案例，按指標(biāo)測(cè)算。排水管網(wǎng)；由雨水排水和污水排放系統(tǒng)組成，參考同類工程案例，按指標(biāo)測(cè)算。道路工程；暫估車行干道長(zhǎng)度1000m寬度按6m,次干道路長(zhǎng)度1500m寬度4.5m計(jì)，參照瀝青砼道面造價(jià)指標(biāo)測(cè)算。室外消防管網(wǎng)；消防管網(wǎng)主要以DNIO0的消防管道和室外消火栓組成，參考同類工程案例，按指標(biāo)測(cè)算。5.4.2燃?xì)夤こ蘂asEngineering已并入機(jī)電燃?xì)夤こ?；電力工程ElectricPowerEngineering主樓負(fù)三層設(shè)置高低壓配電室，僅考慮兩路市政電網(wǎng)接入主體的管線敷設(shè)及接入費(fèi)；弱電工程ExtraLowVoltageEngineering室外網(wǎng)絡(luò)、、電視按總建筑面積指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。5.4.5智能化工程IntelligentEngineering室外閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、樓宇 BA管理系統(tǒng)已并入機(jī)電工程各系統(tǒng)。5.4.6景觀工程LandscapeEngineering景觀專業(yè)方案尚未明確，工程量參考初涉總平面圖預(yù)案，參考同類工程案例，按指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。A.園林綠化工程建筑景觀、小品硬質(zhì)景觀大門、圍墻工程水景工程照明亮化工程零星設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)SuPPOrtingFaCiIitieSCosts容主要依據(jù)報(bào)規(guī)方案、初步設(shè)計(jì)文件；功能配置重點(diǎn)參考溫德姆酒店管理公司的配置指引，鑒于室外配套設(shè)施設(shè)計(jì)尚未明確，費(fèi)用測(cè)算參考行業(yè)慣例相關(guān)案例及成本配置策略。涉及投資組成和主要科目劃分具體如下：后勤用房LOgiStiGSHouse行政后勤主體建筑設(shè)置于主樓地下三層費(fèi)用并入主體建筑。 員工宿舍考慮租賃裝修及配套家具用品。設(shè)備用房EqUiPmentHouse設(shè)備用房主體建筑設(shè)置于主樓地下三層費(fèi)用并入主體建筑。零星用房SPOradiGHouse暫考慮室外設(shè)置服務(wù)站5個(gè)，按10萬(wàn)元/個(gè)測(cè)算5.5.4戶外設(shè)施OUtdoorfacilities綜合考慮紅線設(shè)置外沙灘吧、日光浴場(chǎng)及海濱娛樂(lè)設(shè)施。5.5.5垃圾中轉(zhuǎn)站W(wǎng)aSteTranSferStatiOn垃圾站主體建筑設(shè)置于主樓負(fù)三層費(fèi)用并入主體工程酒店籌開(kāi)費(fèi)HOtelPre-OPeningCosts容主要依據(jù)報(bào)規(guī)方案、初步設(shè)計(jì)文件；功能配置重點(diǎn)參考溫德姆酒店管理公司的配置指引，酒店管理運(yùn)營(yíng)方案尚未明確，費(fèi)用測(cè)算參考行業(yè)慣例、相關(guān)案例及成本配置策略。涉及投資組成和主要科目劃分具體如下：招聘培訓(xùn)費(fèi)ReCrUitmentTrainingCost包括；招聘費(fèi)用和員工培訓(xùn)費(fèi)。家具、電器、設(shè)施FUrnitUre、EIeCtriCaI、FaCiIitieS家具類：沙發(fā)、茶幾、擺架、酒吧桌椅、餐桌椅、書(shū)桌椅（客房/辦公）、會(huì)議桌椅、商店櫥柜、展柜、折疊加床、日光浴休閑椅、遮陽(yáng)傘電器類：冰箱、平板電視、音響、機(jī)、電熨斗、電吹風(fēng)、電水壺、保險(xiǎn)柜（客房/辦公）、落地?zé)簟⑴_(tái)燈、手電筒（客房/工程）、擦鞋機(jī)等。設(shè)施類：健身設(shè)備、康樂(lè)設(shè)施、SPA設(shè)施等。5.6.3布草Linen主要考慮員工、客房、餐廳、會(huì)議使用布草，主要項(xiàng)目有：制服、鞋帽、地墊/地墊、窗簾/帳幔、床上用品、毛巾、浴巾、地巾、餐臺(tái)布/會(huì)議桌布、餐巾等。工器具Apparatus廚房用具、中（西）餐具、酒水用具、衣架、雨傘、花臺(tái)花盆、演講/咨客臺(tái)、雨傘架、行車、送餐車、布草車、手推貨車、雜志書(shū)報(bào)架、戶（）外垃圾箱、垃圾桶（客房/廚房）、健康秤、干手機(jī)、保潔用具（拋光打蠟機(jī)、洗地機(jī)、布、刷等）、小型工程工具等等。5.6.5標(biāo)示標(biāo)牌MarkingSigns包含室標(biāo)志標(biāo)牌和戶外標(biāo)志標(biāo)牌的設(shè)計(jì)與制作安裝。5.6.6辦公設(shè)備Officeequipment行政辦公主要包括：電腦、UPS電源、服務(wù)器、打印復(fù)印機(jī)、掃描儀、投影儀、文件柜、保險(xiǎn)柜、酒店管理系統(tǒng)軟件包等。消耗品備品備件ConsumableSpareParts客房衛(wèi)浴消耗品、餐飲／會(huì)議消耗品、辦公消耗品、保潔消耗品等。汽車Auto貨車1輛、冷藏式貨車1輛、服務(wù)電瓶車14輛、貴賓用車2輛、公

務(wù)車2輛、中巴1輛、通勤大巴3輛5.6.9推廣費(fèi)PramatiOnEXPenses包括：宣傳品制作、媒體廣告、戶外廣告、導(dǎo)引指示、推介活動(dòng)等投入，綜合暫150萬(wàn)計(jì)入，項(xiàng)目建成后攤?cè)脒\(yùn)營(yíng)成本。5.6.10流動(dòng)資金FIoWFUndS業(yè)同級(jí)酒店籌備期通常為8?12個(gè)月，綜合考慮酒店規(guī)模等因素，暫按8個(gè)月進(jìn)仃測(cè)算，包括籌備期能源消耗、物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)、仃政總務(wù)、管理、保險(xiǎn)、員工宿舍租賃費(fèi)等支出項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，鋪底流動(dòng)資金暫按500萬(wàn)測(cè)算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)UnforeseenEXPenses鑒于在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，存在如下等因素發(fā)生的可能，將對(duì)本項(xiàng)目的投資產(chǎn)生不可預(yù)期的成本增加，結(jié)合本酒店項(xiàng)目的規(guī)模及特點(diǎn)綜合考慮，暫按 5%勺費(fèi)率進(jìn)行測(cè)算。1.材料及設(shè)備漲價(jià)；2.政策性費(fèi)用調(diào)整；3.設(shè)計(jì)變更；4.工程索賠；5.項(xiàng)目建設(shè)延期等。建設(shè)單位管理費(fèi) ManagementEXPense1?測(cè)算費(fèi)率按照建設(shè)單位管理費(fèi)按照財(cái)建(2002)394號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。2.測(cè)算基數(shù)按財(cái)建(2003)724號(hào)文^一條規(guī)定“……建設(shè)單位從籌建之日至辦理竣工財(cái)務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)開(kāi)支，建設(shè)單位管理費(fèi)以項(xiàng)目概算總投資為測(cè)算基數(shù)?！辟Y金成本CostofCaPitaI?建設(shè)期貸款利息： 從獲得四證到酒店籌開(kāi)試業(yè)，建設(shè)期按 30個(gè)月進(jìn)行測(cè)算。?貸款利率： 按3年貸款基準(zhǔn)利率6.3%,按2次平均發(fā)放進(jìn)行測(cè)算。資金成本資金成本第六章成本結(jié)構(gòu)及敏感性分析 CostStrUCtUre&SenSitiVityAnalysis6.1 投資成本結(jié)構(gòu)分析 CoStStrUCtUreAnalySiS總投資分布圖（萬(wàn)元）60000.0053,778.9350000.0040000.0030000.0020000.0010000.000.006,700.1340,784.81前基建期礎(chǔ)設(shè)費(fèi)設(shè)單用施位費(fèi)管理費(fèi)資金成本總投資結(jié)構(gòu)分析圖基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3.31%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2.04%酒店籌開(kāi)費(fèi)3.04%配套設(shè)施費(fèi)0.59%建安費(fèi)用33.95%建設(shè)單位管理費(fèi)0.59%資金成本5.58%土地費(fèi)用44.76%前期費(fèi)用6.13%I土地費(fèi)用-前期費(fèi)用建安費(fèi)用-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-配套設(shè)施費(fèi)■酒店籌開(kāi)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)■建設(shè)單位管理費(fèi)6.2 6.2 建安成本結(jié)構(gòu)分析 EngineeringCOStStruCtureAnalysis建安投資分布圖（萬(wàn)元）18000.0016000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.00設(shè)備采購(gòu)垂直運(yùn)輸系統(tǒng)太陽(yáng)能工程燃?xì)夤こ探o排水工程消防工程弱電工程強(qiáng)電工程空調(diào)工程通風(fēng)工程外裝飾工程內(nèi)裝飾工程門窗工程主體建筑基礎(chǔ)工程土方工程0建安投資權(quán)重分析圖(%)'裝主體建:門窗工程弱電工程■1.37%消防工程3.02%燃?xì)夤こ?.37%通風(fēng)工程0.74%給排水工程2.11%太陽(yáng)能工程—0.15%土方工程1.14%垂直運(yùn)輸系統(tǒng)1.18%設(shè)備采購(gòu)4.05%內(nèi)裝飾工程38.80%3.53%12.18%基礎(chǔ)工程2.30%22.58%空調(diào)工程2.93%強(qiáng)電工程3.56%基礎(chǔ)設(shè)施成本結(jié)構(gòu)分析基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)構(gòu)分析圖6.4 敏感點(diǎn)與成本策略 SenSitiVePOintsandCOStStrategy建安敏感點(diǎn)SensitivePoint透過(guò)上述圖表對(duì)成本數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)權(quán)重分析，不難得出機(jī)電設(shè)備安裝工程、裝飾工程、環(huán)境景觀工程三個(gè)部分占建安總投資比重較大，是本投資項(xiàng)目的成本敏感點(diǎn)。敏感點(diǎn)成本屬性CostAttribUte成本的屬性決定了項(xiàng)目檔次和品質(zhì)的基本要素。1）配置屬性，不同的設(shè)計(jì)配置的對(duì)敏感點(diǎn)成本影響十分巨大。2）標(biāo)準(zhǔn)屬性，相同的配置下選取不同的標(biāo)準(zhǔn)，成本的差距同樣十分巨大成本配置策略CostStrategy根據(jù)成本敏感點(diǎn)及其屬性的分析，建議投資方根據(jù)如下不平衡成本配置策略，在專業(yè)設(shè)計(jì)階段對(duì)投資成本進(jìn)行合理配置精確定位，從而實(shí)現(xiàn)成本效益最大化的目的。1） 機(jī)電設(shè)備安裝工程功能系統(tǒng)配置必須齊全到位，避免短期升級(jí)浪費(fèi)投資；餐飲、宴會(huì)、流線與客房區(qū)定位于國(guó)際一線品牌；非流線區(qū)可以考慮配置合資品牌；輔助功能區(qū)、隱蔽工程可考慮國(guó)主流品牌。2） 裝飾工程大堂、宴會(huì)、餐飲、客房、流線區(qū)硬裝強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和耐久性；大堂、宴會(huì)、餐飲、客房、流線區(qū)軟裝飾突出海岸風(fēng)情的文化涵。家具配置方面在滿足安納塔參數(shù)要求的同時(shí)結(jié)合地方民俗特色。D.室燈具是點(diǎn)睛之筆，奢華的重要表現(xiàn)手段，強(qiáng)調(diào)獨(dú)具匠心中的“獨(dú)”的涵表達(dá)。由于所處地理位置，建筑物長(zhǎng)期受海洋及臺(tái)風(fēng)侵蝕，因此外立面裝飾應(yīng)盡可能采用抗腐蝕性能較好的材料，鋼材、木材構(gòu)件必須做較高等級(jí)的防腐處理。3） 景觀環(huán)境工程應(yīng)適提高亮化成本投入，營(yíng)造絢麗夜景時(shí)盡可能考慮節(jié)能措施，強(qiáng)調(diào)自然與科技的融合。建筑外裝飾及景觀造型的選材宜突出古樸自然，同時(shí)要兼顧提高抗腐

蝕等級(jí)