淮安楚州翔宇花園北側(cè)塊項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告南京置業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

目錄

項(xiàng)目認(rèn)知part.1淮安楚州區(qū)房地產(chǎn)概況part.2part.3項(xiàng)目形象定位建議一、項(xiàng)目認(rèn)知一品國(guó)際項(xiàng)目基礎(chǔ)認(rèn)知本案緯八路緯七路紫金花苑天時(shí)晉大酒店

翔宇大道經(jīng)八路延伸段工程如意里經(jīng)九

路周恩來(lái)祖墳東方希爾頓大廈北用地性質(zhì)商業(yè)、居住用地占地面積約197畝容積率不大于2.3建筑密度不得大于28%綠地率不得少于30%商業(yè)面積商業(yè)建筑占總建筑面積比例不大于20%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

二、淮安楚州區(qū)房地產(chǎn)概況1、城市概述與發(fā)展規(guī)劃2、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況3、小結(jié)淮安楚州區(qū)概述淮安

淮安市位于蘇北平原中心地域，東靠鹽城市，南連揚(yáng)州市，西與西南接安徽省，北鄰連云港市與徐州市以及宿遷市,是一代偉人周恩來(lái)的故鄉(xiāng)和全國(guó)歷史文化名城。占地面積1.01萬(wàn)平方公里，人口533萬(wàn)?；窗?，古有“淮上江南”，“壯麗東南第一州”之美譽(yù)，現(xiàn)已成為江蘇南北交通文匯中心、全國(guó)新興的工業(yè)基地。

淮安市轄有清河、清浦、楚州、淮陰和開(kāi)發(fā)區(qū)共5區(qū)，漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣，總面積1.01萬(wàn)方公里。

楚州區(qū)即原縣級(jí)淮安市，2001年3月行政區(qū)劃調(diào)整，原地級(jí)淮陰市更名淮安市，原縣級(jí)淮安市撤市建區(qū)為淮安市楚州區(qū)，楚州區(qū)位于江蘇省中部，地處京杭大運(yùn)河與淮河入海水道、蘇北灌溉總渠交匯處。城市發(fā)展規(guī)劃

楚州全區(qū)轄27個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?21萬(wàn)，其中城區(qū)人口25萬(wàn)。楚州區(qū)“十一五”發(fā)展目標(biāo)：以國(guó)家級(jí)歷史文化名城、具有旅游特色的城市為發(fā)展戰(zhàn)略定位，建設(shè)“交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境怡人、特色明顯、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明”的新城市。以城區(qū)建設(shè)為核心，城鎮(zhèn)建設(shè)為基礎(chǔ)，構(gòu)建布局合理、功能完善、設(shè)施先進(jìn)、特色鮮明、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。

規(guī)劃到2010年中心城區(qū)人口達(dá)30萬(wàn)人，建成區(qū)面積30平方公里，人均用地100㎡，全區(qū)城鎮(zhèn)人口達(dá)48.5萬(wàn)人，城市化率達(dá)40%以上。城市發(fā)展規(guī)劃

從“三淮一體”的構(gòu)想到三淮在行政區(qū)劃、政治體制等各方面的完全合并與融合已經(jīng)在向世人初步展示了淮安城市化的基本思路和策略?；窗渤鞘邪l(fā)展包括兩個(gè)中心、也就是兩個(gè)組團(tuán)，包括清河、青浦和淮陰三區(qū)在內(nèi)的主城區(qū)作為淮安的主中心和中心組團(tuán)，而楚州區(qū)作為副中心，處于次組團(tuán)的位置，兩組團(tuán)相呼應(yīng)共同構(gòu)筑起淮安合理而獨(dú)具特色的城市發(fā)展形態(tài)和布局。未來(lái)兩組團(tuán)將在主城的東南、楚州的東北和主城的南部、楚州的西部相接，通過(guò)一些城市主干道的連接，兩組團(tuán)將完全、暢通地“融為一體”?；窗仓鞒菂^(qū)主要向東、向北發(fā)展三橫三縱和翔宇大道、運(yùn)河街環(huán)繞老城的道路布局城市交通情況

東西鎮(zhèn)淮樓路、東西門大街、友誼-永懷路貫穿東西，南北門大街、東長(zhǎng)街、西長(zhǎng)街連接南北。將楚州老城區(qū)分隔成有序的組團(tuán)。目前楚州老城區(qū)的道路比較窄，除了東西鎮(zhèn)淮樓路部分路段為四車道加非機(jī)動(dòng)車道外，其他道路一般都是雙車道，部分道路不設(shè)非機(jī)動(dòng)車道。而且楚州道路上非機(jī)動(dòng)車駛?cè)霗C(jī)動(dòng)車道的情況比較普遍，因此道路通行狀況不甚理想。作為老城區(qū)和新城區(qū)的分隔道路，翔宇大道按照四車道加雙非機(jī)動(dòng)車道設(shè)計(jì)，道路狀況優(yōu)良。區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)名城保護(hù)區(qū)——楚州的老城區(qū)，由翔宇大道、運(yùn)河街環(huán)饒的區(qū)域。周恩來(lái)故居、中共華東局舊址、河下古鎮(zhèn)、鎮(zhèn)淮樓等古跡位于區(qū)內(nèi)，豐富的旅游資源有待開(kāi)發(fā)。區(qū)域擁有較為成熟的配套，目前仍是楚州行政、商業(yè)、文化中心區(qū)域。目前仍有較多房地產(chǎn)項(xiàng)目在這里進(jìn)行開(kāi)發(fā)。新城區(qū)——東至經(jīng)九路,西至北門大街—經(jīng)五路，南至蓮花東路—緯六路，北至緯四路，總用地約1.65平方公里。規(guī)劃將該片區(qū)建設(shè)成為以商貿(mào)活動(dòng)和區(qū)級(jí)行政辦公為主，兼具居住、醫(yī)療和休閑服務(wù)功能的楚州區(qū)新中心區(qū)。新城區(qū)是目前楚州房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。書香門第、現(xiàn)代陽(yáng)光城等眾多樓盤均位于此區(qū)域。區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)城西片區(qū)——里運(yùn)河以西，京杭運(yùn)河以東，是楚州城西新居住區(qū)。該區(qū)域內(nèi)安置配套房項(xiàng)目較集中，沿著城西北路和城西南路兩側(cè)將建成以一品華庭為代表的眾多居住小區(qū)，將有效分流老城區(qū)人口規(guī)模。工業(yè)新區(qū)——江蘇省重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，于2002年7月18日正式開(kāi)園。它位于京滬高速和新長(zhǎng)鐵路兩側(cè)，規(guī)劃面積58平方公里，可用面積達(dá)20平方公里，2006年4月已被批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為功能配套齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完好的蘇北一流的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。重點(diǎn)引進(jìn)針紡織服裝、醫(yī)藥、機(jī)械電子、食品加工、高新技術(shù)等企業(yè)。商貿(mào)區(qū)——位于翔宇大道兩側(cè)規(guī)劃面積4.5平方公里，主要建設(shè)綜合商貿(mào)、汽車、汽配、摩配、輕紡、五金等各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)連接淮安市區(qū)和楚州區(qū)，離市區(qū)僅9公里，交通便利，市場(chǎng)輻射面廣。在建的中國(guó)淮安國(guó)際商城，占地面積1000畝，建成后將成為蘇北地區(qū)最大的商貿(mào)中心。依托楚州針紡織行業(yè)群體優(yōu)勢(shì)，楚州也將成為蘇北針紡織品的集散地。月份均價(jià)[元/m2]面積[m2]套數(shù)[套]2010年10月3659.33624703.6456372010年9月3502.92492531.8145892010年8月3492.16405775.2836992010年7月3444.25240356.6122522010年6月3371.44277878.8426102010年5月3010.37289904.252745淮安市2010年商品房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

淮安市的商品房均價(jià)近六個(gè)月來(lái)呈逐月上漲狀態(tài)，從5月份的均價(jià)3010到10月的3659，漲幅在21.56%，商品房的成交套數(shù)在5、6、7三個(gè)月略呈下降趨勢(shì)，在8、9、10三月?tīng)顩r明顯好轉(zhuǎn)，在10月達(dá)到5637套。楚州住宅市場(chǎng)2008年楚州房地產(chǎn)市場(chǎng)受到大市場(chǎng)環(huán)境的影響，成交面積較為萎靡，顯著體現(xiàn)出供大于求的情況。

楚州全區(qū)實(shí)際預(yù)售商品房49.27萬(wàn)㎡，共4955套，與去年同期相比增加140%，與去年全年22.36萬(wàn)㎡相比增加120%。今年上半年供應(yīng)量小于銷售量。下半年供應(yīng)量開(kāi)始持續(xù)走高，價(jià)格亦一路上漲。09年底楚州區(qū)銷售均價(jià)達(dá)到3200元/㎡以上。楚州住宅市場(chǎng)2009年楚州區(qū)土地供應(yīng)情況居住用地成交宗數(shù)（含商業(yè)居住用地）成交面積（畝）可建設(shè)面積（m2

）平均容積率平均每畝價(jià)格（萬(wàn)元）2009年14126017188612.0589.4

楚州區(qū)2009年成交14宗居住用地，平均每畝地價(jià)89.4萬(wàn)元/畝，同比增加7%。11月份掛牌出讓的土地共有529.58畝，平均每畝地價(jià)132萬(wàn)元，成交金額69888萬(wàn)元。受房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境影響，相對(duì)于全年的平均數(shù)據(jù)，目前的地價(jià)已經(jīng)有了較大的飛躍。楚州土地市場(chǎng)簡(jiǎn)析楚州住宅項(xiàng)目匯總10111234567891213141516翡翠城淮上人家東方希爾頓書香門第新淮中花苑東方康橋陽(yáng)光現(xiàn)代城如意里35274861御景城翔宇花園金陵名府世紀(jì)佳苑111012913141516盛世豪庭宙輝國(guó)際花園皇冠國(guó)際一品國(guó)際13141516宙輝國(guó)際花園皇冠國(guó)際一品國(guó)際本案楚州住宅項(xiàng)目匯總項(xiàng)目名稱地址占地面積（㎡）建筑面積（㎡）物業(yè)形態(tài)住宅均價(jià)(元/㎡)商業(yè)均價(jià)(元/㎡)主力戶型目前銷售情況如意里經(jīng)九路東側(cè)、緯八路北側(cè)106672206113高層、多層、小高層4000未售三房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d一期多層還有2棟，小高層在售東方希爾頓大廈楚東大廈北側(cè)2709281564高層、小高層4350最高12000130-145㎡三房銷售率在50%左右淮上人家新汽車站向西9萬(wàn)16萬(wàn)多層、高層3800900090-135㎡，90㎡較少銷售率在90%左右翡翠城城東鄉(xiāng)南窯村7萬(wàn)15萬(wàn)多層、小高層、高層3950均價(jià)1280095-110㎡三房銷售率在90%左右楚州住宅項(xiàng)目匯總項(xiàng)目名稱地址占地面積建筑面積物業(yè)形態(tài)住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)主力戶型目前銷售情況豐泰·東方康橋翔宇大道與鐵云路交匯處8萬(wàn)㎡11萬(wàn)㎡多層、小高層4000元/㎡無(wú)商鋪90㎡左右兩房和小三房一、二期售罄，三期未開(kāi)盤新淮中花苑小區(qū)經(jīng)九路東，緯四路南5.4萬(wàn)㎡8萬(wàn)㎡多層\\110-124㎡一期銷售結(jié)束，今年無(wú)房源出售書香門第楚州大道499號(hào)8萬(wàn)㎡11.5萬(wàn)㎡多層\\72-90㎡兩房、128-151三房銷售結(jié)束陽(yáng)光現(xiàn)代城翔宇大道北側(cè)，楚越路東側(cè)9萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡多層3500元/㎡預(yù)定中住宅：100-110㎡三房、商住公寓：70-80㎡三房住宅基本售罄、商鋪在售楚州住宅項(xiàng)目匯總項(xiàng)目名稱地址占地面積建筑面積物業(yè)形態(tài)住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)主力戶型目前銷售情況金陵名府楚州大道209號(hào)12萬(wàn)㎡18萬(wàn)㎡多層4100元/㎡無(wú)商鋪120㎡左右三房一期基本售罄，二期剛開(kāi)始銷售新湖·翔宇花園關(guān)天培路136號(hào)17萬(wàn)㎡26萬(wàn)㎡多層\\100-120㎡已售罄世紀(jì)佳苑經(jīng)九路東側(cè)緯八路南側(cè)，關(guān)天培路北側(cè)18萬(wàn)㎡26萬(wàn)㎡別墅、多層、小高層4000元/㎡未開(kāi)盤130㎡左右三房銷售率在90%左右御景城楚州大道新淮安中學(xué)南側(cè)12萬(wàn)㎡22萬(wàn)㎡高層、多層4600元/㎡未開(kāi)盤80-120㎡占絕大比例銷售率在70%楚州住宅項(xiàng)目匯總項(xiàng)目名稱地址占地面積建筑面積物業(yè)形態(tài)住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)主力戶型目前銷售情況宙輝國(guó)際花園楚州大道和翔宇大道交叉處66751211487中高層、酒店、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)等4500未開(kāi)盤兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d剛開(kāi)盤銷售盛世豪庭楚州華西路北、蘇源賓館東17.2萬(wàn)28萬(wàn)小高層、高層4400未開(kāi)盤兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d銷售率在90%一品國(guó)際楚州大道與永杯東路交叉口

18萬(wàn)多層、高層4800暫時(shí)無(wú)商鋪三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d銷售率在50%左右皇冠國(guó)際楚州區(qū)新區(qū)

28萬(wàn)多層、小高層、高層4500未開(kāi)盤

銷售率在51%左右項(xiàng)目名稱如意里占地面積106672㎡建筑面積206113㎡容積率2.0物業(yè)形態(tài)17棟高層、小高層，7棟多層開(kāi)發(fā)商淮安舜天置業(yè)有限公司地址楚州經(jīng)九路東側(cè)、緯八路北側(cè)均價(jià)(元/㎡)4000元/㎡建筑風(fēng)格歐式戶型配比面積在80--200㎡之間，130㎡占50%主力戶型三房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d目前銷售情況多層售完，小高層在售項(xiàng)目特色優(yōu)質(zhì)地段，景觀打造較好楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱東方希爾頓大廈占地面積27092㎡建筑面積81564㎡容積率3.79物業(yè)形態(tài)4棟高層，2棟小高層開(kāi)發(fā)商江蘇省淮安市東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址楚東大廈北側(cè)均價(jià)(元/㎡)4350建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型配比一期100㎡兩房40%，130-145㎡三房60%主力戶型130-145㎡三房目前銷售情況銷售率在50%左右項(xiàng)目特色楚州核心地段，但整體品質(zhì)較差楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱淮上人家占地面積9萬(wàn)㎡建筑面積16萬(wàn)㎡容積率1.8物業(yè)形態(tài)18棟多層，5棟高層開(kāi)發(fā)商淮安市惠德隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址新汽車站向西均價(jià)(元/㎡)3800建筑風(fēng)格西班牙式建筑風(fēng)格，黃色立面色彩戶型配比90-135㎡，90㎡較少主力戶型100-135㎡為主，100㎡以下比例較少目前銷售情況銷售率在90%左右項(xiàng)目特色規(guī)劃有酒店一幢，有樣板房的設(shè)置楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱翡翠城占地面積7萬(wàn)㎡建筑面積13萬(wàn)㎡容積率1.46物業(yè)形態(tài)25棟多層，2棟小高層，4棟高層開(kāi)發(fā)商淮安市寶隆責(zé)任置業(yè)有限公司地址城東鄉(xiāng)南窯村均價(jià)(元/㎡)3950建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格，淺黃色立面色彩戶型配比83㎡兩房10%，95-110㎡三房50%，120-130㎡三房20%，135-140㎡四房20%主力戶型95-110㎡三房目前銷售情況銷售率在90%左右項(xiàng)目特色當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)較高的項(xiàng)目，推廣手段較為豐富，一直以來(lái)銷售成績(jī)較好楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱豐泰·東方康橋占地面積6.67萬(wàn)㎡建筑面積12萬(wàn)㎡容積率1.49物業(yè)形態(tài)29棟多層，3棟小高層開(kāi)發(fā)商漣水縣豐泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址翔宇大道與鐵云路交匯處均價(jià)(元/㎡)4000建筑風(fēng)格英式建筑風(fēng)格，暖色立面色彩戶型配比90㎡左右兩房60%-70%，110㎡左右三房20%，130㎡左右三房10%主力戶型90㎡左右兩房目前銷售情況一、二期期售罄，三期未開(kāi)盤項(xiàng)目特色區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景較好，戶型設(shè)計(jì)較好，有活水景觀處理楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱新淮中花苑小區(qū)占地面積5.4萬(wàn)㎡建筑面積8萬(wàn)㎡容積率1.5物業(yè)形態(tài)18棟多層開(kāi)發(fā)商淮安九龍置業(yè)有限公司地址經(jīng)九路東，緯四路南均價(jià)(元/㎡)\建筑風(fēng)格歐式主力戶型110-124㎡目前銷售情況項(xiàng)目一期銷售基本結(jié)束，今年無(wú)房源出售項(xiàng)目特色品質(zhì)普通，兵營(yíng)布局楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱書香門第占地面積8萬(wàn)㎡建筑面積11.5萬(wàn)㎡容積率1.5物業(yè)形態(tài)28棟多層開(kāi)發(fā)商淮安希而蓋房地產(chǎn)有限公司地址楚州大道499號(hào)均價(jià)(元/㎡)銷售結(jié)束建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，棕紅色立面色彩戶型配比72-90㎡兩房40%，106-113㎡三房10%，128-151㎡三房50%主力戶型72-90㎡兩房，128-151㎡三房目前銷售情況銷售結(jié)束項(xiàng)目特色臨近新淮中，學(xué)區(qū)房楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱陽(yáng)光現(xiàn)代城占地面積（㎡）9萬(wàn)建筑面積（㎡）10萬(wàn)容積率1.25物業(yè)形態(tài)21棟多層，3棟商業(yè)開(kāi)發(fā)商淮安浙凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址祥宇大道北側(cè)，楚越路東側(cè)均價(jià)(元/㎡)3500建筑風(fēng)格德式建筑風(fēng)格戶型配比住宅：90㎡兩房，100㎡三房，120-140㎡三房商住公寓：50㎡一房4%，60㎡兩房4%，70-80㎡三房90%，125㎡四房2%主力戶型住宅：100-110㎡三房商住公寓：70-80㎡三房目前銷售情況住宅基本售罄項(xiàng)目特色景觀打造較好，交通較為便捷楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱金陵名府占地面積（）12萬(wàn)㎡建筑面積18萬(wàn)㎡容積率1.412物業(yè)形態(tài)39棟多層開(kāi)發(fā)商淮安新亞地址楚州大道209號(hào)均價(jià)(元/㎡)4100建筑風(fēng)格中式建筑風(fēng)格，灰色、白色立面色彩戶型配比80-100兩房40%，120-140㎡三房60%主力戶型120㎡左右目前銷售情況一期目前基本售罄，二期剛開(kāi)始銷售項(xiàng)目特色景觀大陽(yáng)臺(tái)相連、大面寬會(huì)客廳楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱新湖·翔宇花園占地面積17萬(wàn)㎡建筑面積26萬(wàn)㎡容積率1.5物業(yè)形態(tài)68棟多層開(kāi)發(fā)商淮安新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址關(guān)天培路136號(hào)均價(jià)(元/㎡)/建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型配比兩房30%，三房70%主力戶型100-120㎡目前銷售情況已售罄項(xiàng)目特色02年拿的地，以價(jià)格取勝楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱世紀(jì)佳苑占地面積24萬(wàn)㎡建筑面積26萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)小高層、高層開(kāi)發(fā)商淮安市智思房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

地址翔宇大道東側(cè)華西路北側(cè)

均價(jià)(元/㎡)4400建筑風(fēng)格新古典建筑風(fēng)格主力戶型兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d目前銷售情況銷售率在90%左右項(xiàng)目特色外凸飄窗、景觀花園、三臥朝南楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱御景城占地面積12萬(wàn)㎡建筑面積22萬(wàn)㎡容積率1.78物業(yè)形態(tài)9棟高層，28棟多層開(kāi)發(fā)商淮安市彬彬置業(yè)有限公司地址楚州大道新淮安中學(xué)南側(cè)均價(jià)(元/㎡)4600建筑風(fēng)格歐式主力戶型80-120㎡占絕大比例目前銷售情況銷售率在70%左右項(xiàng)目特色學(xué)區(qū)房、主臥270度全景落地窗楚州典型項(xiàng)目分析楚州典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱盛世豪庭占地面積17.2萬(wàn)㎡建筑面積28萬(wàn)㎡容積率1.78物業(yè)形態(tài)9棟高層，28棟多層開(kāi)發(fā)商淮安市彬彬置業(yè)有限公司地址楚州大道新淮安中學(xué)南側(cè)均價(jià)(元/㎡)4600建筑風(fēng)格歐式主力戶型80-120㎡占絕大比例目前銷售情況銷售率在70%左右項(xiàng)目特色學(xué)區(qū)房、主臥270度全景落地窗楚州住宅市場(chǎng)總結(jié)1、現(xiàn)有區(qū)域樓盤上市量集中在老城區(qū)及新城區(qū)，未來(lái)新城區(qū)及翔宇大道周邊將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。2、現(xiàn)有上市產(chǎn)品檔次、品質(zhì)不高；建筑風(fēng)格趨同，以歐式風(fēng)格為主，產(chǎn)品普遍缺乏亮點(diǎn)。3、今年均價(jià)提升幅度較大，年初整體均價(jià)均已經(jīng)突破3500元/㎡關(guān)口，目前平均均價(jià)達(dá)到4192元/㎡。4、從在售項(xiàng)目中可看出，在供給戶型面積上，100-119㎡三房和120-143㎡三房，占到較大的比例。5、住宅項(xiàng)目物業(yè)管理水平普遍不高。6、在廣告宣傳上，強(qiáng)調(diào)教育面訴求頻率高。7、在小區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套上，面世項(xiàng)目均存在一定的體量縮減情況，導(dǎo)致住宅配套跟不上，這主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商自身出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮。楚州的拆遷計(jì)劃

按楚州城市總體規(guī)劃要求，保護(hù)古城，發(fā)展新城，用3-4年時(shí)間建成新城區(qū)的總體戰(zhàn)略。隨著城市化進(jìn)程加強(qiáng)，城市規(guī)劃區(qū)范圍現(xiàn)在30平方公里，老城區(qū)面積達(dá)15萬(wàn)平方公里，居住10萬(wàn)人，新城面積35平方公里，居住40萬(wàn)人，為實(shí)現(xiàn)這樣的規(guī)劃目標(biāo)，目前楚州區(qū)政府將重點(diǎn)打造新城，搬遷老城區(qū)人口，主要計(jì)劃有：①蕭湖景區(qū)開(kāi)發(fā)，計(jì)劃拆遷20萬(wàn)㎡建筑，疏散人口2萬(wàn)人；②淮安府暑開(kāi)發(fā)，建成商業(yè)街區(qū)，重現(xiàn)歷史繁華，搬遷20萬(wàn)㎡，疏散人口2萬(wàn)人；③河下古鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)，疏散1萬(wàn)人；④月湖、勺湖及里運(yùn)河風(fēng)光帶的整治改造，搬遷20萬(wàn)㎡，疏散人口2萬(wàn)人；⑤其他如老城區(qū)改造、古城墻遺址公園、關(guān)天培周邊整治改造，搬疏散人口近10萬(wàn)人。由此可見(jiàn)：楚州區(qū)存在170萬(wàn)㎡的拆遷量，將帶來(lái)17萬(wàn)人的住房需求淮安商業(yè)格局：淮安商業(yè)主要集中在淮海廣場(chǎng)一帶，淮海廣場(chǎng)主要商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積高于其他區(qū)域商業(yè)體量，奠定了城市商業(yè)中心的霸主地位大淮海廣場(chǎng)中心商圈小康城商圈富士康商圈大學(xué)城商圈漕運(yùn)廣場(chǎng)商圈板閘商圈黃河廣場(chǎng)商圈核心商圈次級(jí)商圈正在形成的商圈黃河廣場(chǎng)商圈：約5-7萬(wàn)平米農(nóng)工商超市：1萬(wàn)平米小康城商圈：約5-6萬(wàn)平米水果市場(chǎng)、南方市場(chǎng)約3-4萬(wàn)平米漕運(yùn)廣場(chǎng)商圈：約5-8萬(wàn)平米板閘商圈：25-30萬(wàn)淮安國(guó)際商城：25萬(wàn)平米富士康商圈：約30萬(wàn)弘康興旺角：約16萬(wàn)大學(xué)城商圈：約10萬(wàn)淮安商業(yè)格局淮安商業(yè)發(fā)展階段人均gdp＄500以下＄500-1000＄1000-3000＄3000-5000＄5000-7000＄7000-10000出現(xiàn)業(yè)態(tài)集市&沿街商業(yè)百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)大型綜超&專業(yè)店都市mall便利店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段形成條件剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分。市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和。形成過(guò)程伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍，景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易集聚區(qū)。階段特征城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能。隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群，經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展。市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類，且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)。相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額?；窗不窗驳纳虡I(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展，正處于由大型百貨、綜合超市向都市mall轉(zhuǎn)變的階段預(yù)計(jì)未來(lái)十年之內(nèi)大淮海商業(yè)商圈的商業(yè)中心位置不會(huì)被動(dòng)搖，商業(yè)將成一心多點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)。都市mall將成為未來(lái)發(fā)展方向。新興商業(yè)將不斷崛起，城市商業(yè)將向多極發(fā)展，形成多個(gè)市級(jí)、次市級(jí)商業(yè)中心?，F(xiàn)有真正意義的高檔百貨呈現(xiàn)市場(chǎng)空白導(dǎo)致高端消費(fèi)外流，且品類和品牌存在缺失，缺乏特色（金鷹在淮安定位中端，缺乏其在南京的高端特色）目前餐飲、休閑娛樂(lè)市場(chǎng)廣受消費(fèi)者喜愛(ài)，未來(lái)其比例將提高?；窗采虡I(yè)市場(chǎng)淮安商業(yè)總結(jié)五星電器明清商業(yè)步行街蘇果超市淮安國(guó)際商貿(mào)城時(shí)代超市3524112354楚州主要商業(yè)項(xiàng)目分布情況目前楚州主要商業(yè)項(xiàng)目集中在漕運(yùn)廣場(chǎng)附近楚州商業(yè)情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置經(jīng)營(yíng)規(guī)模（㎡）經(jīng)營(yíng)狀況概評(píng)時(shí)代超市鎮(zhèn)淮樓路南門大街約14000建設(shè)時(shí)間較早，一直是楚州人購(gòu)物首選之地，經(jīng)營(yíng)情況較為理想蘇果超市西門大街約24000在規(guī)模上超越了時(shí)代，成為楚州最大的賣場(chǎng)，與時(shí)代并駕齊驅(qū)明清商業(yè)步行街鎮(zhèn)淮樓路30000地理位置優(yōu)越，是楚州購(gòu)物休閑場(chǎng)所五星電器明清商業(yè)街二層約2000家電種類比較齊全，基本都是國(guó)產(chǎn)名牌，但是目前經(jīng)營(yíng)狀況不太理想淮安國(guó)際商貿(mào)城翔宇大道88號(hào)一期40萬(wàn)一期服飾建材批發(fā)市場(chǎng)群及倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)中心，有木材、陶瓷、五金、燈具等13個(gè)批發(fā)市場(chǎng)楚州典型商業(yè)分布區(qū)域概況街區(qū)名稱主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況概述漕運(yùn)廣場(chǎng)服飾、鞋業(yè)、茶莊等位于商業(yè)核心地段，蘇果超市開(kāi)業(yè)之后，大幅拉動(dòng)了周邊商鋪的租金，除蘇果外門面較小，多在80㎡以下鎮(zhèn)淮樓路商鋪綜合、服飾、美容、攝影和漕運(yùn)廣場(chǎng)共同形成了商圈核心，由時(shí)代超市、明清商業(yè)街為代表東門美食街餐飲中小型餐飲店眾多，營(yíng)業(yè)面積一般在200平方米左右，但品種不夠豐富，檔次不夠高。大多店面經(jīng)營(yíng)狀況比較理想西門大街商鋪服飾、食品屬楚州大眾消費(fèi)場(chǎng)所，整體經(jīng)營(yíng)狀況不理想南門大街商鋪服飾、餐飲、休閑、零售等業(yè)態(tài)較為混雜，有國(guó)內(nèi)二、三線服飾、中小餐飲、咖啡廳、面包房等西長(zhǎng)街商鋪品牌服飾國(guó)內(nèi)二、三線服飾品牌集中地。適應(yīng)楚州消費(fèi)層次，有李寧、達(dá)芙妮、紅豆等國(guó)內(nèi)知名品牌東長(zhǎng)街商鋪娛樂(lè)、文體茶座、酒吧、鋼琴行、書店，但目前經(jīng)營(yíng)檔次不高楚州商業(yè)分檔次現(xiàn)狀高檔商業(yè)：楚州高檔商業(yè)市場(chǎng)存在空白，基本上無(wú)高檔奢侈品出售。中檔商業(yè)：蘇果超市、時(shí)代超市、明清商業(yè)街、淮安商場(chǎng)、漕運(yùn)商場(chǎng)、西長(zhǎng)街各專賣店等，主要分布在東鎮(zhèn)淮樓路、西鎮(zhèn)淮樓路、時(shí)代超市周邊、西長(zhǎng)街、東長(zhǎng)街。此類商鋪出租良好，出租率在90%以上，轉(zhuǎn)讓及出售情況較少，空置率低，人流量較大，總體經(jīng)營(yíng)良好。低檔商業(yè)：友誼路，南門大街、北門大街及老城外環(huán)路。分布范圍較大，分布四條主要商街外的廣大街區(qū)。此類商鋪，總體出租狀況尚可，約80%，但轉(zhuǎn)讓或出售情況較多，人流量較少，總體經(jīng)營(yíng)狀況一般。沿街?jǐn)偽唬号d文街、府學(xué)街、駙馬巷及鄉(xiāng)鎮(zhèn)主道路沿街等；此類攤位位于尚未改造的老城區(qū)各個(gè)地區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要道路沿街和交通主道路各沿路民居底層民房；此類型攤位，出租情況良好，轉(zhuǎn)讓和出租較少，人流不多，經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想。楚州商業(yè)市場(chǎng)基本情況總結(jié)1、目前楚州現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量較大，約35萬(wàn)㎡左右。以行業(yè)常用人均占有的商業(yè)面積指標(biāo)，即1㎡／人，來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域商業(yè)體量是否充足。相對(duì)于楚州區(qū)僅25萬(wàn)的消費(fèi)人口，未來(lái)新增商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)楚州商業(yè)面積供應(yīng)過(guò)剩無(wú)法避免。

2、楚州商業(yè)臨街店鋪規(guī)模普遍屬于中小型，100㎡以下居多。集中商業(yè)較少且均以單一業(yè)態(tài)（商場(chǎng)、超市）存在，整體集中及連鎖水平落后，檔次較為低端，購(gòu)物知名品牌較少。隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)存在升級(jí)提檔的內(nèi)在要求。3、楚州商業(yè)消費(fèi)群體以臨近的居民、上班族和學(xué)生為主，目前商業(yè)已基本可滿足當(dāng)?shù)厝粘ＯM(fèi)需求，輻射能力也基本僅限于本區(qū)內(nèi)。4、隨著業(yè)態(tài)進(jìn)程的逐步發(fā)展與本地居民消費(fèi)能力的提升，楚州區(qū)的休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)已經(jīng)初顯規(guī)模（如東門美食街），此業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展前景看好。5、由于本地目前高端消費(fèi)類的購(gòu)物供應(yīng)極少，較多當(dāng)?shù)赜绣X人會(huì)至淮安市區(qū)購(gòu)買高端消費(fèi)品。三、項(xiàng)目形象定位建議1、項(xiàng)目swto分析2、項(xiàng)目形象定位建議3、項(xiàng)目潛在客戶分析項(xiàng)目swot分析s――優(yōu)勢(shì)片區(qū)價(jià)值：新城區(qū)中心位置，已在市場(chǎng)上得到較高認(rèn)同人文氛圍：近周總理租墳、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、新淮安中、試驗(yàn)小學(xué)、新華書店等，人文底蘊(yùn)豐厚升值潛力：新城區(qū)中心位置，升值潛力大。交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目四面環(huán)路，加之距離主要交通要道翔宇大道和新長(zhǎng)途汽車站很近，交通極其便捷w――劣勢(shì)生活配套：生活配套不成熟、菜市場(chǎng)、超市、公交車等不完善t――威脅點(diǎn)如意里：如意里的銷售已經(jīng)進(jìn)入尾聲，形成區(qū)域內(nèi)住宅標(biāo)桿作用未來(lái)供應(yīng)：板塊內(nèi)未來(lái)住宅供應(yīng)量較大，