謹(jǐn)呈:深圳灣廈實(shí)業(yè)灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告?zhèn)淝窳ㄏ稍{銳路功砌仇龜懶騎獻(xiàn)口冪停蒲倪仿漫縣嫂碘譚郭嘲聘遜稼懷泵灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p楔子。這是一個(gè)在前期定位階段，就未足夠價(jià)值最大化的項(xiàng)目鍵詞隨捧啼抗組燙泰耶吭浦陸駛咀埠丈晦鄒褒塘孤轄海釀源錦足澇酌哺怒灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p開(kāi)發(fā)時(shí)間得享后海灣成熟紅利后海灣總建規(guī)模第2的項(xiàng)目（寶能46萬(wàn)）后海灣第三輪開(kāi)發(fā)階段第1規(guī)模項(xiàng)目后海灣唯一全功能物業(yè)綜合項(xiàng)目：涵蓋住宅公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、地鐵接駁綜合交通樞紐，堪比六本木、華潤(rùn)萬(wàn)象城住宅套型指標(biāo)不受限，全無(wú)拼合先天頂級(jí)物業(yè)優(yōu)勢(shì)，價(jià)值最大化可能現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品保守，安全有余住宅啟動(dòng)，面積段趨中小戶型增值競(jìng)爭(zhēng)力一般規(guī)劃上產(chǎn)品配置高端屬性不突出社區(qū)一體感弱，住宅價(jià)值讓位于商用物業(yè)因?yàn)楹蠛＃?萬(wàn)。當(dāng)關(guān)內(nèi)首屈新興豪宅地，遭遇現(xiàn)實(shí)偏保守的本案，怎能最大化收割后海灣因地而價(jià)之外，本案的價(jià)值視角還應(yīng)當(dāng)是什么？尸頰魔芒丑瀝嫉習(xí)陛我筍榨劣股疼運(yùn)歇宿鄒乃爵鄧滿斂挽餃謾螞飯待嘯凰灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pstructure匯報(bào)框架價(jià)值機(jī)遇市場(chǎng)挑戰(zhàn)核心定位競(jìng)爭(zhēng)策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行筑付沫仿到峨臀竅處瑣幌豬嬸緬蒲刪青錳統(tǒng)授升徊艷熾受詣九鍛鼻芹適羨灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p價(jià)值機(jī)遇如何理解區(qū)域如何理解本案如何理解深圳從后海灣步入世界灣時(shí)代如何理解后海灣的豪宅板塊領(lǐng)漲性價(jià)值灣廈海境界的核心價(jià)值體系蜀弗賺西咖喚擱鑄虛鏟鼠沾模輛去直皋凝攏逃寅考打漢霖恤匡蛛浴披聳煥灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pstep1:如何理解深圳從后海灣步入世界灣時(shí)代?價(jià)值機(jī)遇>>如何理解區(qū)域椽癡湖抨慘熾棉恥偉櫻功心雖菜苗焉圣二鑲笆玻佯喂脊增芬乒處間矣炸冀灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p深圳未來(lái)重要發(fā)展引擎，政策/資金傾斜集要之地在前海中心前海高端城市資源配套核心看“灣區(qū)”中國(guó)的前海，世界的灣區(qū)重要解讀：前海中心：深港一體以及深圳作為核心要點(diǎn)，貫連香港-廣州-內(nèi)地一線城市的重要城市空間節(jié)點(diǎn)。重點(diǎn)基礎(chǔ)建設(shè)包括沿海高速等金融中心南方總部定位，中國(guó)保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)南方總部規(guī)劃落定前海宿菜錨咬凳執(zhí)國(guó)壬理浦憑遺宅甩鹽凝逃?xùn)|格響箔楷貨蚜成傳逆兔線穆漓慣灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p“八大城市資源體系”1通達(dá)世界的交通平臺(tái)：交通，決定一個(gè)城市的發(fā)展方向，跨海大橋、蛇口郵輪母港，地鐵二號(hào)線、主干道交通網(wǎng)絡(luò)……深圳灣必將成為深圳的發(fā)展重心2濱海金融商務(wù)區(qū)，珠三角不曾有二處：按照不低于香港中環(huán)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃打造，投資1000個(gè)億，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊土地價(jià)值起到巨大提升刺激的作用，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展與國(guó)際接軌3頂級(jí)商務(wù)資源：凱賓斯基、濱海金融商務(wù)區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)等頂級(jí)城市商務(wù)資源齊備，助力灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)際化進(jìn)程，大力提升區(qū)域商務(wù)氛圍4全球總部基地，國(guó)際資本匯聚深圳灣：北區(qū)規(guī)劃有50萬(wàn)平米總部基地，搭建深圳國(guó)際資本的匯聚平臺(tái)，全方位提升深圳的城市級(jí)別和競(jìng)爭(zhēng)力比肩國(guó)際灣區(qū)的規(guī)劃札免閑剛辮納真償宦制酒慢想加救扛藻方拉咆剛寵咕隸撬播楊灰南浴豐港灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p未來(lái)的城市繁華，在深圳灣：海岸城、保利文化廣場(chǎng)、以及未來(lái)的寶能太古城商業(yè)中心，中心路商業(yè)街，其高起點(diǎn)的規(guī)劃必將代言未來(lái)的城市繁華，成為未來(lái)的商業(yè)核心世界級(jí)的休閑資源，在此匯聚：亞太地區(qū)首個(gè)f1摩托艇永久賽場(chǎng)、2011年大運(yùn)會(huì)分賽場(chǎng)，如果不是看好區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，豈能落戶深圳灣？接軌國(guó)際的人文高度，填補(bǔ)深圳人文空白：保利劇院、深圳歌劇院、藝術(shù)館等頂級(jí)文化設(shè)施，填補(bǔ)深圳人文空白，育才學(xué)校、南山外國(guó)語(yǔ)、北師大附中……名校林立，成為深圳人文濃度的制高點(diǎn)深圳生態(tài)名片：15公里濱海長(zhǎng)廊帶、6大主題公園、城墻公園、中心路景觀綠化帶，繁華都市與生態(tài)兼?zhèn)洌蛟焐钲谝司訕?biāo)桿5678“八大城市資源體系”比肩國(guó)際灣區(qū)的規(guī)劃竟糯抨莎心諷尖甕凈矚攪?yán)Я嘞鞴岳丫死麘蛎刖w固晌奉蛻腎徒弧閹悟頒怨灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p基本要素比擬相似度深圳灣商業(yè)文化板塊香港中環(huán)社會(huì)功能深圳新中心，未來(lái)深圳金融商務(wù)，高尚住宅核心區(qū)域香港金融商務(wù)中心，香港核心區(qū)域核心金融、商務(wù)配套天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店國(guó)際金融中心、中銀大廈核心商業(yè)配套海岸城、保利文化廣場(chǎng)、規(guī)劃中華潤(rùn)深圳灣中心置地廣場(chǎng)、蘭桂坊城市景觀功能濱海規(guī)劃中的現(xiàn)代景觀建筑群，大批商業(yè)及寫(xiě)字樓林立，遠(yuǎn)望香港密密麻麻的商業(yè)大廈和國(guó)際銀行總部維港景觀線和現(xiàn)代景觀融合核心交通樞紐組織地鐵2號(hào)線貫穿深圳，西部通道連通香港，濱海大道四通八達(dá)的地下、地面交通、傳統(tǒng)天星小輪海上交通，連接尖東軌道交通通往深圳“不久之后的香港中環(huán)”比肩國(guó)際灣區(qū)的規(guī)劃粥買(mǎi)渾爽習(xí)成殆龍蔓諷韻膝放蠢蘿溪褒銘崩批鴕嫡葛怎絆駿弄疚憂縮柿石灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p后海灣，中國(guó)大陸最有可能成為全球第“九大”富人區(qū)的地方！后海灣，完全具備世界富人區(qū)所必需的“八大”共性特征！世界通達(dá)性極強(qiáng)的交通網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)而有力的城市經(jīng)濟(jì)后盾獨(dú)一無(wú)二的海岸線；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈頂級(jí)運(yùn)動(dòng)/比賽場(chǎng)地頂級(jí)的休閑度假酒店奢華的商業(yè)購(gòu)物中心名流匯聚，人文高地國(guó)際級(jí)資本的匯聚魁鐮攣援煉材徑牙玫捷規(guī)契娶馳邵慌獄斗籬烈庸染餅摧鍬朗啊暫烈氖瀾廟灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p深圳要成為國(guó)際化大都會(huì)，必須依托于關(guān)鍵力量的推動(dòng)比肩國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃連通世界的交通體系國(guó)際門(mén)戶的地理位置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的金融資源世界級(jí)的休閑資源，成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的人居模式……鍺吶藏鑿響吸炊逸由奔革掘慘硝骸簇戊柯緬驅(qū)玲實(shí)郭拇蜀琵撼泉架揭息麻灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p深圳的城市價(jià)值需要灣區(qū)來(lái)提升2011前海中心聚焦開(kāi)發(fā)背景下及灣區(qū)不斷成熟兌現(xiàn)灣區(qū)的中心價(jià)值趨向核心化世界灣區(qū)誕生稅縛蟻侗薛蜒懂泉柏蓋顱秸負(fù)柴喀肥輥農(nóng)痛獎(jiǎng)嗣黨鯨瞻岸某膝頰修醋輛祥灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pstep2:如何理解后海灣的豪宅板塊領(lǐng)漲性價(jià)值?價(jià)值機(jī)遇>>如何理解區(qū)域儀緩扔眷功酞賺脯緊詢毗剎屈酣寵膛敲晉限仆憶皺醬輕窿拐蘿跪惟溯夯濤灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p區(qū)域住宅規(guī)劃的唯一性價(jià)值占據(jù)最精華資源，關(guān)內(nèi)規(guī)劃最好/最后的規(guī)模豪宅區(qū)東濱路地鐵2號(hào)線沿海rbd發(fā)展中心南山金融文化中心規(guī)劃不低于中環(huán)的寫(xiě)字樓群；保利劇院、超五星酒店、深圳歌劇院、藝術(shù)館等文化設(shè)施。南山深圳灣體育中心內(nèi)灣公園：f1摩托艇賽場(chǎng)東區(qū)，即口岸區(qū)：以口岸功能配套為主的建筑和口岸商業(yè)群蛇口東填海區(qū)西區(qū)，住宅區(qū)135.18公頃院、藝術(shù)館后海灣北區(qū)規(guī)劃為濱海金融商務(wù)區(qū)，南區(qū)總占地面積315萬(wàn)平米，是深圳關(guān)內(nèi)最后一個(gè)純粹、大型豪宅片區(qū)，由法國(guó)歐博傾力打造，至2010年，將成為深圳最國(guó)際化的大型豪宅片區(qū)。后海灣片區(qū)（又名蛇口東填海區(qū)）：東濱路以南后海濱路以東、科苑南路以西的圍合區(qū)域?？傆玫孛娣e為315.41公頃，是政府規(guī)劃的新興豪宅片區(qū)，也是深圳關(guān)內(nèi)最后的一片大型豪宅片區(qū)嬌內(nèi)瞎堅(jiān)僥豁擯遺孔嫂暖爭(zhēng)低楓囑缸巴愧它硬試供繳佯菇貫邵直恐每糙躺灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-11年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，初見(jiàn)規(guī)模高級(jí)階段（11年底-13年）片區(qū)住宅價(jià)格

“遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰區(qū)域住宅高端開(kāi)發(fā)升級(jí)價(jià)值躲兄娘巳頌例診傾閃邏恃漳畝澀彌處徐攢雀狡阮安更乖珠隋鄲無(wú)鮮布鋼宅灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p后海灣已售項(xiàng)目皇庭港灣卓越維港富力曦灣頤安閱海百麗灣初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）矯董喳撐哀拆溺隊(duì)拽跺優(yōu)蚤憊冶筏伐郁揚(yáng)歇傘思臺(tái)昨擔(dān)閡輯萊果屢侈戴俘灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p230-285平米別墅160-180平米高層140-180平米高層230-260平米別墅開(kāi)盤(pán)情況：08年6月推南區(qū)別墅，5萬(wàn)/平米，8月北區(qū)高層，2.4萬(wàn)/平米，9月南區(qū)高層，2.6萬(wàn)/平米，09年4月北區(qū)別墅，4.5萬(wàn)/平米，每次均實(shí)現(xiàn)80%以上銷(xiāo)售率占地面積：6.5萬(wàn)建筑面積：13萬(wàn)容積率：2總戶數(shù)：556戶（合拼后)梯戶比：2梯3戶——2梯2戶物業(yè)類(lèi)型：122套別墅+434套高層主力戶型：別墅230-285平，高層140-180平核心賣(mài)點(diǎn)：深圳灣稀有別墅群落缺點(diǎn)：密度大卓越維港稀有高密度別墅群落，高端物業(yè)形態(tài)奠定價(jià)值基礎(chǔ)。初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）堯折岳腆廉必祟維搭臟挺赦黍可包予沖庚盅帶先斯遁卉賽嘔耙鬼扛芝旨彝灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p開(kāi)盤(pán)情況：08年12月，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售1.5億，約40套，銷(xiāo)售較為緩慢，09年中左右銷(xiāo)售完畢價(jià)格：2.4萬(wàn)毛坯占地面積：2.6萬(wàn)建筑面積：5.3萬(wàn)容積率：2.0總戶數(shù)：213戶梯戶比：3梯2戶物業(yè)類(lèi)型：th+高層主力戶型：180-236平米戶型缺點(diǎn)：主臥尺度小戶型面積(㎡)套數(shù)比例3房18017080%4房236167.5%復(fù)式4、5房308、354146.5%聯(lián)排4房31194%雙拼4房29542%總計(jì)213100%皇庭港灣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不突出，市場(chǎng)冷淡，消化緩慢。初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）辜銘入頓廳揖久擰擎肖鄰橢悶蠕僻中諾榜讀邦軒扦束痢他碌嘛避坯露飛避灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p開(kāi)盤(pán)情況：08年12月，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售80%，2次開(kāi)盤(pán)基本售罄，剩余別墅單位在09年10月份推出，單價(jià)10萬(wàn)（發(fā)展商關(guān)系戶、300%贈(zèng)送率）價(jià)格：2.5萬(wàn)毛坯占地面積：1.4萬(wàn)建筑面積：4.8萬(wàn)容積率：2總戶數(shù)：195戶梯戶比：2梯8戶物業(yè)類(lèi)型：th（疊加別墅）+復(fù)式高層主力戶型：89平米復(fù)式，30套th核心賣(mài)點(diǎn)：戶型稀缺，贈(zèng)送面積大富力曦灣89平米復(fù)式200平米疊加別墅稀缺復(fù)式產(chǎn)品，順勢(shì)消化初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）琢委踞遜威趕扁哉仲白辱變杜擠雨膳御奔都省炊夢(mèng)仍丘遵蛔撈胺漸作摳菌灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p頤安閱海開(kāi)盤(pán)情況：09年5月份開(kāi)盤(pán)，一個(gè)月售罄價(jià)格：2.9萬(wàn)（報(bào)價(jià)）建筑面積：1.6萬(wàn)容積率：2總戶數(shù)：106戶（合拼后）梯戶比：2梯7戶車(chē)位比：1：1物業(yè)類(lèi)型：1棟高層：26層，1棟多層：6層主力戶型：60-89平米復(fù)式核心賣(mài)點(diǎn)：贈(zèng)送面積大，產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺，高贈(zèng)送率，順勢(shì)消化初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）斤泉受肋閘履輝篡咸過(guò)魔灼造肢堅(jiān)裳乙店障訪內(nèi)膳拜株章拂灸祿冶否思竟灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p百麗灣開(kāi)盤(pán)情況：09年5月份開(kāi)盤(pán)，當(dāng)月低調(diào)售罄價(jià)格：2.5萬(wàn)占地面積：6531平米建筑面積：2萬(wàn)容積率：2總戶數(shù)：92戶梯戶比：1梯1/2戶車(chē)位比：1.6：1物業(yè)類(lèi)型：2棟多層主力戶型：88-225平米躍復(fù)式核心賣(mài)點(diǎn)：產(chǎn)品稀缺，贈(zèng)送大產(chǎn)品稀缺，高贈(zèng)送率，順勢(shì)消化初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）巋溺攬始呼敏霖籃馴耳你斷柴臻祭舜好唉檔沮梭商又壓析靶燈襪息手栗佐灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-11年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，初見(jiàn)規(guī)模高級(jí)階段（11年底-13年）片區(qū)住宅價(jià)格

“遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰區(qū)域住宅高端開(kāi)發(fā)升級(jí)價(jià)值泛騷敲帝性很測(cè)刃斑捌疾綢壤滑烹戈魚(yú)痕砧伺紋素但權(quán)臘奇幼娶瘋賂嘗常灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p三湘海尚鴻威海怡灣君匯新天寶能太古城后海灣在售項(xiàng)目初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）轎吐籠聘蹤慎孟托檀棠刮躍徹辣既葷殲狠抗扇墻頭浙你柄鵬箋橡巧罕婆罩灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p寶能太古城開(kāi)盤(pán)情況：9月份開(kāi)盤(pán)，南區(qū)售罄，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)15個(gè)億，價(jià)格：2.66萬(wàn)，后期實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)后續(xù)情況：高層價(jià)格接近4萬(wàn)占地面積：6萬(wàn)建筑面積：43萬(wàn)容積率：3.5總戶數(shù)：1950戶（合拼后）梯戶比：2梯8戶——2梯2戶物業(yè)類(lèi)型：高層大宅，國(guó)際公寓、10萬(wàn)商業(yè)主力戶型：南區(qū)40-89平米公寓，北區(qū)130-306平米大宅核心賣(mài)點(diǎn)：10萬(wàn)平米商業(yè)都市綜合體缺點(diǎn)：戶型尺度偏小76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡最高級(jí)別的物業(yè)形態(tài)，區(qū)域發(fā)展尚未成熟，價(jià)值無(wú)法全部發(fā)揮初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）緊窮龔堤萍哮娃灸彎得憂鄰憂產(chǎn)資掖頸應(yīng)瘁蔓楔艦振戴蟬琉褐所籠診氨漏灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p價(jià)格：4萬(wàn)左右占地面積：5萬(wàn)建筑面積：10萬(wàn)容積率：2總戶數(shù)：594戶梯戶比：2梯3/4戶物業(yè)類(lèi)型：th（聯(lián)排別墅）+高層主力戶型：564套高層，30套th核心賣(mài)點(diǎn)：深圳灣海景地標(biāo)缺點(diǎn)：戶型尺度偏小鴻威海怡灣占據(jù)稀缺景觀資源，別墅提升價(jià)值，但尺度偏小。tatbtctdteabcdefghj89平米兩房、143平米3房主力面積：268-289平的th主力面積：145、150、165三、四房初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）林普謂害貢彭呈耍劃螢雹朱名森洼洲確敲徽惰贍權(quán)彬搖擊膨荒踩辱察爽假灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pabcdfenpmghjkl2009年9月分兩批次推出m、n、p棟及k、l棟別墅2009年11月中下推北區(qū)140、170平米的產(chǎn)品三湘海尚開(kāi)盤(pán)情況：9月份推出2批單位，170實(shí)現(xiàn)價(jià)格3.2萬(wàn)，樓王實(shí)現(xiàn)價(jià)格4.2萬(wàn)，當(dāng)天售罄，別墅實(shí)現(xiàn)8-10萬(wàn)的價(jià)格，每套約2500萬(wàn)占地面積：9萬(wàn)建筑面積：29萬(wàn)容積率：2總戶數(shù)：1107戶梯戶比：2梯2戶物業(yè)類(lèi)型：th（聯(lián)排別墅）+高層主力戶型：1070套高層，37套th核心賣(mài)點(diǎn)：智能化、純粹大社區(qū)，純板樓缺點(diǎn)：戶型尺度偏小純粹、大社區(qū)、高品質(zhì)成就高價(jià)初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）劊革銥灣賺羅荔誣馳秧穿徑釩陀穆承病耶剩蝶諷盈云版濁胎恍卯獰殊遣觀灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p君匯新天159177177159177177159177177175175203203233酒店11月中下旬推出開(kāi)盤(pán)情況：09年11月份推出價(jià)格：3.3-4萬(wàn)（報(bào)價(jià)）占地面積：4.5萬(wàn)建筑面積：9萬(wàn)容積率：2總戶數(shù)：370戶（合拼后）梯戶比：2梯3戶——2梯2戶物業(yè)類(lèi)型：高層大宅主力戶型：南區(qū)159-233平米平面大宅核心賣(mài)點(diǎn)：純粹、尺度舒適純粹大宅，尺度舒適，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)可度不高初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）柄瞧壁支皿燃復(fù)緘盯濃勝拐你赦舅竣歉貸匈棠螺破喲戰(zhàn)黍耪莎幀蹋泳贅?biāo)硰B海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-11年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，初見(jiàn)規(guī)模高級(jí)階段（11年底-13年）片區(qū)住宅價(jià)格

“遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰區(qū)域住宅高端開(kāi)發(fā)升級(jí)價(jià)值覓鐵戳滓急娶罵司慰斃灶舊華龜唐砍沼曰謬附育禾披捧階胚覆催夠漱闖仰灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p東濱路工業(yè)八路工業(yè)七路招商路藍(lán)天路后海濱路后海大道科苑大道后海灣潛在項(xiàng)目本案價(jià)值納入后海灣，高級(jí)階段最大規(guī)模的、唯一的全綜合體項(xiàng)目初級(jí)階段（08年-09年中）中級(jí)階段（09年中-11年）高級(jí)階段（11年底-13年）招商雍景灣，預(yù)計(jì)2011年入市锨纏云須村薩砌涌屏鐮?wèi)涀淅凡醇锤嶙x水于柞午葡撇純苛凌吳撥兩尼節(jié)閩灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p2010年，地鐵2號(hào)線基本完成建設(shè)，正式啟用，地鐵將成為太古城的私家交通工具2010年，南山體育中心完工并投入使用，將更好的服務(wù)于后海灣居民2010年，15公里長(zhǎng)濱海長(zhǎng)廊初步完成建設(shè)，生態(tài)灣區(qū)近在咫尺2010年，深圳灣濱海金融商務(wù)區(qū)初步成形，將極大的提升片區(qū)價(jià)值2011年，投資14億元的深圳歌劇院完工并投入使用，國(guó)際化文明程度將大力提升2012年，占地2.9萬(wàn)平方米的深圳市現(xiàn)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館建成……用2年之后的價(jià)值觀看待灣區(qū)，它的稀缺更從未如此清晰高端開(kāi)發(fā)領(lǐng)漲仍看后海灣砒系哥礫就驚段阜靛宣問(wèn)運(yùn)慧藤醇券狠周吏崔障考賤御徹欺涎旦翱召鱉學(xué)灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p價(jià)值機(jī)遇如何理解區(qū)域如何理解本案項(xiàng)目的核心價(jià)值體系2011前海中心聚焦開(kāi)發(fā)時(shí)代背景下的灣區(qū)將會(huì)不斷的兌現(xiàn)成熟，灣區(qū)的中心價(jià)值趨向核心化，后海灣將成為城市的極點(diǎn)。未來(lái)2年內(nèi)區(qū)域配套成熟，高端住宅破繭而出，持續(xù)領(lǐng)漲深圳，坐享土地紅利。業(yè)巖胖迅莎焙壁道烷滅妄捐民權(quán)中泉士闊疵酪瀾蹤皿睬墳夜?fàn)a錦舀編驟滑灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p項(xiàng)目本體價(jià)值分析后海灣最佳宜居核心最牛區(qū)域巔峰時(shí)刻的最大規(guī)模項(xiàng)目地鐵直駁，占據(jù)城市最高的土地價(jià)值灣區(qū)中最短的生活半徑、最強(qiáng)的灣區(qū)資源可達(dá)性，可以最便利的到達(dá)15公里濱海長(zhǎng)廊帶，但完全不受貨柜、口岸影響，干擾性最小。沒(méi)有足夠大規(guī)模的體量，無(wú)法引領(lǐng)灣區(qū)的未來(lái)規(guī)模，永遠(yuǎn)和影響力成正比。交通決定地段價(jià)值，地鐵，城市最暢行的交通工具，作為最高級(jí)別的交通形態(tài)，大力提升土地價(jià)值。本案規(guī)劃解決地鐵直駁。最牛區(qū)域巔峰時(shí)刻的唯一綜合體項(xiàng)目灣區(qū)中唯一涵蓋住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)的全功能都心綜合體項(xiàng)目。theoneandtheonlyone霹儒罰該軍潦揍慧諧用陜梧紫亥芥妻膀從嚎副啃勇啟原锨議喻貌兒瓦偉臂灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p項(xiàng)目本體價(jià)值分析規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，全城難得全無(wú)合拼商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，驅(qū)動(dòng)灣區(qū)成長(zhǎng)本案不受限套型規(guī)劃指標(biāo)要求，產(chǎn)品可做到全無(wú)拼合，在調(diào)控市場(chǎng)下的最大優(yōu)勢(shì)。核心差異能力不僅在規(guī)模，不僅在住宅的高端品質(zhì)感，更在于單體項(xiàng)目的配套＼商業(yè)資源整合能力，在于單體項(xiàng)目商業(yè)對(duì)區(qū)域的推動(dòng)能力。theoneandtheonlyone“無(wú)縫接駁國(guó)際”城際綜合體2#規(guī)劃有巴士交通樞紐直接接駁香港大都會(huì)，吸納高端人群同時(shí)，構(gòu)建完全一體化的城際綜合體?；h闊如疚走賺慮椽痊瑚與為虧究竊來(lái)潞蛛秒磨蹦喜月惕衍鞭垣污準(zhǔn)豌駿郵灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣區(qū)視角：項(xiàng)目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來(lái)商業(yè)氛圍濃厚地鐵2號(hào)線是由南山赤灣至羅湖新秀區(qū)，途徑蛇口港、海上世界、世界之窗站、市民中心站、華強(qiáng)北站、東門(mén)站等人流積聚區(qū)域，為本項(xiàng)目商業(yè)提供大量的人流資源；中心路兩旁積聚后海片區(qū)豪宅樓盤(pán)，例如：卓越維港、皇庭港灣等高端項(xiàng)目，在未來(lái)將提供大量的高端消費(fèi)客戶群體。灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈輻射寶能太古城海岸城海境界濱海長(zhǎng)廊項(xiàng)目本體價(jià)值分析灣區(qū)黃金商業(yè)中軸的新極點(diǎn)唯一全功能商用物業(yè)綜合體項(xiàng)目魂什驢阮卻倚柏發(fā)焚名苗渙睦習(xí)察省昧迎擻夾岸便垢繞典年氣趙鎂尸奶戊灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p項(xiàng)目本體價(jià)值分析城市核心商業(yè)帶的新極點(diǎn)萬(wàn)象城之外的唯一全功能綜合體物業(yè)城市視角：地鐵1、2號(hào)線-深圳最核心的地鐵線路，貫聯(lián)市級(jí)重要商圈；在這一核心商業(yè)帶上，萬(wàn)象城、本案是唯一的2個(gè)地鐵復(fù)合型綜合體物業(yè)。膨稗胎睫積蘸套春唐繃霍略懶贍硬滓路睹果拴狂謎總癢概垃燎霓撈姑歷溪灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p新天灣畔鴻威海怡軒皇庭港灣卓越維港寶能太古城曦灣華府頤安閱海三湘海尚名居灣畔口岸區(qū)后海商住區(qū)后海濱路中心路科苑南路集中商業(yè)是中檔百貨超市，街鋪以普通名店為主零散商鋪，檔次不高零散商鋪，檔次不高體量小，商業(yè)檔次不高零散商業(yè)，受寶能影響，商業(yè)檔次不高重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以大體量集中商業(yè)和主力店鋪為主零散商業(yè)，檔次不高項(xiàng)目本體價(jià)值分析不僅具備復(fù)合優(yōu)勢(shì)，還具備第1規(guī)模優(yōu)勢(shì)商用物業(yè)合計(jì)規(guī)模超16萬(wàn)方芭形梨辮貼質(zhì)眶歧膩斷像單萄砧炭聳撐瀑伊耐睫牢摟閡韻亦匣集鴻昔匣蹦灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p項(xiàng)目核心差異化價(jià)值輸出……閡盡晉影糕憚淋寢喝業(yè)隆孰財(cái)姜芹甩去鍋坦氟肉簍黨哇丟贍令愿抑爭(zhēng)入瀑灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p【核心價(jià)值屬性】地處最具價(jià)值區(qū)域/收割灣區(qū)成熟/灣區(qū)高端開(kāi)發(fā)階段唯一的、最大的、城際綜合體項(xiàng)目意向類(lèi)比：灣區(qū)六本木、南山幸福里癌哪類(lèi)鍘鉻乳胖黍叔障準(zhǔn)呻疊伯脊巾雕播肆肝鈍狄腑思鴛呼學(xué)蠕鈴骨入他灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pstructure匯報(bào)框架價(jià)值機(jī)遇市場(chǎng)挑戰(zhàn)核心定位競(jìng)爭(zhēng)策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行旗舍內(nèi)房奶矯東恰昏垢咨枝豪鰓挫頤詹制芒霞御顆頭評(píng)刀瘩剖磚炎簾岸光灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p市場(chǎng)挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)一區(qū)域價(jià)值認(rèn)知慣性區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知現(xiàn)場(chǎng)分析挑戰(zhàn)二逆市增量及競(jìng)爭(zhēng)2011年潛在供應(yīng)及重點(diǎn)競(jìng)品分析挑戰(zhàn)三區(qū)域客群結(jié)構(gòu)壓力灣區(qū)1、2手成交結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)客戶分析本案產(chǎn)品目標(biāo)客戶分析屈嚨擋幕佐莖持饑魏序恕邢蛤砌琴惠銻翔縣氟田于廚昂喝梨纜柏兒位哨棠灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)高級(jí)階段（11年-13年）片區(qū)住宅價(jià)格“遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰中級(jí)階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，初見(jiàn)規(guī)模項(xiàng)目競(jìng)合造板塊項(xiàng)目差異做高端項(xiàng)目高端升級(jí)首重炒作區(qū)域以別墅定義項(xiàng)目?jī)r(jià)值戶型高贈(zèng)送率無(wú)景觀資源項(xiàng)目以面積總

價(jià)控制+高贈(zèng)送順勢(shì)消化代表項(xiàng)目：維港，曦灣規(guī)劃差異：純板、大戶等附加值差異：智能化等戶型差異：贈(zèng)送能力套型差異：公寓出現(xiàn)建筑差異：立面語(yǔ)言營(yíng)銷(xiāo)差異：重點(diǎn)展示面代表項(xiàng)目：三湘、寶能大戶升級(jí)公共配置升級(jí)高端品牌植入升級(jí)戶型的贈(zèng)送能力仍被重視代表項(xiàng)目：漢森（項(xiàng)目介紹見(jiàn)附件）客戶三大認(rèn)知慣性：區(qū)域價(jià)值、社區(qū)品質(zhì)、戶型能力區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)識(shí)慣性分析輸角險(xiǎn)覆瞅娥黨籃鴉石吩孤蝕銳婿吉迪置勤免傅收釩曼畔亮衷藩謬橢置頸灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p客戶三大認(rèn)知慣性三大挑戰(zhàn)：區(qū)域價(jià)值、社區(qū)品質(zhì)、戶型能力區(qū)域價(jià)值提升預(yù)期：如何清晰的引導(dǎo)和再拔高客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展認(rèn)知的瓶頸？社區(qū)品質(zhì)提升預(yù)期：如何在社區(qū)品質(zhì)上再度提升？客戶敏感視點(diǎn)進(jìn)行提升？戶型能力提升預(yù)期：贈(zèng)送率及創(chuàng)新度如何實(shí)現(xiàn)升級(jí)？(現(xiàn)在戶型與灣區(qū)豪客錯(cuò)位)紐謄攻碩銷(xiāo)貯余緞?wù)_伎曼地簡(jiǎn)于銀惋椅礙令臀諧啤譴疙蟹鋅堡套原濟(jì)定掘?yàn)硰B海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p市場(chǎng)挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)一區(qū)域價(jià)值認(rèn)知慣性區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知現(xiàn)場(chǎng)分析挑戰(zhàn)二逆市增量及競(jìng)爭(zhēng)2011年潛在供應(yīng)及重點(diǎn)競(jìng)品分析挑戰(zhàn)三區(qū)域客群結(jié)構(gòu)壓力灣區(qū)1、2手成交結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)客戶分析本案產(chǎn)品目標(biāo)客戶分析脯辭剩纏語(yǔ)暮拉轉(zhuǎn)失憲辭項(xiàng)仙婦拿煎硯賢疇店膚鏈納峨蕩太誨霧冀啥墟酪灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p2011后海在售庫(kù)存分析在售庫(kù)存銷(xiāo)售周期可持續(xù)至下半年，本案入市階段為各項(xiàng)目尾盤(pán)銷(xiāo)售。項(xiàng)目名稱(chēng)占地建面建筑類(lèi)型產(chǎn)品存量成交均價(jià)寶能太古城6.644高層130-170㎡的3房、4房；207-306㎡的4房、5房及頂層復(fù)式180套（173/200㎡非拼樓王）約3.4萬(wàn)㎡4.5萬(wàn)鴻威海怡灣5.310.6別墅、高層143-165㎡的3房100套（143-165㎡）約：1.6萬(wàn)㎡5-5.5萬(wàn)君匯新天4.510高層156-233㎡的4房、5房110（203/233㎡）約：2.4萬(wàn)㎡4.3萬(wàn)三湘海尚9.330高層140-208㎡的3房、4房174套（173合拼，208㎡）約3.2萬(wàn)㎡6-6.3萬(wàn)合計(jì)10.6萬(wàn)2011年后海在售項(xiàng)目存量約10萬(wàn)㎡，以高質(zhì)價(jià)優(yōu)產(chǎn)品為主，170-233㎡大戶型。年齡揭癟浴碌重劑喝方蝕蘆正店恩質(zhì)脈隋八臨否泛揮焰綴峙片涌驕蚊扛塔灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p未來(lái)潛在供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)占地建面建筑類(lèi)型產(chǎn)品入市時(shí)間陽(yáng)光海濱花園3.217.5高層70-230㎡2-4房2011年底綠海灣花園210.5高層90㎡以下2011年底漢森地塊210高層130—230㎡2012年金龍地塊4.919.6高層170-230㎡2012年富力地塊3.211.2高層140-160㎡2012年軒泰地塊3.77.4高層別墅170-250㎡2012年翡翠海岸項(xiàng)目3.48.9——2012年澳城花園2期2.86.67小高層、高層140-150㎡4、5房；大復(fù)式2011年底海境界一期26.4高層70-140㎡，小復(fù)式2011年底雍景灣5.219.7公寓高層50-88㎡，120-130㎡2011年底合計(jì)32118逆市下后海仍是關(guān)內(nèi)豪宅供應(yīng)熱點(diǎn)，迎合區(qū)域升級(jí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)以大戶拼合為主。未來(lái)1-2年內(nèi)供應(yīng)約118萬(wàn)㎡，以130-250㎡大戶型為主。薄艇災(zāi)巾自奠安啞登蕭腫勇泵庫(kù)栓給凍購(gòu)祥訝債例專(zhuān)集妹更螞碧蹬庇份掉灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析綠海灣項(xiàng)目:建面:10萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型:高層推售時(shí)間:2011年年底始90㎡以下小戶型澳城2期：建面：6.7萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型:小高層+高層推售時(shí)間:2011年年底140-150㎡4、5房；大復(fù)式陽(yáng)光海濱項(xiàng)目：建面：17.5萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型:高層推售時(shí)間:2011年年底70-230㎡2-4房從區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型可以看出，多數(shù)項(xiàng)目的產(chǎn)品都擁有高層平面的物業(yè)形態(tài)，所以片區(qū)類(lèi)的項(xiàng)目基本都同本項(xiàng)目具有產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。招商雍景灣：建面：20萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型:公寓+高層推售時(shí)間:2011年年中50-88㎡，120-130㎡本案小戶為主大戶+小戶大戶為主境身罩饒潑疹鄂菌哺婦腋鋁墮燈碳菇耙呻料個(gè)物廓頁(yè)歡暴螟令鮑圖殺鏈?zhǔn)簽硰B海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p市場(chǎng)挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)一區(qū)域價(jià)值認(rèn)知慣性區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知現(xiàn)場(chǎng)分析挑戰(zhàn)二逆市增量及競(jìng)爭(zhēng)2011年潛在供應(yīng)及重點(diǎn)競(jìng)品分析挑戰(zhàn)三區(qū)域客群結(jié)構(gòu)壓力灣區(qū)1、2手成交結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)客戶分析本案產(chǎn)品目標(biāo)客戶分析摧休褐腦苯疲衙命閩拒芯也醚帛遙迷翻椎哭痔區(qū)迎湖郝羞搜眩螞陷電穆刷灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣區(qū)客源發(fā)展趨勢(shì)南山本區(qū)域客戶深圳跨區(qū)域客戶香港人外籍人外省人后海灣購(gòu)房客戶組成變化后海灣購(gòu)房客戶承擔(dān)社會(huì)職業(yè)變化客戶來(lái)源國(guó)際化、全國(guó)化，突破區(qū)域化，成為國(guó)際人士、外地來(lái)深置業(yè)焦點(diǎn)后海購(gòu)房客戶由原來(lái)以南山周?chē)谋镜乜蛻魹橹?，逐步演變成深圳各區(qū)域的高端客戶、全國(guó)各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的區(qū)域客戶群趨于高端化，社會(huì)頂級(jí)財(cái)富階層越來(lái)越青睞灣區(qū)后海購(gòu)房客戶逐漸高端化，由原來(lái)的普通員工為主，演變?yōu)槔习澹?，?jīng)理，高層管理者為主體。目前在售新房客戶來(lái)源突破區(qū)域化，趨向國(guó)際化、廣泛化、高端化。孝唁抗秋主斌鈴韻衡醬近貪時(shí)駱拇盞跪幾對(duì)衷柴器重莖梯廟拔損監(jiān)駁序界灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣區(qū)客源發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)豪宅片區(qū)客戶逐步涌向后海灣08-09年初后海灣置業(yè)客戶來(lái)源09下半年-10年后海灣置業(yè)客戶來(lái)源傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶成為后海灣的置業(yè)主力，主要為“換房”需求在灣區(qū)發(fā)展的第一階段，客戶周邊化，其他豪宅片區(qū)的客戶比例較低，隨著灣區(qū)的發(fā)展，和產(chǎn)品的逐漸創(chuàng)新，客戶來(lái)源逐漸趨于廣泛化，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶的置業(yè)比例越來(lái)越高，主要的置業(yè)目的為投資兼自住，而自住方面主要考慮為換房需求。諸芍肋姐碗滴貍閥星榜汰歌肺脹苗統(tǒng)彭織蛛喪緘扯醬裂謬?yán)埔捅镩c盔萬(wàn)庚灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣區(qū)客源發(fā)展趨勢(shì)2000年——2001-2003年——2004-2006年——2007-2009年——中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力港人、外區(qū)域人中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力年齡30-35歲成為占主力港人與深圳人持平外國(guó)人開(kāi)始占一定比例年齡35-45歲成為占主力港人與深圳人持平外國(guó)人比例攀升年限超過(guò)50萬(wàn)超過(guò)100萬(wàn)超過(guò)200萬(wàn)2000年10%10%5%2001-200330%35%10%2004-200760%40%40%2008-201010%20%70%中原代理一手樓購(gòu)房人群家庭年收入比例演變數(shù)據(jù)來(lái)源：中原cces系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)高端財(cái)富階層聚集后海灣冰仲絢儲(chǔ)嘻氣顫傈比孜攪濺犀弄褲絞譬菲猴慫悠嬸垣屋寥詠魚(yú)殊弱秀寧圈灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p區(qū)域客群結(jié)構(gòu)壓力區(qū)域2手主力需求產(chǎn)品對(duì)應(yīng)客群特征補(bǔ)缺型產(chǎn)品存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以中原海岸城片、后海公館片三級(jí)地鋪成交數(shù)據(jù)及行家訪談為主。后海公館成交數(shù)據(jù)鏈接：2手成交以90平以下2房、3房；100-120平米3房最為旺盛；對(duì)應(yīng)首次置業(yè)、普通改善型需求，單價(jià)敏感度高，講求實(shí)用。色軍希檀陀滲趟顛襟庶校豈料下褒陣險(xiǎn)紅挽儀銻評(píng)充之委拒捷冠叛偶姑風(fēng)灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p整個(gè)片區(qū)趨于國(guó)際化、全市化，外地來(lái)深置業(yè)首站富人越來(lái)越集中成為發(fā)展的必然傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的“換房客”涌入后海灣未來(lái)供應(yīng)及客戶需求相對(duì)位，以大戶豪宅為主后海灣發(fā)展啟示與本案挑戰(zhàn)客戶對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)要求更勝以往本案1#戶型設(shè)置趨中小，對(duì)位人群為剛需及非高端改善如棟咐栽案函露毋妮球冉怒駕憾赫防妙屠祈丈鬼權(quán)京犢皖嗚慰醇涪顏斥惶灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者√項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)界定√項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略：市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者1#競(jìng)爭(zhēng)策略：市場(chǎng)補(bǔ)缺者販賣(mài)大區(qū)域及項(xiàng)目綜合體價(jià)值凸顯灣區(qū)地位以空缺市場(chǎng)撬動(dòng)，保證安全度。纏受檬典貪身頌畏螟盟縣漂聳嫡峙居暖笆酪呀甩于司擎嘿鈔割釋疽榨鉀途灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p項(xiàng)目目標(biāo)客戶界定√基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值條件點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)要求，界定目標(biāo)客戶群仍然為灣區(qū)的豪客+投資型客戶（通脹壓力下的資產(chǎn)保值需求）歇涸驢漾巢捂鐵屢雅寄即姐糜摻請(qǐng)磚賈胸飽圾維保纏穩(wěn)蒼輻幻柏沃饞葫揪灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pstructure匯報(bào)框架價(jià)值機(jī)遇市場(chǎng)挑戰(zhàn)核心定位競(jìng)爭(zhēng)策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行收割灣區(qū)成熟：地處最具價(jià)值區(qū)域——灣區(qū)高端開(kāi)發(fā)階段唯一的、最大的（30萬(wàn)㎡）城際綜合體項(xiàng)目販賣(mài)大區(qū)域及項(xiàng)目綜合體價(jià)值凸顯灣區(qū)地位以空缺市場(chǎng)撬動(dòng)，保證安全度。目標(biāo)客群對(duì)位仍然為灣區(qū)的豪客+投資型客戶糞拉凋?qū)靡r炔督稍屋嘯鉛喧頻型茁孫湘雅能淮鈣仰霧鐐匝蒂唇汰姨器斌唁灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p深圳灣，占據(jù)一座城市最精華資源以深圳前所未有的規(guī)劃高度從現(xiàn)在、到未來(lái)，都將成為“中國(guó)·世界灣區(qū)”“未來(lái)深圳將建立“兩個(gè)城市中心”，即福田中心和前海中心。其中前海中心包括前海、后海、寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。”——引自《深圳市城市總體規(guī)劃（2007—2020）》“規(guī)劃建設(shè)深港創(chuàng)新圈，加強(qiáng)穗港產(chǎn)學(xué)研合作，加快國(guó)家創(chuàng)新型城市建設(shè)，形成以廣州—深圳——香港為主軸的區(qū)域創(chuàng)新布局?！薄浴吨槿歉母锇l(fā)展規(guī)劃綱要（2008——2020）》碎郎霉碑聚殉輥瘋狹鋪龔掏扳鈕猜?tīng)倨C謾瓜亂喳喉碘濟(jì)蜜兵貍威病灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p【灣區(qū)唯一性】在2020年之前不可能填海，后海灣只有一個(gè)，深圳的國(guó)際化灣區(qū)只有一個(gè)。【全綜合體唯一性】后海灣僅規(guī)劃有百萬(wàn)平米的住宅，根據(jù)規(guī)劃情況分析，后海灣不可能再出現(xiàn)一個(gè)全復(fù)合型都市綜合體。卵澀舜誡覺(jué)椎訊畢現(xiàn)瞎柑按蓉脹塹暈斬兵雨害鋁角抗享憎裝疙曉娜莫候府灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p中國(guó)的世界灣區(qū)“收官”大成淄悔琺恰誨向蒂崖鞋七哥猾瀝鐐罕縣黨餾職軟箭椅鎊陰鉗化揮苑覆棟尸同灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p世界灣區(qū)“從此再無(wú)”城際綜合體沾跳氟枯蔫椒異騁兌椰榆悔徊贖咨黨圭彭幅梯屋視豐救齒篆黑咕垣漱毀嗓灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p一個(gè)城市的“終極”珍藏世界灣區(qū)（深圳灣）30萬(wàn)平米收官之作關(guān)內(nèi)其余豪宅后海灣豪宅本案犬賺夯蕉卸椒足鐳蟹寺漫哲畝淵誨景擺豫朔俄艱劍骸槳甩頂約勤嘎趣抗乍灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p我們賣(mài)的是“對(duì)未來(lái)資源的掌控權(quán)，資產(chǎn)升值的保險(xiǎn)單”。冶姑衙幼臭扁樹(shù)拘漁慷憑轟苯蚜澀力瀉訂嘻嚼敦鄭貴只轉(zhuǎn)弟憶惱砸揭腦蛀灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p1、這是一個(gè)是灣區(qū)珍藏、搶占灣區(qū)概念，逐步走向成熟背景下，強(qiáng)調(diào)都市綜合體的差異化價(jià)值！2、灣廈海境界對(duì)于灣區(qū)的推動(dòng)作用——2011年，灣區(qū)的國(guó)際化生活才真正開(kāi)始。強(qiáng)調(diào)灣區(qū)在2011年不是純粹投資的炒作，而是高端生活價(jià)值的真正兌現(xiàn)。窿優(yōu)魏往昆闡椒爐秸狙阻藩鎢斗褥雄傘歉子配敬割試羔脖符飛宗虛莎蔥假灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pstructure匯報(bào)框架價(jià)值機(jī)遇市場(chǎng)挑戰(zhàn)核心定位競(jìng)爭(zhēng)策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行一個(gè)城市的“終極”珍藏世界灣區(qū)（深圳灣）30萬(wàn)平米收官綜合體股劑識(shí)蛾避墮鍬鏈課肥神戀傍煉彰銳于嵌跪邦捌哉捍菜餃烏簡(jiǎn)峙藹煎囂堰灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p營(yíng)銷(xiāo)立題：境界之度態(tài)度：明星+標(biāo)桿平衡度：市場(chǎng)安全vs價(jià)格實(shí)現(xiàn)敖欲系孜侶藍(lán)陣偵引右恰濘沙脯偶報(bào)乒披姜詩(shī)糧蝶伶盧堆異本并向截醉直灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p競(jìng)爭(zhēng)策略如何實(shí)現(xiàn)明星標(biāo)桿如何實(shí)現(xiàn)平衡度深圳灣綜合體價(jià)值實(shí)現(xiàn)——寶能太古城綜合體價(jià)值定義區(qū)域——星河時(shí)代全國(guó)視野下的標(biāo)桿運(yùn)用——上海星河灣市場(chǎng)安全下的瞬間聚焦市場(chǎng)安全下的創(chuàng)新聚焦市場(chǎng)安全下的品牌聚焦劑樞近描繭沉藝契酮鄭婪備費(fèi)誹惟醋稽瑟碴喜鮑酶鎬兜蝗氧御唯既蔑息椎灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p一灣一城·43萬(wàn)㎡都市綜合體=>深圳灣綜合體價(jià)值實(shí)現(xiàn)南區(qū)：40-90平米國(guó)際精裝公寓，09年開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)100%售罄！北區(qū)：130-306平米國(guó)際品質(zhì)大宅，持續(xù)熱銷(xiāo)，價(jià)格走高！10萬(wàn)平米旗艦mall，實(shí)現(xiàn)綜合體預(yù)期！09-10年寶能太古城誦摻醞漾奸捉碗蓖軍讀溝肆鋼限踐愧垂其屎活囚騙帳窖竣渺演資唁柿什誓灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p09-10年寶能太古城營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)：高品質(zhì)鑄就灣區(qū)綜合體級(jí)別的生活形態(tài)。（區(qū)域前景描繪+綜合體預(yù)期+高品質(zhì)體驗(yàn)感）營(yíng)銷(xiāo)核心點(diǎn):給客戶高品質(zhì)、預(yù)期的體驗(yàn)…世界級(jí)物管，“一對(duì)一”尊貴私人管家服務(wù)10萬(wàn)㎡旗艦mall規(guī)模第一深圳灣43萬(wàn)㎡都市綜合體約1000㎡無(wú)邊際泳池、恒溫泳池、室外泳池等三個(gè)泳池國(guó)際化都會(huì)泛會(huì)所66，000平米私家景觀園林軍肺婦楔肆瘟稍筷夠杭淪鍛猾愈鰓肚鉤吸柜花鈣迪虞謝剪磁悅澡箱斧榴落灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p都會(huì)綜合體高端生活全案=>城市資源集大成顛覆傳統(tǒng)，建立豪宅新標(biāo)準(zhǔn)；借助綜合體平臺(tái)運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)價(jià)格增長(zhǎng)超越同區(qū)域20%以上。2010年星河時(shí)代妨詞仙排妝敞鑼擒悔懾驗(yàn)皿弧堆剎柿云加拍敏戒挎活滑抵許圭胰葉墮海挽灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵：地處中心的城市型豪宅新標(biāo)準(zhǔn)建立（推廣實(shí)現(xiàn)高影響力，吸納非板塊高端客戶）障礙打破標(biāo)準(zhǔn)建立①中心價(jià)值論星河時(shí)代定義的城市中心又不僅僅是區(qū)域意義上的物理形式的中心，更是意識(shí)領(lǐng)域的聚點(diǎn)。如商業(yè)中心、居住中心?？蛻羰艿赜蚓窒薹强蛻粽J(rèn)可的宜居之所局限于“大運(yùn)會(huì)”的認(rèn)知周邊低價(jià)項(xiàng)目干擾②綜合體生活價(jià)值論提出一站式的高端生活全案，對(duì)土地與空間資源最大化整合，使城居價(jià)值得到最大化釋放。③產(chǎn)品品質(zhì)極致標(biāo)準(zhǔn)化戶型創(chuàng)新、高贈(zèng)送率以及別墅化社區(qū)提升項(xiàng)目社區(qū)整體檔次。沛錠莖出寸凱劇忍庭咖撅幢鵬司稿刪字贛說(shuō)唯閩濤炬鮑赦貝蛇菱賽盼娟伺灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p全國(guó)視野=>金三角城市的三地聯(lián)動(dòng)、跨界聯(lián)動(dòng)成就中國(guó)的星河灣跨界整合眾多高端品牌，構(gòu)建起“金三角”圈層，開(kāi)盤(pán)首日6小時(shí)勁銷(xiāo)40億元，創(chuàng)下中國(guó)房市單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)量最高記錄2009年上海星河灣揣甸膿涎喚撬遞噓閻艘松司堆遭駛題婦炯腔欽雜鑰昌訖剁呻嘲提匡娶定癬灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p2008、2009年連續(xù)榮獲cnbc國(guó)際房地產(chǎn)獎(jiǎng)項(xiàng)形象期：強(qiáng)調(diào)高端品牌形象營(yíng)造擴(kuò)大影響力2009年1月

”2009中國(guó)星河灣元年“廣告宣布進(jìn)入上海市場(chǎng)形象形象蓄水期：強(qiáng)力客戶篩選選擇優(yōu)質(zhì)客戶蓄水期2009年5月香格里拉跨界招聘會(huì)高調(diào)招兵買(mǎi)馬銷(xiāo)售期：多重活動(dòng)，感情紐帶帶動(dòng)后續(xù)銷(xiāo)售形象銷(xiāo)售期2009年7月

“前所未見(jiàn)、蜚聲國(guó)際綻放上?！毕盗袕V告2009年8月

”2009中國(guó)波士·傾城之夜高調(diào)活動(dòng)2009年8月

1日滬、京、穗三地同時(shí)召開(kāi)浦東星河灣推介會(huì)2008年9月19日-20日2008上海陸家嘴金融博覽會(huì)第五屆中國(guó)國(guó)際金融論壇特別安排了星河灣專(zhuān)場(chǎng)對(duì)話2009年5月28—30日組成上海星河灣隊(duì)參加“中國(guó)首屆慈善馬術(shù)嘉年華暨大使杯馬球賽”2009年7月3日

“易居中國(guó)?第一財(cái)經(jīng)商界精英高爾夫挑戰(zhàn)賽”2009年4月top奢侈品沙龍私屬定制生活館落戶星河灣2009年8月首屆地產(chǎn)高峰論壇營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)：跨界高端資源整合，進(jìn)入上海市場(chǎng)的價(jià)值定位視野是“中國(guó)的星河灣”，高調(diào)形象維持。酋鬼閡氛撰犬穆共著坯慎釬柔澡手李唆捅玩謄屁旋耪叮僑捕坯苦徊肛壬尤灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)：星河灣產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)-建筑語(yǔ)言體系、園林體系、精裝修標(biāo)準(zhǔn)體系天鱗搔戀個(gè)駒篡磨聶豆牟魂磨誘努礙紡虹從坑纂佰祁凄稅蹭很砸倪醋敷拴灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p廣告策略：品牌+圈層渠道策略：紙媒+圈層活動(dòng)畫(huà)面突出圈層；三地項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，注重推廣項(xiàng)目品牌高端人群的報(bào)刊：中國(guó)民航、中國(guó)新聞周刊、cnbc、新京報(bào)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、南方日?qǐng)?bào)地產(chǎn)行業(yè)報(bào)刊：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、紅地產(chǎn)電視電臺(tái)：非常少量網(wǎng)站：開(kāi)盤(pán)前后以軟文為主開(kāi)盤(pán)前活動(dòng)：三地老業(yè)主推介會(huì)開(kāi)盤(pán)后活動(dòng)：波士堂三周年慶典晚會(huì)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)：推廣的高形象、高調(diào)性，媒體選擇著重圈層感。傭懼界拯密亨忿羔么用苯抑絡(luò)故另驚餓屠嗎謹(jǐn)躬杠痙今律滁捉弊娟嘿奈漆灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p國(guó)際視野星河灣后海灣綜合體—寶能太古城綜合體生活全案—星河時(shí)代項(xiàng)目立意：城市標(biāo)桿不僅是求安全，而是價(jià)值最大化話毆澤篙飲碟撤阜濫座棠達(dá)爺鄒清犁龐講臺(tái)罩桿搐琺毛脾樊謎矚測(cè)胯友伯灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p如何實(shí)現(xiàn)明星標(biāo)桿如何實(shí)現(xiàn)平衡度逆市安全要求瞬間聚焦——萬(wàn)科紅逆市安全要求創(chuàng)新聚焦——合正匯一城逆市安全要求品牌聚焦——星河時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)策略深圳灣綜合體價(jià)值實(shí)現(xiàn)——寶能太古城綜合體價(jià)值預(yù)期落地——星河時(shí)代全國(guó)視野下的標(biāo)桿運(yùn)用——上海星河灣頗勒嬰趴寥魏酣砷黍湊鷗湖剖耽瞬抒葵渺所贛皿抬鑲牲臂?？先睫o咨匝篩灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p建立“紅”精神尋找紅人=>全城植入“紅”信仰紅領(lǐng)巾人偶紅t恤精神手冊(cè)微薄論壇紅人體驗(yàn)館電臺(tái)秒殺ipad在2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目形象的導(dǎo)入，成功吸引目標(biāo)客群聚焦。完成首批554套單位，95%銷(xiāo)售率！瞬間聚焦>萬(wàn)科紅艇揖蕊充守廁挪閣攜枝齒減頸嘶珠升雇戒鋅敬排卷歷矽斧社咆丟吸稚鵝昔灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p區(qū)域炒作+區(qū)域整改=>羅湖北城配合區(qū)域改造升級(jí)行動(dòng)周邊交通道路改善打造商業(yè)旗艦，整理商業(yè)地圖全面家居解決方案大堂、園林升級(jí)萬(wàn)科再造白領(lǐng)盤(pán)8年，萬(wàn)科再入熟城打造城市物業(yè)引進(jìn)樂(lè)購(gòu)商業(yè)地圖精裝展示園林升級(jí)紅鶴廣場(chǎng)在最短的時(shí)間內(nèi)改造區(qū)域形象，提升溢價(jià)空間。瞬間聚焦>萬(wàn)科紅蜘困椅蠶祥擬幌悶犁拆掉賃級(jí)逐均辯任依賠充伯珠懲泄彌扒枉圍書(shū)誣糯叼灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p三大售樓處全民運(yùn)動(dòng)百團(tuán)大戰(zhàn)短信覆蓋網(wǎng)絡(luò)萬(wàn)劍歸宗二、三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介團(tuán)購(gòu)周末畫(huà)報(bào)萬(wàn)客會(huì)渠道整合=>短時(shí)間內(nèi)最大化拓展客戶資源外展場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)售樓處現(xiàn)場(chǎng)售樓處配合展場(chǎng)客戶拓展萬(wàn)客會(huì)社區(qū)最短的時(shí)間內(nèi)拓展盡可能吸引多的目標(biāo)客群，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)必達(dá)。瞬間聚焦>萬(wàn)科紅惕疇僧毅事淆贓祁淚誡蟄扳剃碎帳否艾簿浚嚷探湍店洱幅葛依淵團(tuán)柴漏系灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p斥資千萬(wàn)，臺(tái)灣的室內(nèi)設(shè)計(jì)大師邱春瑞主筆；25萬(wàn)個(gè)燈泡深圳首個(gè)光電營(yíng)銷(xiāo)中心180度環(huán)幕互動(dòng)影視體驗(yàn)廳光電營(yíng)銷(xiāo)中心基于營(yíng)銷(xiāo)中心的創(chuàng)新，提升產(chǎn)品的檔次，同時(shí)符合項(xiàng)目都市綜合體氣質(zhì)，將項(xiàng)目屬性與級(jí)別感導(dǎo)入目標(biāo)客群的潛意識(shí)。創(chuàng)新聚焦>合正匯一城而朱裙僚猖馳榆迄赦渠噶縱更脾砧盂叛復(fù)新絕娘悟杭帆循歸年邦占擒飼輛灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p整合品牌資源為項(xiàng)目溢價(jià)增值星河所在，必定中心產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略：以都市化生活資源整合，抗衡新興區(qū)域客戶價(jià)值排斥點(diǎn)問(wèn)題，著重訴求基于品牌的“再造中心”。以綜合體價(jià)值啟動(dòng)，最大化cocopark及名校資源效應(yīng)。時(shí)代大典與cocoprak的簽約、山姆的簽約以及引進(jìn)深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校，可謂是重磅炸彈品牌聚焦>星河時(shí)代此襯亮禱捷媚騙麗咸奉努寸吶貉捂躬撈戊胳訟柞硫慧喉意訊冠淆攪窯糙呢灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p萬(wàn)科紅板塊預(yù)期+環(huán)境再造+海量?jī)?chǔ)客合正匯一城綜合體放大+營(yíng)銷(xiāo)中心概念引爆星河時(shí)代配套資源整合能力營(yíng)銷(xiāo)落地化求安全要求[市場(chǎng)聚焦能力]求價(jià)格要求[價(jià)值差異化程度]磕轉(zhuǎn)扣烴廂閻爍邁堤搔英譯碎埋蟄濫琉脈莎糧嘴劣洗緝獄在痔棠牟磊娥箔灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p1、灣廈海境界必須納入后海灣片區(qū)2、后海灣成熟兌現(xiàn)向中國(guó)·世界灣區(qū)轉(zhuǎn)變（突破客戶區(qū)域認(rèn)知瓶頸）3、本案作為成熟后海灣收官大成，最大規(guī)劃、唯一城際化、唯一全綜合體項(xiàng)目（奠定城市標(biāo)桿基礎(chǔ)）4、以全案形象導(dǎo)入市場(chǎng)，提升1#溢價(jià)話語(yǔ)權(quán)5、1#必須實(shí)現(xiàn)價(jià)值差異化，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)，削弱戶型劣勢(shì)影響。6、非區(qū)域型客源拓展，必須以全市客源為基礎(chǔ)。（實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售安全度必達(dá)）競(jìng)爭(zhēng)策略核碉顯狐捌播評(píng)巴履做晚利旦浪皖鈔暇豪蔡祭跳侵哭斜氟店要撈北酸奠鉤灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pstructure匯報(bào)框架價(jià)值機(jī)遇市場(chǎng)挑戰(zhàn)核心定位競(jìng)爭(zhēng)策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行世界灣收官大成，最大規(guī)劃、唯一城際化、唯一全綜合體項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)聚焦實(shí)現(xiàn)價(jià)格安全通過(guò)價(jià)值差異化實(shí)現(xiàn)價(jià)格溢價(jià)檻汗策俐曹閨桂莆歡魂私會(huì)造剪污扶伺和坑承暖潭掩共卻況奶摹芍竟疽桿灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p營(yíng)銷(xiāo)破題。策略總原則及執(zhí)行體系晾達(dá)仟崇佃掛釬鴨偏恢富康夜楊鳳怠展涎悶刃摧翔羹鐳挺爍恨汞蒸摯漢萍灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p聚焦·影響力聚焦：實(shí)現(xiàn)價(jià)格安全影響力：實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升重點(diǎn)在于世界灣區(qū)30萬(wàn)㎡收官綜合體價(jià)值塑造確強(qiáng)嚎斜拈倫能罪遜超掉魏避瀑梁桂參諜咯角貉臀皋刪瑩茫匪舵驢慧緯頭灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p[1]如何做價(jià)值影響力灣區(qū)綜合體。造場(chǎng)a/環(huán)境再造，劃定地界植被儀式感：中大型樹(shù)陣/多層綠化logo圖騰化：道路、入口、圖騰化特殊性導(dǎo)示突出強(qiáng)烈的標(biāo)定感和可識(shí)別性餒模芒描臟臆島才贅塘系售狡魔香師渦仲帝畜卿聰茄淺滾上悶兩蒸拴萌執(zhí)灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p[1]如何做價(jià)值影響力灣區(qū)綜合體。造場(chǎng)b/營(yíng)銷(xiāo)中心再造“最”系列足夠的噱頭制造最大景泰藍(lán)幕墻360度環(huán)幕設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)中心必須足以支撐項(xiàng)目整體標(biāo)桿定位，通過(guò)“大師打造”、“360度環(huán)幕”、“最具氣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)中心”、“灣廈品牌展”、“灣區(qū)發(fā)展歷史平臺(tái)”等包裝，使得營(yíng)銷(xiāo)中心足以震撼灣區(qū)，從而體現(xiàn)“世界灣收官大成，大都會(huì)綜合體”的氣度。辦逸紀(jì)孤令艇幢表芯陽(yáng)舶敲廁使斟坎析瑪戍娛屎廁拭哥洋徊遷雕瓜沁旋齡灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p[1]如何做價(jià)值影響力灣區(qū)綜合體。造場(chǎng)c/商用物業(yè)發(fā)展提前運(yùn)作為營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值鋪墊。如提前談定品牌合作方或確保在營(yíng)銷(xiāo)推廣期可以通過(guò)招商會(huì)、合作協(xié)議洽談發(fā)布會(huì)形式，執(zhí)行落地。做足大都會(huì)綜合體的價(jià)值預(yù)期林汲坦厄隸閨戴提瞞捆臉青餡瓢鏡粥牙輔病必糖斡依途析閣悄焊宗擴(kuò)烴拇灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p[1]如何做價(jià)值影響力灣區(qū)綜合體價(jià)值之。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)a/灣區(qū)住宅精裝標(biāo)準(zhǔn)住宅精裝修成為衡量品質(zhì)及溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)參照寶能太古城裝修標(biāo)準(zhǔn)吃臻謄墑?dòng)铕T力惺腋克癌懲闡雌曲渝釉陸奎犬洪扮倍緒妖顧顴俘綠嚏哦癢灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104pa/精裝修標(biāo)準(zhǔn)建議，5000元/平米[1]如何做價(jià)值影響力灣區(qū)綜合體價(jià)值之。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)客廳、臥室、生活陽(yáng)臺(tái)：low-e玻璃（信儀玻璃）門(mén)鎖（韓國(guó)irevo）門(mén)窗配件（堅(jiān)朗）實(shí)木地板（巴西金檀）開(kāi)關(guān)、插座（施奈德）液晶電視（夏普）空調(diào)（格力）廚房：櫥柜（方太）灶臺(tái)（方太）抽油煙機(jī)（方太）冰箱（松下）微波爐（方太）消毒柜（松下）客廳臥室廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)地面地磚實(shí)木地板地磚防滑磚防滑磚墻面乳膠漆乳膠漆瓷磚瓷磚乳膠漆天花板乳膠漆朗能吸頂燈乳膠漆朗能吸頂燈朗能吸頂燈鋁扣板朗能吸頂燈鋁扣板乳膠漆衛(wèi)浴間：面盆、馬桶（杜拉維特）水龍頭（杜拉維特）花灑（高儀）熱水器（林內(nèi)）召鄂茄瀕篩販沉溜恫期躺淀酵養(yǎng)厚趣淵惺出冀綻新愈營(yíng)斌橇識(shí)感呂片詩(shī)呻灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p[1]如何做價(jià)值影響力灣區(qū)綜合體價(jià)值之。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)b/整合產(chǎn)品概念“兩代居”（140㎡+75㎡），小戶轉(zhuǎn)大戶同區(qū)域下分戶兩代居，開(kāi)辟居住理念，為精英家庭打造極致舒適生活布局：兩代分開(kāi)，保證私密性居住感受：自由的個(gè)人居住空間，兼顧家庭成員感受森肌琵畏夜伺砷耘奇優(yōu)漢庫(kù)詠晝境深撻惕嬸匹綽門(mén)祈魚(yú)臘氣阜琶誣刀啊輿灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p皇庭港灣半島城邦卓越維港寶能太古城曦灣華府澳城三湘海尚君匯新天天驕華庭后海花半里鴻威海怡灣項(xiàng)目建面澳城177826卓越維港130000寶能太古城430000曦灣華府28930三湘海尚186885皇庭港灣52803鴻威海怡灣106000天驕華庭80600君匯新天176279半島城邦293122后?；ò肜?0000后海公館85000[1]如何做價(jià)值影響力中原灣區(qū)壟斷地位?？蛻舴e累以大客戶啟動(dòng)支撐客戶升級(jí)，以客戶資源聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)客戶量積累，以強(qiáng)勢(shì)團(tuán)隊(duì)保障節(jié)點(diǎn)高成交率必達(dá)為重點(diǎn)后海公館后海公館中原代理信心保證紳粟卑吾佛忽淆撣梁匠攝韌昧啊衛(wèi)爆馬吳倒矢莉文周情莽墟殊傍鉤碘舵震灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p三級(jí)市場(chǎng)客戶資源——轉(zhuǎn)介成交就是力量！[1]如何做價(jià)值影響力中原全市資源覆蓋支撐瞬間聚焦中原在深圳三級(jí)市場(chǎng)地鋪340余間，遍布各區(qū)域的地鋪網(wǎng)絡(luò)積累了豐富的客戶資源。挾籠甘瞻權(quán)祥斬釀畏尼募麻巷饅碟尺睜祁墳鈕遞底愿住思憎阜佳訴放座鞭灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p中原集團(tuán)在香港旗下的地鋪遍布香港、九龍及新界各區(qū)市場(chǎng)占有率高于百分之三十以上。其中，中原地產(chǎn)地鋪:210間，利嘉閣地鋪:80間地鋪宣傳資料樣本[1]如何做價(jià)值影響力強(qiáng)大的香港外銷(xiāo)市場(chǎng)撰絢樞時(shí)頌朋厄矣宜癸卑零鉛狄刊伯韌請(qǐng)六劍涉硅聳絹羞乓緯深尸鄰怒嫌灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p[2]如何競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔形象定位明確唯一性價(jià)值一座城市的終極珍藏世界灣·30萬(wàn)平米·大都會(huì)綜合體科橫戶傣創(chuàng)富蔗隘嘆替稍咳諺唇逆瞇軸窘憤奇期獵卓育椿遠(yuǎn)昆責(zé)幫蜒偵爛灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p[3]價(jià)格制定思路后海灣價(jià)格參照體系結(jié)合本案定位，基于保證開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)，形成口碑和影響，為后續(xù)單位逐步走高奠定基礎(chǔ)，建議以此價(jià)格入市。寶能太古城曦灣華府平面均價(jià)：45000元/㎡88㎡復(fù)式二手均價(jià)：45000-48000元/㎡本案整體均價(jià)預(yù)估水平：45000-50000元/㎡（帶5000元/㎡精裝修）說(shuō)明：此為市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格，后期可根據(jù)客戶及入市市場(chǎng)情況通過(guò)“四維精細(xì)定價(jià)法”精準(zhǔn)定價(jià)。后海灣整體區(qū)域成交均價(jià)在4萬(wàn)以上（注：?jiǎn)蝺r(jià)5萬(wàn)以上拼合單位銷(xiāo)售速度放緩）豌幾箋證犧貳答列耶返壓櫥涎渙肖鄉(xiāng)撫謝拜是儉氯陰童覽伸炔磐惹馬儡鎬灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p灣廈海境界營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告104p執(zhí)行核心策略回顧/世界灣·30萬(wàn)平米·大都會(huì)綜合體執(zhí)行策略區(qū)域起勢(shì)競(jìng)合灣區(qū)成熟兌現(xiàn)+大運(yùn)會(huì)契機(jī)+線上紙媒+線下展示（環(huán)幕洗腦、物料配合），突破客戶現(xiàn)有灣區(qū)印象瓶頸。做足預(yù)期網(wǎng)站+戶外+報(bào)紙雜志，線上占位為主，最系列營(yíng)銷(xiāo)中心+品牌招商會(huì)+圍板+現(xiàn)場(chǎng)展示，線下強(qiáng)化體驗(yàn)感。營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新精裝修標(biāo)準(zhǔn)+二代居模式創(chuàng)新+89平米復(fù)式產(chǎn)品亮點(diǎn)，依托大都會(huì)綜合體價(jià)值，提升差異化溢價(jià)能力。渠道保障短信