第十講房地產(chǎn)空置問題樓市熱點房地產(chǎn)業(yè)年內(nèi)或推營改增房企憂稅負上升“十二五”期間要完成“營改增”任務，目前，還有包括房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等幾個行業(yè)未納入試點。市場普遍預期，2015年將是營改增稅制改革的收官之年。房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成比較復雜，是營改增過程中的硬骨頭。房地產(chǎn)業(yè)納入營改增范圍后會增加企業(yè)運營成本，將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤、稅負、現(xiàn)金流。上周商品房量價齊升滬樓市5月10日后或降溫4月底，上海商品房市場迎來了一波顯著的上漲。4月20日-4月26日，上海市商品房成交面積為46.74萬平方米，環(huán)比上漲29.74%，成交均價為26585元/平方米，環(huán)比上漲8.32%；全市商品住宅成交面積為37.45萬平方米，環(huán)比上漲31.70%，成交均價為28951元/平方米，環(huán)比上漲6.49%。但是，上海的新增購買人群已不足以長期支撐樓市的旺季行情?！拔逡弧毙￠L假之后，新政所帶來的購房需求將釋放殆盡。從中長期來看，政府依然可能推出后續(xù)政策以刺激樓市，9、10月份可能將是限購政策松動的窗口期。五一前后或有降息樓市可能在5月飛速升溫4月20日，央行下調(diào)人民幣存款準備金率1個百分點，明顯高于此前市場預計的0.5個百分點。按2月份存款規(guī)模計算，本輪降準釋放的流動性規(guī)模超過1萬億元。利好之下可以產(chǎn)生成本降低效應，使得房企和購房者面臨更低的融資和信貸成本，進而加快入市節(jié)奏。同時市場各參與主體繼續(xù)看好樓市，進而加速各類樓市資源流入市場，甚至推高房價。未來將迎來較有力度的降息，降息最快或在今年五一小長假前推出，預計今年至少還會降準2次，當然，具體次數(shù)還需看實體經(jīng)濟的運行情況。此外，股市賺的錢將回來并開始支持樓市。股市火爆樓市回暖該“賣房炒股”還是“棄股買房”在股市持續(xù)上行且頻頻創(chuàng)下七年來新高的同時，低迷已久的樓市也在新政的助推下顯現(xiàn)回暖跡象。今年前四個月Ａ股震蕩走高，滬深股指漲幅雙雙超過三成。同時，伴隨樓市新政密集出臺，住宅市場也呈現(xiàn)回暖跡象。究竟是該“賣房炒股”，還是“棄股買房”？這讓不少有購房意向的股民糾結(jié)不已。房地產(chǎn)作為投資品種的“暴利時代”已經(jīng)結(jié)束。對以自住為目的的剛性需求或改善性需求購房者而言，過度觀望可能錯失出手機會。但若是以投資為目的“棄股買房”，則需充分權(quán)衡投資成本和收益空間。異地買房需要注意什么？買房必備常識你一定要知道首先，要恰當估計你的經(jīng)濟實力；其次，要熟悉異地買房貸款相關(guān)政策，并最終根據(jù)自己的可承受能力選擇相應價位的房屋。如貸款利率政策、公積金政策、戶口遷徙、政府補貼等。最后，要充分了解投資項目的背景。要了解清楚房子本身的合法性，是否五證齊全以及未來區(qū)域發(fā)展、一般不建議攜帶現(xiàn)金，而是通過銀行轉(zhuǎn)賬等。一、空置率定義1、空置的定義空置一詞來源于西方,是指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)。空置時，一方面表明房屋未得到使用，另一方面還意味著所有權(quán)人準備將房屋出租或出售，只有兩方面條件都滿足的房屋才是空置房屋?！冬F(xiàn)代經(jīng)濟詞典》中,空置分房主房空置和出租房空置,它是指可以用于出售(或出租)但尚未出售(或出租)的房屋。美國聯(lián)邦統(tǒng)計局的指標解釋中，將空置定義為：在調(diào)查時點無人居住(并非暫時無人居住)的住宅。出現(xiàn)下列兩種情況的住宅也視其為空置：一種是當被調(diào)查住宅單元的所有者在其他地方另有更為常住的住宅時，該套住宅視為空置；另一種是僅在周末或一年中的某段時期偶爾使用的住宅（即第二套住宅）也視為空置。香港差響物業(yè)估價所有關(guān)私人樓宇空置量的解釋來看，空置量是報告年份內(nèi)落成和在報告年份前落成而未住用的住宅及非住宅數(shù)量。國內(nèi)對空置的定義我國房地產(chǎn)統(tǒng)計中的空置商品房,是指報告期末己竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。我國住宅市場中的空置指的是沒有交易過的新房，不包括舊房屋的空置。國家發(fā)改委及統(tǒng)計局等指出，從2003年統(tǒng)計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分：空置時間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。2、空置率定義空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。二、空置房種類按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產(chǎn)增量房市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。三、商品房空置的特點1、空置數(shù)量絕對數(shù)大，空置增速有所放緩1999年末，商品房空置面積累計高達10171萬平方米，2002年底，商品房空置面積更累計到了12500萬平方米，2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4%，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。在過去房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金十年，雖空置房絕對量較大，但商品房空置面積的增長幅度有一定的回落。2、空置房地域差別大，表現(xiàn)為區(qū)域性積壓我國的商品房空置水平呈現(xiàn)出很大的地域差別，從地區(qū)上看，2000年前后主要分布在東南沿海經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)。2003年以來中國西部地區(qū)商品房空置面積增長迅速，較2002年同期增長近三十個百分點，而一直以來房地產(chǎn)開發(fā)較熱的東部地區(qū)空置房增長速度則有所放緩。當前，三四線城市房地產(chǎn)供給大于需求，空置率還將進一步提高。3、空置商品房中，住宅商品房空置占有較大的比重在我國的商品房開發(fā)中,滿足人們居住功能的住宅商品房是房地產(chǎn)開發(fā)的主體。相應的。在空置商品房中，占比重大的同樣是住宅商品房。據(jù)統(tǒng)計資料，空置商品房中，住房所占比重為70%左右，余下的30%為寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房。住宅商品房空置屬于相對過剩，是結(jié)構(gòu)上的過剩和缺乏支付能力的過剩。寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的空置是由于前些年市場上寫字樓、商業(yè)用房供給不足，價格上升過快過高，促使房地產(chǎn)開發(fā)商大量投資、建設規(guī)模過大所致。4、住宅商品房空置多數(shù)存在設計、功能、環(huán)境等方面的不足樓市空置是相對空置。一些房地產(chǎn)商前期可行性研究不充分，盲目開發(fā)，在房屋設計、功能上沒有根據(jù)購房者需求進行設計規(guī)劃，定位模糊，致使很大一部分商品房在結(jié)構(gòu)上存在問題，功能、環(huán)境不完善，甚至不具備入住條件。商品房開發(fā)商不注重市場調(diào)研，定位不準，導致住宅套型設計、住宅自身功能等與人們的需求相差甚遠，造成空置。5、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡的空置,屬于結(jié)構(gòu)性空置我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商多去追逐高檔房開發(fā)的高額利潤，而甚少開發(fā)群眾支付力強的經(jīng)濟適用房，結(jié)果出現(xiàn)高檔商品房普通群眾買不起。各地購房者根據(jù)其經(jīng)濟能力可以購買的住宅面積，在上海是70平方米，北京是61平方米，成都、武漢是72平方米，南昌是60平方米。但各地房地產(chǎn)開發(fā)戶型和購買力戶型卻存在差距。四、空置房成因（一）商品住宅自身方面的原因1、商品住宅價格過高目前我國城鎮(zhèn)商品房成本構(gòu)成中，土地費用占20%左右，建安工程費占40%左右，市政費用占20-30%，各種其他稅費占10-20%左右。商品住宅價格上漲過快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求高額利潤我國房地產(chǎn)開發(fā)利潤大大超過國際水平，也高于發(fā)達國家。國際上房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤一般為6-8%，但我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤超過18%，遠遠高于其他行業(yè)的利潤。2、商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理中低價位的樓房都成為搶手貨，尤其是低價位和經(jīng)濟適用房供不應求。一方面是許多城市中新建住宅，高檔商品房購買力將明顯不足，商品住宅積壓加重；另一方面是中低檔商品房購買力相對較強，但供給卻相對不足，而且價格明顯偏高。很多城市出現(xiàn)了中高檔房過剩，中低檔房短缺的現(xiàn)象。3、商品住宅上市時間過于集中,且市場營銷手段落后中國房地產(chǎn)市場中商品住宅營銷的主要問題（1）多數(shù)開發(fā)商忽視市場調(diào)研,對物業(yè)的供需、客源群體、購買力等很少做深入調(diào)查。（2）在營銷過程中主客倒置，短期行為嚴重。（3）忽視住宅的人文因素住宅。（4）對購房者的投資風險缺少服務。4、物業(yè)管理和服務水平滯后目前我國的物業(yè)管理和服務水平還相當落后，物業(yè)公司服務水平較低。物業(yè)管理內(nèi)容單一，僅限于對房屋及附屬設備的維修、養(yǎng)護和小區(qū)的保安、清潔上，小區(qū)內(nèi)市政道路、公共設施、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等產(chǎn)權(quán)項目、部位、數(shù)量缺少明確、合理、科學的責權(quán)利劃分。物業(yè)管理和服務卻沒有及時到位，并且許多物業(yè)管理和服務人員素質(zhì)低下。5、商品住宅開發(fā)項目區(qū)位較差從目前空置的大量商品住宅來看，相當一部分的商品住宅開發(fā)項目處于較為偏僻的區(qū)位上，市政設施、公共服務設施不配套。商店、幼兒園、學校、醫(yī)院、文娛設施等不齊全，將直接影響商品住宅的銷售，從而也導致相當一部分商品住宅的空置。（二）消費者方面的原因1、居民的住宅購買力水平低2、收入差距擴大。城鄉(xiāng)、城市內(nèi)部、區(qū)域等居民收入差距擴大導致購買力向少數(shù)人過度集中。3、居民儲蓄用于住宅消費的比例較低（三）住房金融方面的原因1、房地產(chǎn)融資走向錯位我國還沒有形成一個完善的房地產(chǎn)金融體系，特別是住房金融體系，造成了住房生產(chǎn)和消費、供給和需求的脫節(jié)，導致大量有房沒人住、有人沒房住的奇怪現(xiàn)象。2、住房金融模式仍不明確,政策性住房金融仍不規(guī)范我國住房儲蓄體系不完善，公積金貸款作用有限。3、個人住房抵押不規(guī)范，推行艱難（五）其他方面原因1、房地產(chǎn)三級市場發(fā)展滯后。2、房地產(chǎn)投機活動膨脹。小結(jié)從商品住宅自身、消費者自身、房地產(chǎn)金融以及其他方面論述了造成我國商品住宅空置的原因。五、降低空置率對策建議（一）將無效供給轉(zhuǎn)化為有效供給可以通過改變房型、完善小區(qū)配套、改變空置商品住宅用途、搞活三級市場、將