國資產(chǎn)評估準則編制的(報告書及附件)聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使四、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估五、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報告特別七、我們與本資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責(zé)。”九、我們已對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，并對所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了核查驗證，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的可能對評估結(jié)論有重大影響的事項在本資產(chǎn)評估報告中進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要托對上述資產(chǎn)的內(nèi)部質(zhì)量進行專業(yè)技術(shù)檢測和鑒定，我們的評估以委托人和其他相關(guān)(目錄)目錄 2摘要 3正文 5 (一)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況 5(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系 5(三)其他資產(chǎn)評估報告使用人 6 (一)經(jīng)濟行為依據(jù) 8(二)法律法規(guī)依據(jù) 8(三)評估準則依據(jù) 10(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù) 10(五)評估取價依據(jù) 10(六)其他參考資料 11 (一)評估方法概述 11(二)評估方法的選擇 12 (一)基本假設(shè) 17(二)一般假設(shè) 18 (一)評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因說明 19(二)評估結(jié)論有效期 19(三)有關(guān)評估結(jié)論的其他說明 19 摘要的上海東洲資產(chǎn)評估有限公司接受委托，根據(jù)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)集團有限公司凱集團有限公司讓限公司擬轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)。地產(chǎn)價值評估范圍：中國樂凱集團有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的部分資產(chǎn)，具體范圍包括固定資產(chǎn)-房屋建筑物類及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有人申報的資產(chǎn)合計賬面價值22年06月30日如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，并按相關(guān)規(guī)定需履行國有資產(chǎn)管理部門備案、核準(1)委估房屋證載產(chǎn)權(quán)人化學(xué)工業(yè)部第一膠片廠、中國樂凱膠片公司為產(chǎn)權(quán)持有次擬轉(zhuǎn)讓部分的土地面積為33,768.20㎡；序號2宗地為整體轉(zhuǎn)讓，土地面積為0,289.60㎡。因后期使用過程中部分房屋經(jīng)過改造，其證載建筑面積與實測面積不一致，本次評估產(chǎn)權(quán)持有人承諾納入本次評估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸其所有，權(quán)屬清晰無異議；如最(3)委估土地(證號：保定市國用(2014)第130600006682號)上建有光穩(wěn)定劑生產(chǎn)廠房一棟，建筑面積1,286.50㎡，該建筑物不屬于產(chǎn)權(quán)持有人中國樂凱集團有限以上特別事項可能對本評估結(jié)論產(chǎn)生影響，提請評估報告使用人在實施本次經(jīng)濟正文的上海東洲資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估產(chǎn)-房屋建筑物類采用成本法、對無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)采用基準地價修正法、市場比較法，按照必要的評估程序，對中國樂凱集團有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)涉及的部分房地產(chǎn)(一)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況公司地址：保定市競秀區(qū)樂凱南大街6號投資或控股的法人獨資)X(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系。(三)其他資產(chǎn)評估報告使用人根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同約定，本資產(chǎn)評估報告使用人為委托人、相關(guān)管理及監(jiān)管產(chǎn)評估報告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本資產(chǎn)評估報告而成為本資產(chǎn)評根據(jù)《關(guān)于樂凱集團部分土地、地上建構(gòu)筑物及附屬設(shè)施協(xié)議轉(zhuǎn)讓至樂凱膠片的樂凱集團有限公司擬轉(zhuǎn)讓的部分資產(chǎn)于評估基準日的市場價值，為該經(jīng)濟行為提供價(一)評估對象地產(chǎn)價值，評估對象與擬實施的經(jīng)濟行為一致。(二)評估范圍評估范圍為中國樂凱集團有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的部分資產(chǎn)，具體范圍包括固定資產(chǎn)-房屋建筑物類及無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有人申報的資產(chǎn)合計賬面價值部元5.78用權(quán)1.026.80(三)委估資產(chǎn)的主要情況本次評估范圍中委估資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn)-房屋建筑物類和無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)，本次納入評估范圍的房屋建筑物類主要為房屋建筑物及構(gòu)筑物。其中納入評估范上述房屋建筑物類均位于本次擬轉(zhuǎn)讓的部分土地上，房產(chǎn)證證載產(chǎn)權(quán)人化學(xué)工業(yè)部第一膠片廠、中國樂凱膠片公司為產(chǎn)權(quán)持有人中國樂凱集團有限公司工商變更前名權(quán)次序號編號積(㎡)積(㎡)用途1用(2014)第中國樂凱集團有限3.000工業(yè)162用(2014)第中國樂凱集團有限工業(yè)0800(四)引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額況。型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評“公平交易”是指在沒有特定或特殊關(guān)系的當事人之間的交易，即假設(shè)在互無關(guān)經(jīng)了解委估資產(chǎn)中房屋建筑物類、土地使用權(quán)均處于正常狀態(tài)，故選擇市場價值評估基準日是在綜合考慮經(jīng)濟行為實施的需要、會計期末資料提供的便利，以及(一)經(jīng)濟行為依據(jù)《關(guān)于樂凱集團部分土地、地上建構(gòu)筑物及附屬設(shè)施協(xié)議轉(zhuǎn)讓至樂凱膠片的公司(二)法律法規(guī)依據(jù)通過)；通過修正)；4.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會；第十二次會議修正)；》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表通過)；訂)；8.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號)；會令第12號)；11.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)增值稅暫行條例》的決定(國務(wù)院令第691號)；號，依據(jù)2011年財政部、國家稅務(wù)總局令第65號修訂)；14.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅第[2016]36號)；15.《財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅[2018]32號)；2019年第39號)；(三)評估準則依據(jù)7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)[2019]35號)；10.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2017〕42號)；(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)3.其他資產(chǎn)權(quán)屬證明資料。(五)評估取價依據(jù)1.全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的最新貸款市場報價利率(LPR)；2.關(guān)于印發(fā)《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》的通知(財建[2016]504號)；3.《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省消耗量定額》(2012年)；5.《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額河北省消耗量定額》(2012年)；7.企業(yè)提供的相關(guān)工程預(yù)決算資料；8.中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)；9.中國土地市場網(wǎng)；知(冀建建市〔2019〕3號)；13.《保定市工程建設(shè)造價信息》(2022年第6期)；新成果(六)其他參考資料T4.國家宏觀經(jīng)濟、行業(yè)、區(qū)域市場及企業(yè)統(tǒng)計分析資料；5.上海東洲資產(chǎn)評估有限公司技術(shù)統(tǒng)計資料；6.其他相關(guān)參考資料。(一)評估方法概述執(zhí)行不動產(chǎn)評估時應(yīng)根據(jù)具體情況分析市場法、收益法和成本法三種基本評估方其中：交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)位狀況▲收益法：通過將不動產(chǎn)未來收益期限內(nèi)的租金凈收益采用適宜的折現(xiàn)率折現(xiàn)為使用年限，以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定確定；租金凈收益以其客觀公允的市場租金為基▲成本法：按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定(二)評估方法的選擇本次評估目的是為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。結(jié)合納入評估范圍的資公開資料無法獲取相應(yīng)的交易或租賃可比案例，因此，本次評估不適用市場比較法和因此，本次評估采用房地分估的形式，根據(jù)評估對象的具體情況和評估資料信息(1)市場法:市場法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在評估基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并依據(jù)后者已知的成交價格，參照待估宗地的交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限、區(qū)域以及個別因素等，修正評出比準地價，最終以交易的類似地產(chǎn)比準地價估算待估宗地在評估基準日的價格。估價對象所在區(qū)域土地市場活躍，根據(jù)估價人員在估價對象所在區(qū)域內(nèi)的實地調(diào)查走訪獲得一手信息，對中國土地市場網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站搜索的相關(guān)信息整理，最近三年與估價對象同一供需圈范圍內(nèi)正常交易實例較多，且與估價對象用途基本相同，土地條件基本一致，估價人員考慮到市場比較法是最貼近土地市場的一種方法，且獲得的交易實例來源可靠，數(shù)據(jù)真實，具有可替代性，故選用市場比較法進行評其他各項因素修正等調(diào)整內(nèi)容的方式取得評估對象不動產(chǎn)的市場價值。保定市主城區(qū)要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅費和土地增值收益來確定土地市場價值。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價格評估,特別適用于土地市場狹小,土地成交實例不多,無法利用市場比較法進行估價時采用。同時,對于既無收益又很少有交易勘查估價對象所在區(qū)城工業(yè)用地以土地使用權(quán)人生產(chǎn)自用為主，至估價期日尚無開發(fā)在區(qū)域的工業(yè)土地大多為自用，客觀租金收益不宜取得，故未選用收益還原法進行評房屋建筑物類:成本法是指以現(xiàn)時條件下按照重建或者重置被評估對象房屋建筑物、構(gòu)筑物的思貶值)，以此確定評估對象價值的資產(chǎn)評估方法。計算公式：實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值(1)重置成本的確定價(不含增值稅)、待攤投資及其他費用(不含增值稅)和資金成本。的工程量，各地方和行業(yè)定額標準、有關(guān)取費文件以及參照基準日的人工及主要材料。的有關(guān)房屋建筑物的建筑安裝工程造價，或評估實例的建筑安裝工程造價，經(jīng)修正調(diào)整后加計待攤投資費用，確定單位面積(或長度)重置單價。資金成本按照產(chǎn)權(quán)持有人固定資產(chǎn)投資合理建設(shè)工期或建筑物的合理建設(shè)工期，參照評估基準日全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的最新貸款市場報價利率(LPR)，(2)綜合成新率的確定(3)評估值的確定×綜合成新率產(chǎn)-土地使用權(quán)：根據(jù)評估目的和估價對象的特點和實際情況，以及收集資料分析，委估對象屬于；采用市場法的理由：委估地塊近期周邊土地成交案例較多，能較客觀的反應(yīng)委估采用基準地價系數(shù)修正法的理由：委估地塊中工業(yè)用地均位于河北省保定市樂凱。市場比較法是在評估待估宗地價格時，根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時期產(chǎn)的交易情況、市場狀況以及其他各項價格影響因素等進行修正，得出待估宗地在評估基V=VB×A×B×CV—待估宗地地價；A—待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；B—待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；C一待估宗地各項影響因素條件指數(shù)除以比較實例宗地各項影響因素條件指在對可比案例進行系數(shù)調(diào)整時，需分別考慮其交易情況、市場狀況以及其他各項級別基準地價×交易情況修正系數(shù)×(1＋期日修正系數(shù))×(1修正我們根據(jù)中國資產(chǎn)評估準則以及國家資產(chǎn)評估的相關(guān)原則和規(guī)定，實施了本項目(一)評估準備階段評估基準日等問題進行了解并協(xié)商一致，訂立業(yè)務(wù)委托合同，并編制本項目的資產(chǎn)評(二)現(xiàn)場評估階段根據(jù)本次項目整體時間安排，現(xiàn)場評估調(diào)查工作階段是2022年8月17日到2022年8圍內(nèi)資產(chǎn)和相關(guān)資料進行核查驗證(1)聽取委托人及產(chǎn)權(quán)持有人有關(guān)人員介紹產(chǎn)權(quán)持有人總體情況和納入評估范圍(3)根據(jù)資產(chǎn)評估申報明細表內(nèi)容，對實物類資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察和抽查盤點；(三)評估結(jié)論匯總階段對現(xiàn)場評估調(diào)查階段收集的評估資料進行必要地分析、歸納和整理，形成評定估算成果；并在確認評估資產(chǎn)范圍中沒有發(fā)生重復(fù)評估和遺漏評估的情況下，匯總形成行評估結(jié)論的合理性分析。(四)編制提交報告階段在前述工作基礎(chǔ)上，編制初步資產(chǎn)評估報告，與委托人就初步評估報告內(nèi)容溝通(一)基本假設(shè)交易假設(shè)是假定所有評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評估師根據(jù)評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行價值評估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方資產(chǎn)按現(xiàn)有用途使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入市場條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)使用用途狀態(tài)的一種假定。首先假定被評估范圍內(nèi)資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定按目前的用途和使用方式還將繼續(xù)使用下去，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利(二)一般假設(shè)金融以及產(chǎn)業(yè)政策等外部經(jīng)濟環(huán)境不會發(fā)生不可預(yù)見的重大不利變化，亦無其他人力不可抗拒及不可預(yù)2.本次評估沒有考慮產(chǎn)權(quán)持有人及其資產(chǎn)現(xiàn)有的擔(dān)保事宜及將來可能承擔(dān)的抵社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等財稅政根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，我們本著獨立、公正和客觀的原則及執(zhí)行了必要資產(chǎn)特點，對固定資產(chǎn)-房屋建筑物類采用成本法、對無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)采用基準地價修正法、市場比較法進行評估，得到納入評估范圍的資產(chǎn)于評估基準日的市場價評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出。(一)評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因說明112用權(quán)3.62類固定資產(chǎn)-房屋建筑物類賬面值212.11萬元，評估值1,257.62萬元，評估增值1,045.51萬元，主要是由于磚、鋼材等主要建材價格波動及人工費上漲等造成房屋建.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)賬面值2,362.40萬元，評估值3,649.00萬元，評估增值(二)評估結(jié)論有效期依據(jù)現(xiàn)行評估準則規(guī)定，本評估報告揭示的評估結(jié)論在本報告載明的評估假設(shè)沒才可以使用本評估報告結(jié)論，即評估結(jié)論使用有效期自評估基準日2022年06月30日至(三)有關(guān)評估結(jié)論的其他說明評估基準日以后的評估結(jié)論有效期內(nèi)，如果評估對象涉及的資產(chǎn)數(shù)量及作價標準2.當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時評估報告使用人在使用本評估報告時，應(yīng)關(guān)注以下特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形：(1)委估房屋證載產(chǎn)權(quán)人化學(xué)工業(yè)部第一膠片廠、中國樂凱膠片公司為產(chǎn)權(quán)持有次擬轉(zhuǎn)讓部分的土地面積為33,768.20㎡；序號2宗地為整體轉(zhuǎn)讓，土地面積為0,289.60㎡。試廠房于評估基準日尚未辦理房屋所有權(quán)證，建筑面積1,366.00㎡，該面積由產(chǎn)權(quán)持因后期使用過程中部分房屋經(jīng)過改造，其證載建筑面積與實測面積不一致，本次評估產(chǎn)權(quán)持有人承諾納入本次評估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸其所有，權(quán)屬清晰無異議；如最(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料說明：(三)評估基準日存在的未決事項、法律糾紛等不確定因素：資產(chǎn)評估師未獲悉截至評估基準日委估資產(chǎn)存在的未決事項、法律糾紛等不確定(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況：(五)重大期后事項：評估基準日至本資產(chǎn)評估報告出具日之間，委托人與產(chǎn)權(quán)持有人亦未通過有效方式明確告知是否存在重大期后事項，我們也無法判斷產(chǎn)權(quán)持有人是否發(fā)生了對評估結(jié)(六)評估程序受限的有關(guān)情況、評估機構(gòu)采取的彌補措施及對評估結(jié)論影響的(七)擔(dān)保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的(八)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為