房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)

建設(shè)用地規(guī)劃許可證的核發(fā)

建設(shè)用地使用權(quán)證的核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本要求

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)手續(xù)辦理的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確立的過程就是房地產(chǎn)投資決策的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)符合以下基本要求：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本要求

（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)；（二）確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本要求

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要報(bào)發(fā)展和改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定投資計(jì)劃；（四）確立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保持歷史文化遺產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本要求（五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地下的原則實(shí)施。

項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告編制的目的和作用一、可行性研究報(bào)告編制的目的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的根本目的是通過調(diào)查研究，綜合論證項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)和效率，減少或避免房地產(chǎn)投資決定的失誤，使開發(fā)項(xiàng)目能夠獲得最佳的綜合效率。

項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告二、可性行研究報(bào)告編制的作用

可行性研究報(bào)告的編制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功與否起著很重要的作用：1、作為建設(shè)項(xiàng)目投資決定的依據(jù)；

2、作為籌集建設(shè)資金、向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù)；

3、作為建設(shè)前期工作的依據(jù)；

項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告二、可性行研究報(bào)告編制的作用

4、作為環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境影響審查的依據(jù)；5、作為簽訂協(xié)議、合作、承包協(xié)議的依據(jù)；6、作為工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備的依據(jù)。可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃；

(二)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策的建設(shè)任務(wù)；

(三)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、合同等有效法律文件；

(四)國(guó)家批準(zhǔn)的城市總規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施等資料；

(五)資源情況，如自然、地理、氣象、水文地質(zhì)等；可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)(六)社會(huì)發(fā)展，如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文歷史等；

(七)有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；

(八)開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。根據(jù)可可行性性研究究的目目的、、要求求和內(nèi)內(nèi)容不不同，，房地地產(chǎn)開開發(fā)可可行性性研究究一般般分為為以下下四個(gè)個(gè)階段段，每每個(gè)階階段研研究?jī)?nèi)內(nèi)容相相互銜銜接、、由淺淺入深深?？尚行孕匝芯烤康墓すぷ麟A階段可行性性研究究的工工作階階段1、投資資機(jī)會(huì)會(huì)研究究房地產(chǎn)產(chǎn)的投投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資過程程中，，把握握機(jī)會(huì)會(huì)、機(jī)機(jī)遇的的過程程，包包括何何時(shí)買買進(jìn)土土地投投放開開發(fā)，，何時(shí)時(shí)出售售、出出租房房地產(chǎn)產(chǎn)，何何時(shí)投投資舊舊區(qū)改改造，，何時(shí)時(shí)投資資新區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)等。。該階段段的主主要任任務(wù)是是對(duì)各各種建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目和和投資資機(jī)會(huì)會(huì)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)作作出評(píng)評(píng)估，，對(duì)投投資項(xiàng)項(xiàng)目或或投資資方向向提出出建議議，即即在一一定地地區(qū)和和行業(yè)業(yè)內(nèi)，，以自自然資資源和和市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)調(diào)查預(yù)預(yù)測(cè)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，尋尋找最最有利利的投投資機(jī)機(jī)會(huì)。?？尚行孕匝芯烤康墓すぷ麟A階段投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究分分為一一般投投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究和和特定定項(xiàng)目目的投投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究。。前者者又分分為三三種：：地區(qū)區(qū)研究究、行行業(yè)研研究和和利用用資源源為基基礎(chǔ)的的研究究，其其目的的是指指明投投資方方向。。后者者是針針對(duì)特特定項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資機(jī)遇遇，將將項(xiàng)目目意向向變?yōu)闉榫唧w體的投投資建建議，，合投投資者者可據(jù)據(jù)以決決策。。可行性性研究究的工工作階階段投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究的的主要要內(nèi)容容有：：地區(qū)區(qū)情況況、經(jīng)經(jīng)濟(jì)政政策、、資源源條件件、勞勞動(dòng)力力狀況況、社社會(huì)條條件、、地理理環(huán)境境、國(guó)國(guó)內(nèi)外外市場(chǎng)場(chǎng)情況況、工工程項(xiàng)項(xiàng)目建建成后后對(duì)社社會(huì)的的影響響等。。投資機(jī)機(jī)會(huì)研研究相相當(dāng)粗粗略，，主要要依靠靠對(duì)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表表的分分析而而不是是詳細(xì)細(xì)的調(diào)調(diào)研。。該階階段耗耗時(shí)1～3個(gè)月，，投資資估算算的精精確度度為±30%，研究究費(fèi)用用一般般是總總投資資的0.2%～0.8%。如果果投資資機(jī)會(huì)會(huì)是可可行的的，就就可以以進(jìn)入入下一一個(gè)工工作階階段。。2、初步步可行行性研研究初步可可行性性研究究，又又稱為為“預(yù)預(yù)可行行性研研究””。在在機(jī)會(huì)會(huì)研究究的基基礎(chǔ)上上，進(jìn)進(jìn)一步步對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的可能能性與與潛在在效益益論證證分析析，決決定是是否有有必要要進(jìn)行行下一一步詳詳細(xì)的的可行行性研研究分分析。。這一一階段段并非非可行行性研研究必必不可可少的的階段段，只只是在在機(jī)會(huì)會(huì)研究究對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的效益益有所所懷疑疑時(shí)進(jìn)進(jìn)行。。可行性性研究究的工工作階階段其主要要解決決的問問題：：第一一，分分析機(jī)機(jī)會(huì)研研究的的結(jié)論論，在在詳細(xì)細(xì)資料料的基基礎(chǔ)上上做出出是否否投資資的決決定；；第二二，是是否有有進(jìn)行行詳細(xì)細(xì)可行行性研研究的的必要要；第第三，，有哪哪些關(guān)關(guān)鍵問問題需需要進(jìn)進(jìn)行輔輔助研研究。。初步可可行性性研究究階段段投資資估算算精度度可達(dá)達(dá)±20%，所需需費(fèi)用用占總總投資資的0.25%～1.5%，時(shí)間間4～6個(gè)月。?？尚行孕匝芯烤康墓すぷ麟A階段3、詳細(xì)細(xì)可行行性研研究即通常常所說說的可可行性性研究究，詳詳細(xì)可可行性性研究究是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目投資資決策策的基基礎(chǔ)，，是在在投資資機(jī)會(huì)會(huì)研究究和初初步可可行性性研究究結(jié)果果的基基礎(chǔ)上上，再再?gòu)V泛泛收集集各方方面資資料，，詳細(xì)細(xì)準(zhǔn)確確地論論證房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的投投資效效益，，分析析項(xiàng)目目在技技術(shù)上上、財(cái)財(cái)務(wù)上上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上的可可行性性，減減少項(xiàng)項(xiàng)目的的不確確定性性，制制定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防防范措措施，，提出出項(xiàng)目目投資資的可可行性性和選選擇依依據(jù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，其成成果是是作為為投資資決策策依據(jù)據(jù)的可可行性性研究究報(bào)告告?？尚行孕匝芯烤康墓すぷ麟A階段這一階階段投投資估估算的的精度度為±10%，研究究時(shí)間間需要要時(shí)間間8～12個(gè)月或或者更更長(zhǎng)，，所需需費(fèi)用用，小小型項(xiàng)項(xiàng)目占占投資資的1%～3%，大型型復(fù)雜雜的工工程占占0.2%～1%?？尚行孕匝芯烤康墓すぷ麟A階段4、項(xiàng)目目的評(píng)評(píng)估和和決策策按照國(guó)國(guó)家有有關(guān)規(guī)規(guī)定，，對(duì)于于大中中型和和限額額以上上的項(xiàng)項(xiàng)目及及重要要的小小型項(xiàng)項(xiàng)目，，在可可行性性研究究完成成之后后，必必須經(jīng)經(jīng)有權(quán)權(quán)審批批單位位委托托有資資格的的咨詢?cè)冊(cè)u(píng)估估單位位就項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性研究究報(bào)告告進(jìn)行行評(píng)估估論證證，分分析該該可行行性研研究的的可靠靠性和和真實(shí)實(shí)性，，判斷斷項(xiàng)目目是否否可行行，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目做出出最終終決策策。未未經(jīng)評(píng)評(píng)估的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目，任任何單單位不不準(zhǔn)批批準(zhǔn)，，更不不準(zhǔn)組組織建建設(shè)。。可行性性研究究的工工作階階段可行性性研究究報(bào)告告的編編寫步步驟可行性性研究究報(bào)告告的編編寫步步驟主主要包包括以以下內(nèi)內(nèi)容：：可行性性研究究報(bào)告告的編編寫單單位可行性性研究究報(bào)告告的編編寫單單位主主要包包括以以下幾幾類：：(1)委托專專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)單單位承承擔(dān)：專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)性較較強(qiáng)的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目，一一般可可委托托國(guó)家家批準(zhǔn)準(zhǔn)的有有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的大大、中中型設(shè)設(shè)計(jì)單單位來來承擔(dān)擔(dān)?？尚行孕匝芯烤繄?bào)告告的編編寫單單位可行性性研究究報(bào)告告的編編寫單單位主主要包包括以以下幾幾類：：(2)委托工工程咨咨詢公公司承承擔(dān)：委托托此類類公司司進(jìn)行行項(xiàng)目目可行行性研研究時(shí)時(shí)，建建設(shè)單單位必必須對(duì)對(duì)其專專業(yè)技技術(shù)人人員的的構(gòu)成成情況況、承承擔(dān)研研究項(xiàng)項(xiàng)目的的能力力、主主要承承擔(dān)完完成的的研究究項(xiàng)目目及準(zhǔn)準(zhǔn)確性性等進(jìn)進(jìn)行詳詳盡的的調(diào)查查?？尚行孕匝芯烤繄?bào)告告的編編寫單單位可行性性研究究報(bào)告告的編編寫單單位主主要包包括以以下幾幾類：：(3)委托專專業(yè)銀銀行承承擔(dān)：委托托建設(shè)設(shè)銀行行、投投資銀銀行等等根據(jù)據(jù)可行行性研研究工工作的的范圍圍、重重點(diǎn)、、深度度、時(shí)時(shí)間要要求等等來編編寫可可行性性研究究報(bào)告告。可行性性研究究報(bào)告告的內(nèi)內(nèi)容房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目種種類類繁繁多多，，其其性性質(zhì)質(zhì)、、規(guī)規(guī)模模和和復(fù)復(fù)雜雜程程序序存存在在諸諸多多不不同同，，因因而而可可行行性性研研究究的的內(nèi)內(nèi)容容也也會(huì)會(huì)有有所所區(qū)區(qū)別別。。一一般般情情況況下下，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告包包括括以以下下主主要要內(nèi)內(nèi)容容：：可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容1．項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)背背景景主要要介介紹紹與與項(xiàng)項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)的的背背景景情情況況，，包包括括建建設(shè)設(shè)的的目目的的、、意意義義等等。?？尚行行孕匝醒芯烤繄?bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容2．項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況(1)項(xiàng)目目名名稱稱、、性性質(zhì)質(zhì)、、開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)單單位位等等；；(2)項(xiàng)目目的的地地理理位位置置，，包包括括項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在周周圍圍的的環(huán)環(huán)境境狀狀況況；；(3)項(xiàng)目目所所在在地地周周圍圍的的環(huán)環(huán)境境狀狀況況，，主主要要從從工工業(yè)業(yè)、、商商業(yè)業(yè)及及相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀、、開開發(fā)發(fā)潛潛力力、、項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)和和自自然然環(huán)環(huán)境境等等方方面面說說明明項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)的的必必要要性性和和可可行行性性；；可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容(4)建設(shè)設(shè)單單位位、、企企業(yè)業(yè)性性質(zhì)質(zhì)、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范范圍圍和和資資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)；；(5)項(xiàng)目目的的性性質(zhì)質(zhì)及及主主要要報(bào)報(bào)告告；；(6)工程程狀狀況況；；(7)資金金來來源源。?？尚行行孕匝醒芯烤繄?bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容3．開開發(fā)發(fā)用用地地的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀與與建建設(shè)設(shè)條條件件分分析析(1)土地地調(diào)調(diào)查查。。包包括括開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的各各類類土土地地面面積積及及使使用用單單位位。。(2)人口口調(diào)調(diào)查查。。包包括括開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的總總?cè)巳丝诳跀?shù)數(shù)、、總總戶戶數(shù)數(shù)等等。。(3)建、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物調(diào)調(diào)查查。。各各類類建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，地地上上物物(樹木木、、植植物物等等)的現(xiàn)現(xiàn)狀狀。?？尚行行孕匝醒芯烤繄?bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容(4)各種種管管線線。。主主要要應(yīng)應(yīng)調(diào)調(diào)查查上上水水管管線線、、雨雨水水管管線線、、污污水水管管線線、、熱熱力力管管線線、、燃燃?xì)鈿夤芄芫€線、、電電力力、、電電信信管管線線的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及規(guī)規(guī)劃劃目目標(biāo)標(biāo)和和其其可可能能實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的時(shí)時(shí)間間。。(5)需要要拆拆除除的的房房屋屋面面積積，，需需要要安安置置的的原原住住戶戶數(shù)數(shù)和和人人口口，，需需要要安安置置的的勞勞動(dòng)動(dòng)力力人人數(shù)數(shù)等等調(diào)調(diào)查查資資料料。?？尚行行孕匝醒芯烤繄?bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容4．市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析和和建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模的的確確定定(1)市場(chǎng)場(chǎng)供供給給現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析及及預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)；；(2)市場(chǎng)場(chǎng)需需求求現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析及及預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)；；(3)市場(chǎng)場(chǎng)交交易易的的數(shù)數(shù)量量與與價(jià)價(jià)格格；；(4)擬建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模的的確確定定；；(5)開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售出出租租前前景景分分析析、、租租售售對(duì)對(duì)象象分分析析和和租租售售計(jì)計(jì)劃劃。。5．規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案包包括括三三個(gè)個(gè)層層次次：：可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容(3)建筑規(guī)劃方案選擇(2)項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置(1)市政規(guī)劃方案選擇(1)市政政規(guī)規(guī)劃劃方方案案選選擇擇。。市市政政規(guī)規(guī)劃劃方方案案的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容包包括括各各種種市市政政設(shè)設(shè)施施的的布布置置、、來來源源、、去去路路和和走走向向，，大大型型商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目重重點(diǎn)點(diǎn)要要規(guī)規(guī)劃劃安安排排好好場(chǎng)場(chǎng)地地內(nèi)內(nèi)外外交交通通組組織織和和共共享享空空間間等等。。(2)項(xiàng)目目構(gòu)構(gòu)成成及及平平面面布布置置，，即即項(xiàng)項(xiàng)目目的的構(gòu)構(gòu)成成和和總總平平面面布布局局，，主主要要建建筑筑物物的的造造型型。。(3)建筑筑規(guī)規(guī)劃劃方方案案選選擇擇，，主主要要包包括括各各單單項(xiàng)項(xiàng)工工程程的的占占地地面面積積、、建建筑筑面面積積、、層層數(shù)數(shù)、、層層高高；；房房間間布布置置、、各各種種房房間間的的數(shù)數(shù)量量、、建建筑筑面面積積等等。。應(yīng)應(yīng)附附規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案詳詳圖圖。。6．物物資資供供應(yīng)應(yīng)主要要包包括括：：建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程所所需需主主要要原原材材料料如如鋼鋼材材、、水水泥泥、、木木材材等等的的用用量量及及水水、、電電、、氣氣等等的的用用量量。。7．環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù)主要要包包括括：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的環(huán)環(huán)境境污污染染狀狀況況，，主主要要污污染染物物和污污染染源源。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工時(shí)時(shí)的的環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù)方方案案，，如如控控制制污污染染與生生態(tài)態(tài)變變化化的的初初步步方方案案，，環(huán)環(huán)境境保保護(hù)護(hù)投投資資估估算算，，環(huán)環(huán)境境影影響響的的評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)論等等。?？尚行行孕匝醒芯烤繄?bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告的的內(nèi)內(nèi)容容8．投資估估算投資估算算主要包包括以下下內(nèi)容：：(1)土地費(fèi)用用，包括括征地、、拆遷、、安置及及補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；(2)城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)；；(3)土地價(jià)款款；(4)前期工程程費(fèi)；(5)紅線內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)；(6)紅線外基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)；可行性研研究報(bào)告告的內(nèi)容容(7)建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)；(8)公共配套套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)；；(9)環(huán)境綠化化工程費(fèi)費(fèi)；(10)開發(fā)間接接費(fèi)；(11)管理費(fèi)用用；(12)開發(fā)期稅稅費(fèi)；(13)不可預(yù)見見費(fèi)．可行性研研究報(bào)告告的內(nèi)容容9．資金來來源和外外匯平衡衡10．開發(fā)建建設(shè)計(jì)劃劃(1)前期開發(fā)發(fā)計(jì)劃，，包括項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)、可行行性研究究、用地地規(guī)劃、、工程規(guī)規(guī)劃、開開工許可可等；(2)工程建設(shè)設(shè)計(jì)劃，，包括各各個(gè)單位位工程的的開、竣竣工時(shí)間間、進(jìn)度度安排；；(3)場(chǎng)地的布布置；(4)施工隊(duì)伍伍的選擇擇?？尚行匝醒芯繄?bào)告告的內(nèi)容容11．經(jīng)濟(jì)效效益分析析(1)住宅銷售售價(jià)格；；(2)銷售進(jìn)度度及付款款計(jì)劃；；(3)稅費(fèi)率；；(4)盈利能力力分析；；(5)清償能力力分析；；(6)資金平衡衡分析和和資產(chǎn)負(fù)負(fù)債分析析；(7)敏感性分分析；(8)臨界總分分析；(9)主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)。?？尚行匝醒芯繄?bào)告告的內(nèi)容容12．風(fēng)險(xiǎn)分分析及對(duì)對(duì)策(1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析；；(2)經(jīng)營(yíng)管理理風(fēng)險(xiǎn)分分析；(3)金融財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分分析。可行性研研究報(bào)告告的內(nèi)容容13．結(jié)論及及建議(1)運(yùn)用各種種數(shù)據(jù)從從技術(shù)、、經(jīng)濟(jì)、、財(cái)務(wù)等等諸多方方面論述述開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性，，并推薦薦最佳方方案；(2)存在的問問題及相相應(yīng)的建建議。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的備備案(一)辦理?xiàng)l件件1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目符合合法律法法規(guī)；符符合國(guó)家家產(chǎn)業(yè)政政策和宏宏觀調(diào)控控政策；；符合行行業(yè)準(zhǔn)入入標(biāo)準(zhǔn)；；屬于實(shí)實(shí)行備案案管理工工作的項(xiàng)項(xiàng)目范圍圍。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的備備案(一)辦理?xiàng)l件件2、中央在在湘、省省屬及控控股房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，以及及其它在在省工商商局注冊(cè)冊(cè)登記的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)投資資項(xiàng)目在在湖南省省發(fā)展和和改革委委員會(huì)辦辦理備案案。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的備備案(一)辦理?xiàng)l件件3、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)承擔(dān)擔(dān)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合的資質(zhì)質(zhì)規(guī)定：：四級(jí)資資質(zhì)或者者暫定資資質(zhì)企業(yè)業(yè)，承擔(dān)擔(dān)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑面積積不得超超過5萬平方米米；三級(jí)級(jí)資質(zhì)企企業(yè)，承承擔(dān)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的建筑面面積不得得超過15萬平方米米；二級(jí)級(jí)資質(zhì)企企業(yè)，承承擔(dān)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的建筑面面積不得得超過25萬平方米米；一級(jí)級(jí)資質(zhì)企企業(yè)，承承擔(dān)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的建筑面面積不受受限制。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的備備案(二)申請(qǐng)材料料1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目備案案申請(qǐng)書書一式五五份及備備案申請(qǐng)請(qǐng)表；2、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司有效效營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照、資資質(zhì)證書書；3、國(guó)土部部門意見見；4、規(guī)劃部部門意見見；5、銀行出出具的資資本金證證明。(三)辦理程序序1、受理從委辦公公室受理理窗口接接收項(xiàng)目目申請(qǐng)資資料，并并根據(jù)處處內(nèi)分工工分送承承辦人，，承辦人人根據(jù)相相關(guān)規(guī)定定，分別別作出以以下處理理：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的備備案房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)投資項(xiàng)目目的備案(1)申請(qǐng)材料存在在可以當(dāng)場(chǎng)更更正的錯(cuò)誤的的，允許申請(qǐng)請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)改正正；(2)申請(qǐng)材料不齊齊全或者不符符合法定形式式，需要補(bǔ)正正有關(guān)材料的的，當(dāng)場(chǎng)或在在五日內(nèi)告知知申請(qǐng)人需要要補(bǔ)正的全部部?jī)?nèi)容，逾期期不告知的，，自收到申請(qǐng)請(qǐng)材料之日起起即為受理；；(3)申請(qǐng)材料齊全全、符合法定定形式，或者者申請(qǐng)人按照照本行政機(jī)關(guān)關(guān)的要求提