【下載參考報告編輯】【實用文檔下載編輯省事省力】實用文檔套用范本下載編輯方便快捷XX科技園招商項目策劃方案第一部分招商項目的'概述一、招商項目背景概述1、招商項目的'建設歷史：科技園前身為XXX，其用地屬于中恒世紀科技實業(yè)有限公司日勺、工業(yè)用地；后在具體口勺、建設審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）勺、創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化大學園區(qū).本招商項目依賴中恒世紀公司和大學勺、背景聯(lián)系，中恒世紀和科技園簽署了相關勺、加盟協(xié)議，并將XXX名稱改為“科技園”，使之成為體系組成之一.2、招商項目的'概述大學經(jīng)過百余年勺、發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要勺、科學研究中心和高新技術輻射中心,形成了較強勺、基礎研究、應用研究和開發(fā)研究勺、能力.大學科研條件優(yōu)越,建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機構190個；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個.大學每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵.是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合批準勺、首批22個國家級科技園之一，是浙江省重點科技企業(yè)孵化器、浙江省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受寧波國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺勺'一系列優(yōu)惠政策.勺、建設遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為本、目標市場推動、堅持開放”勺、方針，堅持技術創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術產(chǎn)業(yè)輻射勺、宗旨,按照“一園多點”勺、原則同時在寧波、嘉興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實力雄厚、資源互動勺、大學科技企業(yè)商務服務體系.作為寧波本地分園，以個性化空間設計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務設施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者日勺樂園，是“天堂硅谷”商務服務日勺、一顆燦爛明珠.二、招商項目工程概述1、整體設計概述：招商項目建筑由11幢獨立樓宇組成，其中1#至9#樓為商務辦公區(qū)，10#樓和11#樓為后勤服務區(qū)；招商項目建設有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園.整個大學園區(qū)建筑以規(guī)則勺、縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴謹”勺、風格；同時采用生態(tài)型花園布局、個性化單套設計、集群式商務管理等理念，實現(xiàn)商務勺、人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務、為創(chuàng)意革新提供一個靈感勺、自由.2、建筑概述：招商項目用地面積33968m2,總建筑面積53237.7m?，其中地上建筑面積47694.1m2,地下建筑面積5543.6m2,招商項目容積率1.4，綠地率35%.招商項目1號樓為9層建筑，位于科技園勺、正門，是大學園區(qū)勺、核心單體，配備有2部OTS電梯；總建筑面積為17167.1m2,包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；主樓建筑面積11624.9m2,每層建筑面積為1298m2,均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556m2,每層建筑面積大約850012左右,可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；地下車庫2803.6m2.一號樓建筑宏偉、設計氣派，從而彰顯出大學園區(qū)勺、整體實力和入駐企業(yè)勺、外在形象.招商項目勺'2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是大學園區(qū)勺、重點部分，也是大學園區(qū)勺、特色部分.該部分總建筑面積25351.6平方米，分別設計有A1、A2、B1、B2、C1、C2六種戶型共80套可供選擇口勺、個性化、孤套復式辦公空間，面積均在250m2~380m2左右.招商項目勺'10號、11號樓在大學園區(qū)內(nèi)靠北方向均為5層建筑總建筑面積7719m2,設計以生活配套服務功能為主.10、11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33m2;餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足大學園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工勺、餐飲、休閑、、文體等服務需求.招商項目還有面積6226.3m2勺、架空層和面積多達3500m?勺、中心花園，沿各主體建筑周圍都設有綠化帶；招商項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達到“真正會呼吸勺、科技園”勺、生態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果.三、招商項目區(qū)位概述本招商項目位于長三角經(jīng)濟圈范圍內(nèi)勺、寧波市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上,屬于國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊.該區(qū)塊是國家高新技術企業(yè)勺、研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT斯達康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達等眾多著名高新企業(yè)；本招商項目同時與寧波國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是寧波國家級軟件、集成電路設計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地.本區(qū)塊與著名勺、西湖風景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設勺、龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成,高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所勺、規(guī)劃和設計；隨著各居民住宅區(qū)入住率勺、提高和高新企業(yè)自身勺、不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設設計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為寧波未來南岸EOD（生態(tài)商務區(qū)）經(jīng)濟圈和高新技術產(chǎn)業(yè)領袖區(qū).四、招商項目服務概述本招商項目本質(zhì)屬于科技園招商項目，其以高新技術為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體口勺、商務空間，創(chuàng)造更多日勺、政策優(yōu)惠、綜合服務、專業(yè)管理日勺、附加價值.本招商項目勺'入駐企業(yè)首先可以憑相應資格享受到國家關于高新區(qū)勺、優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對外經(jīng)濟合作、設備折舊、對外進出口貿(mào)易及職工福利等多方面勺、實質(zhì)性內(nèi)容.其次就是可以國家、省、市有關部分對出臺勺、專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、浙江省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術成果轉(zhuǎn)化風險投資及融資貸款擔保和高新企業(yè)人才股權稅收免征等內(nèi)容.再次針對大學出臺勺、一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面勺、鼓勵措施.本招商項目本著發(fā)展成為個性化商務空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化大學園區(qū)勺'目標積極主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)勺、服務.首先向入駐企業(yè)提供基礎性勺'服務，包括辦公場所勺、提供、通訊網(wǎng)絡接入管理服務、共享商務設施租賃服務、職工生活后勤服務等諸多方面勺、商業(yè)房產(chǎn)勺、基礎性內(nèi)容.其次提供高新企業(yè)勺、代理服務，包括有高新企業(yè)認定審核、企業(yè)招商項目管理、知識產(chǎn)權保護等多類型勺、代理工作,進行集中政府公關,節(jié)省入駐企業(yè)勺、交際成本.再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、目標市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值勺、商務服務體系.同時還可以依托大學勺、科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進，并為企業(yè)勺、人力資源管理工作提供咨詢和集中管理勺、服務.最后大學園區(qū)還可以通過大學園區(qū)內(nèi)部及體系為在園企業(yè)提供技術交流、產(chǎn)權交易、經(jīng)濟合作、資源內(nèi)部利用等技術性服務.第二部分招商項目的'目標市場調(diào)查一、招商項目的'投資目標本招商項目是中恒世紀公司按照資源合理利用和技術產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進行日勺、工業(yè)地產(chǎn)投資招商項目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)勺1工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了體系勺組成之一,并努力朝向科技企業(yè)孵化器勺方向發(fā)展.招商項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務配套服務為目標,通過尊貴勺、個性化勺、建筑藝術和優(yōu)質(zhì)勺、配套服務，以倡導休閑商務為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐大學園區(qū)勺、各企業(yè)提供商務增值服務；本招商項目勺、投資目標除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外,更多勺、注重招商項目勺'招商目標和效益.二、寧波商務寫字樓調(diào)查分析隨著寧波經(jīng)濟勺、經(jīng)濟起飛，寧波住宅房產(chǎn)逐漸進入泡沫狀態(tài),在中央政府勺、強力調(diào)控下，寧波寫字樓目標市場正逐步取代寧波住宅目標市場進入發(fā)展商勺、視線；不過寧波寫字樓勺、開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取目標市場認可；而且更多勺、商務寫字樓走高檔、純寫字樓路線,強調(diào)商務勺、豪華概念.2004年寧波前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于寧波主城區(qū)，維持固定高級地段供應水平；從地域分布來看，寧波寫字樓區(qū)集中化已非常明顯.由2005年到2007年三年內(nèi)，已有及將有超過200萬平方米以上勺、新寫字樓入市,預計將會超越之前十年新盤上市勺、總和；其中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由03、04兩年間共推出11幅用地，合計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到在120-150萬平方米.而2005年將是寧波各寫字樓進入新一輪供應期，競爭將日益激烈.從目前寧波商務寫字樓目標市場勺、大局來看，主要劃分為七大商務區(qū)，還有各零星分布勺、商務性寫字樓.1、武林商務區(qū)寧波武林商務區(qū)是依據(jù)寧波武林商圈孕育而生日勺、歷史性商務區(qū),也是寧波市中心CBD規(guī)劃核心.由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所勺、密集分布，武林商務區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓勺、陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)勺、商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務區(qū)域轉(zhuǎn)換.據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次.目前該區(qū)域較新樓盤供應量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右.區(qū)塊參考日租金為2-4元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi)有云天?財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤.武林商圈便捷勺、交通、成熟勺、配套等一系列優(yōu)越條件勺、影響，使得武林周邊區(qū)域勺、寫字樓隨之崛起，形成新武林商務區(qū).新武林商務區(qū)增加美達?麗陽國際、紅石?中央大廈、越都商務大廈、野風?現(xiàn)代領地LOFT、華龍商務大廈、迪尚商務中心等寫字樓招商項目.2、CBD商務區(qū)慶春路商務區(qū)是寧波如今寫字樓最密集分布勺、區(qū)域，號稱寧波成熟勺、市中心CBD區(qū)塊中勺、金融街.該區(qū)塊歷來就是寧波商務寫字樓勺、亮點,商務氛圍較濃厚,金融網(wǎng)點遍布整條大街,超市、醫(yī)院、電信服務都非常方便,是寧波傳統(tǒng)商務勺發(fā)源地.據(jù)咨詢調(diào)查,目前該區(qū)域商務寫字樓勺'需求空間很大,客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務性行業(yè).區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應量在35萬平方米左右，價格在8500元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金為2.6-4元/平方米.東清大廈、濱江?新城市廣場、金都?杰地大廈、中豪?鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務大廈、廣利大廈等招商項目分布其中.政府關于解放路延伸段工程,更是進一步刺激了該區(qū)域內(nèi)勺、樓市，因此這一區(qū)塊勺、寫字樓有著較好口勺、目標市場前景.3、火車站商務區(qū)城站商務區(qū)歷史其實也很悠久；寧波商務寫字樓勺、發(fā)展歷史中一直就有著城站勺、身影，但是該區(qū)塊商務氛圍一直倍受冷遇；隨著寧波新客站勺、投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機漸濃等因素,城站商圈已具備中高檔商圈勺、條件,其便利勺、交通環(huán)境、完備勺、商務配套大大提升了城站勺J商務接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域.城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多.據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應量在24萬平方米左右，價格在8000元-1.4萬元/平方米不等.區(qū)塊參考日租金為2-5元/平方米.香榭商務大廈、偉星?東河世紀大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復大廈、利群大廈等商務寫字樓相繼推出,極大豐富和帶動了區(qū)塊勺、活躍.配合西湖、吳山廣場勺、開發(fā)，城站商務區(qū)逐步向“景觀商務”、“人文商務”、“綠色環(huán)保商務”等概念性商務區(qū)發(fā)展.4、文教商務區(qū)文教商務區(qū)主要是隨著高新區(qū)勺、設立和開發(fā)孕育而生勺、新商務區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃勺、確立、文教區(qū)高校搬遷勺、落實,文教商務區(qū)勺、商務寫字樓供應逐漸增加；并逐步成為寧波電子產(chǎn)品銷售、IT行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)勺、聚集地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設施完善.據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域主要以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐勺、區(qū)塊,是寧波寫字樓中出租率較高勺、區(qū)域.該區(qū)域較新樓盤供應量在10萬平方米左右，價格在10000元/平方米左右.區(qū)塊參考日租金為1.5-3元/平方米.華都?蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等招商項目分布其中.由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于寧波最擁堵口勺、地段之一，區(qū)塊商務發(fā)展受到一定口勺、限制.5、黃龍商務區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，寧波黃龍商圈就是浙江向國際開放勺'窗口，它從來就代表著浙江經(jīng)濟中最具生命力勺、那一部分，浙江商務文化正是從這里更為外界所認同.在這里你可以看到浙江省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色勺、那些企業(yè)：廣廈集團、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等.這些企業(yè)在近年來勺、發(fā)展速度遠超過平均水平,而產(chǎn)業(yè)也正集中在對浙江GDP貢獻最大勺、產(chǎn)業(yè)中.因此黃龍商務區(qū)一發(fā)展就成為寧波相當當勺、貴族商務區(qū)（ABD）.據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應量在29萬平方米左右，均價在15000元/平方米右；區(qū)塊參考日租金為3.5-6元/平方米.世貿(mào)中心、綠城?黃龍世紀廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；公元大廈均價1.75萬元/平方米，半個樓層起賣；黃龍恒勵大廈均價約1.1萬元/平方米，租金每天4.5元/平方米；嘉華國際商務中心租金每天5元/平方米.耀江?金鼎廣場、世貿(mào)麗晶3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊勺、貴族氣派.6、濱江商務區(qū)濱江商務區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務寫字樓更多勺、集中于江南大道周邊.濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務區(qū)概念.據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應量在10萬平方米左右，價格在7800元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金在1-2元/平方米,濱海?威陵大廈銷售均價7600元/平方米.該區(qū)塊現(xiàn)有濱海?威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務寫字樓招商項目.該板塊商務寫字樓形成一個明顯勺、帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中.之江區(qū)塊主要承接文教商務區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟日益活躍，商務氛圍前景可觀.7、錢江新城區(qū)塊隨著寧波市政府確立寧波由西湖時代走向錢江時代日勺、戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進寧波人口勺、視線.錢江新城口勺、功能定位為大寧波中央商務區(qū),將集中大部分政府機構、國內(nèi)外銀行、證券、保險金融、法律會計咨詢、信息等服務機構，成為展現(xiàn)寧波經(jīng)濟活力和城市繁華景觀勺、主要標志.錢江新城在政府勺、有意推動下,土地放量比較大，為了加快錢江新城勺、建設，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應量將直線上升，商務氛圍也迅速提升.寧波還有其他板塊勺、商務區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務區(qū)主要針對勺、是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)勺、商業(yè)流通性行業(yè).三、寧波商務寫字樓目標市場分析總結自從2003年以來寧波房產(chǎn)目標市場新聞不斷，寫字樓目標市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓勺'要求越來越高，包括高效性、先鋒性、展示性、24小時、技術化、年輕化、多樣化等.從總體上看，隨著浙江城市化進程勺、加速，寧波城市經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，寧波寫字樓勺、需求量將進一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好.但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放目標市場勺、沖擊和洗禮，寧波寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯勺、供大于求勺、現(xiàn)狀.過多勺、寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一勺、地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動招商項目不細分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟寧波是休閑旅游城市，不象上海、北京,世界500強在寧波落戶勺、并不多，由此造成如今寧波勺、寫字樓除成熟地段外其他地塊商務樓空置率居高不下.寧波商務需求者最注重寫字樓口勺、檔次形象，其次為交通.利程度，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周邊商業(yè)配套也比較關注.正是這種現(xiàn)狀勺、出現(xiàn),也促使了寧波寫字樓開發(fā)勺、個性化特色、目標性細分勺、方向；本案勺、開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓勺、定位，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適勺、目標群體定位，對本招商項目勺、優(yōu)勢發(fā)揮可以起到事半功倍勺、效應.四、招商項目的'周邊競爭調(diào)查本招商項目地處寧波高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化大學園區(qū)較集中；寧波高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務寫字樓分布招商項目附近.其中寧波高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久，現(xiàn)在勺、入住率較高，并由于是區(qū)政府招商項目，其招商工作勺、重點是引導產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模,政府行為導致入駐門檻較高，可作為本招商項目區(qū)位中勺、基礎優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該招商項目剛開始招商，是本招商項目勺、參考競爭對象.先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個招商項目均已建設完成，正在確定招商計劃，由此該部分招商項目是本招商項目勺沫來招商競爭對象；而高新公建中心勺、規(guī)劃，為提升本招商項目勺壬0口區(qū)域效益和活力增添新勺、素材.經(jīng)過前期調(diào)查和電話咨詢確認，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢也較為樂觀,這為本招商項目勺、商務氛圍起到了一定勺、推動作用.本招商項目勺、個性化商務樓設計和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式勺、寫字樓招商項目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務管理，實現(xiàn)本招商項目勺、特色突出，加強招商項目勺、優(yōu)越性.第三部分招商項目的'研判一、招商項目區(qū)域及個性研究1、政策區(qū)塊方面本招商項目隸屬寧波唯一日勺、國家級高新技術產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊.寧波高新區(qū)主要劃分為文教高新區(qū)和濱江高新區(qū).文教高新區(qū)口勺、寫字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質(zhì)不高，相對于杭城目前勺'總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是其商務樓出租卻奇高；這緣于文三電子街勺、規(guī)劃，電子產(chǎn)品勺、商貿(mào)流通在這里得到了充分勺、挖掘，也就帶動了這些商務樓出租率.濱江高新區(qū)勺、寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)勺、交付使用，濱江人氣在逐步成熟.由于濱江距離寧波市區(qū)較遠,商務氛圍一直很淡,之前唯一勺、支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯勺、政策傾斜性勺、商務辦公樓和著名高新企業(yè)勺、生產(chǎn)、研發(fā)性勺、基地性辦公樓；隨著寧波城市發(fā)展中心勺、四周擴散，濱江區(qū)塊也逐漸熱起來.文教商務區(qū)內(nèi)存在眾多IT企業(yè)，而IT企業(yè)勺、一大特色便是成長快,公司規(guī)模勺、擴張必然引出辦公區(qū)域亟待擴大勺、問題.目前文教商務區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應量不足、品質(zhì)不高勺、情況已經(jīng)不能滿足這些公司勺、成長需求，他們紛紛尋找其他理想勺、辦公場所；而濱江區(qū)塊就是這些企業(yè)勺、最佳選擇點；東方通訊、恒生電子、UT斯達康、信雅達、浙大中控等著名勺'IT企業(yè)相繼落戶濱江區(qū)，為濱江高新商務成為寧波高新產(chǎn)業(yè)領袖區(qū)注入生機.2、招商項目規(guī)劃方面本案采用生態(tài)型花園布局、個性化單套辦公設計、組合式后勤服務配套、專業(yè)性商務服務管理等理念,引入SOHO商務概念,打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和前沿服務性行業(yè)日勺、自助式商務群.本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣腦”型行業(yè)，尤其針對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè).招商項目勺、個性化、單套、復式寫字樓設計有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓勺、高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出寧波排屋商務樓勺冼例.在當今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務辦公勺、時候,在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)勺、環(huán)境下,本案勺、推出針對該部分群體具有較強勺'吸引力.本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面勺'劣勢，但本招商項目勺'個性化、排屋樓寓設計在寧波還是第一家，這也算是本案勺'獨有特色；由此在本案勺'宣傳中，加強招商項目特色勺'宣傳，并依據(jù)招商項目特色提煉大眾化勺'概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中勺'雍容華貴思路.同時本案勺'毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空間自由發(fā)揮”勺'概念.3、招商項目環(huán)境方面本案勺'綠化率達到35%，并有一個3500平方米勺'中央花園，招商項目內(nèi)部各建筑周圍都配有綠化帶，整個大學園區(qū)形成一個獨立勺'、生態(tài)型勺'花園布局.商務辦公樓勺'功能定位；住宅式勺'設計理念，本案融合居住勺'生態(tài)要求和商務辦公勺'典雅清凈，配備充足勺'后勤配套設施，使招商項目勺'商務環(huán)境更人性化、休閑化.二、本案的'優(yōu)勢分析1、區(qū)域政策優(yōu)勢：本招商項目針對于非高新區(qū)板塊勺'企業(yè)具有明顯勺'高新政策優(yōu)惠勺'優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動畫等行業(yè)勺'科技研發(fā)企業(yè)為主勺'目標群體具有很直接勺'意義；同時天堂硅谷中勺'創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動畫基地、恒生電子、信雅達、東方通信、浙大中控等知名企業(yè)勺'周邊布置，使之形成一個高新聯(lián)動板塊.但是由于寧波高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)日勺、市區(qū)概念對本招商項目區(qū)域口勺、政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定口勺、影響.2、園林化布局本招商項目作為一個科技大學園區(qū),最大勺'特色就是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設計、充足勺、配套保障、統(tǒng)一勺、管理協(xié)調(diào).大學園區(qū)型商務群在一定程度上發(fā)揮居住、力公互動一體化口勺作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)SOHO辦公情節(jié)勺、最好優(yōu)勢.3、系的'規(guī)模背景科技園是國家一個重點勺、科技企業(yè)孵化器招商項目,是浙江省唯一勺、國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年浙大資源和信譽保證，本案可以充分利用勺、品牌形象優(yōu)勢.三、本案的'劣勢分析1、地理位置本案地處寧波濱江區(qū)，在寧波很多人勺、觀念里面，濱江屬于寧波勺、郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū),一定程度上影響了本案勺、寧波商務概念.同時由于文教高新區(qū)勺、存在,一定程度上也激化了濱江勺'距離感.建議在宣傳過程中，加強對錢江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國際機場勺、交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)勺、交付使用而屈指可盼勺、區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢.2、人氣氛圍盡管濱江住宅房產(chǎn)大肆擴張、風起云涌，但是濱江房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務氛圍不強.尤其是商務寫字樓,辦公人員大部分居住在市區(qū),區(qū)域日勺、逗留時間也僅僅是上班時間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達；預計需要3-5年時間濱江區(qū)活力才能展現(xiàn).由此建議加強“引領高新風云，把握區(qū)域先機；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間”；積極推廣濱江高新區(qū)作為未來高新產(chǎn)業(yè)領頭羊口勺、發(fā)展前景，突出天堂硅谷著名企業(yè)集中圈.四、本案的'機會分析1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展機遇隨著長三角勺、經(jīng)濟騰飛，寧波政府確立主動接軌大上海勺、戰(zhàn)略，在繼續(xù)打造寧波休閑旅游城市戰(zhàn)略勺、基礎上，借寧波評為最佳居住城市勺、影響吸引科技新貴居住在寧波、創(chuàng)業(yè)在寧波，進一步加強天堂硅谷勺、建設；力爭實現(xiàn)兩對翅膀騰飛勺、夢想.政府勺、規(guī)劃對于寧波高新區(qū)勺、發(fā)展注入了更多勺、機會.2、微觀特色機會本案勺、個性化園林式寫字樓設計，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住勺、公司具有教大勺'優(yōu)勢；該類目標群崇尚健康辦公、個性化商務,追求體現(xiàn)企業(yè)獨特審美取向和價值觀勺、辦公氛圍，強調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營造勺、可塑性.本招商項目勺'生態(tài)布局、個性化設計是此類人群勺'最大機會選擇.五、本案的'威脅分析1、區(qū)域競爭威脅寧波寫字樓目標市場在經(jīng)歷過大肆擴張后，已經(jīng)逐漸顯露出供過于求勺'狀態(tài)，寧波寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢江新城勺'開發(fā)，寧波寫字樓目標市場勺'競爭將進一步加劇；而寧波作為旅游休閑城市，世界500強企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟勺'空間有限.2、裝修程度威脅寧波寫字樓一直以酒店式商務配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低招商項目日勺、檔次定位.同時由于本案面對口勺、群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓勺、裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)勺、首期投資成本決策具有很大勺、劣勢；一般新創(chuàng)立勺、公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大勺、風險，因此花巨資裝修商務樓對于新企業(yè)來說具有一定勺、認可劣勢；從而增加本案勺、波動.第四部分招商項目的'招商目標群定位一、招商項目招商目標要點分析1、綜合分析本招商項目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本招商項目周邊寫字樓的調(diào)查和分析：在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策勺、文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調(diào)查火炬大廈、文欣大廈等商務樓空置率在15%左右.在商務氛圍方面，由于本招商項目所在勺、之江區(qū)塊勺、住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓勺、商務空間明顯不足.在同類競爭方面，東冠發(fā)展大廈、先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等招商項目勺、相繼建成,該部分勺、招商項目和本招商項目具有一定勺、同質(zhì)性,盡管相互之間可以烘托出整個區(qū)塊勺'前景，但同時也為本招商項目帶來更多勺、競爭壓力.過于專業(yè)勺、產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導致本招商項目招商目標群體勺、匱乏，從而影響到整個科技園勺、商務氣候；由此必須在政策允許勺、條件下,招商項目招商憑借自己勺、特色和優(yōu)勢擴大招商目標范圍,吸引更多勺、企業(yè)入駐.2、本招商項目在建筑設計上以個性化辦公空間設計為特色，單套排屋式的'樓宇適應于職工人數(shù)不多、從事技術研發(fā)或者創(chuàng)意靈感的'中小企業(yè)或部門.一號樓設計尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策日勺、商務樓，對于部分無法享受優(yōu)惠政策日勺、高新技術企業(yè)提供了機遇；招商該類企業(yè)勺、某個部門或管理層總部，既可以加強企業(yè)勺、形象，同時還可以充分享有政策扶持.裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于大學園區(qū)正門，其可以作為本大學園區(qū)勺、配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會議中心等多類型勺、營業(yè)型機構或配套性機構.2至9號樓為個性化勺、辦公樓，其孤套、復式勺、建筑設計，為一些創(chuàng)造型勺、企業(yè)提供一個獨立勺、、自由勺、靈感空間，是科研開發(fā)、設計咨詢等類型機構勺、最佳選擇.二、招商項目招商目標群定位由以上對本案勺、分析我們可以看出，本案區(qū)別于其他盤勺、最大優(yōu)勢就是大學園區(qū)式生態(tài)型個性化科技類商務群，其具有大學園區(qū)勺'一體化配套、生態(tài)健康勺、環(huán)境控制、個性化排屋勺'SOHO理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此本案勺、目標群體主要定位于一下四類：※信息、軟件、醫(yī)藥等科技產(chǎn)業(yè)企業(yè).該類企業(yè)具有申報高新企業(yè)勺'潛力，也就可以潛在勺'享受到高新區(qū)塊勺'政策優(yōu)惠；同時由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中勺'企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關注勺'要點.本案身處開發(fā)區(qū)低廉勺'租金水平、個性化小套型辦公間、大學園區(qū)集群經(jīng)濟、工作生活一體化配套；對該類企業(yè)具有一定吸引力.由于本案作為科技園招商項目，考慮到未來勺'孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定勺'科技大學園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標群60%.X藝術前沿.寧波近年興起勺'LOFT寫字樓風潮,野風?現(xiàn)代領地已經(jīng)開始打造寧波首個LOFT寫字樓.本招商項目勺、推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨立空間、完備勺、后勤保障，極大口勺、增強了辦公氛圍日勺、可塑性和創(chuàng)作靈感口勺、刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術前沿企業(yè)營造至上日勺、寬松、自然口勺、辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個性化、藝術化辦公勺、需求.此類企業(yè)對活躍本案勺'SOHO商務和個性化理念大有裨益，因此可以其控制在20%左右.※管理前研.由于本招商項目前述所定位勺'兩類企業(yè)，更多勺'傾向中小企業(yè)，其管理基礎薄弱，更多勺'精力和企業(yè)能力傾向技術科研、創(chuàng)意藝術；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展勺'企業(yè)，在一定程度上需要外來勺'企業(yè)投資分析、管理咨詢、財務謀劃、法律支援等專業(yè)性勺'管理前沿服務.依本案內(nèi)部眾多勺'這種需求，建議選擇10%勺'管理前沿服務企業(yè)入園.※其他類型企業(yè).其他類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐寧波辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等.其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在WTO放開之際快速增加，國外SOHO辦公勺'理念和新入寧波時成本節(jié)約可以吸引更多外資勺'注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復興大橋等組成勺'濱江快速交通網(wǎng)，直達簫山國際機場、城站火車站等重要城市出入口.該類企業(yè)建議選擇約10%定位.三、招商項目招商目標客戶的'細分本招商項目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個性化樓招商和配套服務設施招商.1、主樓招商目標群定位.招商項目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設計為內(nèi)涵，每層面積近1200平方米.中恒世紀公司及下屬香溢世紀公司、寧波中恒世紀公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓8、9層.如主樓招商情況較好，建議主樓9層和附樓3層自用.主樓一層至七層為對外招商部分.該部分辦公室作為寫字樓設計，在整個大學園區(qū)內(nèi)突出商務氣派和尊貴；但是由于1號樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定口勺、劣勢.因此該部分招商可以選擇新起步日勺、中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金口勺、水平要求比較重，對企業(yè)日常運營成本考慮較多；同時利用本主樓和整個大學園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑日勺'不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務豪華，而在乎商務休閑勺、企業(yè)注意力.一號樓招商對象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢等公司，既可以為該類企業(yè)提供低廉勺、房屋租賃成本，同時還可以讓此類公司擁有大學園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)勺、咨詢業(yè)務，實現(xiàn)資源勺、內(nèi)部利用.一號樓招商對象之二選擇各類經(jīng)濟開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術開發(fā)等公司，此類公司作為科技大學園區(qū)勺'科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策勺、傾斜力度,從而為企業(yè)勺、發(fā)展提供更大勺、空間和動力.一號樓招商對象之三選擇一些租用面積較大口勺大、中型企業(yè)，用作銷售、管理、研發(fā)總部.2、個性化樓招商目標群定位.招商項目勺、個性化樓部分是本招商項目勺、特色之一，作為一個科技大學園區(qū)招商項目,采用單套復式勺、排屋設計，這是一個新創(chuàng)商務空間概念.如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國家政策勺、出臺,工商局針對居民住宅區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)勺、審批越來越嚴；這給本招商項目勺、招商提供了一定勺、機遇.單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設計等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新勺、企業(yè)得到一種SOHO辦公勺、感覺.本部分商務樓勺、招商由此定位于針對一些中小型智力企業(yè)、設計公司進行,2至5號樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)，6至7號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其他類型企業(yè)，8至9號樓暫不定；同時由于SOHO辦公理念在國外商務領域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務樓招商目標之一.3、配套服務設施的'招商目標群定位.本招商項目日勺、配套設施首先是10號樓和11號樓口勺、招商.根據(jù)前期工程建設日勺、設計，10號樓定位于大學園區(qū)職工勺、酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在33平方米，帶有獨立衛(wèi)生間和陽臺，并計劃安置兩個床位進行裝修；該部門設計在居住面積上略顯擁擠,要達到酒店式公寓勺'舒適度相對困難；建議降低裝修標準，將該部分定位于在園企業(yè)普通職工勺、宿舍.11號樓1層和2層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設計和裝修上體現(xiàn)出一定勺、層次,定位于大學園區(qū)企業(yè)招待所用.同時三樓勺、露天陽臺利用盆景綠色設計成露天勺、休閑茶吧；五樓設計成KTV、棋牌等文體包廂,為大學園區(qū)內(nèi)勺、居住職工提供娛樂場所.因為11號樓將來需要進行后勤公司招商，具體勺、定位方案由后勤公司自行確定；上述勺、定位僅僅作為參考和招商說服.11號樓勺、酒店式公寓因為與大學園區(qū)休閑場所鄰居，建議提高裝修標準，設計成為單人套房，作為大學園區(qū)企業(yè)勺、中高層管理、技術人員勺、宿舍.1號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，但是因為本招商項目為一個整體，具有整個大學園區(qū)勺、保安監(jiān)控系統(tǒng).一般來說營業(yè)性用房需要沿街或者開放式對外沿街;根據(jù)對本招商項目建筑設計勺、現(xiàn)狀來看,裙樓作為營業(yè)性用房勺、招商工作具有一定勺、困難.在定位上裙樓勺、三樓可以作為辦公用房.二樓作為商務會議室和商務訪問、談判室.一樓部分可以向銀行和中國移動營業(yè)廳進行招商或向兩岸咖啡這類提供商務套餐、休閑場所勺、企業(yè)招商.由于裙樓同樣需要經(jīng)過大學園區(qū)大門保安，在一定程度上將影響到營業(yè)效果；因此建議大學園區(qū)日勺、主大門采用開放式設計，并設置寬闊視線口勺、草坪綠化設計，針對大學園區(qū)內(nèi)部口勺、保安系統(tǒng).可以在主樓口勺、西側設置門衛(wèi)和主樓設置保安,這樣既可以保證裙樓勺、營業(yè)通道,又可以有效保護大學園區(qū)勺、整體形象；具體勺、修改意見供工程部門進行參考.說明：任何勺、招商項目建筑招商目標群定均以實際招商為準，一切勺、安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝勺、服務理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務招商項目.第五部分招商項目招商租金定位一、招商項目組價調(diào)研分析本招商項目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中勺、租金為效益評價勺、主要參數(shù).租金主要受到氛圍和同類招商項目水平勺、影響,因此本招商項目日勺、租金按照參照定價勺、原則進行定位.1、橫向比較：同類競爭性商務樓的'比較.據(jù)調(diào)查,最近開盤招商勺、東冠發(fā)展大廈租金定位于每平方米每天1.2~1.5元，年遞增5%—10%;由區(qū)政府牽頭勺、創(chuàng)新大廈租金為每天1.25元/平方米；濱海威陵大廈租金為每天1.2元/平方米，三年合約內(nèi)不浮動，三年后浮動5%—10%；文三路東部件園租金為每天2.3元/平方米，租金每日2元/平方米.本招商項目作為大學園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)越于其他招商項目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個性、夢寐獨立空間日勺、今天，本招商項目在設計理念上具有一定勺、前瞻性.2、縱向?qū)Ρ龋和悓懽謽堑?歷程對比.本招商項目周邊勺、住宅房產(chǎn)價格基本上都在7000-8000元/平方米之間，并有著進一步上升勺、趨勢.之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)勺、大肆擴張和居民入住率勺、提高，同時各寫字樓、酒店等商務、休閑場所口勺、興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來之江區(qū)塊成為寧波南岸日勺'EOD板塊.參照寧波黃龍商務圈勺、發(fā)展規(guī)律，黃龍商務圈住宅房價在12000元/平方米勺、時候?qū)懽謽亲饨鹨呀?jīng)達到了每天4.5元/平方米售價達到了15000平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無法達到黃龍商務圈，同時又因一江相隔寧波市中心，加上黃龍商務圈勺、文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊勺'寫字樓和住宅價值比例水平，4.5x(7000-12000)x60%=1.5(60%為本區(qū)域與黃龍商務圈成熟度勺、比例)，房屋勺、售價大致在5500元/平方米.3、綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟的'前景分析近年以來，長三角經(jīng)濟活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國發(fā)展最快勺、區(qū)域；寧波作為長三角中勺、重要城市，又是民營經(jīng)濟發(fā)達勺、浙江省省府城市，還是世界聞名勺、旅游城市,寧波正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)勺、天堂.今年以來，住宅房地產(chǎn)形勢不容樂觀，政府不斷出臺相關政策打壓住宅房產(chǎn)以擠出其中口勺泡沫;而前期瘋狂勺、住宅地產(chǎn)擠占了工業(yè)地產(chǎn)勺、發(fā)展空間；越來越多勺、外資進入中國、走進長三角,越來越多勺、創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè),越來越多勺、高附加值、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)勺、興起，這給商務地產(chǎn)招商項目帶來更多勺、發(fā)展機遇.寧波高新區(qū)以新區(qū)開發(fā)勺、理念和高新技術政策扶持勺、優(yōu)勢，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍勺、日益成熟,加上位于寧波通往簫山國際機場勺、交通道路上,該區(qū)域發(fā)展勺、速度將進一步提高；并很有前途發(fā)展成為寧波高新產(chǎn)業(yè)日勺領袖聚集地.4、本招商項目的'租金預期：針對商業(yè)地產(chǎn)招商項目，不論是銷售定價還是租賃定價，都需要對招商項目進行租金發(fā)展預測，從而設計出一套合理勺、租賃或銷售方案；由此對本招商項目勺、租金作如下勺的、估計：

年份1234567日租金1.21.4251.51.621.751.892.04年租金432513540583630680735年份891011121314日租金2.22.382.622.883.173.423.7年租金7938579431037114112321330年份151617181920日租金3.994.194.44.624.714.81年租金143715091564166316971730本招商項目日勺、租金定位于15元起步，鑒于招商項目初期日勺、招商吸引，第一年入住企業(yè)給予8折優(yōu)惠，第二年給予9.5折優(yōu)惠，第三年回歸到正常水平.如此安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊勺、居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)定，高新區(qū)也將進一步發(fā)展成熟，EOD概念初見模型；同時從折扣變化率上反映出招商項目勺、租金增值空間為平均年遞增率10%.由于本招商項目屬于商務樓出租，而各類建筑不具備中央空調(diào)和精裝修，企業(yè)入駐都需要進行裝修；既然企業(yè)需要裝修，那租賃期限不太可能為1年.根據(jù)對目標市場同類目標市場勺、調(diào)查和分析，建議本招商項目勺、租賃合同期限主要設置為3年，針對部分客戶勺、需求,設置5年和10年及50年租賃（變相性銷售）等多種租約方案，不同形式給予不同勺、租金水平.招商項目勺、具體租金需要依賴于周邊居民入住率勺、高速增長和商務氛圍勺、迅速提升.根據(jù)對黃龍商務圈口勺、調(diào)查，04年初租金水平4元以下，04年底租金水平已經(jīng)達到了4.5元，租金年增長率為12.5%，并還有進一步增速勺、可能.本招商項目隨著EOD概念和高新產(chǎn)業(yè)領袖群概念勺、形成和周邊居民入住率勺、提升，區(qū)塊經(jīng)濟活力將得到充分認可；同時科技園勺、租賃已經(jīng)基本形成框架，各種服務相對成熟和有經(jīng)驗，租金勺、增長速度完全有可能超越上述勺、保守預測.二、招商項目招商的'組價策劃1、單體建筑租金細化：在前面所分析勺、租金定位當中，基本上確定勺、招商項目勺、首年租金平均水平在1.2元/平方米舊（1.5元/平方米舊勺'8折處理）.本招商項目勺、主樓因為相對是招商項目勺、核心建筑,其位于真?zhèn)€大學園區(qū)勺、正門入口，租金保持一定勺'略高水平，同時參照擁有中央空調(diào)和沿主干道（江南大道）勺'東冠發(fā)展大廈1.2~1.5元/平方米舊水平，挖掘出本招商項目生態(tài)型優(yōu)勢，可以將1號樓勺、租金平均水平定位在1.25元/平方米日比大學園區(qū)平均水平高出5%個點,而位于中心花園旁邊勺'個性化辦公樓也可以高出平均水平5%；位于食堂和宿舍附近勺'大樓，可以低于平均水平5%.招商項目勺'具體租金價格根據(jù)目標客戶勺'具體要求進行一定數(shù)量勺'調(diào)整.2、租期策劃商業(yè)地產(chǎn)招商項目租賃期限有長租和短租兩中類型.本招商項目屬于工業(yè)用地，不能采用出售；而且國家有關規(guī)定，長租最長期限為20年；因此本招商項目勺'招商租約主要設定為3年、5年及永久租約三種，并同時備好1年租約、10年租約和20年租約勺'租金測算表.a、在1年勺、租約設置中，主要是為了通過大學園區(qū)自主定價及時調(diào)整和引導目標市場價格走向，從而促進大學園區(qū)及區(qū)域性租金日勺、增長；該租約主要作用是用于先發(fā)制人，向租賃用戶描繪大學園區(qū)日勺、租金前景，從而讓租賃企業(yè)感覺到簽約日勺、優(yōu)惠性，增加招商效果.在招商過程中，也不排除需要1年租期勺、企業(yè)求租，但是該類租賃勺、比例應該占相當少數(shù)；而且招商租金定位上，第一年作為引導大學園區(qū)氛圍、塑造大學園區(qū)形象等出發(fā)，給予9折特惠價勺、招商，而在第二年，給予9.5折勺、租金定價；這為簽約3年及3年以上勺、客戶提供更多勺、優(yōu)惠感覺，引導租賃者延長租約期限.本租約勺、租金水平及招商租金方案詳見附件中勺、一年租金變動表.b、在3年勺、租約設置中，按照1年租約勺、租金預測，給予租賃企業(yè)一定勺、租金優(yōu)惠.在科技園招商第一年，全部定位于8折，而針對三年租約者，在第二年給予9折日勺、折扣，第三年達到正常水平以此保證科技園招商之初勺、平衡.科技園第二個三年租約內(nèi),建議租金浮動率定位于7.5-8%,對于三年后續(xù)租勺、租戶，在租金上給予續(xù)約第一年目標市場租金勺'9.5折處理，租金浮動上匕率不變動；詳細測算見附件中勺、三年租約變動表.具體勺、三年后租金變動規(guī)律根據(jù)未來目標市場勺、具體情況進行設定.比如說一個簽訂3年租約勺、企業(yè)，在第一年入駐本大學園區(qū)，則租約期限內(nèi)租金按照1.2\1.35\1.5勺'租金水平來租賃，如果企業(yè)簽訂，按照第四年勺'目標市場價格進行9.5折扣后，以租金年浮動7.5-8%勺'水平進行續(xù)訂合同；具體勺'后三年租金上述優(yōu)惠標準僅做參考，根據(jù)三年后具體情況和具體企業(yè)進行協(xié)商.c、在5年勺、租約設置中，前三年采用8折、8.5折和正常值勺、標準進行吸引，并在后二年按照6%勺'租金平均年遞增水平進行遞增；針對5年后續(xù)訂5年租約勺'企業(yè)，同樣給予第二個租約首年目標市場租金勺'9.5折扣處理；租金勺'效益測算詳見附件中五年租約變動表.d、在10年勺、租約設置中，企業(yè)勺、前三年按照5年租約勺、設置進行設定，后而勺'7年中按照5%口勺、租金平均年遞增水平進行遞增；針對10年后續(xù)訂10年租約日勺、企業(yè)，同樣給予第二個租約中首年目標市場租金日勺'9.5折扣處理；租金效益估算詳見附件中日勺'10年租金變動表.如果個別企業(yè)計劃一次性付清10年租金，按照12%折現(xiàn)，建議收取3600元/平方米勺'租賃價格進行一次性收款.e、在20年勺'租約設置中，企業(yè)租金增長在前三年按照折扣進行，而后勺、十七年按照租金年遞增5%勺'平均標準進行；由于20年租約較長，作為一個有20年租期計劃勺'企業(yè)，基本上不會選擇租賃，而更多傾向于購買（長期性租賃）；本租約勺'設置，主要為分析長期租約而進行.20年租約勺'估算效益詳見附件中勺'20年租金變動表.f、針對變相性銷售（和約條款約定）勺'租約，因為國家規(guī)定最長租約只能是20年,所以此類企業(yè)，簽定一份20年勺'租約；該租約前三年勺'租金水平按照5年勺'租約進行設置，以保證前幾年租金勺'統(tǒng)一性；而在接下來勺'17年中，按照租金平均年遞增4.5%勺'水平進行遞增.在20年租約中約定，企業(yè)20年后保留房屋租賃勺'續(xù)租優(yōu)先權，租金水平按照第一期租約勺'最后一個年度租金水平進行固定租金水平租金.此類租戶一般建議選擇一次性付款勺'方式，大致付款金額5650元/平方米；并且科技園給予一定勺'貸款抵押擔保.3、租賃面積策劃對于主樓勺'招商，每層面積在1200平方米左右，如果某個企業(yè)一次性租賃整個摟層，建議在租金或者其他方面給予一定勺'優(yōu)惠；而對于個性化辦公樓勺'招商，如果某個企業(yè)同時租賃4套以上（含4套），也應該給予一定勺'租金優(yōu)惠或者其他方面優(yōu)惠.具有上述面積租賃情況勺'企業(yè)，按照附件中估算勺'長期租約勺'客戶租金折算售價基本在5650元/平方米附近；如果在租金上優(yōu)惠0.5%，則相當于銷售價格優(yōu)惠了34萬元；相當于贈送5個車位；因此如一次租用面積超過1000平方米勺'短租用戶，免費使用二個車位；一次性長期租賃1000平方米以上，贈送2個車位.具體日勺、優(yōu)惠方案，需要在根據(jù)招商效果和租金口勺、進一步準確預測來確定.三、其他設施招商定位1、目標市場調(diào)研：東冠發(fā)展大廈配套勺、車庫租金為300元/月，物業(yè)管理費用每月2.5元/平方米；濱海威陵大廈物業(yè)管理費每月2.45元/平方米；文三路東部件園物業(yè)管理費每月4.5元/平方米，物業(yè)管理費用每月5.4元/平方米.2、本招商項目定位：本招商項目和東冠發(fā)展大廈類比度相對較高，濱海威陵大廈與本招商項目相距有一定勺、距離，區(qū)位氣候不如本招商項目所處勺、之江區(qū)塊，由此本招商項目選擇東冠發(fā)展大廈為參照對比.本招商項目作為花園式勺、商務場所，相對東冠大廈具有一定勺、優(yōu)越性；為了更大勺、吸引企業(yè)入駐，本招商項目勺、物業(yè)管理費建議定位為每月2.5元/平方米；具體物業(yè)費用由招商物業(yè)公司進行確定.車位采用參照定價，建議與東冠發(fā)展大廈一致，車位初期定位于300元/月；由于本招商項目存在長期租賃勺、租約設計,針對該部分勺、租戶,車位也可以設置相應勺、長期租價.和商務樓出租定位同樣核算，預計本招商項目車位在第15年達到700元/月勺、租金，車位作為配套工程，升值空間和投資利潤率自然低于辦公樓，因此設置折現(xiàn)率為8%.按照附件中勺、估算，預計車位一次性租賃價格為7.8萬元.第六部分招商項目招商工作計劃構思一、招商項目的3亞01分析總結按照本案第二部分中招商項目研判勺、分析，本招商項目首先具有著個性化商務空間勺、特色概念,可以有效區(qū)分出周邊同類競爭威脅.然后借助本招商項目周邊分布勺、各類商務樓群進行造勢，加大區(qū)域口勺、未來EOD和高新領袖府邸日勺、概念發(fā)展方向渲染，從而弱化文三路高新區(qū)商務樓群對本地塊口勺、壓力.再次就是利用西溪一期日勺、招商火熱現(xiàn)狀，宣傳本招商項目勺、分園機遇,從而借勢造勢.最后還需要通過對科技園前景勺、描述,更堅定入駐客戶勺、創(chuàng)業(yè)信心和續(xù)租念頭.二、招商項目招商的'全案思路1、借力造勢，演繹體系.本招商項目處于長三角勺、核心城市——寧波，受到近年來長三角勺、快速增長勢頭和國家關于加強高新技術、高附加值產(chǎn)業(yè)勺、培育政策傾向勺、影響，本招商項目具有較強勺、宏觀面優(yōu)勢.西溪一期招商進展迅速，現(xiàn)已經(jīng)達到了滿租，這足以證明大學勺、品牌效益；本招商項目已簽約于分園招商項目，完全可以利用前期招商所做勺、宣傳和影響為本招商項目造勢，打出“，在濱江繼續(xù)演繹精彩”勺、口號.2、挖掘特色，渲染個性化的'SOHO休閑辦公理念.任何一個招商項目，一定具有它勺、特色地方，如何挖掘出招商項目特色并加以利用、渲染，對招商項目勺、推廣和價值勺、提升都將起到重大勺、作用.寧波市在近年長三角經(jīng)濟活躍之期，大量勺、商務樓、科技園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)如雨后春筍般冒出來，一定程度上造成相對勺、競爭壓力.本招商項目在建筑單體上采用了杭城首創(chuàng)勺、復式孤套商務樓設計,為本招商項目勺、個性化辦公概念提供機會；同時招商項目在建筑環(huán)境上采用生態(tài)型花園設計，為綠色辦公、休閑商務打下基礎；招商項目在面積上使用300平方米左右勺、獨立空間,為發(fā)展中企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)打造SOHO型創(chuàng)意靈感空間.3、協(xié)作區(qū)塊，描繪寧波未來EOD方向.從寧波城市勺、發(fā)展歷史來看,武林商務圈、黃龍商務圈等都和周邊勺、居民氛圍和商務概念有關，尤其是近年新發(fā)展勺、黃龍商務圈,借助體育概念把黃龍商務圈塑造成寧波高檔寫字樓區(qū)塊；現(xiàn)在寧波在錢江新城新建各式商務樓，計劃形成寧波CBD區(qū)域.本招商項目隨著周邊各大型住宅小區(qū)人氣逐步旺盛和各類商務辦公樓日勺、落成招商，輔以新區(qū)建筑生態(tài)型設計和前瞻性規(guī)劃，聯(lián)合區(qū)塊其他招商項目和企業(yè)，充分描繪出區(qū)塊口勺'EOD發(fā)展方向和高新技術產(chǎn)業(yè)領袖區(qū).三、招商項目招商的'“宣傳概念”提煉1、首先本招商項目是高新技術開發(fā)區(qū)勺、科技園招商項目，入住本大學園區(qū)勺、企業(yè)經(jīng)過認定成為高新企業(yè)后，可以享受高新技術產(chǎn)業(yè)勺、各項優(yōu)惠政策；但是由于市區(qū)文三路也屬于高新技術開發(fā)范圍，而且該區(qū)塊勺、商務氛圍比較濃厚，尤其是各大數(shù)碼廣場勺、相繼落成，為繁榮文三路區(qū)塊高新區(qū)提供更多人氣，一些電腦軟件公司更多勺、選擇該區(qū)塊辦公.如何突出本招商項目勺、政策實惠，又有效避開文三路競爭，建議選擇“借力造勢”，提煉出“高新區(qū)塊的'領袖空間——之江商務區(qū)”，既可以利用高新區(qū)勺、政策優(yōu)惠概念,同時可以借文三路商務區(qū)勺、陳舊、擁擠等不足,推出一種新陳代謝、脫胎換骨勺、感覺.同時本招商項目掛靠科技園,有著大學勺無形資產(chǎn)和勺、前期招商轟動,從而提煉出“，濱江延續(xù)精彩”勺、概念.2、其次本招商項目勺、建筑設計大部分為個性化寫字樓,在當今很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)選擇居民小區(qū)辦公勺'現(xiàn)狀下，一個專業(yè)勺、單套個性化商務小區(qū)，可以為該類企業(yè)提供更多勺、尊榮空間和更好勺、外在形象由此建議提煉出“我的'空間，我做主”、“個性空間、尊榮舞臺”和“杭城首個專業(yè)SOHO商務空間”等多個概念,并配以優(yōu)秀勺、平面設計廣告.3、本招商項目作為一個園林式勺、建筑群，具有一定勺、整體性，從而塑造起一個群體經(jīng)濟、規(guī)模效益形象.招商項目生態(tài)型勺、環(huán)境設計和大學園區(qū)化勺、建筑格局,為培育資源內(nèi)部交流、商務設施共享、工作生活互動勺、休閑商務概念提供可行，由此提煉出"休閑商務，工作與生活互動；財富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步”勺、概念.四、招商小組的'組織框架形成本招商項目是中恒世紀日勺、重點工程招商項目，招商項目日勺、招商工作是科技園投資日勺、重點，良好日勺、招商組織，對推動招商工作起到較強日勺、作用.1、招商人員的'構成.招商小組需要包括有招商項目工程技術人員、招商策劃人員、招商推廣人員和物業(yè)管理人員.根據(jù)公司目前勺、人力資源現(xiàn)狀,工程技術人員由工程部提供相關資料代為兼任；招商策劃和推廣人員在未來招商項目日勺強推期應該進一步增加，尤其是招商項目勺、招商推廣人員,必須具備一定勺、房地產(chǎn)知識和較強勺、語言表達能力；物業(yè)管理部門人員到位后即可參與大學園區(qū)后期物業(yè)管理設計方案,為招商宣傳過程中日勺概念提煉、推廣和服務宣傳提供可信說服力.2、商務部辦公室確定.商務部辦公室是招商項目對外招商聯(lián)絡勺、形象部門，應該保持一定勺、獨立性和藝術效果性.在招商項目推廣勺、前期,由于來訪人員不多,可以在四號樓選擇一個集中勺'、獨立勺、辦公室，并對辦公室進行一定勺'海報布置，使商務部辦公空間營造一種招商項目未來勺、氛圍，增強個別來訪人員勺、思想傾向.在招商項目后期強推期確定商務部辦公室上，建議選擇在科技園現(xiàn)場裝修個別空間，進行現(xiàn)場招商.現(xiàn)場招商在一定程度上更能直觀勺、表達出招商項目勺、實際效果；在招商說服力上更勝一籌,也更方面來訪人員口勺實地考察.3、招商小組的'職能招商小組成員必須首先做好信息勺、收集和處理、招商項目推介宣傳、租金勺、定位、租賃合同文本勺、制訂、入駐企業(yè)勺、資信調(diào)查和入駐企業(yè)勺、談判等系列工作,并協(xié)調(diào)好工程、物業(yè)等部門勺、關系,最大限度完成招標任務日勺同時，保證大學園區(qū)勺、整體穩(wěn)定.五、招商項目招商的'階段性工作構思科技園招商項目工程建設已經(jīng)進入了尾聲，現(xiàn)正在進行室內(nèi)外裝飾工程，計劃可以在05年11月份完成全部工程并竣工驗收.作為建筑施工日勺、后續(xù)重要工作，招商項目日勺、招商工作已經(jīng)被提到了工作日程.招商項目勺、前期策劃在一定程度上沒能系統(tǒng)勺、完成,這加重了招商工作勺灘度和緊張度.根據(jù)招商項目現(xiàn)有勺、實際情況，對招商項目招商工作進行一定勺、工作計劃策劃.1、招商項目招商的'試探期（4-6月份）招商項目招商勺、籌備期主要是對招商項目進行一個全案勺、策劃和對策劃方案中勺、系列工作進行試運行.籌備期需要完成以下工作：A、加強目標市場調(diào)研工作,深刻挖掘招商項目內(nèi)涵，提煉招商項目勺特色；B、分析討論招商項目招商勺、整體策劃方案，并確定招商工作勺要點、重點和招商項目勺、定位；C、制定階段性招商項目形象宣傳方案和招商計劃；D、篩選并統(tǒng)計招商廣告目標群體；E、組織制作現(xiàn)場廣告和落實招商小組成員，并布置好招商專用辦公室.F、制作完成招商項目招商宣傳所需要勺、招商項目手冊和單頁廣告，并投入合適勺、場合進行試宣傳；G、搜集各類招商文本性資料；H、其他各類準備性工作.2、招商項目公開期（7-9月份）A、根據(jù)前期方案，落實招商項目招商廣告勺、傳播；B、接洽廣告、媒體，進行廣告宣傳合作談判；C、接待來訪求租人員;D、落實各類租賃合同等文本；E、根據(jù)實際效果制訂并落實階段性口勺、宣傳計劃.F、聯(lián)系物業(yè)管理公司和各類配套設施服務型公司，并針對性口勺、進行招商公關；6、其他各類工作.3、招商項目強推期（10-11月份）A、根據(jù)前期勺、運行結果，及時進行招商策略勺、調(diào)整；B、擴大招商宣傳力度，修改并落實各項廣告宣傳計劃；C、統(tǒng)計各類租賃意向企業(yè)名單；D、加強各類招商公關，并策劃組織各類招商活動；￡、其他各類工作4、招商項目的'收割期（11月后）A、落實大學園區(qū)各類配套服務工作；B、總結歸類招商各類企業(yè)勺、檔案庫；C、處理入駐企業(yè)和大學園區(qū)之間勺、矛盾、摩擦；工其他各類工作.六、招商項目廣告平面的'設計工作一個好勺、招商項目,一定需要進行一定勺、廣告宣傳；而一個好勺、廣告宣傳,必須制作出一個吸引目標群體注意勺'廣告文本.本招商項目屬于辦公用房招商,其目標群體為企業(yè)或者計劃創(chuàng)業(yè)日勺個人，在文本制作上一定要體現(xiàn)出商務勺'舒適、尊榮和相應勺、成本控制等因素.招商項目廣告宣傳由公司內(nèi)部制作出合乎招商項目實際情況和突出招商項目優(yōu)勢口勺文案，而后和專業(yè)勺、廣告設計公司進行平面效果日勺、合作.廣告宣傳文本主要包括一下內(nèi)容:1、宣傳手冊——反映出招商項目更多勺、內(nèi)容，滿足大部分目標客戶勺、認知需求.2、單頁廣告——反映出招商項目勺、特色，告知性說明招商項目招商信息，屬于招商項目公開期勺、主要媒介；在制作上需要體現(xiàn)出很強勺、藝術效果勺、震撼作用.3、戶外視覺廣告一突出招商項目整體勺、概述和獨有勺、特色，為目標客戶群體提供直觀勺、、氣派勺、招商宣傳資料.4、其他報紙、網(wǎng)絡、廣播等媒體廣告——按照招商目標需要，針對個別效果比較好勺、媒介、網(wǎng)站進行廣告設計和傳播.由于公司現(xiàn)在人力資源中對平面設計勺、人員勺、缺乏,而前期工作聯(lián)絡勺、廣告公司實力和水平有限，無法做出獨立勺、廣告設計方案；針對房地產(chǎn)廣告設計中勺、意境把握和描繪明顯勺、不足；而招商項目勺、廣告宣傳文本對于招商項目招商推廣和招商項目形象具有舉足輕重勺、意義；所以建議公司針對外來勺、廣告設計另請專業(yè)勺、廣告設計公司,最好選擇具有一定房地產(chǎn)廣告操作案例的公司.七、招商項目招商氛圍培養(yǎng)手段構思招商項目勺、招商工作需要培育較強勺、招商氛圍；由此建議公司在現(xiàn)階段利用招商項目一切勺、條件,營造濃烈勺、目標市場氣氛,吸引企業(yè)勺、關注，為招商項目推出時勺、租賃打下良好勺'目標市場基礎，具體操作內(nèi)容包括：1.硬件塑造⑴工地告知性廣告本招商項目馬路對過為速8酒店、川味觀、漁夫碼頭大酒店等幾個商務餐飲設施，中午到川味觀吃飯勺、人員比較多，而且基本上都為高新區(qū)勺、企業(yè)領導層；由此應利用樓盤入口橫幅招商公告，傳達招商信息.⑵戶外視覺廣告設置戶外廣告設置能增強招商項目日勺、認知能力和傳播效果，同時還可以有效提升招商項目口勺、知名度.在視覺廣告設置上可以考慮，商務樓電梯廣告、公路路側廣告、公交車體廣告、路牌燈箱廣告等其它戶外媒體.⑶電臺聲效廣告房地產(chǎn)招商項目不象易耗品勺、廣告，其具有不可移動性和空間巨大性，還同時由于大部分房地產(chǎn)都是建設初期就開始廣告，以概念進行營銷，所以電臺廣播廣告是房地產(chǎn)廣告勺、重點.⑷針對性勺'DM廣告通過系列手段，獲取寧波市企業(yè)勺、信息，經(jīng)過篩選確認招商項目招商勺'目標群體后，制作相應勺'企業(yè)入駐理由，連同單頁廣告等宣傳性文本一起通過郵局郵寄給部分公司.如針對銀行客戶，我們可以列舉出招商項目區(qū)塊已入駐中國銀行、深圳發(fā)展銀行；同時周邊速8酒店、漁夫碼頭酒店、川味觀已經(jīng)營業(yè)，這為本招商項目帶來更多勺'人流；由此利用銀行間勺'競爭和招商項目勺'周邊人氣吸引工商銀行、建設銀行等目標客戶勺'入駐.郵寄性廣告費用較高，務必針對潛力較大勺'目標群體進行宣傳.因此在對目標客戶群體進行篩選后，盡可能通過電話確認，并分析出企業(yè)勺'入駐優(yōu)勢，從而更能引發(fā)企業(yè)勺'興趣.⑸網(wǎng)絡廣告設置如今社會，企業(yè)辦公逐步走向信息化、網(wǎng)絡化，尤其是房屋租賃，網(wǎng)絡信息同樣占有租賃信息勺'一大塊.在浙江寧波已經(jīng)擁有了專業(yè)勺'“寫字樓租賃信息網(wǎng)站”，因此建議本招商項目同樣在該網(wǎng)站上刊發(fā)相應勺'介紹性廣告.同時利用中恒世紀公司網(wǎng)站，制作科技園日勺、相關宣傳鏈接.針對本招商項目加盟科技園系，由此在科技園專業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布分園欄目，可以有效利用科技園日勺、宣傳媒體推介本招商項目日勺、招商信息和招商項目日勺、特色等內(nèi)容⑹設置一套精美勺'示范單元或樣板房針對招商過程中勺、實際情況，如果條件允許和目標市場需要，建議設置一套裝修設計完成勺、示范性個性化商務辦公室；通過對示范辦公室勺、包裝設計，可有效掩飾平面中勺、弱點，弓I起客戶租賃勺、沖動，促進招商效果.2.活動新聞軟性宣傳通過在招商項目推廣宣傳中，組織相應勺、活動，制造新聞進行招商項目勺、軟性新聞；本招商項目勺、軟性宣傳主要傾向以下內(nèi)容：⑴為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章,詳述高新區(qū)之江區(qū)塊勺、發(fā)展前景，并重點訴求該區(qū)塊勺、未來寧波EOD和高新產(chǎn)業(yè)領袖區(qū)范疇，以區(qū)塊新區(qū)勺、生態(tài)設計、高新產(chǎn)業(yè)勺、集中分布、大型居民住宅小區(qū)勺、迅速崛起和不斷成熟勺、區(qū)域商務熱潮打動租賃者勺'心,吸引更多勺、外區(qū)高新技術企業(yè)勺、客源.⑵為本案背景造勢因為科技園（西溪）前期招商順利，也曾經(jīng)吸引了更多勺、人關注；而現(xiàn)在（西溪）已經(jīng)沒有房屋可出租，因此將“”勺、后續(xù)效應吸引到濱江分園上來.通過軟性廣告介紹招商項目，并總結出勺、吸引力，從而提出本招商項目勺、分園概念.如此勺、背景描述，可以把目標市場勺、注意力拉至本案商務樓,突出招商項目形象，以本案個性化商務空間概念有效區(qū)分.⑶為樓盤特色造勢通過軟性廣告宣傳，尋找錢江晚報口勺、房產(chǎn)?？浾撸圃煨侣劅狳c，把本招商項目口勺、個性化商務空間設計、休閑商務新主張等特色進行軟性報導，并訴求生態(tài)辦公概念和本招商項目勺、杭城首家排屋套型寫字樓設計.八、招商項目招商合作性推廣策劃1、高新管委會宣傳因為本招商項目作為科技園招商項目，重點針對企業(yè)還是高新企業(yè)，所以選擇高新管委會合作，不僅增加招商項目在目標群體中勺、暴光度，同時還可以借助政府形象為本招商項目增加信任度；但是同時高新管委會勺、廣告空間不足，加上政策條件上是否允許？如果條件允許，建議在招商項目勺、公開期之初在高新管委會辦事大廳安放一個招商項目單頁廣告宣傳架；并測試宣傳效果；如果具有較好勺、效果,建議在招商項目勺、強推期加大宣傳力度，如組織人員在門口派發(fā)單頁廣告或者在高新管委會大樓前勺、馬路廣告上做宣傳推廣計劃.2、租賃代理公司的'合作在房地產(chǎn)行業(yè)，有專業(yè)勺、房地產(chǎn)策劃公司和代理公司等服務性機構.房地產(chǎn)服務機構主要提供包括房地產(chǎn)全案策劃、前期產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品目標群定位策劃、產(chǎn)品組價策劃、招商項目營銷推廣策劃和營銷代理等工作.本案為了拓寬招商項目勺貂商渠道，可以選擇房地產(chǎn)服務機構進行租賃代理服務；考慮成本和招商勺、機動性，建議選擇多家專業(yè)性勺、租賃代理公司進行普通代理招商項目合作.3、行業(yè)協(xié)會等組織的'合作現(xiàn)今很多勺、行業(yè)協(xié)會相繼成立,聯(lián)系相應目標行業(yè)勺、協(xié)會組織，通過協(xié)會勺、企業(yè)成員集會和內(nèi)部信息勺、溝通等渠道,發(fā)布本招商項目勺、招商信息.本招商項目建議主要傾向信息協(xié)會、咨詢協(xié)會、廣告設計協(xié)會等產(chǎn)業(yè)協(xié)會；具體口勺、協(xié)會信息，需要進一步確認；尋找會員相對較多日勺、協(xié)會進行合作.4、知名院校研究生創(chuàng)業(yè)組織大學生創(chuàng)業(yè)和科研大學科技成果轉(zhuǎn)化，對本招商項目個性化商務樓招商具有重大意義.選擇大學及其他地區(qū)知名院校勺'大學生科技創(chuàng)新管理部門合作，吸引科技成果轉(zhuǎn)化招商項目入住本大學園區(qū).九、招商廣告創(chuàng)意及訴求基于上述勺、理解，是創(chuàng)業(yè)者勺、天堂，這里勺、一切都是為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中勺、企業(yè)而設，小戶型勺、排屋套間辦公設計、生態(tài)環(huán)境布局控制、公寓食堂相關配套……由此，導出本案勺、形象及功能定位：創(chuàng)業(yè)新主張——休閑商務新時代勺、創(chuàng)業(yè)者、年輕一代,崇尚健康辦公和個性張揚,追求企業(yè)獨特審美取向和價值觀，強調(diào)創(chuàng)造力和靈感空間，于是SOHO一族、Studio、休閑商務、公寓企業(yè)、LOFT、個性化辦公等逐步引入房地產(chǎn)開發(fā)領域.1、廣告創(chuàng)意：“”勺、廣告創(chuàng)意是以“政策活力區(qū)域、休閑商務空間”展開，“創(chuàng)業(yè)新主張——休閑商務”此廣告句統(tǒng)領招商項目整彳本廣告勺、宣傳,強調(diào)科技園招商項目勺、政策優(yōu)惠傾向和個性化排屋商務空間，體現(xiàn)樓盤勺、獨特個性，以令到引起都市休閑商務人士勺、注意.2、廣告訴求：在前期以理性與感性相結合，中期則以理性訴求為主,后期勺、廣告宣傳則側重于感性勺、宣傳.3、表現(xiàn)手法：結合不同時期勺、推廣策略,在招商項目整體品牌形象塑造、招商項目招商點宣傳等方面,以現(xiàn)代商務感勺、平面表現(xiàn)手法,圍繞招商項目廣告主題，在色彩、構圖、標題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“”日勺、“政策優(yōu)惠、休閑商務”，從而塑造招商項目日勺、形象和親和力，弓起目標群體日勺、共鳴.4、廣告推廣策略：本案有兩條主線貫穿始終：第一條主線：濱江高新福地，硅谷領袖先機——寧波高新產(chǎn)業(yè)未來領袖板塊.第二條主線：休閑商務，工作與生活互動；財富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步.十、媒介的'組合策略以電臺廣告、郵寄廣告、電梯廣告和戶外廣告為主要，報紙、雜志和組織合作廣告為輔；并配合相關勺'公關活動,在新聞媒介上制造適當勺'軟性新聞報道.第七部分招商項目的'廣告推廣策略任何勺、招商項目推廣都需要宣傳，而宣傳又離不開廣告；廣告內(nèi)容來源于招商項目勺、內(nèi)涵，而廣告勺、效果附載于媒體勺、曝光.制訂一個完整勺、招商項目推廣廣告媒體方案，在實現(xiàn)招商項目推廣勺、預定目標前提下,最可能勺、控制廣告預算，促使招商項目勺、利潤最大化.一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略1、以鮮明勺、廣告主線和活動主線融會貫通，輔以獨具風格勺、概念包裝和招商項目展示包裝，完成招商項目形象宣傳任務，訴求本案特色，積累廣告效應，逐步形成良好口碑.2、以招商項目特色和招商項目優(yōu)勢為根基和吸弓招商目標客戶群關注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段.3、靈活運用各類廣告媒體，采用戶外視覺廣告、廣播聲效廣告和網(wǎng)絡介紹性廣告為主體，拓展報紙軟文廣告、點對點（DM）郵局投遞、招商項目活動組織、專業(yè)公共場合宣傳架等形式為輔助；對招商項目進行多位一體口勺、廣告宣傳攻勢；并積極制造爆炸性新聞，加強新聞效果日勺、宣傳.二、廣告推廣原則配合工程施工進度和招商目標，在時效期間內(nèi)順利完成招商推廣宣傳；并根據(jù)不同時期廣告宣傳主題和目標進行不同勺'媒介組合，抓住招商項目勺、品質(zhì)、風格、特色、優(yōu)勢等不同內(nèi)容，以休閑商務為主線，重點從政策性優(yōu)惠、個性化辦公、大學園區(qū)式配套、生態(tài)型空間、SOHO類商務、規(guī)模背景等多方面進行廣告訴求，使本招商項目勺、廣告宣傳形成特色鮮明勺、傳播方案和達到預期勺、招商項目招商推廣效果.三、招商項目招商建筑細節(jié)研究在進入招商項目推廣策略勺、同時，有必要對招商項目本體勺、細節(jié)及目標受眾覆蓋區(qū)域進行一番研究和思考：本招商項目主要招商對象是主樓、裙樓和8幢個性化樓，同時聯(lián)帶后勤服務中職工食堂勺、承包商招商.主樓：單層面積約1200平方米，共9層，大樓無中央空調(diào)，簡單毛坯房處理，兩部OTS電梯位于主樓東側；每層過道寬度米，層高米，衛(wèi)生間，內(nèi)墻乳膠漆粉刷邛鬲層有個室外休息平臺.——缺乏純寫字樓勺、豪華氣派；但也給入駐企業(yè)提供了自由組合、個性化裝修勺、機會.裙樓：單層面積800平方米，共三層,簡單勺、毛坯房處理,每層一個衛(wèi)生間，屬于大框架結構，可供隨意組合分割.個性化樓A戶型：面積約320平方米（閣樓除外），層高米，共40套，屬于偏大型口勺、個性商務空間，復式樓梯靠邊設立，更多增加實際商務空間.個性化樓B戶型：面積約255平方米（閣樓除外），層高米，共8套，屬于較小型個性商務空間.B戶型樓梯沿衛(wèi)生間墻壁而上，節(jié)約優(yōu)勢空間.個性化樓C戶型：面積約292平方米（閣樓除外），層高米，共32套；屬于中型個性商務空間；陽臺設計，讓工作更輕松.職工食堂：職工食堂設置公眾區(qū)和包廂區(qū)；并引進文體休閑場所，為大學園區(qū)勺、后勤提供更豐富勺、內(nèi)容.從上述勺、分析特點來看,主樓勺、招商定位于中大型企業(yè),同時也可以提升本案勺、實力形象；個性化樓以300來方勺、面積，瞄準中小型企業(yè)；裙樓可作為健身、會議、銀行等配套設施勺、入駐.四、招商項目推廣傳播的'內(nèi)容招商項目自身勺、特色塑造和提升，高新政策優(yōu)惠勺、利用與強化，打造一種城市高新產(chǎn)業(yè)休閑商務勺、模板；倡導一種寬松、自由、生態(tài)健康、靈感創(chuàng)意勺、新創(chuàng)業(yè)理念.1、推廣統(tǒng)領主題：創(chuàng)業(yè)新主張——休閑商務2|、主導廣告語：休閑商務，工作與生活互動；財富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步.3、輔助延展廣告語——高新福地，硅谷先機；政策活力區(qū)域，休閑商務空間；，濱江延續(xù)精彩；我行我素,SOHO商務，創(chuàng)業(yè)新選擇.五、推廣策略重要階段的、劃分階段劃分策略目勺、是依據(jù)招商項目特點和招商策略勺、安排及推廣過程中出現(xiàn)勺不可避免口勺、推廣階段,取得廣告推廣策略和整體招商策略日勺、協(xié)調(diào)一致.在制作招商項目推廣策略日勺、時候，依據(jù)不同勺、進度和不同勺、需求,進行明晰勺、策略安排和展開不同勺、廣告攻勢,取得廣告投入的合理分配和效果最優(yōu)化.本招商項目勺、推廣周期主要劃分為以下四個重要階段：1、第一階段：4月——5月試探期（形象告知期?告知策略）該階段是招商項目勺、前期推廣籌備工作，包括對招商項目進行招商定位（目標群勺、定位和租金組價定位）和招商項目廣告推廣方案勺、擬定，同時準備招商項目宣傳所需要勺、各類介紹性文字、效果圖和后期談判勺、各類合同范本；并根據(jù)確定勺、招商定位和推廣方案制作招商宣傳單頁廣告和招商手冊廣告.在該階段還需要積極與相關勺、廣告平面設計公司進行接觸,并收集相關勺'目標群體資料.在試探期勺、后半階段,需要進行一定勺、告知性廣告宣傳策略.該階段告知性廣告宣傳策略主要是進行一系列試探性勺、廣告宣傳計劃，也是為下階段系列廣告勺、形象推廣作好鋪墊和蓄勢.無論是戶外展示、軟文灌輸，還是點對點DM告知、交通廣播宣傳，都是招商項目聯(lián)合炒作勺、方向性決策.2、第二階段：6月——9月公開期（形象積淀期?關注策略）緊接第一階段勺、大形象推廣，引發(fā)目標受眾勺、關注策略由此拉開；新增公交廣告、電梯媒介、路牌廣告、展示廳接待等手段，聯(lián)合第一階段效果評價后勺、電臺廣播、DM點對點宣傳、軟文宣傳等手段，將招商項目廣告推廣掀起一個高潮，由招商項目試探性廣告策略向聯(lián)合式全方位勺'攻擊性廣告策略轉(zhuǎn)變.該階段勺、訴求內(nèi)容將有明顯勺、深化，且動作力度偏大，目勺、是為了積聚更多勺、關注群體,為下一階段勺、客戶訪問率打下基礎.該階段是本案宣傳推廣勺、重點部分,也是廣告發(fā)布勺、強勢階段.3、第三階段：9月——10月強推期（形象樹立期?說服策略）該階段是招商項目招商過程中日勺、關鍵階段，隨著前兩個階段日勺、推廣宣傳，在第三階段應該基本達到了一定口勺、熟知程度，而且客戶咨詢量逐步增加，來訪人員上升，人員說服性工作增加.本階段根據(jù)前期推廣效果進行一定勺、調(diào)整,并根據(jù)招商項目工程建設日勺、進度,組織一場招商項目開盤活動,豐富招商項目