GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving北京公司標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工作思路提綱□北京區(qū)域“格林”系列產(chǎn)品回顧□標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)——90m2以下小面積戶型□標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的難點(diǎn)——立面標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)□通用部品及標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造□規(guī)劃層面標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)□標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工作開展方式一、北京區(qū)域“格林”系列產(chǎn)品回顧

北京格林小鎮(zhèn)天津格林世界北京格林小鎮(zhèn)6市場(chǎng)定位中高檔中高檔中高檔客戶群定位高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員等中高收入人群，改善型及首次置業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員等中高收入人群，改善型及首次置業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員等中高收入人群，改善型及首次置業(yè)城市區(qū)位老城區(qū)外圍新區(qū)老城區(qū)外圍新區(qū)老城區(qū)外圍新區(qū)容積率1．231．4南區(qū)1.4、北區(qū)2.0住宅單體產(chǎn)品類型townhouse、花園洋房、小高層花園洋房、普通多、小高層、中高層花園洋房、6層帶電梯、小高層面積150m2115m2南區(qū)150m2、北區(qū)123m2建筑風(fēng)格北歐現(xiàn)代現(xiàn)代法國(guó)現(xiàn)代建筑形式磚紅色陶土磚、北緩坡及平屋頂結(jié)合磚紅色陶土磚，坡屋頂、平屋頂組合米白色面磚，洋房為坡屋頂、小高層為平屋頂景觀環(huán)境主題北歐現(xiàn)代、線性景觀帶水景主題法式、英式、北歐、意大利組合，中央公園水景主題源自盧瓦爾的法式風(fēng)情一、北京區(qū)域“格林”系列產(chǎn)品回顧

結(jié)論:1、北京區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目已涵蓋TOWNHUSE、花園洋房、普通多層、小高層、中高層、高層這些主要住宅物業(yè)類型，積累了大量經(jīng)驗(yàn)，具備了總結(jié)、歸納，形成成熟的產(chǎn)品線，在部分項(xiàng)目推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的客觀條件；2、位于老城區(qū)外圍新區(qū)、容積率1.2—1.4、中高檔市場(chǎng)定位、以城市中高收入人群為主力客戶群的項(xiàng)目是開發(fā)的主流；3、花園洋房、小高層、中高層住宅產(chǎn)品是主要物業(yè)類型；4、建筑立面以現(xiàn)代、風(fēng)情為特點(diǎn)，以面磚為主要外墻飾面材料。二、北京區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)

---90m2以下小面積戶型政策環(huán)境：九部委聯(lián)合發(fā)布的宏觀調(diào)控政策中規(guī)定“90平方米”及其之下的戶型要占今后新建項(xiàng)目總量的70%以上。90平方米及其之下面積的戶型將一舉成為主流。

公司內(nèi)部開發(fā)環(huán)境：位于老城區(qū)外圍新區(qū)、容積率1.2—1.4、中高檔市場(chǎng)定位、以城市中高收入人群為主力客戶群的項(xiàng)目是開發(fā)的主流?；▓@洋房、小高層、中高層住宅產(chǎn)品是主要物業(yè)類型。以90m2以下住宅產(chǎn)品為標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)，展開：提高開發(fā)效率，以快速生產(chǎn)能力優(yōu)化生產(chǎn)周期，以提高項(xiàng)目收益水平。標(biāo)準(zhǔn)化平面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化立面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造、通用部品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)組團(tuán)設(shè)計(jì)在新項(xiàng)目快速復(fù)制二、北京區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的切入點(diǎn)

——90m2以下小面積戶型5.5層花園洋房產(chǎn)品策劃4.5層花園洋房土地利用效率不高,不適合做小面積戶型對(duì)于位于城市新區(qū),容積率1.2-1.4項(xiàng)目,4-6層住宅產(chǎn)品接受度高于小高層產(chǎn)品需要對(duì)6層住宅進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì),提高其舒適度,進(jìn)而產(chǎn)生新的產(chǎn)品類型6層花園洋房4.5層花園洋房土地利用效率不高,不適合做小面積戶型5.5層花園洋房產(chǎn)品策劃5.5層創(chuàng)花新園點(diǎn)洋房與普通6層住宅具有相近的土地利用效率以兩棟花園洋房組成具有半圍合庭院空間的組團(tuán)模塊，住戶共享庭院鄰里空間規(guī)劃層面建筑層面室內(nèi)使用功能完備、空間緊湊；保留4.5層花園洋房院、錯(cuò)、露、退的特點(diǎn),每戶擁有分享自然的空間基于平面功能空間的變化,立面產(chǎn)生高低錯(cuò)落,可根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃要求進(jìn)行發(fā)展中低容積率、高綠化率、高人氣、低價(jià)位的6層花園洋房產(chǎn)品考慮平層、上下層拼接的可能性□首層擁有私家花園,以及與花園精密聯(lián)系的情景房,充分體現(xiàn)親地性；□二層客廳外設(shè)有花園露臺(tái)，主人房設(shè)陽光室。5.5層花園洋房產(chǎn)品策劃□三四層戶型都擁有露臺(tái)和陽光室等親近自然的休閑空間5.5層花園洋房產(chǎn)品策劃□五層戶型擁有露臺(tái)和陽光室?！趿鶎痈鼡碛写竺娣e露臺(tái)及陽臺(tái)，五六層空間可以打通為一套復(fù)式戶型。5.5層花園洋房產(chǎn)品策劃小高層、中高層產(chǎn)品策劃9層18層住宅以板塔結(jié)合、端頭放大、端頭偏轉(zhuǎn)、整體偏轉(zhuǎn)等方法提高土地利用效率以9層與5.5層組合布置，形成空間疏密有致的混居院落規(guī)劃層面建筑層面通過合理精巧的設(shè)計(jì)提高居住舒適度，如運(yùn)用中西廚設(shè)計(jì)、分離式衛(wèi)生間、彈性使用空間等設(shè)計(jì)手法；通過一梯三戶、一梯四戶組合減少公共交通面積小面積、高舒適度的小高層住宅產(chǎn)品考慮平層、上下層拼接的可能性9層與5.5層混居院落上下層組合復(fù)式戶型三、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)應(yīng)用的難點(diǎn)——立面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化北京金地格林小鎮(zhèn)天津格林世界高端花園洋房戶型過程設(shè)計(jì)方案天津格林世界高端花園洋房戶型完成設(shè)計(jì)方案天津格林世界項(xiàng)目高端花園洋房立面設(shè)計(jì)演化過程，提煉和改進(jìn)：全陶土磚外飾面、體型簡(jiǎn)潔現(xiàn)代、屋頂北緩坡、強(qiáng)調(diào)豎向線條和TOWNHOUSE立面構(gòu)圖。源自北歐的現(xiàn)代、時(shí)尚天津格林世界主力花園洋房外立面設(shè)計(jì)演化過程“五大道”老建筑水晶城新古典建筑風(fēng)格的啟發(fā)設(shè)計(jì)過程完成設(shè)計(jì)方案提煉和改進(jìn)：陶土磚和涂料結(jié)合外飾面、層層退臺(tái)體型、雙坡屋頂、運(yùn)用空調(diào)機(jī)位等元素形成豎向線條為主的構(gòu)圖源自英國(guó)的典雅、溫馨6層普通公寓4.5層主力花園洋房4.5層高端花園洋房9層“薄板”公寓組合創(chuàng)新天津格林世界項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)演化過程北京格林小鎮(zhèn)64.5層花園洋房立面設(shè)計(jì)方案源自法國(guó)的清新、時(shí)尚北京格林小鎮(zhèn)66層洋房立面設(shè)計(jì)方案天津格林世界高端花園洋房戶型過程設(shè)計(jì)方案提煉共性：白色陶土磚外飾面、退臺(tái)體型、雙緩坡屋頂、運(yùn)用體塊穿插為主的構(gòu)圖立面標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工作思路對(duì)以往項(xiàng)目典型立面體塊關(guān)系、立面材質(zhì)、色彩搭配、門窗設(shè)計(jì)等元素進(jìn)行歸納、提煉、改進(jìn)，形成幾種成熟立面體系不同項(xiàng)目不同的營(yíng)銷定位、不同的設(shè)計(jì)目標(biāo)選擇確定具體項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)概念和手法選擇某一種立面風(fēng)格選擇某幾種立面風(fēng)格，根據(jù)規(guī)劃情況進(jìn)行組合創(chuàng)新形成具體項(xiàng)目獨(dú)特立面風(fēng)格四、規(guī)劃層面標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)可標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)因素典型組團(tuán)布置方式典型道路斷面物業(yè)管理方式停車方式社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要個(gè)性化設(shè)計(jì)因素商業(yè)、托幼、學(xué)校等配套設(shè)施特色街道、廣場(chǎng)、公園等公共空間其它因地制宜因素快速?zèng)Q策，提高設(shè)計(jì)效率，保證基本功能質(zhì)量賦予社區(qū)個(gè)性、特色，提升社區(qū)價(jià)值五、通用部品及標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造通用部品保證住宅基本使用功能的部品提高住宅使用性能標(biāo)準(zhǔn)的部品門窗欄桿外墻磚涂料屋面瓦等遮陽百葉防噪窗太陽能熱水器等標(biāo)準(zhǔn)化，快速、大量運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化，針對(duì)各項(xiàng)目及同一項(xiàng)目不同部位運(yùn)用通用構(gòu)造保證住宅基本使用功能的構(gòu)造提高住宅使用性能標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)造防水節(jié)點(diǎn)保溫節(jié)點(diǎn)門窗等樓板隔聲改善室內(nèi)冷熱輻射技術(shù)構(gòu)造等標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，快速、大量運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，針對(duì)各項(xiàng)目及同一項(xiàng)目不同部位運(yùn)用具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)新項(xiàng)目天津格林世界二期北京格林小鎮(zhèn)6北區(qū)委托專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)研究工作9層住宅★★5.5層花園洋房★★18層住宅★★通用部品、標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造★★★標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)規(guī)劃元素★六、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)開展方式謝謝Thankyou金地集團(tuán)企業(yè)股份有限公司中林佳湖

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開盤推廣方案【開啟蔚藍(lán)理想】一、活動(dòng)目的【市場(chǎng)前提】*周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)相年前開盤，我們目前需將積累的近600多戶意向客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶，及時(shí)截流?！净顒?dòng)目的】*元旦活動(dòng)，旨在開發(fā)新老客戶資源，展示中林佳湖的魅力，并讓產(chǎn)品與消費(fèi)者之間充分發(fā)生互動(dòng)，*通過在中林錦苑的活動(dòng)，以成功的項(xiàng)目凸現(xiàn)中林的品牌承諾及實(shí)力，給消費(fèi)者以信心；*開盤當(dāng)日慶典，旨在渲染慶典氛圍，重點(diǎn)是客戶辦理大定手續(xù)。二、元旦活動(dòng)主旨【主題】開啟蔚藍(lán)理想中林新年慶典

*活動(dòng)以展示佳湖魅力為主，緣自“一灣蔚藍(lán)自然是家”的主題形象訴求，考慮將產(chǎn)品的特點(diǎn)：水主題園林、休閑自然國(guó)際的新生活方式展示出來，讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品充分了解，全面營(yíng)造佳湖品質(zhì)形象，以打動(dòng)消費(fèi)者；*將佳湖未來生活場(chǎng)景以及產(chǎn)品的高品位通過現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及其它方式體現(xiàn)，讓人們提前體驗(yàn)佳湖不一樣的生活。三、活動(dòng)安排開啟蔚藍(lán)理想中林新年慶典

蔚藍(lán)生活一：“開啟蔚藍(lán)理想”長(zhǎng)卷新年寄語大行動(dòng)蔚藍(lán)生活二：國(guó)際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座—美國(guó)泛亞易道蔚藍(lán)生活三：人與自然的親密游戲（水岸生活）

蔚藍(lán)生活四：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊蔚藍(lán)生活五：中林賀年紅酒嘉年華

四、活動(dòng)細(xì)節(jié)【蔚藍(lán)生活一】：“開啟蔚藍(lán)理想”長(zhǎng)卷新年寄語大行動(dòng)

地點(diǎn)：中林錦苑小區(qū)大門口或商業(yè)街；核心：*為人們提供一個(gè)展示未來希望的契機(jī)，用對(duì)生活的美好愿望開啟中林慶典的序幕；*群眾參與效應(yīng)容易被帶動(dòng)，烘托現(xiàn)場(chǎng)慶典氛圍，并具有社會(huì)意義。方式：錦苑門口的百米藍(lán)色布卷的鋪設(shè)，現(xiàn)場(chǎng)提供彩色油性筆，讓到場(chǎng)的每個(gè)人涂寫出對(duì)新一年的希望，讓整條布卷形成繽紛的藍(lán)色海洋。

【蔚藍(lán)生活二】：國(guó)際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座—美國(guó)泛亞易道

地點(diǎn)：中心區(qū)園林地帶；核心：*置身于錦苑的園林中，在自然的環(huán)境中國(guó)際大師與消費(fèi)者面對(duì)面，極具親和力；*將面對(duì)面的主題放大到國(guó)際性流行時(shí)態(tài)，及理想人居環(huán)境。旨在讓消費(fèi)者開拓眼界，增長(zhǎng)知識(shí)，同時(shí)由易道將落實(shí)于昆明實(shí)地的中林佳湖的設(shè)計(jì)人文理念剖析給大家，讓買家對(duì)于產(chǎn)品有充分的了解。方式：*易道的外籍主設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)與消費(fèi)者面對(duì)面，通過圖片的展示，及解說的方式，與消費(fèi)者輕松交流。

【蔚藍(lán)生活三】：人與自然的親密游戲（水岸生活）

地點(diǎn)：水墻或噴泉處；核心：*全面展現(xiàn)水景住宅的生態(tài)，人性化一面，建立人們對(duì)于佳湖的獨(dú)特印象，讓人們提前進(jìn)入體驗(yàn)時(shí)代，通過游戲體驗(yàn)70%的親水率帶給人們?nèi)绾尾灰粯拥纳?！方式?游戲模擬居住水岸生活中，與自然界的動(dòng)、植物的對(duì)話；*由幻燈片打出各種水邊植物的圖片，請(qǐng)參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可詳細(xì)獲得該植物的特性說明，答對(duì)者可獲得精美禮品一份。*模擬各種鳥類的鳴叫聲，同樣請(qǐng)參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可獲獎(jiǎng)。

【蔚藍(lán)生活四】：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊

地點(diǎn)：商業(yè)街；核心：*將水景藍(lán)色文化徹底打透，讓人們積極參與到創(chuàng)造的過程，并留下深刻印象；*展現(xiàn)中林文化的年輕、創(chuàng)造的一面。方式：*以“蔚藍(lán)風(fēng)情”為主題的水岸手工藝品的制作，由開發(fā)商提供相關(guān)的制作工具、原材料。由參與者親自構(gòu)思、制作、完成。所設(shè)計(jì)作品可參加“中林蔚藍(lán)理想”創(chuàng)意品的評(píng)比，參與者及獲獎(jiǎng)?wù)叨伎色@得禮品；*原料提示：石子、木板、蘆葦、麻繩、碎布片、顏料；*將商業(yè)步行街變成DIY手藝一條街。

【蔚藍(lán)生活五】：中林賀年紅酒嘉年華

地點(diǎn)：中林錦苑會(huì)所大堂；核心：*讓錦苑及佳湖新老業(yè)主歡聚一堂，答謝業(yè)主一直的支持，也希望新的一年此情長(zhǎng)青；*開啟老客戶資源，用強(qiáng)大的老業(yè)主信任感建立人們對(duì)于佳湖的認(rèn)可。方式：*高雅、尊貴的氛圍，讓業(yè)主們充分體會(huì)到作為中林的一份子的非凡身份感受；*建議啟動(dòng)中林VIP金、銀會(huì)員，成功介紹客戶是成為會(huì)員的前提，會(huì)員能享受到各商家相應(yīng)的貴賓待遇。五、流程安排【時(shí)間】：2003年1月1日【地點(diǎn)】：中林錦苑

AM：9：30慶典開幕“開啟蔚藍(lán)理想”長(zhǎng)卷新年寄語大行動(dòng)；

AM：10：00國(guó)際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座；

AM：9：30---12：00人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次；蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放；

PM：2：30—4：30人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次；蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放；

PM：7：30—9：30中林賀年紅酒嘉年華

六、現(xiàn)場(chǎng)包裝

1【活動(dòng)分區(qū)】

1、水景住宅藝術(shù)講座

22、人與自然的親密游戲

3、中林賀年紅酒嘉年華

34、蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊

5、“開啟蔚藍(lán)理想”長(zhǎng)卷新年寄語

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【現(xiàn)場(chǎng)包裝】

入口處：*巨型賀年彩飄中國(guó)結(jié)、活動(dòng)信息及即將開盤信息條幅；*中林佳湖”海軍陸戰(zhàn)隊(duì)“式保安迎賓；*流程海報(bào)；*蔚藍(lán)色長(zhǎng)布卷；商業(yè)街：*活動(dòng)標(biāo)牌；會(huì)所：*活動(dòng)標(biāo)牌；*流程海報(bào)；*入門橫幅；水幕處：*佳湖人文展板*活動(dòng)標(biāo)牌園林講座：中林佳湖展板*園林效果圖、樓體效果圖、園林介紹、建筑規(guī)劃介紹；*活動(dòng)標(biāo)牌

七、其它包裝

【通路包裝】

戶外廣告牌：提前半個(gè)月，用巨幅條幅的方式，傳遞元旦活動(dòng)信息及開盤信息*櫻花立交廣告牌；*十里長(zhǎng)街廣告牌；十里長(zhǎng)街路旗：提前半個(gè)月，傳遞元旦活動(dòng)信息及開盤信息。【售樓處包裝】

*橫幅：元旦活動(dòng)信息及開盤信息；*活動(dòng)海報(bào)；*新年”?！白郑?/p>

*中林VIP卡、及程序介紹；

八、媒介計(jì)劃

[一、報(bào)紙廣告]

媒體策略：*保持原定以建立中林地產(chǎn)品牌形象的軟文攻擊不變，提前半個(gè)月，將慶典信息及開盤信息全面?zhèn)鬟f；*報(bào)眼形式：開盤前提前一周，倒計(jì)時(shí)：中林地產(chǎn)巨作中林佳湖即將傾情開盤！還有6天！[二、電視廣告]

5秒鐘標(biāo)板：*集中單一展示樓盤形象口號(hào)，并傳遞慶典活動(dòng)及開盤信息；*慶典活動(dòng)前提前二周時(shí)間，12月15日-1月1日1月1日—1月20日/每天8次。[三、電臺(tái)廣告]

30秒電臺(tái)廣告：*音樂臺(tái)，整點(diǎn)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)電臺(tái)廣告；*12月15日-1月1日1月1日—1月20日

[創(chuàng)意計(jì)劃1]時(shí)間 媒體版式 主題12月4日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)半版軟文

昆明，呼喚城市土地運(yùn)營(yíng)商星期三12月6日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)半版軟文

中林品牌之路星期五12月11日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)半版軟文中林模式：立足片區(qū)，輻射城市星期三

12月18日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)半版軟文中林理念：高調(diào)做事，低調(diào)做人星期三

12月20日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)半版硬性”開啟蔚藍(lán)理想“中林新年慶典星期五

（開盤信息）

--[創(chuàng)意計(jì)劃2]時(shí)間 媒體版式 主題12月25日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)半版軟文

中林產(chǎn)品：精品至上星期三12月27日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)半版硬性“開啟蔚藍(lán)理想”中林新年慶典星期五（開盤信息）12月30日云南日?qǐng)?bào)/春城晚報(bào)