房地產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的基本含義（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資；地產(chǎn)是購(gòu)買土地使用權(quán)的開發(fā)投資。第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的基本含義（二）房地產(chǎn)的類型1、按性質(zhì)分類

商品房：由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。

保障性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。（二）房地產(chǎn)的類型廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟(jì)適用房：指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)政策性租賃房：指通過政府或委托機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。政策性租賃房：指通過政府或委托機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的安居房：直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。房改房：指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。安居房：直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用住房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房，戶型設(shè)計(jì)必須為平層，建設(shè)面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超過70平方米。

經(jīng)濟(jì)適用住房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，戶型按建筑形式分類：平層戶型；錯(cuò)層戶型；躍層戶型；復(fù)式戶型。戶型按建筑形式分類：平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢(shì)在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時(shí)也是無障礙戶型。缺點(diǎn)在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特點(diǎn)是“靜態(tài)”與“動(dòng)態(tài)”相結(jié)合，用30至60公分的高度（3-7步樓梯）差進(jìn)行空間隔斷。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)個(gè)人理財(cái)課程房產(chǎn)規(guī)劃課件躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對(duì)獨(dú)立。最大優(yōu)點(diǎn)在于動(dòng)靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯(cuò)落有致的建筑立面。最大缺點(diǎn)在于樓梯占用戶內(nèi)面積。躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對(duì)獨(dú)立。個(gè)人理財(cái)課程房產(chǎn)規(guī)劃課件復(fù)式；指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶內(nèi)擁有一個(gè)或幾個(gè)房間是貫穿兩層的通透空間。復(fù)式戶型除了具備躍層的優(yōu)點(diǎn)以外，還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會(huì)特別好，而且會(huì)顯得特別氣派。缺點(diǎn)在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設(shè)計(jì)造價(jià)較高，最終抬高了房?jī)r(jià)。

復(fù)式；指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的個(gè)人理財(cái)課程房產(chǎn)規(guī)劃課件經(jīng)適房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不準(zhǔn)直接上市交易，如果購(gòu)房人由于特殊原因確實(shí)需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)適房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不準(zhǔn)直接購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段

2、按照取得時(shí)間分類

期房：預(yù)售商品房，指從開發(fā)商取得“商品房預(yù)售許可證”可以公開發(fā)售開始，直至取得之前的商品房。

現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥所售項(xiàng)目的“房地產(chǎn)權(quán)證”的商品房?，F(xiàn)房必須是整體竣工并通過驗(yàn)收，購(gòu)房者在購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)簽訂“商品房買賣合同”，購(gòu)買后即可入住。2、按照取得時(shí)間分類

房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對(duì)房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利。

全部產(chǎn)權(quán)是指購(gòu)房者獨(dú)自擁有對(duì)房屋的全部權(quán)利，他人不能干涉，商品房屬于全部產(chǎn)權(quán)房。

部分產(chǎn)權(quán)是在房改時(shí)期形成的一種特殊房屋所有權(quán)形式，它是指購(gòu)房人按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房，購(gòu)房人與原售房單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，而使購(gòu)房人只擁有了“部分產(chǎn)權(quán)”。部分產(chǎn)權(quán)是對(duì)房屋收益權(quán)和處分權(quán)有所限制。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對(duì)房屋行使占有、使用、處分大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是指只有使用權(quán)，不能上市交易的房屋。

大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。

二、房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)投資的概念三、房地產(chǎn)投資的方式

1、直接購(gòu)房

投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接購(gòu)置房屋，可自住，也可出租或出售，以獲得利潤(rùn)。

2、以租代購(gòu)

投資者簽訂購(gòu)租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購(gòu)買此房，并以租金抵銷部分房款。

3、以租養(yǎng)貸

投資者先付首期房款，其余部分通過銀行貸款解決。然后出租此房屋，用租金來償還貸款。三、房地產(chǎn)投資的方式1、直接購(gòu)房

4、買賣樓花

購(gòu)買預(yù)建的樓盤，只需房?jī)r(jià)的10%左右，如果房?jī)r(jià)上升，可賣出獲利。相當(dāng)于期貨功能，風(fēng)險(xiǎn)較大。5、房地產(chǎn)投資券

購(gòu)買房地產(chǎn)投資券到期可得本息。6、房地產(chǎn)證券

通過發(fā)行證券，將小資金匯集后購(gòu)買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單位。4、買賣樓花以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，通過一系列舉措開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)。以房養(yǎng)老也叫住房反向抵押，貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京房地產(chǎn)投資券

房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行人依照法定程序發(fā)行，持有人憑此獲取特定房地產(chǎn)為標(biāo)的的投資收益的有價(jià)證券。房地產(chǎn)投資券房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)法人。

投資人:是指持有房地產(chǎn)投資券的自然人或法人。

管理人:是指受投資人委托管理標(biāo)的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷售，并向投資人分派投資收益的非銀行金融機(jī)構(gòu)。發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)范非銀行金融機(jī)構(gòu)

以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險(xiǎn)等形式籌集資金，并將所籌資金運(yùn)用于長(zhǎng)期性投資的金融機(jī)構(gòu)。非銀行金融機(jī)構(gòu)以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險(xiǎn)非銀行金融機(jī)構(gòu)與銀行的區(qū)別：

在于信用業(yè)務(wù)形式不同，其業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍的劃分取決于國(guó)家金融法規(guī)的規(guī)定。我國(guó)非銀行金融機(jī)構(gòu)的形式主要有：信托投資公司、租賃公司和保險(xiǎn)公司等。非銀行金融機(jī)構(gòu)與銀行的區(qū)別：非銀行金融機(jī)構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務(wù)人從事大規(guī)模借貸活動(dòng)，可以用優(yōu)惠貸款條件的形式分到債務(wù)人身上，可以用利息支付和其他利息形式分到債權(quán)人身上，也可以用優(yōu)厚紅利的形式分到股東身上以吸引更多的資本。非銀行金融機(jī)構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務(wù)人從事大規(guī)模借貸活動(dòng)房地產(chǎn)證券

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)而言，均是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。

房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場(chǎng)直接融資的重

房地產(chǎn)證券的特點(diǎn)

高收益性：房地產(chǎn)的利潤(rùn)率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)也就決定了房地產(chǎn)證券的高回報(bào)率。

高風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)業(yè)投資量大，資金周轉(zhuǎn)慢，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，極容易受外界環(huán)境的影響，呈現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)。

收益的長(zhǎng)期性：中長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)證券的特點(diǎn)房地產(chǎn)證券的兩種形式

（一）房地產(chǎn)債券

房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。房地產(chǎn)證券的兩種形式（一）房地產(chǎn)債券

房地產(chǎn)政府債券：

指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機(jī)構(gòu)面向社會(huì)發(fā)行的債券。目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)政府債券多為地方政府向社會(huì)發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設(shè)籌集資金。

房地產(chǎn)政府債券：

房地產(chǎn)金融債券：

指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。房地產(chǎn)金融債券：房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國(guó)房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有：住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。

房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國(guó)房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指

（二）房地產(chǎn)股票

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。

（二）房地產(chǎn)股票四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品2、房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定具有較好的保值、增值的功能3、房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力

四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)：1、流動(dòng)性相對(duì)較差2、投資金額比較大3、政策風(fēng)險(xiǎn)土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收4、道德風(fēng)險(xiǎn)房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善缺點(diǎn)：五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素1、土地成本包括征地費(fèi)或拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)；2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用

包括正式開工前發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)勘探和測(cè)繪等費(fèi)用3、建安工程費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素

4、開發(fā)商支付的交易稅費(fèi)

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)支付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值費(fèi)、印花稅、房屋買賣綜合服務(wù)費(fèi)、房屋銷售費(fèi)用5、代政府部門收取的稅費(fèi)6、利息

包括利用金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行前期投資所必須支付的利息7、利潤(rùn)4、開發(fā)商支付的交易稅費(fèi)中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人售價(jià)2200-3100100%政策管理部門買房者前期費(fèi)用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費(fèi)200-3009%建筑及拆遷安置費(fèi)700-80026%-32%開發(fā)銷售商等利潤(rùn)340-60015%-20%中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人41影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、一般因素：包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素2、地域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素3、個(gè)別因素：分宗地條件和建筑物類別的影響影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、一般因素：包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃一、進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的原因1、購(gòu)房需要大筆資金2、貸款償還需要延續(xù)十幾年的時(shí)間3、未來的收支變化無法充分預(yù)期4、事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，選擇最佳貸款組合第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃二、購(gòu)房與租房的決策優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租公寓房方便遷移、靈活；不需負(fù)維修責(zé)任，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小沒有自己的產(chǎn)業(yè)；無法重新布置；房租可能提高購(gòu)新房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進(jìn)行布置財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)大；需要裝修費(fèi)用；遷移受限制購(gòu)二手房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價(jià)格比新房低；選擇余地大；周圍配套環(huán)境成熟

；財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)小維修費(fèi)用較高；設(shè)施陳舊；遷移受限制二、購(gòu)房與租房的決策優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租公寓房方便遷移、靈活；購(gòu)房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商

具備五證：

《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

具備二書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

購(gòu)房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商二、利用住房公積金貸款

住房公積金管理中心——貸款樓盤——公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目二、利用住房公積金貸款住房公積金貸款利率項(xiàng)目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業(yè)貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05住房公積金貸款利率項(xiàng)目年利率（%）五年以下（含五年）3公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目

貸款項(xiàng)目項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)單位承辦銀行業(yè)瑞.秋水長(zhǎng)天沙坪壩區(qū)上中渡口30號(hào)重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建行沙坪壩支行華宇.北城中央北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司建行沙坪壩支行金象.左右沙坪壩一心村1號(hào)重慶崇安置業(yè)發(fā)展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.龍鳳華庭沙坪壩區(qū)大楊公橋104號(hào)重慶俊峰置業(yè)有限公司中行沙坪壩支行金科.10年城江北區(qū)石馬河街道石子山村重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)行渝中支行公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目貸款項(xiàng)目項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)單位承辦銀行租房提醒一、選擇地理位置二、選擇價(jià)格三、周邊環(huán)境四、簽訂租賃合同租房提醒三、購(gòu)房規(guī)劃1、衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)；按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用；三、購(gòu)房規(guī)劃1、衡量自己的負(fù)擔(dān)能力

2、購(gòu)房的各種稅費(fèi)

契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等。2、購(gòu)房的各種稅費(fèi)第三節(jié)個(gè)人住房消費(fèi)貸款一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類

個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款個(gè)人住房組合貸款第三節(jié)個(gè)人住房消費(fèi)貸款一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類公積金個(gè)人住房貸款類型

（一）純公積金貸款純公積金貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買自住住房的住房公積金繳存人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

重慶市上調(diào)住房公積金個(gè)貸最高限額20萬元提升至40萬元，最高可貸成數(shù)為購(gòu)房款80%。公積金個(gè)人住房貸款類型（一）純公積金貸款

（二）組合貸款

組合貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，商業(yè)性銀行運(yùn)用自營(yíng)資金，對(duì)購(gòu)買自住住房的同一借款申請(qǐng)人、使用同一抵押物，采用同一貸款期限，執(zhí)行不同貸款利率發(fā)放的個(gè)人住房貸款，是政策性個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款的組合。（二）組合貸款住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款指借款人在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請(qǐng)貸款規(guī)模的樓盤購(gòu)買在建住房，通過售房單位和承辦銀行申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款期房按揭貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人；2、在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請(qǐng)貸款規(guī)模的樓盤購(gòu)買在建住房；3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；期房按揭貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；5、有不少于購(gòu)房總價(jià)款20%的自籌資金；6、同意用所購(gòu)住房作抵押；7、同意辦理住房置業(yè)擔(dān)保或貸款綜合保險(xiǎn)；8、公積金中心規(guī)定的其他條件。4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；（二）期房直客貸款

指借款人購(gòu)買在建住房（房屋已完成主體建筑封頂）時(shí),因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤直接獲得公積金個(gè)貸,而由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。（二）期房直客貸款期房直客貸款對(duì)象及條件

1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人；2、在本市城鎮(zhèn)樓盤購(gòu)買在建住房因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤直接獲得公積金個(gè)貸的；3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；期房直客貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，且所購(gòu)房屋已完成主體建筑封頂；5、有不少于購(gòu)房總價(jià)款20%的自籌資金；6、同意用所購(gòu)住房作抵押；7、同意辦理住房置業(yè)擔(dān)保或貸款綜合保險(xiǎn)；8、公積金中心規(guī)定的其他條件。4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，且所（三）現(xiàn)房直客貸款

指借款人購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)，因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤直接獲得公積金個(gè)貸,而由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。（三）現(xiàn)房直客貸款（四）置換抵押貸款

指借款人將原辦理的商業(yè)性個(gè)人住房貸款或組合貸款余額統(tǒng)一置換為公積金個(gè)貸。（五）二手房貸款指借款人購(gòu)買二手房時(shí)，由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。（四）置換抵押貸款二手房貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人；2、在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買再交易住房；3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；二手房貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以4、有合法有效的《房地產(chǎn)買賣合同》和所購(gòu)房原《房地產(chǎn)權(quán)證》（或《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》）；5、同意用所購(gòu)住房作抵押；6、同意辦理住房置業(yè)擔(dān)?；蛸J款綜合保險(xiǎn)；4、有合法有效的《房地產(chǎn)買賣合同》和所購(gòu)房原《房地產(chǎn)7、所購(gòu)二手房符合下列條件：A、產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，可在住房二級(jí)市場(chǎng)交易的框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)的成套住宅；B、房屋使用年限不超過15年。8、公積金中心規(guī)定的其他條件。7、所購(gòu)二手房符合下列條件：二、個(gè)人住房貸款的還款方式（一）等額本金還款

把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計(jì)算，每期歸還的貸款本金是固定的，利息隨著貸款本金的逐步降低而減少。二、個(gè)人住房貸款的還款方式（一）等額本金還款（二）等額本息還款

根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計(jì)算出的一個(gè)固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，每期中還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。（二）等額本息還款等額本息還款與等額本金還款的比較優(yōu)點(diǎn)特點(diǎn)適合人群等額本息（月等額）準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭收支在整個(gè)還款期內(nèi)，每個(gè)月的還款額保持不變資金不寬裕的購(gòu)房者等額本金（月等本）適合還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)偅促J款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐漸減少，償還本金的速度保持不變打算提前還貸者；目前收入尚可的中年人等額本息還款與等額本金還款的比較優(yōu)點(diǎn)特點(diǎn)適合人群等額本息（三）組合還款

在等額本金還款法和等額本息還款法的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入成長(zhǎng)曲線，為借款人量身定做的還款方式。

組合還款法主要形式遞增型、遞減型和任意型三種。（三）組合還款第四節(jié)個(gè)人支付能力的評(píng)估一、目標(biāo)和需求分析

在確定目標(biāo)和需求時(shí)，把握以下原則：1、分清影響目標(biāo)和需求的因素的重要性；

個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)投資的需求取決于年齡、收入水平、家庭成員數(shù)量、交通便利等因素。面對(duì)各種因素的權(quán)衡和取舍。第四節(jié)個(gè)人支付能力的評(píng)估一、目標(biāo)和需求分析2、要有前瞻性

隨著個(gè)人的成長(zhǎng)和際遇，收入、債務(wù)以及責(zé)任都會(huì)隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和需求時(shí)應(yīng)該將這些考慮進(jìn)去，以便靈活地對(duì)待這些變化。2、要有前瞻性二、個(gè)人投資動(dòng)機(jī)分析1、用于自已居住考慮居住質(zhì)量，投資交通便捷、環(huán)境宜人、配套的生活設(shè)施。2、用于出租獲取收益考慮方便出租，投資小型住宅。3、用于投機(jī)獲利二、個(gè)人投資動(dòng)機(jī)分析三、個(gè)人支付能力評(píng)估

1、個(gè)人凈資產(chǎn)

個(gè)人凈資產(chǎn)=個(gè)人總資產(chǎn)-個(gè)人總負(fù)債個(gè)人總資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、金融資產(chǎn)、現(xiàn)金、銀行存款、住房公積金等。人個(gè)總負(fù)債包括各種貸款。三、個(gè)人支付能力評(píng)估

2、個(gè)人綜合支付能力評(píng)估

固定收入、臨時(shí)收入、未來收入、當(dāng)前支出和預(yù)計(jì)的未來支出。2、個(gè)人綜合支付能力評(píng)估演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的基本含義（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資；地產(chǎn)是購(gòu)買土地使用權(quán)的開發(fā)投資。第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的基本含義（二）房地產(chǎn)的類型1、按性質(zhì)分類

商品房：由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。

保障性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。（二）房地產(chǎn)的類型廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟(jì)適用房：指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)政策性租賃房：指通過政府或委托機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。政策性租賃房：指通過政府或委托機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的安居房：直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。房改房：指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。安居房：直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用住房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房，戶型設(shè)計(jì)必須為平層，建設(shè)面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超過70平方米。

經(jīng)濟(jì)適用住房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，戶型按建筑形式分類：平層戶型；錯(cuò)層戶型；躍層戶型；復(fù)式戶型。戶型按建筑形式分類：平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢(shì)在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時(shí)也是無障礙戶型。缺點(diǎn)在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特點(diǎn)是“靜態(tài)”與“動(dòng)態(tài)”相結(jié)合，用30至60公分的高度（3-7步樓梯）差進(jìn)行空間隔斷。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)個(gè)人理財(cái)課程房產(chǎn)規(guī)劃課件躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對(duì)獨(dú)立。最大優(yōu)點(diǎn)在于動(dòng)靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯(cuò)落有致的建筑立面。最大缺點(diǎn)在于樓梯占用戶內(nèi)面積。躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對(duì)獨(dú)立。個(gè)人理財(cái)課程房產(chǎn)規(guī)劃課件復(fù)式；指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶內(nèi)擁有一個(gè)或幾個(gè)房間是貫穿兩層的通透空間。復(fù)式戶型除了具備躍層的優(yōu)點(diǎn)以外，還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會(huì)特別好，而且會(huì)顯得特別氣派。缺點(diǎn)在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設(shè)計(jì)造價(jià)較高，最終抬高了房?jī)r(jià)。

復(fù)式；指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的個(gè)人理財(cái)課程房產(chǎn)規(guī)劃課件經(jīng)適房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不準(zhǔn)直接上市交易，如果購(gòu)房人由于特殊原因確實(shí)需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)適房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不準(zhǔn)直接購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段

2、按照取得時(shí)間分類

期房：預(yù)售商品房，指從開發(fā)商取得“商品房預(yù)售許可證”可以公開發(fā)售開始，直至取得之前的商品房。

現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥所售項(xiàng)目的“房地產(chǎn)權(quán)證”的商品房?，F(xiàn)房必須是整體竣工并通過驗(yàn)收，購(gòu)房者在購(gòu)買現(xiàn)房時(shí)簽訂“商品房買賣合同”，購(gòu)買后即可入住。2、按照取得時(shí)間分類

房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對(duì)房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利。

全部產(chǎn)權(quán)是指購(gòu)房者獨(dú)自擁有對(duì)房屋的全部權(quán)利，他人不能干涉，商品房屬于全部產(chǎn)權(quán)房。

部分產(chǎn)權(quán)是在房改時(shí)期形成的一種特殊房屋所有權(quán)形式，它是指購(gòu)房人按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房，購(gòu)房人與原售房單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，而使購(gòu)房人只擁有了“部分產(chǎn)權(quán)”。部分產(chǎn)權(quán)是對(duì)房屋收益權(quán)和處分權(quán)有所限制。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對(duì)房屋行使占有、使用、處分大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是指只有使用權(quán)，不能上市交易的房屋。

大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。

二、房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)投資的概念三、房地產(chǎn)投資的方式

1、直接購(gòu)房

投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接購(gòu)置房屋，可自住，也可出租或出售，以獲得利潤(rùn)。

2、以租代購(gòu)

投資者簽訂購(gòu)租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購(gòu)買此房，并以租金抵銷部分房款。

3、以租養(yǎng)貸

投資者先付首期房款，其余部分通過銀行貸款解決。然后出租此房屋，用租金來償還貸款。三、房地產(chǎn)投資的方式1、直接購(gòu)房

4、買賣樓花

購(gòu)買預(yù)建的樓盤，只需房?jī)r(jià)的10%左右，如果房?jī)r(jià)上升，可賣出獲利。相當(dāng)于期貨功能，風(fēng)險(xiǎn)較大。5、房地產(chǎn)投資券

購(gòu)買房地產(chǎn)投資券到期可得本息。6、房地產(chǎn)證券

通過發(fā)行證券，將小資金匯集后購(gòu)買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單位。4、買賣樓花以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》，通過一系列舉措開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)。以房養(yǎng)老也叫住房反向抵押，貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京房地產(chǎn)投資券

房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行人依照法定程序發(fā)行，持有人憑此獲取特定房地產(chǎn)為標(biāo)的的投資收益的有價(jià)證券。房地產(chǎn)投資券房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)法人。

投資人:是指持有房地產(chǎn)投資券的自然人或法人。

管理人:是指受投資人委托管理標(biāo)的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷售，并向投資人分派投資收益的非銀行金融機(jī)構(gòu)。發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)范非銀行金融機(jī)構(gòu)

以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險(xiǎn)等形式籌集資金，并將所籌資金運(yùn)用于長(zhǎng)期性投資的金融機(jī)構(gòu)。非銀行金融機(jī)構(gòu)以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險(xiǎn)非銀行金融機(jī)構(gòu)與銀行的區(qū)別：

在于信用業(yè)務(wù)形式不同，其業(yè)務(wù)活動(dòng)范圍的劃分取決于國(guó)家金融法規(guī)的規(guī)定。我國(guó)非銀行金融機(jī)構(gòu)的形式主要有：信托投資公司、租賃公司和保險(xiǎn)公司等。非銀行金融機(jī)構(gòu)與銀行的區(qū)別：非銀行金融機(jī)構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務(wù)人從事大規(guī)模借貸活動(dòng)，可以用優(yōu)惠貸款條件的形式分到債務(wù)人身上，可以用利息支付和其他利息形式分到債權(quán)人身上，也可以用優(yōu)厚紅利的形式分到股東身上以吸引更多的資本。非銀行金融機(jī)構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務(wù)人從事大規(guī)模借貸活動(dòng)房地產(chǎn)證券

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)而言，均是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。

房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場(chǎng)直接融資的重

房地產(chǎn)證券的特點(diǎn)

高收益性：房地產(chǎn)的利潤(rùn)率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)也就決定了房地產(chǎn)證券的高回報(bào)率。

高風(fēng)險(xiǎn)性：房地產(chǎn)業(yè)投資量大，資金周轉(zhuǎn)慢，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，極容易受外界環(huán)境的影響，呈現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)。

收益的長(zhǎng)期性：中長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)證券的特點(diǎn)房地產(chǎn)證券的兩種形式

（一）房地產(chǎn)債券

房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。房地產(chǎn)證券的兩種形式（一）房地產(chǎn)債券

房地產(chǎn)政府債券：

指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機(jī)構(gòu)面向社會(huì)發(fā)行的債券。目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)政府債券多為地方政府向社會(huì)發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設(shè)籌集資金。

房地產(chǎn)政府債券：

房地產(chǎn)金融債券：

指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。房地產(chǎn)金融債券：房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國(guó)房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有：住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。

房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國(guó)房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指

（二）房地產(chǎn)股票

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。

（二）房地產(chǎn)股票四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品2、房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定具有較好的保值、增值的功能3、房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力

四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)：1、流動(dòng)性相對(duì)較差2、投資金額比較大3、政策風(fēng)險(xiǎn)土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收4、道德風(fēng)險(xiǎn)房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善缺點(diǎn)：五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素1、土地成本包括征地費(fèi)或拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)；2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用

包括正式開工前發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)勘探和測(cè)繪等費(fèi)用3、建安工程費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素

4、開發(fā)商支付的交易稅費(fèi)

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)支付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值費(fèi)、印花稅、房屋買賣綜合服務(wù)費(fèi)、房屋銷售費(fèi)用5、代政府部門收取的稅費(fèi)6、利息

包括利用金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行前期投資所必須支付的利息7、利潤(rùn)4、開發(fā)商支付的交易稅費(fèi)中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人售價(jià)2200-3100100%政策管理部門買房者前期費(fèi)用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費(fèi)200-3009%建筑及拆遷安置費(fèi)700-80026%-32%開發(fā)銷售商等利潤(rùn)340-60015%-20%中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人116影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、一般因素：包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素2、地域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素3、個(gè)別因素：分宗地條件和建筑物類別的影響影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、一般因素：包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃一、進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的原因1、購(gòu)房需要大筆資金2、貸款償還需要延續(xù)十幾年的時(shí)間3、未來的收支變化無法充分預(yù)期4、事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，選擇最佳貸款組合第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃二、購(gòu)房與租房的決策優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租公寓房方便遷移、靈活；不需負(fù)維修責(zé)任，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小沒有自己的產(chǎn)業(yè)；無法重新布置；房租可能提高購(gòu)新房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進(jìn)行布置財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)大；需要裝修費(fèi)用；遷移受限制購(gòu)二手房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價(jià)格比新房低；選擇余地大；周圍配套環(huán)境成熟

；財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)小維修費(fèi)用較高；設(shè)施陳舊；遷移受限制二、購(gòu)房與租房的決策優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租公寓房方便遷移、靈活；購(gòu)房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商

具備五證：

《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

具備二書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

購(gòu)房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商二、利用住房公積金貸款

住房公積金管理中心——貸款樓盤——公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目二、利用住房公積金貸款住房公積金貸款利率項(xiàng)目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業(yè)貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05住房公積金貸款利率項(xiàng)目年利率（%）五年以下（含五年）3公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目

貸款項(xiàng)目項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)單位承辦銀行業(yè)瑞.秋水長(zhǎng)天沙坪壩區(qū)上中渡口30號(hào)重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建行沙坪壩支行華宇.北城中央北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司建行沙坪壩支行金象.左右沙坪壩一心村1號(hào)重慶崇安置業(yè)發(fā)展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.龍鳳華庭沙坪壩區(qū)大楊公橋104號(hào)重慶俊峰置業(yè)有限公司中行沙坪壩支行金科.10年城江北區(qū)石馬河街道石子山村重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)行渝中支行公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目貸款項(xiàng)目項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)單位承辦銀行租房提醒一、選擇地理位置二、選擇價(jià)格三、周邊環(huán)境四、簽訂租賃合同租房提醒三、購(gòu)房規(guī)劃1、衡量自己的負(fù)擔(dān)能力按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)；按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用；三、購(gòu)房規(guī)劃1、衡量自己的負(fù)擔(dān)能力

2、購(gòu)房的各種稅費(fèi)

契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等。2、購(gòu)房的各種稅費(fèi)第三節(jié)個(gè)人住房消費(fèi)貸款一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類

個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款個(gè)人住房組合貸款第三節(jié)個(gè)人住房消費(fèi)貸款一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類公積金個(gè)人住房貸款類型

（一）純公積金貸款純公積金貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買自住住房的住房公積金繳存人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

重慶市上調(diào)住房公積金個(gè)貸最高限額20萬元提升至40萬元，最高可貸成數(shù)為購(gòu)房款80%。公積金個(gè)人住房貸款類型（一）純公積金貸款

（二）組合貸款

組合貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，商業(yè)性銀行運(yùn)用自營(yíng)資金，對(duì)購(gòu)買自住住房的同一借款申請(qǐng)人、使用同一抵押物，采用同一貸款期限，執(zhí)行不同貸款利率發(fā)放的個(gè)人住房貸款，是政策性個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款的組合。（二）組合貸款住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款指借款人在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請(qǐng)貸款規(guī)模的樓盤購(gòu)買在建住房，通過售房單位和承辦銀行申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款期房按揭貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人；2、在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請(qǐng)貸款規(guī)模的樓盤購(gòu)買在建住房；3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；期房按揭貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；5、有不少于購(gòu)房總價(jià)款20%的自籌資金；6、同意用所購(gòu)住房作抵押；7、同意辦理住房置業(yè)擔(dān)?；蛸J款綜合保險(xiǎn)；8、公積金中心規(guī)定的其他條件。4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；（二）期房直客貸款

指借款人購(gòu)買在建住房（房屋已完成主體建筑封頂）時(shí),因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤直接獲得公積金個(gè)貸,而由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。（二）期房直客貸款期房直客貸款對(duì)象及條件

1、按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個(gè)人；2、在本市城鎮(zhèn)樓盤購(gòu)買在建住房因客觀原因不能在所購(gòu)樓盤直接獲得公積金個(gè)貸的；3、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；期房直客貸款對(duì)象及條件1、按時(shí)足額繳存住房公積金一4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶