PAGE11.引言1.1土地市場概論市場，直觀地說，它是商品交易的場所，從實質(zhì)上來說，它足商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。在土地市場中，市場的主體是土地的供給者、購買者和其他參與者，市場的客體是交換的目的物，即土地。在土地的交換過程中，不只是市場的買賣雙方參與土地交易，而是有眾多的參與者，要發(fā)生多方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。市場的參與者除賄買者、出售者之外，還有出租人、承租人、抵押人、貸款人、經(jīng)營者、政府管理部門、中介機(jī)構(gòu)等。在土地交易過程中各參與者要發(fā)生以土地交易為核心的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如簽訂各種經(jīng)濟(jì)合同、資金結(jié)算、辦理各種法律手續(xù)等。這種為實現(xiàn)土地交易而進(jìn)行的各種活動及經(jīng)濟(jì)關(guān)系就構(gòu)成土地市場。土地是一種特殊的商品。土地的功能主要體現(xiàn)在為人類提供勞動條件、活動空間及場所，人們利用土地，是為了獲取土地的產(chǎn)品和服務(wù)，即土地的未來收益。土地的未來收益因土地權(quán)利的分離而在各權(quán)利者之間實現(xiàn)分割。土地的權(quán)利是一個以土地所有權(quán)為核心的權(quán)利束，有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等。不同權(quán)利因其內(nèi)涵不同而分割到大小不等的土地收益。土地市場交換的客體，事實上不是土地本身，而是各種內(nèi)涵不同的土地權(quán)利。我國城市土地市場分為土地用權(quán)出讓市場、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、土地使用權(quán)租賃市場和土地使用權(quán)抵押市場。土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將城市土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指從土地所有人處獲得土地使用權(quán)后，土地使用權(quán)人以協(xié)議的方式將合法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的行為，是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為。土地使用權(quán)租賃是指經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，城市空地可以依法出租，承租者向國家按當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府有關(guān)規(guī)定繳納土地收益后，方可按兩年期限臨時租用，當(dāng)國家建設(shè)暫時未利用時，到期后可續(xù)期租用。土地使用權(quán)劃撥是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。293731.2我國土地出讓制度據(jù)統(tǒng)計我國國有資產(chǎn)總額達(dá)到33萬億元，其中土地資產(chǎn)為25萬億元，占76％。我國按照土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離原則，建立土地市場制度。我國土地市場分為二級運行模式：一級市場即土地的使用權(quán)出讓市場，是指政府有償、有期限的出讓土地使用權(quán)的市場；二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。土地使用權(quán)出讓必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同。5市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)管理部門依照相關(guān)法律法規(guī)共同擬定方案，決定城市土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件。目前，我國有關(guān)法律文件規(guī)定城市土地的出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。國有土地有償出讓制度的建立與發(fā)展經(jīng)歷了三個重要階段：一是初步確立階段；1986年《中華人民共和國土地管理法》正式頒布實施，第一次以法律的形式明確我國實行國有土地有償使用制度。第二年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)第一宗國有土地使用權(quán)出讓成功，拉開了土地使用權(quán)有償出讓制度改革和發(fā)展的序幕；1990年《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的頒布，使得土地使用權(quán)有償出讓制度的真正得以確立，我國城市土地使用由原來的單一行政劃撥的單軌制，逐步變成了劃撥和出讓并存的雙軌制。二是配套制度建立階段；2002年國土資源部頒布1l號令即《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即國土資源部11號令)，確定除了協(xié)議出讓外，國有土地出讓，還包括招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度。其中商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。三是細(xì)節(jié)完善階段；2004年“8．31"大限之后，2006年相繼出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《實施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，對協(xié)議出讓進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范限定，進(jìn)一步擴(kuò)大了公開出讓的范圍，招標(biāo)、拍賣、掛牌逐步成為國有土地使用權(quán)出讓的主要方式，土地資源市場化配置程度進(jìn)一步提高。一系列土地使用權(quán)有償出讓制度的建立，推動了我國土地市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為加快我國城市化進(jìn)程提供了巨大的資金支持，進(jìn)一步推動土地的優(yōu)化配置，在一定程度上避免了土地資源的浪費。1.3研究背景城市土地的無償或低償使用，造成了國家土地收益的大量流失、土地產(chǎn)權(quán)不明晰、土地利用空間結(jié)構(gòu)不合理等一系列問題。作為城市土地所有者的國家，其土地所有權(quán)不能在經(jīng)濟(jì)上完全得以實現(xiàn)，所獲得土地收益甚微且缺乏保障，土地實際占用者在某種意義上取代了國家成了土地實際所有者，占有了絕大部分土地收益。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資源配置市場化要求愈來愈為強(qiáng)烈，土地作為一類重要資源，其原有使用制度也急需進(jìn)一步的改革與調(diào)整。由于政府未能實現(xiàn)城市土地一級市場的壟斷供應(yīng)，許多單位和企業(yè)繞開一級市場，進(jìn)行土地出租和轉(zhuǎn)讓，造成土地收益大量流失。同時，也引發(fā)了炒賣地皮的現(xiàn)象，土地市場價格信號失真，進(jìn)而擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，給城市規(guī)劃和城市管理造成了很大困難。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，加快企業(yè)重組改制步伐，籌集城市建設(shè)資會，實現(xiàn)生態(tài)城市發(fā)展目標(biāo)，城市經(jīng)營性土地公開出讓制度作為一項制度創(chuàng)新應(yīng)運而生。隨著我國城市化進(jìn)程及城市建設(shè)的加速，城市人口數(shù)量急劇上升，住宅用地、商業(yè)用地等方面需求的迅速膨脹；另一方面，由于我國人均土地數(shù)量有限，資源稀缺性明顯，現(xiàn)有土地供給壓力較大。這一情形使得城市土地供給稀缺與需求膨脹之間的矛盾日益突出，對土地出讓的相關(guān)研究也因此受到了社會的關(guān)注。調(diào)整土地資源配制，整合土地空間結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，是目前我國建立城市土地公開出讓制度的主要目標(biāo)。蘇州行政級別雖為地級市，卻是江蘇省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的城市，其經(jīng)濟(jì)總量全省最大，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值居中國城市前列。是全省經(jīng)濟(jì)、對外貿(mào)易中心，也是重要的金融、文化、藝術(shù)、教育中心城市和交通樞紐城市和長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心城市之一。蘇州的土地出讓發(fā)展的進(jìn)程對周邊縣市的影響可謂深遠(yuǎn)。1.4研究目標(biāo)及意義（1）揭示蘇州市近年來土地出讓時序與空間分布情況，從總體上把握了蘇州市土地出讓近年來的變化概況與特點。本文利用多種分析方法，對蘇州市土地出讓的時間順序、空間分布分析和比較，探索蘇州市土地出讓時序與空間分布的規(guī)律及特點，為認(rèn)識土地發(fā)展多樣性，為合理的制定土地出讓制度提供依據(jù)。（2）分析土地出讓分布與多種因素的相關(guān)關(guān)系，為區(qū)域要素合理流動提供指導(dǎo)，眾多的區(qū)位論都表明了土地出讓分布不可避免的受到各種區(qū)位因子(包括地形、資源條件、交通狀況等)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及政策導(dǎo)向的影響。分析它們之間的關(guān)系，有利于選擇合適的空間集聚方向和區(qū)位進(jìn)行土地資源的合理配置，從而達(dá)到土地資源的可持續(xù)發(fā)展。1.5研究方法及數(shù)據(jù)來源1.5.1研究方法本文采用多種研究方法，具體如下：數(shù)據(jù)分析與空間分析相結(jié)合整體與局部分析相結(jié)合1.5.2評價指標(biāo)及數(shù)據(jù)來源（1）采用的評價指標(biāo)土地出讓分布衡量指標(biāo)(地塊位置)土地出讓時序變化（時間變化）（2）數(shù)據(jù)來源本文采用的數(shù)據(jù)都來源于蘇州市土地儲備中心官方網(wǎng)站：（/cjxx.asp）2008-2011年的蘇州市土地出讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)具有真實性和可靠性。采用ArcGIS軟件對蘇州市政區(qū)圖進(jìn)行數(shù)字化的成果作為圖形處理數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)。2.蘇州市概況和土地出讓現(xiàn)狀2.1蘇州市概況蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，地理坐標(biāo)為東經(jīng)119°55′-121°20′、北緯30°47′-32°2′（東經(jīng)120°37′、北緯31°39′）。總面積8488.42平方千米；其中水域面積為3609平方千米；市區(qū)面積1650平方千米，市區(qū)建成區(qū)面積為129.41平方千米。2006年底，常住總?cè)丝?09.86萬人；戶籍總?cè)丝?16.08萬人，其中市區(qū)人口230.15萬人。蘇州，古稱吳、吳都、吳中、東吳、吳門，現(xiàn)簡稱蘇。蘇州自有文字記載以來的歷史已2500多年，公元前514年建城，是中國首批24個歷史文化名城之一，它的歷史可以上溯到6000至7000年前。中國重點風(fēng)景旅游城市，也是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，是全省重要的金融、文化、藝術(shù)、教育中心城市和交通樞紐城市。蘇州位于太湖之濱，長江南岸的入海口處，京滬鐵路、京滬高鐵、滬寧城際高鐵和多條高速公路貫穿全境。是中華人民共和國的特大城市，以及經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市，行政級別雖為地級市，卻是江蘇省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度最高的城市，其經(jīng)濟(jì)總量全省最大，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值居中國城市前列。是全省經(jīng)濟(jì)、對外貿(mào)易中心，也是重要的金融、文化、藝術(shù)、教育中心城市和交通樞紐城市和長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心城市之一。蘇州東鄰上海，瀕臨東海；西抱太湖，背靠無錫，隔湖遙望常州；北瀕長江，與南通隔江相望，南臨浙江，與嘉興接壤，所轄太湖水面緊鄰湖州，東距上海市區(qū)81千米。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經(jīng)之地。蘇州物華天寶，人杰地靈，被譽(yù)為“人間天堂”，“園林之城”。蘇州素來以山水秀麗、園林典雅而聞名天下，有“江南園林甲天下，蘇州園林甲江南”的美稱，又因其小橋流水人家的水鄉(xiāng)古城特色，而有“東方威尼斯”、“東方水都（東方水城）”之稱?，F(xiàn)今的蘇州已經(jīng)成為“城中有園”、“園中有城”，山、水、城、林、園、鎮(zhèn)為一體，古典與現(xiàn)代完美結(jié)合、古韻今風(fēng)、和諧發(fā)展的國際城市。2.2蘇州土地出讓土地拍賣、掛牌競價工作流程根據(jù)列入年度供地計劃的地塊，向規(guī)劃局委托申請規(guī)劃選址，指標(biāo)設(shè)計工作

（2）市規(guī)劃局出具建設(shè)項目選址意見書、規(guī)劃控制指標(biāo)、紅線圖

（3）地籍調(diào)查、宗地測繪

（4）委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估

（5）根據(jù)評估價確定土地出讓起報價

（6）制訂土地拍賣、掛牌競價出讓方案上報市政府審批

（7）在媒體上發(fā)布土地拍賣、掛牌競價出讓公告

（8）制作土地拍賣、掛牌競價文件

（9）組織地塊現(xiàn)場踏勘

（10）辦理報名登記申請，審核競買資格

（11）組織土地拍賣、掛牌競價會并現(xiàn)場公證

（12）簽訂拍賣、掛牌成交確認(rèn)書

（13）15日內(nèi)憑成交確認(rèn)書簽訂正式土地出讓合同3.蘇州市近年來土地出讓空間分布及特征3.1蘇州市土地出讓總體空間分布特征圖12008年-2011年蘇州市土地出讓總體分布圖3.2各個行政區(qū)域土地出讓空間分布特征圖22008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州市區(qū)（包括金閶區(qū)、滄浪區(qū)、平江區(qū)）土地出讓成交地塊共79塊，由于政府新的土地板塊的開發(fā)使得出讓成交的土地多集中在火車站蘇站路附近、平江新城、滄浪新城等地區(qū)，這些地方多處于區(qū)域交界地帶普遍交通十分便捷。圖32008年-2011年蘇州市高新區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州高新區(qū)土地出讓成交地塊共94塊，地塊多集中于楓橋、通安、滸墅關(guān)街道，這些地方多處于街道周邊普遍配套設(shè)施較好。圖42008年-2011年蘇州市吳中區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州吳中區(qū)土地出讓成交地塊共135處，地塊大多臨近吳中區(qū)主要道路兩邊如：吳中大道，蘇福路等。交通便捷，人口較為集中，居住區(qū)集中。圖52008年-2011年蘇州市工業(yè)園區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州工業(yè)園區(qū)土地出讓成交地塊共28處，較多分布在唯亭鎮(zhèn)周邊和環(huán)湖路周邊，部分在靠近市區(qū)的婁葑鎮(zhèn)附近，交通便利。圖62008年-2011年蘇州市相城區(qū)土地出讓分布圖2008年-2011年蘇州相城區(qū)土地出讓成交地塊共86處，較多分布在靠近市區(qū)的元和鎮(zhèn)、太陽路、陽澄湖路周圍，由于政府在相城區(qū)規(guī)劃的蘇州高鐵新城是蘇州中心城市“一核四城”發(fā)展定位的北部核心板塊，面積達(dá)28.52平方公里，大致范圍東到聚金路、西至元和塘、南到太陽路、北至渭涇塘，由于是新開發(fā)的高鐵新城所以這塊區(qū)域發(fā)展前景較好。4.蘇州市近年來土地出讓時序分布及特征 4.1蘇州市土地出讓總體時序分布及特征 圖72008年蘇州土地出讓成交地塊示意圖2008年土地出讓成交總面積達(dá)1773273.03m2,其中高新區(qū)的土地出讓面積最多約占總數(shù)的45%，其次是相城區(qū)21%，市區(qū)、吳中區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面積的18%、4%和12%。圖82009年蘇州土地出讓成交地塊示意圖2009年土地出讓成交總面積達(dá)6270153.65m2,其中吳中區(qū)的土地出讓面積最多約占總數(shù)的36%，其次是相城區(qū)26%，市區(qū)、高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面積的10%、18%和10%。圖92010年蘇州土地出讓成交地塊示意圖2010年土地出讓成交總面積達(dá)4753229.73m2,其中高新區(qū)的土地出讓面積最多約占總數(shù)的33%，其次是吳中區(qū)30%，市區(qū)、相城區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面積的16%、13%和8%。圖102011年蘇州土地出讓成交地塊示意圖2010年土地出讓成交總面積達(dá)4525737.78m2,其中吳中區(qū)的土地出讓面積最多約占總數(shù)的34%，其次是高新區(qū)28%，市區(qū)、相城區(qū)和工業(yè)園區(qū)分別占總面積的14%、17%和7%。4.2各個行政區(qū)域土地出讓時序分布及特征蘇州市區(qū)圖11-12011年市區(qū)圖11-22010年市區(qū)圖11-32009年市區(qū)圖11-42008年市區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，出讓最多的年份為2009年和2010年，集中在元和鎮(zhèn)太陽路高鐵新城地區(qū)。吳中區(qū)圖12-12011年吳中區(qū)圖12-22010年吳中區(qū)圖12-32009年吳中區(qū)圖12-42008年吳中區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，2009年之后土地出讓數(shù)量增多，土塊成帶狀分布在主要的交通道路兩旁。高新區(qū)圖13-12011年高新區(qū)圖13-22010年高新區(qū)圖13-32009年高新區(qū)圖13-42008年高新區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，2009年之后土地出讓數(shù)量增多，地塊成帶狀分布在主要的交通道路兩旁。工業(yè)園區(qū)圖14-12011年工業(yè)園區(qū)圖14-22010年工業(yè)園區(qū)圖14-32009年工業(yè)園區(qū)圖14-42008年工業(yè)園區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州市區(qū)土地出讓成交地塊，2009年土地出讓數(shù)量增多，地塊主要分布在唯亭鎮(zhèn)周圍。相城區(qū)圖15-12011年相城區(qū)圖15-22010年相城區(qū)圖15-32009年相城區(qū)圖15-42008年相城區(qū)如上圖，2008年-2011年蘇州相城區(qū)土地出讓，2009年土地出讓數(shù)量大幅的增加主要分布在新開發(fā)的高鐵新城地區(qū)。5.蘇州市土地出讓空間分布與時序分布成因分析眾所周知,影響土地出讓的因素復(fù)雜多樣,大致可以將它們分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類5.1一般因素影響土地出讓的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性的因素。這些因素對土地價格的影響是整體性的,覆蓋面是整個地區(qū)。它們對具體地塊的土地價格影響不明顯,但它們是決定具體地塊土地價格的基礎(chǔ)。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會因素和經(jīng)濟(jì)因素等四大項。5.1.1行政因素行政因素主要是指國家或政府對土地的干預(yù)。國家或政府從全社會利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā),或推動土地的轉(zhuǎn)移,或限制某類土地利用等,從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的這種干預(yù)對土地出讓的影響至關(guān)重大。1）土地制度:包括土地所有制和土地使用制。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌建國以來,我國長期實行的是嚴(yán)禁土地買賣、出租的土地使用制度,土地的流轉(zhuǎn)方式,只有劃撥。由于劃撥土地是無償?shù)?因而就不存在地價。隨著土地使用制度的改革,土地作為特殊商品開始進(jìn)入流通領(lǐng)域,從而出現(xiàn)了作為讓渡土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)耐恋貎r格。同時,隨著土地有償使用制度的進(jìn)一步完善,在市場經(jīng)濟(jì)的作用下,土地出讓價格的漲與落會更符合市場規(guī)律。2）城市規(guī)劃:在城市規(guī)劃中,對土地的用途、容積率和建筑密度的規(guī)定,對土地出讓有重要的影響。同一塊土地用于商業(yè)、住宅有很大的差異。一般地講,商業(yè)用地效益最高,其次是住宅用地。規(guī)定土地用途對維護(hù)城市功能分區(qū)的完整性、土地利用總體效益的最佳性及土地利用社會效益與經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合的最大合理性有重要意義。容積率是指建筑用地中總建筑面積與總用地面積之比。容積率大,意味著單位用地面積上所持有的建筑面積大,從而所分?jǐn)偟碾[含于房價中的價格也就高,反之則地價也低。在限制容積率的地區(qū),容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低。建蔽率是指底層建筑面積與總用地面積的比。規(guī)定建蔽率可以從法律的角度強(qiáng)制改善環(huán)境條件,特別是有利于綠化和提供充足的地面活動空間,從而間接地提高土地價格，影響到土地的出讓。3）地價政策:地價政策對土地出讓中土地價格變動趨勢影響非常大。一般地講,高地價政策即政府開放對地價的管制,甚至采取某些措施引導(dǎo)地價的上漲,低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲,從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯。同時,地價管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資興趣,從而影響土地出讓的變化。5.1.2人口因素人口因素指人口密度它們對土地出讓分布有重要影響。人口密度:人口增加,則人地比率增大,某一區(qū)域人口密度提高,從而對土地的需求上升,導(dǎo)致該地區(qū)土地出讓集中。5.1.3社會因素影響土地價格的社會因素主要有社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個方面。1）社會治安程度:社會治安程度是指社會秩序的好壞。無論是商業(yè)區(qū)還是住宅區(qū),社會秩序良好,人們會感到安全,從而愿意投資、購物、居住因此帶動土地出讓的頻繁發(fā)生，從某種程度上講,這也是和政局穩(wěn)定狀況息息相關(guān)的。2）房地產(chǎn)投機(jī):房地產(chǎn)投機(jī)是投機(jī)者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為這一因素對土地出讓有突出的影響。3）城市化進(jìn)程:由于城市土地的總面積相對而言是不變的,因此城市化進(jìn)程對土地出讓的影響主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點,地價漲幅較高，多數(shù)土地出讓發(fā)生在人口密集的城鎮(zhèn)周圍；二是新城的建設(shè)，新興的版塊出現(xiàn)，未建設(shè)的土地增加，區(qū)域發(fā)展前景良好，導(dǎo)致土地出讓在該區(qū)域增加。5.1.4經(jīng)濟(jì)因素影響土地出讓的經(jīng)濟(jì)因素主要有經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況、稅收、交通體系完善程度和市場完善程度等五個方面。1）經(jīng)濟(jì)增長:經(jīng)濟(jì)增長意味著國民生產(chǎn)總值和國民收入的增加,財政金融處于繁榮狀態(tài),就業(yè)機(jī)會增加。在這種情況下,隨社會總投資增加,對土地的總需求不斷擴(kuò)大,土地出讓價格將不斷上漲若經(jīng)濟(jì)形勢不佳,土地需求減少。這時土地出讓數(shù)量會下降。2）交通體系完善程度：交通體系是否完善對城市的發(fā)展影響較大在我國,鐵路是主要的交通運輸手段,凡是有鐵路通過的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般都較無鐵路通過的城市快接近鐵路干線的城市又較接近普通鐵路的城市發(fā)展得快。相應(yīng)地,交通條件好,經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的城市地產(chǎn)需求大,土地出讓就會增加。3）土地市場完善程度：如果土地市場發(fā)育充分,調(diào)節(jié)功能健全,供給與需求信息能迅速、準(zhǔn)確地傳遞,交易雙方能公平地在市場上按自己的意志進(jìn)行交易,土地出讓就會較準(zhǔn)確地反映市場供求狀況。5.2區(qū)域因素區(qū)域因素指目標(biāo)地塊所屬地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟(jì)等因素相結(jié)合而形成的