本文格式為Word版，下載可任意編輯——國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓分級(jí)和配置標(biāo)準(zhǔn)探討國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓分級(jí)和配置標(biāo)準(zhǔn)的探討

“甲級(jí)寫(xiě)字樓”、“5A級(jí)寫(xiě)字樓”等名詞大家并不目生，通常被用來(lái)形容或描述一個(gè)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)。其實(shí)所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法，行業(yè)中并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，畢竟什么樣的寫(xiě)字樓才算做甲級(jí)寫(xiě)字樓，由于誰(shuí)也不容許被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱為甲級(jí)寫(xiě)字樓。相比之下，假設(shè)用5A作為衡量一個(gè)寫(xiě)字樓品質(zhì)等級(jí)的話更加有點(diǎn)勉強(qiáng)了，5A寫(xiě)字樓并不是表示寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)，“5A”指的是一個(gè)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫(xiě)字樓品質(zhì)有確定關(guān)聯(lián)，但十足不是劃分寫(xiě)字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個(gè)寫(xiě)字樓智能化水平的上下，對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)有確定的影響，但是決不能說(shuō)“5A”級(jí)寫(xiě)字樓就是甲級(jí)寫(xiě)字樓或者是品質(zhì)最好的寫(xiě)字樓，由于影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的因素好多，譬如寫(xiě)字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個(gè)方面而已。

“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過(guò)去也有3A級(jí)寫(xiě)字樓的說(shuō)法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中，近幾年隨著高科技智能操縱系統(tǒng)在寫(xiě)字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇操縱、消防、安保的智能化程度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的操縱子系統(tǒng)，進(jìn)展成為今天的“5A”。假設(shè)用“5A”評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，假設(shè)市場(chǎng)上有人打出“超5A級(jí)”寫(xiě)字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說(shuō)法。

甲級(jí)寫(xiě)字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒(méi)有成文的規(guī)定，什么樣的寫(xiě)字樓才算作是真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓。在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)模范里也無(wú)法找到這個(gè)名詞，留心探討會(huì)察覺(jué)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地進(jìn)展商合作開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓的過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，是將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫(xiě)字樓有8大特征：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫(xiě)字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，政府出臺(tái)了一系列政策法規(guī)以模范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，如：明確規(guī)定商用物業(yè)的概念，這在很大程度上是對(duì)于購(gòu)房者的養(yǎng)護(hù)，但對(duì)于片面商家混淆產(chǎn)品概念以擴(kuò)大工程優(yōu)勢(shì)的做法，卻不大可能做出硬性規(guī)定。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明確了工程所宣揚(yáng)的產(chǎn)品概念就會(huì)在確定程度上裁減被欺詐的可能，至少不會(huì)被賣家的貓兒膩弄得一頭霧水。

既然甲級(jí)寫(xiě)字樓是寫(xiě)字樓領(lǐng)域的最高品質(zhì)的稱謂，那么在影響寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)的各因素中因該得志確定的要求，在這里我們憑借多年的行業(yè)閱歷，從市場(chǎng)需求的角度啟程，對(duì)影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的因素舉行總結(jié)，并提出確定的市場(chǎng)依據(jù)供大家參考。概括如下：

1、區(qū)位交通

房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)首要考慮的要素就是地段，寫(xiě)字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，企業(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段，寫(xiě)字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫(xiě)字樓產(chǎn)品本身，實(shí)際上來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上抉擇了其價(jià)值。所以，作為甲級(jí)寫(xiě)字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，理應(yīng)是位置特別優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通特別便利，四通八達(dá)的交通、濃重的商務(wù)氣氛確定是其寫(xiě)字樓價(jià)值的重要支撐。

規(guī)模

評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮工程本身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開(kāi)的整體，所以這里所說(shuō)的規(guī)模，不僅是指建筑體積本身對(duì)比大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；由于寫(xiě)字樓客戶?D?D企業(yè)，對(duì)比看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的根本條件，寫(xiě)字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，工程本身的規(guī)模抉擇企業(yè)的聚集程度，重要的是工程與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即工程周邊務(wù)必要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫(xiě)字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑消遣及購(gòu)物中心于一體的大空間。一個(gè)寫(xiě)字樓假設(shè)沒(méi)有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上是甲級(jí)寫(xiě)字樓。

2、硬件設(shè)施

寫(xiě)字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面，主要是表達(dá)科技與創(chuàng)新。

建筑類型：框架或鋼布局，抗震在8級(jí)地震以上；

辦公空間：能供給可生動(dòng)分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；

標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；

標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；

供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；

空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)理室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域操縱才能，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。

電梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸?臺(tái),候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。

停車位：每60~90平方米出租面積供給1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。

供水系統(tǒng)：24冷熱水供給，并有中水處理系統(tǒng)；

智能化系統(tǒng)：達(dá)成5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；

通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)全體的辦公間，供給其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。

樓宇（BA）：主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)操縱；

消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置；

保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門(mén)廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更；

3、裝飾裝修

外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。

大堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、自然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料

電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套；

走廊：高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；

衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度得志使用者理容要求；

辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；

生態(tài)空間：一個(gè)高檔的寫(xiě)字樓內(nèi)理應(yīng)有一些綠化生態(tài)空間布局，以添加寫(xiě)字樓內(nèi)部景觀。

4、商業(yè)配套

甲級(jí)寫(xiě)字樓理應(yīng)有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職

工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠供給多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù)等；總之，一個(gè)稱得上甲級(jí)寫(xiě)字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠得志入住企業(yè)日常辦公和生活的根本需求。

軟件服務(wù)

寫(xiě)字樓軟性服務(wù)表達(dá)在兩個(gè)方面，一方面是高效全面的物業(yè)管理，另一方面表達(dá)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)片面。譬如，將洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，電話/衛(wèi)星